LEY DE HOFFMAN

Se divide el lote en dos partes:

Lote tipo= Se consideran los 2/3 a la parte del frente y 1/3 a la parte posterior =3/3

FRENTE

2/3 1/3

FONDO = 3/3
Lote tipo= Frente = 2/3
Posterior = 1/3
TOTAL DEL LOTE = 3/3
Ejemplo:

Frente Fondo
a b
Consideremos que el valor total de un lote de medidas de 10 x 30 es de U$S 90.000.- y cada porción es
de 150 mt2 cada una. Total 300 mts2.
a- U$S 90.000 x 2 = U$S 180.000 = U$S 60.000 / 150 (U$S 400 x mt2.)
3 3
b- U$S 90.000 x 1 = U$S 90.000 = U$S 30.000 / 150 (U$S 200 x mt2.)
3 3
Total: = U$S 90.000
REGLA NORTEAMERICANA
Esta regla divide al lote en cuatro partes, y es conocida con 4-3-2-1, y la parte del frente vale cuatro veces
mas que la del fondo, decreciendo en forma sucesiva
FRENTE

4/10 3/10 2/10 1/10

FONDO
= 10/10
Lote tipo= Frente = 4/10
Posterior Frente = 3/10
Fondo = 2/10
Anterior Fondo = 1/10
TOTAL DEL LOTE = 10/10
Ejemplo:
FRENTE FONDO
a b c d
Consideremos que el valor total de un lote de medidas de 10 x 40 es de U$S 125.000.y cada porción es
de 100 mt2 cada una. Total 400 mts2.
a- U$S 125.000 x 4 = U$S 500.000 = U$S 50.000 /100 (U$S 500 x mt2.)
10 10
b- U$S 125.000 x 3 = U$S 375.000 = U$S 37.500 /100 (U$S 375 x mt2.)
10 10
c- U$S 125.000 x 2 = U$S 250.000 = U$S 25.000 /100 (U$S 250 x mt2.)
10 10
d- U$S 125.000 x 1 = U$S 125.000 = U$S 12.500 /100 (U$S 125 x mt2.)
10 10
Total: = U$S 125.000

TABLA DE FITTE Y CERVINI

La tabla de Fitte y Cervini, es una tabla de doble entrada donde existen coeficientes que nos explica que
a mayor cantidad de metros en el fondo de un lote disminuye el coeficiente, en cambio a mayor frente
aumentan los valores de los coeficientes hasta un limite tal en que el terreno pasaría a ser un lote oneroso
por sus dimensiones. Por consiguiente los potenciales inversores se verían disminuidos, en consecuencia
disminuye el coeficiente de medidas.
+ metros de fondo ---> baja coeficiente
+ metros de frente ---> sube coeficiente
a) Lote tipo / patrón= 11m x 30m (coef. =100)
b) Se aplica en zonas suburbanas de viviendas individuales, edificios y densidad poblacional, donde se
valora la amplitud del frente del lote.
Cfc = Coeficiente Fitte-Cervini
PN = Precio Normalizado
PUC o PUZ = Precio Unitario de la cuadra o de la zona
Ejemplo :
Supongamos que tenemos que homogeneizar un terreno medial de
12 X 50 = 600 m²
Aplicación:
Fitte-Cervini Terreno Tipo: 11 x 30 = 330 m²
Coeficiente según tabla (12 x 50): 80,4
Valor homogenizado de la zona: 90 U$S /m²
 PN = PUC x Cfc / 100
PN = 90 x 80,4 / 100
PN = 90 x 0,804
PN = 72,36 U$S /m²
12 x 50 = 600 m²
600 x 72,36 = U$S 43.416 ó 600 x 0,804 x 90 = U$S 43.416
A continuación tabla de Coeficientes Frente y Fondo.:
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION
El Tribunal de Tasaciones de la Nación Argentina calculo otra tabla con un lote tipo de comparación de 10
x 30, asignándole un coeficiente=1, siguiendo la misma variación de la tabla de Fitte-Cervini que toma un
lote tipo de 11 x 30 y un coeficiente=100 como se vio anteriormente.
a) Lote tipo / patrón= 10m x 30m (coef. =1)
b) Se aplica en zonas comerciales, o el centro de las ciudades donde al tener un mayor frente puede
existir un mayor aprovechamiento edilicio.
Ejemplo :
Supongamos que tenemos que homogeneizar un terreno medial de
12 X 50 = 600 m²
Aplicación:
Tribunal de Tasaciones Terreno Tipo: 10 x 30 = 300 m²
Coeficiente según tabla (12 x 50): 0,834
Valor homogenizado de la zona: 90 U$S /m²
PN = 90 x 0,834
PN = 75,06 U$S /m²
Trib. Tas. Nac.: 10 x 30 = 300 m²
300 x 75,06 = U$S 22.518 ó 300 x 0,834 x 90 = U$S 22.518
12 x 50 = 600 m²
600 x 75,06 = U$S 45.036 ó 600 x 0,834 x 90 = U$S 45.036
A continuación tabla de Coeficientes Frente y Fondo.:

FONDO FRENTE EN METROS 6 A 17 MTS

EN
MTS

6 7 8 8,66 9 10 11 12 13 14 15 16 17

10 1,245 1,305 1,460 1,523 1,556 1,580 1,604 1,635 1,674 1,716 1,763 1,755 1,743

11 1,196 1,313 1,404 1,465 1,497 1,520 1,543 1,573 1,611 1,651 1,696 1,689 1,677
12 1,150 1,261 1,349 1,407 1,438 1,460 1,482 1,511 1,548 1,586 1,629 1,622 1,610
13 1,111 1,218 1,303 1,359 1,389 1,410 1,431 1,459 1,495 1,531 1,574 1,567 1,555
14 1,050 1,184 1,266 1,321 1,349 1,370 1,391 1,418 1,452 1,483 1,529 1,522 1,511
15 1,048 1,149 1,229 1,282 1,310 1,330 1,350 1,377 1,410 1,444 1,464 1,478 1,467
16 1,024 1,123 1,201 1,253 1,280 1,300 1,319 1,345 1,378 1,412 1,451 1,444 1,434
17 0,993 1,089 1,164 1,215 1,241 1,260 1,279 1,304 1,336 1,368 1,406 1,400 1,390
18 0,977 1,071 1,146 1,195 1,221 1,240 1,250 1,283 1,314 1,347 1,384 1,378 1,369
19 0,953 1,048 1.118 1,166 1,192 1,210 1,228 1,252 1,283 1,314 1,350 1,344 1,335
20 0,930 1,020 1,090 1,138 1,162 1,180 1,193 1,221 1,251 1,281 1,317 1,311 1.302
21 0,914 1,002 1,072 1,118 1,143 1,160 1,177 1,201 1,230 1,260 1,295 1,289 1,279
22 0,898 0,985 1,053 1,099 1,123 1,140 1,157 1,180 1,208 1,238 1,272 1,267 1,257
23 0,883 0,968 1,035 1,080 1,103 1,120 1,137 1,159 1,187 1,216 1,250 1,244 1,235
24 0,867 0,950 1,016 1,000 1,083 1,100 1,116 1,138 1,166 1,195 1,28 1,222 1,213
25 0,851 0,933 0,998 1,041 1,064 1,080 1,096 1,118 1,145 1,173 1,205 1,200 1,191
26 0,835 0,916 0,979 1,022 1,044 1,060 1,078 1,097 1,124 1,151 1,183 1,178 1,169
27 0,820 0,899 0,971 1,003 1,024 1,040 1,068 1,076 1,102 1,129 1,181 1,155 1,147
28 0,812 0,890 0,952 0,993 1,015 1,030 1,045 1,066 1,092 1,119 1,149 1,144 1,136
29 0,796 0,873 0,933 0,974 0,995 1,010 1,025 1,045 1,071 1,097 1,127 1,122 1,114
30 0,788 0,864 0,924 0,964 0,985 1,000 1,015 1,035 1,060 1,086 1,116 1,111 1,103

