DERECHO CIVIL IV

TEMA 1. EL DERECHO REAL. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DEL DERECHO REAL

1. El derecho real: concepto, clases. Las situaciones intermedias

2. Fuentes de creación de los derechos reales

3. El doble sistema de adquisición y de transmisión de los derechos reales

4. La tradición: concepto y modalidades

TEMA 2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (I) (El orden en la explicación de este tema en el programa podrá variar
dependiendo de la preferencia del / de la docente encargado / a del grupo en cuestión)

1. El registro de la propiedad: concepto. Los sistemas registrales. El sistema registral español y su normativa

2. Las situaciones que ingresan en el registro. Los títulos inscribibles

3. La finca registral: concepto y tipos. Acceso al Registro y alteraciones de la finca registrada

4. Concordancia y coincidencia entre Registro de la propiedad y catastro

5. El asiento registral: concepto, clases y pérdida de vigencia

TEMA 3. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (II). EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES (El orden en la explicación
de este tema en el programa podrá variar dependiendo de la preferencia del / de la docente encargado / a del grupo en
cuestión)

1. La inmatriculación: concepto, medios de inmatriculación, doble inmatriculación

2. Rectificación del registro inexacto

3. Efectos de la publicidad registral:

3.1. Publicidad material y formal

3.2. Legitimación registral

3.2. Inoponibilidad y fe pública registral

4. El registro de bienes muebles: normas, secciones y rasgos fundamentales

TEMA 4. LA POSESIÓN

1. Concepto. Posesión y detentación

1.1. Sujetos. Capacidad. La coposesión y la concurrencia de posesiones

1.2. Objeto
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1.3. Contenido

2. El concepto posesorio. La inversión o intervención.

3. Posesión de buena y de mala fe

4. Modos de adquisición de la posesión. Capacidad. Posesión clandestina y con violencia

5. Fin de la posesión: Causas

6. Efectos de la posesión:

6.1. Posesión y título. Adquisición de buena fe de bienes muebles

6.2. Liquidación de la situación posesoria

7. La tutela judicial de la posesión. La acción publiciana

TEMA 5. LA DONACIÓN

1. La donación: naturaleza jurídica

2. El acto dispositivo de donación:

2.1. Estructura

2.2. Capacidad del donante y del donatario

2.3. Objeto

2.4. Limitaciones del efecto dispositivo: donaciones condicionales y a plazo. Donación con cláusula de reversión. Donación con
reserva de la facultad de disponer

3. La causa gratuita:

3.1. La donación modal. La donación remuneratoria. La donación indirecta. Las donaciones con carácter benéfico.

3.2. Efectos derivados de la causa gratuita

3.3. La revocación de donaciones

4. El título lucrativo:

4.1. Forma

4.2. Aceptación del donatario

4.3. Eficacia de la donación

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TEMA 6. LA USUCAPIÓN

1. Concepto, sujetos y objeto

2. Requisitos:

2.1. La posesión hábil para usucapir

2.2. Los plazos. Interrupción. Suspensión

3. La usucapión liberadora

4. Renuncia a la usucapión

5. La usucapión y el registro de la propiedad

TEMA 7. EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

1. Diferencia entre extinción y causas de extinción del derecho real

2. La pérdida del bien. La subrogación real

3. La consolidación. Derechos reales de propietario

4. La renuncia

TEMA 8. EL DERECHO DE PROPIEDAD

1. El derecho de propiedad

1.1. Concepto, caracteres y función social. Nuevas formas de acceso a la propiedad de la vivienda: la propiedad temporal y la
propiedad compartida.

1.2. Contenido y alcance.

1.3. Prohibiciones de disponer

2. Restricciones al derecho de propiedad:

2.1. Concepto

2.2. Restricciones en interés público

2.3. Restricciones en interés privado. Relaciones de vecindad: relaciones de contigüidad

2.4. Estado de necesidad

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3. Las inmisiones: concepto, clases y régimen jurídico. Doctrina jurisprudencial y especial referencia al medio ambiente

4. Modos de adquisición del derecho de propiedad:

4.1. La accesión: reglas generales; la accesión inmobiliaria; la accesión mobiliaria.

4.2. Adquisición por ocupación. Régimen jurídico de los hallazgos y de los objetos de extraordinario valor

5. El abandono de la propiedad

6. Protección del derecho de propiedad

6.1. La acción reivindicatoria: concepto, requisitos, efectos

6.2. Acciones de exclusión: acción negatoria, cierre de fincas, delimitación y amojonamiento

TEMA 9. LAS SITUACIONES DE COMUNIDAD

1. Comunidad y cotitularidad. Situaciones de comunidad. Sociedad y comunidad.

2. Comunidad ordinaria indivisa: concepto y constitución

2.1. Derechos individuales sobre la comunidad

2.2. Derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad

2.3. Extinción: la división de la comunidad

3. La propiedad horizontal

3.1. Configuración. Constitución y régimen jurídico. Órganos de la comunidad.

3.2. Propiedad horizontal simple

3.3. Propiedad horizontal compleja

3.4. Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros

3.5. Propiedad horizontal por parcelas.

4. Comunidad por turnos.

5. La comunidad especial de medianería.

DERECHOS REALES PARTICULARES

TEMA 10. LOS DERECHOS DE GARANTÍA (I): RETENCIÓN, PRENDA, ANTICRESIS

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1. Derechos reales de garantía: concepto y caracteres; clases y eficacia jurídica general

2. Derecho de retención:

2.1 Concepto. Constitución

2.2 Régimen jurídico. Efectos

2.3 Retención de bienes muebles de poco valor

3. La prenda:

3.1. Concepto. Constitución

3.2. Régimen jurídico. Efectos

3.3. La prenda sin desplazamiento: régimen jurídico

4. La anticresis:

4.1. Concepto. Constitución

4.2. Régimen jurídico. Efectos

TEMA 11. LOS DERECHOS DE GARANTÍA (II): LA HIPOTECA

1. Concepto legal y doctrinal

2. Objeto y extensión objetiva de la hipoteca

3. Sujetos: deudor hipotecante, hipotecante no deudor y tercer poseedor de finca hipotecada, acreedor hipotecario.

4. La constitución de la hipoteca: voluntaria y legal

5. Régimen jurídico del crédito hipotecario. Clases de hipoteca en función del crédito. Subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios

6. Eficacia de la hipoteca:

6.1. Fase de seguridad. La acción de devastación

6.2. Fase de ejecución. Procedimientos para realizar el valor de los bienes hipotecados

6.2.1.Ejecución directa contra los bienes hipotecados

6.2.2. Venta extrajudicial de los bienes hipotecados

6.2.3. Efectos jurídicos de la ejecución. Especial referencia a la vivienda habitual

 DERECHO CIVIL IV

7. La extinción de la hipoteca. Cancelación registral

8. La hipoteca mobiliaria. Régimen jurídico

TEMA 12. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

1. Los derechos de adquisición preferente: concepto, clases. Título de constitución. Extinción

2. Derechos de adquisición voluntaria: régimen jurídico general

2.1. Derecho de opción: constitución, contenido y ejercicio del derecho

2.2. Derechos de tanteo y retracto: constitución, contenido y ejercicio de los derechos

3. Derechos de tanteo y retracto legales. Retracto de colindantes. La tornería

4. Colisión y preferencia entre derechos de adquisición

TEMA 13. DERECHO DE USUFRUCTO. DERECHO DE USO Y DERECHO DE HABITACIÓN. DERECHO REAL
DE APROVECHAMIENTO PARCIAL

1. Derecho real de usufructo: concepto y constitución

2. Objeto. Sujeto y cotitularidad

3. Contenido: derechos y deberes del usufructuario y del nudo propietario

3.1. Cargas antes de tomar posesión.

3.2. Disposición del derecho: usufructo con facultad de disposición

3.3. Los Frutos y las mejoras

4. Extinción, liquidación y defensa

5. Los derechos de uso y habitación

6. El derecho de aprovechamiento parcial

TEMA 14. DERECHO DE SERVIDUMBRE

1. Derecho de servidumbre: concepto y constitución

2. Contenido general y accesorio. Servidumbre de luces y vistas

3. Servidumbre sobre finca propia

4. Extinción de las servidumbres. Modificación de las fincas y extinción de las servidumbres

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5. Protección: la acción confesoria

TEMA 15. DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE VUELO. DERECHO DE CENSO

1. El derecho de superficie. Concepto y régimen jurídico

2. El derecho de vuelo. Concepto y régimen jurídico

3. El derecho de censo. Concepto, clases y régimen jurídico

TEMA 1. EL DERECHO REAL. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DEL

DERECHO REAL.
1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CLASES. LAS SITUACIONES INTERMEDIAS.

Podemos clasificar los derechos reales en 3 grandes grupos en función de la consideración que les da la ley.
a. En función de sus frutos y goce: Se examina el derecho real en función de su potencial fructífero, de los
frutos que puede producir, del valor en uso. Incluye el usufructo; el derecho de uso y habitación; el derecho
de superficie; los censos; la servidumbre.
Todos estos son derechos en los que se valora por encima de todo el valor en uso del bien.
b. En función de su valor de mercado: Se examina el derecho real en función de su valor de mercado, que no
es lo mismo que precio. Distinguimos, según se hable de bienes inmuebles (hipoteca, anticresis) o de bienes
muebles (prenda) o mixtos (derecho de retención).
Todos estos son derechos en los que se valora por encima de todo el valor de mercado del objeto sobre el
que recae, ya sea muebles o inmuebles. No importa el valor en uso.
c. En función de si permiten mutar una configuración jurídica: Son derechos de adquisición preferente o de
configuración jurídica, que permiten efectuar una adquisición en nombre o colocándose en lugar de otro.
Son los derechos de tanteo o retracto.
En el derecho real subyace el interés público de asignar correctamente los bienes de nuestra sociedad.
Una escritura pública de compra-venta podrá inscribirse en el registro de la propiedad.
Hay algunos derechos que son discutidos a la hora de categorizarlos. La discusión más férrea se halla en torno al
arrendamiento y a la opción de compra.
● Parte de la doctrina considera que el arrendamiento es un derecho real porque tiene eficacia frente a
terceros (el arrendatario está protegido frente a todo el mundo, pues nadie puede mover al arrendatario en
los 3 años siguientes desde la constitución del contrato de arrendamiento, entendiendo que la eficacia
frente a terceros es una característica de los derechos reales). Así se cumplen las 2 características que tienen
los derechos reales: poder directo inmediato (no necesita de nadie para ejercitar el derecho) y eficacia
frente a terceros.
● Otra parte de la doctrina dice que el derecho de arrendamiento es un derecho personal, pues no tiene
eficacia frente a terceros por sí misma sino por determinadas normas intervencionistas especiales que
establecen esta protección adicional sobre el sujeto que concierta el contrato de arriendo (LAU o LAR), por lo
tanto, no significa que el derecho de arrendamiento sea un derecho real, sino que es un derecho personal al
cuál una norma legal específica le atribuye efecto frente a terceros (nota característica de los derechos
 DERECHO CIVIL IV

reales). Los derechos reales no necesitan normas especiales que les atribuya efectos frente a terceros, pues
ya los tienen por sí mismas. Al derecho de arrendamiento (derecho personal) se le dota de eficacia real.
Lo mismo ocurre con la opción de compra.
2. FUENTES DE CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

Recordamos que existe en el derecho civil la figura de los contratos atípicos, por lo que se pueden crear las
obligaciones que se tengan por convenientes, siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral y al orden público.
Es la consagración de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC.
Artículo 1255 CC.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no
sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Existen dos tesis doctrinales frente a la duda de si se pueden crear derechos reales nuevos en virtud de la autonomía
de la voluntad antes citada o si, por el contrario, los derechos reales son solamente aquellos fijados por la ley. Y
después hay una tesis oficial, que es la determinada por la Dirección General del Registro y el Notariado (organismo
que depende del ministerio de justicia). Todas ellas se basan en una interpretación concreta del art.2 de la Ley
Hipotecaria y del art. 7 del Reglamento Hipotecario.
Artículo 2 Ley Hipotecaria.
En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre
los mismos.
Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo,
uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
Artículo 7 Reglamento Hipotecario.
Conforme a lo dispuesto en el artículo segundo de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare,
constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se
mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato
de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en el futuro, algunas de
las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.
● La primera tesis es la del númerus clausus o sistema tasado, que nos dice que solamente existen los
derechos reales que determina la ley. Los que no determine la ley no se pueden crear por los particulares.
Argumentan esta posición manifestando que el “y otros cualesquiera reales” del art. 7 de la Ley Hipotecaria
se refiere a “y otros derechos reales no contenidos en ese artículo pero sí en esa ley”, pues en él no se
enumeran todos (por ejemplo, este artículo no habla del derecho de adquisición preferente, o del derecho
de retención y demás). La ley no está creando un numerus apertus, pues se refiere a los mencionados en ese
precepto y a los no mencionados, pero aparecidos en la ley.
Otro argumento importante para defender el numerus clausus es el siguiente: la autonomía de la voluntad y
lo que se pacte o acuerde en virtud de ella solamente afecta a las partes, en cambio, los derechos reales
tienen eficacia frente a terceros. Si a aquello que pactan las partes le damos valor de derecho real (por ende,
con eficacia frente a terceros) es la colectividad entera la que se ve afectada por lo que puedan pactar unas
partes concretas, y eso es negativo. Los defensores del numerus clausus, por su eficacia erga omnes,
consideran que es importante que los derechos reales vengan determinados por la ley y no por los
particulares.
● La segunda tesis es la del numerus apertus o sistema abierto, que nos dice que los particulares pueden crear
derechos reales por medio de la autonomía de la voluntad. Esta concepción se basa en el “y otros
cualesquiera reales” de la Ley Hipotecaria. Entiende que la autonomía de la voluntad puede inventar o crear
otros derechos reales no expuestos en esa lista tasada.
 DERECHO CIVIL IV

● Tesis oficial (DGRN): En el ministerio de justicia existe la Dirección general de seguridad jurídica y de fe
pública antes llamada dirección general de registros y del notariado DGRN que dicta instrucciones sobre
cómo elaborar las escrituras públicas y sobre lo que accede al registro. Está formada por notarios y
registradores. El registrador es el encargado de valorar aquello que tiene o no tiene trascendencia jurídico-
real para valorar si efectivamente entra al registro o no 1. En esto, ésta institución apoya la tesis del numerus
apertus limitado entendiendo que se pueden crear derechos reales por la autonomía de la voluntad, pero
con muchos límites y matices. Los límites son los siguientes: los derechos reales tienen que constar en
escritura pública, tienen que delimitar las facultades del derecho (sobre todo, la eficacia frente a terceros y
la disponibilidad directa), tienen que explicar la función económico-social del derecho, y no tiene que ir
contra el orden público económico2
En la práctica solamente se suelen crear derechos reales de acuerdo con estas características en las servidumbres
que derivan de las necesidades de urbanismo y los derechos de adquisición preferente.
Usufructo: Muchas veces cuando se produce una defunción la forma de proteger al viudo o la viuda es reconocerle el
derecho de usufructo. Por lo tanto digamos que el titular de un usufructo tiene derecho al uso y disfrute de la cosa,
este viudo puede arrendarlo y mientras no fallezca el titular del usufructo puede usar el bien y recibir los frutos y
será en el momento de la muerte cuando se extinga este usufructo, será en este momento cuando los nuevos
herederos (hijos e hijas) absorban las facultades dominicales que antes tenía el usufructuario, es decir el derecho a
usar el bien y poseerlo y el derecho a disponer de él y también a percibir los frutos.
Los derechos reales son los que reconoce la ley con carácter típico
EL CONTENIDO.
Recordemos que un derecho es un interés jurídico protegido. El contenido de todo derecho es doble: por una parte
están las facultades y por otra las acciones.
Las facultades de un derecho real son:
- Poder directo e inmediato:
Se realiza directamente el interés jurídico, no se necesita la cooperación de nadie.
- La exclusión y eficacia frente a terceros:
Se puede excluir a cualquier tercero del derecho. Esta exclusión puede ser preventiva ( Por ejemplo el
derecho de vallar una propiedad para que nadie perturbe el derecho de propiedad 3) o represiva (se
materializa en las acciones).
- Rei persecutoriedad:
Se puede perseguir el derecho real allí donde esté. Es decir, puede perseguirse el objeto sobre el cuál recae
el derecho real allá donde esté frente a cualquiera.
- Disposición:
El objeto es disponible. Puedo enajenarlo, cederlo, permutarlo, renunciar a él y demás. El titular puede
disponer del derecho real.4
1
Contra la valoración de la DGRN cabe acudir a la jurisdicción ordinaria si se considera que su denegación de inscripción al
registro es infundada o no sujeta a derecho.
2
Orden público: Son aquellos principios de cualquier índole (sociales, culturales, económicos y demás) que marcan una
determinada sociedad en un determinado tiempo. El orden público económico es, en términos de derechos reales, el respeto al
derecho de la propiedad. Particularmente nos referimos a él en cuanto a la amortización de la propiedad. Solamente se podrá
vincular la propiedad a la persona durante dos generaciones, más no. Por ejemplo, puedo dejar en herencia mi casa a mi esposo
y manifestar que no podrá disponer de ella ni él ni nuestros hijos (dos generaciones). Más de dos generaciones se considerará
nulo y se rebajará.
3
En el supuesto de que una finca esté abierta no se pueden prohibir los usos inocuos, es decir, los usos que no perjudiquen ( por
ejemplo, no se puede prohibir que unos niños entren a coger espárragos a mi terreno, si éste no está vallado ). Frente a usos no
inocuos, es decir, que perjudican, caben acciones legales.
4
¿Puedo prohibir la disposición de un bien?: Hay dos formas de hacerlo, en actos gratuitos y en actos onerosos. Si alguien
prohíbe la disposición en un acto oneroso eso no accede a registro y, por lo tanto, solo tendrá eficacia inter-partes. Por ejemplo,
si yo vendo mi móvil y prohíbo que el comprador pueda venderlo, ese derecho no será registrable por lo que, si esa prohibición
de disponer es infringida solamente se podrá accionar contra el infractor, no contra el tercero. Si alguien prohíbe la disposición
 DERECHO CIVIL IV

- Preferencias:
En derechos reales y, sobre todo, en derecho hipotecario, reina la máxima del priore in tempore potuir in
iure (el que llega antes es de mejor derecho).
Las acciones pueden ser de dos clases:
- Las acciones posesorias o interdictos:
Son acciones que se fundamentan en una situación fáctica, en el hecho de la posesión. En los pleitos
posesorios (o interdictos) no se discuten derechos, sino la posesión. Estos interdictos se tramitan por juicio
verbal. Tienen un plazo de caducidad apreciable de oficio de 1 año desde que se produce la perturbación o el
despojo posesorio.
- Las acciones reales:
Existen de dos tipos:
o Acciones declarativas: Una acción declarativa es aquella en la que se solicita al órgano judicial que
constate la existencia de una previa situación jurídica. Es decir, se pide a los tribunales que declare
algo ya existente. No se condena a nadie, sino que se declara una situación jurídica. Por ejemplo, yo
adquiero por usucapión un bien y voy a los tribunales a solicitar que se declare que ese bien lo he
adquirido por la posesión pacífica y continuada durante el tiempo correspondiente previsto en la ley.
Dentro de las acciones declarativas están las declarativas de dominio (referentes al ejemplo anterior)
y las declarativas negatorias. En las declarativas negatorias básicamente se pide al juez que se
declare la no existencia de una situación jurídica. Por ejemplo, si mi vecino pasa siempre por mi
terreno, aun no teniendo ninguna servidumbre de paso, yo como propietario puedo acudir a los
tribunales para solicitar la declaración que manifieste que mi propiedad está libre de cargas, es
decir, que no existe sobre ella ninguna situación de servidumbre.
Y, por último, están las acciones declarativas confesorias, que sería la acción dirigida a los tribunales
para dejar constancia de que determinado sujeto tiene algún derecho sobre una propiedad que no
es suya. Extendiendo el ejemplo anterior, ocurriría si el propietario acude a los tribunales para dejar
constancia que su vecino tiene efectivamente una servidumbre de paso sobre su finca.
o Acciones petitorias: Una acción petitoria o de condena es aquella dirigida a determinado sujeto por
la que se solicita a los tribunales que un bien que es de propiedad de determinada persona vuelva al
patrimonio de ésta. El ejemplo paradigmático es la acción reivindicatoria.
3. EL DOBLE SISTEMA DE ADQUISICIÓN Y DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS REALES + LA TRADICIÓN. CONCEPTOS
Y MODALIDADES.

SISTEMA DE ADQUISICIÓN DE DERECHOS REALES.

