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FORO 3 MODIFICACIÓN O ALTERACIÓN DE FINCAS

PREGUNTAS DEL FORO
1. Explique en qué consiste la modificación o alteración de fincas y qué
efectos registrales produce cada caso.
2. ¿Produce la alteración de finca modificación de la primera inscripción de
dominio?
3. En qué consiste la agrupación y la agregación de fincas y cómo se conocen
estas operaciones en la terminología registral guatemalteca.
4. ¿Cuál es la diferencia entre la segregación y división de fincas y cómo se
aplican en la práctica registral guatemalteca?
5. ¿Qué principios registrales se vulneran al no registrar la obra nueva sobre
terreno sin construcción?
6. ¿Cómo se denomina en la legislación guatemalteca al exceso de cabida y
en qué ley se regula?

PRINCIPIO GENERAL

“El folio real permanecerá inalterable en tanto no se modifique la configuración

física del inmueble como consecuencia de su anexión a otro inmueble, su
subdivisión o su unificación con otro”. Atilio Cornejo.

Sin embargo, los inmuebles inscritos pueden sufrir modificaciones que afectan su
descripción, conservando su individualidad o bien su integridad.

1. AGRUPACIÓN: “Es la operación que se practica en el Registro consistente

en la unificación de dos o más fincas inscritas para formar una nueva. Se
produce en el caso de fincas colindantes y fincas discontinuas”. (Luis Díez
Picazo)

2. AGREGACIÓN: “Es la operación de segregar una o más porciones de una

finca inscrita para incorporarla a otra también inscrita, pero sin formar finca
nueva”. (Luis Díez Picazo)

En Argentina a estos supuestos los llaman:

ANEXIÓN Y UNIFICACIÓN:

“De varios inmuebles surge uno solo. También es exigencia la confección y

aprobación de un plano al efecto. Luego de ello se anulan los folios
correspondientes a los inmuebles anexados o unificados y se confecciona uno
nuevo en base a los datos resultantes del plano, colocándose la nueva titularidad
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que surge del instrumento jurídico o portante del negocio que genera la
unificación”. Atilio Cornejo.

En Guatemala, a ambas operaciones se les denomina simplemente

UNIFICACIÓN, sea que todas las fincas se unifiquen y formen una finca nueva, en
cuyo caso habrá que solicitar la cancelación de las fincas unificadas para que no
continúen produciendo efectos frente a terceros. O que se anexen o agreguen a
otra finca inscrita sin formar finca nueva; la finca a la que se anexan conserva su
registro pero igualmente, deberá solicitarse al registro la cancelación total de las
fincas anexadas para los mismos efectos, dejen de producir efectos frente a
terceros. Lógico es que se realice nueva descripción de la finca a la cual se le han
anexado otras.

En todos los casos se hacen las notas de referencia. P.e.

“CANCELADA TOTALMENTE ESTA FINCA POR HABERSE UNIFICADO CON

LAS FINCAS XXX Y HABER FORMADO LA FINCA YYY”

“CANCELADA TOTALMENTE ESTA FINCA por haberse UNIFICADO a la finca

XXX”

Por principio de consentimiento y tracto sucesivo, la unificación debe ser solicitada

por quien o quienes (en el caso de copropiedad) aparecen como titulares de las
fincas así sea el mismo o distinto dueño. En el caso de copropiedad, y por
principio de determinación, debe solicitarse al registro y éste proceder a inscribir,
la parte alícuota que a cada copropietario corresponde en la finca resultante.

SEGREGACIÓN

Se separa una parte de una finca para constituir una nueva la cual se inscribe con
nuevo número, folio y libro, Art. 11 Reglamento de los registros. P.e. venta de
fracción, donación de fracción. Caso en el que el registro procede a realizar un
asiento de desmembración en que consigna el área total que se segrega, que
pasa a formar determinada finca (incluye número, folio y libro) y el nombre del
titular. En la finca nueva se expresa la finca de la cual se desmembró, de la cual
proviene. (Principio de Tracto sucesivo).

