VALUACIÓN Nª 176 / 19 - RG

SOLICITANTE: GOVANI MOISES ANICAMA CARTAGENA

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VALUACIÓN COMERCIAL DE PREDIO URBANO

A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO : Govani Moises Anicama Cartagena

UBICACIÓN : Calle Sto. Domingo N° 363 Sub Lote 02 Zona Chincha

Alta - Cercado, Dto. Chincha Alta, Prov. Chincha,
Dpto. Ica.

FECHA : Chincha, 26 de mayo de 2022

TIPO DE CAMBIO : S/ 3.842

VALOR VALOR DE VALOR DE

COMERCIAL REALIZACIÓN RECONSTRUCCIÓN
Del terreno 115,762.50 92,610.00 ------------
De la edificación 124,628.73 99,702.99 166,058.10
De las obras complementarias 5,172.42 4,137.93 6,465.52
TOTAL US$ 245,563.65 196,450.92 172,523.62
EQUIVALENTE EN S/ 943,455.54 754,764.43 662,835.75

PERITO
Ing. Raúl Guevara Del Castillo
ADSCRITO A LA S.B.S
Habilitación vigente
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I. FECHA, OBJETO Y METODOLOGÍA DE LA VALUACIÓN

1.1 Fecha:
De informe: Chincha, 26 de mayo de 2022

1.2 Objeto:
Para los fines pertinentes del solicitante.

1.3 Metodología:
Valuación directa concordante con el Reglamento Nacional de Tasaciones Resolución Minist.
Nº 172 - 2016 Vivienda modificada por R.M. N° 424 - 2017 / R.M. Nº 124 - 2020 y Resolución
Nº 11356-2008 de la S.B.S.

1.4 Propietario:
Govani Moises Anicama Cartagena

1.5 Ubicación:
Calle Sto. Domingo N° 363 Sub Lote 02 Zona Chincha Alta - Cercado, Dto. Chincha Alta, Prov.
Chincha, Dpto. Ica.

1.6 Linderos y Colindancias:

Por el Norte: Con Sub Lote N° 4, con 20.15 ml.
Por el Sur: Con Sub Lote N° 1, con 3.90 ml.
Por Este: Con Sub Lote N° 3, desde en línea quebrada de tres tramos; la primera
de 31.20 ml. y la segunda de 16.15 ml., con propiedad de Lizandro
Vivanco y el tercer tramo de 6.15 ml. con propiedad de Juan Alzamora.

1.7 Áreas:
* Del terreno: 257.25 m2

* De las edificaciónes
1er nivel 193.00 m2
2do nivel 158.00 m2
Total 351.00 m2

* De las obras complementarias

Cerco perimétrico 55.40 ml.
Cisterna 1.00 unid.

1.8 Zonifación:
RDM (Residencial de Densidad Media)

1.9 Uso actual del predio

Casa vivienda
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1.10 Antigüedad
37 años (1er nivel)
23 años (2do nivel)
23 años (Cerco perimétrico y cisterna)

1.11 Estado de conservación:

Bueno

1.12 Infraestructura de servicios:

Cuenta con los servicios básicos urbanos tales como: Redes de energía eléctrica, agua potable,
vías terrestres con carpeta asfáltica, veredas de concreto simple, alcantarillado público, etc.

1.13 Características del entorno del predio:

Según la inspección se visualiza locales comerciales y casas viviendas, con una consolidación
urbana del 100%.

1.14 Distribución:
1er nivel.- Consta de: Car-port, sala - comedor, baño, pasadizo, cocina, despensa,
hall, estar, 03 dormitorios con baño y clóset, terraza, jardín
interior, cuarto de servicio con baño, patio, lavandería - tendal,
pasadizo común y escalera.
2do nivel.- Consta de: 02 mini-departamentos, 03 habitaciones con baño y escalera.

1.15 Descripción de la edificación:

a) Estructura, Portantes y Techos Columnas, vigas, dinteles y escaleras de concreto.
Techo de losas horizontales de concreto aligerado.
b) Albañilería y revoques Muros de ladrillos caravistas asentados con mortero de
cemento y arena gruesa.
c) Revestimiento Frotachado y tarrajeado con cemento más arena fina.
Imprimante mas pintura lavable.
d) Pisos De parquet, cerámico y cemento alisado.
e) Baños De loza nacional de color más griferia.
f) Puertas De madera tableada, contraplacada y ventanas con perfil
de madera, aluminio más vidrios transparente semidobles
con protector de fierro.
Muebles altos y bajos de madera tableada (cocina).
g) Instalaciones Sanitarias Empotradas, agua fría y caliente.
h) Instalaciones Eléctricas Empotradas, corriente monofásica.

