Plan Especial Mejora de Redes PDF

D. G.
DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA desarrollo urbano

Subdirección General de Planeamiento Urbanístico sostenible MADRID
PLAN ESPECIAL DE MEJORA DE REDES DOTACIONALES EN EL ÁMBITO DEL

APE.01.07. PLAZA DE LA CEBADA-CARRERA DE SAN FRANCISCO.
EXPEDIENTE 711/2016/28127
MEMORIA - INFORME TÉCNICO
INDICE
1. ANTECEDENTES DE PLANEAMIENTO
2. OTROS ANTECEDENTES
3. PLANEAMIENTO VIGENTE
3.1. RÉGIMEN URBANÍSTICO Y ORDENACIÓN
3.2. REDES DOTACIONALES Y CESIONES PREVISTAS EN EL ÁMBITO
3.3. PROTECCION DEL PATRIMONIO
3.4. DETERMINACIONES Y ESTUDIOS ECONÓMICOS
4. JUSTIFICACIÓN DE LA TRAMITACION DE ESTE PLAN ESPECIAL
5. OBJETO Y ALCANCE DE ESTE PLAN ESPECIAL
6. ÁMBITO DE ESTE PLAN ESPECIAL
7. CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN ESPECIAL
8. ADECUACIÓN INSTRUMENTAL DEL PLAN ESPECIAL
9. CUADRO DE SUPERFICIES
10. CARACTERÍSTICAS DE LAS PARCELAS RESULTANTES
11. REDES DOTACIONALES EN EL AMBITO
12. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS SOBRE LAS CONDICIONES

EDIFICATORIAS
13. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS SOBRE LAS CONDICIONES DE

LOS USOS
14. ORGANIZACIÓN DE LA GESTION Y LA EJECUCIÓN DEL PLAN ESPECIAL
15. EVALUACION DE IMPACTO SOBRE IDENTIDAD DE GÉNERO.
16. CONTENIDO ECONÓMICO DE LAS DETERMINACIONES DE ESTE PLAN

ESPECIAL
17. INFORMES Y/O ESTUDIOS SOBRE LA VIABILIDAD Y/O SOSTENIBILIDAD

ECONÓMICA
18. ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATÉGICO
PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA

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Subdirección General de Planeamiento Urbanístico
desarrollo urbano
sostenible MADRID
19. COMISIÓN DE PATRIMONIO
20. DOCUMENTACIÓN
PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA

desarrollo urbano
sostenible MADRID
PLAN ESPECIAL DE MEJORA DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA EN EL ÁMBITO

DEL APE.01.07. PLAZA DE LA CEBADA-CARRERA DE SAN FRANCISCO. 0,UCOalf7,,y
EXPEDIENTE 711/2016/28127
MEMORIA - INFORME TÉCNICO

rs.
MADRID
1. ANTECEDENTES DE PLANEAMIENTO
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El Plan General de Ordenación Urbana de 1997 delimita un Área de Planeamientr
Específico APE.01.07 PLAZA DE LA CEBADA-CARRERA DE SAN FRANCISCO, con un
ámbito discontinuo formado por una zona que incluía el Mercado y otra constituida por la
parcela deportiva en la Carrera de San Francisco. El objetivo de ese APE.01.07 era el
traslado de la piscina existente junto al mercado a la parcela de la Carrera de San Francisco
para destinar el suelo liberado a una zona verde.
En el año 2004, en el marco del Plan de Revitalización del Centro Urbano, se inicia un
proceso de revisión del destino de este ámbito, que se resuelve en los concursos
convocados sobre la ordenación y la edificación. El resultado de esos concursos prevé la
demolición del Mercado y su sustitución por un complejo edificatorio integrado por el
nuevo mercado y una piscina, con una cubierta ajardinada visitable.
En mayo de 2008, se aprueba el Plan Especial de Mejora, Definición y Asignación

Pormenorizada de Usos Dotacionales (expediente número 711/2007/25390), cuyo objeto
era incorporar al planeamiento la ordenación resultante de la propuesta ganadora del
Concurso. Este Plan Especial modifica las determinaciones del APE.01.07, definiendo
calificaciones superpuestas para los diferentes usos dotacionales.
En septiembre de ese mismo año, el aparcamiento del Mercado se reordena mediante un

Plan Especial de Control Urbanístico y Ambiental de Usos (expediente número
711/2008/11839) para adaptarlo a las previsiones del Plan Especial.
En 2014 se aprueba una Modificación del Plan General (expediente número

711/2010/26333) que tiene por objeto:
La materialización de la actuación de dotación propuesta en el vigente Plan General

para el ámbito del APE 01.07 "Plaza de la Cebada Carrera de San Francisco".
Para su viabilidad es preciso transformar el actual uso cualificado para la parcela de