31 0,777 0,852 0,911 0,951 0,971 0,986 1,001 1,021 1,045 1,071 1,100 1,095 1,088
32 0,767 0,841 0,899 0,938 0,958 0,973 0,988 1,007 1,031 1,057 1,086 1,081 1,073
33 0,757 0,830 0,888 0,926 0,947 0,961 0,975 0,995 1,019 1,044 1,072 1,068 1,060
34 0,749 0,821 0,878 0,916 0,936 0,950 0,964 0,983 1,007 1,032 1,060 1,055 1,048
35 0,739 0,810 0,867 0,904 0,924 0,938 0,952 0,971 0,994 1,019 1,047 1,042 1,035
36 0,730 0,801 0,857 0,894 0,913 0,927 0,941 0,959 0,983 1,007 1,035 1,030 1,022
37 0,722 0,791 0,846 0,883 0,902 0,916 0,930 0,948 0,971 0,995 1,022 1,018 1,010
38 0,714 0,783 0,837 0,973 0,892 0,906 0,920 0,838 0,960 0,984 1,011 1,007 0,999
39 0,706 0,774 0,828 0,854 0,883 0,896 0,909 0,927 0,950 0,973 1,000 0,995 0,988
40 0,699 0,766 0,820 0,855 0,874 0,887 0,900 0,918 0,940 0,963 0,990 0,985 0,978
41 0,692 0,759 0,811 0,846 0,806 0,878 0,891 0,909 0,931 0,954 0,980 0,975 0,968
42 0,686 0,752 0,804 0,839 0,857 0,870 0,883 0,900 0,922 0,945 0,971 0,967 0,960
43 0,678 0,744 0,796 0,830 0,848 0,861 0,874 0,891 0,913 0,935 0,961 0,957 0,950
44 0,671 0,736 0,787 0,821 0,839 0,852 0,865 0,882 0,903 0,925 0,951 0,947 0,940
45 0,665 0,729 0,780 0,814 0,831 0,844 0,857 0,874 0,895 0,917 0,942 0,938 0,931
46 0,660 0,723 0,773 0,807 0,824 0,837 0,850 0,866 0,887 0,909 0,934 0,930 0,923
47 0,654 0,717 0,767 0,800 0,818 0,830 0,842 0,859 0,880 0,901 0,926 0,922 0,915
48 0,649 0,711 0,760 0,793 0,811 0,823 0,835 0,852 0,872 0,894 0,918 0,914 0,908
49 0,642 0,704 0,753 0,786 0,803 0,815 0,827 0,844 0,864 0,885 0,910 0,905 0,899
50 0,635 0,696 0,745 0,777 0,794 0,806 0,818 0,834 0,854 0.875 0,999 0,895 0,889

51 0,632 0,693 0,741 0,773 0,790 0,802 0,814 0,830 0,850 0,871 0,895 0,891 0,885
52 0,627 0,688 0,736 0,767 0,784 0,796 0,808 0,824 0,844 0,864 0,888 0,884 0,878
53 0,622 0,682 0,729 0,761 0,777 0,789 0,801 0,817 0,836 0,857 0,881 0,877 0,870
54 0,617 0,677 0,723 0,755 0,771 0,783 0,795 0,810 0,830 0,850 0,874 0,870 0,864
55 0,612 0,671 0,718 0,749 0,765 0,777 0,789 0,804 0,824 0,844 0,867 0,863 0,857
56 0,608 0,666 0,712 0,743 0,759 0,771 0,783 0,798 0,817 0,837 0,860 0,857 0,850
57 0,604 0,662 0,708 0,738 0,755 0,768 0,777 0,793 0,812 0,832 0,855 0,851 0,845
58 0,599 0,657 0,702 0,733 0,749 0,760 0,771 0,787 0,806 0,825 0,838 0,844 0,838
59 0,595 0,652 0,698 0,728 0,744 0,755 0,766 0,781 0,800 0,820 0,843 0,839 0,833
60 0,591 0,648 0,693 0,723 0,739 0,750 0,761 0,776 0,795 0,814 0,837 0,833 0,827
61 0,586 0,643 0,687 0,717 0,733 0,744 0,755 0,770 0,789 0,806 0,830 0,827 0,821
62 0,583 0,639 0,684 0,713 0,729 0,740 0,751 0,760 0,784 0,804 0,828 0,822 0,816
63 0,579 0,635 0,679 0,709 0,724 0,735 0,746 0,761 0,779 0,798 0,820 0,817 0,811
64 0,575 0,631 0,675 0,704 0,719 0,730 0,741 0,756 0,774 0,793 0,815 0,811 0,805
65 0,571 0,626 0,670 0,699 0,714 0,725 0,736 0,750 0,768 0,787 0,809 0,805 0,800
66 0,568 0,623 0,666 0,695 0,710 0,721 0,732 0,746 0,764 0,783 0,805 0,801 0,795
67 0,564 0,619 0,802 0,690 0,705 0,716 0,727 0,741 0,759 0,778 0,799 0,795 0,790
68 0,561 0,615 0,658 0,686 0,701 0,712 0,723 0,737 0,755 0,773 0,795 0,791 0,785
69 0,557 0,611 0,653 0,692 0,696 0,707 0,718 0,732 0,749 0,768 0,789 0,785 0,780
70 0,554 0,607 0,650 0,878 0,692 0,703 0,714 0,728 0,745 0,663 0,785 0,781 0,775

