Ministerio Estar Superintendencia Nacional w MAGN Nera espereemee | sSeceiy ca TRIBUNAL REGISTRAL \ RESOLUCION No. yd) -2019-SUNARP-TR-L Lima, 06 Ju". 208 \PELANTE. e LANGLEWER DEL CASTILLO RAMIREZ iTULO 1 N°563163 del 7/3/2019. ASS RECURSO : HTD. NP 189 del 8/5/2019. REGISTRO : Registro de Predios de Lima. ACTO (s) : Nombramiento de presidente de junta de propietarios. SUMILLA PRINCIPIO DE RAZONABILIDAD “La calificacién registral para cada caso en concreto, debe realizarse dentro de los pardmetros de razonabilidad y proporcionalidad, principios rectores de todo procedimiento administrativo” 1. ACTO_CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién del nombramiento de presidente de la junta de propietarios del edificio inscrito en la partida electrénica N° 11623605 del Registro de Predios de Lima, Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos: - Copia certificada el 13/12/2018 por notario de Lima Roy Pérraga Cordero del acta de sesién extraordinaria de junta de propietarios del 15/6/2018. - Constancia de convocatoria de sesién extraordinaria de junta de propietarios del 15/6/2018 suscrita por Jestis Alberto Cossa Cabanillas, con firma certificada el 1/3/2019 por notario de Lima Marco Antonio \ Pacora Bazalar. - Constancia de quérum de sesién extraordinaria de junta de propietarios del 15/6/2018 suscrita por Jestis Alberto Cossa Cabanillas, con firma cerificada el 1/3/2019 por notario de Lima Marco Antonio Pacora Bazalar. ll. DECISION IMPUGNADA La registradora publica del Registro de Predios de Lima Giovanna Torrecilla Pérez denegé la inscripcién solicitada formulando observacién en los términos siguientes: ELECCION DE PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS: a Mediante el presente titulo se solicita la inscripcion de la Eleccién de Presidente de la Junta de propietarios sobre el edificio inscrito en la partida N° 11623605 del Registro de Predios de Lima, habiéndose presentado copia \ certificada del acta de sesién de junta de propietarios de fecha 15/6/2018. 4. En el Acta de Sesién de Junta de Propietarios de 15/6/2018, no consta la designacién de la persona que acta como presidente de la sesi6n, conformeRESOLUCION No. - /'( \\ .2019-SUNARP-TR-L a lo prescrito en el Articulo 149° del Decreto Supremo N° 035-2006- VIVIENDA. 2.-En la copia certificada del acta de sesién de junta de propietarios se indica que asisten los propietarios de los departamentos 301 (edificio 2), 301 (edificio 21), 402 (edificio 21), 402 (edificio 23), 101 (edificio 29), sin embargo, se aprecia de las partidas registrales donde constan inscritas, que las referidas unidades inmobiliarias estén sujetas a copropiedad; no habiendo intervenido en la sesién los copropietarios, ni consta la indicacién de que el copropietario asistente haya intervenido asimismo en representacion de los demas copropietarios. 3.- En la copia certificada del Acta de Junta de Propietarios de fecha 16/6/2018 se sefiala que asisten los propietarios de los Dptos. N° 101 (edificio 4), 102 (edificio 6), 102 (edificio 11), 302 (edificio 11), 402 (edificio. 12), 101 (edificio 13), 101 (edificio 14), 301 (edificio 20), 401 (edificio 21), 101 (edificio 21 - A), 102 (edificio 22), 101 (edificio 23), 201 (edificio 23), 101 (edificio 24), 102 (edificio 24), 402 (edificio 24), 102 (edificio 26), 302 (edificio 27), 402 (edificio 27), 102 (edificio 29), 401 (edificio 29), 101 (edificio 5), 102 (edificio 23), 101 (edificio 25) respectivamente; sin embargo, las referidas unidades inmobiliarias tienen dominio inscrito a favor de una sociedad conyugal en cada caso; no habiendo intervenido el otro cényuge propietario. Sirvase precisar si la intervencién de los asistentes indicados es en representacion de la sociedad conyugal y consignar los nombres completos de los propietarios intervinientes, 4.- Conforme se advierte de la relacién de quienes suscriben el Acta de la Sesion Extraordinaria de Junta de Propietarios, cabe sefialar que los firmantes son sesenta y nueve, mientras que los participantes fueron sesenta y uno, por lo que no se cumple con la formalidad prescrita en el articulo 149° del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA. 5.- Se aprecia en el acta de sesion extraordinaria de 15/6/2018 que no consta la autorizacién al presidente electo Jesus Alberto Cossa Cabanillas para suscribir la declaracién jurada de convocatoria, por lo cual, debe constar la ficacién notarial de firmas de los propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes. 6.