a) Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de cardcter indivisible. b) Finca filial: Unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porcién auténoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la via publica 0 con determinado espacio comin que conduzca a ella. ) Finca Filial Matriz: Es toda finca filial que por sus caracteristicas propias en cuanto a tamafio, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituit nuevo condominio dentro del condominio inical. @) Finca Matriz:inmueble que da origen al condominio, constituido por dos 0 ms fincas filiales y sus correspondientes 4reas comunes. 2. Tipos de Condominios: Art. 1 a) Horizontal: modalidad donde cada condémino es propietario exclusive de un terreno propio y de la edificacion construida sobre 6! y copropietario de las éreas comunes. b) Condominio tes (Fincas Filiales Primarias individualizadas): son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agricola, industrial, pecuario, turistico, comercial, habitacional, de recreo y/o cualquier otro propésito licito. Pueden estar destinados a la prestacién de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial seré denominada finca filial primaria individualizada (FFP). ¢) Vertical: Modalidad mediante I2 cual cada condémino es propietario exclusive de parte de la edificacién conformada por varios pisos y en comin de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso generald) Mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales. ) Condominio de Condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisién de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los Reglamentos de Condominio y Administracién, tanto de la finca matriz inicial como de [a finca filial matriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relacién entre los condominios y de cémo se ejercerdn los derechos y obligaciones de los propietarios y/o condéminos. f) Condominio combinado: se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre si y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen. f) Condohotel: Modalidad de operacién de hospedaje en que la propiedad del inmueble esté acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotacién hotelera esté garantizada mediante un contrato de administracién, con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores segtin la Ley y las que se derivan del cardcter hotelero de la operaci6n. E! 70% del tiempo al afio debe dedicarse el establecimiento como minimo al servicio de hospedaje, y el 30% puede ser utilizado por los condéminos. 8) Modificaciones: Cambios a lo interno del condominio. Deben estar permitidos en el Reglamento de condominio y administracién, con los requisitos y las caracteristicas minimas. fh) Transformacién: Trasladar al régimen de condominios un proyecto o edificacién que no fue inicialmente tramitado bajo este réj Sharon Byfield Woolery— = jt pe ab ehNORMATIVA VIGENTE Y= Ley de Planificacién Urbana 4240 del 15 de noviembre de 1968. / * Ley de Propiedad Horizontal # 7933 de 28 de octubre de 1999. Reforma en los articulos 20 y 28 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio 7933 y adicién del articulo 32 bis, de 2 de mayo del 2002, publicado en la Gaceta del jueves 6 de junio de 2002, = Ley Forestal #7575. 13-02-96 = Ley Zona Maritimo Terrestre #6043 del 02/03/1977. Alcance #36 la Gaceta #52 del 16/03/77 * Ley Forestal #7575. 13-02-96 = Ley Zona Maritimo Terrestre #6043 del 02/03/1977. Alcance #36 la Gaceta #52 del 16/03/77 Vv * Ley de Igualdad Personas con Discapacidad #7600 y su Reglamento, Decreto 26831 del 20 de abril de 1998. / = Decreto # 22088-S 22 de marzo de 1993. Reglamento Sobre Escaleras de Emergencias. = Decreto # 34456-MP-MIVAH-TUR-MINAE-COM. Metodologia y Directrices Generales para el Ordenamiento Territorial de la Region Chorotega. Gaceta 83 del 30 de abril del 2008. = Decreto # 35271-S-MINAET. Reglamento para el Permiso de Perforacién y Concesién de Agua para el Autoabastecimiento en Condominios. = Decreto # 34431 MINAE-S. Vertidos. Gaceta 74 del 17 de abril de 2008. Y= Reglamento de Construcciones. Gaceta #56 del 22/ 3/83 y Gacetat117 22/6/86. Y= Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Decreto MIVAH-MEIC-TUR. Publicado en La Gaceta del Martes 19 de abril del 2005. / = Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones. Alcance #18, La Gaceta #57 del 23/3/83. Tiene varias reformas. Sharon