EL DESLINDE

Conforme lo establece el artículo 10 de la Resolución No. 355-2009 de la Suprema Corte de Justicia,

el Deslinde “es el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los
derechos amparados en Constancias Anotadas”.
 
Una persona física o jurídica, puede tener derechos amparados en constancia anotada (carta
constancia) y/o actos de transferencia dentro de un inmueble; la misma no especifica dónde se
encuentran ubicados, ni tiene un plano catastral que represente la forma y dimensiones del terreno.
 
El proceso de Deslinde define la ubicación de los derechos dentro de la parcela o solar, se
confecciona un plano del inmueble; que es sometido a la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales para su aprobación.
 
En el plano quedan establecidas las dimensiones, la forma y el área real del inmueble deslindado, y
estará sustentado el derecho de propiedad en el Certificado de Títulos que se emitirá.
 
Actualmente, conforme a la resolución No. 3642 de la Suprema Corte de Justicia, este proceso
consta de 2 etapas: Técnica y Registral. En caso de que surja alguna litis o se presenta con una
Determinación de Herederos, se debe cumplir con el proceso judicial.

El derecho de propiedad es un derecho fundamental que le asiste a todos las personas y debe ser
garantizado por el Estado. Esta afirmación es una verdad universal, reconocida en todos los Estados
que se rijan por el sistema capitalista o de derecha. En ese contexto, surge la Ley 108-05, de
Registro Inmobiliario, para garantizar la protección de la propiedad de los particulares.
 
En tal sentido, podemos definir el deslinde como el “proceso mediante el cual se determina la
demarcación entre un sitio y otro.”  El mismo, sirve para individualizar un derecho de propiedad de un
particular, del derecho de propiedad de otros particulares que recaigan sobre la misma demarcación
territorial o parcela.  Para esto, el proceso debe agotar tres fases, a saber: 
1. Etapa Técnica: 
 
Consiste en el Levantamiento Parcelario o Territorial (acto practicado con el fin de construir,
modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles) de una parcela a los fines de
individualizar, ubicar y determinar el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad,
realizado por un Agrimensor. Dicho proceso culmina con la aprobación técnica de los trabajos por
parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.  
 
Este proceso tiene una duración variable entre cuarenta y cinco (45) días a tres (3) meses
aproximadamente, dependiendo de la complejidad de los trabajos (si se presentan objeciones por
parte de colindantes o terceros extraños a la operación) y de la parcela que se está trabajando. En tal
sentido, debemos señalar que hay dos tipos de parcelas:
 
a. Parcela Sencilla que comprende una superficie menor de 20,000.00 metros cuadrados y
menos de 10 co-propietarios
 
b. Parcelas Complejas, que comprenden todas las unidades con más de 20,000.00 cuadrados o
con menos de 20,000.00 que tengan más de 10 co-propietarios.
 
2. Etapa Judicial:
 
En esta etapa se someten los planos aprobados por Mensura a la Jurisdicción Original del Tribunal
de Tierras territorialmente competente, a los fines de que conozca el proceso de Deslinde y decida
sobre su regularidad. Debemos señalar que en principio el proceso de deslinde tiene una naturaleza
contradictoria, es decir, debe someterse a discusión su validez a los fines de garantizar la protección
de los derechos de propiedad de los colindantes. 
 
La nueva ley dispone la notificación a los colindantes en dos (2) de las tres (3) etapas del proceso, a
fin de proteger sus derechos frente a un deslinde irregular. El Deslinde en la etapa judicial se
observan todas las formalidades del procedimiento de una Litis Sobre Derechos Registrados, es
decir, se celebran dos (2) audiencias, una de presentación de pruebas y una de presentación de
conclusiones. 
 
En esta etapa el Juez a cargo verifica que todas las formalidades del deslinde hayan sido observadas
correctamente por el Agrimensor Actuante a fin de validar la aprobación técnica concedida por la
Dirección Regional de Mensura Catastrales; además, promueve la conservación de los derechos
reales consignados sobre el inmueble; garantiza la citación a los colindantes y acreedores inscritos
en el proceso y finalmente aprueba judicialmente el Deslinde ordenando la inscripción del derecho de
propiedad individualizado mediante Sentencia. Dicho proceso, tiene una duración aproximada de tres
(3) meses. 
 
Finalmente, esta etapa culmina con una Sentencia ordenando el Registro de la nueva Parcela al
Registrador de Títulos territorialmente competente. 
 
3. Etapa Registral:
 
Esta etapa se ejecuta por ante el Registrador de Títulos territorialmente competente. Comprende el
registro de la nueva demarcación territorial o parcela que resulte de la individualización realizada en
la Etapa Judicial. Para ello, el Registrador registra la nueva demarcación y expide un Certificado de
Títulos a favor del propietario conforme los parámetros señalados en la Sentencia. 
 
Por otro lado, el Registrador, procede a la cancelación de la Constancia Anotada. Este proceso tiene
un plazo máximo para las actuaciones procesales que es de cuarenta y cinco (45) días, no obstante,
el mismo puede extenderse conforme el tipo de parcela y el cúmulo de trabajo en el Registro de
Título.

La actualización de mensura consiste en verificar que el estado parcelario constituido subsiste. En el

acto de verificación y actualización de mensuras, el Agrimensor, se limita a constatar que la
documentación de la mensura o modificación parcelaria originaria reúne las condiciones técnicas
exigibles y que el estado parcelario determinado en la misma subsiste, procede a georreferenciar la
parcela y calcular las coordenadas proyectivas generales de sus vértices si éstas no están calculadas
previamente.