1.16 Depreciación:
Factor de depreciación 29.00% Fa = 0.71 37 años (1er nivel)
20.00% Fa = 0.80 23 años (2do nivel)
20.00% Fa = 0.80 23 años (C. Perimétrico y cisterna)
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1.17 Antecendentes legales:

a) Inscripción: El predio se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N° 02007081 de la
Zona Registral N° XI. - Sede Ica. Oficina Registral Chincha.

b) Gravámanes: Hipoteca a favor del Banco de Crédito del Perú , hasta por la suma de
S/ 533,868.00 Soles . Así consta de la Escritura Pública N° 1826 de feha
19/11/2012 otorgada ante el Notario Público Dra. Rosa Angélica Nakasone
Dizama en la ciudad de Chincha.

c) Investigación de valores Comerciales de Referencia.-

Distancia del Valor del Referencia de la

N° Ubicación
predio m2 Información
Calle Santo Domingo Cel. 979 279 612
1 ---------------- US$ 990.00
AT = 395.60 m2 Victor Hugo Rosas Díaz

Calle Junín Cel. 985 308 311 / 931 096 184

2 ---------------- US$ 693.00
AT = 202.00 m2 Carlos Manuel Suarez Tello

Calle Santo Domingo Cel. 996 600 804

3 ---------------- US$ 233.00
AT = 300.00 m2 Erika Chinchayan Zavala

d) Conclusión: La tendencia de mercado a la fecha por la ubicación del predio me permite

obtener razonablemente el valor de US$ 450.00 el m2.

e) Deducciones:
Para el caso de la realización del inmueble consideramos las siguientes deducciones:
Gastos por pérdidas y deterioros ………………. 2.00 %
Gastos de valuación para la realización ………………. 0.20 %
Depreciación durante la ejecución ………………. 4.00 %
Mantenimiento ………………. 2.00 %
SUB TOTAL 8.20 %
Para realizar la venta del inmueble donde y como está, en un plazo prudencial de 150 días
estableciéndose razonables condiciones de prontitud, observando las limitaciones de
liquidez del mercado resulta aplicar un conveniente ajuste al valor comercial hallado.
Dicho ajuste se estima en la suma de : 11.80 %
TOTAL 20.00 %

f) Análisis del más intensivo y uso posible del bien

Dada la ubicación y características constructivas del predio se puede utilizar como:
Casa vivienda.

g) Sustentación.-
El análisis efectuado sobre el inmueble me permite indicar que la apreciación es la más
razonable para determinar el valor del bien.
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II. OBSERVACIONES
Considerando el sistema constructivo, materiales predominantes en estructuras, instalaciones,
se estima asignar los precios unitarios especificados en el rubro de cálculos.
III. VALORIZACIÓN (CÁLCULOS EFECTUADOS)

VALOR DEL TERRENO US$

257.25 m2 x US$ 450.00 = 115,762.50
VALOR DE LAS EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN ÁREA UNID x VALOR US$ x DEPREC. = US$
* Edificación con Declaratoria de Fábrica (55.00%)
1er nivel 193.00 m2 x 473.10 x 0.71 = 64,828.89
* Edificación sin Declaratoria de Fábrica (45.00%)
2do nivel 158.00 m2 x 473.10 x 0.80 = 59,799.84
Total valor de las edificación 124,628.73
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Cerco perimétrico 55.40 ml. x 78.80 x 0.80 = 3,492.42
Cisterna 1.00 unid. x 2,100.00 x 0.80 = 1,680.00
Total valor de las obras complementarias 5,172.42
TOTAL VALOR COMERCIAL (Terreno + edificación + O.C.) 245,563.65

VALOR DE REALIZACIÓN US$

Del terreno US$ 115,762.50 x 0.80 = 92,610.00
De las edificación US$ 124,628.73 x 0.80 = 99,702.99
De las obras complem. US$ 5,172.42 x 0.80 = 4,137.93
TOTAL VALOR DE REALIZACIÓN (Terreno + Edificación + O.C.) 196,450.92

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

DESCRIPCIÓN ÁREA UNID x VALOR US$ / M2 = US$
VALOR DE LAS EDIFICACIÓN
* Edificación con Declaratoria de Fábrica (55.00%)
1er nivel 193.00 m2 x 473.10 = 91,308.30
2do nivel 158.00 m2 x 473.10 = 74,749.80
Total valor de las edificación 166,058.10
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Cerco perimétrico 55.40 ml. x 78.80 = 4,365.52
Cisterna 1.00 unid. x 2,100.00 = 2,100.00
Total valor de las obras complementarias 6,465.52
TOTAL VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DE LA EDIFICACIÓN 172,523.62
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IV. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

4.1 La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas
vigentes
4.2 La vigencia de la valuación de no variar las condiciones en el mercado así como de no
presentarse impoderables es de 180 días.
4.3 La función del perito que suscribe se limita estrictamente a los valores asignados al
inmueble en una determinada fecha. La documentación (Instrumentos Públicos) que
ha proporcionado el cliente, así como los datos respecto al dominio, ubicación y áreas
del predio se presumen verdaderos.
4.4 El valor de realización se halla aplicando las deducciones indicadas en el ítem I 1.17 - e
suponiendo una negociación del predio donde está y como está.
4.5 El servicio de tasación no incluye el metrado de áreas, ni el replanteo de medidas
longitudinales.
4.6 La Edificación con Declaratoria de Fábrica 55.00% y sin Declaratoria de Fábrica 45.00%.

V. RECOMENDACIONES
- El solicitante incluirá las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de
realización final.

VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

6.1 Se tuvo a la vista los documentos registral del año 2019.
6.3 Se tuvo a la vista el autovalúo del año 2019.
6.4 La información de precios de m2 de terrenos se obtuvo del campo; así como de diarios,
avisos de la localidad y de mi base de datos.

Chincha, 26 de mayo de 2022

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MISCELÁNEA DE FOTOS

Ubicación
Del Predio

Vista exterior del predio Sala – Comedor

Cocina Baño
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Dormitorio con baño y clóset Baño

Terraza Otra vista del predio

Vista del 2do nivel Entorno del predio

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VISTA DEL MAPA DE UBICACIÓN DE REFERENCIAS