6 7 8 8,66 9 10 11 12 13 14 15 16 17

FONDO
EN FRENTE EN METROS 18 A 30 MTS.
MTS

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

10 1,722 1,691 1,651 1,613 1,575 1,537 1,506 1,480 1,458 1,443 1,431 1,425 1,422

11 1,657 1,626 1,586 1,552 1,515 1,479 1,449 1,424 1,403 1,388 1,377 1,371 1,368
12 1,591 1,562 1,526 1,491 1,456 1,421 1,391 1,368 1,348 1,333 1,323 1,317 1,314
13 1,537 1,509 1,473 1,440 1,406 1,372 1,344 1,321 1,301 1,207 1,277 1,272 1,269
14 1,493 1,469 1,432 1,399 1,366 1,333 1,306 1,284 1,265 1,251 1,241 1,236 1,233
15 1,450 1,423 1,390 1,358 1,326 1,294 1,267 1,246 1,228 1,214 1,205 1,200 1,197
16 1,417 1,391 1,358 1,327 1,296 1,265 1,239 1,218 1,200 1,187 1.178 1,173 1,170
17 1,373 1,348 1,317 1,286 1,256 1,226 1,201 1,181 1,163 1,150 1,142 1,137 1,134
18 1,352 1,327 1,296 1,266 1,236 1,207 1,182 1,162 1,145 1,132 1,123 1,118 1,116
19 1,319 1,295 1,264 1,235 1,206 1,177 1,153 1,134 1,117 1,105 1,096 1,091 1,080
20 1,286 1,263 1,233 1,205 1,176 1,148 1,125 1,106 1,089 1,077 1,069 1,064 1,062

21 1,264 1,241 1,212 1,184 1,157 1,129 1,105 1,087 1,071 1,059 1,051 1,046 1,044
22 1,243 1,220 1,191 1,164 1,137 1,109 1,066 1,068 1,052 1,041 1,033 1,028 1,026
23 1,221 1,198 1,170 1,144 1,117 1,090 1,067 1,049 1,034 1,023 1,015 1,010 1,008
24 1,199 1,177 1,149 1,123 1,097 1,070 1,048 1,031 1,015 1,004 0,997 0,992 0,990
25 1,177 1,156 1,129 1,103 1,077 1,051 1,029 1,012 0,997 0,986 0,978 0,974 0,972
26 1,155 1,134 1,108 1,082 1,057 1,031 1,010 0,993 0,978 0,968 0,960 0,956 0,954
27 1,134 1,113 1,087 1,062 1,037 1,012 0,991 0,974 0,960 0,950 0,942 0,938 0,936
28 1,123 1,102 1,076 1,052 1,027 1,002 0,982 0,965 0,951 0,940 0,933 0,929 0,927
29 1,101 1,081 10,55 1,031 1,007 0,983 0,963 0,946 0,932 0,922 0,915 0,911 0,909
30 1,090 1,070 1,045 1,021 0,997 0,973 0,953 0,937 0,923 0,913 0,906 0,902 0,900

31 1,075 1,055 1,030 1,007 0,983 0,959 0,940 0,924 0,910 0,900 0,893 0,889 0,887
32 1,061 1,041 1,017 0,993 0,970 0,947 0,927 0,912 0,898 0,888 0,882 0,878 0,876
33 1,047 1,028 1,004 0,981 0,958 0,935 0,916 0,900 0,887 0,877 0,871 0,867 0,865
34 1,035 1,016 0,993 0,970 0,947 0,924 0,905 0,890 0,877 0,867 0,861 0,857 0,855
35 1,022 1,004 0,980 0,958 0,935 0,913 0,894 0,879 0,866 0,856 0,850 0,846 0,844
36 1,010 0,992 0,969 0,946 0,924 0,902 0,883 0,869 0,856 0,846 0,840 0,836 0,834
37 1,908 0,980 0,957 0,935 0,913 0,891 0,873 0,858 0,845 0,836 0,830 0,826 0,824
38 1,989 0,969 0,947 0,925 0,903 0,882 0,863 0,849 0,836 0,827 0,821 0,817 0,815
39 0,977 0,959 0,936 0,915 0,893 0,872 0,854 0,840 0,827 0,818 0,812 0,808 0,806
40 0,967 0,949 0,927 0,906 0,884 0,863 0,845 0,831 0,819 0,810 0,804 0,800 0,798