Servicios Públicos y categoría de Abastecimiento Alimentario, en el uso de Servicios
Terciarios, en su clase Comercial, y en su categoría de Gran Superficie Comercial,
incorporando un régimen de usos compatibles en el área.
Se establece también un régimen de calificaciones urbanísticas superpuestas

incorporando el uso de garaje-aparcamiento bajo rasante, y una nueva zona verde en la
cota de la cubierta de las edificaciones de las fincas destinadas a uso deportivo y
terciario comercial, conforme se determina en el artículo 17 "Formación de fincas y
parcelas y relación entre ellas", del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por
el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo del Estado (en adelante
TRLS08).
Por último, se ordena el ámbito pormenorizadamente, estableciendo la ubicación de los

diferentes usos dentro de las edificaciones planteadas, con este fin se detallan en cada
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uno de los distintos niveles superpuestos la calificación que se establece en función del
uso
Esta Modificación constituye el Planeamiento vigente.
2. OTROS ANTECEDENTES
En paralelo a esta cronología urbanística, la ciudad ha seguido su propia historia y, veinte

años después, la situación actual es paradójicamente próxima a las previsiones del Plan
General de 1997.
La parcela de la Carrera de San Francisco, conocida popularmente como "La Pistita" se ha

incorporado al Colegio Público de La Paloma como instalación deportiva y patio de juegos,
habiéndose mejorado significativamente las condiciones de comunicación entre ambas
parcelas, a través del paso subterráneo exclusivo y también en superficie en el marco de la
estrategia municipal de Camino Seguro al Cole.
La Piscina ha sido demolida a causa de su deficiente estado en 2008 y, tras unos años de
abandono y degradación, el espacio denominado "Campo de la Cebada", ha sido
recuperado e incorporado a la vida ciudadana en una acción pionera de autogestión
vecinal, mediante un convenio con el Ayuntamiento, Las actividades realizadas en este
espacio abierto no se alejan mucho de la calificación original de zona verde.
El Mercado ha cobrado cierto valor identitario, tanto a nivel local en el barrio, como a
escala de ciudad convirtiéndose en la imagen de la política municipal de mercados y
comercio de barrio. Por otra parte, el valor arquitectónico del edificio ha sido puesto en
valor desde diferentes asociaciones e instituciones competentes en la materia.
Lamentablemente, el servicio público del Mercado se ha deteriorado a causa de la
imposibilidad de renovar las licencias de actividad de los puestos.
El Distrito Centro ha iniciado el pasado año un proceso participativo sobre el destino de

este ámbito. Como resultad o de una primera fase de ese proceso, el Concejal del distrito
ha comunicado a esta Dirección General las conclusiones en relación con el planeamiento
urbanístico en Nota que se incorpora a este expediente:
1. Edificio actual ocupado por el Mercado

Partiendo del mantenimiento de la envolvente del edificio existente, siempre que su
estado estructural y constructivo lo permitan una vez realizados los estudios
necesarios, se consideran los siguientes usos:
• Dotacional de Servicios Públicos Abastecimiento Alimentario.

• Dotacional Deportivo.
• Usos compatibles a los anteriores.
2. Resto del Ámbito

Se consideran alguno o algunos de los siguientes usos:
• Dotacional Deportivo.
• Dotacional de Zonas Verdes.
• Usos compatibles a los anteriores.

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El proceso participativo ha continuado, el anteproyecto de la instalación deportiva está

muy avanzado y ha sido consultado con la Comisión Local de Patrimonio Histórico que ha
informado favorablemente en su sesión de 07 de julio de 2017.
3. PLANEAMIENTO VIGENTE
3.1. RÉGIMEN URBANÍSTICO Y ORDENACIÓN
La Modificación de Plan General aprobada en 2014 delimita un Área de Planeamiento

Específico APE.01.07/M, con un ámbito de 19.631 m2 discontinuo en dos zonas: A (el
Mercado y su entorno) de 17.655 m2y B (la Pistita) de 1.976 m2.
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Todo el ámbito es suelo urbano consolidado.
La zona A está compuesta por el viario perimetral de 8.640 m2 y un complejo

inmobiliario que ocupa 9.015 m2 de suelo.
Ese complejo inmobiliario se compone a su vez de cinco parcelas urbanísticas, con

calificaciones superpuestas en tres niveles (rasante, bajo rasante y cubierta), que se
definen en los apartados 5.5 y 5.6 de la Memoria y en las fichas del APE.01.07/M:
Uso Nivel Superficie Edificabilidad

• Parcela 1: Dotacional Deportivo Rasante + C 2.243 m2
• Parcela 2: Servicios Terciarios. Ras+C+BR 3.557 m2 13.500 m2
• Parcela 3: Zona Verde Rasante 3.215 m2
• Parcela 4: Zona Verde Cubierta 4.860 m2
• Parcela 5: Garaje Aparcamiento Bajo rasante 5.984 m2
La zona B está calificada para uso dotacional de servicios colectivos, en su clase de

equipamiento, nivel básico.
3.2. REDES DOTACIONALES Y CESIONES PREVISTAS EN EL ÁMBITO
El planeamiento vigente establece la necesidad de una superficie de suelo dotacional

de 22.703 m2 como medida compensatoria derivada de la actuación de dotación, al
amparo del artículo 67.2 de la Ley 9/2001 del Suelo de Madrid.

sostenible MADRID
La superficie de suelo dotacional computada se compone de las parcelas calificadas a

nivel de rasante y las calificadas a nivel de cubierta, sumando un total de 21.260 m2,
con el siguiente reparto:
• Dotacional de Equipamiento: 1.976 m2