Teoría del título y el modo: Sólo con la firma del contrato no soy propietario, se adquiere derecho real sobre la
cosa cuando la cosa además del título se hace la entrega de la cosa es decir la tradición. Título, modo (la tradición
que consiste en la entrega de la cosa) porque el contrato lo único que provoca es la obligación. No siempre es
necesario sólo en los llamados derechos reales posesorios.
En el momento en que se toma posesión de la cosa es cuando nos convertimos en titular del derecho de
propiedad o en titular de derecho real posesorio. No obstante este sistema adquisitivo que se basa en la teoría del
título y el modo no opera siempre, como por ejemplo en los derechos reales de garantía, cuando la posesión de la
cosa no se otorgue al titular del derecho real no es necesario que se entregue la cosa, en ese caso será suficiente
para el derecho real ya sea de propiedad o de hipoteca el título.
La hipoteca es un préstamo(el banco pide como garantía con la propiedad)
¿El banco tiene derecho real sobre la cosa? El hecho de que el bien pueda ser objeto de derechos reales, tiene un
derecho real no posesorío sino de garantía que le permite dirigirse contra la cosa en garantía por la falta de pago.

en un acto gratuito (donación, testamento, o capítulos matrimoniales) estos sí acceden a registro y tendrán eficacia frente a
terceros con el límite de las dos generaciones.
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Evolución histórica – En el derecho romano era muy importante conocer en qué momento se transmitía
determinado bien a otro patrimonio, es decir, conocer el momento exacto en el que se transmitía la propiedad. Por
ello este acto se envolvía de un ritual conocido como la mancipatio o la in iure cesio. El ritual era público y solemne
para que todo el mundo tuviese constancia de esta transmisión. Con el tiempo estas formalidades se fueron
debilitando y diluyendo hasta quedar solamente la traditio (la entrega).
Derecho comparado europeo en cuanto a la transmisión de la propiedad – Analizaremos el sistema alemán, francés,
español y catalán. Cada sistema abordará los conflictos que puedan surgir de la transmisión de la propiedad velando
por intereses distintos.
● SISTEMA ESPAÑOL
Artículo 609 CC.
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por
sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Art. 531,1 del CCC
De lo extraído en este precepto formamos dos categorías de modos de adquisición:
o Modos de adquisición de la propiedad:
El Código Civil contempla la ocupación como modo de adquisición de la propiedad exclusivamente,
no de otros derechos reales. La ocupación es un modo de adquirir la propiedad sin conexión con el
anterior titular y consiste en la aprehensión o tenencia material de la cosa. Cuando un bien mueble
está abandonado lo hace suyo por ocupación la primera persona que adquiera la tenencia material
del bien con ánimo de hacerlo suyo. En otras palabras, solo se ocupan las cosas muebles
abandonadas. En cuanto a los bienes inmuebles, los bienes que no tienen dueño conocido
pertenecen al Estado. Por ende, los bienes inmuebles no pueden adquirirse por ocupación.
o Modos de adquisición de la propiedad y otros derechos reales :
▪ El primer modo de adquisición y demás derechos reales que nos dice el apartado segundo
de este precepto es la ley. Cuando el legislador regula materias tales como el usufructo, la
servidumbre, derechos de adquisición preferente, lo que está haciendo es regular el modo
de adquisición de la propiedad y demás derechos reales.
▪ La donación y la sucesión son otros modos específicos de transmisión de propiedad y
derechos reales.
▪ Se habla también de la prescripción adquisitiva, que se materializa en la usucapión. Es aquel
modo de adquisición por el cual se adquiere la propiedad u otros derechos reales por el
mero transcurso del tiempo.
▪ En cuanto a los ciertos contratos mediante la tradición: En algunos países como Francia o
Italia se establece un sistema de transmisión de la propiedad y demás derechos reales
consensual, es decir, que se adquieren por el consentimiento manifestado en el solo
contrato. En otras palabras, por el simple hecho de existir el contrato de transmisión el
adquirente ya es dueño, incluso si todavía no se ha producido la entrega. Esto tiene mucha
importancia a la hora de determinar la responsabilidad por destrucción del bien, pues si se
destruye la cosa en manos del transmisor, pero ya existiendo contrato de transmisión, para
estos sistema será responsable el dueño, es decir, que tendrá que asumir la pérdida el
adquirente. En cambio en el sistema alemán o el austriaco, por ejemplo, es todo lo
contrario. La propiedad se adquiere por la entrega. Por lo tanto, si la cosa se destruye en
manos del transmisor, aun existiendo contrato de transmisión, será éste quien se
responsabilice de dicha pérdida porque todavía no se ha entregado la cosa y, según aquellos
sistema, sigue siendo efectivamente el dueño el transmisor.
En el sistema español y catalán rige el art. 1952 del CC.
 DERECHO CIVIL IV

Artículo 1452 CC.

El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará
por lo dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182.
Artículo 1096.
Cuando lo que deba entregarse sea una cosa determinada, el acreedor, independientemente
del derecho que le otorga el artículo 1.101, puede compeler al deudor a que realice la
entrega. (no puede, porque se ha destruido)
Artículo 1182.
Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando
ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en
mora.
El riesgo de la pérdida lo soporta el adquirente o comprador que todavía no es dueño en
virtud de nuestro ordenamiento jurídico. Es una incoherencia que no sucede en los
anteriores sistemas, pues quien soportaba el riesgo tenía consideración de dueño.
En cuanto al sistema de adquisición, en España y Cataluña prima la teoría del título y modo, o de la causa
próxima y la causa remota, o del justo título y tradición. Para que se transmita la propiedad o un derecho real en
nuestro país hace falta un título (contrato apto para transmitir el dominio) y la tradición (entrega posesoria).
Anteriormente la entrega posesoria siempre debía ser una entrega real, pero actualmente se han ido adaptando
formas de entrega espiritualizada o a jornales (tradición simbólica: por ejemplo, la entrega de unas llaves cuando
se vende una finca o un coche; tradición instrumental: cuando se eleva el título a escritura pública; tradición
fingida o traditio brevi manu: por ejemplo, cuando la posesión ya la tenía el adquirente, no hace falta que se la
dé al transmitente para que vuelva a dársela al adquirente, sino que se finge la entrega, se da por realizada).
¿Qué es una hipoteca?
Garantiza el cumplimiento de un préstamo
¿El banco tiene el derecho real sobre la cosa?
El propietario tendrá el derecho real de propiedad, que le permite usar, gozar y disponer de la cosa (Derecho
real posesorio). Mientras que el banco tendrá el derecho real de garantía que le permite dirigirse contra aquella
cosa y resarcirse del incumplimiento.
El usufructo permite aprovecharse de la cosa, para constituir o transmitir el usufructo es necesario el título (que
podría ser un testamento) y es necesario que se tome posesión de la cosa, en el momento en que se toma
posesión de la cosa, es cuando nos convertimos en titular del derecho de propiedad o en titular del derecho real
posesorio. No obstante ese sistema adquisitorio se basa en la teoría del título y el modo no opera siempre, como
por ejemplo en los derechos reales de garantía, cuando la posesión del derecho real no se otorgue al titular del
derecho real, cuando la posesión de la cosa no se otorgue al titular del derecho real no es necesario que se
enetregue la cosa, en ese caso será suficiente para adquirir el derecho real ya sea de propiedad o de hipoteca el
título. ( art. 609 cc y arts. 531.1-531,2-531.3 CCC)
SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Y DERECHOS REALES II: MODOS ORIGINARIOS Y MODOS
DERIVATIVOS.
Los modos originarios de adquisición de la propiedad y de derechos reales son aquellos modos en los que se
adquiere con independencia del anterior titular, es decir, sin conexión o sin enlace con el anterior titular. Por
ejemplo, en la ocupación de cosas muebles abandonadas no hay conexión entre el anterior titular y el nuevo. Por
ende, no hay transmisión de vicios y demás defectos. La usucapión también es otro modo de transmisión originario.
Se transmite la propiedad sin enlace con el anterior titular.
Los modos derivativos de adquisición de la propiedad y de derechos reales son aquellos modos en los que sí hay
conexión entre el anterior titular y el nuevo, en el momento de transmisión. Son, por antonomasia, aquellos modos
en los que se formaliza un contrato y hay tradición. La adquisición efectiva del adquirente depende de la adquisición
del anterior titular.
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TEMA 2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (I).

1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: CONCEPTO. LOS SISTEMAS REGISTRALES. EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL Y SU
NORMATIVA.
2. LAS SITUACIONES QUE INGRESAN EN EL REGISTRO. LOS TÍTULOS INSCRIBIBLES.
3. LA FINCA REGISTRAL: CONCEPTO Y TIPOS. ACCESO AL REGISTRO Y ALTERACIONES DE LA FINCA REGISTRADA.
4. CONCORDANCIA Y COINCIDENCIA ENTRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO.
5. EL ASIENTO REGISTRAL. CONCEPTO, CLASES Y PÉRDIDA DE VIGENCIA.

Art. 3 Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus
agentes, en la forma que prescriban sus reglamentos.
Cuando el procurador nos notifica una sentencia, y esa sentencia afecte a otra sentencia, podemos pedir al
juzgado para que se acceda a la sentencia
Profundizar en la inscripción en el registro no es constitutiva de derecho, es meramente son voluntarias y
declarativas o constitutiva de un derecho real por tanto voy a incurrir en negligencia por no llevarlo al registro
los derechos reales, la propiedad, el usufructo que no se han llevado al registro público
no depende en tanto que a la teoría del título y del modo
es voluntaria y
Principio el registro de la propiedad no tiene la facultad de sanar un título que sea nulo, puede ser pero que sin
embargo ese contrato sea nulo porque no se han observado por lo tanto el registro no tiene las causas de
reparar por lo tanto es una presunción de la y de la legitimidad y por tanto si el registro no sana aquel título que
es nulo en ese caso la eficacia puede ser atacada judicialmente porque el registro no tiene lo que establece el
registro es una para afirmar que lo que publica el registro por tanto una vez que se ha inscrito un acto nulo la
inscripción no tiene la
Principio del art. 38 de la ley hipotecaria, que establece una suerte de una simple presunción, nos dice el primer
párrafo que se presumirá el asiento respectivo, de igual modo se presumirá que quien tenga tiene la presunción
de los mismos.ES UN APRESUNCIÓN PORQUE EL ART. 33 NOS DICE QUE SI EL REGISTRO NO CONVALIDA LO QUE
ES NULO E INEFICAZ EL ART. 38 DE LA LEY hipotecaria. por lo tanto podemos decir que si una carga se presume
que aquella carga existe (un documento expedido por un juez) y por tanto como los títulos tiene que se presume
que el asiento y también presume que en tanto el publica que el art. reconoce la actividad registral también
presume que tiene la posesión del bien, por lo tanto una triple presunción iuris iure sino iuris tantum y por tanto
el art, 38 dice que quien asume la carga es el por lo tanto el tercero que quiera desvirtuar. por lo tanto también
en beneficio del también favorece esa situación de garantía de propiedad que sea el tercero quien se la dispute,
por lo tanto la ley de enjuiciamiento civil, tenemos documentos públicos, medios por tanto aquellos medios de
pruebas sean hábiles para formular la carga de la prueba, La persona que discuta aquello que publica el registro
es quien asume
esa disrupción frente al titular inscrito es un funcionario no tiene asignado una jurisdicción dee de incautarse a
través de un procedimiento ordinario donde un juez reconozca lo que el registro de la propiedad frente a los
tribunales, la sentencia que emane de ese procedimiento también los documentos judiciales que modifiquen a
través de esta medios de pruebas tendrá que demostrar el título que ha dado al asiento que es nulo por tanto
esa presunción del art. 38 Debe quedar claro.
A pesar de que el art. 38 se presuma que la posesión es propia de un derecho real protectorio es una derecho
real posesorio como puede ser un usufructo, y otros tienen un derecho sobre k fina si se incumple una posesión
con la fina
 DERECHO CIVIL IV

Recuperación a través de unos procedimientos :

Despojo des la posesión que no haya pasado un año por el animus y el corpus de la posesión, al lado de los
interdictos de la
por el mero hecho de tener tiene a su alcance la acción del art 41 de la ley hipotecaria
se basa en el mero hecho de la posesión (Ius posesione)
El art. 41, el usando esa condición puede pretender una situación de desahucio por tanto la acción que se tiene
como base el hecho de tener inscrito a nuestro nombre el art, 38 puede iniciar las acciones legales pueden se
esté perturbando o se haya en el interdicto registral la base de la acción del dominio en nombre
y por tanto es un tipo de acción que nos conduce es decir recuperar la acción o perturbador en este caso todo
descansa en el hecho de la por tanto sumario se encuentra en el art. 240 de la ley de enjuiciamiento frente a una
persona que está alojada sin ningún acto que legitime su posesión y por lo tanto si quiere oponerse tendrá que
entre otras cosas porque la ley de enjuiciamiento puede pedir cautión en el supuesto de que el demandado se
oponga, tendrá que pagar los daños y perjuicios, los interdictos posesorios pueden oponerse en el ámbito del
art. 41
Si ponemos la demanda según el art, 41 El propietario tiene que exigir caution sino no se admite a trámite.
Requisitos que exige el art. 41 :
- Si todo se basa en el registro donde conste que el litigante tiene el inmueble inscrito en su nombre frente a
quien se dirija la demanda es una acción se encauza a través del juicio
- Las demandas que sean superior a seis mil euros,
- Su efectos es restituir anterior a no basando la demanda en la fe pública del art 38 aun así nos es una acción
posesoria, es una acción que se basa en el art. 41 de la ley hipotecaria
- El art 444.2 párrafo de la ley de enjuiciamiento civil para evitar que puede oponerse alegando la falsedad u
omisión que dificulte la acción. Por contrato
Cuatro circunstancias las que puede alegar el demandado
mediante la acción se persigue que el sea respetado en su derecho y por lo tanto poner coto a evitar aquella
posesión ilegítima que se haya y acabar con el potencial despojo, evidentemente como en cualquier procedimiento
civil quien pierde paga las costas (abogado y procurador contrarios)
Lo vemos en el art 606 de CC. Los títulos que no estén anotados no perjudican a terceros, por lo tanto si quiero
comprar una finca
art. 32 de la ley hipotecaria Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes e inmuebles, que no
estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no perjudican a terceros.
La buena fe como un principio que contribuye a tener según establece la ley hipotecaria establecen el principio de
no oponibilidad frente a tercer, quien ostente derecho no puede ejercitar frente a un tercero
el art. 32 es fundamental, ya que cualquier negocio no sirve para nada sino se inscribe en el registro de la propiedad,
por lo tanto podemos perder el derecho de la propiedad sino tenemos inscrito en el registro
el art. 34 Importante entra en examen es lo que se llama adquisición adnon domis
tienen que pasar 4 cosa:
- Primero que un tercero adquiera del titular inscrito(confiar en la presunción del art. 38) por tanto un
contratante confía en el registro y por lo tanto debemos adquirir de la persona que sale en el registro
- Segundo elemento a título oneroso. por lo tanto si adquieres a través de herencia o por donación no cuenta
no produce , oneroso quiere decir que es por económico
- Tercer elemento, de buena fe (elemento importante) quiere decir que la persona que contrata a titular
inscrito, a título oneroso tiene que realizarlo de buena fe
 DERECHO CIVIL IV

- Cuarto elemento, y lo hemos inscrito en el registro de la propiedad.

art. 32 y 34 proxima practica
art. 1473 CC

TEMA 3. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (II). EL REGISTRO DE

BIENES MUEBLES.
1. LA INMATRICULACIÓN. CONCEPTO, MEDIOS DE INMATRICULACIÓN. DOBLE INMATRICULACIÓN.
2. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO INEXACTO.
3. EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
a. PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL.
b. LEGITIMACIÓN REGISTRAL.
c. INOPONIBILIDAD Y FE PÚBLICA REGISTRAL.
4. EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES: NORMAS, SECCIONES Y RASGOS FUNDAMENTALES.

TEMA 4. LA POSESIÓN.
1. REGULACIÓN NORMATIVA.
- Código civil: arts. 430 – 466.
- Codi de Cataluña: arts. 521-1 a 522-8
La posesión es un poder de hecho.
Esto se corresponde con el concepto de Corpus, es decir , la posesión para hacer una auténtica posesión está
formulada básicamente de dos elementos: el corpus y el ánimus. Si nosotros solamente tenemos la cosa sujeta a
nuestra voluntad, aquello no es propiamente posesión, entendida como tal, ni protegida como tal según el
ordenamiento civil jurídico. Además de tener la posesión de la cosa en sentido material, es decir tenéis la posesión
de la cosa sometida a vuestro ámbito de poder, es necesario para poder hablar de posesión, que la persona que está
ejerciendo la posesión se base de algún derecho, es decir, que la posesión que está ejercitando sobre la cosa tenga
su apoyo en algún derecho, por lo tanto ese sería el segundo elemento que conformaría la posesión, es decir, lo que
se llama el animus.
La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o sobre un derecho (ya que vemos que los derechos pueden ser
susceptibles de posesión) que se ejerce por uno mismo ( por ejemplo quien tiene en su poder un ordenador). o
También podemos ver que la posesión se puede practicar en nombre de otra persona, es decir, por la intermediación
de otra persona y en base al concepto posesorio sobre el cual se posee el bien, es decir si cada uno tiene la posesión
de una cosa se tiene que basar en un título ( que es una forma de exteriorizar nuestra posición frente a terceros ).
Tenemos que tener un título para que nos legitime la posesión de la cosa bajo nuestra voluntad.
ELEMENTOS DE LA POSESIÓN:
Corpus: contacto material con la cosa, la sujeción de la cosa a nuestro poder.
Animus: Es decir argumentar esa posesión en base a un título, por lo tanto legitimar esa posesión frente a terceros
521.1CCC

1. La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una persona, como titular,
o por medio de otra persona.
2. El ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o un derecho sin la voluntad aparente externa de
actuar como titular del derecho o la tenencia con la tolerancia de los titulares son supuestos de detentación,
la cual solo produce los efectos que para cada caso concreto establecen las leyes.
 DERECHO CIVIL IV

La posesión es un poder de hecho, que nos da a entender que la posesión es un hecho que se traduce en la sujeción
de la cosa a nuestra voluntad, y siempre ejercitando la posesión en base a un título que legitima precisamente ese
contacto directo con la cosa.
La posesión es un mecanismo de publicidad de un derecho, la posesión de un bien mueble adquirida de buena fe
equivale al título, por lo tanto la posesión es una forma de exteriorizar la posesión frente a terceros. El arrendatario
también tiene la posesión de la cosa (tiene un derecho personal que le permite usar la cosa pero que no le permite
hacer algún hecho frente a tercero ya que no es titular de la cosa) por tanto la posesión permite dar publicidad a ese
derecho en base del cual se posee.
La posesión no sólo se atribuye en base a un derecho real, como podría ser el derecho de usufructo (que es un
derecho real que permitía la posesión de la cosa por parte del usufructuario) pero no solamente los derechos reales
permite tener la posesión de la cosa,(como hemos visto el arrendamiento es un derecho personal, que noaccede al
registro de la propiedad como derecho personal que es también otorga a su titular el derecho a poseer el
bien.También estamos hablando de posesión no solamente en base a los titulares del derecho real sino también los
derechos reales personales como podía ser el arrendamiento(también otorga al titular del arrendamiento la
posesión de la cosa), también el comodato que es la cesión gratuita del uso de un bien por un plazo de tiempo
determinado y una vez resuelto la posesión de la cosa revierte al propietario de la cosa, por lo tanto el comodato es
un contrato que facilita o posibilita el uso gratuito de una cosa, también implica la comisión de la posesión al
comodato, por tanto la posesión no es propia de derechos reales de uso o cosa ajena sino que también lo es de los
derechos personales.
El CCC también prevé que el poseedor es titular del derecho en base al cual se le permite la posesión de la cosa.
art, 522,1,1 CCC que establece que la presunción de que el poseedor es el titular de derecho en base al cual se
encuentra poseyendo el bien. Permite suponer que si están en posesión de algo de buena fe, son los titulares del
derecho en base a los cuales se permite esa posesión.
También el hecho de tener la posesión del bien y como muestra de la preocupación que tiene el legislador de
mantener la paz social en nuestra comunidad, el hecho de que alguien se oponga a trasladarnos la posesión implica
que no podamos usurpar la posesión de un bien sino que cualquier poseedor de la cosa aunque haya adquirido la
posesión violentamente tiene derecho a ser respetado y por tanto si hay alguien que le discute la posesión de la cosa
debe acudir a la protección que dispensa el art. 250 de la ley de enjuiciamiento civil también coordinando con el art,
522,7 CCC que prevén la defensa interdictal e la posesión, la posesión de la cosa se defiende a través de interdictos
de retener y recobrar la posesión, es decir que el poseedor legítimo que se ha visto despojado de la posesión para
recuperar la posesión de la cosa debe acudir a los tribunales explicando en este caso un interdicto de recuperar la
cosa.
Cualquier poseedor de la cosa aunque la haya adquirido de manera violenta, tiene la posesión de la cosa.Por lo
tanto si alguien le discute esa posesión de la cosa tendrá que acudir a la jurisdicción que dispensa el art. 521.1.1 CCC
defensa de los interdictos.
a veces esos dos elementos no se producen y puede ser que tengamos el corpus en ese caso solo haríamos a la
tenencia de la cosa, no tiene la intención de aparecer como poseedor.
en ese casos el cc nos establece que los actos tolerados, la posesión clandestina, o la posesión ejercida con violencia
el art. 522.7 ccc una persona que posee la cosa solamente con el contacto si igualmente esta persona es
servidor de la posesión
cuando dejamos el coche en el mecánico es un supuesto donde la persona tiene contacto directo con la cosa pero no
tiene el
formas de clasificación:
 DERECHO CIVIL IV

521CCC la buena fe se presume siempre, si alguien quiere reclamar algo tendrá que probar que se ha actuado de
mala fe.
puede ejercitarse por la propia persona
posesión inmediata:
posesión mediata:se ejerce a través de otra persona
432- 438 CC
posesión natural:
Posesión civil: Con la voluntad de ejecutar
521.8CCC

Artículos fundamentales a efecto de examen (4):

Artículo 464 CC.
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido
una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el
propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno
obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al
Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado
habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

Artículo 34 Ley Hipotecaria.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o
transferente.
Artículo 38 Ley Hipotecaria.
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el
dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio
de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá
de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
 DERECHO CIVIL IV

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales
determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o
rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o
derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el
procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como
dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio
ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en
cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con
arreglo a lo dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las
establecidas en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de
un tercer poseedor.
Artículo 522-8. Codi - Adquisición de buena fe de bienes muebles.
1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del
derecho en que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición
suficiente sobre el bien o el derecho.
2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que
tengan para identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la
indemnización por los daños y perjuicios que les hayan ocasionado.
3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden reivindicarlo de
los poseedores que tienen su posesión efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a título oneroso en
subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares a dicho bien y establecido
legalmente.
1. CONCEPTO. POSESIÓN Y DETENCIÓN.

