| precinct ane tet iceenreariant | Eoin erie at Sti Eagle ‘efares con cits det eg sci en le materia y comprende | es Siguientes uniciades | fo Le ; Q Bienes ye eaeion doaliey 1 apron coves emery, eth tio cin ene | 5 “geecotely mech Bese I + lsieacin co ices concer dete ye Gm co cecertier) ncn: ascceres i + ber teeta up coin | i derecho de propiedad formas de acu brobieded exer, ita Clones furcién docile! derecho de: roped, meides de aqui 2 prepieded coptopiedich propiedad er careéminio; tenes compat do; propiedad accion; tsSpaso; tlerencd pote; dered sec; derechos reales de utc, wo Fabracéy cua | fricto; serichmtes legals; vue y st reglacio einen de as | "secures detec auton atuatezs icici, element, | ‘deetho tory Regt Publica del Detectio de Aue. 1" fxs rect covceks ipa eter ceca deapoxest 25 Gini y ioe, Signy, hen, Seeiles} elementos de fs poseson, tes * de posesin, cbt, alausclén y pace dela poietion y sus efectos + Jucicos;Usscibin,atquscion de tos recat a poses eter tos posesoios. "= © ¥por Utne, bre etc del esr bce cl b pede nce ‘Gentes, concepts, ptincipios del ce reais, clases de inscripctoneso |. _sienios ¥ corierto y objeto de derecho regis ‘Todo eit con Ia inaicad cue el estuciante acuiers el cénocimientoytenge | tun pancrama amotio de fa importanca cue Uenen los bienes y derechos reales en| lavida de tods los inciiduos ue conforman nuesta sociedad 1884 972.607.7702.01-8, NM, IURE editores©F©COSCCHCHCHSOSCHESCCEOHHEHEOCHHLBE[6§©SSSSRZR G9 FTFTGF G9ROOR9ORD ORD RO RDAVQGZ II D¢ MONICA CAMPOS LOZADA i Necib enlacucad de mésco, es icenciada en derecho por ia Facutad de Derecho de le Uva Neca Aténo- ta de Mico y & maesray ocios en derecho por ef Cenvo de tc de Posse: do en Derecho y ceria con estes de posgtedo por ls Urvesidac Seance = ‘pafa, enciencis politica yderecho partamentano. Se ha deserpefaco como seradore, pcs en esses dependence enel reajucay scuaimenie es abogada postulate ens mates cv fia, me -canti y propiedad industial Asi mismo, ha trabsjado ‘come catectica en diversas universidades # rel cence y posgad, ene is que se excuentan a Univers Latroemetcan, el Cer de Estucos ce Posyaco en Derecho, a Urivesided NcioalAkono- ma de Méxco Distn de Estucis de Posgtedo en colo) fo Universidad Argo Mexicana Europe, Universidad del Vale de México (Campus Tahaa, San ‘Argel Torretn, Coan) la Universidad Ananuac Regiin Norte Su, ives Irteeercen pra el Des ro la Universidad cet eckesa,erte a. gua mente, e5aesor de tess y destaca el segundo ugar ‘obteido con ates: Controversies constituconaes, ‘nun eentocrgrizadoporls Secreta de Goberre- 4) Propiedad. impone las obligaciones reales de cercar el predio: no edi- ficar, plantar sembrar cerca de las plazas fuerres;fortalezas y eclficios piiblicos; construir cerca de:una pared ajena o de copropiedad fosos, cloacas, acueductos y similares; no plantar cerca de una finca ajena si no se respeta la distancia’ de 2 m de la linea divisoria y de 1 men caso de drboles 0 arbustos,’y no tener ventanas para asomarse, bal- cones u otros voladizos semejantes mas alld del limice de las hereda- des (arts 842, 845, 845, 846 y 851, cco. ) Copropiedad. impone las obligaciones reales a los copropietarios de wonttribuir lus gastos de conservacion, reparacién y construccion de las paredes de propiedad comtin, a no abrir ventanas ni huecos en tuna pared comiin sin el consentimiento de los demas y a no enajenar Ja cosa comiin a un tercero extrafto si alguno de los copropietarios quiere usar el derecho del tanto. ©) Usufructo, impone al usufructuario las obligaciones reales de pagar Jas cargas del usuftucto, electuar las reparaciones de conservacion, formular inventario y dar fianza de que gozard de las cosas con mo- deracién, conservar la cosa y destinaria al uso convenido (arts 1006 al 1048, cco @ Servidumbres. £1 dudho det predio sirviente puede contraer titulo cons: titutivo de aquélla, la obligacién de hacer alguna cosa 0 costear algu- na obra, obfigacidn de la qde se podré librar si abandona su predio a favor del dueno det predio dominante." La servidumbre es un grave men real impuesto sobre un inmueble en beneficio de oxro pertene: ciente a distinto dueno. El inmuieble a cuyo favor esta constituida la servidumbre se llama predid dominante y el que la sufte predio sirvien- "alberto Teabucehi,nsitiones de derecho cil, Revs de Derecho Prvad, Madr, (1 nim 195 " Antonio de Ibarrols, 0b it pg 62. ‘ 1.4 Divers teas para citingur el derecho rai cel derecho personal 13 te; La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar (art 58, ccor). Las servidumbres son inseparables € iiivisibles; ademas, existen diversas clases de servidumbre: legal (art 1068, cco, legal de desagie (art 1071, cor) legal de acueducto (art 1078, ccoe}, legal de paso (art 1097, ecos) y voluntarias (art 1109, cco Uso. Es un derecho intransmisible y’personalisimo y-se considera Como una especie de usufructo, segin la ley, no se puede enajenar 0 sravar (art 1051, cco#), sino que el us9/es un detecho convencional, pues solo puede presentarse por voluntad de las partes; es gratuito, or ser un acto de generosidad del que-no se obtiene nada a cambio, y slo da derecho a los frutos de un bien ajeno para satisfacer las né- ccesidades de una persona y de'su familia, pero no se puede emplear con fines de lucro. J Habitacién. Consiste en la ecupacion gratuita, en una casa ajena, de las piezas necesarias para una persona y su familia, El art 1050 del ccor establece: a ‘La habitacién da, a quien tiene derecho, la facultad de ocapar gratuita- ‘mente, en casa ajena, las piezas nacesariae para siy pare lae porconaa de ot familia, - 1.4.5 Derechos reales in faciendo Estos derechos son aquellos que configren a st titular obtener del sujeto asivo determinada conducta o prestacidn; se trata de auténticos dere chos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomia propia, sino que existe como consecuencia del derecho real, de manera andloga a como acontece en la obligacién real, y és comuin la presencia de esta clase de derechos en las servidumbres positivas, ©OLCOLCHHESOHOHOSCHOHCHHLEHEKHEHHEC OCHO9FXVVVTIPAIITFTV9A9TFSRPITIIIIIZVG UNIDAD 2 Clasificacién . de los bienes 2.1 Concepto de bien y su distincién:con la cosa El concepto de bien deriva del sustantivo latino bonum, que quiere decir bienestar y a su vez este vocablo proviene del verbo latino beo, as, avi, atum beare, que significa hacer feliz, El Digesto se referia al bien de la ma- neta siguiente: Bona dicuntur ex eo quo beant homines, hoc est, beatos fa- lunt: beare est prodesse (bienes se dice de aquello que aprovechan los hombres, esto es, que los hacen felices). Antiguamente el vocablo bienes se Usé sdjo para designar las cosas Corpéreas. pero hoy dfa significa todo aquello que es susceptible de apro- piacién en beneficio de una persona 0 colectividad 0 todo lo que es un elemento de fortuna, Los bienes asi entendidos forman el activo de un pa- trimonio e incluyen casas. tierras, derechos, patentes, derechos de autor, etcetera, Cosa es todo lo que existe, ya sea corporal o incorporal, y se convier- te en bienes cuando es apropiada por el hombre; por ejemplo, la luna y el aire son cosas, ya que no pueden ser apropiadas por el hombre en pro- vecho de una persona. Asi lo establece el art 749 del ceor:16 CASICACION DE LOS BENES Estén fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseidas por algun individuo exclusivamente,y por disposicén de la ley las que ésta declara irreductibies a propiedad particular Derivado de lo anterior el ccor dispone en su art 747: ‘Pueden ser objeto de apropiacin todas las cosas que no estén exeluidas del comercio. ‘A it vez, of 748 del mismo ordenemiento establece: ‘Las cosas pueden estar fuera cel comercio por su naturaleza o por dis- posicién de la ley. 2.1.1 Bien en sentido juridico y en sentido econémico En sentido juridico, ja ley establece que bien puede ser todo aquello que pueda ser objeto de apropiacién; en sentido econdmico, bien es todo aquello que pueda ser util al hombre. 2.1.2 Caracteristicas de los bienes ‘Todos los bienes tienen las caracteristicas siguientes: * Son susceptibles de apropiacion por una persona. * Son tiles para la persona que los detenta * Son detentados en exclusivo por una persona. * Su tenencia y propiedad ng estan prohibidas por el derecho. * Se encuentra dentro del comercio. * Estan determinados y detetminables de manera inconfundible. * Son valuables en dinero. 