• Dotacional de Zona Verde: 8.075 m2
• Dotacional de Deportivo: 2.376 m2
• Dotacional de Vía Pública: 8.833 m2
• Total, redes dotacionales: 21.260 m2
El déficit entre la superficie calificada y la exigida legalmente se prevé monetizar al

amparo de lo establecido en el artículo 36.6.f de la misma Ley.
3.3. PROTECCION DEL PATRIMONIO
Ninguno de los edificios existentes en el ámbito del APE.01.07/M está incluido en el

catálogo de edificios protegidos del Plan General.
Todo el ámbito forma parte del Conjunto Histórico de la Villa de Madrid. Está incluido
en el ámbito denominado Cerca y Arrabal de Felipe II. Por otra parte, el ámbito está
incluido en la zona de Protección Arqueológica.
3.4. DETERMINACIONES Y ESTUDIOS ECONÓMICOS
El Planeamiento vigente no establece ninguna determinación de contenido

específicamente económico.
El expediente de la Modificación del Plan General incorpora dos documentos

específicos de contenido económico, ambos se incorporan con posterioridad a la
aprobación inicial:
• Informe de Sostenibilidad Económica. Señala que conforme al Informe Jurídico y la

Normativa de aplicación, no es necesario realizar un estudio de sostenibilidad económica
como parte de la Modificación del Plan General ..., si bien se ha considerado adecuado
incluirlo en la documentación técnica, al objeto de comprobación de su sostenibilidad
como actuación pública, entendida como valoración del impacto futuro de la actuación
sobre la Hacienda Local.
• Estudio de Viabilidad Económico-Financiera, elaborado por la Oficina de

Colaboración Público-Privada e Innovación Social del Área de Gobierno de
Hacienda. Su objeto es analizar la viabilidad económico-financiera que la operación de
implantación de los usos previstos...
Ambos documentos son muy similares y en ambos se plantea como hipótesis de gestión
para la actual parcela del mercado, entre las modalidades admitidas por la legislación de
aplicación, la concesión administrativa o derecho de superficie.
4. JUSTIFICACIÓN DE LA TRAMITACION DE ESTE PLAN ESPECIAL
El Mercado es un edificio existente. Está ubicado, casi en su totalidad, en la parcela

calificada para uso dotacional de servicios colectivos en su clase deportivo. Las actividades

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1
propias del mercado se encuadran dentro del mismo uso, pero en su clase de servicios
públicos, que no está admitido como uso alternativo.
Esta incompatibilidad de uso ha situado al Mercado en condición de fuera de ordenación

absoluta con la consiguiente paralización de las licencias urbanísticas y declaraciones
responsables que amparan la necesaria renovación permanente de las actividades.
La ordenación urbanística vigente está impidiendo el normal ejercicio del servicio público
del Mercado.
Esa incompatibilidad del Mercado existente con el planeamiento no es solamente de

carácter funcional. Las condiciones edificatorias vigentes de esa parcela Deportiva
tampoco permitirían mantener el edificio aun cuando se destinara al uso calificado vigente.
Por otra parte, el suelo que actualmente ocupa el denominado "Campo de la Cebada" se
ubica íntegramente en la parcela calificada para el uso de servicios terciarios en su clase
comercial, categoría de gran superficie. Desde el punto de vista edificatorio y funcional, la
implantación de la instalación deportiva sería urbanísticamente viable en régimen de
interrelación de uso alternativo.
Sin embargo, el Planeamiento vigente define un complejo inmobiliario conceptualmente

unitario porque se compone, entre otras parcelas, de una zona verde en cubierta que se
superpone a todas las parcelas calificadas a nivel de rasante.
Por aplicación de la ley del Suelo y de la legislación inmobiliaria, la definición de ese

complejo es preceptivamente una determinación de planeamiento por estar integrado por
parcelas urbanísticas de diferente naturaleza dominical: lucrativo y dominio público.
5. OBJETO Y ALCANCE DE ESTE PLAN ESPECIAL
Este Plan Especial tiene por objeto modificar las determinaciones de ordenación
pormenorizada para viabilizar la propuesta municipal resultante del proceso participativo
que urbanísticamente se concreta en:
• Mantenimiento del Mercado, tanto como Servicio Público como patrimonio

edificado de la ciudad.
• Ejecución de una Dotación compleja, formada por la instalación deportiva y por dos
plazas, una a nivel de calle y otra a nivel de cubierta, así como sendos locales de uso
social vinculados a las plazas.
Algunos componentes de esa propuesta municipal resultante del proceso participativo

exceden al alcance de las determinaciones de los planes especiales y requerirían un
instrumento de planeamiento general. El Objeto del Plan Especial se ve limitado por su
propio alcance. Este Plan Especial posibilita la ejecución de la propuesta municipal en el
marco del modelo de ciudad definido por las determinaciones estructurantes vigentes,
pero no impone esa propuesta como un modelo de ciudad alternativo.
En relación con el mantenimiento del servicio público del Mercado, este Plan no puede
calificar la parcela que ocupa para ese uso dotacional que le sería propio, porque supondría
una determinación estructurante.

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sos le n e MADRID
Tampoco está al alcance de este Plan la inclusión del edificio del Mercado en el Catálogo
de Edificios Protegidos del Plan General. Ni siquiera la protección de su volumetría como
una determinación vinculante, porque impediría materializar la dotación prevista a nivel de
cubierta.
Este Plan Especial no modifica las superficies totales de cada uso o clase de uso dotacional
de las parcelas que integran las redes dotacionales del ámbito, que establece el
planeamiento vigente.
Este Plan tampoco modifica la superficie edificable lucrativa establecida por el

planeamiento vigente.
Las modificaciones propuestas solo afectan a determinaciones pormenorizadas de las