El legislador, a determinadas situaciones fácticas les atribuye efectos jurídicos (la muerte o el paso del tiempo son
situaciones fácticas a las que el ordenamiento jurídico le ha dado efectos jurídicos por su importancia en el ejercicio
de los derechos).
La posesión no es ningún derecho, sino que es una situación fáctica, de hecho. Cuando poseemos un bien,
independientemente de si somos o no titulares de algún derecho, al ordenamiento jurídico le interesa tutelar esa
posición por 3 razones o funciones:
i. Legitimación o función legitimadora:
Cuando alguien posee algún bien a título de dueño, por el simple hecho de poseer, el ordenamiento lo
habilita para actuar ante la sociedad y el tráfico como dueño de aquel bien. El ordenamiento jurídico
presume que quien posee como dueño, es dueño (art. 448 CC). Nadie pide a las personas que vayan
continuamente con el ticket de compra de su ordenador, de su ropa, de sus zapatos y demás. Las
personas poseen a título de dueño y el ordenamiento los legitima para actuar así.
Artículo 448 CC.
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no
se le puede obligar a exhibirlo.
ii. Protección interdictal:
Los interdictos son acciones posesorias atribuidas al poseedor para defender situaciones de hecho. No
se discute la propiedad, sino que se discute la posesión. Es una acción de protección al poseedor. El
poseedor tiene 1 año para interponer el interdicto desde que pierde la posesión (arts. 441-446 CC). Un
ladrón roba un ordenador portátil y trabaja con él. Si a éste ladrón se lo roba un tercero, éste primero
podrá ejercitar la acción interdictal para recuperar la posesión del ordenador, e independientemente de
ser dueño o no lo ganará, pues se está restituyendo una situación fáctica.
 DERECHO CIVIL IV

iii. Usucapión:
La usucapión es otra función de la posesión, y es la conversión de la posesión en un derecho real. Si una
persona posee como dueño, de manera pública, de manera pacífica y de manera ininterrumpida durante
el tiempo que marca la ley, éste convertirá su posesión en un derecho real (art. 1930 y ss. CC).
Por esas tres funciones que tiene la posesión y por esa presunción que le otorga al poseedor, el ordenamiento
jurídico examina esa situación fáctica.
EL CONCEPTO – Según la doctrina del TS y el Codi de Cataluña, la posesión es un señorío o poder de hecho sobre la
cosa.
Artículo 521-1. Codi Cataluña - Concepto.
1. La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una persona, como titular, o por
medio de otra persona.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA – Savigny y Ihering fueron dos grandes pensadores que se dedicaron a estudiar la posesión.
● Teoría dualista de Savigny:
Nos dice que para que exista posesión hacen falta dos requisitos: el Corpus (relación o tenencia material de
la cosa) y el Animus (la intención de que la cosa sea mía).
Pues dice éste pensador que, el que se comporta como propietario, aunque no lo sea, es poseedor. En
cambio, el que se comporta reconociendo que la propiedad pertenece a otro (el arrendatario, el
comodatario, el depositario y demás) no es poseedor, pues no tiene ánimo de hacer la cosa como propia.
Esta teoría la consagra nuestro Código Civil en su art. 430.
Artículo 430.
Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa
misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.
● Teoría de Ihering:
Nos dice que, cuando alguien tiene el Corpus (relación o tenencia material de la cosa) sabremos si esa
persona es poseedora según cómo se comporte con esa tenencia material. Si teniendo el Corpus se
comporta externamente como dueño, será poseedor. No hay dos elementos sino uno, que es el Corpus, y
según como se exteriorice ese Corpus se podrá saber si la persona es poseedora o no.
Nuestro derecho sigue la teoría dualista, pero la matiza con la teoría de Ihering en cuanto a la manifestación del
comportamiento.
POR QUÉ SE PROTEGE LA POSESIÓN: FUNDAMENTOS DE LA POSESIÓN.
Se protege la posesión porque se quiere salvaguardar lo siguiente:
- Presunción de la titularidad y apariencia: Se protege la posesión porque, generalmente, detrás de la
posesión hay una titularidad que debe ser protegida.
- Prohibición de la violencia: Se protege la posesión para intentar evitar la violencia derivada de la
incertidumbre de la posesión.
- Presunción de probidad: Se protege la posesión para proteger la probidad, entendida como la convicción de
que las personas son honestas y leales. El ordenamiento entiende que cuando alguien posee un bien, es
porque honestamente es el titular de aquel bien.

2. SUJETO. CAPACIDAD. LA COPOSESIÓN Y LA CONCURRENCIA DE POSESIONES.

Pueden ser poseedores:

- Personas físicas:
Pueden poseer las personas físicas con capacidad natural (entender y querer). Por lo tanto, pueden ser
poseedores también los menores y las personas con la capacidad modificada judicialmente. Eso sí, estas
personas (menores e incapacitados) no podrán comportarse como dueños en el tráfico jurídico y en el mercado,
 DERECHO CIVIL IV

pues tienen capacidad limitada en ciertos aspectos y deberán actuar por medio de sus representantes legítimos.
Un niño de 5 años podrá poseer un móvil, pero no podrá poner un interdicto si se le quita la posesión, o no
podrá venderlo.
Artículo 443 CC.
Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus
representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.
Varias personas pueden ser coposeedoras de un bien a la vez. Si hay controversia entre ellos se solventaría de la
siguiente manera:
Artículo 445 CC.
La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de
indivisión. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren
dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si
todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide
sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes.
o Primeramente será preferido el poseedor actual.
o Si los dos poseen actualmente, será preferido el poseedor más antiguo.
o Si los dos son igualmente antiguos, será preferido el que tenga título.
o Si todo eso es igual, se deposita el bien en el juzgado y se plantea el juicio pertinente.

- Personas jurídicas a través del órgano de administración.

CASOS PARTICULARES.
Recordamos que los poseedores deben tener Corpus (relación material con la cosa) y Animus (intención de que la
cosa sea suya). La persona que reconoce que la cosa o el bien no es suyo no será poseedor, sino detentador. La única
acción que se concede al detentador es la acción interdictal, no tendrá legitimación (comportarse en el tráfico y el
mercado como si fuese suyo) ni posibilidad de usucapión. Si soy poseedor de un coche, pero reconozco que no es
mío porque me lo dejó un amigo, soy detentador, no poseedor.
Las personas que, en virtud de una relación mercantil o laboral, tiene una relación material con un bien para el
desempeño de sus funciones no son poseedores ni detentadores, sino servidores de la posesión. A éstos meros
instrumentos del poseedor no se les reconoce ni legitimación, ni posibilidad de usucapión, ni acción interdictal. Yo
tengo chofer y éste me presta sus servicios durante 10 años. A los 10 años se niega a abrirme el coche porque afirma
que lo ha usucapido. El ordenamiento no le reconoce la posibilidad de usucapión por ser un mero servidor de la
posesión.
3. OBJETO.

Artículo 430 CC.

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma
tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.
Del precepto anterior podemos extraer que el objeto de la posesión puede ser:
- Cosas:
Las cosas son aprehensibles con los sentidos.
Recordamos que la posesión de una cosa la tiene aquel que tiene relación material con ella (Corpus) y la
intención de hacer la cosa suya (Animus). Esta es la tesis derivada del Derecho Romano. Si alguien posee como
dueño posee una cosa.
- Derechos:
 DERECHO CIVIL IV

Los derechos son objetos ideales. Cuando un derecho atribuye facultades posesorias, es decir, cuando la
posesión deriva de un derecho hablamos de ius possidendi. Cuando hablamos de la posesión por sí sola, es decir,
que no deriva de ningún derecho, hablamos de ius possessionis. Pero los derechos en sí no pueden poseerse,
pues son intangibles. Entonces, ¿Qué significa poseer un derecho?
La posesión de un derecho la tiene aquel que tiene relación material con una cosa (Corpus), pero reconociendo
que no es el dueño de aquella, sino que la propiedad pertenece a otra persona. No posee la cosa, sino que posee
el derecho sobre la cosa. Esta posesión puede darse en derechos reales (se posee todos los derechos reales,
excepto la hipoteca y los derechos de adquisición preferente) y derechos personales (se posee el derecho de
arrendamiento, mandato, deposito, comodato y demás). Esta es la tesis derivada, también, del Derecho
Romano.
4. CONTENIDO.

CLASES DE POSESIÓN:
I. Posesión natural (detentador): El que posee el Corpus.
II. Posesión civil: El que posee el Corpus y el Animus.
a. Posesión en concepto de dueño (art.430 CC): Poseer como dueño es poseer como titular de un
derecho (propietario, arrendatario, comodatario, de servidumbre, y todos los demás derechos). Solo
éstos podrán usucapir el derecho que poseen.
b. Posesión diferente a dueño: Poseer diferente al dueño es poseer como si no se fuese titular de un
derecho.
i. Posesión tolerada: Se posee por la mera anuencia, tolerancia o consentimiento del titular.
Por ejemplo, será poseedor tolerado aquel a quien yo le preste mi calculadora para hacer el
examen.
ii. Posesión con licencia: Similar a la posesión tolerada.
iii. Posesión precaria: Se posee sin título, a expensas de que el titular le requiera en cualquier
momento para cesar la posesión. Es una posesión tolerada que se alarga en el tiempo. Por
ejemplo, será poseedor precario mi hermano cuando le preste mi casa de la playa este fin de
semana porque yo no podré ir. Cuando yo me canse podré requerirle cesar la posesión en
cualquier momento.
III. Posesión viciosa: Es la posesión violenta5, clandestina o precaria (sin título). Se les conoce como
posesiones viciosas porque su vicio no afecta a la posesión (art. 444 CC). Si mi vecino pasa por la noche
por mi jardín para ir a su casa (aún sin tener servidumbre de paso) es una posesión clandestina de un
derecho de servidumbre. Es una posesión viciosa porque en nada afecta a mi posesión.
IV. Posesión de buena fe: El art. 433 CC nos dice que es poseedor de buena fe aquel que ignora que su
título o modo de adquirir presenta vicio o defecto que lo invalide. Es una noción ética que habla de la
ignorancia del vicio o defecto. El art. 1950 CC nos lo define desde el punto de vista positivo, al decirnos
que es poseedor de buena fe aquel que cree que el que quien transmite tiene poder de disposición y
transmisión sobre la cosa.
Artículo 434.
La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
La buena fe se presume siempre (presunción de probidad u honestidad).
La buena fe del poseedor tiene importancia en los siguientes ámbitos:
▪ Quien es poseedor de buena fe tiene una usucapión más corta.
o Bienes muebles: 3 años con buena fe – 6 años con mala fe.
o Bienes inmuebles: 10 años con buena fe – 30 años con mala fe.
▪ Quien es poseedor de buena fe tiene unas garantías reales para reforzar sus derechos de
crédito. Los gastos necesarios efectuados sobre la cosa se abonarán a todo poseedor, pero solo
5
Si una posesión es perturbada por violencia, en la edad media se permitía recuperar esa posesión arrebatada mediando
también violencia. En la actualidad eso está prohibido en el art. 446 del CC que manifiesta lo siguiente:
Artículo 446 CC:
Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en
dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.
 DERECHO CIVIL IV

el poseedor de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. El poseedor de mala fe
también tendrá derecho a que se le abonen esos gastos necesarios, pero no tendrá derecho a
ésta garantía real de retención.
▪ En la liquidación de estados posesorios debido a un cambio de situación posesoria, el poseedor
de buena fe está mejor tratado que el poseedor de mala fe.
¿Qué ocurre con la mala fe sobrevenida? En el supuesto de que el poseedor sea de buena fe al principio
de la posesión pero que, más adelante, conozca aquellos vicios y defectos que afectan a la cosa. Existen
dos tesis que abordan esta materia:
o La tesis romana:
La mala fe sobrevenida no perjudica a la posesión. La mala fe perjudica solamente si existe en el
momento inicial de la adquisición.
o La tesis canonista:
La mala fe sobrevenida sí perjudica a la posesión. La mala fe que aparece después de la adquisición
perjudica al adquirente y lo deja sin aquellos beneficios que el ordenamiento jurídico concede al
poseedor de buena fe.
Nuestro sistema consagra en el art.435 CC la tesis canonista. Es decir, la mala fe sobrevenida afecta al
estado de la posesión desde el momento en el que deja de ignorarse los vicios y defectos que la cosa
adolece. Desde que se saben los vicios se deja de ser poseedor de buena fe y se pierden los privilegios de
los que goza éste.
V. Posesión de mala fe: Es poseedor de mala fe el que ya conocía los vicios y defectos de la cosa desde el
momento de su adquisición o quien lo conoce de forma sobrevenida (después de la adquisición).
PRESUNCIONES POSESORIAS.
Todas las presunciones que a continuación se explicarán son presunciones iuris tantum, es decir, que admiten
prueba en contrario. Las presunciones posesorias son las siguientes:
- Presunción de buena fe:
Artículo 434 CC.
La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
- Presunción de legitimación:
Artículo 448 CC.
El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se
le puede obligar a exhibirlo.
- Presunción de continuidad del concepto posesorio:
El concepto posesorio es la forma en la que se exterioriza el poder que se tiene sobre la cosa.
El concepto posesorio se advierte por la exteriorización de los actos del posesor en los bienes muebles (por
el comportamiento del posesor) y por el registro de la propiedad en los bienes inmuebles.
El Código Civil dice que se presume que una persona tiene el mismo concepto posesorio que se tenía desde
un principio de la posesión.
No obstante, el concepto posesorio puede cambiar. Este cambio se conoce como inversión o interversión del
concepto posesorio. La inversión del concepto posesorio puede darse por título o cooperación de un tercero;
o de forma unilateral (siempre y cuando la manifestación del cambio de concepto posesorio sea pública,
inequívoca y obstativa). En el supuesto de que me presten un libro. Al día siguiente el dueño del libro me
dice que ya no le gusta tanto y que me lo regala. Mi concepto posesorio frente ese libro al principio era de
préstamo. Por medio de la inversión del concepto posesorio éste ha cambiado y ahora soy propietario del
libro por medio de una donación y la colaboración de un tercero.
- Presunción continuada:
Artículo 459.
El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído durante el
tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.
Si soy poseedor de un inmueble en 2019, y demuestro que fui poseedor del mismo en 2008, se presumen 11
años de posesión continuada.
5. FIN DE LA POSESIÓN: CAUSAS.
 DERECHO CIVIL IV

LA EXTINCIÓN DE LA POSESIÓN: CAUSAS

Las causas de la extinción de la posesión aparecen en el art. 460 CC.
Artículo 460 CC.
El poseedor puede perder su posesión:
1.º Por abandono de la cosa.
2.º Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.
3.º Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio.
4.º Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de
un año.
● Abandono:
Ocurre cuando, por actos materiales e inequívocos una persona exterioriza que se desprende de la situación de
dominio y poder sobre el bien. Por ejemplo, si yo al salir de clase tiro mi móvil a la papelera y me voy, esto es un
acto material e inequívoco de que me estoy desprendiendo del bien.
Normalmente, deshacerse de la posesión conlleva, a su vez, deshacerse de la propiedad, aunque no siempre es
así. Si el que abandona no es propietario, sino poseedor, se deshace únicamente de la posesión.
● Destrucción de la cosa:
Ocurre cuando se destruye físicamente (desaparición física y material de la cosa) o económicamente (pérdida del
valor económico del bien, más comúnmente llamada obsolescencia del bien) la cosa sobre la cual se ostenta el
poder factico de dominio. También se produce destrucción de la cosa cuando se produce la pérdida jurídica
(cuando el bien queda fuera del comercio).
● Cesión de la posesión:
Si el poseedor cede la posesión, ya sea de forma gratuita u onerosa, pierde la posesión. A diferencia del
abandono, en el supuesto de cesión el adquirente mantiene un vínculo de conexión con el cesionario.
● Posesión de otro:
La posesión actual de un bien se extingue por la posesión de otro, si dura más de 1 año (debido a que el
interdicto tiene un plazo de interposición de 1 año). Desde que se perturba la posesión el ordenamiento jurídico
finge que el poseedor perturbado todavía posee la posesión durante 1 año para que ejerza las acciones que crea
correspondientes para recuperar esa posesión.
LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO.
Cuando se extingue una posesión debe liquidarse los estados posesorios. Es decir, cuando hay un conflicto sobre una
posesión se llevan a cabo los mecanismos de resolución de conflictos posesorios antes citados. Una vez se resuelve
uno de ellos adquiere la posesión y el otro la pierde. En cuanto éste segundo pierde la posesión debe iniciarse la
liquidación de los estados posesorios, que es la liquidación de todos aquellos frutos, gastos y daños surgidos sobre la
cosa.
La respuesta que se de en cuanto a la liquidación del estado posesorio variará según si el poseedor es de buena fe o
de mala fe.
● Liquidación de los frutos:
o Frutos naturales: Son aquellos frutos que produce la cosa por sí misma, sin mediar actividad
humana.
o Frutos industriales: Son rendimientos que produce la cosa mediando actividad humana.
o Frutos civiles: Son los rendimientos que se producen en virtud de una relación jurídica.
 DERECHO CIVIL IV

Si el poseedor es de buena fe le corresponden los frutos naturales e industriales, y aquellos civiles le

corresponden por días (por los días hasta el momento en el que le comunican que hay una sentencia que le
obliga a restituir).
Si el poseedor es de mala fe deberá devolver todos los frutos percibidos (naturales, industriales y civiles) al
poseedor legítimo. Además, si en la administración de los frutos actuó con una diligencia inferior a la diligencia
media, deberá devolver aquello que se hubiera podido percibir.
● Liquidación de gastos:
o Gastos necesarios: Son aquellos gastos dirigidos a la conservación y el mantenimiento de la cosa.
o Gastos útiles: No debe confundirse con las mejoras. Las mejoras son el aumento del valor de un
bien. Los gastos útiles son aquellos que aumentan de manera objetiva el valor de un bien mediando
actividad humana. Por ejemplo, si me compro un piso por 100.000€ y dentro de 10 años vale
200.000€ por fluctuaciones del mercado, esto es una mejora, pues no media actividad humana. En
cambio, si compro un piso y lo reformo, esto serían gastos útiles, pues aumentan objetivamente el
valor del bien mediando actividad humana.
o Gastos de lujo: Son aquellos gastos que subjetivamente aumentan el valor del bien. Son gastos de
lujo, de adorno, de recreo. La instalación de una columna de la Venus de Milo en el baño es un gasto
de lujo, por ejemplo.
Los gastos necesarios corresponden abonarse, tanto al poseedor de buena fe, como al poseedor de mala fe que
están restituyendo, pues son gastos necesarios para la conservación y mantenimiento del bien y se entiende que
los hubiera realizado también el poseedor legítimo que está siendo restituido. No obstante, únicamente el
poseedor de buena fe tiene una garantía real para proteger su derecho de crédito, es decir, tiene un derecho de
retención. En otras palabras, el poseedor de buena fe que restituye puede negarse a restituir la cosa al poseedor
legítimo hasta que éste le abone los gastos necesarios. Es un privilegio que no goza el poseedor de mala fe.
Si el poseedor que restituye es de mala fe no tiene derecho a pedir que se le abonen los gastos útiles. Si el
poseedor que restituye es de buena fe tiene derecho a que se le abonen esos gastos útiles (manifestado en el
aumento del valor objetivo del bien, no necesariamente en lo que se haya gastado económicamente el poseedor
que restituye) y, además, tiene derecho de retención.
Los gastos de lujo no se abonan a ningún poseedor, pues el poseedor que restituye puede retirarlos en el
momento de la restitución si no daña el bien. Si al que vence en la posesión (poseedor legítimo) le gustan
aquellos adornos o recreos y quiere mantenerlos se pueden producir dos escenarios: si el poseedor que
restituye es de buena fe deberá abonarle el importe de los gastos (o el valor en el que se incrementa la cosa si
éste fuera mayor, según doctrina reciente del TS); mientras que si es de mala fe deberá abonársele únicamente
el valor en el que se incrementa la cosa.
● Liquidación de daños:
Ocurre en el supuesto de que el bien resulte dañado en manos del poseedor que restituye. Si el poseedor es de
mala fe deberá abonar todos los daños y deterioros que se hubieren producido, incluso aquellos resultantes por
fuerza mayor. Si es poseedor de buena fe no deberá abonar ningún daño, salvo que lo haya producido con dolo.
6. LA TUTELA JUDICIAL DE LA POSESIÓN. LA ACCIÓN PUBLICIANA.

El poseedor tiene dos tipos de acción de protección de su posesión. Por una parte están las acciones interdictales, y
por otra están las acciones judiciales.
● Interdictos:
Son acciones para la tutela sumaria, rápida y urgente de la posesión. Se regula en el art. 250 LEC.
Los interdictos tienen un plazo de interposición de 1 año.
Pueden ser de los siguientes tipos:
o Interdicto de retener: Se pueden poner cuando hay vulneración de la posesión sin despojo de la
cosa.
 DERECHO CIVIL IV

o Interdicto de recuperar: Se pueden poner cuando hay vulneración de la posesión con despojo de la
cosa.
o Interdicto de obra nueva: Son interdictos que se pueden interponer para detener una obra nueva
que sea potencialmente peligrosa para nuestra posesión.
● Recuperación judicial:
o Los juicios verbales están regulados por el art. 250 LEC.
o No producen cosa juzgada.
● Acción publiciana:
Es una acción posesoria que se atribuye al poseedor de mejor derecho frente al poseedor de peor derecho o
sin título. Durante mucho tiempo se ha discutido si existe en nuestra legislación estatal esta acción.
Toda esta discusión se centra en los siguientes preceptos:
Artículo 445 CC.
La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de
indivisión. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si
resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente
título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa,
mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes.
De lo textualmente redactado la doctrina del TS entiende que, si el bien se deposita en guarda judicial
significa que está habiendo un juicio de posesión (ya no solo un interdicto) entre ambos poseedores en el
cual se está valorando en mejor y peor derecho.
Artículo 522-7. Codi. Protección
1. Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra
cualesquiera perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislación procesal.
2. Los poseedores pueden recuperar, por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho
ante los poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene
mejor derecho a poseer, debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe
identificar la cosa o el derecho objeto de la posesión.
El Codi de Cataluña hace referencia expresamente a la acción publiciana.
La acción publiciana no deja de ser un mecanismo de resolución de conflictos entre dos poseedores en el
que se entra a valorar cuál de ellos tiene mejor derecho. Surge en la época romana por medio de la laxa
interpretación pretoriana de los conflictos surgidos por la falta de formalidad en las transacciones.
7. LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA O PROTECCIÓN DE LA APARIENCIA.