2.1.3 Principales clasificaciones doctrinales Segiin la doctrina, existen cine clasificaciones de los bienes, a saber: 4) Bienes corporales e incorporales. Esta forma de clasificacién proviene del derecho romano y servia para distinguir los bienes tangibies de los no tangibles; también se le llamé bienes corporaies e incorporales. Segin las institwras: Res corporales hae sunt quoe tangi passunt velut fundus, vests, aurum...incorporales hae sunt quoe tangi non possunt, qualia sunt ea quae ih jure consiscunt, sicut hereditas, usufructus, obli- 21 Concepto de bieny sudisincsnconlacoss 17 gationes.... que significa: “Cosas corporales son aquellas que se pue- den tocar, como los fundos, 1os vestidos, el oro... incorporales son aquellas que no pueden tocarse, las cuales consisten en derechos, como la herencia, el usufructo, las obligaciones..." ) Bienes muebles ¢ inmuebles: en funcién de su movilidad o inmovilidad ©) Bienes privados y publicos: relacién con las personas a las que perte- necen, 4) Bienes principales y accesorios: los primeros con existencia propia e independiente y los segundos se consideran subordinados a los prin- cipales: “la suerte del principal le surte efectos a lo accesorio. @) Bienes considerados objetos particulares (singulae res) y bienes conside- rados universales (universae res) 2.1.4 Clasificacién de los bienes mas empleada De acuerdo con la movilidad de los bienes (0 sea, segtin criterio de su mo- vilidad), los bienes se clasifican en muebles e inmuebles. Los primeros son los que pueden trasladarse de un lugar a otro y los segundos son aquellos que nu pueden trasladarse de un lugar a otro sin alterar su for- rma o sustancia, Los bienes muebles pueden ser comosigue: ®) Por su naturaleza: por sus caracteristicas propias tienen posibilidad de ‘moverse por si mismos de un lugar a otro. Por ejempio: los animales, que son considerados para el derecho civil y se les ha denominado semovientes y los que requieren una fuerza externa para moverse. Por gjernplo: un automévil a television, eic (arts 751, 753 al 763, ccor) 0) Por disposician de ia ley: son aquellos que sin tener la posibilidad de trasladarse de un lugar a otto, la ley considera que son muebles, como son los derechos que recaen sobre bienes muebles y por ¢al za- 26n la ley los considera muebles (aris 750, ccoF). Los bienes inmuebles pueden ser de la manera siguiente: @) For su naturaleza: son los que por sis caracteristicas tienden a estar fijos en un lugar determinado, por ejemplo: una casa, monumento, etcétera, ) Por disposicién de ta ley: son aquellos que sin poseer la facultad de estar fijos 0 de trastadarse de un lugar a otro, la ley les atribuye esta caracteristica, como los derechos sobre bienes inmuebles, feBaeoeeceee ©HH ®eCORHHR HBG HEH HEH HE/97®000089999399399999999939 90% 18 CLASEKACON DE Los anes 2) Por su destino: son los qué por su naturaleza tienden a estar fijos en un lugar determinado, peto pueden separarse del inmueble sin pro- vocar dao, De acuerdo con ta posibilidad de sustitucién: se toma el hecho de que el bien tenga la posibilidac' de ser cambiado 0 sustituido por otro de la misma especie y calidad: Este atributo se denomina fungibilidad, la cuales la posibilidad que ciene la cosa de ser sustituida por otra al hacerse el pago. En este'contexto y de acuerdo con la posibilidad de susttucién, los bienes se clasifican en bienes fungibles y bienes no Jiungibles * Bienes fungibtes: son aquellos que tienen a posibilidad de ser sus- tituidos por otros de la misma especie y calidad, Por ejemplo: una lémpara (art 765, ccoe). * Bienes no fungibies: son los que no pueden ser sustituidos por otros de la misma especie y calidad. Por ejemplo: una obra de arte (art 762, part segundo, ccor). @) De acuerdo con la certidumbre de su propietario: existen bienes que por alguna razon o circunstancia se ignora 0 no se sabe con certeza quien es el duevo, cuyo caso se dice que, de acuerdo con la certidumbre de ‘su propietario, los bienes pueden ser mostrencos 0 vacantes, ** Bienes mostrencos: son bienes muebles sin duefio cierto ni conoci- do. De ahi proviene el hombre de los caballos que no tenian due- fio, que andaban sueltos en la llanura y eran salvajes, los conocidos como Mustang, por ejemplo: una cartera que se encuentre tirada en a calle (arts 774 al 785, ccor) * Bienes vacantes: son bienes inmuebles sin duefo cierto ni conoci- do. Por ejemplo, un terreno; del que se ignora si tiene propierario © quin es el propietario (arts 785 al 789, ccoF} f) De acuerdo can su materialidad. se clasifican como bienes corpéreos y bienes incorpéreos. * Bienes corpdreos: son bienes que tienen materialidad, se perciben sensiblemente y se captan por medio de los sentidos, como una lampara, una pelota, etcétera * Bienes incorpéreos: son aquellos que carecen de materialidad y se captan mediante un proceso abstracto, es decir, no se perciben 21 Concepto debi ysudsthcxincon ncoss 19 sensiblemente. Por ejemplo, las patentes, las marcas y derechos de autor : 9) De acuerdo con ta persona a quien perteneée: la propiedad original de todos los bienes corresponde a la nacion, péro ésta destina a unos be- neficio y propiedad particular y otros los reserva para el dominio pti blico. En tal virtud, los blenes. de acuerdo con la persona a quien per- tenecen, pueden ser del dominio publico 4 de propiedad privada * Bienes del dominio piblico: son los que pertenecen ala Federacién, al Distrito Federal, alos estados o a ios municipios (art 765, cco i 'n) Segin la Ley General de Bienes Nacionales (vas¥), pueden ser: ‘) bienes de uso comin, destinados a un servicio ‘piblico, como calles, ave- nidas, plazas, y i los bienes que son del Estado, como los mares que se encuentran bajo la jurisdiccién de'la Federacién (arts 766 al 768, ccoF) * Bienes det dominio privado: son aquellos ‘cuyo dominio puede per- ‘ewever a una persona y de Ios cuales nadie puede aprovecharse sin Consentimiento del duefio o autorizacién de la ley (art 14 de la Cons- titucién Politica de los Estados Unidos Mexicanos —cesum— y 772 y 831, cooF). ; ‘) De acuerdo con su duracién: son aquellos bienes que al usatlos desa- parecen (por ejemplo: cuando tomamos agua) y existen otros bienes ‘que podemos utilzarlos, su uso es més proléngado y su desgaste pau- latino, como usar una plancha, una,compiitadora, etc. Los primeros se llaman bienes consumibles y los segundos bienes no consumibles. * Bienes consumibles; son aquellos: que se extinguen, destruyen 0 agotan por el primer uso que se haga de ellos, sieripre que ésve sea natural, por ejemplo: cuando comemos tuna manzana. * Bienes no consumibles: son aquellos que,no se extinguen o agotan Con el primer uso que de ellos se haga, sino que se pueden utilizar durante un tiempo variable, por ejemplo: una computadora. * Bienes principales: son aquellos que tienen existencia independien- te, sin necesidad de otros, por ejemplo: una casa. * Bienes accesorias: son bienes cuya existencia y funcion derivan de un bien principal, por ejemplo: las ventanas y lémparas de una casa20 CLASICACIONDE LOS IENES | 4) De acuerdo con su divisibiidad: en este caso consiste en separar un todo en partes, sin que ello signifique la destruccién de la cosa 0, por el contrario, separar una cosa de otra sin que implique la destruccién de una de ellas o dé ambaé. Por ello, pueden ser bienes divisibles 0 indivisibles. * Bienes divisibles: son bienes susceptibles de dividirse sin que el va- lor econdmico de la sua de sus partes sea inferior al valor del todo. Por ejemplo: una vajilla se puede vender por piezas 0 com pleta (también se llaman, bienes universales de hecho), * Bienes indivisibles: son aquellos cuyo valor econdmico total sélo existe en tanto constituye una unidad. Por ejemplo: un reloj, una pintura (también se conocen como bienes universales de derecho. 1k) De acuerdo con el momento en que los bienes se adquieran: pueden ser presentes 0 futuros * Bienes presentes: son losique tienen una existencia real. + Bienes futuros: son los que en un momento deterniinado no exise ten y s6lo se espera que existan, ‘2.2 Utilidad de clasificar los bienes Es menester que exista una clasificacién de tos bienes, ya que esto facili- ta el estudio y comprensién de fa naturaleza juridica de cada uno, como se exptesa a continuacion: 4) Por su formalidad: las operaciones sobre inmuebles y derechos reales sobre éstos requieren escrisura puiblica (art 2320, cco). ») Por su publicidad: el Registro Puiblico de la Propiedad se ha creado para los inmuebles (art 3042, fracc 1, cco). Bl régimen de inscripci6n de bienes muebles tiene disposiciones distintas (art 3069, cco, ©) Por ta hipoteca: en principio es para inmuebles, pero existen excep- iones como las embarcacjones, que son consideradas muebles se- giin el art 97 de la Ley de Navegacisn (un) y las aeronaves segiin la Ley de Aviacién Civil (40). Por la prenda: en la definicién det contrato de prenda del cor se hace referencia expresa a'bienes muebles segtin el art 2856 22.Utiidsd de clsiicarlosbienes 94 ©) Por la ley aplicable: os inmuebles se rigen por la ley det lugar desu ubicacién, lex rei sitae segin los arts 121 face It constivucional y 13 fracc Ill del ceoe: J) Por su competencia: el juez competente es el de la ubicacién del in- rmueble si se efercita una accién real sobre éste, segin el art 156-IiL del cecor. 