El tasador

Un tasador es una persona que está calificada para proporcionar valoraciones de

un Bien.                         

Aquí, estudiaremos las funciones de un tasador de las propiedades inmobiliarias.

Bueno, volviendo a los ejemplos.

María Ignacia no cuenta con el dinero para comprar una casa al contado, por lo
que recurre a un crédito hipotecario en el banco, el banco sale al mercado a
buscar el dinero a través de la bolsa; ésta va a aportar los recursos al banco el
cual se compromete al pago de un capital a una cierta tasa por los años del
crédito.

Bueno ahora se preguntaran donde entra el tasador.

El tasador entra cuando el banco decide prestarle la plata al matrimonio, de esta

manera puede garantizar el valor del bien. ¿por qué se hace esto? Bueno, en caso
de que el matrimonio no pudiese pagar su crédito, según el valor que dio el
tasador, la casa se remata y el banco le paga la deuda a su proveedor del dinero. 
Por eso es de suma importancia, el trabajo del tasador, ya que, el banco confía
totalmente en el valor que le da éste, y también será el valor que el banco
recuperará en el remate.

¿En qué consiste la tasación de un bien raíz?

Este servicio identifica el precio que el mercado está dispuesto a pagar por un
inmueble al momento de ser evaluado.

¿En cuánto vender?, Esta simple pregunta es la que muchos propietarios hacen al
momento de ofertar una vivienda. La respuesta pocos la saben, ya que hay una
serie de factores que influyen en el precio de un inmueble. Para resolver esta
crucial inquietud existe la tasación comercial de bienes raíces.

En palabras simples, este servicio consiste en identificar el precio que el mercado

está dispuesto a pagar al momento de ser evaluado, considerando factores
externos y que influyen directa e indirectamente en el valor.

El proceso comienza con la entrega de antecedentes y documentos que el cliente

tiene en su poder, como planos y escrituras. “A partir de eso, hacemos un estudio
de mercado para ver el valor comercial de la propiedad”.

El tasador visita al inmueble para tomar datos, verificar las superficies, estado de
conservación, fotografiar el bien y el entorno y recopilar todos los antecedentes
para realizar el informe.

Esta evaluación se debe solicitar cuando se quiere saber con seguridad a qué
precio vender la vivienda. Así no se cometen errores como ofrecerla muy cara, lo
que alejaría a los interesados o por el contrario, venderla en precios muy bajos.

Asimismo, la tasación es necesaria cuando una persona requiera actualizar su

situación financiera ante una entidad bancaria.

Cada cierto tiempo es recomendable saber cómo se ha valorado o desvalorizado

el bien. Si hay demanda por inmobiliarias para construir edificios porque cambió el
plan regulador, el precio del bien será, probablemente, distinto. Así sabrán si sus
activos están valorizándose mucho, poco o nada, o bien, desvalorizándose.
TASACIÓN. Este servicio consiste en identificar el precio que el mercado está
dispuesto a pagar al momento de ser evaluado, considerando factores externos y
que influyen directa e indirectamente en el valor. Quienes realizan la tasación son
en general personas que han adquirido el conocimiento necesario en relación al
rubro. Estos deben estar informados del tipo de propiedad a tasar, ya que esta
actividad requiere de un alto nivel de actualización de acuerdo al lugar y muchas
variables más que veremos más adelante.

Factores
Existen diversos elementos que influyen en el avalúo comercial de un bien raíz y
que pueden determinar un aumento o disminución del precio. Algunos factores son
propios de la vivienda, como metros cuadros, calidad de la construcción,
superficies de terreno y edificaciones, nivel de oferta existente al momento de
realizar el informe de tasación, condición en que se encuentre el inmueble, los
materiales con los que fue construido y el nivel de equipamiento, entre otros.

A su vez, los elementos externos que gravitan en este proceso son la ubicación de
la vivienda, ya que en algunas comunas, especialmente del sector oriente de
Santiago, el precio es mayor en comparación a otros sectores.