Byfield Woolery= Reglamento Gran Area Metropolitano (GAM). Ultima modificacién por Decreto #33757 del 14-5-2007. Afectacién de fincas préximas 0 a no més de 100 m del limite de contencién urbana. ‘* Reglamento de Zonas industriales del GAM. Gaceta #114 del 18/6/85 = Reglamento para trémite de Visado de Planos. Decreto # 27967. Alcance #49, Gaceta #130 del 6/7/2000. Modificacién publicada en Gacetai99 del 7 de octubre del 2005. + Reglamento de aprobacién y Operacién de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales. Decreto 31545-S-MINAE, Gaceta 246 del 22 de diciembre de 2003. * Reglamento Técnico General sobre Seguridad Humana y Proteccién Contra Incendios. Gaceta 11 del 17 de enero del 2005. * Reglamentacién técnica para disefio y construccién de Urbanizaciones, Condominios y Fraccionamientos. Acuerdo # 2006-730 de Ay A. Planes Reguladores * Modificacién del Acuerdo de Junta Directiva A y A # 2006-615, Delimitacion de zona de proteccién del Valle Central. Gaceta # 239 del 10 de diciembre del 2008. = Acuerdo de Junta Directa INVU # 5677 del 11 de junio de 2008, Sharon Byfield WooleryLey de Planificaci6n Urbana Definiciones: Planificacién Urbana: proceso continuo e integral de anélisis y formulacién de planes y reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad. Plan Regulador: instrumento de planificacién local que define en un conjunto de pianos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gréfico 0 suplemento, la politica de desarrollo y los planes para distribucién de la poblacién, usos de la tierra, vias de circulacién, servicios publicos, facilidades comunales, y construccién, conservacién y rehabilitacién de reas urbanas. Uso de Ia tierra: utilizacién de un terreno, de la estructura fisica asentada o incorporada a él, 0 de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento. Zonificaci6n: division de una circunscripcién territorial en zonas de uso, para efecto de su desarrollo racional. Fraccionamiento: es la division de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicacién judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo duefio, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formacién y uso urbano de los bienes inmuebles. Urbanizacién: fraccionamiento y habilitacién de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provision de servicios. Mapa Oficial: plano 0 conjunto de planos en que se indica con exactitud la posicién de los trazados de las vias publicas y areas a reservar para usos y servicios comunales. Area Urbana: es el mbito territorial de desenvolvimiento de un centro de poblacién. Distrito Urbano: es la circunscripcién territorial administrativa cuya delimitacién corresponda al radio de aplicacién del respectivo Plan Regulador. Area metropolitana: es el conjunto de éreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que al desarrollarse en torno a un centro principal de poblacién, funciona como una sola unidad urbana. Sharon Byfield WooleryPlanes Reguladores EI Plan Regulador local contendra los siguientes elementos como minimo: a) La politica de desarrollo b) Elestudio de poblacién ©) Eluso de la tierra d) Esestudio de la circulacion )_ bps pervicios comunales (escuela, colegos, parques, hospitales, mercados f) Los servicios publicos (cafferias, alcantarillados, disposicién de basura) 2) Lavivienda y renovacién urbana Procedimiento Previamente a implantar un Plan Regulador la Municipalidad debera cumplir con lo siguiente: 2) Convocar a una audiencia publica por medio del Diario Oficial y la divulgacion adicional que sea necesaria para que los vecinos conozcan del proyecto y puedan hacer observaciones verbales 0 escritas. b) Obtener la aprobacién de la Direccién de urbanismo ¢) Acordar por mayoria absoluta de votos, su adopcisn formal d) Publicar en la Gaceta la adopcién con indicacion de la fecha a partir de la cual rige. Este procedimiento debe ser observado para modificar, suspender 0 derogar, total 0 parcialmente un Plan Regulador o cualquiera de sus reglamentos. Principales reglamentos de Desarrollo Urbano 1) El de Zonificacién, para usos de la tierra; Sharon Byfield Woolery—_—_-_-_wwveorseearrelvee—ea—eea—eea_eeaeeereeeeaeaeee ee 2) El de Fraccionamiento y Urbanizacién, sobre divisién y habilitacién urbana de los terrenos; 3) £1 de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisién y conservacién de los espacios para vias publicas y