La servidumbre en el código civil colombiano.

En Colombia la servidumbre está regulada en el código civil, que en su artículo

879 señala:
«Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un
predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.»
En un país donde predomina la propiedad privada, para que la sociedad funcione
correctamente es necesario que en algunos casos un grupo de personas pueda
hacer uso de una propiedad privada ajena, y el dueño de ese predio no puede
negarse a ello debiendo soportar esa carga o gravamen.
Es el caso del predio por donde pasa un camino veredal, o por donde pasa un
acueducto de los vecinos.
Un propietario de un predio no podría salir de su predio si el propietario del precio
colindante le impide pasar por él, y en tal caso se hace necesario la imposición de
la servidumbre del camino o vía de acceso.
Clases de servidumbre.
El código civil clasifica las servidumbres en tres grupos:

Naturales.
Legales.
Voluntarias.
Además, existen servidumbres continuas y discontinuas, activas y pasivas,
positivas, negativas y aparentes.
Servidumbres naturales.
Las servidumbres naturales son las que impone la naturaleza sin intervención
humana. El ejemplo típico es el de agua, donde la fuente o corriente de agua
transcurre por varios predios sin que requiere del permiso de ninguno ni que sea
posible que el propietario de un predio lo prohíba.
En la servidumbre de corrientes de agua o servidumbre natural se establece que
el dueño de la heredad pueda hacer uso del agua, pero dicho uso tendrá las
siguientes limitaciones:
Cuando el propietario de la heredad inferior ha adquirido el derecho a usar las
mismas aguas por prescripción.
Cuando se contravinieren las leyes de navegación o flote.
Cuando las aguas fueren necesarias para el uso doméstico de los propietarios
ribereños.
Servidumbres legales.
Las servidumbres legales que como su nombre lo indica son aquellas que son
constituidas por la ley; se trata de las de uso público y las constituidas a favor de
particulares.
Las servidumbres de uso público son el uso de riberas para la navegación o flote
de naves y las demás determinadas por las leyes como lo expresa el artículo 897.
Dentro de las servidumbres legales encontramos la de tránsito que la define el
artículo 905 de la siguiente manera:
«Si un predio se halla destituido de comunicación con el camino público, por la
interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a
los otros la servidumbre de transito en cuanto fuere indispensable para el uso y
beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre,
y resarciendo todo otro perjuicio.
Son servidumbres instituidas por la ley y por lo tanto se tornan obligatorias de
manera que el dueño del predio no puede negarse a su constitución.
Servidumbres voluntarias.
El dueño de un predio puede imponer servidumbres voluntariamente en favor de
un tercero. Al respecto señala el artículo 937 del código civil:
«Cada cual podrá sujetar su predio a las servidumbres que quiera, y adquirirlas
sobre los predios vecinos, con la voluntad de sus dueños, con tal que no se dañe
con ellas el orden público, ni se contravenga a las leyes.
Las servidumbres de esta especie pueden también adquirirse por sentencia de
juez, en los casos previstos por las leyes.»
Aquí es donde el concepto del buen vecino se hace relevante, pues de no ser así
se requerirá de la intervención de un juez.
Derechos que otorga una servidumbre.
La servidumbre otorga el derecho a los beneficiarios de esta a utilizarla (transitar
por el camino, pasar una tubería por el predio, etc.), lo que incluye aspectos
accesorios necesarios para hacer efectiva la servidumbre.
Señala el artículo 885 del código civil:
«El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios
necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente,
situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no
se haya establecido expresamente en el título.»
Por su parte el artículo 886 del mismo código dispone:
«El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para
ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario; y aun cuando
el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le será lícito
exonerarse de la obligación, abandonando la parte del predio en que deban
hacerse o conservarse las obras.»

El beneficiario de la servidumbre tiene derecho a gozar de ella con tranquilidad, a

que no le sea perturbado su uso por el propietario del predio gravado.
Al respecto señala el artículo 887 del código civil:

«El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda
para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo.
Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo
primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las
variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.»
Este tipo de situaciones son muy comunes en los predios rurales done los
espacios públicos son prácticamente inexistentes y toda propiedad está rodeada
de predios privados
Cómo se constituye una servidumbre.
Por lo general las servidumbres se constituyen voluntariamente mediante
acuerdos verbales o escritos, algunos mediante escritura pública.
Si no es posible un acuerdo entre las partes, el interesado puede interponer una
demanda ante un juez civil para que este imponga la servidumbre si encuentra
probada la necesidad, como en el caso de la persona que su única vía de acceso
pasa por el terreno del vecino.
Mediante un proceso judicial se puede constituir, modificar o extinguir una
servidumbre
Servidumbre de paso.
Una de las servidumbres más comunes y que más conflictos causan entre
particulares son las servidumbres de tránsito, también conocida como servidumbre
de paso.
Estas suponen la necesidad de pasar por el predio del vecino para poder llegar o
salir del precio nuestro, y si el vecino no nos da permiso será imposible disfrutar
de nuestro predio, de allí que son normales consultas como esta:
«Compré una propiedad y para acceder a ella debo pasar por el terreno ajeno
cuyo propietario manifiesta que no me lo va a permitir ¿Qué puedo hacer?»
Lo anterior se soluciona con la servidumbre de tránsito que exige los siguientes
requisitos:
El predio de quien solicita la servidumbre debe encontrarse incomunicado con el
camino público.
Es necesario pagar el terreno que se requiere para la servidumbre.
Se debe indemnizar el perjuicio que la imposición de la servidumbre cause.
La servidumbre de tránsito se encuentra establecida en el artículo 905 del código
civil, el cual fue objeto de pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional en
sentencia de constitucionalidad C-544 de 2007, en la cual se declaró la
inexequibilidad de la palabra “toda” y se declaró exequible de manera
condicionada el resto del artículo
La expresión declarada inexequible le daba un aspecto restrictivo a la norma en el
sentido que solo se concedía la servidumbre de tránsito cuando el predio
dominante se encontrara totalmente incomunicado con el espacio público; ahora,
si dado el caso que el predio tenía acceso al espacio público, pero este no
permitía explotación adecuada del terreno o que el dueño ejerciera el goce pleno
del mismo, dicha frase coartaba toda posibilidad de constitución de una
servidumbre de tránsito, y por ello fue declarada inexequible por la Corte.
Por otro lado, la exequibilidad condicionada del artículo 905 del código civil en esta
sentencia, se centra en que, para constituir la servidumbre de tránsito, las
autoridades administrativas o judiciales según el caso, deben como primera
medida analizar los derechos en conflicto para imponerla, es decir, que la
imposición de esta no debe ser arbitraria, sino que dichos derechos se deben
ponderar.
Teniendo en cuenta lo anterior, cuando para acceder a nuestro predio se requiera
pasar por el predio de otra persona, si esta última se niega a permitirnos el paso,
se debe iniciar un proceso con el objeto de que se establezca la servidumbre de
tránsito; ahora bien, hay que tener claro que para gozar del predio sirviente hay
que indemnizar a su dueño o poseedor de los perjuicios que esta le cause y pagar
por el terreno que se pretende usar como servidumbre, de conformidad con lo
señalado en el artículo 905.
Indemnización o pago de la servidumbre de paso.
La servidumbre de paso puede ser voluntaria o impuesta por un juez, y en
cualquiera de los dos casos el predio sujeto al gravamen de la servidumbre tiene
derecho que se le pague el terreno ocupado por la servidumbre o se le indemnice
por los perjuicios que cause la servidumbre.
Si las partes no se ponen de acuerdo en el precio a pagar por el terreno ocupado
por la servidumbre, o en el monto de la indemnización para resarcir cualquier
perjuicio, se debe recurrir a un perito según señala el artículo 906 del código civil,
a fin de que este defina el valor justo a pagar
Extinción o cierre de la servidumbre de paso.
Existe la posibilidad de que la servidumbre de paso se extinga, o se cierre el paso
en los términos del artículo 907 del código civil:
«Si concedida la servidumbre de tránsito, en conformidad a los artículos
precedentes, llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la
adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio,
el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la
servidumbre, restituyendo lo que al establecer ésta se le hubiere pagado por el
valor del terreno.»
Este tipo de procedimientos por lo general debe surtirse en los estrados judiciales
pues raramente una persona está dispuesta a renunciar voluntariamente a una
servidumbre de paso, aunque ya no la necesite.
Servidumbres para la prestación de servicios públicos.
La prestación de servicios públicos bajo la premisa de construir un bien o servicio
de uso e interés general, lleva implícita la facultad de imponer las servidumbres a
que haya lugar para cumplir plenamente el objetivo.
La ley 142 de 1994 en su artículo 57 señala
«Facultad de imponer servidumbres, hacer ocupaciones temporales y remover
obstáculos. Cuando sea necesario para prestar los servicios públicos, las
empresas podrán pasar por predios ajenos, por una vía aérea, subterránea o
superficial, las líneas, cables o tuberías necesarias; ocupar temporalmente las
zonas que requieran en esos predios; remover los cultivos y los obstáculos de
toda clase que se encuentren en ellos; transitar, adelantar las obras y ejercer
vigilancia en ellos; y, en general, realizar en ellos todas las actividades necesarias
para prestar el servicio. El propietario del predio afectado tendrá derecho a
indemnización de acuerdo a los términos establecidos en la Ley 56 de 1981, de
las incomodidades y perjuicios que ello le ocasione.
Las líneas de transmisión y distribución de energía eléctrica y gas combustible,
conducciones de acueducto, alcantarillado y redes telefónicas, podrán atravesar
los ríos, caudales, líneas férreas, puentes, calles, caminos y cruzar acueductos,
oleoductos, y otras líneas o conducciones. La empresa interesada, solicitará el
permiso a la entidad pública correspondiente; si no hubiere ley expresa que
indique quien debe otorgarlo, lo hará el municipio en el que se encuentra el
obstáculo que se pretende atravesar.
Si bien la empresa prestadora de servicios públicos puede imponer las
servidumbres donde sea necesario, de ser el caso debe indemnizar a los
propietarios de los predios afectados por esas servidumbres.