41 0,957 0,939 0,918 0,896 0,875 0,854 0,817 0,823 0,810 0,802 0,795 0,792 0,790
42 0,948 0,931 0,909 0,888 0,867 0,847 0,829 0,814 0,803 0,794 0,788 0,785 0,783
43 0,938 0,921 0,900 0,879 0,858 0,838 0,821 0,807 0,795 0,786 0,780 0,777 0,775
44 0,929 0,912 0,890 0,870 0,849 0,829 0,812 0,798 0,786 0,778 0,772 0,769 0,767
45 0,920 0,903 0,882 0,862 0,841 0,821 0,804 0,791 0,779 0,771 0,765 0,761 0,760
46 0,912 0,896 0,875 0,855 0,834 0,814 0,796 0,784 0,773 0,764 0,758 0,755 0,753
47 0,905 0,888 0,867 0,847 0,828 0,808 0,791 0,778 0,766 0,758 0,752 0,749 0,747
48 0,897 0,881 0,860 0,840 0,821 0,801 0,784 0,771 0,760 0,751 0,746 0,742 0,741
 49 0,888 0,872 0,852 0,832 0,813 0,793 0,777 0,764 0,752 0,744 0,738 0,735 0,733
50 0,879 0,862 0,842 0,823 0,804 0,784 0,768 0,755 0,744 0,736 0,730 0,727 0,725

51 0,874 0,858 0,838 0,819 0,800 0,780 0,764 0,751 0,740 0,732 0,727 0,723 0,722
52 0,868 0,852 0,832 0,813 0,794 0,775 0,759 0,746 0,735 0,727 0,721 0,718 0,716
53 0,860 9,844 0,825 0,806 0,787 0,768 0,752 0,739 0,728 0,720 0,714 0,712 0,710
54 0,853 0,838 0,818 0,799 0,781 0,762 0,746 0,734 0,723 0,715 0,709 0,706 0,705
55 0,847 0,831 0,812 0,793 0,775 0,756 0,740 0,728 0,717 0,709 0,704 0,701 0,699
56 0,840 0,825 0,806 0,787 0,769 0,750 0,735 0,722 0,712 0,704 0,699 0,695 0,694
57 0,835 0,820 0,800 0,782 0,764 0,745 0,730 0,718 0,707 0,699 0,694 0,691 0,689
58 0,828 0,813 0,794 0,776 0,758 0,739 0,724 0,712 0,701 0,694 0,689 0,686 0,684
59 0,823 0,808 0,789 0,771 0,753 0,735 0,720 0,707 0,697 0,689 0,684 0,681 0,679
60 0,817 0,802 0,784 0,766 0,748 0,730 0,715 0,703 0,692 0,685 0,679 0,676 0,675

61 0,811 0,796 0,777 0,760 0,742 0,724 0,709 0,697 0,687 0,679 0,674 0,671 0,670
62 0,807 0,792 0,773 0,756 0,738 0,720 0,705 0,693 0,683 0,676 0,670 0,667 0,666
63 0,801 0,786 0,768 0,750 0,733 0,714 0,700 0,689 0,678 0,671 0,666 0,683 0,661
64 0,796 0,781 0,763 0,745 0,728 0,710 0,696 0,784 0,674 0,668 0,661 0,658 0,657
65 0,790 0,776 0,758 0,740 0,723 0,705 0,691 0,679 0,669 0,662 0,657 0,654 0,662
66 0,786 0,771 0,753 0,736 0,719 0,702 0,687 0,676 0,665 0,658 0,653 0,650 0,649
67 0,780 0,766 0,748 0,731 0,714 0,697 0,682 0,671 0,661 0,654 0,649 0,648 0,644
68 0,776 0,762 0,744 0,727 0,710 0,693 0,679 0,667 0,657 0,650 0,645 0,642 0,641
69 0,771 0,756 0,739 0,722 0,705 0,688 0,674 0,662 0,653 0,645 0,641 0,638 0,636
70 0,766 0,752 0,735 0,718 0,701 0,684 0,670 0,659 0,649 0,642 0,637 0,634 0,633