dreas comunales; 4) El de Renovacién Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitacién de éreas en proceso o en estado de deterioro; y 5) El de Construcciones, en lo que concierne alas obras de edificacién. Zonificacion El Reglamento de Zonificaci6n dividira el drea urbana en zonas de uso, regulando respecto a cada una de ellas: a) EI uso de terrenos, edificios y estructuras, para fines agricolas, industriales, comerciales, residenciales, piblicos y cualquier otro que sea del caso; las zonas residenciales se clasificarsn como unifamiliares y multifamiliares, segiin la intensidad del uso que se les dé; las zonas unifamiliares se clasificarén, a su vez, de acuerdo con el rea y las dimensiones de los lotes que mejor convenga a su ubicacién; b) Localizacién, altura y area de piso de las edificaciones; ©) Superficie y dimensiones de los lotes; 4) Tamar de los retiros, patios y demas espacios abiertos, y la cobertura del lote por edificios y estructuras; e) La provisién de espacio para estacionar de las calles; intos, carga y descarga de vehiculos fuera f) Tamafo, ubicacion y caracteristicas de rétulos o anuncios; y 8) Cualquier otro elemento urbanistico 0 arquitecténico relativo al uso de la tierra, ‘cuya regulacién tenga interés para la comunidad local. ynamiento y Urbanizaci6n: EI Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizacién, al puntualizar las condiciones municipales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones 0 ambas operaciones, Sharon Byfield Woolery Soconmultcondosghamst com Poe” Bape vaso10 entre otros requisites, incluira los correspondientes al acceso a via publica, a notificacién y amanzanamiento y a la cesién de dreas para uso publico; establecers, asimismo, previa consulta a los organismos competentes, normas minimas sobre construccién de calles y aceras pavimentos, cafierias, drenajes pluviales y sanitarios, y electrificacion y alumbrado piblico. Articulo 40: Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederd gratuitamente al uso publico tanto las dreas destinadas a vias ‘como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cedera por los dos conceptos iltimos se determinaré en el respectivo reglamento, mediante la fijacién de porcentajes del érea total a fraccionar 0 urbanizar, que podrén fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, segiin el tamafio promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto dictadas por el INVU. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vias piblicas, parques y facilidades comunales no excederd de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptia de la obligacién 2 ceder areas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en éreas previamente urbanizadas, a criterio del INVU. No menos de una tercera parte del drea representada por el porcentaje fijado conforme al pérrafo anterior sera aplicada indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo 0 campos de juegos infantiles, en proporcién que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las Sreas para juegos infantiles no podrén ser aceptadas si el fraccionador 0 urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalacién del equipo requerido. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirin para instalar facilidades comunales que en principio proponga el fraccionador o urbanizador 0 luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso han de definir la Municipalidad y el INVU. Las 4reas aprovechables en facilidades comunales sélo podré eliminarse 0 reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtengan un mayor beneficio para la comunidad, previa consulta al INVU, Hecha excepcion de los derechos de via para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demas dreas de uso piblico deberin ser traspasadas a favor del dominio municipal. Sharon Byfield Woolery" No obstante {a Municipalidad podré autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el parrafo inmediato anterior. Articulo 41 (Anulado por resolucién 4205 del 20 de agosto de 1996) Cuando el sitio a urbanizar no precise el porcentaje de terreno que para destinos pablicos sefiala el articulo anterior, segin el pronunciamiento municipal, deberd entonces el urbanizador cancelar en dinero el valor equivalente del indicado porcentaje, dentro del plazo que se le fije, que no ser mayor de cinco afios. La equivalencia se calcularé aprecio de terreno no