Indemnización en las servidumbres.

Por regla general las servidumbres son gratuitas, donde no existe obligación de
pagar al dueño del precio por el derecho a la servidumbre, aunque nada impide
que en una servidumbre voluntaria las partes acuerden una contraprestación
En todo caso si la servidumbre impuesta causa perjuicios o daños al predio
gravado, el dueño tiene derecho a ser indemnizado según, como en el caso de las
servidumbres de tránsito consagradas en el artículo 905 del código civil.

Es natural que si el predio afectado con la servidumbre se ve afectado hay

derecho a la indemnización, y si el monto de ella no se acuerda voluntariamente
es preciso recurrir a una demanda civil para que sea la justicia la que fije el monto
de la compensación
Cómo se extingue una servidumbre.
Una servidumbre puede extinguirse por distintas razones y el código civil en su
artículo 942 señala las siguientes:
Por la resolución del derecho que las constituyó.
Por haberse cumplido la obligación, si se ha establecido.
Por la confusión, es decir, la propiedad de ambos predios en manos de un mismo
dueño, por ejemplo, Juan era el dueño del predio sirviente y Felipe el dueño del
predio dominante; Felipe le compra la propiedad a Juan, en este caso se extingue
la servidumbre por que la propiedad le corresponde solo a Felipe.
Por la renuncia del dueño del predio dominante, es decir, que la persona que
ejerce la servidumbre activa decide renunciar a su derecho de servidumbre.
Por haberse dejado de usar por más de diez años, es decir, que aquí se da la
prescripción extintiva del derecho de servidumbre por el transcurrir del tiempo sin
que se haga uso de dicho derecho.
Cuando el predio dominante pertenece a dos o más personas, si alguna de estas
personas hace uso de la servidumbre, interrumpe la prescripción de todos.
Recordemos que la prescripción puede ser extintiva o adquisitiva, así que la
servidumbre también puede ser adquirida por prescripción.
Por último, en caso que no sea posible usar la servidumbre por el estado de las
cosas, esta revivirá desde que deje de existir la imposibilidad según lo establecido
en el artículo 944
¿Qué pasa con la servidumbre cuando se vende el predio?
Puede suceder que se venda el predio gravado con la servidumbre o se venda el
predio beneficiado con ella, y en tal caso hay que prestar especial atención a las
servidumbres que están vinculadas con el predio
El artículo 883 del código civil señala que las servidumbres son inseparables del
predio, de modo que si vende el predio se entienden incluidas las servidumbres.
No obstante, hay casos en que la servidumbre no está vinculada al predio como
en el caso de las servidumbres voluntarias, donde el propietario de un predio le da
permiso a su vencido don Pedro para que lo transite él únicamente, de suerte que
si don Pedro vende su terreno el nuevo dueño no puede hacer uso de esa
servidumbre
Por ello, cuando se adquiere un predio que se sirve de predios aledaños de
diferentes formas (caminos, paso de agua, etc.), hay que verificar las condiciones
de las servidumbres.
Servidumbres cuando se divide el predio.
En los casos en que un predio afectado por una servidumbre es dividido, la
servidumbre no se afecta, según lo deja claro el artículo 884 del código civil:
«Dividido el predio sirviente no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y
deben sufrirla aquél o aquéllos a quienes toque la parte en que se ejercía.

Así, los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito, no
pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o
camino destinado a ella.»
Ahora, si el que se divide es el predio que goza de la servidumbre (predio
dominante o servidumbre activa), los nuevos dueños resultantes de la división del
predio continúan con el derecho a la servidumbre conforme el artículo 890 del
código civil:
«Dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la
servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente.»
Las servidumbres son inalterables a pesar de los cambios que sufra el predio
afecto a la servidumbre, lo que se hace más evidente con el artículo 887 del
código civil:
«El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda
para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo.
Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo
primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las
variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.»
La ley protege de forma muy especial el derecho a la servidumbre, pues sin las
servidumbres sería muy difícil el desarrollo de cualquier actividad, y los conflictos
entre vecinos serían el común denominador