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

TABLA DE ROSS- HEIDECKE

El criterio de Ross-Heidecke es el más usado. Ross y Kuentzle toman como factores de depreciación , la
vida probable y la edad del bien a ser estudiado.
Kuentzle dice que la depreciación se incrementa en forma progresiva en la medida que pasan los años,
determinando que la perdida es menor en los primeros años y esta aumenta con el correr del tiempo.
El estado de conservación es uno de los elementos de juicio que debe ser tomado
para intervenir en la determinación del valor actual
El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la
valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de
conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.
Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que
son la depreciación por edad y por estado.
La Tabla de Ross-Heidecke es una tabla de doble entrada donde:

• En su columna de la izquierda se expresa numéricamente de 0 a 100 la antigüedad en porcentual de

la vida probable del bien.
• En la primer fila se encuentran enumerados del 1 al 5 los estados de conservación y sus
intermedios.

Este método considera los siguientes principios básicos:

1) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
2) Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
3) Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente.

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

CLASIFICACIÓN
COEFIC.
NORMAL
ESTADOS[1][1]
CONDICIONES DEPREC.
FÍSICAS

NUEVO
1 No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo 00 %

Muy bueno 0,032 %

REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sin
2 Bueno 2,52 %
importancia

Intermedio 8,09 %

3 Requiere reparaciones Simples Regular 18,10 %

Deficiente 32,20 %
 Malo
4 Requiere reparaciones importantes 52,60 %

5 Requiere muchas
Muy Malo 72,20 %
reparac. importantes

Sin Valor = Valor de Demolición Demolición 100 %

Definiciones orientativas:
Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones
de ningún tipo.
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin
importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en
tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por
ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanas, y otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por
ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones
importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.
Para calcular la vida probable de un bien se debe aplicar un buen criterio y utilizar el sentido común
tomando en consideración el siguiente cuadro orientativo.
Departamentos con Servicios centrales 50 años
Viviendas Colectivas comunes 60 años
Edificios de una planta individual 70 años
Depósitos, Garages y otras Construcciones 75 años
Aplicación:
Fórmula de Ross: (Edad en porcentaje de duración)
A: Antigüedad real de las mejoras.
VP: Vida Probable.
K: Coeficiente obtenido de la Tabla Ross-Heidecke.
C: Coeficiente de depreciación
% de duración: A x 100
VP
Ejemplo:
Determinar el valor actual de un departamento de 37 años de edad, cuyo estado de conservación es
BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 70 años y un valor de reposición nuevo de u$s
1.800 el metro cuadrado.
% de duración: 37 X 100 = 52,85 %
70
REFERENCIAS DE BUSQUEDA:
a) El porcentaje obtenido es que debe ser buscado en la tabla en la columna de “edad en % de vida
probable” y ver a cual de los Nros. de referencia se acerca mas el porcentaje obtenido. En este caso se
encuentra entre el Nro. 52 y Nro. 53 y como el porcentaje esta mas cerca del 53 tomamos este numero
como referencia.
b) Siguiendo el lineamiento de lo planteado que es un inmueble en buen estado buscamos en la tabla
“Estados de Conservación” los valores que correspondan. En este caso por tratarse de bueno nos
posicionaremos en 2,5.
c) De la intersección surge el 45,35 %, que seria el porcentaje de la depreciación obtenida
d) Teniendo en cuenta que la Tabla de Ross-Heidecke castiga al valor de una forma excesiva a
continuación se expone la formula para expresar su coeficiente:
C= 1–(K)
2
* Debe convertirse el porcentual en número natural dividiendo por 100: 45,35 = 0,4535
100
C= 1 – ( 0,4535)
2
C= 1 – 0,2267

C= 0,7733
e) Aplicada la fórmula el coeficiente de actualización será del 0,7733%, teniendo un valor promedio de
U$S 391,94 por metro cuadrado.
TASACION DE TERRENOS IRREGULARES