9) Enajenacién por menores e incapaces: a enajenacién de bienes raices ‘oinmuebles de menores e incapaces sélo puede hacerse con autori- zacion judicial (arts 436 y 561, ccoA) +h) Prescripcién adquisitiva: para la prescripcién de inmuebles se requie- re.una posesién, apta para prescribir, por un plazo mayor que para los, muebles, segin los arts 1152 y 1183 del.ccoe. 2) Impuestos: el impuesto de adquisicién sobre inmuebles sélo se causa en la transmisién de propiedad o derechos reales sobre estos bienes, segin los arts 156 a 162 del Gédigo Fiscal del Distrito Federal (cF"=) JD Deiitos: el delito de robo sélo procede por desposesién de o1enes muebles, mientras que el despojo se aplica a bienes inmuebles, segin los arts 220 y 237 det Cédigo Penal para el Distrito Federal (ceo) SCHOHOCHOHCOHCSCHHFCLCOHCHHOHLEHECOHEO3999999999339 9893 T79 FT TF3TH7BORHIDGBG UNIDAD 2 Estudio de fos derechos reales en particular 3.1 Concepto de propiedad Y Sus diversas acepciones {a propiedad privada es una prolongacién de la.persona individual en el ‘mundo material, orientada a la satisfaccion de los cometidos exigidos por ‘os fines existenciales; su fundamento se halla en la creune en los arts 14, 16 y 27, como sinénimo de proteccién a tos bienes que pertenecen al in. dlviduo y sobre las limitaciones y modalidades, respectivamente. “Este {ipo de proteccién a la propiedad da por resultado una distribucién del Poder de dominio entre sociedad, mientras que la comuunal trae consigo luna monstruosa acumulacién de poder en manos del Estado."! la propiedad es por naturaleza el dérecho real més importante no s6lo desde e! punto de vista juridico, pués corrésponde al orden juridico Sarantizat, proteger y dar Seguridad a los propierarios, de tal manera que " Arturo Alessandri Rodrigues, Rawazo de los derechos reals: bens, Sa ed, total Jur ae Chile, Samiago, 1995, pig 44 44 ESTUDIODE LOS DERECHOS REALESEN PARTICULAR se les permita usar los frutos, beneficiarse de ellos y hasta abusar del bien del cual son propietarios EI ccoF no define la propiedad, sino que en su art 830 alude alos de- rechos det propietario al establecer lo siguiente: Art 630, El propietario de una cosa puede govar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Por lo anterior se puéde decir que la propiedad es “el derecho real que Una persona tiene sobre:un bien para gozar y disponer de él con las li mitaciones y modalidades que fijen las leyes". 1a propiedad manifiesta el poder juridico que tiene el propietario so- bre la cosa para aprovecharla totalmente; en sentido juridico, este poder es oponible universalmente. ‘Aunado a lo anterior, aun si se tiene el cardcter de propietario, no so- ‘mos absolutamente libres de hacer con los bienes lo que nos plazca, sino el disfrute del derecho de propiedad debe estar sujeco a las limitaciones, (© modalidades establecidas en las leyes en atencidn a las exigencias so ciales que demandan la actuacién del Estado. Existen otras definiciones del derecho real de propiedad y fas ten- dencias que éstas siguen, a saber: Seguin Roca Sastre: "Es el derecho a gozar y disponer de las cosas con atreglo a su naturaleza,:al servicio de la comunidad y para provecho del propietario. Seguin José Arce y Cervantes: “Es el derecho real por excelencia de! que se desprenden los demas derechos reales y sobre el que ha girado el desarrollo del derecho sobre'las cosas.” Segin Vallet de Goytisolo? “El propietario ejerce un derecho subjett- ‘vo que le permite imponer a todos el respeto de la cosa que le pertene- ce. Como cualquier otro titular'de derecho suijetivo en su ambito, tiene el propietario un monopotio de ta explotacién de la cosa y obtiene de ella tuna ventaja cierta.” 3.4.1 Evolucién del derecho de propiedad 1. £poce primitiva. En las pobldciones némadas existia una propiedad de todo el grupo social sobe las tirras necesarias para la caza y el pastoreo, ? Reis Juri de Ctaut, Catalyst Espana, 1967. pig 17 31 Concepto de propiedad y sis vers acenciones 95 pero posteriormente en los pueblos agricolas el derecho de propiedad se definié de dos formas: una es la propiedad colectiva del grupo, tribu clan, en la que las tierras cultivables pertenecen a la comunidad y se dis- tribuyen entre los jefes de familia, y la otra es la propiedad familiar, en la que la propiedad corresponde a toda la familia y no a un miembro de ma- nera individual 3 2. Roma; Para los romanos fue muy importante el derecho de propie- dad, ya que el ius cvile cre6 dos acciones fundamentales desde el punto de vista procesal para proteger la propiedad quiritaria (0 sea, la propiedad reconocida por ese derecho): a) la reivindicatio, accién por la cual el pro- Pietario puede reclamar a cualquier poseedor la entrega del objeto de su derecho de propiedad, yt) la actio negatoria. No sélo el poseedor quedaba pasivamente legitimado en la actio rein- vindicatio, sino también el poseedor que dolo desitt possidere (dolosamen- te deja de poser) cuando veia acercarse el proceso,* 0 el possessor fictus, que lit se obtulit (intencionalmente se atrae al proceso), fingiendo ser po- seedor. El mero detentador qued6 legitimado pasivamente en una accién rei- vindicatoria, pero podia evitar toda molestia con la nominatio auctoris, al indicar de qué persona deriva su detentacion, El vencido en una accién reinvindicatoria tiene que dar al vencedor el valor estimado del objeto o restituirle éste. Si era poseedor de buena fe, podia quedarse con el valor de los frutos consumidos hasta el mo: mento de la litis contestatio y reclamar la devolucién de las impensae uti- les (gastos que aumientan el valor det objeto). En cambio, no se podian re- cuperar sus impensae voluptuariae (gastos suntuarios), por ejemplo: jos adornos de las casas, que conservan cierto valor al separarse del objeto y pueden separarse sin dafio para éste, en cuyo caso el poseedor puede usar su ius follendi y retirat tales adornos. Si el vencido era un poseedor de mala fe, sdlo podia reclamar el reem- bolso de las impensae necesaeriae de acuerdo con las reglas precitadas, Los gastos diarios o periédicos, normales e inevitables (como al- mentar a jos animales, el impuesto predial, etc) hechos en relacién con el ‘objeto litigioso no son impensae necessariae, sino disminuciones natura- les del producto de ese objeto en cuestién, pues, de no realizarse, se po- dria deteriorar la cosa e incluso perderse de manera irremediable, 5 Jost Atce y Cervantes, Delos bienes, 1a ed, Edonal Poria, México, 1990, pigs 40 y 4 * Digesto 50.17.13 ©HOCCCHOHHOCSHECCHSSOHCHCHHLHHES(993399399 F939 F999 FF F9K9R9RTG9ODIDE 26 ESTUDIO DELOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR Otro medio que surgié para proteger la propiedad era la actio negato- ria, mediante la cual el propietario podia impedir que cualquier persona (urbara el goce pacifico de sus propiedades. Asi. podia utilizarse para pro- teger la propiedad contra la introduccién de humo, humedad, pretend dos derechos de paso, etcétera ‘odo propierario pocia protegerse de antermano contra daftos que ame- nazaban desde otras propiedades (érboles por caer), para lo cual debia pe- dir al pretor que obligara a su vecino.a otorgar una fianza que garantizara el pago del posible dafo. Esta fianza era la famosa cautio damani infect Si se producia el dafio temido, con evidente culpa del vecino, pero an- tes de otorgarse esta fianza, el perjudicado, en vez de aprovechar esta fa- cultad de pedir la cautio, tenia que recurtir ala actio legis aquilae y alegar que de manera culpable se habia causado dafios en su propiedad. En cambio, siel dafo se habia producido por fuerza mayor (por ejemplo, un temblor), el perjudicado no tenia derecho a formular reclamacién alguna For tanto, esta cautio damni infecti abarcaba una zona intermedia entre dafios causados con dolo o cilpa grave, por una parte, y datios fortuitos, por otra » En ese orden de ideas (del siglo vit al v a.C.), la relacién entre el hombre y las cosas presentaba dos aspectos: juridico-religioso y econé- mico-social, Se excluye la propiedad privada de las cosas que despues se- rian divini juris (emplos, arboles, alma de los muertos, sepulcros, los mu- tos y las puertas de Roma y las mojoneras de fos campos), todos los cuales son extra comercium. La propiedad de la tierra fue, en su origen, propiedad colectiva, aunque no es propiamente propiedad porque es una ‘medida de asegurar la subsistencia y esta ligada al carécter local de las, divinidades, Del siglo v al afio 154 a.C.), a nocign juridica de la propiedad se abrié paso: ya no se trataba de un poder sino de un derecho que se proyecta sobre las cosas, aunque no se sabe cémo se le lamba (el tér- ino dominium es mas tardio). Este derecho se funda en una especie de garantia del pueblo (jus quiritium), pero no existe el concepto abstracto de propiedad. La relacién normal entre el hombre y las cosas estaba fuer temente reconocida. protegida y reservada a los ciudadanos romanes (y 4 algunos latinos) con numerosas limitaciones establecidas por la Ley de las Xi1 Tablas (Lex Duodecim Tabularum promulgada en el siglo v a.C.) 0 or la costumbre. Del periodo 134 a.C. al ao 14 d.C. destaca la nocion del dominium como poder absoluto de seftorio sobre las cosas y es inca- az de ser dividido (lo cual aparece hacia el aito 40 a.C), pero no se ve como un derecho sobre una Cosa, sino que se confunde con ésta. Dicho $31 Concento de propiedad sus cvesss acenciones 97 concepto duré hasta el siglo mi d.C., pero con la distincion de cosas cor- poreas € incorpéreas —que procede quizé de la filosofia griega (distincion de materia y forma)— el derecho que Se tiene sobre una cosa adquirié tuna idea propia y se pudo transmit e] derectio de propiedad sin la en- trega material de la cosa. Posteriormente, los jurisconsultos desplegaron mas su talento analitico para distinguit,modos originarios y modes deri vvados de adquisicion de la propiedad. De forma muy especial lo encon. tramos en la legislacién hebrea. el pueblo escogido de Dios, que en el siglo xvi a.C. tenia, promulgado por el Ser Supremo, el Decdlogo, entre Cuyas disposiciones estaban dos referentes a la propiedad: fed Vil. No hurtaras . bel X. No codiciards la casa de tu projimo, ni sus campos, ni sus esclavas, ni su ‘esclavo, ni su buey 0 asno ni cosa alguna de las que le pertenecen. Las Conceptos de lo “propio” y “Io ajeno" que hay que respetar, aun con el doseo, ‘Aunque él Necdlogo entra de lleno en el campo de las normas del de- recho natural, ¢s notable cémo en el siglo mencionado, por derecho po- sitivo divino, ya habian aparecido estos conceptos tan claramente expre- sados como ningiin pueblo los tenia hasta entonces.