NORMATIVA APLICABLE.
Artículo 464 CC.
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido
una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el
propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno
obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al
Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado
habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.
Artículo 522-7 Protección
1. Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra cualesquiera
perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislación procesal.
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2. Los poseedores pueden recuperar, por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho ante los
poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene mejor derecho a
poseer, debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe identificar la cosa o el
derecho objeto de la posesión.
Artículo 522-8 Adquisición de buena fe de bienes muebles
1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del
derecho en que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición
suficiente sobre el bien o el derecho.
2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que
tengan para identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la
indemnización por los daños y perjuicios que les hayan ocasionado.
3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden reivindicarlo de
los poseedores que tienen su posesión efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a título oneroso en
subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares a dicho bien y establecido
legalmente.
Cuando se habla del tráfico de bienes muebles la regulación siempre es distinta en los diferentes ordenamientos
jurídicos. Esto es así porque este tráfico mantiene 3 factores determinantes: 1) El tráfico de bienes muebles es
siempre mucho más ágil y rápido que el de bienes inmuebles; 2) La documentación de las transmisiones mobiliarias
siempre son más débiles o inexistentes; 3) La publicidad de los bienes inmuebles es vía registro de la propiedad,
mientras que la publicidad de los bienes muebles es vía posesión, pues la posesión equivale mecanismo de
publicidad.
Teniendo esto en cuenta. Ejemplo base: imaginemos que mi compañera de clase me deja su ordenador porque se
está mudando y no quiere que se le pierda. Cuando el ordenador está en mi posesión yo se lo vendo a otra
compañera de la misma clase, la cual lo compra de buena fe confiando en que el ordenador es mío.
Posteriormente, la primera compañera me reclama el ordenador y le digo que no está en mi poder y ella se
percata que lo tiene la otra compañera.
Existen dos maneras de solucionar el conflicto presentado en el ejemplo base anterior:
● La tesis romanista: La tesis romanista protege siempre el verdadero propietario. Y lo protege con éstas dos
máximas: nadie puede dar a otro más derechos de los que tiene / donde encuentro mi cosa, allí la reclamo.
Conforme a esas dos máximas la chica del ejemplo sabrá que yo no puedo transmitir la propiedad y que, por
lo tanto, ella sigue siendo la verdadera propietaria. Además, allá donde vio su ordenador allá lo puede
reclamar y ganaría.
● La tesis germanista: La máxima germanista nos dice: Busca la confianza allá donde la dejaste. La tesis
germanista protege siempre al adquirente y la seguridad jurídica. En el ejemplo la chica no podrá recuperar
su ordenador que ahora está en manos de su compañera, pues ésta lo adquirió de buena fe. Solamente
podrá tomar acciones legales contra mí por abuso de confianza.
El Código francés de la edad media abordaba este conflicto de la siguiente manera. Para ellos, en materia de
muebles, la posesión equivalía a título (que es la línea que nuestro código civil actual aborda en el primer párrafo del
art. 464).
A partir de aquí difieren el ordenamiento francés medieval y el español actual, pues el ordenamiento francés
continúa diciendo que, no obstante, aquel que hubiera perdido la cosa o le hubiera sido robada podrá reivindicarla
en un plazo de 3 años (únicamente en estas dos circunstancias).
Mientras tanto, el derecho español actual no habla solamente de pérdida o robo, sino que habla de privación ilegal,
por lo que aquel que haya perdido o se le haya privado ilegalmente de su bien mueble podrá reivindicarlo. Depende
de cómo se interprete este concepto de privación ilegal la protección se hace más o menos extensible. Pues, si nos
ceñimos a la interpretación cerrada entenderemos como privación ilegal a los delitos (robo, hurto, apropiación
 DERECHO CIVIL IV

indebida, y demás delitos), mientras que si nos ceñimos a la interpretación amplia entenderemos como privación
ilegal los delitos y, además el abuso de confianza (lo que ocurre en el ejemplo base).
La tesis romanista adoptará, por lo tanto, la concepción amplia de lo que se entiende como privación ilegal. Mientras
que la tesis germanista velará más por la interpretación cerrada, protegiendo al adquirente.
El derecho catalán adopta la tesis germanista en su art. 522-8 Codi. El derecho español no lo expone de forma clara y
se encuentra jurisprudencia pregonando una y otra. No obstante, la doctrina del TS apuesta mayoritariamente por la
tesis romanista.
Recordamos que para el tráfico de bienes muebles la posesión de buena fe equivale a título. La tesis romanista
entiende como título a título de usucapión (lo que adquiere el adquirente de buena fe es un título para usucapir). En
cambio, la tesis germanista entiende como título a título de adquisición a non domine (lo que adquiere el adquirente
de buena fe es la titularidad del derecho según el concepto posesorio). Nuevamente, el Codi de Cataluña adopta la
tesis germanista y su interpretación en cuanto al concepto de título, en cambio el derecho español adopta la tesis
romanista mayoritariamente y, con ésta, su concepto de título correspondiente.
No obstante, existen algunas excepciones en virtud de la seguridad del tráfico jurídico. Si se adquiere el bien mueble
en una subasta pública nos dice el art. 464 CC. es que el adquirente tiene que devolver el bien al propietario
legítimo, pero antes éste tiene que consignarle el precio pagado. Sin consigna no hay devolución. Lo mismo ocurre si
se adquiere el bien mueble en una casa de empeño, en la cual el que adquiere de una casa de empeño tiene que
devolver el bien adquirido siempre y cuando se le pignore el pago que realizó. La tercera excepción gira en torno a la
compra de bienes en ferias, bolsas, mercados o establecimientos abiertos al público, que remite su regulación al
Código de Comercio y que nos dice que habrá una usucapión automática a favor del adquirente, siendo a partir de
ahí irreclamable.

TEMA 5. LA DONACIÓN.
NO SE EXIGE.

TEMA 6. LA USUCAPIÓN.
1. CONCEPTO, SUJETOS Y OBJETO.

CONCEPTO.
Hay dos formas de conceptualizar la usucapión:
- Usucapión como la tercera función de la posesión (además de la función interdictal y la función de
legitimación). Recordamos que la función de usucapión era la conversión de la situación fáctica de la
posesión en una situación jurídica de propiedad.
- Usucapión como modo de adquisición originario (sin ninguna relación jurídica con el anterior titular) de los
derechos reales.
Nuestro Código Civil regula la usucapión dentro del apartado de Obligaciones y Contratos, dentro de la regulación de
la prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva (usucapión propiamente dicha). El Codi Civil de Cataluña ya lo
ubica adecuadamente en su regulación y lo posiciona dentro del apartado de Modos de Adquisición de Derechos
Reales.
SUJETO. ÁMBITO SUBJETIVO.
Responderemos en este apartado a las preguntas: ¿Quién puede usucapir y contra quién?
Desde el punto de vista activo. – Tiene capacidad para usucapir aquel que tiene capacidad para poseer. Y tiene
capacidad para poseer aquel que tenga capacidad natural. Recordamos que los menores y las personas con la
capacidad judicialmente modificada deberán actuar en la esfera jurídica por medio de sus representantes legales,
pero eso no les imposibilita a que puedan poseer y, por ende, usucapir (art. 443 CC).
 DERECHO CIVIL IV

Desde el punto de vista pasivo. – Puede usucapirse contra todos, independientemente de si son menores de edad,
ausentes o personas con la capacidad judicialmente modificada. Así lo consagra el art. 1932 CC. Esta solución tan
drástica ha sido templada por el derecho catalán, que manifiesta en su art. 521-26 Codi la creación de una institución
que no existe en el derecho civil español, y que es la suspensión de la usucapión. Esta suspensión aborda el ámbito
familiar y determina que, para evitar conflictos de intereses en el seno de la familia, la usucapión queda suspendida
en las relaciones familiares verticales (padres e hijos) y horizontales (entre pareja) mientras haya convivencia,
matrimonio o unión estable.
Artículo 1932 CC.
Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas,
en los términos prevenidos por la ley.
Queda siempre a salvo, a las personas impedidas de administrar sus bienes, el derecho para reclamar contra sus
representantes legítimos cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción.
En cuanto a la usucapión en herencia. – El art. 1934 CC nos dice que la usucapión correrá para la herencia y
provocará sus efectos positivos y negativos al heredero. Si el heredero tarda en reclamar la herencia asumirá las
consecuencias negativas de la usucapión. Ejemplo base: Imaginemos que mi padre muere trágicamente y deja
como heredero de la casa familiar a mi hermano, que está en Alemania. Como mi hermano no viene a reclamar la
herencia y va pasando el tiempo yo me dedico a esperar a que pase el tiempo legalmente establecido para
usucapir esa vivienda. Yo podría reclamar esa herencia pendiente de reclamación, pues mi hermano en calidad de
heredero no la reclama y deberá asumir las consecuencias negativas.
En cuanto a la usucapión en una comunidad de propietarios. – Si una persona se comporta como un coposeedor de
un determinado bien durante el tiempo que exige la ley, adquirirá la usucapión para la comunidad, es decir,
adquirirá la propiedad para todos los coposeedores. Ejemplo base: Imaginemos que mis dos hermanos y yo
comenzamos a utilizar de forma continuada un barco de 12 metros que nos han dado. Pasan 3 años en los que yo
me comporto como dueño, pues mis otros dos hermanos prácticamente no lo usaban nunca. ¿Puede un
coposeedor adquirir la usucapión en nombre de la comunidad? La respuesta es sí. Todos los hermanos adquirirán
la propiedad.
Artículo 1933 CC.
La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.
OBJETO. ÁMBITO OBJETIVO.
Sólo pueden ser usucapidos los derechos reales que lleven aparejada la facultad posesoria. Los derechos reales que
no se puedan poseer no se podrán usucapir.
En sentido negativo, no se podrá usucapir la hipoteca y los derechos de adquisición preferente (tanteo, retracto u
opción) porque no conllevan facultad posesoria. En cuanto a la servidumbre, pese a ser poseible, en Cataluña no se
puede usucapir porque así lo determina expresamente una disposición legal.
En sentido positivo, podrán usucapirse aquellas cosas que se hallen dentro del comercio y que no constituyan bienes
de dominio público.
2. FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN.

En algunos Estados la usucapión no existe. En nuestro ordenamiento jurídico se regula este negocio jurídico basando
la fundamentación en dos tesis cardinales:
- Tesis subjetiva: Nos dice que la usucapión se fundaría en una presunción de abandono del derecho por parte
de su titular.
- Tesis objetiva: Esta tesis prescinde de cualquier estado psicológico y mental. Y nos dice que la usucapión se
fundaría en la necesidad de seguridad en el tráfico jurídico. Ya no se analizaría la voluntad o no de abandono
del bien por parte del titular anterior, sino que simplemente responde a una finalidad funcional.
 DERECHO CIVIL IV

El TS y el TSJ de Cataluña desde los años 50 y por influencia del derecho alemán apuesta más por la tesis objetiva.
Prima por la seguridad jurídica. Tanto es así el fundamento objetivo que cuando se consume el tiempo necesario
para que se declare la usucapión se entiende que produce efectos desde el principio. El que ha usucapido el bien no
es propietario desde que se consume el tiempo, sino retroactivamente, desde el inicio del cómputo.
3. CLASES DE USUCAPIÓN.

Hay dos clasificaciones importantes: La usucapión mobiliaria e inmobiliaria; y la usucapión ordinaria y extraordinaria.
I. Usucapión mobiliaria:
Nuestro Código Civil es del siglo XIX. Por ende, para nuestro ordenamiento civil las cosas muebles tienen un valor
ínfimo. Por ello el tráfico de cosas muebles es más rápido, las transmisiones son más sencillas y no se
documentan, los medios de prueba son mucho más débiles, no hay registro de transmisión y demás.
Es normal, entendiendo esto, que los plazos de usucapión de los bienes muebles sea mucho más cortos que el
de los bienes inmuebles. Los plazos son de 3 o de 6 años (3 años en Cataluña).
II. Usucapión inmobiliaria:
A diferencia de los bienes muebles, nuestro ordenamiento civil ya desde el siglo XIX consideraba los bienes
inmuebles como la base de la riqueza, por lo que su regulación es mucho más completa (la documentación es
mayor, el registro es obligatorio y demás).
Los plazos de la usucapión de bienes inmuebles son de 10, 20 o 30 años (en Cataluña son 20). El legislador quiere
que la usucapión de bienes inmuebles necesite una posesión muy dilatada en el tiempo.
Esta distinción hoy en día se ha difuminado bastante por la interpretación judicial, debido a que encontramos en
ocasiones bienes muebles que valen más que muchos inmuebles. Hoy en día, a nivel europeo, en los tribunales se
revisa esta distinción y se pondera en función del valor del bien.
I. Usucapión ordinaria:
La usucapión ordinaria tiene que cumplir los requisitos comunes: tiene que haber una posesión pública; pacífica;
e ininterrumpida del bien y a título de dueño.
Pero además, en la usucapión ordinaria se exige justo título y buena fe 6.
Precisamente por haber buena fe y justo título el legislador le otorga plazos de usucapión más cortos. En los
bienes muebles se exige 3 años, y los bienes inmuebles son 10 o 20 años.
II. Usucapión extraordinaria:
La usucapión extraordinaria tiene que cumplir los requisitos comunes: tiene que haber una posesión pública;
pacífica; e ininterrumpida del bien y a título de dueño. No se exige nada más.
En los bienes muebles se exige 6 años, y los bienes inmuebles son 30 años.
En el derecho civil catalán no existe la usucapión ordinaria, solamente la extraordinaria y los plazos son de 3 años
para bienes muebles y 20 años para bienes inmuebles. Deben cumplirse los requisitos comunes, pero da
exactamente igual si hay o no hay justo título y buena fe.
Nota: Imaginemos que en Cataluña un poseedor tiene justo título y buena fe. Por las reglas de la usucapión del
Codi catalán estos dos requisitos no se verían contemplados, pues en esta comunidad autónoma solamente se
regula la usucapión extraordinaria y no la ordinaria, a diferencia de lo que ocurre en el Código Civil estatal. ¿Este
poseedor podrá pedir que se le apliquen las normas del derecho civil español en su caso, por ser el derecho civil
español un derecho supletorio a algo que no regula el ordenamiento catalán? Una tesis del TS nos dice que si
aquello que no se contempla en la regulación autonómica es conjunto vacío (algo que expresamente no quiere

6
Entendemos por buena fe la ignorancia de vicio invalidante sobre la posesión. Entendemos como justo título el acto o negocio
jurídico que basta para transmitir el derecho real. El justo título debe ser verdadero, válido y no se presume (debe probarse).
 DERECHO CIVIL IV

contemplar el legislador autonómico) no cabe la aplicación de la legislación estatal. En cambio, si aquello que no se
contempla en la regulación autonómica es conjunto olvidado (algo que el legislador autonómico no contempló por
olvido) cabrá complementar con norma estatal. En Cataluña se considera la usucapión ordinaria como un conjunto
vacío, no cabe pedir aplicación de ley estatal.
4. REQUISITOS:

REQUISITOS COMUNES (ART. 1941 CC).

Artículo 1941 CC.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
I. Posesión a título de dueño:
Cuando se habla de poseedor a título de dueño no se refiere a poseer como propietario, sino que
significa poseer en concepto de titular del derecho que se pretende usucapir. El poseedor por licencia o
por mera tolerancia no está poseyendo a título de dueño.
Si se quiere usucapir la propiedad deberá comportarse como propietario, si quiere usucapirse un
usufructo deberá comportarse como usufructuario, si quiere usucapirse un derecho de superficie deberá
comportarse como titular de un derecho de superficie, y demás.
II. Posesión pública:
Significa que la posesión se ha de exteriorizar de forma inequívoca. La posesión hace falta que esté
dotada de publicidad, es decir, que se exteriorice hacia el resto de forma inequívoca. No se ha de
confundir la no publicidad con la clandestinidad, pues la clandestinidad es un supuesto de posesión
oculta, pero no incluye todos los supuestos de ocultación de la posesión.
III. Posesión pacífica:
La posesión no ha de ser violenta.
Hay que distinguir dos hipótesis: 1) Aquella posesión que deriva de la comisión de tipos delictivos (hurto,
robo o apropiación indebida) en el que la usucapión comenzará a contar desde la prescripción del delito;
2) Aquella posesión derivada de una violencia moral (abuso de confianza, intimidación, amenazas y
demás) en la que no hay ningún tipo delictivo, pero si una coacción moral, en estos supuestos la
usucapión comenzará a desde el momento de la posesión.
IV. Posesión ininterrumpida:
Es el requisito más importante.
Si se interrumpe la usucapión todo el cómputo de tiempo contado se pierde y se vuelve al principio.
Es importante, previamente, poner de manifiesto una serie de presunciones:
o Suma de posesiones: Si el poseedor que cumple los requisitos transmite el bien a otro, el tiempo
que haya transcurrido de usucapión se sumará al que compute el nuevo adquirente. Las posesiones
se suman con las de los antecesores para contar el cómputo de usucapión.
o Presunción de tiempo intermedio: El poseedor actual que pruebe la posesión anterior se presume
que ha poseído todo el tiempo intermedio. El que quiera desvirtuar esto deberá demostrar lo
contrario.
Si yo cojo un gato de la UAB y digo que es mío en 2016 y lo dejo por el Campus y en 2019 vuelvo a
coger el mismo gato y, ante nuevos alumnos y algunos del 2016 vuelvo a decir que el gato me
pertenece, se presumirá que el gato lo poseí durante todo el tiempo intermedio.
La interrupción es aquellos supuestos en los que, por determinados medios, se pierde todo el plazo
transcurrido hasta entonces.
Las causas de interrupción son las siguientes:
o Interrupción natural: No tiene ninguna conexión con ninguna relación jurídica. Ocurre cuando se
cesa de la posesión por más de 1 año. Si se está más de 1 año 7 sin poseer se vuelve a comenzar el
cómputo de usucapión.
o Interrupción civil: En estas causas de interrupción sí que interviene la actividad humana y las
relaciones jurídicas comienzan a tomar importancia.
Artículo 1945 CC.
7
Este plazo responde a la posesión ideal y ficticia que crea la acción interdictal de recuperación posesoria.
 DERECHO CIVIL IV

La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato
de Juez incompetente.
Se interrumpe la usucapión por medio de 8:
▪ Emplazamiento judicial:
Por la citación judicial al poseedor.
Es muy importante esto, porque la interrupción de la prescripción se puede hacer por medio
de la mera interposición de una demanda. Esta situación es diferente en la usucapión, pues
la mera demanda no interrumpirá la usucapión, sino que se interrumpirá por medio del
emplazamiento del demandado una vez se haya admitido la demanda y se haya iniciado el
proceso.
El emplazamiento judicial no valdrá cuando sea nulo (por tener defectos formales), cuando
el demandante desista, o cuando el demandado poseedor sea absuelto.
▪ Reconocimiento:
Se interrumpirá la usucapión si el poseedor reconoce expresa o tácitamente que no es
dueño de la cosa.
▪ Requerimiento extrajudicial (burofax, requerimiento notarial, telegrama y demás),
petición de mediación y petición de arbitraje (sólo en el Codi de Cataluña):
Se amplían los medios de interrupción a los supuestos expuestos en todos aquellos bienes
sometidos a la jurisdicción civil catalana. Se prioriza la protección de la verdadera titularidad
frente a la usucapión.
5. EFECTOS DE LA USUCAPIÓN.

Cuando se posee un determinado bien a título de dueño de forma ininterrumpida, pública y pacíficamente, durante
el tiempo que marca la ley:
- Adquisición del derecho real: El efecto principal es que se adquiere el derecho real conforme al
comportamiento. Se consigue mutar una situación de hecho (posesión) en una situación jurídica (derecho
real).
- Efecto de retroacción: Jurisprudencia reiterada afirma sólidamente que el efecto de adquisición del derecho
real se retrotrae al momento en el que se comenzó a usucapir. Es decir, que el que adquiere el derecho real
una vez concluido el plazo de usucapión será considerado titular de ese derecho desde el momento en el
que se inició el cómputo, esto es, de forma retroactiva.
- Efecto de usucapión de la libertad: La usucapión de la libertad se plantea cuando una persona consuma la
usucapión y se pregunta si puede, ahora que es propietario del bien, librarla de cargas y gravámenes. La
libertad del bien va a depender de si el gravamen o carga tiene título o no. Si no hay título registrado de
gravamen o carga, el nuevo titular que ha usucapido podrá invertir el concepto posesorio (comportarte
como si el gravamen no existiera) y usucapir también la libertad del bien. Si hay título de gravamen o carga el
titular que consuma la usucapión deberá manifestar expresamente que la retira de su bien. Imaginemos que
consumo la usucapión de una finca que tiene un gravamen de servidumbre de paso a favor de un tercero. Si
la servidumbre está registrada deberá manifestar que la retira. Si no está registrada podrá retirarla sin más y
actuar como tal.
- Renuncia: Una vez consumada la usucapión y adquirido el derecho real, la persona puede renunciar a la
usucapión, pero se necesitan dos requisitos:
o Tener capacidad de obrar plena.
o La renuncia no puede perjudicar a terceros (por ejemplo, a la agencia tributaria cuando haya una
deuda en concepto de tributos).
Nota: La usucapión hay que alegarla en un proceso, pues no puede ser apreciable de oficio. Se puede alegar de dos
maneras: cuando te demandan, vía contestación a la demanda; o planteando una demanda y solicitando una acción
declarativa del derecho real usucapido.

8
Ni el burofax, ni el telegrama, ni la notificación con acuse de recibo, ni el requerimiento notarial etc. (medios de interrupción
de la prescripción) valdrán en sede de usucapión.
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TEMA 7. EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

Existen 3 causas de extinción de los derechos reales:
1. LA PÉRDIDA DEL BIEN. LA SUBROGACIÓN REAL.

La primera causa de extinción de derechos reales es la pérdida.

Existen de diferentes tipos:
- Pérdida física:
Normalmente los derechos reales tienen por objeto una cosa, un bien, o un derecho. Si ese objeto se
destruye y desaparece (pérdida total), el derecho real se extingue. Si se destruye y desaparece sólo una
parte de ese objeto, el derecho real subsiste sobre aquella parte que permanece. Por ende, el requisito para
que el derecho real se extinga es que haya una pérdida total.
- Pérdida económica:
Si el bien sobre el que se proyecta el derecho real deja de producir utilidad económica para su titular, el
derecho real también se extingue. Si tengo una servidumbre de paso a la carretera porque mi finca se halla
en medio de otras cuatro fincas que la rodean, esa servidumbre de paso tendrá utilidad económica. En el
supuesto de que, por planeamiento urbanístico se expropien dos de esas cuatro fincas y las convierten en vía
pública dándome acceso directo a la carretera, mi servidumbre de paso dejará de tener utilidad económica
y, por ende, se extinguirá.
- Pérdida jurídica:
Sucede cuando el objeto del derecho real queda fuera del comercio. Ocurriría en los supuestos de
expropiación forzosa.
En todos los supuestos anteriormente descritos el derecho real se extingue. No obstante, hay una excepción
importante, y es la llamada subrogación real. La subrogación real consiste en la mutación o cambio en el objeto del
derecho real. Por ejemplo, tenemos un coche asegurado. En el supuesto de que el coche se quemara se debería
producir la extinción del derecho real por destrucción o pérdida total de la cosa. Lo que hace el seguro es convertir el
objeto del derecho real en una indemnización, es decir, la indemnización sustituye el objeto primitivo del derecho
real. Esto se conoce como subrogación real.
2. LA CONSOLIDACIÓN. DERECHOS REALES DEL PROPIETARIO

La consolidación en los derechos reales es una causa de extinción que consiste en que, en una determinada persona,
se acumulan la propiedad y un derecho real limitado. Se acumulan dos titularidades activas y se dice que, en este
caso, la propiedad recupera su estado normal (sin gravámenes).
Por ejemplo, mi padre me concede un usufructo en la casa de la playa, reservándose él la propiedad. Mi padre
fallece y me nombra heredero de la misma. Habrá en este supuesto consolidación, pues seré titular de la casa y
usufructuario de ésta. Por ende, se extinguirá el usufructo.
Excepciones:
● En sucesión: En las sucesiones se produce la confusión o consolidación cuando el heredero confunde o
mezcla su patrimonio personal con el patrimonio del causante. No obstante, existen mecanismos que evitan
esta fusión, mezcla o confusión. Si la deuda es superior al activo disponible del causante, el heredero puede
aceptarla herencia a beneficio de inventario (se elabora un inventario de activos y pasivos, se liquidan entre
sí y solamente se cobra lo sobrante). Si se acepta la herencia a beneficio de inventario no se extingue el
derecho real que hubiere sobre el objeto del causante, pues no hay confusión patrimonial, sino que existirá
una separación que se justifica por el inventario.
● En el Codi de Cataluña: Existe otra excepción en derecho catalán en el supuesto de las servidumbres (art.
566-3 Codi): La servidumbre no desaparecerá por la mera confusión en una misma persona de la titularidad
del objeto y el derecho real. Si así se quisiera, deberá solicitarse. El sentido de este mantenimiento del
gravamen, aunque pertenezca a una misma persona ambas titularidades, corresponde a que el legislador
considera que, si esta persona quisiese enajenar posteriormente el objeto, podría hacerlo con la
servidumbre si así le interesa, sin necesidad de volver a constituirla.
 DERECHO CIVIL IV

Artículo 566-3 Servidumbre sobre finca propia

3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que llegue a reunirse en una sola persona la
propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas puede extinguirla y
obtener su cancelación en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas.
3. LA RENUNCIA.