- Sin perjuicio de lo sefialado, se aprecia del documento de Constancia de Convocatoria que se adjunta, que en la transcripcién de la esquela de citacién se indica que Micaela y Tania Lucia Fuertes Herrera son representadas por Karim Herrera Castillo. Al respecto, cuando el acto de convocatoria se efecttia mediante representante, resulta de aplicacion lo establecido en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el CXCIll Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 13/10/2018, que establece: "En los casos en que la convocatoria a una junta de propietarios sea efectuada a través de representantes de los titulares que ostentan el 25% de participacién sobre los bienes comunes de la edificacién no requiere acreditarse la representacién ante el Registro. En ese caso bastard que la persona que otorga la declaracién jurada de convocatoria manifieste en dicha declaracién que se acredité la representacién". Por tanto, debe constar en la constancia de convocatoria que se otorgue la declaracién de que se acredité la representacién. * Cabe sefialar que en atencién a las observaciones efectuadas, de acuerdo con el reingreso se continuara con la calificacién de la convocatoria a la sesién en estudio. Formalidad: Toda aclaracién, rectificacién o precision al contenido del acta de junta de propietarios deberd efectuarse mediante reapertura de acta, laRESOLUCION No. - |'( 1! -2019-SUNARP-TR-L cual debe ser suscrita por las personas que firmaron el acta materia de aclaracién, conforme lo dispone el articulo 12 del Reglamento de Inscripciones de Registro de Personas Juridicas, de aplicacién supletoria Base legal: Reglamento General de los Registros Publicos, articulo 2011 del Cédigo Civil; Ley N° 27157; D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sefiala, entre otros, los siguientes fundamentos: = Sobre el numeral 1, que la junta de propietarios se inicié con un director de debates, tomandose como primer punto la eleccién del presidente de la junta de propietarios, quien asume el cargo y conduce la junta, en cuanto se da la eleccién conforme consta el acuerdo 1 del acta del 15/6/2018. = En cuanto al numeral 2 indica que conforme se aprecia de la constancia de convocatoria y la constancia de quérum efectuada por el presidente electo Jesiis Alberto Cossa Cabanillas, Diana Pimentel Pinello, interviene por derecho propio y en representacién de sus hijos Diana Soraya, Manuel Homero y Daniel Rodrigo Ruiz Pimentel, propietarios del inmueble ubicado en Edificio 02 Departamento 301; Eric Devoto Bazan, por derecho propio y en representacién de Claudia Bendezi Tello, propietarios del inmueble Edificio 21 Departamento 301; de la misma manera Ana Carbajal Lizdrraga, interviene por derecho propio y en representacién de sus hijos Luis Alberto, José Antonio y Daniel Alonso Garcia Carbajal, propietarios del departamento 402 del edificio 21; Arturo Barrios del Castillo, por derecho propio y en representacion de Rocio del Pilar Monsalve Moreno, propietarios del departamento signado con el numero 101 del edificio 29. = Con relacin al numeral 3 debemos precisar que los titulares de los departamentos sefialados en el punto 3 de la esquela de observacion constan inscritos a favor de la sociedad conyugal, que los intervinientes en la junta de propietarios actuaron en representacién de la sociedad conyugal, en aplicacién de lo dispuesto por el articulo 146 del Codigo Civil que permite la representacién entre cényuges. Asimismo, tratandose de rogatoria de inscripcién del presidente de la junta de propietarios y al tratarse de un procedimiento administrativo en el que no existe disponibilidad de bienes es de aplicacién lo sefialado por el Cédigo Procesal Civil. = Respecto al numeral 4 de la esquela debemos indicar que si bien es cierto que existe discrepancia entre los que suscriben el acta de sesién extraordinaria de junta de propietarios (que es menor) a los que participan en la junta (cantidad mayor), es por cuanto algunos propietarios participantes actuaron con derecho a voz y no a voto, por encontrarse a la fecha de celebracién de la junta inhdbiles. - Que como puede verificarse del Ultimo parrafo del acta de junta extraordinaria del 15/6/2018, los propietarios asistentes a la junta de propietarios por unanimidad acuerdan otorgar las facultades al presidente de la junta de propietarios para que en nombre y representaci6n de los propietarios formalice los acuerdos arribados en la junta autorizando a suscribir los documentos y realizar los actos que sean necesarios a efecto de su inscripcién registral. - En cuanto a lo sefialado en el numeral 6, es preciso sefalar que por un error involuntario el presidente de la junta de propietarios no consigné en la declaracién jurada de convocatoria que Karin Herrera Castillo actué enRESOLUCION No. - |'1 {| -2019-SUNARP-TR-L representacién de Micaela y Tania Lucia Fuertes Herrera, y que dicha representacién ha sido debidamente acreditada. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida electronica N° 11623605 del Registro de Predios de Lima En la citada partida corre inscrito el predio matriz constituido por el inmueble constituido por la acumulacién de los lotes 1A, 1, 2, 3 4 de la Urbanizacién Centro Empresarial Laderas de Melgarejo, distrito de La Molina, provincia y departamento de Lima. En el asiento C 00002 consta que el predio submateria fue adquirido por Edificaciones Melgarejo S.A.C. En el asiento B 00007 se registré la numeracién asignada por la Municipalidad de La Molina. En el asiento B 00008 consta que sobre el inmueble inscrito en esta partida se levant6 una fabrica compuesta de diversos edificios y niveles conforme ahi se detalla En el asiento B 00009 se registré la numeracién asignada por la Municipalidad de La Molina. En el asiento B 00010 se registré el otorgamiento de reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comin de la edificacién. En el asiento B 00011 corre inscrita la constitucién de junta de propietarios de la edificacién. En el asiento B 00012 se anot6 la independizacién de las diversas secciones de dominio exclusivo que integran la edificacién. En el asiento B 00013 consta que como consecuencia de las independizaciones indicadas en el asiento B 00012 el inmueble inscrito en esta partida quedé reducido a zonas comunes. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente: = ECon qué criterios debe realizarse la calificacién registral para cada caso en concreto? ANALISIS 4. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comtn' es una * Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, norma ditima que lo define en su articulo 129 como aquel “...) régimen juridico que supone ia existencia de una edificacién o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes aRESOLUCION No. -/!/{! -2019-SUNARP-TR-L modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacién, de secciones de dominio exclusivo con dreas de propiedad comun”. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccién determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacién, como el terreno en donde esta construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demas elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva. La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comin es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificacién, como sucede con los edificios, entre otros. Por ello es que se admite que la constitucién de dicho régimen no sdlo sea mediante un acto especifico de constitucién (acto juridico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o més propietarios de distintos departamentos u oficinas* 2. Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/7/1999, y su Reglamento, el Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, publicado el 17/2/2000, cuyo Texto Unico Ordenado o T.U.O. fue aprobado mediante Decreto ‘Supremo N° 035-2006-VIVIENDA. Con anterioridad a la vigencia de las normas sefialadas, el régimen legal de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes y servicios comunes se encontraba contemplado en la Ley N° 10726 y sus reglamentos aprobados mediante Decreto Supremo N° 025 del 6/3/1959 y Decreto Supremo N° 156 del 22/7/1969, posteriormente se dictaria el Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14/3/1979 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 019-78-VC, promulgado el 27/4/1978. Las normas vigentes regulan el contenido obligatorio que debe tener el Reglamento Interno, entre otros aspectos, los porcentajes de participacién que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos istintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comin’. ? En la doctrina y legislacién comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal’, en raz6n a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suolo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perimetro superficial del inmueble y hasta que sea util al propietario el ejercicio de su derecho -como se sefiala en el articulo 954 de! Cédigo Civil, como sucede en el caso de la propiedad comiin; sino que se va @ restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina, 3 Como sefiala A. Ventura-Traveset y Gonzalez la Propiedad Horizontal “(...) surgiré ‘automaticamente y necesariamente (aqui no cabe la autonomia de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenacién por cualquiera de los modos ‘establecidos en Ia logislacién civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello. con independencia de que previamente se haya formalizado o no el titulo constitutive”. Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edicién. Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona, pags. 22-23.RESOLUCION No, -)"!<\ -2019-SUNARP-TR-L comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor. 3. El reglamento interno tiene como caracteristica ser un negocio juridico en el cual la deciaracién de voluntad esté dirigida a producir una mixtura de efectos juridicos obligacionales y reales. Asi pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta al dominio de los propietarios, transformando una situacién dominical, normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, al vincular indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes*. La segunda caracteristica fundamental es que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad comtn), en el cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una “lex ref’ que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirientes®. 4, Respecto a la convocatoria a la junta de propietarios el tercer parrafo del articulo 87 de! Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) sefiala que la convocatoria a junta de propietarios se acreditara mediante la presentacién de los documentos previstos en el Reglamento Interno 0, en su defecto, los sefialados en el articulo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157. También podré acreditarse mediante la presentacién de la constancia formulada por el Presidente, en la que se consignaré sus datos de identificacién, domicilio y firma certificada notarialmente, asi como su declaracién en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Intemo. El articulo 146 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 27157 por su parte sefiala lo siguiente: “Salvo disposicién distinta de! Reglamento Intemo, la Junta de Propiets deberd ser convocada a sesién por el Presidente, con una anticipacién no menor de cinco (5) dias naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsimil, correo electrénico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega 0 recepcidn, y carteles publicados en las vitrinas 0 pizarras que al efecto debe mantener la administracién en uno o varios sitios visibles de la edificacién. Los avisos y carteles contendran la indicacién del dia, hora y lugar de la reunién y las materias a tratarse. Si la sesi6n debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberd ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) dias naturales desde la fecha de la sesién no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebraran necesariamente en el predio” (EI resaltado es nuestro). De acuerdo al texto citado, el presidente de la junta de propietarios, salvo disposicién distinta establecida en el reglamento interno, es el responsable de efectuar la convocatoria a junta de propietarios, ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias, esto es, que la atribucién de la convocatoria a dichas sesiones corresponde al presidente. 4 Asi se sefiala en los “Antecedentes y consideraciones” de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Comin” (Directiva N° 009-2008-SUNARPISN). 5 IbidRESOLUCION No, -/'! .2019-SUNARP-TR-L 5. Al respecto, el LXXX Pleno del Tribunal Registral realizado los dias 15 y 16 de diciembre de 2011 aprobé el siguiente acuerdo plenario que expresa lo siguiente: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS “La convocatoria a sesin de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalia © ausencia definitiva del designado para ello.” En el CXXXIX Pleno del Tribunal Registral realizado el dia 28 de diciembre de 2015 se efectué una precisién al acuerdo plenario citado, sefialando lo siguiente: PRECISION DEL ACUERDO APROBADO EN EL PLENO LXXX “Precisar el acuerdo del Pleno LXXX, en el sentido que se refiere al supuesto en el que existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente. En tal caso, propietarios que representan el 25% de participaciones sobre los bienés comunes podrén convocar si se acredita la muerte, renuncia o incapacidad del presidente. El objeto de la sesi6n podra ser la eleccién del nuevo presidente o directiva y/o la adecuacién o modificacién del reglamento interno.” Asimismo, en este ultimo pleno, se aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS “EI ultimo presidente inscrito de la Junta de Propietarios con periodo de funciones vencido también esta legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva.” 6. Sin embargo, cuando en el Pleno CXXXIX se distinguié entre materias que se pueden tratar cuando convoca el presidente vencido (sdlo elecciones) y materias que se pueden tratar cuando convocan propietarios que representan el 25% sobre los bienes comunes (elecciones y modificacién 0 adecuacién del reglamento interno), ello tuvo por objeto limitar las materias que se pueden tratar cuando convoca el presidente con mandato vencido mas no limitar las materias que se pueden tratar cuando convoca el 25% de propietarios. Es por ello que en el CLV Pleno del Tribunal Registral celebrado el 26 de agosto de 2016 se aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL 25% DE PARTICIPACIONES. “Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podra ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se sefiale en la convocatoria. Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con period de funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca acreditandose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente’. 