urbanizado. Las sumas que perciba el municipio por el concepto indicado y por el de venta de lotes cedidos por los urbanizadores, seran destinados exclusivamente a la adquisicién y mantenimiento de terrenos para uso piblico, en sectores donde éstos hagan falta. Mapa Oficial Articulo 42. EI reglamento del Mapa Oficial establecerd las normas sobre reservas, adquisicién, uso y conservacién de las dreas necesarias para vias, parques, plazas, edificios y demas usos comunales, expresando Ia localizacién y el tamafio de las ya entregadas al servicio publico y de las demarcadas s6lo preventivamente. Articulo 43. El Mapa Oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituird registro especial fehaciente sobre propiedad y afectacion a dominio pubblico de los terrenos 0 espacios ya entregados a usos publicos. Articulo 44. El dominio municipal sobre las dreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso publico general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripcién en el Registro de la Propiedad, si consta en el Mapa Oficial El Registro citado pondrd ultimo asiento a aquellas fincas, restos o lotes que el Propietario, en concepto de fraccionador, ceda al municipio por mandato de esta ley, si en el documento inscribible consta el destino publico que se le da al inmueble y el Notario da fe del acuerdo municipal en que se apruebe la cesién y se dispone entregar dicho bien a ese mismo destino Articulo 45. Los inmuables a que se refiere el articulo anterior, podran ser transferidos otro uso publico, conforme a las determinaciones del Plan Regulador, mas si tuvieren destino sefialado en Ia ley, el cambio deber ser aprobado por la Asamblea Legislativa.2 Articulo 49. £1 permiso de edificacién supeditado al retroceso en la linea de edificacién, no motivaré accién indemnizatoria por reduccién de cabida, mientras la seccién respectiva no sea entregada al servicio publico por disposicién 0 acto de la Administracién Publica nacional o local. Entre tanto no se pague o expropie dicha seccién, su propietario podrd utilizarla en la forma que permitan los reglamentos.13 Plan Regional de Desarrollo Urbano "Gran Area Metropolitana Distritos que integran (Art. 1) Estd compuesto por distritos de las provincias de San José Alajuela, Heredia v Cartago, siempre y cuando los Gobiernos Municipales no hayan promulgado sus propios Reglamentos de Planificacién v Desarrollo Urbano. En esta zona se establece una “Zona Especial de Proteccién" y una zona de crecimiento urbano. Provincia Cantén Distrito Situacién actual San José Montes de Oca San Rafael Goicoechea Rancho Redondo Alajuela Alajuela Carrizal San Isidro Sabanilla Tambor Atenas Atenas Barrio Los Angeles (Atenas) pods Jesis Mercedes Concepcién, San Pedro SanJuan San Rafael Carrillos Sabana Redonda Sharon Byfield Woolery smccontona@icn 0 orion 2504.1307 ocenemscom fon” HepetasoParaiso Alvarado Oreamuno, Heredia Barva Santo Domingo Santa Barbara Sharon Byfield Woolery Tierra Blanca Uano Grande Santiago Orosi No se define por ser zona de Alto Riesgo un No se define por ser zona de alto riezgo Cot Potrero Cerrado Cipreses Santa Rosa San Pedro San Pablo San José de la Montafia San Miguel Paracito Tures Para Santa Barbara15 San Pedro ‘San Juan Jess Santo Domingo Purabé San Rafael Los Angeles Concepcién San Isidro San Isidro San José Concepcion San Francisco Zona Especial de Proteccién (Art 3) Tendré un uso predominantemente agricola y quedaré sometida a las siguientes regulaciones: a Solo se permitirén urbanizaciones y servidumbres de tipo urbano en las areas de expansién de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos. a) El drea de expansién serd el espacio comprendido hasta un radio de doscientos metros, medidos a partir de la terminacién del cuadrante urbano, de conformidad con la demarcacién que se realice a partir de la vigencia del presente Decreto. b) Se define como cuadrante urbano el sistema de ciudades en forma de cuadricula en donde se encuentra la mayoria de bienes y servicios, la estructura vial y su drea de influencia inmediata. Entendiendo ademas las reas urbanas de conformidad con la Ley de Planificacién Urbana. ‘Sélo se permitird el fraccionamiento frente a caminos publicos existentes previos a la promulgacién del GAM. (Gaceta nimero 119 del 22 de junio de 1982), y cuando estos cuenten con los servicios aunque éstos hayan sido habilitados después de la promulgacién del