Si la finca matriz, como se le llama en el registro, todavía conserva área, no se

cancela; pero si ya no le resta debe pedirse su cancelación total para que haya
coincidencia entre la realidad extrarregistral con la tabular o registral.

DIVISIÓN

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Es la operación por la que una finca inscrita se divide en dos o más porciones,
formando tantas fincas nuevas como porciones. Implica abrir un nuevo folio real a
cada finca, Art. 11 Reglamento de los Registros.

La división produce como efecto el cierre, cancelación total de la finca dividida,

pero sin afectar los derechos de terceros sobre ella.

P.e. Dos copropietarios en la misma proporción, deciden dividir la cosa común,

desmembrando dos fracciones de la finca matriz de la cual son copropietarios y
que van a pasar a formar dos fincas nuevas completamente diferentes; es posible
que la división de las dos fracciones deje sin área a la finca matriz por lo que, se
deberá y el registro debe operar, la cancelación total de la finca matriz. Si a la
finca todavía le resta área, debe indicarse a qué se va a destinar esa área.

SUBDIVISIÓN O DESMEMBRACIÓN: (Atilio Cornejo)

Es la separación de una parte del bien inmueble inscrito, éste conserva su número
original y a la parcela segregada se le asigna un nuevo número y un nuevo folio.
Art. 1 de la Ley de Parcelamientos Urbanos y Art. 11 del Reglamento de los
registros.

“De un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es necesario confeccionar y

aprobar un plano al efecto”. (Atilio Cornejo)

En Guatemala, la subdivisión es conocida como DESMEMBRACIÓN la cual puede

ser a favor de tercero (traslativo de dominio de una fracción) o de sí mismo;
provenir de la partición o división de la cosa común o de la constitución de
propiedad horizontal ya que ésta da lugar a la formación de fincas nuevas y en la
práctica registral se desmembran de la finca en la que se constituye.

La Ley Reglamentaria de los Trabajos de Agrimensura utiliza los términos división

y segregación. Artículos 77, 78 y 79.

La Ley del Registro de Información Catastral utiliza los términos unificación y

desmembración: Artículo 58. Fincas nuevas. Una vez declarada una zona en
proceso catastral o catastrada, cualquier desmembración o unificación que se
opere en fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, para su identificación
física deberán cumplir con los procedimientos y normas técnicas catastrales. Para
el efecto, el RIC y el Registro de la Propiedad quedan obligados a establecer las
relaciones de coordinación necesarias para garantizar la certeza jurídica de las
nuevas fincas.

Los planos deben reunir los requisitos que se establecen en el artículo 1131 del
Código Civil.
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Se estima que el término DESMEMBRACIÓN que usan algunas leyes y el registro

no es el más adecuado, pues en su acepción de derechos reales hace referencia
a la desmembración de la propiedad en propiedad y dominio útil como los
derechos reales de goce y uso, usufructo, uso y habitación. Una posible reforma al
Código Civil, al resto de Leyes o en la emisión de la Ley de los Registros, debería
contemplar la modificación de este concepto y elegir cualquiera de los que se
mencionan en la doctrina y otras legislaciones por ser más adecuados a la
realidad física de los inmuebles.

RESPECTO A ESTE TEMA ESTUDIAR TAMBIEN CONCLUSIONES FORO 5

MODIFICACIÓN DEL INMUEBLE, EN CONCLUSIONES FOROS 2015.

La alteración del inmueble por unificación o desmembración, no produce

modificación de la primera inscripción de dominio. Los casos en los que puede
modificarse la primera inscripción de dominio están taxativamente enumerados en
el Artículo 1130 del Código Civil.

¿QUÉ PRINCIPIOS REGISTRALES SE VULNERAN AL NO REGISTRAR LA

OBRA NUEVA SOBRE TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN?

Por obra nueva debe entenderse no en el sentido procesal, sino como lo indica
Luis Díez Picazo: “toda aquella que suponga transformación de las características
físicas de una finca inscrita”.