7. En cuanto a los supuestos de convocatoria a junta de propietarios efectuada a través de apoderados de los titulares que representen el 25% de los bienes comunes de la edificacién, esta segunda instancia registral aprobéRESOLUCION No. - |‘ ¢\ -2019-SUNARP-TR-L en el CXCIII Pleno realizado el 29 de agosto de 2018 el siguiente precedente de observancia obligatoria: REPRESENTACION PARA CONVOCAR A JUNTA DE PROPIETARIOS “En los casos en que la convocatoria a una junta de propietarios sea efectuada a través de representantes de los titulares que ostentan el 25% de participaciones sobre los bienes comunes de la edificacién, no requiere acreditarse dicha representacién ante el Registro. En ese caso bastara que la persona que otorga la declaracién jurada de convocatoria manifieste en la declaracién que se acredité la representacion”. El sustento del referido acuerdo se encuentra en los siguientes fundamentos: - Elarticulo 147 del Reglamento de la Ley N° 27167 establece que los propietarios 0 poseedores podrdn hacerse representar por otras personas ante la junta de propietarios, de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La norma afiade que la representacién debe conferirse por escrito y con cardcter especial para cada sesién, salvo que se trate de poder otorgado por escritura publica El articulo 149 de dicho Reglamento sefiala que en el acta debe constar la relacién de los propietarios concurrentes. Por lo tanto debe entenderse que si el propietario concurre mediante representante, debera indicarse tanto el nombre del propietario como el de la persona que concurre en su representacién, sea en representacién de personas naturales o juridicas. Esto de conformidad con el articulo 164 del Cédigo Civil. - Como se puede apreciar de lo expuesto, los propietarios o poseedores pueden hacerse representar por otras personas y en dicho supuesto no se requiere que el poder obre inscrito sino que es suficiente que dicha representacién obre por escrito y con cardcter especial para cada sesion (salvo que se trate de poder por escritura publica). - Ahora bien, traténdose de la convocatoria a junta de propietarios efectuada a través de representantes de los propietarios que tienen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes de la edificacién esta sala considera que corresponde aplicar e! mismo criterio, esto es, que no cabe exigir que el poder para convocar obre inscrito ni que se acredite la representacién ante el Registro tratandose de un acto preparatorio como es la convocatoria a junta de propietarios, siendo suficiente que la persona que otorga la declaracién jurada de convocatoria sefiale que se acredité la representacién, Se debe tener en cuenta que son funciones propias del presidente verificar la validez de la convocatoria, la calidad de los propietarios que asistan, la existencia del quérum para su realizacién, por lo tanto el supuesto en que la convocatoria a junta de propietarios sea efectuada a través de representantes el presidente o la persona designada expresamente® puede manifestar que se acredité la representacion. Asimismo, debe precisarse que la persona que formule la declaracién jurada asume la responsabilidad por las afirmaciones que se emitan en la citada declaracién, Z , + De otro lado, de conformidad a lo establecido en el articulo 87 del RIRP, cA concordante con el articulo 146 del T.U.O del Reglamento de la Ley N° 27187’, la convocatoria a junta de propietarios se acredita mediante dos © Debe recordarse que conforme a nuestro ordenamiento juridico, la representacion recae por mandato legal en el presidente o por acto voluntario en la persona designada expresamente por quienes participan de ese acto. 7 Articulo 146 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157.- ConvocatoriaRESOLUCION No. - |‘ -2019-SUNARP-TR-L formas: a) La presentacién de los documentos previstos en el Reglamento Interno, o los sefialados en el articulo 146 del Reglamento de la Ley 27157; b) La constancia formulada por el presidente de la junta de propietarios, con firma certificada notarialmente, la cual deberd contener los datos de identificacién, domicilio, asi como su declaracion en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno. Por tanto, en virtud de lo establecido en el segundo parrafo del articulo 31 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP), en el marco de la calificacién, debe propiciarse y facilitarse las inscripciones, resulta conveniente que la persona que otorga la declaracién jurada de convocatoria manifieste en dicha declaracién que se acredité ia representacién, por lo tanto no deberd acreditarse ante el Registro tal circunstancia. 8. Mediante el titulo venido en grado se solicita la inscripcién del nombramiento del presidente de la junta de propietarios de la edificacion inscrita en la partida electronica N° 11623605 del Registro de Predios de Lima. Seguin se aprecia de la constancia de convocatoria que se adjunta, la citacién a sesi6n de junta de propietarios del 15/6/2018 fue formulada por un numero de propietarios que representan el 26.11% de participacién sobre las areas y bienes comunes de la edificacién; asimismo, en la constancia se ha consignado el listado de convocantes advirtiéndose que dos de ellos fueron las propietarias Micaela Berenice Fuertes Herrera y Tania Lucia Fuertes Herrera, quienes actuaron para tal efecto a través de representante (Karim Herrera Castillo). Sin embargo, la registradora, fundamentandose en el precedente desarrollado en el considerando que antecede, observa la constancia de convocatoria presentada, por no haber declarado su otorgante que se acredité la representacién invocada por la sefiora Karim Herrera Castillo respecto de las propietarias Micaela Berenice Fuertes Herrera y Tania Lucia Fuertes Herrera. 