> Los elementos y caracteristicas de la propiedad fueron contemplados en el derecho romano y se les conacia como el:jus utenai, el jus fruendi y el jus abutendi, los cuales eran beneficios de ios que gozaba el propieta- tio derivados de su calidad de propietario, a saber: 4) Jus utendi o usus: era la facultad que;asistia al propietario para servir- se de fa cosa y aprovecharse de sus:benelicios. +) Jus fruendi o fructus: era el derecho a disfrutar los frutos de la cosa su- jeta a su propiedad, 6) Jus abutendi 0 abusus: era el poder de consumit fa cosa e implicaba disponer de ella de manera total. ya sea al enajenarla o destruirla, Estos beneficios del propietario en el derecho romano dieron origen a la definicién clasica de la propietiad, la cual queda consolidada en la época de Justiniano. : 5 tbidem, pig2B ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR El derecho de propiedad nunca ha sido absoluto, pues incluso en Roma se reconocian limitaciones a este derecho ® 3. Edad Media. Durante esta etapa se hacia derivar al poder politico de la propiedad del suelo; asi, las expresiones regnum (tierra del rey) 0 land (tierra), entre otras, servian para indicar los poderes territoriales exis- tentes. : En la organizacién feudal, ta propiedad inmobiliaria tuvo un cardecer politico, pues los reyes disponian de la tierra y'la cedian a los sefiores feu- dales como pago de los servicios que éstos les prestaban en las guerras: a Su vez, estos ltimos las cedian mediante el pago de un canon a sus va- sallos, quienes se encargaban de cultvarlas. De esta manera, existen sobre el mismo bien raiz dos.clases de dominios: et dominio directo del senor feudal y el dominio util’ que ejercia el vasallo.” Estructura estamenal (siglos xv a xu). En esta etapa destacaron los francos con Childerico y Clodoveo, este uitimo fundador de la monar- quia franca; ademés, el poder:real fue compartido con ta asamblea del elército franco y sobre el dominio de la tierra se cre6 paulatinamente un complejo sistema de jerarquias, hasta que con Carlomagno apareci de nuevo la figura imperial, se cldusuré la época de los reinos germénicos, reaparecié la figura imperial y hubo la unificacién de casi todo Occiden- te bajo un gobierno personal. Por falta de coherencia interna, esta unidad después de su muerte se desmembré en pequerios poderes territoriales © sefiorios, que constituyeron las tipicas formaciones politicas del perio- do feudal, cuya principal caracteristica se encuentra en su estructura, ¢& rritorialmente timitada &l feudo; la poblacién dependia det propietario 0 bbeneficiario del feudo; el podet era privativo del poseedor de la tierra, y el orden se asentaba sobre un sistema de seftorio y vasallaje derivado de la posesién y cesién de feudos. La leyenda de la “propiedad romana absoluta” nacié en la Revolucion francesa, periodo hist6rico que mostté vivo incerés por las ancigliedades sgriega y romana: la lectura de Plutarco tlenaba los ratos de ocio; los hijos se lamaban Graco, Tentistoclés, etc, Precisamente en esta época se qui- so liberar la propiedad de todas las restricciones que el feudalismo le ha- bia impuesto; asi se explica que los escritores politico-juridicos propaga- ran la idea de que su meta, und propiedad libre de trabas. solo significaba © Guillermo Floris Margadant S., “El preendidoabsoksismo de a propiedad romana”, Foro de sic. nimero 42. sepuerbrg, 1956, pags 3.28 " Marla de ia Luz Gonzilez Gonziltz, Lncomienas de cova potice, 1a ed, MeGraw:il-n teramercana Ecioes, Messen, 2000, pag 75 341 Gencepto de propiedad ys dvesssacepciones (29) un regreso a la venerable tradicién romana. La admiracién tan incondi- cional a personas 0 épocas se apoya generalmente en un fondo de igno: rancia# f 4, Edad madera. En esta época, durante la Revolucién francesa (1789) hubo diversos avances importantes para el ser humano y sus derechos, los cuales se habian violado durante muchos siglos; gracizs a que se fir- mo en la Asamblea Constituyente la Caria de fos Derechos del Hombre y del Curdadano, se consagré la propiedad como un derecho natural y el ES- tado sélo se limité a reconoceria, John Locke continuaba la tendencia {que databa de hacia cinco sigs: la fusion posclésica de ius y dominium (el derecho y la posesién), al acreditar el-derecho a la resistencia exten- dia el principio individualista de la voluntad y el consentimiento, asi como en la politica liberal la esencia de la legitimidad es precisarnente el consentimiento.® 5. Epoca actual. Actualmente, la propiedad individual ha evolucionado. de tal manera que ahora se puede contemplat las propiedades colectiva, fa- miliar y social; ademas, la propiedad privada se caracteriza por estar tes- «ringida 0 limitada, pues, més que considerarse un derecho absoluto, la propiedad cumple con una funcion social. Sin embargo, en el sistema juri- dico mexicano es posible que el derecho intervenga € imponga obligacio- nes al propietario segtin las necesidades sociales, al disponer que éste debe usar Su propiedad de tal forma que no perjudique a la colectividad, como lo establece el art 16 del Codigo Civil para el Distrito Federal, Aunade a esio, hoy dia se cuenta con la afamada Ley de Extincicn de Dominio para el Dis- ‘rico Federal, publicada et 8 de diciembre de 2008, en la cual ordena que la propiedad no sélo se transmite o se expropia, sino también se extingue, como aparece en el art siguiente de la ley en comento: Art 4. La extincidn de dominio es la pérdida de los derechos de propiedad de los bienes mencionacios en el articulo 5 de esta ley, sin contraprestacion i compensacidn alguna para el afectado, cuando se acredite el hecho iliito en los casos de delincuencia organizada, secuestro, robo de vehiculos y tra- ta de personas, y el afectado no logre probar la procedencia licita de dichos bienes y su actuacién de buena fe, asi como que estaba impedido pera co- hover su utilizacién Hicita. {a extincién de dominio es de naturaleza furisdicctonal, de cardcter real y de contenido patrimontal y procedera sobte cualquier derecho real, principal { Guilerme Floris Margadent. cb ct, pigs 329 “ct Mania dea Lu Gonzalez Garza ob epg 77. ©F©CSEH CHCCCCSEHHKCECSCCHCSCHOCHE(9 FFGFH9R9RTF9TZHOFGFGR9 FG F9O9K9HTBHAODIDGO DE 30 ESTUDIO DELOS DERECHOS REALES EN PARTICLLAR ‘o accesorio, independientemente ce quien los tenga en su poder o los haya adquirido, Art 6. La accidn de extincién de dominio os de caricter real, de contenido patrimonial y procederé sobre cualquier bien, independientemente de quién Jo tenga en su poder o lo haya adquirido. 3.4.2 Concepto de propiedad La propiedad es el derecho a obtener de un objeto toda la satisfaccién que éste pueda proporcionar. Tal derecho puede estar limitado por el interés piiblico y por otros derechos privados que desmiembren la propiedad (hipotecas, servidumbres, etc). Sin embargo, dichas restricciones nunca se presumen y son de estricta interpretacién ‘Actualmente se vive en una fase de constante reduccién del derecho de propiedad individual; impuestos, leyes administrativas, econémicas, normas de salubridad y la introduccién de crecientes masas de ius cogens en la contratacién particular hacen de la propiedad de nuestra época solo lun fantasma de lo que fue en siglos pasados, pero aun con la Ley de Ex- tincidn de Dominio Piiblico que, desde el punto de vista de la autora, vio- fa y vulnera la garantia de propiedad del gobernado, como si fuese un “asalto al despoblado” La propiedad era indiscutiblemente un derecho, una res iuris, non facti, para utilizar la terminologia latina;!