GAM. Para fines estrictamente agricolas, se podré permitir Sharon Byfield Woolery16 segregaciones con frente a servidumbres 0 caminos privados, en porciones resultantes no menores de siete mil (7.000) metros cuadrados. Corresponderd a la Direccién de urbanismo determinar si el camino existente, frente al fraccionamiento que se pretende iniciar, existia al momento de ‘aprobacién del Reglamento del GAM. La Municipalidad denegaré los permisos de construccién en aquellos lotes cuya segregacién no haya sido autorizada 0 cuyo uso no sea conforme con las regulaciones presentes, \ ae Construcciones permitidas (Art.4.3) Juv” a) b) a a) e) Una vivienda por finca para uso del propietario o los propietarios y Otras construcciones necesarias para uso 0 servicios de las fincas. Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local, Servicios estatales, infraestructura de redes nacionales y municipales, tales como redes eléctricas, agua, oleoductos y telecomunicaciones. Clubes campestres siempre que no incluyan vivienda permanente, hoteles, servicios locales de culto, comerciales y profesionales, establecimientos educacionales privados y organismos internacionales. Las actividades reguladas en este inciso ademés deben cumplir con: Localizacién frente a calles publicas que cuenten con todos los servicios. Altura de edificaci lenor de doce metros o tres pisos. Area minima: Para clubes campestres y hoteles se requeriré un area de cinco hectéreas. Para los demas usos se requerira un area de dos hectéreas. Cobertura: Hasta un diez por ciento. Densidad Hotelera: 12 habitaciones por hectérea. Industrias o actividades industriales de tipo inofensivo o incémodas, se permitirén siempre que las posibles molestias sean confinables en la propiedad y cumplan con lo siguiente: Sharon Byfield Woolery7 Estar frente a vias nacionales clasificadas como primarias, secundarias 0 terciarias. ‘Altura de edificacién: Menor de doce metros o tres pisos. 4.5.4 Area minima: se requeriré un area minima de cinco hectéreas, Cobertura: Hasta un diez por ciento. ‘Cuando no colinden por ninguno de sus linderos con viviendas y no se ubiquen contiguo a zonas residenciales de alta densidad. Sharon Byfield Woolery genera Out speconautonaee co. a ‘Sena conse pgmas.com a18 Normativa del Gran Area Metropolitana GAM. Fuera del GAM se permiten las urbanizaciones con la normativa general del RCNFU. A min, = 90 m2 con red de cloacas, A min.= 120 m2 sin red de cloacas y frente minimo de 6m, excepto si existen estudios que demuestren lo contrario. Dentro del GAM se permiten las urbanizaciones y condominios Gnicamente dentro del Anillo de Contencién Urbano y en los cuadrantes Urbanos de las cabeceras de distrito que se localicen en la Zona Especial de Proteccién. (Cuadrantes Urbanos) Uso Residencial; Normativa general. A min. =90 m2 con red de cloacas, A 120 m2 sin red de cloacas y frente minimo de 6m. Uso industrial: Cuando la propiedad se localiza en zonas industriales del GAM se debe aplicar el Reglamento de Zonas Industriales, el cual divide las zonas industriales en tres tipos: Zonas Industriales Consolidadas: Se denominan Calle Blancos-Cementerio- Uruca- Pavas Este y Pavas Oeste. Para estas zonas industriales se debe solicitar a la municipalidad el uso del suelo ya que todas estan comprendidas en los planes reguladores de San José y Goicoechea respectivamente. Zonas Industriales en Desarrollo: Se denominan Colima- Curridabat- Ipis-La Ribera — Barreal y Ochomogo. De éstas solo se aplica GAM a la de Colima, Barreal-y Ochomogo. Las restantes estén comprendidas en los planes reguladores de Curridabat, Goicoechea y Belén. Zonas Industriales Futuras: Se denominan Ciruelas-Coris- San Rafael de Ojo de ‘Agua- Montecillos- Paralso- Santa Ana- Ciudad Colén y Guachipelin. De éstas solo se aplica GAM a la de Coris, San Rafael de Ojo de Agua, Paraiso y Guachipelin. Las restantes estén comprendidos en los planes reguladores de Alajuela, Santa Ana y Colén. Sharon Byfield Woolery Searekcmeceretenn Poe” eassta3019 eee20 CONDOMINIOS 1. Nomenclatura de Condominios Art. 3, 15 y 53, Todo condominio deberé identificarse con un nombre niimero o letra. Si est compuesto por varios complejos edificios, locales o unidades, estos también deberdn identificarse. La nomenclatura debe incorporarse a los planos. lo 14 del Decreto Ejecutivo # 21608-C, publicada en Gaceta 188 del 30 de setiembre del 2008, deja de ser requisito la aprobacién de Nomemclatura: “Articulo 14. Los interesados en bautizar con determinado nombre una Institucién, Edificio, Red Vial, Parajes y Obras todas ellas Publicas, asi como Accidentes Geogréficos, lo comunicarén a la Comisién, observando las disposiciones de este Reglamento” ( la negrita es nuestra) a) Se debe indicar Tipo Condominio Horizontal Condominio Vertical Condominio Horizontal Vertical Condominio Horizontal de Fincas Filiales Primarias Individualizadas (FFPI). 