9. Al respecto, esta instancia considera que la callficacién registral debe realizarse bajo parametros de razonabilidad y proporcionalidad. En efecto, el articulo 139.5 de la Constitucién Politica del Estado, y el punto 4.2 del numeral IV del Titulo Preliminar del T.U.O. de la Ley N° 27444, aprobado por Decreto Supremo N° 004-2019-JUS, consagran el derecho a tener una decisién motivada y fundada, esto es una decisién razonada en Salvo disposicién distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberd ser convocada a sesién por el Presidente, con una anticipacién no menor de cinco (5) dias, naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsimil, correo electrénico 0 cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega 0 recepcién, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracién en uno 0 Varios sitios visibles de la edificaciOn. Los avisos y carteles contendran la indicacién del dia, hora y lugar de la reunién y las materias a tratarse. Si la sesi6n debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, Ia Junta deberd ‘ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) dias naturales desde la fecha de la sesién no celebrada. 5 Articulo 31.- Definicion (...) En el marco de la calificacién registral, ol Registrador y el Tribunal Registral propiciarn Y faciltaran las inscripciones de los titulos ingresados al registro,RESOLUCION No. - !\!{\ -2019-SUNARP-TR-L normas legales vigentes y aplicables al caso, aplicadas bajo parametros de razonabilidad y proporcionalidad a cada caso concreto. La razonabilidad y proporcionalidad se imponen como criterios rectores de la administracién publica para la adopcién de sus decisiones, al punto que han sido elevados a la condicién de principios del procedimiento administrativo. Asi el numeral 1.4 del articulo IV del Titulo Preliminar del T.U.O. de la Ley N° 27444, establece también que las decisiones de la autoridad administrativa deben adoptarse dentro de los limites de la facultad atribuida y manteniendo la debida proporcién entre los medios a emplear y los fines publicos que deba tutelar, a fin de que respondan a lo estrictamente necesario para la satisfaccién de su cometido. 10. En el Ambito registral, los incisos c) y d) del articulo 32 del RGRP, disponen que la calificacién registral comprende verificar la validez de! acto © contrato, la formalidad del titulo en el que este conste asi como comprobar gue el acto o derecho inscribible asi como los documentos que conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los. requisitos establecidos. Asimismo, conforme al articulo 158 del mismo Reglamento, constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretacién de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en el mbito nacional, mientras no sean expresamente modificados 0 dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior. La observancia de estas disposiciones tiene cardcter instrumental, pues su aplicacién al caso concreto, debe hacerse bajo los aludidos parémetros de razonabilidad y proporcionalidad. 41. Asi, pues en este caso concreto, luego de efectuada la busqueda respectiva a través del sistema de Consulta Registral, se verifica que Micaela Berenice Fuertes Herrera y Tania Lucia Fuertes Herrera ostentan la condicién de copropietarias de las siguientes secciones de dominio exclusivo que forman parte de la edificacién levantada sobre el predio inscrito en la partida matriz N° 11623605: - Estacionamiento 7-201 — primer piso, ubicado en jirén Centenario N° 390, Urbanizacién Centro Empresarial Laderas de Melgarejo, distrito de La Molina, que corre inscrito en la partida electronica N° 12023178 del Registro de Predios de Lima, = Departamento 201 — segundo piso, edificio N° 7, ubicado en jiron Centenario N° 410, Urbanizacién Centro Empresarial Laderas de Melgarejo, distrito de La Molina, que corre inscrito en la partida electronica N° 12023525 del Registro de Predios de Lima, Asimismo, conforme al reglamento interno registrado en la partida matriz (titulo archivado N° 145102 del 15/3/2007), ambas secciones de propiedad exclusiva confieren a sus propietarias: 0.05% y 0.33% de participacién en los bienes y areas comunes de la edificacién, respectivamente. En raz6n de lo expuesto, y examinado con criterios de razonabilidad y proporcionalidad el caso concreto, podemos sefialar que incluson RESOLUCION No. - |)! -2019-SUNARP-TR-L. prescindiendo del porcentaje de participacién (0.05% + 0.33% = 0.38%) representado por la sefiora Karim Herrera Castillo, igualmente podemos dar por suficientemente acreditada con la declaracién jurada presentada que la convocatoria a sesién de junta de propietarios del 15/6/2018 fue realizada por los titulares de unidades inmobiliarias de dominio exclusivo que representan el 25.73% de participacién en las areas y bienes comunes. En ese sentido, lo observado por la registradora carece de relevancia pues, a fin de cuentas, no impide verificar que la convocatoria a la sesién sub examine fue efectuada por propietarios que representan, cuando menos, el 25% de participacién en los bienes comunes de la edificacién conforme a lo exigido por reiterada jurisprudencia emitida por esta instancia. Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 6 de la denegatoria de inscripcién formulada por la registradora. 12, Por otro lado, este colegiado considera pertinente sefialar que la junta de propietarios sera valida siempre que, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que asistieron, se haya celebrado con el quérum y se hayan adoptado los acuerdos con la mayoria requerida segun el reglamento interno o, en su defecto, por la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Visto el reglamento interno de la edificaci6n levantada sobre el predio matriz — que obra en el titulo archivado N° 145102 del 15/3/2007 -, podemos verificar que se contemplan los quérums y mayorias siguientes: ARTICULO 22. Quérum para las sesiones de la Junta “Los porcentajes de participacién en los bienes y areas comunes del Condominio serviran para establecer el quérum para las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta, y para la aprobacién de los acuerdos de la Junta. En el cémputo del quérum para las sesiones de la Junta, asi como para las votaciones a realizarse, sélo es valido el porcentaje de participacién de los propietarios habiles. El quérum se verifica al inici i constar en el acta correspondiente. EI quorum para realizar las sesiones ordinarias 0 extraordinarias de la Junta, con excepcién de lo previsto en el cuarto parrafo de este Articulo, se establece con la asistencia de mas del cincuenta por ciento (50%) de los porcentajes de participacién de los propietarios hdbiles en primera convocatoria, y en segunda convocatoria se requiere la asistencia de cualquier porcentaje de participacién de los propietarios habiles. Para la sesi6n en la cual se trate sobre la modificacién de! Reglamento, modificacion de los porcentajes de participacién en los bienes y areas ‘comunes y en los gastos comunes, para determinar los referidos porcentajes de participacién, modificacién de la fachada o exterior del Condominio o de! Edificio se requiere en primera y segunda convocatoria la asistencia del cien por ciento (100%) de los porcentajes de participacién de los propietarios habiles. ARTICULO 23: Votaciones requeridas para la aprobacién de acuerdos “Los acuerdos de la Junta, con excepcién de los casos previstos en el segundo parrafo de este Articulo, se aprobarén con el voto favorable de la mayorfa de los porcentajes de participacién de los propietarios habiles presentes en la sesién de la Junta; es decir, mas del cincuenta por ciento (60%) de los porcentajes de participacién que representen los propietarios habiles presentes. Los acuerdos de la Junta para la modificacién del Reglamento, la modificacién de los porcentajes de participacién en los bienes y areasRESOLUCION No. -!{\\ -2019-SUNARP-TR-L comunes y en los gastos comunes establecidos en los Articulos 7 y 8 Precedentes, la modificacién del criterio utilizado para determinar los mismos, 0 la modificacién de la fachada o exterior del Condominio o del Edificio, se aprobaran con el voto favorable del cien por ciento (100%) de los Porcentajes de participacién de los presentes en la sesién de la Junta; es decir, se requiere unanimidad de votos”. En este caso, la rogatoria esta referida a la eleccién de presidente de la junta de propietarios, no resultando de aplicacién quérum ni mayoria calificados para su aprobacién, ello con el afadido que la sesién de junta de propietarios del 15/6/2018 en la que se adopté el acuerdo materia de calificacién se llevo a cabo en segunda convocatoria. Es decir, para tener por validamente instalada la sesién era suficiente la presencia de cualquier nimero de propietarios; asimismo, para la adopcién de los acuerdos, bastaba el voto favorable de la mayoria de los presentes, equisito que en este caso fue satisfecho, pues todos los acuerdos plasmados en el acta del 15/6/2018 fueron aprobados por unanimidad de los presentes. 13. Conforme a lo expuesto, podemos advertir que incluso excluyendo la asistencia y votacién de los propietarios a que hace referencia la registradora en los numerales 2 y 3 de la denegatoria de inscripcién, ello no impide establecer que el acuerdo de nombramiento del presidente de junta de propietarios cuya insoripcién se peticiona, fue adoptado con quérum y mayoria suficientes para su validez. Sin perjuicio de lo arriba sefialado, es necesario manifestar que la Participacién de sélo uno de los integrantes de las sociedades conyugales propietarias en la sesién de junta de propietarios del 15/6/2018 tampoco invalida los acuerdos ahi adoptados, pues al tratarse de actos que no involucran la disposicién de bienes sociales, este colegiado asume que la representacién de la sociedad conyugal puede ser ejercida indistintamente Por cualquiera de ambos cdnyuges en aplicacién del segundo parrafo del articulo 292 del Cédigo Civil. Por estas consideraciones, también deben revocarse los numerales 2 y 3 de la observacién formulada por la registradora. 