èEl mercado no paga lo mismo por un

lote que tiene buen frente sobre una

calle principal que por otro que tiene
escaso frente. Los dos tercios
èAsí mismo, el del valor de un
mercado prefiere un lote con poca terreno residen
profundidad desde la calle, es decir, en su primera
aquellos lotes con mucha profundidad mitad
tienen menor utilización en la
construcción y por tanto el mercado
pagará menos

Relación de
Valor por
C/Mitad del
Lote

En la segunda mitad del terreno está el 33,7% del valor del terreno
1/4 Vt
Segunda Mitad x/2 1/3 Vt 33.3
1/4 Vt
1/4 Vt
Primera Mitad x/2 2/3 Vt 66.7
1/4 Vt
En la primera mitad del terreno está el 66,7% del valor del terreno
CALLE

𝝀=
〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 ^(𝟎.𝟒
Donde: 𝟏𝟓)
λ = Factor de Profundidad
FT = Fondo Lote Tipo
FAT = Fondo Lote A Tasar

Ejercicio:
FT = 40 Mts 40
FAT Lote A = 60 Mts 60
FAT Lote B = 25 Mts 25
Precio M2 del Lote Tipo = $ 1.000 1,000
λ = 0,415 0.415

𝝀 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑨= 〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 0.845

^(𝟎.𝟒𝟏𝟓)
Valor Total del 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑨= λ (𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝑴𝟐 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑻𝒊𝒑𝒐)

𝝀 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑩= 〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 1.215

^(𝟎.𝟒𝟏𝟓)
Valor Total del 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑩= λ (𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝑴𝟐 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑻𝒊𝒑𝒐)
 èLa teoría básica indica que
que el valor unitario del lote va
disminuyendo a medida que se
aleja de la calle y se profundiza

Relación de Valor
por C/Cuarta Parte
del Lote

15.5 En la última cuarta parte del terreno está el 15,5% del valor del terreno
17.8 En la tercera cuarta parte del terreno está el 17,8% del valor del terreno
22.3 En la segunda cuarta parte del terreno está el 22,3% del valor del terreno
44.4 En la primera cuarta parte del terreno está el 44,4% del valor del terreno
100

845

1,215
 èEl mercado no paga lo mismo por un
lote que tiene buen frente sobre una
calle principal que por otro que tiene
escaso frente. El 50% del valor
èAsí mismo, el de un terreno
mercado prefiere un lote con poca reside en su
profundidad desde la calle, es decir, primera cuarta
aquellos lotes con mucha profundidad parte
tienen menor utilización en la
construcción y por tanto el mercado
pagará menos

Relación de
Valor por
C/Mitad del
Terreno

En las tres cuartas partes del terreno está el 50% del valor del terreno
F/4 Vt
Segunda Mitad x/2 1/2 Vt 3X/4
F/4 Vt
F/4 Vt
Primera Mitad x/2 1/2 Vt X/4
F/4 Vt
En la primera cuarta parte del terreno está el 50% del valor del terreno
CALLE

𝝀=
〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 ^(𝟎.𝟓
Donde: )
λ = Factor de Profundidad
FT = Fondo Lote Tipo
FAT = Fondo Lote A Tasar

Ejercicio:
FT = 40 Mts 40
FAT Lote A = 60 Mts 60
FAT Lote B = 25 Mts 25
Precio M2 del Lote Tipo = $ 1.000 1,000
λ = 0,5 0.5

𝝀 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑨= 〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 0.816

^(𝟎.𝟓)
Valor Total del 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑨= λ (𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝑴𝟐 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑻𝒊𝒑𝒐)

𝝀 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑩= 〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 1.265

^(𝟎.𝟓)
Valor Total del 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑩= λ (𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐 𝑴𝟐 𝑳𝒐𝒕𝒆 𝑻𝒊𝒑𝒐)
 èLa teoría básica indica que
que el valor unitario del lote va
disminuyendo a medida que se
aleja de la calle y se proundiza

Relación de Valor
por C/Cuarta Parte
del Lote

13% En la última cuarta parte del terreno está el 13% del valor del terreno
16% En la tercera cuarta parte del terreno está el 16% del valor del terreno
21% En la segunda cuarta parte del terreno está el 21% del valor del terreno
50% En la primera cuarta parte del terreno está el 50% del valor del terreno
1