Es la tercera causa de extinción de los derechos reales:

Son notas de la renuncia:
- Unilateral: La renuncia ha de ser siempre unilateral por parte del titular.
- Con capacidad de disponer: El que renuncia debe tener capacidad para disponer de sus bienes, pues está
extrayendo de su patrimonio un bien.
- No perjudicial para terceros: Dicha renuncia no tiene que perjudicar a los terceros.
Cuando la renuncia es de la propiedad, la causa se la conoce como abandono. Si el abandono de la propiedad es
sobre un bien inmueble, el nuevo titular será el Estado. Si el abandono de la propiedad es sobre un bien mueble
aquello toma la consideración de cosa abandonada y pasará a ser de aquel que lo ocupe. Si a lo que se renuncia es a
un derecho real, sea el que sea, lo único que sucede es que la propiedad recupera su estado original, es decir, las
facultades cedidas en ese derecho real. En otras palabras, se produce la consolidación.

TEMA 8. EL DERECHO DE PROPIEDAD.

1. EL DERECHO DE LA PROPIEDAD.

EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

El derecho de propiedad tiene una evolución histórica.
Nuestro Código Civil, ya del siglo pasado, y sus homónimos liberales de otros países ya conceptúan el derecho de la
propiedad de manera amplísima, como un derecho sagrado e inviolable. Antes de todo ello la propiedad era algo
que solamente se reservaba a las élites nobiliarias y demás. Las numerosas revoluciones europeas para terminar con
la división estamental consagraron la propiedad para garantizar la igualdad de las personas en un mismo mercado y
en una misma esfera jurídica.
De esta concepción casi sagrada se extrae la definición que da nuestro Código Civil en su art. 348.
Artículo 348 CC.
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
541.1 CCC
1. La propiedad adquirida legalmente otorga a sus titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que
TC: 11/1981 define lo que entendemos como contenido esencial del derecho, aquel núcleo que nunca pueden
rebasar el contenido esencial del derecho del propietario. (F. Jurídico 8) El tipo abstracto del derecho preexiste
conceptualmente al momento legislativo y en este sentido se puede hablar de una recognoscibilidad de ese tipo
abstracto en la regulación concreta. Los especialistas en derecho pueden responder si lo que el legislador ha
regulado se ajusta o no a lo que generalmente se entiende por un derecho de tal tipo. Constituyen el contenido
esencial de un derecho subjetivo aquellas facultades o posibilidades de actuación necesarias para que el derecho sea
recognoscible como pertinente al tipo descrito y sin las cuales deja de pertenecer a ese tipo y tiene que pasará a
TC: 37/1987 de 26 de marzo
F:J 2 Para el tc la determinación del contenido esencial de cualquier tipo de derecho subjetivo y por tanto, también
de los derechos fundamentales de las personas, viene marcada en cada caso por
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F. social del derecho de propiedad es un elemento estructural del propio derecho

Características del derecho de propiedad :

(Lo dijeron en clase)

El Estado liberal del siglo XIX establecía algunas limitaciones (a diferencia de otros coetáneos que directamente
consagraban también el derecho de abusar sobre la propiedad, dejando de lado la función social), pero incipientes
en comparación con épocas posteriores tras la consagración del Estado de Derecho. La limitación más importante de
aquella época al derecho de la propiedad se manifestaba por la facultad de expropiación forzosa que se guardaba el
Estado.

2. CARACTERES DEFINITORIOS DEL DERECHO DE LA PROPIEDAD.

SIGLO XIX: El derecho liberal de la propiedad (el que se extrae de la definición del Código Civil) dispone las siguientes
notas características:
● Propiedad unitaria: Las facultades son las mismas para cualquier tipo de objeto de la propiedad. Para el
derecho liberal da lo mismo ser propietario de unos zapatos, que de una casa, que de una empresa. Se
requerirán los mismos requisitos y se dispondrán de las mismas facultades.
● Derecho perpetuo: La propiedad es perpetua, no tiene plazo de finalización.
● Derecho exclusivo: Permite impedir que cualquiera interfiera en el goce de ese derecho. El propietario tiene
un derecho omnímodo, es decir, puede impedir que cualquiera moleste o perturbe su propiedad.
● Poderes ilimitados: El propietario puede hacer en su propiedad lo que quiera.
Artículo 350 CC.
El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las
obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto
en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
● Derecho elástico: La propiedad puede estirarse mucho por medio de los gravámenes que se le apliquen
(servidumbres, usufructos, y demás), y recupera su estado natural cuando dichos gravámenes desaparecen.
SIGLO XX: En el siglo XX llegan las Constituciones que consagran Estados sociales y democráticos de derecho.
Concretamente nuestra constitución consagra los siguientes artículos.
Artículo 33 C. E.
(Derecho constitucional)
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social,
mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
La propiedad en la CE de 1978 no se consagra como derecho fundamental, sino que pasa a ser un mero derecho
reconocido por la CE. Esto significa que queda fuera de la protección especial que da el ordenamiento jurídico a los
derechos fundamentales: procedimiento urgente y preferente; recurso de amparo; y LO.
● Se reconoce el derecho de la propiedad privada, pues se admite que estamos en un sistema capitalista. No
obstante, esta propiedad privada responde explícitamente a una función social en función del objeto,
entendiendo como función social la incorporación de la noción de deber y carga al concepto de propiedad.
Todo ello significa que ya no existe una única clase de propiedad, sino que tenemos una diversidad de
estatutos propietarios.
 DERECHO CIVIL IV

● En el derecho liberal la propiedad era perpetua. Ahora, en el derecho actual, existen derechos de la
propiedad que tienen una duración temporal (por ejemplo, la propiedad sobre una marca, sobre una
patente, y demás).
● En el derecho liberal la propiedad era un derecho ilimitado. Hoy en día ya no es un derecho ilimitado, pues
existen un sinfín de restricciones que obedecen, tanto al interés público, como al interés privado.
● En el derecho liberal la propiedad era un derecho elástico, y hoy en día sigue siendo elástica. Por mucho que
la comprimamos con derechos reales limitados, cuando éstos se extingan recuperará su estado natural.
También se nos impone deberes, la función social delimitará sus contenidos de acuerdo a las leyes.
El derecho de propiedad no se extingue con la muerte del propietario sino que pasa a sus herederos
puede darlo en garantía, es decir puede grabarlo con otro derecho real o personal (garantía o arrendarlo)
3. DISTINCIÓN ENTRE LÍMITES Y LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD:

Un límite de la propiedad:
- Es el contorno ordinario del derecho.
- No necesita actuación expresa.
- No genera indemnización.
Por ejemplo, el planeamiento urbanístico que marca los límites de una finca urbana. Los límites pueden responder al
interés público o al interés privado.
Una limitación:
- Es una ablación del derecho (es una extracción de parte del derecho).
- Requiere intervención específica.
- Genera indemnización.
Por ejemplo, una servidumbre o una expropiación forzosa.
4. EL OBJETO.

En nuestro derecho el objeto de la propiedad son los bienes. Dentro de los bienes se incluyen:
● Cosas: Bienes tangibles que se pueden percibir con los sentidos.
es propietario de un fundo es propietario del aire y el suelo hasta llegar al núcleo

● Energías: Luz, agua, teléfono, hidrocarburos, y demás energías que pueden ser objeto de dominio.
● Animales: Los animales no son bienes en sentido estricto, pero en aquello que su naturaleza lo permite se
puede aplicar la regulación para bienes (pueden usucapirse y pueden ocuparse). Los animales caracterizados
como bienes tienen un límite establecido por la normativa de protección de animales, que responde al
interés público.
● Derechos patrimoniales. (propiedad intelectual)

5. EL CONTENIDO.

La propiedad sigue siendo, aún hoy (cuando se ha superado el paradigma liberal de la propiedad en son de un
paradigma más social y de derecho), el derecho que más facultades atribuye a su titular.
● Facultades de uso o utilización del bien.
Cuando limitamos las facultades de uso de un bien constituimos derechos reales limitados de uso:
o Usufructo.
o Derecho de uso y habitación.
o Derecho de superficie.
o Censo.
 DERECHO CIVIL IV

o Aprovechamientos parciales.
o Y demás.
● Facultades de goce:
Cuando limitamos las facultades de goce de un bien constituimos derechos reales limitados de goce.
● Facultades de disposición:
Es la facultad que nos permite enajenar (sale del patrimonio del propietario y entra en otro) y gravar
(constituir derechos limitados y gravámenes) el derecho.
Las limitaciones a la facultad de enajenar vienen por los derechos de adquisición preferente (tanteo, retracto
y opción). Las limitaciones a la facultad de gravar por los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda,
retención, y demás).
6. MODOS DE ADQUISICIÓN.

I. Ocupación:
Es un modo originario de adquisición del dominio sólo para los bienes muebles que estén abandonados,
no los perdidos. Recordamos que los bienes inmuebles abandonados pertenecen automáticamente al
Estado. También se adquieren por ocupación los animales salvajes por caza o pesca.
II. Hallazgo:
Es un modo de adquisición de dominio sólo para los bienes muebles que están perdidos.
Si se conoce al propietario: ¿Produce efectos la promesa unilateral de recompensa? Sí produce efectos,
la sola voluntad vincula y deberá pagarse al que lo halla lo dispuesto en la promesa. Si no hay promesa el
propietario debe dar el 10% de su valor al que lo halla como recompensa. Si aquello vale más de 6 veces
el salario mínimo interprofesional se deberá abonar al que lo halla un 4% más al exceso.
Si no se conoce al propietario: La norma nos dice que deberá llevarse el bien hallado al ayuntamiento del
lugar donde se haya encontrado. El ayuntamiento deberá dar publicidad por edicto durante 6 meses de
que se haya hallado aquello. Si aparece el propietario se le restituirá y se le abonará al que lo ha hallado
el 10% de su valor. Si no aparece el propietario se le adjudicará al que lo halla previo pago de los gastos
de mantenimiento durante esos 6 meses.
III. Tesoro:
Artículo 352 CC.
Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto (escondido) e ignorado (que no se
conocía ubicación) de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.
Artículo 542-21 Codi. Hallazgo de objetos de valor extraordinario
1. Los objetos de valor extraordinario que han permanecido ocultos y cuyos propietarios son
desconocidos pertenecen a los propietarios de la finca donde se hallan.
El derecho catalán no contempla el supuesto de depósitos ignorados.
7. RESTRICCIONES AL DERECHO DE LA PROPIEDAD.

- Límites: Constituyen el entorno ordinario del derecho, no requieren de ningún acto expreso para su
imposición y no genera indemnización.
o Interés público:

Hay muchísimas normas administrativas que marcan los límites del derecho de propiedad (normas de
planeamiento urbanístico, normas de vivienda, normas agrarias y forestales, ley de costas, ley de
telecomunicaciones, ley de navegación aérea, ley de aguas, ley de minas, ley de hidrocarburos, y demás).
Además, se tiene presente en calidad de interés público la defensa nacional, entre otros.
Cada vez que se erige una de estas normas se fijan unos límites a la titularidad privada de la propiedad.
o Interés privado: 546.1 al 546.11 CCC

Son aquellos límites y contornos al derecho de la propiedad en la que no se enfrenta la propiedad con el
interés general, sino que se enfrenta la propiedad de una persona con la propiedad de otra. Es lo que se
conoce como las relaciones de vecindad. No hay conflicto con el interés general, sino que se regulan las
relaciones de vecindad en interés de ambos propietarios, para garantizar la convivencia.
 DERECHO CIVIL IV

Las relaciones de vecindad se regulan en el Código Civil y en el Codi catalán.

En las relaciones de vecindad se estudian problemas tales como los siguientes:
▪ Muros de medianería:
En el supuesto de que alguien quiera construir un muro medianero de un grosor
considerado para separar dos fincas. El vecino que llega primero al solar tiene derecho a
cerrar la finca como considere (incluso interponiendo un muro de medianería que ocupe la
mitad del grosor en finca propia y la otra mitad en finca vecina). La medianería de cierre
pasará a ser de cotitularidad, por lo que el vecino que llega primero y la construye podrá
cobrarle la mitad del coste al vecino, porque se entiende que también le ha cerrado
parcialmente su finca.
Si el vecino que construye decora demás o construye con materiales especiales, el vecino
que llega después solamente deberá pagar la mitad del valor conforme a los usos de la
construcción.
▪ Pasos de agua:
Los propietarios no pueden llevar a cabo obras que cambien artificialmente el curso natural
del agua. El agua caerá por donde llueva y no se podrán hacer obras de canalización del
agua, salvo pacto. Existe una excepción; se podrán hacer obras de canalización del agua
siempre que donde caiga el agua sea a la vía pública.
▪ Plantaciones:
Los árboles deberán plantarse a dos metros del límite de la finca, y los arbustos a un metro
del límite de la finca. Entendemos que en los arbustos las ramas salen desde abajo, y en los
árboles las ramas no salen de abajo.
Una vez plantado el árbol o arbusto, si no respeta el límite de separación, el vecino podrá
incoar a que se retire la plantación en un plazo de 3 años. Pasado este tiempo el derecho
prescribirá y el árbol o arbusto se mantendrá. En estos supuestos el vecino tendrá derecho a
cortar las ramas y las raíces que pasen a su finca, siempre respetando las buenas formas de
la jardinería.
▪ Excavación de piscinas, cisternas y subterráneos:
Dichas excavaciones deberán realizarse a 60 cm del límite de la finca.
▪ Luces y vistas:
Prima el principio que dice que nadie puede mirar sobre la finca vecina si no mira antes
sobre su propia finca. El espacio de separación que debe haber entre la construcción y el
límite de la finca se conoce como androna, y está pensado para captar luces y vistas. Por lo
general, la androna es de un metro. Solamente se podrá construir (ventanas o balcones) en
el límite de la finca cuando la vista dé a la vía pública o cuando haya una servidumbre de
vistas con la finca vecina.
La androna no se respeta cuando el balcón o la ventana da a vía pública. En esos supuestos
no es necesario respetar el metro de distancia.
▪ Restricciones por estado de necesidad: 546.12 CC
Es la aplicación del derecho penal en el derecho civil y consiste en evitar un mal mayor
interviniendo para realizar un mal menor. Son aquellas interferencias que deben tolerar los
propietarios, si son necesarias para evitar un peligro grave e inminente que va a generar un
daño. Por ejemplo, ocurriría cuando hay un incendio en la finca de al lado y viene un
helicóptero y absorbe el agua de mi piscina (interfiriendo en mi propiedad). Se pretende
evitar un mal mayor haciendo un mal menor. ( Presente, inminente y grave)
▪ Inmisiones:
Son las interferencias o injerencias indirectas ajenas a la voluntad humana (no en cuanto a
creación, sino en cuanto a propagación). Sería la filtración de olores, ruidos, luces,
vibraciones y demás.
Esas interferencias indirectas no se pueden retener por las acciones típicas, pues no hay
perturbación ni despojo de la propiedad. No es fruto de una actividad humana con voluntad.
 DERECHO CIVIL IV

Según la STEDH de 16 de noviembre de 2004, las inmisiones afectan al derecho a la vida

privada y constituyen una vulneración del Convenio de Roma de 1950. El TEDH ha
entendido, ya en 2004, que estas injerencias pueden afectar a la calidad de vida.
Se deben tolerar las inmisiones inocuas (las que no perjudican) y las estéticas (las que
empeoran la estética), pues en España no merecen protección.
Estas normas de vecindad son supletorias y dispositivas, pues sólo se aplican en defecto de pacto. Si hay
pacto entre las partes se respetará dicho pacto, siempre que no sea contrario a la ley, la moral y el orden
público.
- Limitaciones: Constituyen una ablación del contenido esencial del derecho, requieren de un acto específico y
sí generan indemnización.
8. LAS INMISIONES.

Recordamos que las inmisiones son interferencias o injerencias indirectas que se producen sin que provengan de la
actividad humana de forma voluntaria. Esas interferencias deben tener una nota de periodicidad, es decir, deber ser
continuas.
Las inmisiones pueden ser corporales o incorporales.
Ante este concepto amplio de inmisiones que comprende el Codi de Cataluña, el Código Civil español anclado en el
derecho liberal regula y reconduce estas inmisiones al son de su concepción de la propiedad como derecho sagrado.
Artículo 1902 CC.
El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño
causado.
Mientras que el Código Civil exige la intervención de culpa o negligencia, para el Codi no hace falta la existencia de
culpa o negligencia, pues lo único que se debe constatar es la existencia de la interferencia corporal (o incorporal),
indirecta, continuada, y que está generando un perjuicio sustancial.
Recordamos que, si las inmisiones son inocuas, deben tolerarse. El criterio de valoración está en el perjuicio
sustancial, pues todas las inmisiones que no provoquen un daño sustancial deben tolerarse. El perjuicio sustancial se
regula por remisión a leyes y normas reglamentarias que determinan los topes y las limitaciones.
Problemas especiales generan aquellas inmisiones que surten de actividades que cuentan con licencia autorizada. Es
decir, las inmisiones de aquellas actividades que han solicitado al ayuntamiento la posibilidad de actuar. Por
ejemplo, el bar de debajo de mi casa que pone la música hasta tarde, o el taller de coches de en frente que taladra
los sábados y domingos. Si el perjuicio es sustancial, pero la actividad no tiene licencia, el damnificado puede pedir
que se cese la actividad y, además, pedir una indemnización por los daños y perjuicios causados. Si el perjuicio es
sustancial y se tiene licencia, el damnificado puede exigir al ayuntamiento que se respeten los límites de inmisión
establecidos por la normativa correspondiente. Si no se pueden reducir las inmisiones con licencia, ni adoptando las
medidas eficientes y económicamente razonables para reducirlas (lo que ocurriría en el supuesto de un aeropuerto)
el damnificado puede solicitar que se abone una indemnización por los daños y perjuicios pasados producidos y una
compensación para el futuro.
ACCIÓN CONTRA LAS INMISIONES: LA ACCIÓN NEGATORIA. En el examen saldrán casos sobre si son o no
inmisiones ilegítimas y sobre las cuales se puede ejercer la acción negatoria.
La acción negatoria es la acción con las inmisiones que provocan un perjuicio sustancial.
Tiene una doble vertiente: Va dirigida a pedir que se cese el contenido perjudicial; y a solicitar una indemnización
por los daños y perjuicios.
Hay un periodo de prescripción de 3 años para ejercitar la acción negatoria desde que existe la perturbación y
solicitar una indemnización.
 DERECHO CIVIL IV

El cese no prescribe nunca, y permite al damnificado pedir que se adopten las técnicas más eficientes y
económicamente razonables para reducir el impacto de las inmisiones (cuando estén autorizadas por licencia). Si no
se pueden adoptar se puede pedir que se abone los daños y perjuicios tasados producidos y una compensación para
el futuro.
546.12,13,14CCC
Inmisiones legítimas:
inmisiones ilegítimas:
9. LA PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD: ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO.

Las acciones protectoras del dominio son: la acción reivindicatoria; la acción declarativa; la acción de deslinde; y la
acción negatoria.
Sabemos que todo derecho subjetivo tiene un doble contenido: facultades y acciones. Las facultades de la propiedad
son el derecho de uso, el derecho de goce, el derecho a gravar la propiedad, y demás. Las acciones, en cambio, son
aquellas actuaciones de protección erga omnes (frente a todos) que puede ejercitar el propietario cuando hay una
perturbación o agresión a sus facultades.
I. ACCIÓN REIVINDICATORIA: Art. 544 CCC - 348 CC examen
El Código Civil y el Codi de Cataluña definen la acción reivindicatoria como aquella acción que corresponde al
propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. Es una acción de condena o restitución o
constitutiva. Es decir, cuando se ejercita una acción reivindicatoria no se está pidiendo al juez que declare al
propietario, sino que restituya el bien. Es una acción declarativa y de condena.
Tiene 3 requisitos: Título que le acredite como propietario(legítimo propietario), identificar de forma plena el
bien o cosa y demostrar la posesión injusta o detentación ilícita del demandado.
o Probar el dominio:
Si es un bien mueble (art. 464 CC.) se entenderá probado el dominio por su posesión de buena fe.
Si es un bien inmueble (art. 34 RH. y 38 LH.) se entenderá como propietario a quien tenga inscrito el
derecho en el registro de la propiedad. Si, además de ello, se prueba que se ha consultado e inscrito
el registro, que el propietario es de buena fe y a título oneroso la adquisición será indestructible y
quedará totalmente probado el dominio. De no poderse demostrar el dominio por medio del
registro, se deberá demostrar por otros medios de prueba.
o Identificar el bien:
La identificación del bien debe ser precisa y clara. En los bienes inmuebles, los detalles que
aparezcan en el registro de la propiedad normalmente no son fehacientes, por lo que no sirven para
demostrar aquellas circunstancias de hecho. Para identificar el bien inmueble de forma fehaciente
deberá acudirse a otros medios de prueba (planos, identificaciones catastrales, y demás).
o Demostrar posesión ilícita:
Ha de quedar demostrado que el sujeto que posee sin ser propietario posee de forma ilícita, es
decir, sin ningún tipo de título.
Si se reúnen los 3 requisitos la acción reivindicatoria triunfará y se ordenará la restitución del bien. Además de la
restitución también se provocará la liquidación de los estados posesorios.
La acción reivindicatoria en código civil es prescriptible (6 años para bienes muebles, 30 años para bienes
inmuebles), mientras que en derecho catalán la acción reivindicatoria es imprescriptible. El único límite en el
Codi es la usucapión.
Es la acción más importante que nos va a proteger contra …
II. ACCIÓN DECLARATIVA:
 DERECHO CIVIL IV

En la acción declarativa de dominio lo que se persigue es un pronunciamiento judicial en que se declare el

derecho de propiedad del propietario. No se persigue la restitución del bien, sino la mera declaración de
propiedad. Normalmente ocurre en supuestos de adquisición por usucapión en el que el adquirente solicita al
juez que declare y consolide su derecho de propiedad.
Tiene dos requisitos:
o Probar el dominio:
Deberá ser probado el dominio. En el caso de usucapión, deberá demostrarse la posesión pública,
pacífica e ininterrumpida y a título de dueño durante el tiempo que exige la ley. La prueba de
dominio se deberá hacer con la misma rigurosidad que en la acción reivindicatoria.
o Identificar el bien:
La identificación del bien debe ser precisa y clara. En los bienes inmuebles, los detalles que
aparezcan en el registro de la propiedad normalmente no son fehacientes, por lo que no sirven para
demostrar aquellas circunstancias de hecho. Para identificar el bien inmueble de forma fehaciente
deberá acudirse a otros medios de prueba (planos, identificaciones catastrales, y demás).
III. ACCIÓN DE DESLINDE:
En las anteriores acciones se parte de la concepción de que el propietario es capaz de identificar perfectamente
el bien. No obstante, hay supuestos en los que los límites del bien son confusos porque sean ocupado o poseído
por diferentes personas.
Cuando los linderos son confusos, la acción que permite fijar con claridad el límite de las fincas es la acción de
deslinde. Esta acción tiene 3 vías:
o El pacto: Es el menos frecuente.
o Jurisdicción voluntaria: Supuestos en los que no hay conflicto entre las partes. Se aportan los títulos
y el juez resuelve según considere después de examinar los títulos y la posesión. Si los títulos no son
suficientes, deberá evaluarse en función de la posesión. Si la posesión es promiscua (la están
poseyendo ambos) se repartirá a partes iguales la zona examinada. También es poco frecuente
porque parte de la premisa de que ambas partes no muestran rechazo alguno a la resolución.
o Jurisdicción contenciosa: Resuelve el juez de primera instancia.