También entran en este ítem la conectividad vial y la presencia de transporte

público, el nivel de demanda que existe en la zona, volumen y tipos de delitos en
el barrio y cambios de corto o mediano plazo al plan regulador.
NOTA: Es posible pensar que el nivel de oferta es un factor propio si lo vemos
de la siguientes perspectiva: Una propiedad habilitada como comercial dentro de
un sector donde son casi inexistentes las propiedades habilitadas para comercio
( ya casi todas son propiedades habitacionales), por tanto si la oferta es baja con
respecto a este tipo de propiedad, entonces el valor de tasación podría ser alto;
caso contrario si la propiedad en cuestión fuera habitacional y hubiera muchas
propiedades en venta del tipo habitacional en el sector.

FACTORES. Existen diversos elementos que influyen en el avaluó comercial de

un bien raíz y que pueden determinar un aumento o disminución en el precio.

Opciones
Si al poner en venta su vivienda, usted no desea contratar este tipo de servicios,
debe tener en cuenta que el precio que establezca será aproximado. En este
escenario, se recomienda buscar una referencia de propiedades con las mismas
características, es decir, materialidad, superficie, ubicación y destino, en el
mercado.

Otra alternativa es el avalúo fiscal. De acuerdo al Servicio de Impuestos Internos

(SII), una tasación fiscal corresponde al valor que este organismo determina
respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y
tablas de valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial.

Esto se realiza con la finalidad de establecer las contribuciones o impuesto

territorial. Al igual que la tasación comercial, también hay variables que influyen en
el resultado, específicamente la presencia de servicios básicos, calidad y
materialidad de la propiedad, entre otros. Además, depende de si el inmueble es
agrícola o no agrícola.

En el primer caso, las principales variables son clasificación y superficie de los

suelos, uso del predio y ubicación, vías de acceso al predio y distancia a los
centros de consumo. Para la segunda clase, influye tipo y calidad de las
construcciones, destino de la propiedad, superficie de terreno y antigüedad de las
construcciones.

Así las cosas, la tasación comercial de un bien raíz es un servicio de gran utilidad
si se quiere vender a un valor acorde al mercado.

¿Entonces como logramos llegar al valor más certero?

Lo primero es contar con las fuentes de información:

1. Llegar al registro de ventas reales: lo primero es, dirigirnos al conservador

de bienes raíces, ahí se encuentran la fuente prioritaria de los datos de
cuánto fueron transado los bienes, con anterioridad.
2. Otro de los pasos importantes, es revisar las ofertas similares del sector en
donde se venderá la propiedad. Verificar si cumplen con el mínimo objetivo,
esta información es fácil de encontrar en la actualidad con la gran
herramienta de Internet, eso si siempre tener ojo con las fechas de las
publicaciones de los datos que lean, ya que, a veces nos encontramos con
información antigua y errada.

Les dejamos algunos portales de compra y venta de propiedades:

www.portalinmobiliario.cl
www.zoominmobiliario.cl

www.propiedades.emol.com

Otro de los puntos importantes a tratar y que se los solicitará la institución

financiera con la cual están trabajando será ¿Cuál ES EL VALOR SBIF?
(Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras)  esto corresponde a un
descuento que se realiza al valor de tasación de acuerdo al tipo de bien, este
descuento no tiene que ver con la ubicación geográfica, por lo tanto es una tabla
rígida que aplica a todo el país y no distingue si la propiedad se encuentra en la
costa o en la cordillera simplemente es un descuento que ayuda
a la institución financiera.