Muchas personas adquieren terrenos sin construcción con el objetivo de proceder

a su construcción posterior, en este caso es evidente que la descripción de la finca
que consta en el registro ya no coincide con la realidad extrarregistral
produciéndose un caso de inexactitud; ya que en la primera inscripción de dominio
generalmente consta que la finca consiste en terreno SIN CONSTRUCCIÓN.
Debiéndose en consecuencia, pedir la inscripción de la construcción realizada
según el artículo 1131 del Código Civil. Máxime si la construcción pertenece a un
tercero distinto del titular. Art. 1125 num 13 Código Civil.

Por disposición imperativa del último artículo citado, también son objeto de
inscripción los ingenios, grandes beneficios, desmontadoras y maquinaria agrícola
o industrial que constituyan UNIDAD ECONÓMICA independiente del fundo en
estén instaladas.

Además de constituir inexactitud registral, la no registración en estos casos

vulnera los principios registrales de inscripción, determinación y seguridad jurídica.

TÍTULO EN BASE AL CUAL EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD PROCEDE A

INSCRIBIR LA OBRA NUEVA:

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1. Testimonio de escritura pública en la que se convenga (edificación en

predio ajeno con consentimiento del titular) o se declare que se ha
procedido a efectuar una edificación. Debe contener la descripción de la
construcción conforme a plano y los requisitos del Art. 1131 Código Civil.
Declaración que puede hacerse cuando se transfiere el dominio o se
constituye algún derecho real de goce. La hipoteca se extiende a los
edificios, pero igual es recomendable que se registre la construcción a
efecto de no perjudicar la exactitud registral. La escritura debe contener
además la autorización municipal (licencia de construcción) para realizar la
construcción. Nada de esto está regulado en ley, pero basta recordar los
principios registrales para determinar cuáles serían los requisitos que la
escritura debería contener para su registración.

EXCESO DE CABIDA.

“Implica también una alteración física de la descripción de la finca en el Registro.

Puede producirse por varias causas:… error al describir la finca e indicar que tiene
una cabida menor que la real”. (Díez Picazo) El exceso de cabida también puede
deberse a un hecho jurídico natural como el aluvión o la avulsión.

En Guatemala, cuando el área registral es menor al área física se denomina

EXCESO y el área no puede ser rectificada por medio de las diligencias de
RECTIFICACIÓN DE ÁREA contenidas en el Decreto Ley 125-83.

El exceso de área no puede ser inscrito en base a declaración jurada del titular ni
por el procedimiento indicado, necesariamente debe seguirse un trámite
administrativo ante la sección de tierras de la escribanía de gobierno para que se
adjudique al titular el exceso, si prueba que ha estado en posesión de dicho
exceso de manera pública, pacífica, continua y de buena fe; la Ley de
Transformación Agraria (estudiar) prescribe que LOS EXCESOS SON
PROPIEDAD DE LA NACIÓN.

El Artículo 67 de la Ley del Registro de Información Catastral por su parte regula

los excesos en terrenos en proceso catastral así: La parte de terreno comprendida
dentro de los linderos de un predio o finca de propiedad privada, que excede a la
extensión inscrita en el Registro de la Propiedad más allá de los porcentajes de
tolerancia establecidos en los numerales romanos I y II del literal b) del artículo 38
de esta Ley, será considerada como exceso para efectos de la misma. Con las
certificaciones de predio catastrado irregular, de los planos del predio
correspondiente a la finca y el plano de ubicación del exceso, el propietario deberá
regularizar la situación de conformidad con la ley.

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA
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Dado que por principio de determinación el Artículo 1131 estipula los requisitos de
la primera inscripción de dominio, al momento de describir una finca nueva
formada como consecuencia de unificación, división o segregación, la escritura
pública debe contener:

Si la finca es rústica o urbana, su ubicación, indicando el municipio y

departamento en que se encuentra área, rumbos o azimuts, o coordenadas
geográficas debidamente georeferenciadas al sistema geodésico nacional,
medidas lineales y colindancias; su nombre y dirección, si los tuviere. Art. 1131
Código Civil.