Es una acción imprescriptible. Y es una acción que normalmente se utiliza acumulada a la acción reivindicatoria o
declarativa. Eso es así, pues es frecuente que después de la delimitación el propietario solicite al juez que se
declare su propiedad y que se restituya aquella, si es que no está en su poder.

IV. ACCIÓN NEGATORIA.

Recordamos que la acción negatoria tiene un contenido doble. Por una parte, se utiliza para defender la
propiedad frente a perturbaciones materiales (inmisiones), y por otra para defenderla de perturbaciones
jurídicas. Entendemos como perturbaciones jurídicas aquellas injerencias directas en las que un sujeto se
atribuye y ostenta ilegítimamente un derecho.
Por la acción negatoria se pretende obtener un pronunciamiento judicial que declare una determinada
propiedad como libre de cargas y gravámenes, con el fin de cesar aquella injerencia ilegítima. Se requiere a la
autoridad judicial que se pronuncie negando la existencia del derecho que aquel sujeto ejercita de forma
ilegítima. Por ende, por medio de esta declaración también se está pidiendo el cese del comportamiento
ilegítimo de aquel sujeto.
Como es una acción declarativa; los únicos requisitos serán:
o Probar el dominio.
o Identificar el bien.
 DERECHO CIVIL IV

La acción negatoria también es imprescriptible, y la única excepción se hallará en la usucapión. Es decir, si este
sujeto ejercita la usucapión antes de que el propietario ejercite la acción negatoria, éste propietario ya no podrá
reclamar el cese de su comportamiento.
10. LA ACCESIÓN.

La accesión es un modo de adquisición de la propiedad en virtud del cual una persona puede integrar en su
patrimonio, en primer lugar, los frutos; y, en segundo lugar, aquellos bienes que se unen de manera natural o
artificial con la propiedad principal (art. 353 CC.)
Artículo 353 CC.
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o
artificialmente.
El Codi de Cataluña añade algunas limitaciones a la accesión, pues elimina los frutos. El Codi entiende que no se
pueden adquirir los frutos por accesión porque puede darse el caso en el que los frutos no pertenezcan al
propietario, sino a un usufructuario, a un superficiario, un arrendatario, o a cualquier titular de un derecho real
sobre la propiedad. No podemos construir una teoría que introduzca los frutos dentro del régimen de accesión, pues
los frutos pueden no pertenecer solo al propietario, sino a multitud de sujetos titulares de derechos reales y
derechos personales.
Entendemos, por ende, que la consideración de Cataluña es más correcta.
Artículo 542-1. Concepto.
1. La propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesión, lo que se le une, con la obligación de pagar,
si procede, la indemnización que corresponda.
2. La accesión, si es voluntaria, es artificial. En caso contrario, es natural.
Las normas relativas a la accesión solamente se aplicarán cuando no haya una relación jurídica específica.
Entendemos que las disposiciones del derecho civil (estatal y autonómico) son reglas supletorias y subsidiarias.
● ACCESIÓN MOBILIARIA:
Se trata de identificar dos cosas muebles que se unen o incorporan la una a la otra, ya sea de forma natural o de
forma artificial.
Imaginemos el supuesto conflictivo. Yo tengo un rubí y voy a una joyería para ponerle un engarce de oro. El
joyero, por error, suelda mi rubí al engarce de una tercera persona y ya no hay manera de separarlos sin
romperlo todo. Se tendrá que ver quién indemniza a quién, a quién pertenece ahora la joya, y demás.
La regla general nos dice que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Es decir, el dueño de la cosa principal se
va a quedar con lo accesorio. Si ambos propietarios son de buena fe el dueño de lo principal va aquedarse con lo
accesorio, y el dueño de lo accesorio tendrá derecho a que se le indemnice. Si hay mala fe en el dueño de la cosa
accesoria perderá la propiedad de la cosa accesoria y no tendrá derecho a indemnización.
Se considerará como cosa principal aquella que tenga más valor. Cuando ambas cosas tienen el mismo valor,
será cosa principal la más grande.
Artículo 376 CC.
Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o
perfección.
Artículo 377 CC.
Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se
reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen.
 DERECHO CIVIL IV

En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el
metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino.
Existen algunas especificaciones: En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se
considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. Es decir, la cosa que resulta
del trabajo tiene más valor que el material.
En los supuestos de mezcla, es decir, de tal grado de confusión entre lo principal y lo accesorio que es imposible
diferenciarlos (por ejemplo, la mezcla de un vino buenísimo con uno del Mercadona) el Código Civil opta por la
copropiedad. No deja de ser una solución insatisfactoria para ambas partes.
● ACCESIÓN INMOBILIARIA:
En la Ley de Aguas y en el Código Civil existen 4 supuestos de accesión inmobiliaria.
i. Aluvión: Ocurría por el arrastre paulatino y la erosión que provoca el agua de un río y que hace que algo
de una propiedad se deposite en otra. Dice el Código Civil que el sujeto propietario de la finca donde se
deposita aquello paulatinamente arrastrado lo gana por accesión, mientras que el otro lo pierde. Por
ejemplo, si mi finca está al lado del río y poco a poco por el pasar de los años va creciendo porque se va
acumulando tierra, yo como propietario ganaré aquel espacio.
Artículo 366 CC.
Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que
aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas.
ii. Avulsión: Ya no se da el arrastre paulatino, sino fruto de una situación meteorológica adversa
(tormentas, desbordamiento de ríos y demás). Cuando, por culpa de estas condiciones meteorológicas,
algo se traslada de una finca a la otra, el propietario mantiene la propiedad de aquel terreno desgajado y
tiene derecho a recuperarlo.
Artículo 368 CC.
Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción
conocida de terreno y la transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte
segregada conserva la propiedad de ésta.
iii. Alteración del cauce del río: Nos centramos en los ríos navegables. Si el cauce del río varía de forma
natural, unos obtendrán más finca y otros la perderán. Los que ganan más finca la adquirirán por
accesión, mientras que los que la pierdan serán expropiados al pertenecer los cauces de los ríos a
dominio público.
iv. Aparición de una isla: Si, por el movimiento de tierras, aparece una pequeña islita en el río, el Código
Civil entiende que será propietario de la isla el propietario de la finca que más cerca se encuentre. Si la
isla aparece en medio, se deberá dividir judicialmente entre las fincas más cercanas.

● ACCESIÓN INDUSTRIAL:
Son las formas de accesión más importantes, pues parten de la premisa de construcción de un inmueble sobre
finca ajena, cosa que es muy común.
En cuanto a la construcción sobre finca ajena. – El Código Civil parte de la máxima de lo accesorio sigue la suerte
de lo principal. Por las ideas fisiócratas del Código Civil del siglo XIX se entenderá que lo principal siempre es el
terreno (lo que hay en la superficie cede a favor del suelo). El dueño de la superficie podrá hacer suyo lo que
haya en ella.
Artículo 361 CC.
El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra,
siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o
plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.
Cuando alguien edifica de buena fe en suelo ajeno, el propietario del suelo (de buena o de mala fe) puede:
quedarse la edificación abonando al constructor los gastos necesarios y los gastos útiles (no lo que valga la
 DERECHO CIVIL IV

construcción, que puede ser mucho más); o puede obligar al constructor a que le compre el terreno. Es el
propietario el que decide.
Cuando alguien edifica de mala fe en suelo ajeno, el propietario del suelo puede: quedarse la edificación sin
abonar nada al constructor; o puede obligar al constructor a que lo derrumbe y deje la finca como estaba. Es el
propietario el que decide.
En el supuesto en que el propietario es de mala fe y el constructor también, es decir, que conocía que se estaba
construyendo sobre su finca y aún así no dijo nada (con la intención de abonar solamente gastos necesarios y
gastos útiles) el Código Civil compensa la situación jurídica y los considera a ambos de buena fe. Se entenderá
que el propietario es de mala fe por su actitud (será de mala fe cuando se haya edificado a su vista, ciencia y
paciencia sin oponerse).
Artículo 364 CC.
Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también
por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido
ambos de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a
su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse
¿Qué ocurriría en los supuestos de construcción extralimitada?
Ejemplo base: Hay dos fincas colindantes vacías. El propietario de una de ellas quiere construir un edificio de 7
plantas de párquines y los construye, pero en media construcción se da cuenta que si invade 1 metro la finca
vecina podrá construir 12 plazas más. Lo invade y construye.
A lo ocurrido en el ejemplo base anterior se lo conoce como construcción extralimitada. En estos supuestos es
más difícil demostrar la mala fe del constructor. La solución que ofrece el Código Civil en estos supuestos es
antieconómica; pues ofrece al propietario de la parcela invadida el quedarse en copropiedad aquel metro, u
obligar al vecino a comprárselo (el beneficio económico por la extralimitación es muy superior).
El TS crea lo que se conoce como accesión invertida, y ocurre en aquellos casos en los que el valor de la
construcción supera el valor del suelo (edificio de parking vs. 1 metro de suelo). La accesión invertida consiste en
que el dueño del suelo construido haga suyo el metro invadido.
Cuando la construcción extralimitada provoque la disminución del valor del suelo habrá que indemnizar por los
daños causados y comprar la parcela invadida.
En cuanto a la regulación del Codi. – La regulación del Codi de Cataluña es un tanto particular y complementa
carencias de la regulación del Código Civil (que ya de por sí plantea la posibilidad de destruir lo edificado, yendo
en contra de la función social de la propiedad; y que no contempla los supuestos de construcción extralimitada).
El derecho catalán nos dice que, cuando el edificio que invade esté dedicado a viviendas o locales, el propietario
invadido podrá optar por la jurisprudencia del TS (que le compre la porción del terreno), o que se le adjudiquen
en especies bienes inmuebles por valor de lo invadido.
El derecho catalán distingue dos supuestos:
o Si el valor del suelo vale más que lo construido: El propietario del suelo que vale más puede hacer
suya la totalidad de la edificación y paga los gastos efectuados en la construcción; o bien, obliga al
otro a que le compre el suelo. Esta solución se aplica, tanto para lo que está totalmente en suelo
ajeno, como para lo que está parcialmente en suelo ajeno.
o Si el valor de la construcción vale más que el suelo: El propietario del suelo donde una persona ha
construido total o parcialmente y la construcción supera el valor del suelo, debe ceder la propiedad
del suelo invadida a los constructores y éstos deberán pagar el suelo más los daños y perjuicios
causados. Nuevamente, dicha indemnización podrá ser en unidad monetaria o en especies
consistentes en la adjudicación de pisos o locales (cuando sea el caso).
 DERECHO CIVIL IV

Eso sí, cuando las personas que edifican en suelo ajeno son de mala fe, pierden en beneficio del propietario todo
lo que han construido. Al igual que en el Código Civil, si el propietario considera oportuno podrá pedir al
constructor que derrumbe todo lo construido si no lo quiere (excepción del Codi) salvo que provoque un
perjuicio desproporcionado, según valore el tribunal.

428.6 CCC Prohibiciones de disponer en el testamento

1. Las prohibiciones o limitaciones de disponer implican una mínima de la facultad dispositiva de los bienes y
únicamente son eficaces si son temporales.
No se inscribirá una escritura que… será un acto nulo porque el registro
siempre y cuando se obtenga en un título gratuito.
art 27 de la LH
544.8 CCC Y CC Todo propietario puede sellar su finca, para cerrar el paso a su propiedad (vallas, zanjas, etc)

TEMA 9. LAS SITUACIONES DE COMUNIDAD.

1. CONCEPTO Y NOTAS DEFINITORIAS.

En ocasiones, ya sea por la voluntad de los sujetos o por la ley, es posible que concurran distintos derechos de
propiedad sobre una misma cosa. Esta sería una relación de cotitularidad.
La cotitularidad significa que diferentes sujetos tienen el mismo derecho sobre un mismo bien. Esta cotitularidad
puede ser sobre un derecho de crédito (por ejemplo, que mi pareja y yo seamos cotitulares de una cuenta bancaria)
o sobre un derecho real. Cuando la cotitularidad recae sobre un derecho real pasa a llamarse comunidad, y los
cotitulares pasan a llamarse comuneros.
En definitiva, en este tema estudiaremos un supuesto de cotitularidad que se da en un derecho real, conocida como
comunidad.
La comunidad ordinaria consiste en que diferentes sujetos (dos o más personas) tienen un mismo derecho de
propiedad que se proyecta sobre un único bien.
Hay dos tipos de concepción de la comunidad:
● Concepción del derecho romano (que sigue España, Francia, Italia, entre otros): La comunidad es algo
indeseable, transitorio, que no se quiere mantener y que tiene que durar lo menos posible. El derecho
romano permite a cualquier comunero salir de la comunidad por su simple voluntad, sin manifestar ninguna
causa.
● Concepción del derecho germánico: La comunidad es algo benigno, deseable, que conviene mantenerla en
el tiempo.
La comunidad en nuestro país adopta la concepción romana (1ª nota definitoria).
Las comunidades no se presumen. No obstante, en caso de duda se presumirá que existe comunidad ordinaria,
puesto que la comunidad ordinaria no es necesario acreditarla (2ª nota definitoria).
Los gastos comunes de la comunidad se reclaman por el procedimiento monitorio. El procedimiento monitorio es
una vía procesal rápida de cobro de pagos pendientes (3ª nota definitoria).
2. CONSTITUCIÓN DE LA COMUNIDAD.

La comunidad puede constituirse de las siguientes formas:

● Por negocio inter vivos.
● Por mortis causa (herencia).
 DERECHO CIVIL IV

● Por usucapión.
● Por ley.

3. LA CUOTA.

La cuota es una entidad ideal (intangible) que sirve como parámetro o criterio utilizado por el legislador para marcar
los derechos y deberes de los comuneros en torno a la comunidad.
En toda comunidad aparecerá la concepción de cuota.
Si soy comunero de una finca con mis otros dos hermanos, significa que tengo el 33% de la cuota de esa comunidad.
Esto significa que debo sufragar el 33% de los gastos y se me repartirán los derechos y deberes en función de la
misma proporción. NO significa que tengo el derecho de usar el 33% de la finca, pues la comunidad puede gozarla
todos los comuneros en su totalidad.
4. FACULTADES.

I. Facultad de disposición:
Los comuneros pueden disponer de su cuota. Pero como la comunidad se concibe como algo indeseable, el
legislador le da al resto de comuneros un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto 9) con el fin de que
sean los mismos los que se la queden y así, poco a poco, vaya desapareciendo la comunidad.
II. Facultad de uso, goce y administración:
En cuanto a los frutos: Si el bien produce frutos, se deberán repartir entre los comuneros en proporción a la
cuota.
En cuanto a la administración: Si se trata de administración ordinaria (la que tiene que ver con el mantenimiento
y conservación del bien) las decisiones se toman por mayoría de cuotas. Si se trata de administración
extraordinaria (las que comprometen el uso del bien común por un largo periodo de tiempo) las decisiones se
toman exigiéndose una mayoría de cuotas de un 75%. Si hay bloqueo (por ejemplo, cuando los comuneros son
dos y vota 50% sí y 50% no) la ley dice que se puede acudir a la autoridad judicial para que resuelva esa situación
y, si así es necesario, nombre a un administrador externo.
III. Facultad de renuncia:
Es una facultad exclusiva de la comunidad. Se trata de que uno de los comuneros no quiere seguir afrontando los
gastos que genera la comunidad y renuncia la cuota. El comunero, por la renuncia, sale de la comunidad y ya no
deberá hacer frente a los gastos posteriores a la misma (sí a los gastos anteriores que no se hubieren abonado).
La cuota renunciada acrece a los demás comuneros en la parte proporcional a su cuota. En el supuesto de que
todos los comuneros renuncien a su cuota, si se trata de un bien mueble quedará como cosa abandonada;
mientras que si es un bien inmueble pasará a ser propiedad del Estado.
5. EXTINCIÓN – DIVISIÓN DE LA COMUNIDAD.

La extinción es lo más importante para el legislador. La ley diseña dos causas de extinción diferenciadas: Las causas
comunes de los derechos reales; y la división.
Las causas comunes son:
● Destrucción del bien.
● Se ha cumplido el plazo pactado de duración de la comunidad.
● Se acumulan todas las cuotas en un mismo sujeto, produciéndose la consolidación.
9
El derecho de tanteo se manifestará en que el comunero que dispone debe avisar al resto de comuneros el precio y las
circunstancias de enajenación de su cuota. El derecho de retracto se manifestará en el momento en que, si el comunero que
enajena no cumple con su obligación de tanteo, el comunero interesado en adquirir tenga derecho a deshacer la enajenación
efectuada (en 3 meses).
 DERECHO CIVIL IV

● La renuncia de todos los comuneros (esta es causa especifica).

En cuanto a la división, cualquier comunero puede, en cualquier momento y sin alegar causa alguna, pedir la división
de la comunidad.
Hay 3 excepciones a la división:
● Que exista pacto de duración mínima de la comunidad (se admite el pacto hasta un máximo de 10 años).
● Que entre los comuneros haya algún menor de edad o persona con la capacidad judicialmente modificada. El
juez puede establecer un máximo de 5 años de indivisibilidad de la comunidad para proteger a aquel menor
o a aquella persona que necesite de especial protección.
● No pueden dividir aquellos bienes inmuebles que están destinados a aparcamientos o trasteros.
El procedimientos de división es distinto en el Código Civil y en el Codi catalán.
- En el Código Civil: Se parte del supuesto en que el bien es indivisible (porque si el bien es divisible no habrá
ningún problema en la división). Cuando uno de los comuneros pide la división la autoridad judicial los
convoca a todos (comuneros y terceros) a subasta pública judicial. La postura más alta en la subasta ganará y
se le adjudicará el bien común, y lo recaudado se repartirá entre los comuneros en función de su cuota.
- En el Codi de Cataluña: Se parte del supuesto en que el bien es indivisible (porque si el bien es divisible no
habrá ningún problema en la división). Si uno de los comuneros tiene una cuota de 4/5 partes o más se
adjudicará el bien a él y éste deberá abonar lo restante del valor pericial al resto de comuneros en función
de su cuota. En el caso de que ninguno de los comuneros tenga 4/5 partes en cuotas, se le adjudicará el bien
al comunero que tenga interés en quedárselo. Si más de uno tiene interés se le adjudicará el bien al que
tenga mayor cuota. Si más de uno tiene interés y tienen la misma cuota decidirá la suerte.
Nota: Cuando se trata de cónyuges y todo el patrimonio esté en comunidad (50% cada miembro de la pareja) para
evitar echarlo todo a la suerte se permite en la ley que todos los bienes en comunidad se puedan agrupar en lotes y
decidir sobre ellos así, para no tener que ir uno a uno.
6. LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La propiedad horizontal es un supuesto específico de comunidad regulado a nivel estatal en una Ley de 21 de julio de
1960 (que ha ido sufriendo modificaciones) y, a nivel autonómico, en los arts. 553-1 y ss. del Codi catalán.
Decimos, pues, que la propiedad horizontal es una forma específica de comunidad. La especificidad de la propiedad
horizontal es que en la comunidad horizontal se atribuye a cada propietario la propiedad exclusiva de su elemento
privativo y una participación en unos elementos comunes. Cada propietario es dueño exclusivo de su elemento
privativo, pero participa en copropiedad en los elementos comunes. Es importante, por lo tanto, diferenciar la
propiedad exclusiva del elemento privativo y la participación en los elementos comunes.
Cabe destacar que, en la propiedad horizontal, el propietario del elemento privativo, aun siendo dueño y propietario
exclusivo, tiene muchos más límites y restricciones que cualquier otro propietario. Si una persona es propietaria de
una finca, si quiere hacer obras las hace, si quiere edificar más edifica, etc. En cambio, el propietario horizontal no
puede hacer ninguna modificación que afecte a la apariencia exterior del edificio, y demás.
Como en la comunidad ordinaria, el criterio utilizado en la propiedad horizontal para conocer el nivel de
participación en los derechos y deberes de la comunidad de cada propietario es la cuota de participación. La cuota
dependerá de muchas cosas, entre ellas, la superficie, la orientación del elemento privativo, el uso de las zonas
comunes y demás.
A diferencia de la comunidad ordinaria, en la comunidad de propiedad horizontal existe un sistema de organización
para ejercitar y ejecutar los derechos y exigir el cumplimiento de deberes. Esta organización se estructura en una
serie de cargos importantes: Presidente; Secretario; Administrador; y Junta General.
A diferencia de la comunidad ordinaria, la comunidad de propiedad horizontal no es algo transitorio e indeseable
para el ordenamiento jurídico. Mientras que en la comunidad ordinaria se permitía a cualquier comunero abandonar
 DERECHO CIVIL IV

la comunidad en cualquier momento y se garantizaba a los demás comuneros el derecho de tanteo y retracto, en la
comunidad de propiedad horizontal se excluye la acción de división y los derechos reales de adquisición preferente.
7. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Habitualmente el objeto de la propiedad horizontal suele ser un inmueble, un edificio construido y sujeto al régimen
de propiedad horizontal (elementos privativos y elementos comunes). Existen otros tipos de objeto diferentes a los
inmuebles, por ejemplo, los amarres de los puertos deportivos, los mercados respecto de las paradas, los
cementerios respecto de las tumbas y demás.
Es importante, a estos efectos, distinguir entre la propiedad horizontal compleja y la propiedad horizontal por
parcelas:
● Propiedad horizontal compleja:
Hay varios edificios alrededor y en medio hay una zona ajardinada común con piscina, por ejemplo. Cada
edificio es una propia comunidad horizontal en sí misma, pero todas juntas forman una macro comunidad en
cuanto a los elementos comunes de la zona ajardinada y la piscina.
● Propiedad horizontal por parcelas o tumbada:
Sucede más en urbanizaciones, no en edificios. Existen unos elementos privativos (casas de la urbanización)
y unos elementos comunes (carretera de acceso, la zona ajardinada de la urbanización, el parque de petanca
de la urbanización, y demás).
En la propiedad horizontal la noción de cuota es la misma que en la comunidad ordinaria, es decir, es un parámetro
ideal que permite conocer el porcentaje de derechos y deberes de los comuneros. No obstante, la diferencia es que
la cuota de participación en la propiedad horizontal se expresa en un porcentaje centesimal (0,0) respecto del total
de inmuebles. Para alterar o modificar las cuotas de participación se necesita unanimidad, pues su alteración está
blindada.
Es importante tener en cuenta que en la comunidad de propiedad horizontal prima la afección real, es decir, con
carácter real y frente a todo el mundo, el elemento privativo va a responder de la deuda de los titulares actuales y de
los titulares anteriores durante 4 años. Imaginemos que en 2018 alguien compra un piso. El anterior titular de ese
piso debía a la comunidad desde 2015 6.000€ en concepto de mantenimiento. Responderá de las deudas en curso y
de las deudas anteriores en concepto de gastos comunes sea quien sea el titular. La comunidad de propietarios
puede agredir la propiedad por las deudas del año en curso y por las retrasadas en un periodo de 4 años. La
comunidad de propietarios puede agredir el piso, es decir, puede acudir al registro de la propiedad a registrar la
afección de bienes y embargar el piso moroso en pública subasta. La afección real supone, por lo tanto, un límite
muy importante a la propiedad, pues un propietario ordinario puede tener las deudas que considere sin que peligre
su propiedad de forma inmediata. En la práctica, para evitar adquirir un bien de propiedad horizontal afecto se debe
solicitar al secretario de la comunidad un certificado que certifique el estado de dicho bien, en cuanto a deudas
comunitarias. Este certificado deberá acompañarse con la escritura de compra a registrarlo ante notario al registro
de la propiedad para tener mayor garantía jurídica. La ley prevé que el notario no registre la propiedad sin aquel
certificado, salvo que ambas partes así lo deseen.
En la propiedad horizontal existe lo que se conoce como el fondo de reserva obligatorio. Consiste en la apertura de
una cuenta bancaria a nombre de la comunidad en la que se ha de depositar como mínimo el 5% del presupuesto
anual. El fondo de reserva sirve para que el administrador, en supuestos de urgencia, pueda hacer frente a gastos
imprevistos, extraordinarios y urgentes de mantenimiento, seguridad y conservación, sin necesidad de convocar
junta general.
8. CONSTITUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