NOTA: El descuento SBIF a la tasación beneficia a ambas partes, esto es

institución financiera y comprador del bien, debido a que resulta necesario cuidar
que el producto de la liquidación o realización de los bienes recibidos en garantía
cubra lo adeudado en caso de tener que recurrir a ellos como fuente de repago, es
indispensable que a los valores de mercado que se determinen en la tasación o
certificación, se les aplique un descuento como protección. Por ejemplo,
supongamos que sin el descuento SBIF a la tasación (y por tanto la propiedad se
sobre avalúa) y por ejemplo, el comprador compre la propiedad con crédito
hipotecario y caiga en mora, luego la propiedad se remate y el valor de la
liquidación de la propiedad no alcance para pagar lo adeudado (porque la
propiedad se sobrevaluó en el momento de la tasación) por tanto el banco no
recupera y tiene que seguir cobrando al deudor.

Ejemplo de esto podemos guiarnos con la siguiente tabla:

FUENTE: SBIF http://www.sbif.cl/sbifweb3/internet/archivos/norma_62_1.pdf
Aquí se pueden distinguir los distintos tipos de bienes y descuentos que tiene 3
connotaciones importantes a destacar:

 DEPRECIACIÓN ESPERADA
 RIESGO DE FLUCTUACION
 COSTO DE COMERCIALIZACION

LA SUMA DE ESOS 3 DESCUENTOS, NOS VA A DAR UN DESCUENTO TOTAL

SOBRE CADA UNO DE ESOS BIENES.

Ver la norma en www.sbif.cl

AVALUO FISCAL: ¿qué es y para qué sirve?

Nos introducimos en este artículo en la temática de la vivienda como un bien, su
valor de mercado y su relación de tributo con el estado.

El avalúo fiscal es el valor que el estado asigna a un inmueble, fijado por una
tasación hecha por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Esta tasación es
distinta de una tasación comercial, y tiene por objetivo fijar un Impuesto Territorial
o las llamadas "Contribuciones". Este corresponde a una pequeña parte del avaluó
fiscal a la cual es afecto el bien raíz en cuestión, que es reevaluado cada 5 años
por el SII.

A su vez, y como aparece en cualquier Certificado de Avalúo, éste se subdivide en

Avalúo Exento y Avalúo Afecto, siendo el primero un valor menor al tope, máximo
asignado por el SII, y el Avalúo Afecto es la diferencia entre este tope y un avalúo
superior a este tope.
Un ejemplo ficticio de un certificado de avalúo fiscal:

Siempre es bueno saber cual es el avalúo de nuestra(s) propiedad(es), como por

ejemplo cuando una tasación refleja solo el precio del terreno y no de la
construcción que se emplaza en tal espacio.  ¿Por Qué? Por que la construcción
no está regularizada (no tiene Certificado de Recepción Final), entonces la
propiedad (el terreno y la construcción) no se valora de forma justa. La falta de
información puede perjudicar a los propietarios, como ocurre cuando el dueño de
un inmueble ubicado en un terreno con una franja de expropiación, está pagando
contribuciones por ésta, siendo que en el mercado al vender tal propiedad, no se
considera ese pedazo del terreno afectado, el cual debe ser regularizado de
acuerdo a los cambios que se producen en la normativa municipal periódicamente.

Definición y Diferencias entre Tasación Comercial y Tasación Fiscal

De forma simple y para diferenciar estos dos conceptos podríamos señalar que La
Tasación Comercial ó Avalúo Comercial está dado por el precio de mercado y se
realiza con el fin de transarlo. En cambio el Avalúo Fiscal ó la Tasación Fiscal
corresponde a la avaluación del bien raíz realizada para fines tributarios. Los
factores que condicionan la valorización comercial de una propiedad refieren a
analizar todas las variables físicas, económicas y sociales que afectan al valor de
una propiedad, por ejemplo: La media de precio de venta relativa al sector,
plusvalía, accesibilidad, tipo de edificación, urbanización, construcción, percepción
aspiracional, antigüedad, lujos, tasación hipotecaria, etc.