Simetría: Concepto:
Simetría es la propiedad que tienen algunas figuras de aparecer en forma equilibrada y armoniosa ya que
por estar distribuidas de manera tal con respecto a un punto o una recta constituyen un conjunto
armónico, es decir que debe existir una proporción adecuada de las partes de un todo entre si. La figura
que más resalta es la armonía.
Centro de simetría: Es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una línea recta o curva.
Eje de simetría: Es la línea recta que pasa por el centro de una figura y divide a la misma de dos partes
iguales., sobre la cual giran ambas partes. Se dice que cuando una figura tiene eje de simetría es cuando
haciéndola girar sobre el supuesto eje superponiendo una de las partes sobre la otra coinciden
exactamente en toda su extensión.
Para el caso de los terrenos irregulares esta simetría no se cumple, ya que hasta ahora se vieron las
tablas de frente fondo para la aplicación de terrenos de forma regular para poder calcular su valor. No
extraño encontrar terrenos que no tengan esa regularidad, producto de ensanches o remodelaciones.
Aparecen terrenos que en su frente o en su fondo su medidas son dispares y a veces muy disparen entre
si. Podemos decir que las irregularidades pueden ser: Leves o Graves y esa irregularidad puede operar a
modo favorable o desfavorable.
En aquellos casos en que la irregularidad presenta poca importancia se introduce el concepto de “fondo
relativo”, donde se divide la superficie del lote por su frente:
El fondo relativo es el fondo de un terreno idealizado de forma regular.
Ejemplo 1:
FR: Fondo Relativo

FR = Area ( m²)
Frente ( m )
Para el caso de un terreno medial que posee por su frente 10 mts y por su fondo 40 mts. O sea que su
superficie seria de 400 mts2. Pero en su fondo existe una parte del terreno donde tiene una irregularidad,
que abarca una superficie total de 20 m² en menos de superficie.

FR= 400 m² – 20 m²
10 m
FR= 38 m
Ejemplo 2:
Para el caso de un terreno medial que posee por su frente 10 mts y por su fondo 40 mts. O sea que su
superficie seria de 400 mts2. Pero en su fondo existe una parte del terreno donde tiene una irregularidad,
que abarca una superficie total de 20 m². en mas de superficie.
FR= 400 m² + 20 m²
10 m
FR= 42 m
Ejemplo 3:
Para el caso de un terreno medial que posee por su frente 10 mts y por su fondo 40 mts. O sea que su
superficie seria de 400 mts2. Pero en su fondo existe una parte del terreno donde tiene una irregularidad,
que abarca una superficie total de 32 m². en menos de superficie.

FR= 400 m² - 16 m
10 m
FR= 38,40 m

COEFICIENTES DE TERRENO EN ESQUINA

Siempre se utilizó el concepto de que los lotes ubicados en las esquinas poseen un “mayor valor unitario”
que los lotes mediales próximos como también el origen de la “plusvalía” (aumento de precio) obedece a
factores positivos que inciden sobre ellos, tales como construcción de edificios, ayudando a tener mejores
ventilaciones, proyectar locales comerciales con mejores y mayores vidrieras, etc. Por todo lo expuesto
ha dado lugar a que los lotes en esquina se les reconociera un porcentaje mayor en el valor que
antiguamente era de un 25% de manera uniforme.
En la Argentina, las normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes:

• Sectores comerciales centrales: 25% a 35%

• Sectores comerciales en general: 20% a 25%
• Sectores familiares de alto valor: 15% a 20%
• Sectores familiares comunes: 10%
Este procedimiento es objetado por los tasadores ya que manifiestan que el mismo es un método
empírico y en gran parte la tasación depende de la visión personal del profesional y de factores que
contribuyen en forma negativa o positiva dependiendo de la característica de la zona.

TABLA DE VALVANO
El Ing. Valvano propone su método y haciendo un análisis de los sistemas usuales de coeficientes y dice
que “ Para la determinación del coeficiente de valorización por esquina es conveniente partir de la relación
entre la superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ello es un índice de las ventajas que posee un
lote en esquina con respecto a uno de las mismas medidas pero medial ”.
Por ubicación en esquina:

Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV

ⁿ
% % % %

1,00 0,15 0,10 0,05 0,00

1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05
3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15

n: Indice de utilización . Se entiende por esto no solo la mayor superficie edificable según las ordenanzas
municipales, sino la mayor rentabilidad proveniente además de la buena iluminación y ventilación, mejor
acceso, desarrollos de negocios en planta baja.
Tabla I: Zonas céntricas comerciales: Alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencias
en pisos altos.
Tabla II: Comercial y residencial intermedia: Apta para edificios en Propiedad Horizontal.
Tabla III: Familiar o residencial con algunos pequeños comercios: Edificación en 1 o 2 plantas. No es una
zona de Propiedad Horizontal.
Tabla IV: Bajo valor de la Tierra, Barrios en formación: En esta zona la tabla debe aplicarse solo si el
tasador aprecie posibilidades comerciales de la esquina, ya que en general esta no existe o es
insignificante
Ejemplo:
Tomando en cuenta que un lote de terreno ubicado en sector céntrico mide:
por la Calle a = mide 14,00 m con un valor de U$S 210 x mt2.
por la Calle b = mide 12,00 m con un valor de U$S 200 x mt2.
teniendo en cuenta que:
n = Indice de Utilización
F = Suma de ambos frentes
f = Frente de mayor valor.

n = F
f
n = 14,00 + 12,00
14,00
n = 26,00 = 1,86
14,00
Una vez obtenido el valor n y sabiendo que el mismo se encuentra emplazado en una zona comercial se
deberá buscar su coeficiente en la Tabla I donde su valor será 0,22 y el otro coeficiente en la Tabla de
Tribunal de Tasaciones de la Nación (14 x 12), por tanto se aplicará la siguiente ecuación:
PN: Precio Normalizado.
PUE: Precio Unitario en Esquina.
Ctt: Coeficiente Tabla del Tribunal de Tasaciones.
Ce: Coeficiente en esquina (Valvano).
PN = PUE x Ctt x Ce
PN= U$S 210 x 1,58 x 1,22
PN= U$S 404,80 m²
Valor Plotagge
El valor plottage se refiere a la plusvalía que adquiere la reunión de dos o más lotes en función de las
ventas o beneficios económicos que dicha reunión produzca.
Parecería que existe una contradicción con la ley económica que a mayores superficies de terreno
corresponden menores valores unitarios, por la sencilla razón que existe una menor cantidad de
comparadores capacitados financieramente para exponer grandes cantidades de capital.
Pero existen grandes centros urbanos de importancia, donde dicha ley económica se halla superada por
existencia de grandes consorcios de capital que están necesitados de adquirir, en centros comerciales,
fracciones de grandes dimensiones para la instalación de negocios y comercios de tipo especial, como lo
son los supermercados, grandes hoteles, salas de espectáculos, galerías comerciales, etc..
Por lo general dicha sobrestimación de los valores normales de la zona se produce en los núcleos de tipo
comercial, pero a veces también se opera en zonas residenciales de viviendas colectivas y obedece, a las
economías de tipo constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de departamentos u oficinas de
dimensiones mayores a las que sería posible en un lote normal.-
Los tribunales de Nueva York definieron el valor plottage como el porcentaje añadido al valor sumado de
dos o más lotes pertenecientes a un mismo propietario y que debe tomarse en cuenta cuando el terreno
está baldío o edificado con un solo edificio, abarcando todo el terreno.
Es admisible ponderar el valor plottage en un 10% a un 20% del valor de los lotes individuales sumados,
pero siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezcan realmente una ventaja, ya que el exceso de
medidas innecesarias puede resultar también un factor negativo.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación admite como criterio racional que el valor no debe
surgir estrictamente de la aplicación de un porcentaje, sino del estudio económico y de las ventas que
resultan del anexamiento de lotes. Hay ciertos tipos de edificios de departamentos, de oficinas, hoteles,
que requieren un mínimo de servicios determinados (entrada, hall, caja escalera, ascensores, etc.), cuya
incidencia repartida con un menor número de unidades puede ser antieconómica. Cuando la anexión de
un lote lindero permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agrega y que ya se encuentra
con dichos servicios proyectados y presupuestados, esa economía nos conduce a fijar el monto del valor
plottage.-
Cabe acotar que agregar una fracción de terreno a otra además de aumentar su superficie se puede ver
favorecido por:

1. Mejora la relación frente-fondo.

2. Regulariza la forma del lote.
3. Modifica su unificación dentro de la manzana.
4. Provee una salida a otra calle y otra orientación.
5. Aumenta la relación lote-edificio.