° sin embargo, suele utlizarse la propiedad para designar no Sélo el derecho en cuestién, sino también el objeto de este derecho, Las fuentes romanas no proporcionan una definicién del derecho de propiedad, ni se utiliza este concepto, sino s6lo se encuentran los con- ceptos de dominturn, emancipium y propietas, pera los juristas de la épo- a utlizaron Ja frmula siguiente para referirse a este concepto: tus ucen- i, fruendi, abutendi." ‘e508 tres elementos se puede afiadir un cuarto: el ius vindicand, el derecho a reclamar el objeto de terceros poseedores o de detentadores. ‘como resultado directo de que la propiedad es el derecho real por exce- lencia y, por tanto, se puede oponer a terceros. Digs 41.2.3. "Derecho a iter aprovectar y dspner es ras. Cabe dsarase que abut ro sig sabia, sino spans de manera que els abuen se refer aoa acd de ven Ger coaat npotecar eel det del derecho de propedad, como a psi de consumo 11 Cencepto de ropiededy is vers acepciones 34 En cuanto a la extensién espacial del derecho de propiedad sobre te- Frenos, este derecho incluia el subsuelg (usque ad inferna, como se decia en la Edad Media) y el aire (usque ad coela). En ambos sentidos, el dere- cho moderno ha impuesto sus limitacicnes, por ejemplo: el deber de per- ‘mitir que pasen los cables de la [uz o el teléfono sobre nuestro terreno 0 que los aviones vuelen sobre él, En lo que s¢ refiere al subsuelo se en- uentra concemplado en el art 27 de la Constittcin Politica de los Estados Unidos Mexicanos, ' La propiedad es el derecho real pot excelencia del que se derivan los, demas derechos reales y sobre el que ha girado el desarrollo del derecho sobre las cosas. El propierario ejerce un derecho subjetivo'que le permite imponer a todos et respeto dela cosa que le pertehece, eh cuyo caso se puede decit que es un derecho erga omnes. La propiedad es por naturaleza el derecho'real mas importante, pues en él se hallan los atributos que caracterizan ‘al duefio de un bien, como los derechos a usar, beneficiarse de los frutos y hasta abusar del bien; estos tres elementos se conocen desde el derecho romano y son: el jus utendi, fl js fruendi y el jus abutendi, como anteriormente han quedado men cionados y explicados. En cuanto a la definicién, por desgracia no la define el ccor, pero se puede decir que la propiedad es el derecho real que una persona tiene so- bre un bien para gozar y disponer de él sin resiriccién de tiempo, con las, modalidades y timitaciones que fijen las leyes. La propiedad se manifiesta en el poder juridico que se ejercta de forma inmediata y directa sobre un bien para aprovecharlo totalmente. Ese poder es oponibie a todo el mundo; tan es asi que el art 850 del ccor establece: E] propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitacio- nes y modalidades que fijen las leves.« La ley otorga al titular del derecho feal de propiedad una garantia de proteccién universal a la ocupacién continua y pacifica del bien y solo im- one una excepcién para privar de dicha ocupacién: que el bien sea de utilidad a la sociedad (es decit, por causa de utilidad piiblica —o sea, que se expropie, es decir, que lo adquiera el Estado— siempre que se indemni- eo pague al duefio), como lo establece él art 831 del ordenamiento citado: ‘ba propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueifo, sino por causa de utilidad puiblica y mediante indemnizacién.i 32 ESTUDIODE LOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR La importancia de la propiedad es que también cumple una funcién so- cial, porque ser propietario trae consigo muchas responsabilidades; mues- tra de esto son las limitaciones'y modalidades para no permitir un ejer- cicio abusivo de la propiedad, Ib cual tiene como consecuencia el dafio a terceros, : En cuanto alla limitacin, es un acto que se impone al propietario de un bien para regular y restringr el ejercicio pleno de un derecho en be- neficio de la colectividad. Se pulede limitar fa propiedad al afectar la dis- posicién, el uso o disfrute del bien, es decir, al afectar cualquiera de los tres atributos de la propiedad. | Respecto a la madalidad, ésta implica una variacién en el ejercicio normal del derecho de propiedad, sin que contleve la prohibicion de ha- cer uso pleno de ella, pyes constituirfa entonces una limitacién. En ese orden de ideas, el derecho de propiedad tiene diversas carac- ceristicas, a saber: @) Absoluto, 0 sea, hacer 0 no hacer lo que el propietario considere con- veniente, pero limita.desarrollar una conducta abusiva, Esto se debe Interpretar a la luz de la razén, pues los derechos se dan al hottibre para que los use y ejercite en provecho de sus fines racionales, esto es, el propietario ha perdido su soberania absoluta. ) Exclusivo: el propietario aprovecha la totalidad de los beneficios. Un derecho de propiedad no puede corresponder en su totalidad a dos, aunque dos 0 més puedan tener derechos sobre la cosa: cuando hay desmembramiento de la propiedad o cuando se tengan derechos de la misma naturaleza| concurrentes (copropiedad), que implican limi- tacién reciproca. En consecuencia, el propierario puede rechazar a t0- dos los que perturben su uso 0 goce. ©) Perpetuo, porque no lleva en si mismo una razén de caducidad, ni tie- ne ningin plazo de duraciér: dura tanto como su objeto. Su existencia es independiente de su ejercicio: no se pierde por el no uso, a contra- rio sensu en lo que Se refiete a la propiedad industrial o intelectual, que llegan a desapatecer después de determinados anos, 3.1.3 Formas de adquirir la propiedad Se entienden como modo de adquirir la propiedad los hechos juridicos a los cuales el derecho reconoce eh virtud de hacer surgir el dominio en de- terminado sujeto, 0 sea, la incorporacién a un patrimonio de un bien que i 31 Concepto de pcpiededy sus vases acepciones 33 estaba fuera de él. Este modo de adquirr se lama tambien titulo de ta ad- uisicidn, Los medios para adquirir una propiedad estén relacionados con la fal ta de actos jurdicos previos de transmisi6n 0 mediante la manifestacion de la voluntad entre las personas, Para adquitit la propiedad, la ley considera diversos medios: @) A titulo universal: abarca todos Jos bienes:del patrimonio de una persona. ) A titulo particular: se tefiere a uno o varios de esos bienes deter- minados. ©) A titulo oneroso: si la persona que se'desprende del bien recibe en compensacién un bien econémico. @ A titulo gratuito: si la persona que se desprende del bien no recibe en compensacion un bien econdmico. ) Medios originarios: alude al hecho de que no existié una transmisién previa de la propiedad. J) Medios derivados: concierne a los actos realizados entre personas que manifiestan su voluntad con el animo de transmit la propiedad. 3.1.4 Extensién y limitaciones al derecho de propiedad El propietario de inmuebles tiene derecho a determinar la extensién del objeto de su propiedad. Esto no se aplica'a los muebles —que son cuér- os alslados— sino a los inmuebles por su naturaleza y en cuanto a la su- perficie, a la profundidad, a la altura, al espacio que esta sobre la super- ficie (l volado) y a la profundidad. La cuestién aqui es determinar hasta donde, porque én la actualidad hay diversos problemas al haber uso del subsuelo y el de vuelo, en cuyo caso existen conductos de gas, agua, ¢e- \éfonos, tafico subterraneo y aéreo, los cyales causan estos problemas. En los tiempos de Las XII Tablas, la propiedad privada de los romanos estaba libre de restricciones. En aquella época, la propiedad era limitada, como résulta de las “servidumbres legales” que encontramios en aquella legislacién. Asi, desde Las Xi Tublas, “los propietarios deben tolerar que sus vecinos vengan cada tercer dia a recoger frutos caidos de los arboles de éstos; y que, en caso de reparaciones en la carretera piiblica, los pro- pietarios préximos deben petmitir que el transito se haga temporalmen- te sobre sus terrenos'!? "2 ges 86.14.1, : @eeeeeeeeeeeeeeGgeoeeee eeveee$oo@ 3 SsevoaauaSuRTR9 9Q9IVDGRBVIRZRIVAGAIS 34 ESTUDIODELOS DERECHOS REALES EN PARTCULAR En la época clasica las restrieciones se multiplicaron y, en tiempos del Bajo Imperio, et ejercicio del derecho de propiedad estaba tan severa- “mente limitado como en la actualidad o todavia mas, Las ligeras invasiones de la propiedad ajena, hechas sin mala inten- cin, no daban lugar a reclamaciones, por ejemplo: cuando la pared de un edificio se encorvaba (ventrem facere) sobre un terreno vecino.'