816

1,265
Estas 3/4 partes restantes contienen
el otro 50% del valor del terreno
Se demeritan o castigan los terrenos de escasa profundidad en relación con los terrenos tipo por la poca utilidad q
TRAMOS EXPRESION PARA LA ESTIMACION INTE

𝝀= 〖 [(𝑴𝒊/𝟐)∕(𝑴𝒊) ] 〗 ^𝒎 = [1/2]m
I Corresponde a la parte m

Entre la mitad del fondo tipo mín

II 𝝀= 〖 [(𝑿)∕(𝑴𝒊) ] 〗 ^𝒎 establece un factor que decrece com
de demerito pues el precio

III
𝝀=𝟏.𝟎 Corresponde a un fondo que se sitú
tipo. Como no se aplica n

La profundidac varía entre Ma y

IV 𝝀= 〖 [(𝑴𝒂)∕(𝑿) ] 〗 ^𝒎 doble de este valor. En este tramo
Harp

V 𝝀= 〖 [𝑴𝒂∕(𝟐𝑴𝒂) ] 〗 ^𝒎 = [1/2]m A partir de 2Ma, el doble del fon

Donde:
λ = Factor de Fondo
Mi = Fondo Tipo Mínimo è Por Hipótesis Mi = 20 Mts
Ma = Fondo Tipo Máximo è Por Hipótesis Ma = 40 Mts
X = Profundidad del Lote a Tasar
m = Exponencial o Potencia del Factor de Profundidad

Ejer
LOTE X-PROFUNDIDAD (Mts) Mi (Mts) Mi/2 (Mts) Ma (Mts)
Lote A 7 20 10 40
Lote B 14 20 40
Lote C 28 20 40
Lote D 53 20 40
Lote E 90 20 40

Eje
LOTE X-PROFUNDIDAD (Mts) Mi (Mts) Mi/2 (Mts) Ma (Mts)
Lote A 7 20 10 40
Lote B 14 20 40
Lote C 28 20 40
Lote D 53 20 40
Lote E 90 20 40
tipo por la poca utilidad que generan
INTERPRETACION CRITERIOS APLICABLES PAR

HARPER èλ = [1/2]0,5
Corresponde a la parte más cercana al frente o a la calle
HOFFMAN èλ = [1/2]0,4

mitad del fondo tipo mínimo (Mi/2) y el fondo tipo mínimo (Mi) se
HARPER èλ = [X ≈ FAT/Mi ≈ FT]0,5
un factor que decrece como una parábola. No se aplica ningún valor
e demerito pues el precio es igual o cercano al del lote tipo HOFFMAN è

de a un fondo que se sitúa entre Mi y Ma, es decir, el rango del lote HARPER èλ = 1,0
tipo. Como no se aplica ningún demerito , el factor es 1.0

undidac varía entre Ma y 2Ma, es decir, el fondo tipo máximo y el

este valor. En este tramo la ecucación es igual al criterio original de HARPER èλ = [FT/FAT]
0,5

Harper o Hoffman HOFFMAN èλ =

r de 2Ma, el doble del fondo tipo máximo, no se demerita más el HARPER èλ = [1/2]0,5
terreno HOFFMAN èλ = [1/

Ejercicio: Criterio de Hoffman

2Ma (Mts) Precio Lote ($/M2) Tramo Criterio Hoffman
1,000 I 0.75
1,000 II 0.86
1,000 III 1.00
1,000 IV 0.89
80 1,000 V 0.75

Ejercicio: Criterio de Harper

2Ma (Mts) Precio Lote ($/M2) Tramo Criterio Harper
1,000 I 0.71
1,000 II 0.84
1,000 III 1.00
1,000 IV 0.87
80 1,000 V 0.71
TERIOS APLICABLES PARA m

HOFFMAN èλ = [1/2]0,415

HOFFMAN èλ = [X ≈FAT/Mi≈FT]0,415

HOFFMAN èλ = 1,0

HOFFMAN èλ = [FT/FAT]0,415

HOFFMAN èλ = [1/2]0,415

m del Criterio Hoffman Valor Lote ($/M2)

0.415 750
0.415 862
0.415 1,000
0.415 890
0.415 750

m del Criterio Harper Valor Lote ($/M2)