A continuación se explican cada uno de ellos.

FINCA URBANA:

La aprobación del planeamiento preciso, según la clase de suelo de que se trate,

determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso
urbanizador y al edificatorio, en las condiciones y plazos previstos en el
planeamiento o legislación urbanística aplicable. (Ley preliminar de Urbanismo)

El contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la

adquisición sucesiva de los derechos siguientes: a urbanizar; al aprovechamiento
urbanístico; a edificar, materializando así el aprovechamiento urbanístico; y a la
edificación.

Para la Ley Preliminar de urbanismo:

Área de influencia urbana: es la que circunda a una ciudad y en la cual se hacen

sentir los efectos de su crecimiento y el desarrollo de sus funciones, dentro de un
término previsible.

Lotificación: es todo fraccionamiento de terreno en más de cinco lotes, con

apertura de nuevas calles.

Plan Regulador: es el conjunto de recomendaciones, formuladas con base en el

análisis de las necesidades y recursos de una ciudad, que proporcionan un
programa para guiar el desarrollo urbano con el máximo de eficiencia y en la forma
más conveniente para la comunidad.

Art. 4.- Para el efecto, las municipalidades de la república deberán en la forma y

con las obligaciones que adelante se detallan, determinar sus áreas de influencia
urbana y aprobarán y pondrán en práctica su plan regulador.

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Art. 7.- Las municipalidades (Municipios, según la CPRG) de la República deberán

delimitar sus respectivas áreas de influencia urbana, las cuales encerrarán la
ciudad o población y los terrenos que la rodean susceptibles de incorporarse a su
sector urbano; sobre dichas áreas las municipalidades ejercerán control
urbanístico.

Art. 8.- Los conflictos que surjan entre las municipalidades con motivo de la
penetración y prolongación del área de influencia urbana de una, dentro de los
límites jurisdiccionales de otra, serán resueltos de común acuerdo entre las
municipalidades de que se trate. Los puntos que no pudieren solucionarse en esta
forma, serán sometidos por las municipalidades interesadas a conocimiento del
Ministerio de Gobernación para que dicte resolución definitiva, previo dictamen de
la Dirección General de Obras Públicas.

CONTENIDO DEL PLAN REGULADOR:

La Ley Preliminar de Urbanismo regula la obligación de las municipalidades de

elaborar un plan regulador en las cabeceras departamentales de las poblaciones
de más de 10,000 habitantes, el cual debe contener:

a) El sistema vial;

b) Los servicios públicos;

c) Los sistemas de tránsito y transportación;

d) El sistema recreativo y de espacios abiertos;

e) Los edificios públicos y servicios comunales;

f) Las zonas residenciales;

g) Las zonas comerciales;

h) Las zonas industriales;

i) Las zonas de servidumbre de reserva; y

j) Cualesquiera otros aspectos que sea conveniente determinar.

FINCA RÚSTICA

Se refiere a los inmuebles destinados a las actividades agrícolas o agrarias.

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En Guatemala, la adjudicación de tierra para esos fines se regula en la Ley de

Transformación Agraria, Ley del Fondo de Tierras, Ley de Empresas Campesinas
Asociativas.

En la Ley de Transformación Agraria se definen las tierras ociosas Art. 12, las
zonas agrarias, art. 40 y los requisitos para adjudicar tierras a los campesinos en
patrimonio familiar agrario individual y patrimonio familiar agrario colectivo.

UBICACIÓN

En la descripción de la finca nueva en el título y en la inscripción debe indicarse

además del municipio y el departamento, la aldea, caserío o dirección si la tuviere.
Recuérdese que en la actualidad se han formado varios municipios, por lo que la
primera inscripción de dominio de los inmuebles ubicados en dichos lugares debe
ser modificada para que al describir la finca nueva que se forme coincida con la
ubicación de la finca de la cual proviene.