La comunidad de propiedad horizontal se constituye siempre por título constitutivo. Si no hay título constitutivo no
existe la propiedad horizontal. Lo que hace este título es someter aquel inmueble al régimen de propiedad
horizontal.
El título constitutivo que debe constar en una escritura pública se ha de inscribir en el registro de la propiedad. Se
inscribe en lo que se conoce como un folio real. Se abre un folio real para toda la comunidad, pero, a la vez, se abre
 DERECHO CIVIL IV

un folio real para cada elemento privativo. Los folios reales de los elementos privativos y el folio real de la
comunidad están conectados en el registro por una nota marginal (algo así como un pie de página).
En el folio real de la comunidad debe constar:
● La descripción del inmueble conjunto y sus elementos comunes.
● La enumeración de los elementos privativos.
● Planos.
● Estatutos de la comunidad (si los hay).
● Reserva de derechos (derechos que el promotor o titular tiene disponibles todavía para ejercitar).
● Si es una macro comunidad, se han de enumerar las sub-comunidades.
Mientras que el título constitutivo es necesario para que exista la comunidad, los estatutos son facultativos, es decir,
opcionales. Los estatutos regulan el régimen jurídico-real de la comunidad 10. Para aprobar y modificar los estatutos
se necesita el voto de 4/5 parte de las cuotas de participación. Dentro de lo que se puede regular por los estatutos
está el destino y uso de los elementos privativos y comunes; la fijación de órganos de gobierno complementarios
(vicepresidentes, tesoreros, responsables de jardinería y demás); o los turnos de ejercicio de los cargos comunitarios;
entre otras cosas. Los estatutos solamente van a vincular a terceros si se inscriben en el registro de la propiedad.
A parte de los estatutos existe otra norma, llamada reglamento de régimen interior. Este acuerdo de la propiedad
también tiene carácter opcional. En él se regula la convivencia y la buena vecindad. 11 Para adoptar y modificar el
reglamento de régimen interior solamente hará falta una mayoría del 50% de cuotas de la propiedad horizontal. Al
ser normas de buena vecindad no hay sanción en caso de incumplimiento.
No obstante, el art. 553-40 del Codi establece lo siguiente:
Artículo 553-40 Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes
1. Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble,
actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco
pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma
expresa.
3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas
continúan, a instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período que no puede
exceder de dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los
ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.
La concepción de “actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad” es una concepción añadida por el
derecho catalán, pues no se establece en la normativa civil estatal. Al ser un concepto amplio y difuso, en la práctica
genera confusión en los tribunales.
Se prevé que, en caso de que esta actividad contraria a la convivencia normal no cese, los mismos propietarios
puedan instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un máximo de 2 años al
propietario que molesta. Si es una persona con un derecho real atribuido (arriendo o demás) se puede instar a que
se cese el contrato que le otorga el derecho.
9. ORGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Los órganos obligatorios de gobierno de una comunidad de propiedad horizontal son los siguientes:
I. Presidente: El presidente representa judicial y extrajudicialmente a la comunidad, pues la comunidad de
propietarios no tiene personalidad jurídica. El presidente convoca la junta general. Para ser presidente
es necesario ser propietario de algún elemento privativo (ni arrendatario, etc.). El cargo es gratuito.

10
Una de las regulaciones más importantes que se adoptan al constituir estatutos es la designación de los elementos privativos,
únicamente para uso de vivienda. No profesional ni turístico.
11
Por ejemplo, los horarios de piscina, los acuerdo para las mascotas en zonas comunes y demás.
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II. Secretario: El secretario puede ser un propietario o una persona que se dedica profesionalmente a esa
actividad (administrador de fincas). El secretario custodia toda la documentación de la comunidad
durante 5 años, redacta las actas, gestiona el día a día de la comunidad y demás. El cargo es gratuito,
excepto si se trata de un administrador de fincas profesional, que cobrará a cada elemento privativo en
función de su cuota.
III. Junta general de propietarios: Es el órgano supremo y soberano de la comunidad. Tiene atribuidas todas
las competencias que no están asignadas en los anteriores cargos. Es la encargada de tomar las
decisiones. La junta general de propietarios puede reunirse de 3 maneras:
a. Ordinaria: La junta debe reunirse al menos 1 vez al año para aprobar gastos y nombrar cargos.
Cualquier aspecto extremo que no se haga constar en el orden del día no podrá tratarse.
b. Extraordinaria: La junta puede reunirse de forma extraordinaria cuando se deba tratar alguna
cuestión importante a petición del presidente de la comunidad o de 1/4 parte de los propietarios.
c. Universal: Ocurre mayoritariamente en las comunidades pequeñas. Es la reunión previa de todos los
propietarios que, al hallarse todos, pueden constituirse en junta sin más.
10. TOMA DE ACUERDOS EN LA COMUNIDAD HORIZONTAL.

Las decisiones más importantes en virtud del quorum:

I. Unanimidad:
a. Cuando se modifiquen las cuotas.
b. Cuando haya desvinculación de anexos de los elementos privativos (desvincular parking del piso).
c. Cuando haya vinculación a un elemento privativo del uso exclusivo de algún elemento común.
d. Cuando se cede el uso de elementos comunes de manera gratuita.
e. Cuando se quiera extinguir la comunidad o someter a arbitraje las controversias.
II. 80% de las cuotas de la comunidad:
a. Para modificar el título constitutivo o los estatutos.
b. Para realizar innovaciones que afecten a la estructura o configuración exterior.
c. Para desafectar elementos comunes.
d. Para ceder onerosamente elementos comunes por más de 15 años.
e. Para adoptar acuerdos especiales de cuotas fijas sobre cuotas de gastos específicos. Si uno de los
propietarios desempeña labores profesionales en su elemento privativo (por ejemplo, que un
dentista atienda en su casa, que un profesor de clases en su piso y demás), si esta actividad supone
un uso intensivo de los elementos comunes (jardín, hall y otros) se les podrá imponer cuotas
específicas de participación en los gastos específicos de este uso intensivo, que podrían llegar a
doblar la cuota de participación en cuanto a los gastos (no da más derechos).
III. Mayoría (50% de las cuotas de la comunidad):
Cualquier otro acuerdo que no entre en los epígrafes anteriores se tomará por mayoría.
La regla general nos dice que los acuerdos que toma la comunidad vinculan a todos, incluso a los disidentes que
votaron en contra, y su eficacia es inmediata desde la notificación del mismo acuerdo. Existe una excepción: los
acuerdos no vincularán a los que han votado en contra si es un acuerdo que en cuantía económica es mayor de 1/4
parte del presupuesto de la comunidad. Existe una excepción a esa excepción: en la instalación de ascensores en los
pisos, aunque el coste supere 1/4 parte del presupuesto, estarán obligados a pagar incluso los que hayan votado en
contra.
En cuanto a la impugnación de los acuerdos. – Los acuerdos pueden impugnarse por dos causas: Cuando son
contrarios a la ley, al título constitutivo, a los estatutos, o suponga abuso de derecho (habrá un plazo de 1 año para
impugnarlos); Cuando los acuerdos están de acuerdo con la ley, el título constitutivo, los estatutos, y no suponen
abuso de derecho, pero es gravemente perjudicial para algún propietario o para la comunidad (habrá un plazo de 3
meses para impugnarlos).
11. NOTAS ESPECÍFICAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE.

I. Las restricciones a la propiedad son mucho más elevadas. Un titular de un elemento privativo, puede
que por su elemento privativo deban pasar elementos comunes (cableado del vecino, conductos de
 DERECHO CIVIL IV

desagüe de la comunidad y demás). Entonces, los elementos privativos están limitados y, si hay obras o
reparaciones, se deben permitir y tolerar los perjuicios derivados.
II. Para hacer obras en el elemento privativo el propietario debe comunicarlo a la comunidad. Si las obras
afectan a la estructura o a la configuración exterior se necesitará el consentimiento de la comunidad de
propietarios. Así esto, la comunidad de propietarios podrá convocar una junta para que se eliminen las
obras no autorizadas que afecten a dichos elementos. Hay unos límites a la junta de propietarios: si la
obra no autorizada es notoria y no supone una ocupación de los elementos comunes la comunidad
tendrá un máximo de 4 años para solicitar que se elimine. Si no lo hace, se entenderá que la comunidad
de propietarios consiente.
III. En un elemento privativo no se pueden llevar a cabo actividades que afecten a la convivencia normal de
la comunidad. El presidente de la comunidad podrá requerir a que se cese de dichas actuaciones
molestas, nocivas, peligrosas o insalubres. Si el sujeto no cesa la comunidad podrá requerirle para que
cese. Si el sujeto no cesa, con el acuerdo de la junta se podrá acudir al juzgado de primera instancia para
que el juez de prive del uso de su bien durante un máximo de 2 años, o rescinda el contrato en el
supuesto de ser de arrendamiento.
IV. Cuando un propietario que desarrolla una actividad laboral o profesional ejerce un uso intensivo de los
elementos comunes se le podrá duplicar su cuota de participación en los gastos comunitarios.
12. NOTAS ESPECÍFICAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA.

I. Recordamos que en la comunidades de propiedad horizontal complejas existe una macro-comunidad y

existen subcomunidades. La macro-comunidad tiene unos elementos comunes de la cual participan
todas las subcomunidades. Por ende, cada propietario tiene dos cuotas, la que corresponden a su
comunidad y las que corresponden a la macro-comunidad en la que se integra. Hay regulación estatal y
regulación autonómica pero son muy incipientes.
13. NOTAS ESPECÍFICAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS.

I. Hay regulación estatal y regulación autonómica pero son muy incipientes.

TEMA 10. LOS DERECHOS DE GARANTÍA (I): RETENCIÓN, PRENDA,

ANTICRESIS.
(Ponencias sobre la retención, prenda y anticresis).

TEMA 11. LOS DERECHOS DE GARANTÍA (II): LA HIPOTECA.

1. CONCEPTO Y NATURALEZA.

Recordamos que existen dos tipos de garantía, las garantías personales y las garantías reales. Por las garantías
personales se respaldaba el derecho de crédito con la totalidad del patrimonio del garante. En cambio, por las
garantías reales, sea del tipo que sea, se respalda el derecho de crédito sujetando de manera directa e inmediata un
bien al cumplimiento de una obligación, dando al acreedor la facultad de enajenarlo en caso de incumplimiento y
cobrarse la deuda con carácter preferente.

La hipoteca, en este sentido, al ser una garantía real, lo que hace es sujetar de manera directa e inmediata un bien,
cualquiera que sea su poseedor (eficacia erga omnes) al cumplimiento de una obligación dineraria o en equivalente
dinerario.

Artículo 104 Ley Hipotecaria.

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Artículo 1876 CC.

 DERECHO CIVIL IV

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

2. CARACTERES DE LA HIPOTECA.

Sus caracteres definitorios son los siguientes:

● Derecho de realización de valor:

El bien sujeto a gravamen no interesa en cuanto a su potencial fructífero ni a potencial de uso o goce, sino que lo
que interesa es su valor de mercado. Al ser un derecho real de garantía lo que interesa es su posibilidad de
enajenación por subasta pública que es lo que, en el fondo, garantiza la obligación principal en caso de
incumplimiento.

● Derecho de constitución registral:

Significa que no existe el derecho real de garantía hipotecaria si no está inscrito en el registro de la propiedad. Es
uno de los pocos casos en cuanto a garantías reales en los que la inscripción en el registro tiene carácter
constitutivo y no meramente declarativo. Por ende, solamente se cancela cuando se elimina del registro de la
propiedad.

● Derecho indivisible:

Por mucho que el bien gravado se divida, la hipoteca se mantendrá indivisible y cada uno de los resultados de
esa división seguirá garantizando la obligación principal en su totalidad a favor del acreedor.

● Derecho accesorio:

Todas las garantías reales (incluyendo la hipoteca) son accesorias, pues están sometidas a la suerte de la
obligación principal. Si la obligación principal se extingue, también se va a extinguir el derecho de garantía.

● Derecho que recae sobre bienes inmuebles sin desplazamiento posesorio:

En todas las otras garantías reales el acreedor tiene la posesión del bien gravado. No obstante, en la hipoteca el
acreedor no posee el bien, pues la posesión la mantiene el dueño.

● Derecho que garantiza siempre una obligación dineraria o con equivalente dinerario.

En sentido negativo, las obligaciones de hacer o no hacer y aquellas que no son transmutables en dinero no
pueden ser garantizadas por hipoteca. Solo son garantizables por hipoteca los créditos dinerarios o equivalentes.

3. SUJETOS DE LA HIPOTECA.

Los sujetos en la garantía real de hipoteca son los siguientes:

- Acreedor hipotecario: La figura del acreedor hipotecario siempre coincide con la figura del acreedor
perteneciente a la obligación principal garantizada. Son la misma persona.
- Deudor hipotecante: La figura del deudor hipotecante puede ser el mismo deudor de la relación principal
garantizada o puede ser un tercero hipotecante no deudor. En los supuestos de haber un tercero hipotecante
no deudor se disocia a la responsabilidad patrimonial del deudor (responderá con todos sus bienes
presentes y futuros) y la responsabilidad hipotecaria, pues el acreedor hipotecante en caso de
incumplimiento podrá accionar personalmente contra el deudor y/o accionará también contra el patrimonio
hipotecado del tercero.
 DERECHO CIVIL IV

- El tercer poseedor: En el supuesto de que el deudor enajene un bien hipotecado el adquiriente se conoce
como el tercer poseedor.

4. CLASES DE HIPOTECA.

Pueden clasificarse las hipotecas según:

● Según el origen:
o Hipotecas voluntarias: Son aquellas que nacen de la voluntad de las partes. Pueden ser bilaterales o
unilaterales.
o Hipotecas legales: Este tipo de hipotecas no las constituye directamente la ley, sino que la ley dibuja
el presupuesto de hecho en la que una de las partes puede imponer o exigir a la otra la constitución
de la hipoteca. Por ejemplo, si yo soy condenado a pagar una pensión alimenticia de 500€ por cada
uno de mis hijos menores de edad, el otro progenitor puede exigirme una hipoteca sobre uno de mis
bienes para garantizar el pago de esta pensión, pues es un presupuesto contemplado en la ley que la
habilita.
▪ Expresas: Son aquellas que, para su constitución, se necesitan título e inscripción en el
registro de la propiedad (art. 158 LH). Siguen la regla general de constitución.
▪ Tácitas: Anteriormente las hipotecas eran generales y tácitas, pues el registro de la
propiedad apareció más adelante. Hoy en día las hipotecas tácitas han desaparecido por la
necesidad imperante de que todas las hipotecas se inscriban en el registro y tengan carácter
específico (no general). No obstante se mantienen dos reductos, sobre todo en el ámbito de
las comunidades autónomas y municipios en los que se hipotecan todos los bienes generales
para el pago de los impuestos; o en el ámbito de las aseguradoras en las que se hipotecan
todos sus bienes para el pago de la prima de seguros de los últimos dos años (art. 159 LH).
● Según la determinación (según si está o no determinada la obligación principal):
o Hipotecas ordinarias o de tráfico: Son aquellas en las que la obligación principal está perfectamente
determinada y concretada.
o Hipotecas de seguridad: Son aquellas en las que la obligación principal no está determinada ni
concretada, o solamente lo está en sus trazos más esenciales. Por ejemplo, cuando se garantiza una
obligación futura o condicional.
● Según el alcance:
o Hipotecas solidarias: Eran frecuentes antes de la ley hipotecaria. Suponía que una finca podía estar
hipotecada a varios múltiples deudas. En la actualidad la ley hipotecaria exige el principio de
especialidad, que significa que cada bien hipotecado debe tener una información detallada que
muestre su estado hipotecario y su máximo nivel de responsabilidad, con lo que hará dificil la
aprobación de una garantía sobre un bien ya gravado. Prácticamente las hipotecas solidarias ya no
existen por este motivo.
o Hipotecas especiales: Son aquellas que gravan un bien inmueble y lo detallan.

5. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA.

En cuanto a la capacidad. – Para constituir una hipoteca se necesita tener la capacidad plena y de disponer, pues se
trata de un derecho de realización de valor que puede comportar una enajenación. Se ha de tener mayoría de edad
o, en el supuesto de menores emancipados, complemento de capacidad.

En el caso del padre que quiere hipotecar el bien de su hijo: Se puede constituir una hipoteca sobre un bien de un
menor de edad, pero se necesitará autorización judicial y se deberá acreditar que efectivamente la hipoteca
responde a una situación de urgencia o necesidad.

En el caso de hipotecar un bien sometido a comunidad: Se necesitará la unanimidad para poder hipotecar el bien
común.
 DERECHO CIVIL IV

En el caso de hipotecar una vivienda familiar: Cualquiera que sea el régimen económico matrimonial, cualquiera que
sea el propietario, para hipotecar una vivienda familiar se necesitará el consentimiento del otro miembro de la
pareja.

CONSTITUCIÓN BILATERAL.

Es el supuesto habitual de constitución. Se basa en la comparecencia ante notario del acreedor y el deudor (o el
tercero hipotecante no deudor) y se constituye en escritura pública la hipoteca, registrándolo a su vez en el registro
de la propiedad. Si la hipoteca no se inscribe, como máximo se tendrá una promesa de hipoteca, pero no desplegará
eficacia jurídico-real de garantía plena.

CONSTITUCIÓN UNILATERAL.

En la constitución unilateral juega lo que se conoce como reserva de rango.

Ejemplo base: Imaginemos que quiero comprarme un Mercedes Clase S y para ello pido un préstamo al banco por
valor de 200.000€ y constituyo en hipoteca mi casa. Imaginemos que un año más tarde me da por comprarme un
yate de 12 metros de eslora y pido otro préstamo al banco y vuelvo a hipotecar mi casa por valor de 100.000€.
Imaginemos que un año más tarde me da por ir a ver todos los partidos de la mundial de futbol y constituyo una
tercera hipoteca por valor de 50.000€.

¿Qué sucede si se deja de pagar la tercera hipoteca? Si las dos anteriores se han ido pagado y el deudor deja de
pagar la tercera, el tercer acreedor podrá enajenar el bien en pública subasta y cobrarse la deuda. No obstante, el
nuevo adquirente deberá asumir la casa con las dos hipotecas previas, es decir, la casa saldrá a subasta con las dos
hipotecas previas y quien la adquiera, la adquirirá con ellas.

¿Qué pasa si se deja de pagar la primera hipoteca? Si el primer acreedor enajena el bien por incumplimiento del
pago de la obligación principal se purgarán todas las hipotecas posteriores. Es decir, que el bien saldrá a pública
subasta sin hipotecas constituidas.

Las hipotecas van graduadas por rango. Por lo tanto, si se ejecuta una hipoteca preferente (por orden de llegada) las
demás desaparecen y estos acreedores no cobrarán. La reserva de rango significa efectivamente eso, que las
hipotecas van graduadas por rango y preferencia.

La hipoteca unilateral sirve para el supuesto en que el deudor esté lleno de deudas (a la seguridad social, a la agencia
tributaria, a los bancos y demás), pero aún no se ha constituido ninguna hipoteca sobre sus propiedades. Se prevé
que están a punto de llegar las ordenes de embargo y demás por los impagos de las múltiples deudas. Este deudor
puede acudir al notario por sola voluntad a constituir esta hipoteca. El notario posteriormente se pondrá en
contacto con los acreedores y les ofrecerá aceptarla o rechazarla. Esta primera hipoteca tiene mucho valor de
garantías pues, por la reserva de rango, el acreedor que la acepte tendrá preferencia de cobro sobre todo lo que
venga después sobre ese bien, incluso los embargos.

6. OBJETO DE LA HIPOTECA.

Son hipotecables:

● Bienes inmuebles.
● Los derechos reales sobre bienes inmuebles (usufructos voluntarios, derechos de aprovechamiento parcial,
derechos de superficie, otras hipotecas (subhipotecas), concesiones administrativas, derechos de retracto y
demás).

No son hipotecables:
 DERECHO CIVIL IV

● Las servidumbres (están indisolublemente unidas a la finca dominante, por lo que no se pueden disponer,
salvo las servidumbres de aguas, las cuales sí son hipotecables).
● Derechos de usufructo legales (salvo los derechos de usufructo en favor del viudo o viuda).
● Derechos de uso y habitación (en Cataluña son hipotecables, al disponer de otra configuración).