0.5 707
0.5 837
0.5 1,000
0.5 869
0.5 707
èLa condición básica es que el frente se situé entre la mitad
terreno tipo

CALLE

𝑻=
〖 (𝑨/𝑨𝒓) 〗 ^(𝟎.𝟐𝟓)
Donde:
T = Factor del Frente
A = Frente del Terreno que se Avalúa
Ar = Frente del terreno Tipo de la Zona
0,25 = Exponente

LOTE A-FRENTE (Mts)

Lote A 7
Lote B 15
Lote C 20
Lote D 30

0.5 Ar > A < 2 Ar

0,5 Ar Valor Mínimo
2Ar Valor Máximo
itué entre la mitad del frente del terreno tipo y el doble del frente del
0.5 Ar > A < 2Ar

CALLE

Ejercicio:
Ar (Mts) Precio Lote ($/M2) Criterio Frente Exponente del Criterio
10 1,000 0.91 0.25
10 1,000 1.11 0.25
10 1,000 1.19 0.25
10 1,000 1.19 0.25

5
20
ble del frente del
0.5 Ar > A < 2Ar

Valor Lote ($/M2)

915
1,107
1,189
1,189
Ejercicio influencia Esquina y Varios Frentes

Frentes

LOTE FORMA
Ai-Frente Calle Aj-Frente Calle
Az-Frente (Mts)
Principal (Mts) Secundaria (Mts)

1 15 30

2 20 20

3 20 15

4 35 25

5 20 10

6 15 15 25
 Valores Unitarios Area (M2)≈ S

Qi-Valores Unitarios Qj-Valores Unitarios

o Precio Tipo de la o Precio Tipo de la Qz-Valores
S = (L*L)2 ; S = (L*L) ; S = (b*h)/2
Calle Principal Calle Secundaria Unitarios ($/M2)
($/M2) ($/M2)

200 200 450

200 50 400

100 50 300

200 100 437.5

200 100 1,600

200 100 50 2,400

 Profundización
Valor Sin Influencia de Otros Frentes-Vsiof
Equivalente ≈ FAT≈ X

𝑭= (S/Ai) Vsiof= (S)*(Valor M2 Calle de Más Alto Precio)*(T)*(λ)

30 90,000

20 70,191

15 22,795

12.5 98,721

80 297,794

160 339,411
 Exponencial Frente
Factor Frente IBAPE
Criterio IBAPE

𝑻= 〖 (𝑨/𝑨𝒓) 〗 ^(𝟎.𝟐𝟓) m = 0,25

1.0 0.25

1.1 0.25

1.1 0.25

1.2 0.25

1.1 0.25

1.0 0.25
 m - Exponencial Fondo
Factor Fondo Harper Factor de Profundidad- Productos
Criterio Harper

𝝀= 〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 ^(𝟎.𝟓) m = 0,5 Ai*Qi

1.00 0.5 3,000

1.22 0.5 4,000

1.41 0.5 2,000

1.10 0.5 7,000

0.61 0.5 4,000

0.43 0.5 3,000

 Criterio Fondo Coeficiente
Productos
IBAPE Expresión de Zona
Criterio Fondo
IBAPE
λ
Aj*Qj Az*Qz Tramo Zi

6,000 0 III 1 1

1,000 0 II 0.82 1

750 0 II 0.71 1

2,500 0 II 0.91 1

1,000 0 IV 0.87 1

1,500 1,250 V 0.707 1

Parámetro de Incremento en Factor de Incremento de
el Valor del Lote Por Su
Caires Parte 1
Condición de Esquinero

20 Zi+20

20 21

20 21

20 21

20 21

20 21

20 21
Factor de Incremento de Factor de Incremento de
Caires Parte 2 Caires Parte 3

A1*Q1 A2*Q2

3,000 6,000

4,000 1,000

2,000 750

7,000 2,500

4,000 1,000

3,000 2,750
Factor de Incremento de Factor de Incremento de
Caires Parte 4 Caires Parte 5

(Zi+20)*(A1Q1) (Zi+20)*(A1Q1)+A2Q2

63,000 69,000

84,000 85,000

42,000 42,750

147,000 149,500

84,000 85,000

63,000 65,750
Factor de Incremento de
Factor de Incremento de Caires
Caires Parte 6