Para la Ley del Registro de Información Catastral ubicación es: la posición

irrepetible que tiene el predio en el espacio, factible de expresarse con precisión
matemática. Art. 23 inc. dd).

Como requisitos de la primera inscripción de dominio y por ende que deben

observarse al describir una finca nueva en la escritura respectiva, el Art. 1131 del
Código Civil establece que debe incluir rumbos o azimuts, o coordenadas
geográficas debidamente georeferenciadas al sistema geodésico nacional; lo que
la Ley del Registro de Información Catastral (Art. 23 inc. g) define como “Datos
territoriales de una finca: … su orientación cardinal, sus esquineros o vértices
determinados en un sistema de coordenadas, su forma geométrica, la longitud de
sus linderos y la extensión superficial”.

Aunque son términos técnicos que no son propios de la carrera notarial, al menos
debe conocerse su significado.

AZIMUT*

“Es otra forma de decir DIRECCION. El azimut de una línea es el ángulo que
forma dicha línea con la dirección del NORTE, se miden de izquierda a derecha y
su valor varía entre cero y trescientos sesenta grados”.

RUMBO*1

1
*Tomado de Sistemas de Medición Angular usados en Topografía J. Johns
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“Ángulo agudo medido desde el Norte o Sur, donde se inicializa la valoración del
ángulo (cero grados), hacia la derecha (Este) o la izquierda (Oeste). Su valor varía
de cero a un ángulo recto, lo cual ubica la orientación de la línea en un cuadrante
específico determinado desde el norte en dirección de las manecillas del reloj.

El rumbo de una línea es el ángulo formado por dicha línea con la dirección
NORTE o SUR, se miden de izquierda a derecha o de derecha a izquierda, y su
valor varía entre cero y noventa grados.

COORDENADAS GEOGRÁFICAS: 15 30 N, 90 15 O

“Definición: Esta variable incluye la latitud y longitud redondeadas con el fin de

encontrar el centro geográfico aproximado de una entidad y se basa en el
Gazetteer of Conventional Names, Tercera edición, agosto de 1988, EE.UU., la
Comisión de Nombres Geográficos de EE.UU. y en otras fuentes”.2

GEORREFERENCIADAS

“La georreferenciación es el uso de coordenadas de mapa para asignar una

ubicación espacial a entidades cartográficas. Todos los elementos de un mapa
tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos
en la superficie de la Tierra o cerca de ella.

Un sistema de coordenadas geográficas se utiliza para asignar ubicaciones

geográficas a los objetos. Un sistema de coordenadas de latitud-longitud global es
uno de esos marcos”.

SISTEMA GEODÉSICO NACIONAL

“La red CORS es una red geodésica de estaciones de referencia de operación

continua, o CORS por sus siglas en inglés (Continiously Operating Reference
Station). Una estación CORS se compone básicamente de un receptor GPS
estático que se posiciona de manera permanente en una localidad geográfica
conocida, y recolecta datos las 24 horas del día, 7 días a la semana. Estos datos
son transmitidos por medio de una red de computadoras hacia un servidor central,
en donde estos son almacenados para su uso posterior”.

”El funcionamiento de las Estaciones de Referencia de Operación Continua –

CORS– permitirá realizar levantamientos catastrales de manera rápida y eficiente
en toda la República de Guatemala, relacionándolos a través una conversión
sencilla al Sistema de Referencia Nacional. Es por ello que el Registro de

2
Fuente: CIA World Factbook
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Información Catastral –RIC– ha apoyado técnica y financieramente al Instituto

Geográfico Nacional –IGN– para el establecimiento de este sistema”3.

Red geodésica: Serie de alineaciones relacionadas entre sí, que están fijas en el
terreno con monumentos y otros puntos ubicados dentro de un marco de
referencia global y de precisión, referidos y establecidos por el Instituto Geográfico
Nacional, quien velará por su conservación y densificación. Art. 23 inc. v) Ley del
Registro de Información Catastral.

ÁREA:

De acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española: “Superficie comprendida

dentro de un perímetro. Extensión de la superficie del área expresada en una
determinada unidad de medida”.