> Por lanto, si una persona construia por etror un edificio que pasaba unos cen- timettos sobre terreno colindante, el vecino no podia exigir la demolicién ile toda la pared en cuestion Las restricciones a la propiedad pueden catalogarse con el rubro de pati (tolerar) 0 el de non facere, como sucede en relacién con las normas siguientes: no se debe molestar con humo al vecino, ni hacer excavacio- ‘nes que priven de sus cimientos a consirucciones vecinas, ni quemar ca «daveres en predios urbanos, etcétera. En cuanto a la maxima limitacién al principio de la propiedad, o sea, la expropiacién —espada de Damocles que amenaza a todo propieta- Tio—., resulta realmente curioso que no la encontremos reglamentada con amplitud en e derecho romano, a pesar de la grandiosidad de las obras pliblicas con que las autoridades romanas dotaron a la mitad de Europe Sin embargo, esta importante institucién no faltaba completamente en el derecho romano,'* en el cual constituye (como la usucapio) la maxima excepcién a la regla fundamental quod rostrum est, sine facto nostro ad alium transferri non potest, que significa: lo que es de nosotros no puede transmitirse a otro sin nuestra intervencién.! En el sistema romano, el derecho de propiedad nunca fue absoluto. Alrespecto cabe transcribir Lina cita, como nullus videtur doto facere, qui suo iure uticur, que significa: no parece obrar dolosamente el que ejer- ce su derecho." Al contrarié de esta cita vale citar las famosas declara- ciones de las Instiruras de Jistiniano, que establecen: rei publicae expe- dit ne qui re su amate watur;'? y el malitis non est indulgendum'® que guieren decir, respectivamete: “Conviene a la comunidad que nadie haga mal uso de sus bienes” y “No hay que tener comparecencia con la malicia de la gente.” : "8 pigesa 8.5.17. pr De Roberts. “Emptio ab inva". Anal Beri alia, 1947, pags Ty 8 "8 Digesto 50.17.11 28 Digest 50.1755. * tnstatas 82. °° Digeso 6.138. 11 Corcepto de proved ss chenas eceociones 35 Es necesario hacer mencién del precepto constitucional con rela- ign a lo anterior. en virtud de que el Estadoitiene la propiedad origi- naria de la tierra, estableciendo limicationes.a los particulares en rela- cién a la misma, asi como los derechos y. obligaciones, ya que los particulares jamds han tenido, ni tendran, ia‘propiedad absoluta, sélo tienen la propiedad derivada. tee ‘Art 27, La propiedad de las tiorras y aguas cofnprendias dentro de los I sites del teritrio nacional corresponde originariamante ala nacin, la cual ha tonidoy tane el derecho de transmit el dominio de ells a ls particula- £26, consttuyendo la propiedad privada! Las exprepiaciones sélo podrén ha cetse por causa de utldad publica y ihediante indemaizacién. La nacién tendré en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las mo- dalidades que dicte el interés pibbico, as como el de regular, en Beneficio ‘Social, €] aprovechamiento de los elementos natitrales susceptibles de apro- Diacién, con objeto de hacer una distebucion equitativa de le rqueza pilbi- a, cua do su conservacién, lograr elidesariolo equibrado del pais y et ‘mejoramionto do las condiciones de vida dela poblacion rural y urbana. En consecuencia, se ditardn las medidas necesatias para ordenar los asenta- ‘mientos humanos 9 establecer adecuadss provisiones, usos,reservas y des- finos de tiwuns, aguas y bosques, a efecto de eleitar obras publica y da planear y regular la fundacisn, conservacién, auejoramlento y crecimiento 4o ios centros de poblacién; para preservar y restaurar el equllbrio ecolig. 9; para el raccionamiento de is latfurdios; para disponer, en los términos de a ley reglamentari, la organizaciin pexplotacién coectiva de los edos y comunidades; para ol desarolo de la pequetia propiedad rural; para el fo ‘mento de a agricutura de la ganaderia, dela sivieltura y de las demas ac- tividades econdmicas en el medio rural y para pvitar la destruccién de los slementos naturale y los dafios que la propiedid pueda sufrr en perjuicio de la sociedad. Comesponde a la naciin el dominio directo de todos los re. cusses naturales dela plataforma continental y los 26calos submarines de Jas isles; de todos los minerales o sustaucias que en vetas, mantos, masas © yacimientos construyan depésitos cuya naturaleza sea distnta de la de 40s componentes de los terrenos, tales como ios minerales de los que se ex. tralgan metales y metaloides utilizados en la industla; los yacimlentos do biadras preciasas, de sai de gema y las salinas formadas directamente por Jas aguas marines; os productos derivados de la descomposicicn de las ro- as cuando su explotacién necesite trabajos suterréneos; los yacimientos sminerales u orgénicos de materias susceptibles de ser usilzadas como fert- ‘Uzantos; los combustibies minerals sdidos; el péttéeo todos los carburos de hidrogeno sdlidos,iquidos 0 gasooso3;y el espacio situado sobre el ter. tori nacional, en la extensign y términos que fel derecho internacional Son propiedad de fa nacién las aguas de los mares teritovales en le ex tension y términos que te el derecto internacional; las aguas matinas in- |% {STUD DE LOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR teriores; las de las lagunas-y esteros que se comuniquen permanente 0 intermitentemente con el mar; ls de los lagos interiores de formacién natu- ral que estén ligados-directamente a corrientes constantes; las de los ris y ‘sus afluentes directos o inditectos, desde el punto del cauice en que se ini- cion ls primeras aguas peraianentes, intermitentes o torrenciales, hasta su desembocadura en el mar, lagos, Jagunas o esteros de propiedad nacional; Jas de las cortientes constantes o intermitentes y sus afluentes directos 0 in- directos cuando el cauce de aquéllas en toda su extensién o en parte de elles sirva de limite al teritorio nacional o a dos entidades federativas, o cuando pase de una entidad-federativa a otra 0 cruce la linea divisora de Ja Repi- bilica; la de Jos lagos, laqunas o esteros cuyos vasos, zonas o riberas estén ‘ruzados por lineas divisoria} de dos o més entidades o entre a Repiblica y un pais vecino, 0 cuando el limite de las riberas sirva de lindero entre dos ‘entidades federativas'o a la Repitblica con un pafs vecino; las de los manan- tiales que broten en tas playas, zonas marftimas, caucee, vas0s o riberas de Js lagos, agunas 0 esteros de propiedad nacional, y las que se extraigan de las minas; y los cauces, echos 0 riberas do los lagos y corzintes interio- es en la extension que fifa Ia ley. Las aguas del subsuslo pueden sex Ubre- mento alumbradas mediante obras artifciales y apropiarse por el duetio del terreno, pero cuando Jo exija el interés piilico o se afecten otros aprove- chamientos el Bjecutivo federal podrd reglamentar su extrccicn y utiliza- cién y aun sctableaor zonao yedadas, al igual que para Jas demas aguas de propiedad nacional. Cualesquiera otras aguas no incluidas en la enumera- cidn anterior se considerarén parte integrante de la propiedad de los terre- 10s por los que corran o en los que se encuentren sus depésitos, pero si se Jocalzaren en dos o més predios, el aprovechamiento de estas aguas se con- siderard de utilidad pitblica, y quedazd sujeto a las disposiciones que dicten Ios estados, En los casos a qite se refieren los dos pérrafos anteriores, el dominio de Ja nacion es inalienable e infprescriptibley la explotaciéa, el uso o el apro- vechamiento de los Yecursos de que se trata, por los particulates o por so- ciodades constituidés confoime a las leyes mexicanas, no podré realizarse sino mediante concesiones dtorgadas por el Bjecutivo federal, de acuerdo con las reglas y contiiciones'que establezcan las leyes. Las notmas legales relativas a obras o thabajos te exploracién de los minetales y sustancias a que se refiere el pitrato cuimo regularén la ejecucién y comprobacién de Jos que se efectien 0 deban étectuarse a partir de su vigencia, independien- temente deta fecha de otorgamiento de las concesiones, y su inobservancia dara lugar ala cancelacion de éstas. £1 gobiemo federal tiene la facultad de cestablecer reservas nacionales y suprimirias. Las declaratorias cortespon- dientes se haran por'el Bjechtivo en los casos y condiciones que las leyes revean. Tratdndose del pettdleo y de los carburos de hidrégeno solos, I- quidos o gascosos o de minérales radiactivas, no se otorgarén concesianes i contratos, ni subsistian los que en su ceso se hayan otorgado y la nacién levard a cabo la explotacin de esos productos en los términcs que selale 1a ley oglamentaria respective, 3.1 Concepto de propiedad y is dverss acepciones "37 nerar, conduct, transtormar, distribuir y abastecer energia eléctrica que ten- {98 por objeto la prestacion de servicio piblico. En esta materia no se otorga- an concesiones a los particulars y la nacién aprovechard los bienes y re- cursos naturales que se requieran para dichos fines. Corresponde también a la nacidn el aprovachamiento de los combusti- bles nucleares para la generacién de energia nuclear y la regulacién de sus aplicaciones en otros propésitos, B] uso de la energfa nuclear sélo podrd te- ner fines pacificos, ‘La nacién ejerce en tna zona econdmica evctisiva situada fuera del mar territorial y adyacente a éste ios derechos de soberanta y las jurisdicciones ‘que determinen las leyes del Congreso. La zona econdmica exclusiva se ex- tenderd a doscientas mills néuticas, medidas a partir de la linea de base desde la cual se mide el mar territorial. En aquelios casos en que asa exten- sién produzca superposicién con las zonas econdmicas exclusivas de otz0s Estados, 1a delimitacién de las respectivas zonas se hard en la medida en ‘que resulte necesario, mediante acuerdo con estos estacios. La capacidad para adquint el dominio de las tierras y aguas de la nacién ‘59 regird por las siguientes prescripciones: 1. Sélo los mexicanos por nacimiento 0 por naturalizacién y las