20*(AiQi) C = (Zi+20)*(A1Q1+A2Q2+A3Q3+...+AnQn)/ (20*A1Q1)

60,000 1.15

80,000 1.06

40,000 1.07

140,000 1.07

80,000 1.06

60,000 1.10
 Valor Final Valor Final Hipótesis Lote Tipo
Total Terreno
$/M2 Profundidad y Frente
$

Frente Tipo
Fondo Tipo Fondo Tipo
de
VFTT = Vsiof*C VFM2 = VFTT/S Mínimo Máximo
Referencia
Mi≈FT Ma
Qr ≈Ar

103,500 230 30 60 15

74,578 186 30 60 15

24,362 81 30 60 15

105,420 241 15 60 15

316,406 198 30 60 15

371,938 155 30 60 15
 è Influencia combinada del frente y del fondo

Ejercicio:
LOTE Mi≈ FAT Ma Ar Precio Lote ($/M2)≈Qm
Lote 1 20 40 10 1,000
Lote 2 20 40 10 1,000
Lote 3 20 40 10 1,000
Lote 4 20 40 10 1,000

Lote 5 20 40 10 1,000
l frente y del fondo

Criterio Harper (m) S (M2) Frente Mts≈ A Fondo Mts ≈ FT

0.50 225 6 15
0.50 300 12 15
0.50 600 10 30
0.50 750 8 50

0.50 750 20 50

Factor Frente
IBAPE

𝑻=
〖 (𝑨/𝑨𝒓) 〗 ^(𝟎.𝟐𝟓
)
 Area M2 Factor de Fondo Factor de Frente Valor Final Lote = Qm * λp * λQ
90 0.87 0.88 68,598
180 0.87 1.05 163,154
300 1.00 1.00 300,000
400 0.89 0.95 338,359

1,000 0.89 1.19 1,063,659

Factor Fondo
Harper

𝝀=
〖 (𝑭𝑻/𝑭𝑨𝑻) 〗 ^(
𝟎.𝟓)
Valor Final M2
762
906
1,000
846

1,064
 è Los lotes regulares no siempre son la generalidad
ciudades prevalecen lotes irregulares (subdivisiones, comp
Un primer procedimiento es:
Si la irregularidad es pequeña se asume que el lote es regular
Si la irregularidad es grande se utiliza Fe
𝑭𝒆= 𝑺/𝑨
Donde:
Fe = Fondo Ficticio o Equivalente
S = Area o Superficie del Lote
A = Frente del Lote
Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras regulares parciales (cuadr

Ejer

FONDO FONDO
FRENTE PRECIO
No TIPO TIPO TIPO TIPO FRENTE
MINIMO MAXIMO Qm
Ar (Mts) Qm ($/M2)
Mi (Mts) Ma (Mts)

1 10 20 40 100 15
2 10 20 40 100 2
3 10 20 40 100 4
4 10 20 40 100 15
5 10 20 40 100 35
6 10 20 40 100 25
7 10 20 40 100 5
8 10 20 40 100 9
re son la generalidad en las ciudades. En realidad en las zonas centricas d
(subdivisiones, compraventas y expropiaciones)

e en figuras regulares parciales (cuadrados, rectabgulos, triangulos)

Ejercicio:

INFLUENCIAS
AREAS S (M2) FONDO EQUIVALENTE
S = (L*L)2 ; S = (L*L) ; S =
(b*h)/2 f=S/Q PROFUNDIDAD λp = FRENTE
f /Mi1/2 λQ

225 15.0 0.87 1.11

225 112.5 0.71 0.84
824 206.0 0.71 0.84
1250 83.3 0.71 1.11
1250 35.7 1 1.19
750 30.0 1 1.19
750 150.0 0.71 0.84
300 33.3 1 0.97

𝝀= 〖 [𝑴𝒂∕(𝟐𝑴𝒂) ] 〗 ^𝒎 = [1/2]m
0.5 Ar > A < 2 Ar
0,5 Ar Valor Mínimo
2Ar Valor Máximo
zonas centricas de las

M2 FINAL
Valor Final = Qm * λp
* λQ

95.8
59.5
59.5
78.3
118.9
118.9
59.5
97.4

𝒂) ] 〗 ^𝒎 = [1/2]m

59.4603557501361
237.841423000544