parcelas que integran el complejo inmobiliario ya definido por el planeamiento vigente.
Esas modificaciones sí alteran el reparto de las calificaciones entre los distintos niveles del
complejo inmobiliario, sin implicar variaciones superiores al 5% en la superficie calificada
en ninguno de los niveles.
En relación con las condiciones para la ejecución, este Plan Especial establece las
condiciones para posibilitar una ejecución fraccionada del complejo inmobiliario, pero no la
impone.
6. ÁMBITO DE ESTE PLAN ESPECIAL
El ámbito de este Plan Especial es coincidente con el ámbito del Área de Planeamiento
Específico APE.01.07/M, que es discontinuo, con una superficie total de 19.631 m2,
desglosada en dos zonas: A (el Mercado y su entorno) de 17.655 m2 y B (la Pistita) de
1.976 m2.
Este Plan Especial sólo adopta determinaciones de ordenación pormenorizada que

modifiquen las vigentes para la Zona A.
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7. CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN ESPECIAL

sostenible MADRID
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Para viabilizar la propuesta municipal y alcanzar su objeto, este Plan Especial modifica la
definición del complejo inmobiliario con las siguientes características:
• La parcela calificada para uso terciario Comercial se hace coincidir con la del
Mercado existente. Se define una UNIDAD EDIFICATORIA COMERCIAL, formada
por esa parcela lucrativa y por las parcelas con las que comparte calificaciones
superpuestas:
o El Garaje-Aparcamiento existente bajo rasante que se ubica parcialmente
bajo el Mercado.
o La Zona Verde a nivel de rasante que parcialmente se superpone a la de
Garaje.
o La Zona Verde a nivel de Cubierta que se superpone al Mercado.
o El núcleo de accesos a esa zona verde en cubierta.
o La Vía pública a nivel de rasante que se superpone al Garaje.
• La parcela calificada para uso Dotacional Deportivo se hace coincidir con el espacio
libre ocupado por el "Campo de la Cebada". Se define una UNIDAD EDIFICATORIA
DOTACIONAL formada por esa parcela deportiva y por las parcelas con las que
comparte calificaciones superpuestas:
o La Zona Verde a nivel de rasante que parcialmente se superpone a la
deportiva bajo rasante.
o La Zona Verde a nivel de Cubierta que se superpone a la deportiva.
o El núcleo de accesos a esa zona verde en cubierta.
Complementariamente, este Plan Especial modifica los parámetros de ordenación

pormenorizada de las parcelas propuestas, en cuanto a los usos compatibles y volumetría.
También se pormenorizan las condiciones de ejecución para posibilitar la ejecución

independiente de la unidad edificatoria dotacional.
8. ADECUACIÓN INSTRUMENTAL DEL PLAN ESPECIAL
Este Plan se redacta al amparo del artículo 50 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo,
de la Comunidad de Madrid.
El apartado 1 de ese artículo señala en su apartado a) como primera función de los planes
especiales:
a) La definición, ampliación o protección de cualesquiera elementos integrantes de las

redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, así como la
complementación de sus condiciones de ordenación con carácter previo para legitimar
su ejecución.
Los demás apartados de ese artículo señalan otras funciones que también concurren en
este Plan.
El apartado 2 de ese mismo artículo delimita el alcance de las determinaciones propias de

los planes especiales:

sostenible MADRID
2. El Plan Especial podrá modificar o mejorar la ordenación pormenorizada previamente

establecida por cualquier otra figura de planeamiento urbanístico, debiendo justificar
suficientemente en cualquier caso su coherencia con la ordenación estructurante.
La exigida coherencia con la ordenación estructurante queda justificada por el propio ámbito
de este Plan Especial, que es coincidente con el del vigente APE.01.07/M, así como por el
carácter pormenorizado de sus determinaciones.
Esa coherencia es aún más evidente si se considera que el ámbito en el que las
determinaciones adoptadas por este Plan especial vienen a modificar las del planeamiento
vigente, que es coincidente con el del Complejo inmobiliario definido por el Plan General.
Es preciso señalar, en relación con la aplicación de la Ley del Suelo y del Plan General:
• Este Plan Especial no disminuye la superficie total de los elementos de las redes
locales dotacionales. Las pequeñas variaciones entre unas y otras clases del uso
dotacional o entre unos y otros niveles del complejo inmobiliario no cuestionan la
calidad de las redes públicas. Consiguientemente, no se altera la proporción
alcanzada entre esa superficie y el aprovechamiento del ámbito (que tampoco se
modifica) y no es de aplicación lo previsto en el artículo 67.2 de la Ley del Suelo
sobre modificaciones de planeamiento.
• Este Plan Especial no modifica la superficie total de zonas verdes, no siendo de

aplicación lo regulado en el artículo 69, apartado 2 de la ley del Suelo, ni en el
artículo 7.8.3, apartado 2 de las Normas Urbanísticas del Plan General.
9. CUADRO DE SUPERFICIES
A efectos de mejor comprensión, se incorpora a esta memoria un plano y cuadro en el que

se describen cada una de las porciones de suelo con calificaciones superpuestas que
componen las diferentes parcelas de las dos unidades edificatorias del complejo
inmobiliario:
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sostenible MADRID
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PLAN ESPECIAL DE MEJORA DE REDES DOTACIONALES PLAZA DE LA CEBADA.