El área de una superficie se mide en unidades cuadradas, su unidad es el metro

cuadrado: un metro por cada lado del cuadrado.

Área: Extensión en proyección plana de un predio, expresada de conformidad con

el sistema métrico decimal. Art. 23 inc. b) Ley del Registro de Información
Catastral.

La Ley del Organismo Judicial, Artículo 20, establece que el uso del sistema
métrico decimal es obligatorio.

Según el Diccionario de la Real Academia Española el sistema métrico decimal es

el “sistema de pesas y medidas que tiene por unidades de base el metro y el
kilogramo, en el cual las unidades de una misma naturaleza son múltiplos o
divisores de diez con respecto a la unidad principal de cada clase y que ha sido
desplazado por el sistema internacional”.

En el Registro de la Propiedad existen registradas fincas con medidas antiguas, al

respecto el Artículo 33 de la Ley Reglamentaria de los Trabajos de Agrimensura
prescribe que: En las medidas agrarias antiguas, se computará la vara castellana
de 0.83590575 metros, hasta el treinta de julio de 1878; de 0.835 metros, desde
esta fecha hasta la promulgación del Código Fiscal (15 de septiembre de 1881); y
otra vez de 0.83590575, desde esta fecha hasta el 17 de febrero de 1925; y desde
esta fecha en adelante, se computará de 0.835906 metros”.

MEDIDAS LINEALES:

Permiten conocer longitud, distancia de un punto a otro, el largo.

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Tomado de la página del Instituto Geográfico Nacional
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COLINDANCIAS

La Ley Reglamentaria de los Trabajos de Agrimensura define colindancia, para los

efectos de amojonamiento, como “la vecindad de los distintos predios que,
formando fincas distintas, tienen límites comunes con el terreno objeto de la
medida”. Artículo 61. Y por lindero, el Artículo 9 de la citada ley norma: “Si el
lindero que haya de medirse estuviere constituido por zanja, cañada, camino o río,
que por su naturaleza no dé lugar a duda alguna, podrá el colindante excusarse de
asistir a la medida; pero debe remitir sus títulos para que de ellos se extracte lo
conducente. Cuando el lindero no esté bien determinado, el colindante está en la
estricta obligación de concurrir a señalarlo para que así puedan ser respetados
sus legítimos derechos”.

Lindar según el Diccionario de la Real Academia Española consiste en “dicho de

dos territorios, de dos terrenos o de dos fincas: Estar contiguos”.

Las normas permiten concluir entonces, que el notario al describir la finca nueva
debe incluir todas las vecindades y linderos constituidos por zanjas, cañadas,
caminos o ríos conforme al plano que se le presente el que a su vez debe cumplir
con los requisitos que establece la Ley Reglamentaria de los Trabajos de
Agrimensura. (Art. 43 y subs)

APLICACIÓN EXCLUSIVA DE LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DEL

REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL Artículo 83.

A partir de que una zona sea declarada en proceso catastral, y considerando que
tal proceso tiende al levantamiento de información integral de todos los predios del
territorio nacional con la mayor exactitud y a establecer su extensión precisa, así
como a la ubicación de derechos de las fincas proindivisas, y a la titulación
masiva, de oficio y gratuita de los predios que carezcan de inscripción registral, y
así proveer a su regularización, no serán aplicables en esa zona las siguientes
leyes: Ley Reglamentaria para Trabajos de Agrimensura, Decreto Gubernativo
1786 y sus reformas; Ley de Rectificación de Áreas, Decreto Ley 125-83; y, Ley de
Titulación Supletoria para el Estado y las Municipalidades, Decreto Ley 141-85.

Todas las diligencias que al inicio de la vigencia de la Ley se encuentren en

trámite de conformidad con las leyes anteriormente citadas, el interesado podrá
continuarlas hasta su fenecimiento, y en tal caso dará aviso de tal situación al RIC;
o bien desistirlas y someterse al procedimiento establecido en el Título VII de esta
Ley, según fuere el caso.

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