Noticias

La importancia de la revisión del avalúo fiscal

No es un tema para tomárselo a la ligera. Hay que saber cuánto es el cobro por
concepto de contribuciones trimestrales. Más aún ahora, que cada cinco años este
monto puede variar.

Después de todo, son un ingrediente de peso en la rentabilidad anual que tiene un

bien raíz.

La ley sobre impuesto territorial (17.235) determina —entre varias modificaciones

aplicadas— que los bienes raíces serán reevaluados fiscalmente cada cinco años.
Frente a este escenario, hay que tener las cosas claras. En primer lugar, se debe
tener en cuenta que el avalúo fiscal lo lleva a cabo el Servicio de Impuestos
Internos (SII) sólo con el fin de determinar el monto de las contribuciones —que
son un impuesto territorial— y no como un ente de mercado.  Aquí está el núcleo
de toda reclamación por parte de los propietarios. El avalúo fiscal es una tasación
‘fiscal’ y no una tasación comercial. Su único fin es determinar a qué monto, por
impuesto territorial, está afecto el bien raíz en el período de cinco años en que
tiene efecto cada reevalúo. Punto.

Por eso las personas tienen la obligación de conocer y entender el avalúo fiscal
vigente para su propiedad. Así, se podrá evitar más de un dolor de cabeza. Por
ejemplo, muchas veces hay propiedades afectas a expropiaciones en las que se
está pagando impuesto territorial por la franja que está afecta a expropiación. En
el mercado, si el dueño pone a la venta esta propiedad, le será pagada sólo la
superficie de terreno libre de expropiación. En este caso, se presenta un vacío que
muchas veces pasa desapercibido por la mayoría. Esto, eventualmente, es factible
de ser reclamado ante el SII.

NOTA: Para solicitar la exención del pago de contribuciones de un bien raíz, el

interesado debe dirigirse a la unidad respectiva de Servicio de Impuestos Internos
y solicitar el formulario 2118 SOLICITUD DE MODIFICACION AL CATASTRO DE
BIENES RAICES con documentos que acrediten el cumplimiento  de requisitos
(indicados por el SII).

Otra situación muy común al analizar antecedentes para realizar tasaciones

inmobiliarias, es encontrarse con propiedades que tienen extensas superficies de
construcciones, pero al ver su certificado de avalúo fiscal aparecen como ‘sitio
eriazo’. Es decir, el avalúo fiscal refleja la tasación del terreno y no contempla la
construcción que físicamente existe.

Frente a este escenario se debe prestar mucha atención, ya que lo más probable
es que esa construcción no cuente con la recepción final emitida por la dirección
de obras municipal respectiva. Asimismo, para el propietario o para el potencial
comprador, esto representa otro problema: Estar afecto a una sobretasa por
concepto de ‘sitio eriazo’ en sectores urbanos, contemplado en la ley de impuesto
territorial.

NOTA: La "sobretasa de pago" para un sitio eriazo se instituyó para evitar la

especulación con terrenos abandonados e incentivar para que los propietarios
construyan y corresponde al pago del 100% de tasa extra sobre el valor que se
debe pagar por impuesto territorial.
A esto debemos agregar que si ese comprador ha pensado pedir un crédito
hipotecario para financiar la operación, la institución bancaria, al mandar a tasar el
bien, valorará sólo el terreno. Si se regulariza el ítem construcción, con el
correspondiente certificado de recepción final municipal, la propiedad completa
(terreno + construcción) es valorable y sujeto de garantía en toda su extensión no
expropiable, por supuesto.

La ley es clara y el SII es un estamento altamente tecnologizado y estandarizado

en la información. Por lo tanto, no hay que dejar pasar estos y otros varios detalles
que forman parte de la lista de antecedentes a evaluar al comprar un inmueble.
Asimismo, hay que tenerlos en cuenta cuando ya se es propietario del mismo. En
ese sentido, no hacerlos revisar por expertos en la materia es un acto de
negligencia que tendrá consecuencias económicas tarde o temprano.