CUADRO COMPARATIVO DE SUPERFICIES
PLAN ESPECIAL PROPUESTO MODIFICACIÓN PUNTUAL VIGENTE

PARCELA SUPERFICIE PARCELA SUP CALIFICACION
PARCELA USO CALIFICADO RASANTE BAJO RAS CUBIERTA RASANTE BAJO RAS CUBIERTA
1TERCIARIO COMERCIAL 4.140 4.140 1 2.243 DEP ZV

2 GARAJE APARCAMIENTO 5.900 5.900 2 3.557 TER ZV
3 ZONA VERDE 4.100 4.100 3 3.215 ZV
4 ZONA VERDE 1.790 1.790 4 4.860 ZV
5 VIA PUBLICA 380 380 5 5.984 GA
6 VIA PÚBLICA 45 45
UNIDAD EDIFICATORIA MERCADO 16.355 6.355
7 DEPORTIVO 2.376 1.421 2.365

8 ZONA VERDE 910 910
9 ZONA VERDE 1.275 1.275
10 VÍA PÚBLICA SO 50
UNIDAD EDIFICATORIA DOTACIONAL 4.611 2.746
VIA PUBLICA PERIMETRAL 8.554 VP PERIMETRAL 8.640

TOTAL ZONA A 17.655 TOTAL ZONA A 17.655
TOTAL ZONA B 1.976 ZONA B 1.976
TOTAL AMBITO 19.631 AMBITO i 19.631
SUELO DE REDES DOTACIONALES SUELO DE REDES DOTACIONALES

EQUIPAMIENTO 1.976 1.976 EQUIPAMIENTO 1.976 1.976
ZONA VERDE 4.171 3.065 5.010 ZONA VERDE ,-ÉMI 3.215 4.860
DEPORTIVO 2.376 1.421 2.365 DEPORTIVO 2.376 2.243 133
VIA PÚBLICA 8.833 8.833 VIA PÚBLICA 8.833 8.640 193
TOTAL DOTACIONES 21.260 15.295 2.365 5.010 TOTAL DOTACIONES 21.260 16.074 5.186
10. CARACTERÍSTICAS DE LAS PARCELAS RESULTANTES
La zona A está compuesta por el viario perimetral de 8.554 m2 y un complejo inmobiliario

formado por dos unidades edificatorias independientes.
Unidad Edificatoria MERCADO: Se compone de seis parcelas urbanísticas, con

describen en los planos y en este cuadro de características:

• Parcela 1: Servicios Terciarios. Rasante 4.140 m2 13.500 m2
• Parcela 2: Garaje Aparcamiento Bajo rasante 5.900 m2
• Parcela 3: Zona Verde Cubierta 4.100 m2
• Parcela 5: Vía pública Rasante 380 m2
Unidad Edificatoria DOTACIONAL: Se compone de cuatro parcelas urbanísticas, con

describen en el Plano de ordenación y en el cuadro de características:

• Parcela 7: Deportivo Rasante + BR 2.376 m2 8.924 m2
• Parcela 8: Zona Verde Cubierta 910 m2
La Zona B está compuesta por una única parcela:

sostenible MADRID
• Parcela 11: Equipamiento Rasante 1.976 m2 3.162 m2
11. REDES DOTACIONALES EN EL AMBITO
El planeamiento vigente establece la necesidad de una superficie de suelo dotacional

de 22.703 m2 como medida compensatoria derivada de la actuación de dotación, al
amparo del artículo 67.2 de la Ley 9/2001 del Suelo de Madrid.
Este Plan Especial no modifica la superficie de suelo dotacional computada se compone

de las parcelas calificadas a nivel de rasante y las calificadas a nivel de cubierta,
sumando un total de 21.260 m2.
Se concreta un déficit entre la superficie calificada y la exigida legalmente de 1.443 m2,

que se prevé monetizar al amparo de lo establecido en el artículo 36.6.f de la misma
Ley:
f) En suelo urbano, el deber de cesión de suelo recogido en la letra a) podrá satisfacerse

mediante el pago de su equivalente en dinero, cuando dentro del ámbito de actuación no
se disponga de la superficie necesaria para ello. Dicho deber se cumplirá en el momento
del otorgamiento de la licencia de obra y, en su caso, licencia de actividad.
12. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS SOBRE LAS CONDICIONES

EDIFICATORIAS
Este Plan Especial establece las condiciones edificatorias de la misma manera que el
planeamiento vigente, por referencia a los planos en que se definen las parcelas y a la
norma zonal de la zona en que se enmarca el ámbito. Complementariamente, modifica las
determinaciones pormenorizadas sobre las condiciones volumétricas:
La parcela que ocupa actualmente el Mercado se regulará por referencia a la volumetría

existente. Ese volumen se caracteriza por un cuerpo paralepipédico de casi nueve metros
de altura de cornisa, sobre el que se sitúan las seis cúpulas con una altura de siete metros.
La parcela de la Instalación deportiva define su posición en planta mediante el plano de

ordenación de este Plan Especial. Las alturas se establecen por referencia al edificio del
Mercado, de forma que se minimice la edificación por encima de la cornisa y ningún punto
se sitúe por encima de la altura de las cúpulas.
Las escaleras de acceso a las zonas verdes se conciben como volúmenes exentos, definen
su posición en planta mediante el plano de ordenación de este Plan Especial.
13. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS SOBRE LAS CONDICIONES DE LOS USOS
Este Plan Especial establece las condiciones de los usos de la misma manera que el
planeamiento vigente, por referencia a las condiciones genéricas de cada uso establecidas
en las normas del Plan General. Complementariamente, modifica las determinaciones
pormenorizadas sobre los usos compatibles.