socieda- des mexicanas tienen derecho a adquitir el dominio de las tierres. ‘aguas y sus accesiones o a obtener concesiones de explotacién de ‘inas 0 aguas. El Estado podra conceder el mismo derecho a los ex- ‘tranjeros siempre que convengan ante la Secretaria de Relaciones ea considerarse como nacionaies respecto de dichos bienes y en no in- ‘vocar por Jo mismo la proteccién ‘ie sus gobiemos por lo que sé re- fiere a aquélios, bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la nacidn los bisnes que hubferen adquirido en virtud el mismo, En una faja de cian kilémetros a lo largo de las fronteras ¥ de cincuenta en las playas, por ninguin motivo podréan los extranje- +08 adquini el dominio directo sobre tierras y aguas, £1 Estado, de ‘acuerdo con Jos intereses puiblicos internos y los principios de reci- [Brocidad, podrd, a juicio de la Secretaria de Relaciones, conceder au- torizacion a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de la residencia de lés podares federales, le propiedad ‘rivada de bienos inmuebles necesarios para el servicio directo de us embafadas 0 legacions IL Las asociaciones religiosas que se constituyan en los términos del ar- Lioulo 130 y su ley regiamentaria téndrén capacidad para adquin, po- Seer o administrar exclusivamenta los bienes que sean indisperisa- ‘bles para su objeto, con los requisitas y limitaciones que estableeca Ja oy regiamentaria; : WL Las instituciones de beneficencia, piblica 0 privada, que tengan pot “objeto el auxilio de los necesitados, la investigacion cientifca, 1 di- ‘usin ds la enseflanza, la ayuda reciproca de los asociados o cualquier eeteeecee one eeeeeneeweeeeevetezoe9979999099 009099993 03393339990 0% 38 ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR cotzo abjeto licto no Bodrén adguirir més bienes raices que los indis- pensables para su objeto, inmediata 0 directamente destinados a él, con sujeciéa a Jo que determine la ley regiamentaria; IV. Las sociedades mercamtiles por acctones podran ser propietarias de ‘terrenos ristioos, pero wnicamente en le extensién que sea necesaria ara el cummplimientd.de su objeto. En ningiin caso las sociedades de esta clase podrén tener en pro- piedad tierras dedicadas a actividades agricolas, ganaderas 0 fores- tales en mayor extension que la respective equivalente a veinticinco veces los limites sefialados en la fraccién XV de este articul. La ley reglamentarie regularé is estructura de capital y el mimero minima de socios de estas sociedades, a efecto de que las tierras propie- dad de la sociedad no'excedan en relacin con cada socio los limites de Ja pequeiia propiedad. En este caso, toda propiedad accionaria indi vidual, correspondiente a terrenos risticos, seré acumulable para fectes de cémputo, Ast mismo, la ley sefala las condiciones para la participacién extranjera en dichas sociedades. La propia ley establecera los medios de registro y control necesa- tos para el cumplimiento de lo dispuesto por esta fraccicn; V. Los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de insti- tuciones de crédito, podrén tener capitales Impuestos sabre propie- dades urbanes y nisticas ce arnercn enn las prescripcionas de dichas Jeyes, pero no podrési tener en propiedad o en administracién mas ‘bienes raices que ios enteramente necesarios para su objeto directo. Vi. Los estados yal Distrito Federal, o mismo que los municipios de toda J Republica, tondran plena capacidad para adquirir y poser todos dos bienes raioes necesarios para los servicios pibices. as leyes de la Federacisn y de los estados en sus respectivas ju- tisdicciones determinarén los casos en quo sea de utilidad publica la ‘oupacién de la propiedad privada, y de acuerdo con dichas leyes 1a autorided administrativa hard la dectaracién correspondiente. EI precio que se fijaré como indemnizacin a la cosa expropiada se ba- sard en a cantidad te como valor fiscal de ella figure en las oficinas catastrales 0 recaudadoras, ya sea que este valor haya sido manifes. tado por el propietarto o simplemente aceptado por él de un modo té- «ito por haber pagado sus contnbuciones con esta base. El exceso de valor 0 el demérito que haya tenido la propiedad particular por las ‘mejores o deterioras Geurridos con posterioridad ala feche de la asig- ‘nacién del valor fiscal seré lo tinico que deberé quedar sujeto a juicio periial y @ resoluicion judicial. Bsto mismo se observard cuando se tate de abjetos cuyo'valor no esté fijado en las oficinas rentisticas. El efercicio de las acciones que comesponden a la nacién, por vit- tud de las disposiciones del presente articulo, se hard efectivo por el procedimiento judictal; pero dentro de este procedimiento y por or- den de ios tribunales correspondientes, que se dictaré en el plazo 31 Concenio de provesdyss dvenasscepciones 39 ‘maximo de un mes, ls autoridedes adiministrativas procederén des- de luego ale ocupacién, adiministracion, remate o venta de las tierras 0 aguas de que se trate y tadag sus agvesiones, sin que en ningin ‘480 pueda revocarse lo hecho nor las mismas autoridades antes que se dicte sentencia ejecutoriada, i: ‘Se reconoce ia personalidad juridica de fos micleos de poblacién ej- dales y comunsles y se protege su propiedad sobre la tier, tanto ‘para el asentamiento humano cemo para actividades productivas. Laley protegerd la integridad de las tierras de fos grupos indigenas. Laley, considerando el respeto yfortalecimiento de la vida comu- nitaria de los efdos y comunidades, protegerd la tierra para el asen- tamiento humano ¥ regularé el aprovechamiento de tierras, bosques aguas de uso comin y la provisién de accianes de fomento necesa- ‘as para elevar ei nivel de vida te sus pobladores. 1a ley, con respeto a la voluntad dé,los ejdatarios y comuneros para adoptar las condiciones qe més les convengan en el aprove- chamiento de sus recursos productivas; regulard el ejercicio de los derechos de os comuneros sobre la tiera y de cada ejidatario sobre su parcela. As{ mismo, estableceré las piocedimientos por los cuales eitdatarios y comuneros podrén asociarse entre si con el Estado 0 con terceros y otorgar el uso de sus ierras; , traténdoso de ejidatarios, ttansmitir sus derechos parcelarjos onte@ loc miombroa del micieo de poblacién; igualmente fijard los, requisites y procedimientos confor- ‘mea los cuales la asamblea ejdal otorgaré al ejidetari el dominio so- bre su parcela. En caso de enajenacién de parcelas se respetard ol de- recho de preferencia que prevea la ley. Dentro de un mismo nticleo de poblacién, ningun efidatario podré ser titular de més tierra que la equivalente al 5% del total de las tie- ‘as efidales. En todo caso, la titulariad de tierra en favor de un solo ejidatario deberd ajustarse a los'timitessefalados en la fraccién XV. ‘La asambloa general es el drgano supremo del micleo de poblacién «fda o comunal, con la organizacién y finciones que la ley setale. EI comisariado ejidal o de bienes comunales, electo democréticamente et los términos de la ley, es el Grgano de representactén del nicleo y el responsable de ejecutar las regoluciones de la asamblea {a restitucion de tlerras, bosques v aguas alos nitleos de pobla- ida se hard en los términos de la ley reglamentaria; ‘Se declaran nulas: 4) Todas las enajenaciones de tistas, aguas y montes pertenecientes 410s puebles, rancherias, congregaciones o comunidades, hechas ‘Pot los jefes politicos, goberniadores de los estados, o cualquiera otra autoridad local en contrévencién a lo dispuesto en la ley de 25 do uni de 1856 y demas lye y dspestcones relatvs, ») Todas las concesiones: comppsiciones o ventas de tioras, aguas ‘Ymontes, hachas por las secretaries de Fomento, Hacienda 0 cual-40 ESTUDIO DE LOS DERECHOS AES EN PARTCLLAR SREBRS quiera otra autoridad federal, desde el dia primero de diciembre do 1976 hasta la focha, con las cuales se hayan invadido y ooupa- do iegalments los ejidos, terrenos de comin repartimiento 0 cual- (quiera otra clase, pertaneclentes a los pueblos, rancherias, con- ‘gtegaciones 0 comunidades, y micleos de poblacién. ©) Todes las diigenciaé de apeo o deslinde, transacciones, enajena- ciones o reniates practicados durante el tiempo a que se retire la ‘fraccién antétior, pot compatias,jueces u otras autoridades de los estados 0 de a Fedracién, con los cuales se hayan invadido ‘ocupado Logalment® tierras, aguas y mantes de los efidas, tere nos de comiin repartimiento,o de cualquiera otra clase, pertene- cfentes a micleos dé poblecién, Quedan exceptuadas de Ja nulidad anterior tinicamente las tie- zag quo hubisren sido tiladas en los repartimientos hachos con pogo a l ly del 25 de junio de 1856 y poseldas en nombre propio a titulo de dominio por més de diee ails cuando su superficie no ex- ceda de cincueita hectéreas, 1a division 0 reparto que se hubiere hecho con apariencia de legit sma entre los vecinos de algun nucleo de poblacidn y en la quo haya habido error 0 Vicio podré ser nulficada cuando ast lo solicten las tres cuartas partes de ls vacinns qe astén en posesié de una cuar- ta parte de los terrenos, materia