La actualización de mensuras consiste en dos procesos fundamentales: un proceso de autorización y

un proceso técnico.

Proceso de Autorización
1. Consiste en la solicitud de autorización dirigida a la Dirección Regional de Mensura Catastral,
firmada por el o los propietarios y el Agrimensor Contratista, debidamente notariada.
2. Una copia del Certificado de Titulo
3. Un recibo de RD$5.00 de la ley 196-71 y tres sellos de RD$30.00 de la ley 91.
4. Poderes de representación y/o Acta de Asamblea si aplica.

Proceso Técnico
1. Autorización.
2. Acta de hitos y mensura.
3. Carta de conformidad.
4. Informe técnico.
5. Plano general.
6. Plano individual.
7. CD con archivo XML parcelario y datos de la georeferenciación.

8. Formulario y recibo de pago de tasas por servicio (RD$400.00 por resultante).

9. Original del certificado de titulo.

10. Aviso de mensuras.

Cuando se pretende solicitar una ampliación de plazos o prórrogas, debe anexarse el expediente
completo previo al vencimiento. Dicha solicitud debe ser firmada por los propietarios y el profesional
actuante, con excepción en caso de saneamiento, en el que basta con la firma del profesional.
Saneamiento.

Es el proceso por medio del cual se registra por primera vez un inmueble, obteniéndose con ello el
primer Certificado de Título.

El saneamiento es definido en el artículo 20 de la Ley de Registro Inmobiliario, como: “El proceso de

orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que
recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez”.

El proceso de saneamiento en virtud de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario se divide en tres

etapas, a diferencia de la Ley 1542, que contemplaba 12 pasos. Esto tiene su razón de ser en que la
Ley de Registro Inmobiliario, ha considerado como uno de sus objetivos principales la simplificación,
optimización, des judicialización y celeridad de los procedimientos.

Los pasos del saneamiento en virtud de la Ley 108-05, son los siguientes:

A) Mensura.

B) Proceso Judicial.

C) Registro.

A) Mensura:

Es el procedimiento técnico que se inicia ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, por el

cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a
registrar.

Es indispensable que el solicitante cuente con los servicios profesionales de un agrimensor para

realizar este proceso.

1. Se inicia con la solicitud de autorización para la realización de los trabajos de mensura ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales de la región donde se encuentre el inmueble.

2. La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene un plazo de 20 días para emitir la

autorización para la Mensura.

3. Una vez emitida dicha autorización, el agrimensor tiene unplazo de 60 días para la presentación de
los trabajos de Mensura, pudiendo solicitar el mismo una prórroga de este plazo por un único término
de 30 días.

4. Una vez presentados los trabajos, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales deberá
pronunciarse sobre la aprobación de los mismos, pudiendo aprobar, rechazar u observar
mediante resolución dichos trabajos, en el plazo de promesa que no puede superar los 45 días a
partir de presentación de los mismos. En caso de que se produzca un rechazo a la presentación de
dichos trabajos, debe fundamentarse técnica y jurídicamente dicha negativa. 

En el caso en que el solicitante no esté de acuerdo con la resolución podrá acogerse a los recursos
administrativos establecitos en los artículos 74 al 78 de la Ley 108-05.*1

5. Una vez aprobados los trabajos por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, en un plazo no
mayor de 15 días a partir  de la fecha de la aprobación de los trabajos, debe apoderarse al Tribunal
de Jurisdicción Original territorialmente competente.

Una vez remitido el apoderamiento del Tribunal de Jurisdicción Original, inicia el proceso judicial.

*1: *Los Artículos 74 al 78 de la Ley 108-05 establecen los recursos de Solicitud de Reconsideración,
Recurso Jerárquico y Recurso Jurisdiccional, contra actos administrativos dictados por los órganos
administrativos y técnicos de la Jurisdicción Inmobiliaria y resoluciones administrativas de  los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

B) Proceso Judicial: 
Es el procedimiento ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a
registrar por primera vez.

En el proceso de saneamiento no es indispensable el ministerio deabogado. Los reclamantes pueden

actuar en su propio nombre, salvo que dicho proceso técnica y jurídicamente se torne litigioso, caso
en el cual serían necesarios los servicios de un profesional del derecho.

1. Inicia con la fijación de la audiencia dentro de los 15 días siguientes al apoderamiento del Tribunal
de Jurisdicción Original territorialmente competente para el conocimiento del mismo. 

La fecha para la celebración de la primera audiencia de saneamiento deberá ser en un plazo no

mayor de 60 días contados a partir de la recepción del apoderamiento por parte de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales. (Art. 26 Párrafo II, Ley 108-05).

2. Luego de fijada la audiencia, el Tribunal apoderado deberá notificar por ministerio de Alguacil a

los reclamantes y al Abogado del Estado del inicio del proceso judicial de saneamiento, para
que éstos cumplan con los requisitos de publicidad establecidos en el Art. 50 del Reglamento de los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

a) Dentro de los 10 días a partir de la notificación, el interesado deberá publicar en un diario de

circulación nacional el aviso del inicio del proceso judicial de saneamiento y el emplazamiento a
todo interesado.

b) 15 días antes de la audiencia, el Tribunal apoderado, previa comprobación de los requisitos

establecidos en el párrafo anterior, fijará una copia certificada del aviso del inicio del proceso judicial
de saneamiento en un lugar visible del inmueble a sanear, en las instalaciones del Ayuntamiento y
del Juzgado de Paz del Municipio en que se encuentre el terreno.