Subdirección General de Planeamiento Urbanístico MADRID
La parcela del mercado se califica para el uso de servicios terciarios en su clase comercial.
Se mantiene el régimen de usos compatibles vigente que admite como uso alternativo el
uso dotacional, en cualquiera de sus clases.
La Unidad Edificatoria Dotacional se regula por las condiciones de uso genéricas que las
normas del Plan General establecen para las clases de uso dotacional deportiva y de zona
verde para las que están calificadas las parcelas que las componen. El proyecto edificatorio
que definirá esta dotación compleja localizará los usos asociados, incluidos los locales de
actividades sociales con acceso desde las plazas.
Las escaleras de acceso a esas plazas se califican como vía pública y se regularán por las
condiciones genéricas reguladas en el capítulo 7.14 de las Normas Urbanísticas del Plan
General, con las pormenorizaciones inherentes a su particular configuración.
14. ORGANIZACIÓN DE LA GESTION Y LA EJECUCIÓN DEL PLAN ESPECIAL
Este Plan especial establece una ordenación pormenorizada de carácter finalista. No se

prevé la tramitación de instrumentos de planeamiento que desarrollen las determinaciones
establecidas en este Plan.
A los efectos de materializar sus determinaciones, este Plan Especial diferencia dos
unidades edificatorias dentro del complejo inmobiliario:
• Condiciones de ejecución de la Unidad Edificatoria Comercial:
o Previamente a la ejecución edificatoria por la que se implante el uso

calificado terciario, deberá constituirse el complejo inmobiliario que se
describe en este Plan Especial, mediante el instrumento de reparcelación
procedente.
o En ese instrumento de reparcelación se concretarán y materializarán las
cesiones previstas en este Plan Especial.
o La edificación es un acto sujeto a licencia que podrá ejecutarse mediante el
oportuno proyecto municipal de obras de edificación e implantación de la
actividad.
o Si las parcelas calificadas como vía pública y/o zona verde se ejecutaran al
amparo de ese proyecto de edificación, requerirá un informe favorable de
los servicios de espacio público previamente a su incorporación al servicio
público correspondiente.
o En tanto no se ejecute esa implantación del uso calificado terciario, el
edificio existente se regula por el régimen de obras y actividades
correspondiente a su situación urbanística.
• Condiciones de ejecución de la Unidad Edificatoria Dotacional:
o Previa o simultáneamente a la ejecución edificatoria, deberá establecerse las

parcelas que se describen en este Plan Especial, mediante el instrumento de
parcelación procedente.
actividad.

desarrollo urbano
sostenible MADRID
-22-
o Si las parcelas calificadas como vía pública y/o zona verde se ejecutaran al
amparo de ese proyecto de edificación, requerirá un informe favorable de
los servicios de espacio público previamente a su incorporación al servicio
público correspondiente.
• Condiciones de ejecución del Viario perimetral:
o Se ejecutará directamente mediante los oportunos proyectos técnicos

municipales de obras de urbanización.
• Condiciones de ejecución de la Parcela de equipamiento de la Carrera de San

Francisco.

actividad.
15. EVALUACION DE IMPACTO SOBRE IDENTIDAD DE GÉNERO.
Debido al objeto del presente Plan Especial, estos servicios técnicos entienden que no
existe impacto en materia de orientación sexual, identidad o expresión de genero, ya que
no contiene disposiciones referidas a la población LGTBI, respetándose las disposiciones
normativas contenidas en la Ley 2/2016, de 29 de marzo, de Identidad y Expresión de
Género e Igualdad Social y no Discriminación de la Comunidad de Madrid, y en la Ley
3/2016, de 22 de julio, de Protección Integral contra la LGTBIFobia y la Discriminación por
Razón de Orientación e Identidad Sexual en la Comunidad de Madrid (L3/2016).
Durante la tramitación, se ha consultado la Guía para la utilización de un lenguaje inclusivo

y no sexista publicada por el Ayuntamiento de Madrid, para evitar sesgos sexistas en los
documentos elaborados por la administración."
16. CONTENIDO ECONÓMICO DE LAS DETERMINACIONES DE ESTE PLAN ESPECIAL
El ámbito del Plan Especial es suelo urbano consolidado, es de titularidad pública municipal.
De este Plan especial no se derivan obtenciones de suelo.
Este Plan Especial es una iniciativa pública municipal que tiene por objeto la modificación
de las determinaciones pormenorizadas para viabilizar la ejecución de la propuesta
resultante del proceso participativo.
Esas determinaciones pormenorizadas no alteran ni las superficies calificadas para cada uso
ni las edificabilidades, ni ninguna otra determinación que incida en la valoración de las
parcelas ni en la valoración de su ejecución o mantenimiento.
Este Plan Especial no prevé actuaciones de gestión, con la excepción de la constitución del
complejo inmobiliario.
Las determinaciones del planeamiento se ejecutarán mediante la actuación edificatoria. Las

determinaciones pormenorizadas de este Plan posibilitan la ejecución independiente de

sostenible MADRID
unidad edificatoria dotacional, así como el mantenimiento del Mercado, pero no imponen
una forma de ejecución edificatoria concreta.
De las determinaciones del planeamiento no se concluyen condiciones económicas

diferentes de las previstas por el planeamiento general vigente.
17. INFORMES Y/O ESTUDIOS SOBRE LA VIABILIDAD Y/O SOSTENIBILIDAD