de la divisiéa, o una cuarta parte de los mismaos vecinos cuando estén en posesién de las tras cuartas pat- tes de los terrenos. (Derogade). (erogada). § i (@orogadia). (Derogada). = i erogade) Enos Estados Unidos Mexicanos quedan prohibidos los latifundlos. Se considera:pequalia propiedad agricola a que no exceda por in- dividuo de cien hectérexs de risgo 0 humedad de primers o sus equi- valentes en ota claseé de teas. Para los efectos de la equivalencia se computard una hectérea de ‘ago por dos de tempofal, por cuatro de agostadero de buena calidad {por ocho da bosque, fhonte o agostadero en terrencs éridos, Se considerard, astmismo, como pequeta propiedad Ia superficie que no exceda.por individuo de ciento cincuenta hectarees cuando las tisras se detiquen dl cultvo de algodén sizeciben rego, y de tes- cientas cuando so destinen al cultivo del plano, cafa de azar, café, henequén, hulepalmaivid, ov, quina, vanila, cacao, agave, nopal 0 dtboles frutales. ‘Se considerard pequetta propiedad ganadera la que no exceda por individuo la superticie hecesaria para mantener hasta quinientas ca- ‘bezas de ganado mayor su equivalente en ganado manor, en ios tér- 3.1 Concepto ce ppc y sus cveras acenciones 44 1minos que fije le ley, de acuerdo con la capacidad forrajara de los te- ren0s, Cuando debido a obras de igo, drenaje o culesquicra otras ojo- cutadas por los dueitos 0 poseedotes de una pequetia propiedad se ‘hubiese mejorado la calidad de sus tiertas, sequird siendo considera- da como pequetia propiedad, aun cuando, en virtud de la mejoria ob- tenida, se rebasen los méximos setbalados por esta fraccién, siempre que se retinan los requisitos que fije la ley. Cuando dentro de une pequefia propiedad ganadere se realicen ‘mejoras en sus terres y éstas se destinen a usos agricola, la super- ficieutlizada para este fin no podrd exceder, segin el caso, los lii- tes a que se relieren los pazrafos segundo y tercero de esta fraccion (que correspondan a la calidad qua hubieren tenido dichas tierras an- tes de la mejora; I. (Derogada). El Congreso de la Unién y les logisiaturas de los estados, en sus res- ‘Poctivas jurisdicciones, expedirén leyes que establezcan los procedi- mientos para el fraccionamiento y enajenacion de las extensiones| quo llegaren a exceder los limites sefialados en ias fracciones IV yXV de este articulo, l excodente deberd ser fraccignado y ensjenado por e!propiets- Ho dentro de! plazo de un aiio opntado a parti: de Ja uotilleacton ccomespondiente. Si transcurrio el plazo el excedente no se ha ena- Jenado, la venta deberd hacerse mediante pibblica almoneda. En igual: dad de condiciones, se respetard el derecho de preferencia que pre- vvea la ley regiamentaria. Las leyes locales organizarén el patrimonio de familia, determi- ‘nando los bienes que deben constituiro, sobre la base de que sera ‘inalienable y no estaré sujeto a embargo ni a gravamen ninguno; I. Se declaran revisables todos los contratos y concesiones hechas por Jos gobiernos anteriores desde el allo de 1876 que hayan traido ‘Por consecuencia el acaparamiento de tierras, aguas y riquezas ina- turales ce la nacién, por una sola persona o sociedad, y se faculta al leoutvo de la Unién para declrtiosnulos cuando impliquen per Juicios graves para el interés pibico, Con base en esta Constitucién, el Estado dispondré las medidas para Ja expedita y honesta imparticiOn de lajusticia agrania, con objeto de (arantizar la seguridad jurdica ea la tenencia de la tera ojidal, co- smunal y de ia pequetia propiedad 'y apoyara la asesoria legal de Tos campesinos, Son de jurisdiceién federal todas las cuestiones que por limites de terrenos ejdales y comunales, cualquiera que sea l origen de éstos, se hallen pendientes o se susciten entre dos o més micieos de pobla- cin, asi como las relacionadas con Ja tenencia del terra de los ejidos Y¥ comunidades. Para estos efectos y, en general, para la administra- ion de justicia agraria, Ja ley insttuird tribunales dotados de auto- ©COCOCHOHGCOHOCHCHHKRHOHSCSCHLCEHLCHHOHOCO9393904 929900990990990909999 933993999 42 ESTUDODE LOS DERECHOS REALES EN PARTCLLAR snomia y plena jurisdicién, imegrades por magistrades propuestos ‘por el Ejecutivo federal y destgnados por la Camara de Senadores 0, ‘an los recesos de ésta, por la Comisién Permanente. a ley establecerd un drgano para la procuracién de justicia agraria, y XX, B1Estado promoverd las condiciones para el desarrollo rural integral, on el propésito de generar empioo y garantizar a la peblacién cam pesina ol bienestary su particiacin e incorporacign en el desarrollo nacional, y fomentard la actividad agropecuaria y frestal para el ép- timo uso dela tiera, con obras de infreestructura, insumos, crédits, servicios de capacitacién y asistencia técnica. As! mismo, expedira la ’ legisiacién reglameataria para planear y organizar Ja produceién agropecuara, su industralizacin y comercializacion, considerando- Jas de interés pili. El desarrollo rural integral ysustentable a que se reflere el prra~ fo anterior también tendré entre sus fines que el Bstado garantie el abasto sufciente y oportuno de los alimentos basicos que ia ley es- tablezca . 3.1.5. Naturaleza juridica : La nauutaleea juridica en cuafto ata propiedad se halla en el art 27 cons- titucional, el cual declara qué la propiedad de las tierras comprendidas dentro del territorio nacional corresponde originariamente a la nacién, que tiene el derecho a transmitif:el dominio de ellas para constituir la pro- piedad privada. En el parrafo! cuarto establece que corresponde a la na- i6n el dominio directo de reéursos naturales minerales y sustancias, etc, cuya riaturaleza sea distinta de los corponentes de las tierras, etcétera. 3.1.6 Funci6n social del derecho de propiedad La necesidad de determinar 2 quién pertenecen los bienes —si a los par- ticulares 0 al Estado— es pata que prevalezcan el orden y la paz social y se eviten disputas entre particulares y hasta con el Estado; por el inte cambio de bienes, que es una fuente de unién; también se contribuye a garantizar la libertad, principalmente contra el poder del Estado moder- No: el que no es propierario Se hace propietario de otro. Asi mismo, dis- iribuye el dominio entre la sociedad, mientras que la propiedad comunal 5 una monstruosa acumulacién de poder en manos del Estado. La pro- piedad privada tiene una funcién social —o sea, dirigida al bien comun y al servicio del orden de la ibertad-—, sujeta y variable a los presupuestos 3. Concesto He povided ysus dees scepcones 43 histérico-sociales, es decir, exige la reforma ala propiedad en consonancia con la evolucion del orden social, Tiende a Ser extensiva la propiedad a ‘odes: habitaciones bara‘as, patrimonio de familia, propiedad agricola y ganadera, reservas hereditarias o legitimas para proteccién de los hijos,"” 3.1.7 Modos de adquirir la propiedad. Los bienes estén en perpetua circulacién. Parte de ellos se pierde cons- tantemente por consumo 0 accidente, miertras gue otros permanecen mucho tiempo en circulacién y pasar por yha interminable cadena de ropietarios y poseedores. Aun los objetos de consumo rapido (como la carne o el pan) suelen pasar por variosipropietarios durante su vida breve, (Que los bienes puedan circular libremente responde al interés pili Co. En nombre de este principio, [a Revolucién francesa suprimio, por Elemplo, la vinculacién de los bienes inmuetiles en mayorazgos u otras formas fiduciarias. Con este tema se rélaciongi la conocida lucha contra fa “mano mueria” (se refiere a la que na, muevé objetos), que llevo en Mé- xico a resultados como la Ley de Desarportizacién de los Bienes de 1856, Por razones sociales evidentes, vl derecho romano imperial y el mo- derno han puesto ciertas trabas a dicta libertad de la circulacién de bie- Nes en relacion con bienes valiosos defpupitos, bienes dotables, bienes tigiosos. Incluso la reciente Ley de Extincid de Doménto Pubtico va en Contra de toda doctrina asociada con la propiedad, porque ésta no se pue- de extinguir, sino s6lo transmit 0 expropiar.El derecho romano iba mas lejos que el modemo, al permitir que:por pactos privados se prohibiera en forma total la venta de determinados objetos, La venta realizada en contravencién a ello no se anulaba, péro dicha violacién daba a la parte interesada —cuando tales pactos se cumplieran— derecho a reclamar in- demnizacion. siempre y cuando el afectado lograra cuantificar su interés telativo. La violacién de rales pactos no tenigzefectos reales, sino tinica- mente efectos personales enire las partes detestos pactos restrictivos de la libertad de venta. 5 Entre los modos de adquirir la propiedad cabe distinguir entre los mo- dos que causan una transmisién a titulo universal (de todo un patrimonio, Por ejempio: la herencia) y los que transmiteria titulo particular (sdlo de- terminados bienes, por ejemplo: ta traditio. Los modos que transmiten la propiedad a titulo particular son originarios o:derivativos. aes "Jost ance y Cervantes, De los bens. 1a ed, ral yer, México, 1990, pgs 49 y 50 ik