14. El acta es el documento escrito en el que se asienta un resumen de lo acontecido en la sesién. En relacién con las formalidades del acta, las exigencias impuestas respecto a este documento de la junta de propietarios obedecen a la necesidad de garantizar el cabal resguardo de las decisiones. Asi, el articulo 149 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA establece el contenido y forma que debe revestir el acta, sefialando lo siguiente: Articulo 149.- Contenido y forma del acta “En el acta de cada sesién, deberd indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizé; la relacién de los propietarios concurrentes, con indicacién de sus porcentajes de partici en los bienes de dominio comin; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Serd firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, Y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podraRESOLUCION No. -!'()\ -2019-SUNARP-TR-L contener reglas que faciliten la suscripcién del acta" (EI resaltado es nuestro). Del citado articulo se desprende que el acta debe contener, como minimo, la siguiente informacién: - Ellugar, fecha y hora en que esta se realizé la sesién de junta de propietarios. = La relacién de los propietarios concurrentes, con indicacién de sus porcentajes de participacién en los bienes de dominio comun. - El nonibre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la sesi6n de junta de propietarios. - Los puntos de la agenda. - La forma y resultado de las votaciones. - Los acuerdos adoptados. Finalmente, el acta seré firmada por el presidente y el secretario designados para dicha sesién de junta de propietarios 0 por los miembros de la directiva si la hubiera, conjuntamente con todos los participantes en la sesién; y se precisa que el reglamento interno podré contener reglas que faciliten la suscripcion del acta. 15. De la lectura del acta de sesién de junta de propietarios del 15/6/2018 podemos verificar que se dejé constancia que actud como director de debates el sefior Jestis Alberto Cossa Cabanillas y como secretaria la sefiora Isabel Maria del Carmen Dejo Bendezu. Alrespecto, debemos manifestar que del acta resulta que el citado “director de debates" ejercié funciones andlogas las del “presidente” a que alude el articulo 149 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, esto es, se traté de quien dirigié 0, en otros términos, presidié la junta de propietarios. Por lo tanto, habiéndose indicado el nombre de la persona que ejercié dicho cargo en la reunién podemos dar por cumplido el requisito en referencia Por otra parte, que en el cierre del acta obre un némero de firmas (69) superior al de los asistentes a la sesidn (61) no impide establecer que todos los participantes de la reunién suscribieron el acta en cuestién cumpliéndose asi otra de las formalidades impuestas por el Reglamento de la Ley N° 27157. En concordancia con ello, se revocan los numerales 1 y 4 de la observacién. 46. Por Ultimo, respecto a lo manifestado por la registradora en el quinto numeral de la observaci6n, debe indicarse que en la parte final del acta de sesién de junta de propietarios del 15/6/2018 se deja constancia de lo siguiente: () Los propietarios asistentes a la asamblea POR UNANIMIDAD, aprueban otorgar al sefior Presidente de la Junta de Propietarios don JESUS ALBERTO COSSA CABANILLAS, identificado con DNI N° 17890422, ( en mi condicién de Presidente de la Junta de Propietarios (...) las facultades para que en nombre y representacién de la Junta de Propietarios formalice los acuerdos arribados en la presente junta para su inscripcién en el registro correspondiente autorizando a suscribir los documentos que sean necesarios para dicho fin. (...)' (El resaltado es nuestro).vil. Resolucones 20191583163-2018. piel pulache RESOLUCION No. - (YS\ .2019-SUNARP-TR-L Como puede verse, en virtud del texto arriba transcrito, la junta de propietarios autorizd al presidente electo, sefior Jess Alberto Cossa Cabanillas, para que formalice la inscripcién de los acuerdos adoptados en la reunion, lo que comprende el otorgamiento de cualquier documento necesario para tal efecto, como lo es, la declaracién jurada o constancia de convocatoria formulada por el presidente y que forma parte del expediente venido en grado. Por lo antes sefialado, se procede a revocar el numeral § de la denegatoria de inscripcién. Estando a lo acordado por unanimidad; RESOLUCION REVOCAR las observaciones formuladas por la registradora publica del Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento, y disponer su inscripcién, previo pago de los derechos registrales respectivos, conforme a lo sefialado en el andlisis de la presente. Registrese y comuniquese. je la Primera Sala ibunal Registral A SELLE SOSA VIVANCO del Tribunal Registral