ECONÓMICA
La necesidad de un documento específico de contenido económico en los planes

especiales deriva de la legislación urbanística.
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid define, en su artículo 43 b), el Estudio
de Viabilidad Económica como aquel: "En el que se justificará la sostenibilidad del modelo de
utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado, así como su viabilidad en función de las
capacidades de iniciativa y gestión y las posibilidades económicas y financieras, públicas y
privadas, en el término municipal." Sin embargo, esa Ley no prescribe la necesidad de ese
tipo de documento entre la documentación mínima exigible, precisando en su artículo 52.
Documentación, que "El Plan Especial se formalizará en los documentos adecuados a sus fines
concretos..."
Por otra parte, el Reglamento de Planeamiento (Real Decreto 2159/1978), prescribía la

necesidad del estudio económico financiero como parte de las determinaciones que han de
contener los Planes Especiales, tal y como se señala en sus arts. 42 y 77. En relación con la
aplicación de esta norma, puede citarse la sentencia del Tribunal Superior de Justicia, de 3
de octubre de 2016 (676/2016) reitera la necesidad de incorporar este estudio o justificar
la innecesaridad del mismo.
Por último, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Suelo Y Rehabilitación Urbana (que trae contenido del texto
antecedente del 2008), describe en su artículo 22 la Evaluación y seguimiento de la
sostenibilidad del desarrollo urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica de las
actuaciones sobre el medio urbano.
Como se ha expuesto, este Plan Especial no modifica las determinaciones estructurantes

del planeamiento general vigente relativas al modelo de utilización del territorio y
desarrollo urbano. Consecuentemente debe entenderse implantado ese modelo, no
correspondiendo a este Plan Especial la justificación de su sostenibilidad.
Tampoco se derivan de los fines concretos ni de las determinaciones de este Plan ninguna
modificación significativa de las condiciones económicas previstas por el Planeamiento
vigente. Por otra parte, nada incide en los beneficios ni cargas para los propietarios, pues
todo el ámbito se compone de suelos e inmuebles de dominio público ya obtenidos.
En relación con la definición que el texto estatal hace, en su artículo 7, puede afirmarse que
la Actuación sobre el Medio Urbano, es la misma que ya define el planeamiento vigente.
Este Plan Especial sólo modifica las condiciones pormenorizadas de la actuación, pero
manteniendo los parámetros numéricos y económicos del planeamiento vigente en relación
con la urbanización, las dotaciones y la edificación.

sostenible MADRID
_ 29.
Se entiende justificada la innecesaridad del Estudio de Viabilidad Económica ni del Estudio

Económico Financiero.
La modificación del Plan General que constituye el planeamiento vigente incorpora dos
documentos que avalan la viabilidad y sostenibilidad de la actuación, si bien señalan que no
son necesarios ese tipo de estudio.
Ambos documentos son muy similares, ninguna de las determinaciones de planeamiento

que toman como datos para su análisis, se modifica por efecto de este Plan Especial.
En ambos se considera la concesión administrativa o derecho de superficie, precisando que se

hace como hipótesis de gestión entre las modalidades admitidas por la legislación de aplicación,
y que podrá ser precisada o alterada en... las diferentes etapas. Esa hipótesis de concesión de
gestión indirecta ni es una determinación del planeamiento vigente ni queda anulada por
las determinaciones de este Plan especial.
Esos estudios podrían referirse literalmente a la actuación, tal y como queda definida por
este Plan especial, avalando su viabilidad y sostenibilidad económica.
En relación con la viabilidad de la ejecución directa municipal de la unidad edificatoria

dotacional, que sería otra hipótesis de gestión igualmente admitida por la legislación, se
incorpora como anexo una nota de la Directora General de Patrimonio, del Área de
Hacienda y Administración Pública, sobre la previsión presupuestaria para su ejecución en
los próximos ejercicios.
18. ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATÉGICO
Se incorpora a este expediente un Estudio Ambiental Estratégico al objeto de remitir el

expediente al órgano competente de la Comunidad de Madrid para solicitar la Evaluación
Ambiental Estratégica Simplificada conforme a la Ley 21/2013 de 9 de diciembre de
Evaluación Ambiental.
19. COMISIÓN DE PATRIMONIO
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1.1 de las Normas urbanísticas del Plan
General, la propuesta ha sido dictaminada con carácter previo por la Comisión de
Protección Patrimonio Histórico, Artístico y Natural en las sesiones de de fecha 30 de
junio y 7 de julio de 2017. La Comisión ha informado favorablemente la propuesta de
Plan Especial.
Se incorporan a este expediente la ficha de ponencia elevada a la Comisión, así como las
Certificaciones de ambas sesiones.
En aplicación de lo prescrito en la Ley del Patrimonio Histórico de Madrid, esta

propuesta ha sido dictaminada con carácter previo por la Comisión Local de Patrimonio
Histórico con fecha 14 de julio de 2017. La Comisión ha informado favorablemente la
propuesta de Plan Especial.
Previamente a la aprobación definitiva, se incorporarán al expediente tanto el dictamen

de la Comisión Local, como la resolución de la Directora General de Patrimonio Cultural.

sostenible MADRID
20. DOCUMENTACIÓN
Este Plan Especial da cumplimiento al Artículo 51 y 52 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del