En cuanto a la extensión de la hipoteca en el momento de ejecución. – Cuando se ejecute la hipoteca ¿Qué va a

alcanzar la hipoteca, solo la finca o sus complementos?

Hay 3 tipos de extensiones:

- Extensión legal: La hipoteca se extenderá a las accesiones naturales, a las mejoras (incluyendo derechos de
vuelo y subedificación, es decir, si se edifica por encima o por debajo de la finca hipotecada también eso
quedará sometido al gravamen) e indemnizaciones (art. 109 y 110 LH).
- Extensión convencional: La extensión de la hipoteca viene dada por pacto entre las partes. Lo que ocurre en
la práctica es que las personas que constituyen la hipoteca normalmente no tienen poder de decisión, pues
aquella extensión ya viene tasada y prefijada. Es convencional en tanto que el deudor “autoriza” por medio
de la firma. Las hipotecas convencionales se extienden a los bienes muebles por destino (maquinarias), a los
frutos y a las rentas vencidas y no satisfechas en favor del deudor sobre la finca.
- Extensión a favor de terceros: Es la extensión que se hará efectiva frente al tercero adquiriente del bien
hipotecado. Tendrá la extensión legal pero no le afectarán ni a los frutos, ni a las rentas vencidas y no
satisfechas, ni a las mejoras.

7. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

Al margen de la sujeción directa e inmediata sobre el bien inmueble, está también la responsabilidad patrimonial
universal (con todos los bienes presentes y futuros se responde de las deudas). No obstante, es posible limitar la
responsabilidad hipotecaria solamente al bien gravado, es decir, se puede excluir la responsabilidad patrimonial
universal.

Dentro de las facultades del acreedor hipotecario se ha de distinguir la fase de cobertura y la fase de realización de
valor.

En la fase de realización de valor ocurre la enajenación del bien gravado por incumplimiento de la obligación
principal.

En la fase de cobertura, mientras el sujeto paga la obligación principal, existe una acción muy importante que es la
acción de devastación. Se da en los casos en los que el deudor está pagando pero está conservando el bien de
manera deficiente (haciendo que pierda valor) por actos físicos (por ejemplo, estoy pegándole tiros a todas las
paredes) o jurídica (lo estoy gravando imprudentemente). Por medio de la acción de devastación el acreedor
hipotecario puede requerir al propietario del bien para que deje de hacer esas actuaciones que rebajan el valor del
bien y, si no se obedece, se inste a la autoridad judicial para que el bien quede administrado judicialmente.

TEMA 12. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO LEGALES. RETRACTO DE COLINDANTES. LA TORNERÍA.

Los derechos de tanteo y retracto constituyen una modalidad de los “derechos de adquisición preferente”,
caracterizados porque permiten a su titular la adquisición de un bien con preferencia a un tercero, supeditada a la
voluntad de enajenar por parte del propietario. En el tanteo y retracto, si el propietario no quiere, no se le puede
obligar a llevar a cabo la enajenación, la preferencia solo es efectiva si el propietario decide enajenar.
En función de su origen, los derechos de adquisición preferente pueden clasificarse en: legales (concedidos por ley) o
voluntarios (cuando tienen su origen en un negocio jurídico, generalmente un contrato). Encontramos importantes
diferencias entre ellos:
 DERECHO CIVIL IV

Los derechos de adquisición preferente legal son oponibles a terceros en virtud de la publicidad que les confiere la
ley. En cambio, los voluntarios requieren para tal oponibilidad la inscripción en el Registro.
Los derechos de preferencia legales son por naturaleza indefinidos, mientras que los voluntarios pueden constituirse
por un plazo determinado de tiempo.
Finalmente, los de origen legal no son susceptibles de transmisión separada, en tanto que se conceden a personas
que se encuentran en una determinada posición jurídica.
Tanto el tanteo como el retracto tienen la misma función: que el titular de estos derechos pueda adquirir alguna
cosa con preferencia respecto de las demás personas.
● El tanteo consiste en la facultad de adquirir la cosa antes que o haga otro, pagando el titular del derecho de
tanteo un mismo TANTO. Es decir, tanto cuanto va a pagar el tercero por la cosa: el mismo precio y en las
mismas condiciones.
● El retracto supone ejercitar la facultad de preferencia adquisitiva una vez que la enajenación ya ha sido
realizada. El titular del retracto (RETRAYENTE) se sitúa en la misma posición que el tercer adquirente,
manteniendo el resto de las circunstancias y condiciones de la enajenación realizada entre el propietario y el
tercero.
Mientras el concedente no tiene intención de transmitir el bien gravado, la preferencia no puede hacerse efectiva.
Por este motivo, podrá́ ocurrir que el derecho de tanteo y retracto se extinga sin que el titular haya tenido ocasión
de ejercitar su preferencia. En el tanteo la facultad de adquisición está condicionada a la voluntad del concedente,
depende de que este se decida a enajenar.
Si el concedente deteriora la cosa y después la enajena, no puede decirse que se haya defraudado el derecho del
tanteante, en tanto que, el precio no viene fijado al constituir el derecho, sino que se determina en un momento
posterior, cuando se llega al acuerdo con el tercero.
Por otra parte, el cedente puede imponer gravámenes sobre la cosa.
Los derechos de tanteo y retracto pueden presentarse unidos o por separado, se distinguen en función del momento
en que operan: antes o después de haberse producido a adquisición.
En el derecho de tanteo, el concedente, una vez ha llegado a un acuerdo transmisivo con un tercero, debe poner en
conocimiento del tanteante los términos de dicho acuerdo, para darle la posibilidad de igualar tales condiciones.
Conforme establece el art. 568-1 b): “el tanteo faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las
mismas condiciones pactadas con otro adquirente” (se contempla a través de este concepto genérico en el CCCat,
pero es admisible en virtud del principio de libertad de pacto).
Supone la obligación de notificar al titular del derecho la existencia de un acuerdo transmisivo con un tercero, y la
posibilidad del tanteante de subrogarse en dicho acuerdo. El incumplimiento de la obligación de notificación, el
tanteante tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento.
Los derechos de adquisición voluntaria conlleva la concesión a su titular de la facultad de adquirir un bien de manera
libre o supeditada a la intención de enajenar del propietario.
(Ponencias sobre el derecho de tanteo, retracto y opción voluntaria y legal).

TEMA 13. DERECHO DE USUFRUCTO. DERECHO DE USO Y DERECHO

DE HABITACIÓN. DERECHO REAL DE APROVECHAMIENTO PARCIAL.
1. CONCEPTO.

Dentro de los derechos reales limitados de uso y goce, uno de los más importantes es el derecho de usufructo.
El usufructo es un derecho real que participa de las características típicas de un derecho real (poder inmediato sobre
la cosa, eficacia frente a terceros, y reipersecutoriedad). Concede a su titular el derecho a usar y gozar de la cosa,
siempre respetando de su forma y su sustancia.
 DERECHO CIVIL IV

El concepto de forma y sustancia fue objeto de debate durante mucho tiempo. El Codi nos define la forma y la
sustancia como el destino económico del bien. Si tengo el derecho de usufructo sobre un bosque para aprovechar la
madera, podré talar lo que considere siempre y cuando haya posibilidades de que el bosque se regenere. Si talo
completamente y el bosque desaparece, habré infringido el usufructo, pues habré destruido el destino económico
del bien.
El usufructo siempre es temporal. Si se constituye un usufructo en favor de una persona jurídica (que no se muere
nunca) el legislador lo limita y determina que el máximo de duración será de 99 años y si no se determina duración,
será de 30 años. Si se constituye un usufructo en favor de una persona física el legislador determina que si no se dice
nada, la duración máxima será la vida de la persona usufructuaria.
561.2 CCC
usufructo de patrimonio, el titular puede usar y disfrutar no podrá alterar las propiedades no la naturaleza de las
formas cláusula salva reus stantis, pero su ámbito de aplicación es el derecho sucesorio. Por lo tanto es desde esta
óptica que debemos estudiar el usufructo. por lo que se refiere a la norma aplicable, art. 561.1 nos dice que
del art. 1268 CC por lo tanto es el que va a recoger el conjunto de las facultades que
sobre la posibilidad de crear derechos reales atípicos
pero que el título de constitución de los derechos reales respecto de lo que establezcala ley, si existe acuerdo entre
las partes. por lo tanto lo vemos en el derecho de usufructo y por lo tanto la mayorñia de normas pueden ser
alteradas por la utonomí a de la voluntad
ante este caso no se está 1256 CC la validez del cumplimiento del contrato debemos tener en cuenta que durante la
vigencia de este dereco aunqe le título de se puede modificar este coneido porque durante el contenido del
usufructo se regie por las disposiciones de este código.
Siguiendo 1268 CC por lo tato las normas son dispositivas que admite puedan cambiar el contenio de este derecho,
el regimen juridico
derecho de usfructo, es el derecho real de usar y goazar de bienes ajemnos guardando las formas reforzad porque la
mayor parte de facyltades de se trasmiten al usufructaurio, ya sea por teceros
2. SUJETOS.

En el usufructo aparecen dos sujetos distintos:

- El usufructuario: Es el titular del derecho real. Tiene esos poderes amplios de uso y goce.
- Nudo propietario: Tiene la titularidad de la propiedad, pero la posesión, el derecho de uso y goce y la
disposición sobre los frutos la tiene el usufructuario.
3. CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO.

El derecho de usufructo se puede constituir de 3 maneras:

● Por voluntad de las partes en virtud de un negocio jurídico:
Puede ser un negocio inter vivos o mortis causa (por testamento). El inter vivos puede ser oneroso o
gratuito.
● Por ley:
En los casos de usufructo legal. Por ejemplo, la ley determina que cuando una persona fallece sus hijos
heredan su propiedad, pero el consorte del fallecido será usufructuario universal de esos mismos bienes.
● Por usucapión:
Cumpliendo los requisitos legales de la usucapión, si una persona se comporta como usufructuaria podrá
adquirir el derecho por usucapión.
4. OBJETO DEL USUFRUCTO.
 DERECHO CIVIL IV

El usufructo se proyecta siempre sobre un bien ajeno que puede ser material (una casa, por ejemplo) o inmaterial
(una patente, una marca, o un derecho, por ejemplo). En la época romana, cuando un usufructo caía sobre un
derecho pasaba a denominarse cuasiusufructo.
5. LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.

La extinción tiene dos grandes bloques de causas:

● Las causas generales de extinción de derechos reales (renuncia, consolidación, pérdida y demás).
● Las causas específicas de extinción del usufructo:
o Causa temporal: Cuando llegue el plazo de extinción del usufructo, éste se extinguirá.
o Nulidad o resolución del derecho del constituyente: Si el que constituye el usufructo, su derecho
decae por estar viciado de nulidad o resolución el derecho de usufructo decae.
o Pérdida física o jurídica con operación de la subrogación real: Cuando se pierde el bien opera la
subrogación real (indemnización). La indemnización por la pérdida la recibirá el nudo propietario,
pero el usufructuario tiene derecho a que se le reconozca parte de esa indemnización.
(Ponencias referente al derecho de uso y habitación, y derecho de aprovechamiento parcial).
si una señora tiene 70 años, 89 - 70 es igual a 19, por lo tanto el usufructo de la señora es 19 % mientras el resto el
nudo de la propiedad
Se parte del fijo del 89 se resta la edad y el tanto que quede 19% eso lo regula el se palica para calcular el valor de
un usufructo de la persona física.
A medida que se va haciendo mayor, cada vez su derecho vale menos por lo tanto la nuda propiedad será más
elevada
Ley 5/2006 de 10 de mayo
561 - 3
561-14
el usufructuario tiene legitimación acción de deslinde, la acción de cierre de finca no otorga , el cierre de fincas
solo corresponde al propietario. El usufructuario está legitimado para interponer acciones legatorias, cuando su
derecho es perturbado (ruidos, olores que provienen
la inmisión es una perturbación que no presupone la …
El código civil nos dice que los frutos civiles se día a día , por lo tanto el usufructuario tendrá derecho a los 20
primeros días de renta ( art. 561.6 ccc)
Tributos:
El usufructuario tiene que pagar todos los servicios.
Los gastos ordinarios también.
Los gastos extraordinarios también si son por culpa o negligencia del usufructuario. Los que no sean por culpa o
dolo los tiene que pagar el propietario (ejemplo una derrama de la comunidad de propietarios) 561-12
el nudo propietario puede vender el bien, pero son aplicables los de la fe pública, no será oponible si de buena fe
pero si el registro no lo publica, puede ejercitar su derecho a
usufructo con en caso de necesidad
mirar la servidumbre, que es básicamente….
 DERECHO CIVIL IV

TEMA 14. EL DERECHO DE SERVIDUMBRE.

1. DERECHO DE SERVIDUMBRE: CONCEPTO Y CONSTITUCIÓN.

CONTENIDO.
La servidumbre es otro de los derechos reales limitados de uso y goce.
El Código Civil regula la servidumbre de forma expresa y extensa (70 artículos dedicados a ello) y tiene dos razones
básicas:
- El Código Civil, que es un código basado en la explotación de la tierra, regula muchas servidumbres de forma
específica que tienen que ver con la explotación de la tierra.
- El Código Civil utiliza términos muy imprecisos en esa regulación extensa y donde regula la servidumbre
también regula las relaciones de vecindad.
La servidumbre es un derecho real limitado que grava parcialmente una finca (finca sirviente) en favor de otra (finca
dominante).
Este gravamen parcial puede ser de dos tipos:
● Un uso determinado que presta la finca sirviente a la finca dominante. Por ejemplo, en una servidumbre de
paso el gravamen parcial se traduce en el uso del paso que se le está dando.
● Una reducción de las facultades del titular de la finca sirviente. Por ejemplo, en una servidumbre de vistas la
finca sirviente obliga a su propietario el no edificar por encima de determinada altura.
Las servidumbres están unidas a las fincas, no a los sujetos. A diferencia del usufructo, las servidumbres son
perpetuas al estar unidas precisamente a las fincas.
En el derecho estatal, para que las servidumbres continúen, la finca dominante y la finca sirviente deben pertenecer
a personas distintas. Por ende, si ambas fincas pertenecen a una sola persona la servidumbre se extingue por
consolidación de derechos. En cambio, en derecho catalán se admite la servidumbre sobre fincas propias porque se
entiende que, aunque una persona reúna en ella misma las dos cualidades, como el gravamen recae sobre la finca y
no sobre el sujeto, es posible que ese gravamen siga siendo útil para canalizar intereses económicos. Por ejemplo, si
quiero vender mi finca, valdrá más si la vendo con la servidumbre.
CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE.
Hay 3 modos de constitución de servidumbres por vía del Código Civil:
I. Negocio jurídico: Por contrato se puede pactar una servidumbre. El pacto puede ser oneroso o gratuito.
II. Por ley: El Código Civil habla de servidumbres legales, siendo una de las más comunes es la servidumbre
de paso cuando la finca dominante no tiene ningún acceso a vía pública. El derecho catalán no las
reconoce como servidumbres legales, sino que hace la diferenciación entre servidumbres a título
voluntario (por pacto) y servidumbres a título forzoso (servidumbres legales). Pensadores del derecho
civil afirman que la denominación del derecho catalán es la más correcta, pues la ley no crea ninguna
servidumbre, sino que dibuja el presupuesto de hecho en el que el favorecido por ese presupuesto inste
la configuración de la servidumbre. Es decir, no se crea por ley una servidumbre, sino que reúne una
serie de supuestos en las que el propietario beneficiario puede imponer su voluntad de crear una
servidumbre frente a otro sujeto. Cambia la terminología, pero no el contenido.
III. Por usucapión: El Código Civil permite la configuración de una servidumbre por una usucapión de 20
años, pero solo para las servidumbres continuas (que pueda desarrollarse sin un acto constante de la
actividad humana) y aparentes (que el gravamen se aprecie por los sentidos). El Codi de Cataluña desde
2006 no permite la constitución de la servidumbre por usucapión, son más restringido que a nivel
estatal.
2. CONTENIDO: GENERAL Y ACCESORIO. SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS.

EL CONTENIDO.
 DERECHO CIVIL IV

Hay un contenido general, propio de todas las servidumbres, y un contenido accesorio.

● Contenido general:
o Las servidumbres son inseparables de la finca dominante. Por ende, siempre que se enajene o se
grave una finca dominante se la enajenará o gravará con el derecho de servidumbre. No se puede
disponer de una servidumbre.
o La servidumbre se ejerce siempre por el lugar que sea menos incomodo y menos perjudicial para la
finca sirviente y de la forma más adecuada para obtener la utilidad para la finca dominante.
o Si aun así resulta que el ejercicio de la servidumbre es excesivamente gravoso o incomodo se puede
pedir la sustitución de la servidumbre en cuanto al lugar y la manera en que se ejercita. Los gastos
de esa sustitución son a cargo del titular de la finca sirviente, es decir, de quien solicita la sustitución.
● Contenido accesorio:
o Cuando se constituye una servidumbre, va a pagar las obras y gastos de constitución y
establecimiento el titular de la finca dominante (quien se beneficia). En el supuesto de que el titular
de la finca sirviente pueda beneficiarse o percibir alguna utilidad de la constitución de la
servidumbre los gastos de establecimiento y constitución deberán abonarse proporcionalmente
entre ambos titulares.
o El titular de la finca sirviente debe tolerar la ocupación parcial de su finca para que se lleven a cabo
las obras de construcción y establecimiento de la servidumbre.
o Los propietarios de la finca sirviente no van a poder hacer obras que perjudiquen o dificulten el
ejercicio de la servidumbre.
SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS.
Cuando constituimos una servidumbre de luces y vistas entendemos que las fincas no están en situación de igualdad.
Es decir, una de las fincas es la que tiene las vistas y las luces, y la otra está gravada parcialmente por la servidumbre.
El título constitutivo de la servidumbre deberá indicar el grado de limitación de la que supone la servidumbre para la
finca sirviente, la duración y demás.
La servidumbre de luces es la que permite recibir luces de la finca vecina.
La servidumbre de vistas incluye la servidumbre de luces, y permite abrir aberturas (ventanas, balcones y demás) de
las medidas permitidas por urbanismo para ejercitar esas vistas.
3. LAS SERVIDUMBRES FORZOSAS O LEGALES (ESPECIALIDAD).

Recordamos que son aquellos presupuestos de hecho dibujados por el legislador favoreciendo a un sujeto que
puede exigir la configuración de una servidumbre.
Las más importantes son las siguientes:
● Servidumbre de paso: El propietario de una finca que no tiene salida a la vía publica o que tiene una salida
insuficiente puede exigir que se constituya una servidumbre de paso por el lugar menos perjudicial e
incomodo para la finca gravada y más beneficioso para el titular de la finca dominante.
● Servidumbre de acceso a redes: Incluye cualquier red (saneamiento, agua, luz, teléfono, fibra óptica…) con
el mismo criterio (menos perjudicial e incómodo y más beneficioso). Se añade, además, que el sistema de
acceso debe ser el más idóneo.
● Servidumbre de acueductos: Incluye todos los recursos hídricos que no son de dominio público según la ley
de aguas. El titular de una finca con recursos hídricos puede solicitar una servidumbre de acueducto (paso de
agua) por el sistema más idóneo por el lugar menos molesto y perjudicial y el más beneficioso para el titular
de la finca dominante.
Estas servidumbres legales, para imponerlas, el titular de la finca dominante debe abonar previa y obligatoriamente
el valor de la indemnización por el uso de la finca que se está afectando. Si el titular de la finca sirviente se beneficia
de la servidumbre constituida legalmente deberán dividirse los gastos de constitución y establecimiento y, por ende,
se reducirá la indemnización.
 DERECHO CIVIL IV

4. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. MODIFICACIÓN DE LAS FINCAS Y EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.

La servidumbre puede extinguirse por las causas generales de extinción de los derechos reales (pérdida de la cosa,
renuncia, consolidación (en los supuestos antes estudiados según sus matices en el Codi y el Código Civil) y demás).
Las causas propias de extinción de las servidumbres son las siguientes:
- Falta de uso: En el Código Civil se determina que se extinguirá el derecho de servidumbre por no uso a los 20
años y en el Codi de Cataluña a los 10 años.
- Imposibilidad del ejercicio: Si no se puede ejercitar la servidumbre se extingue. Según el Codi, si no se puede
ejercitar la servidumbre de ninguna manera el derecho se extingue definitivamente. Según el Código Civil, si
no se puede ejercitar la servidumbre de ninguna manera el derecho se extingue, pero si las cosas vuelven a
estar como antes y la servidumbre vuelve a ser ejercitable, entonces el derecho renace.
- Extinción del derecho del concedente: No solo un propietario puede constituir una servidumbre, sino que
puede constituirla un usufructuario, un arrendatario y demás. Si se extingue el derecho real de quien
constituyó, se extingue también la servidumbre. La servidumbre es perpetua solamente si la constituye el
propietario. La servidumbre no es perpetua cuando la constituye alguien con un derecho real temporal.
- Servidumbre de un buen padre de familia:
Artículo 541 CC.
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas,
se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no
ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de
enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la
escritura.
En el supuesto de que una persona sea titular de dos fincas, pero una de ellas no tiene salida a la vía pública.
Como, según el Código Civil, alguien no puede ser titular de una servidumbre para sí mismo, esta persona no
constituye una servidumbre pero construye un camino por su otra finca para poder pasar. El derecho estatal
entiende que, si se enajena la finca con el camino y no se ha eliminado ese signo aparente de servidumbre,
se constituye ipso facto la servidumbre (constitución de la servidumbre por signo aparente o por destino de
un buen padre de familia).
Se trata este tema en extinción porque en el derecho catalán la solución es la opuesta. Si el dueño de dos
fincas crea un signo aparente de servidumbre y no lo destruye y enajena una de esas fincas, la servidumbre
se extingue (porque el derecho catalán entiende que había una servidumbre en finca propia, que es
permisible), a no ser que a la hora de enajenar la finca se haga constar expresamente que se quiere
mantener.

5. PROTECCIÓN: LA ACCIÓN CONFESORIA.

El titular de un derecho real de servidumbre tiene a su disposición la acción confesoria para proteger su
servidumbre. Es una acción que ejercita el titular del derecho de servidumbre contra cualquiera que perturbe o
menoscabe el ejercicio de este derecho.
Consiste en solicitar que se declare judicialmente la existencia de este derecho de servidumbre. Para ejercitarlo
deberá probarse la existencia de la servidumbre y la perturbación.
Tiene un plazo de prescripción de 10 años desde que se produce la perturbación o el menoscabo.

TEMA 15. DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE VUELO. DERECHO

DE CENSO.
(Ponencias sobre el derecho de superficie, derecho de vuelo y derecho de censo