Suelo de la Comunidad de Madrid, conteniendo las determinaciones y documentos
adecuados a su fin específico, incluyendo la justificación de su propia conveniencia y de su
conformidad con los instrumentos de ordenación del territorio y del planeamiento
urbanístico vigentes sobre su ámbito de ordenación, comprendiendo su documentación los
siguientes apartados:
• MEMORIA
• NORMAS URBANÍSTICAS
• ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATÉGICO
• PLANOS DE PROPUESTA DE ESTE PLAN ESPECIAL

o CALIFICACIONES SUPERPUESTAS. NIVEL DE RASANTE
o CALIFICACIONES SUPERPUESTAS. NIVEL DE BAJO RASANTE
o CALIFICACIONES SUPERPUESTAS. NIVEL DE CUBIERTA
o COTAS Y SUPERFICIES DEL COMPLEJO INMOBILIARIO
• ANEXO 1: PLANOS DE PLANEAMIENTO VIGENTE (MPG.14)

o ORDENACIÓN PG
o GESTION PG
o FICHAS DE CONDICIONES DEL APE.01.07/M
• ANEXO 2: COMISIONES DE PATRIMONIO
• RESUMEN EJECUTIVO
Madrid, 19 de julio de 2017
Subdirector General de Planea ento Urbanístico
Antonio 'iaz otel
Conforme:
Direcjtor General de Planeamiento y Gestión Urbanística
(Se
„ p
Carlo Merino ;
Ges4¿‘1)
N ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA 15 de 15

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D. G.

DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA desarrollo urbano

PLAN ESPECIAL DE MEJORA DE REDES DOTACIONALES EN EL ÁMBITO DEL

MEMORIA - INFORME TÉCNICO

4. JUSTIFICACIÓN DE LA TRAMITACION DE ESTE PLAN ESPECIAL

5. OBJETO Y ALCANCE DE ESTE PLAN ESPECIAL

6. ÁMBITO DE ESTE PLAN ESPECIAL

7. CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN ESPECIAL

8. ADECUACIÓN INSTRUMENTAL DEL PLAN ESPECIAL

10. CARACTERÍSTICAS DE LAS PARCELAS RESULTANTES

11. REDES DOTACIONALES EN EL AMBITO

12. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS SOBRE LAS CONDICIONES

13. DETERMINACIONES PORMENORIZADAS SOBRE LAS CONDICIONES DE

14. ORGANIZACIÓN DE LA GESTION Y LA EJECUCIÓN DEL PLAN ESPECIAL

15. EVALUACION DE IMPACTO SOBRE IDENTIDAD DE GÉNERO.

16. CONTENIDO ECONÓMICO DE LAS DETERMINACIONES DE ESTE PLAN

17. INFORMES Y/O ESTUDIOS SOBRE LA VIABILIDAD Y/O SOSTENIBILIDAD

18. ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATÉGICO

PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA

19. COMISIÓN DE PATRIMONIO

PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA

PLAN ESPECIAL DE MEJORA DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA EN EL ÁMBITO

MEMORIA - INFORME TÉCNICO

En mayo de 2008, se aprueba el Plan Especial de Mejora, Definición y Asignación

En septiembre de ese mismo año, el aparcamiento del Mercado se reordena mediante un

En 2014 se aprueba una Modificación del Plan General (expediente número

La materialización de la actuación de dotación propuesta en el vigente Plan General

Para su viabilidad es preciso transformar el actual uso cualificado para la parcela de

Se establece también un régimen de calificaciones urbanísticas superpuestas

Por último, se ordena el ámbito pormenorizadamente, estableciendo la ubicación de los

PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA 1 de 15

Esta Modificación constituye el Planeamiento vigente.

En paralelo a esta cronología urbanística, la ciudad ha seguido su propia historia y, veinte

La parcela de la Carrera de San Francisco, conocida popularmente como "La Pistita" se ha

El Distrito Centro ha iniciado el pasado año un proceso participativo sobre el destino de

1. Edificio actual ocupado por el Mercado

• Dotacional de Servicios Públicos Abastecimiento Alimentario.

2. Resto del Ámbito

PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA 2 de 15

El proceso participativo ha continuado, el anteproyecto de la instalación deportiva está

3.1. RÉGIMEN URBANÍSTICO Y ORDENACIÓN

La Modificación de Plan General aprobada en 2014 delimita un Área de Planeamiento

Todo el ámbito es suelo urbano consolidado.

La zona A está compuesta por el viario perimetral de 8.640 m2 y un complejo

Ese complejo inmobiliario se compone a su vez de cinco parcelas urbanísticas, con

Uso Nivel Superficie Edificabilidad

La zona B está calificada para uso dotacional de servicios colectivos, en su clase de

3.2. REDES DOTACIONALES Y CESIONES PREVISTAS EN EL ÁMBITO

El planeamiento vigente establece la necesidad de una superficie de suelo dotacional

PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA 3 de 15

La superficie de suelo dotacional computada se compone de las parcelas calificadas a

• Dotacional de Equipamiento: 1.976 m2

El déficit entre la superficie calificada y la exigida legalmente se prevé monetizar al

3.3. PROTECCION DEL PATRIMONIO

Ninguno de los edificios existentes en el ámbito del APE.01.07/M está incluido en el

3.4. DETERMINACIONES Y ESTUDIOS ECONÓMICOS

El Planeamiento vigente no establece ninguna determinación de contenido

El expediente de la Modificación del Plan General incorpora dos documentos

• Informe de Sostenibilidad Económica. Señala que conforme al Informe Jurídico y la

• Estudio de Viabilidad Económico-Financiera, elaborado por la Oficina de

4. JUSTIFICACIÓN DE LA TRAMITACION DE ESTE PLAN ESPECIAL

El Mercado es un edificio existente. Está ubicado, casi en su totalidad, en la parcela

PLAN ESPECIAL DE LA PLAZA DE LA CEBADA. EXPEDIENTE 711/2016/28127. MEMORIA 4 de 15