1 etapa Obras de Infraestructura. indo ds SSrer ch Whanfwefve b) Uso Residencial Comercial Turistico Industrial ) Nombre Altos de Maisha Sharon Byfield Woolery24 Ejemplos: Condominio Horizontal Residencial Altos de Maisha Condominio Horizontal Comercial de Fincas Filiales Primarias Individualizadas Altos de Maisha. | etapa Obras de Infraestructura. flours : Sharon Byfield Woolery Inaeriera ci sbeconeutoneaien so.et Cotes 2824-1907 Seeorninserseeenershoon fee" Zags ys9022 APROBACION COMISION REVISORA DE PERMISOS DE CONSTRUCCION. PROYECTO CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL VILLAS MAISHA 0 URBANIZADORA MAISHA LA JURIDICA: 3-100-001111 CANTON DISTRITO23 APROBACION COMISION REVISORA DE PERMIS CONSTRUC! PROYECTO CONDOMINIO HORIZONTAL COMER DE FINCAS FILIALES PRIMARIAS INDIVI VILLAS MAISHA Peeks pris: TRUCTURA ZADORA MAISHA o1111 LA JURIDICA: 3-100: CANTON DISTRITO24 Areas Privativas Art. 1 y 15 a) Area privativa construida (APC): Area construida de cada finca filial, que ‘excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. b) Area privativa no construida (APNC): superficie privada descubierta, excluyendo las bienes comunes localizados dentro de sus linderos. (Jardines y patios) ©) _ Area privativa no cubierta restringida (APC no CR): patio de luz y de tendido. 3. Areas comunes Art. 1,9, 10, 33, 38, 54, 58, 59, 60, 62 y 63 Area Comin: Cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si estén construidas 0 no segtin se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales 0 de solo algunas de ellas. Se compone para efectos del reglamento, del rea comtin libre y del drea comin construida. Se incluyen los espacios de circulacién, éreas de administracién, la infraestructura de servicios publicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento ¥ cualquier otro uso necesario para el adecuado aprovechamiento del condominio. 3.1 Area comin libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condéminos y que se destina a uso general y no soporta ninguna construccién. Se consideran areas comunes libres: * Las vias internas dependiendo del material utiliado en la superficie de rodamiento y de lo establecido en esta materia por parte de la Municipalidad que corresponda. = Zona verde, juegos infantiles, parques y 4reas recreativas femas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, redes de telecomunicaciones y distribucién eléctrica. Sharon Byfield Woolery Sorcerer com ree” Beetsee ee 25 = Retiros de rios 0 quebradas con pendiente menor al 15% en el caso de condominios construidos y en todos los casos en los condominios de FFPI. = Enel caso de condominios verticales se consideraré como comin la totalidad > del terreno. "Los elementos, pertenencias 0 servicios comunes podran ser susceptibles de divisiones 0 transformacién. Igualmente parte de las éreas comunes podrén convertirse en dreas privativas, siempre y cuando sean éreas en exceso. / 3.1.1 Ancho de calles Condominio Horizontal, Vertic 110 Mixto (construido no de lotes) ‘Numero de viviendas | Ancho de calle (metros) 2a4 4007 ua, 5a6 6.00 | 759 [00 Fx0 60.a 100 8.50 1012150, 10.00 151500 11.00 Mas de 500 14.00 Sharon Byfield WooleryCondominios construides en caso de que el acceso vehicular conduzca exclusivamente a estacionamientos, se aplica el articulo XIX del Reglamento de Construcciones y se requieren carriles de circulacién de 3.00 metros en un solo sentido y de 6.00 metros para doble circulacién. ‘Condominio de FFPI (lotes) Caracteristicas Derecho de via de la via interna (metros) Pas ‘ Uso restringido long. maxima 120m. __| 2.00 * 3.7 _ Ps Terciarias: Para no mas de 100/850 ay por viviendas ree < Secundarias: Vlas colectoras de vias | 10.00 7 internas, Primarias: nimero ilimitado ve lotes | 14.00 * Se recomienda utilizar 7.40 m para cumplir con Ley 7600 3.1.2 Estacionamientos: Art. 10 y 12 Para el cileulo de espacios de estacionamientos, se aplicara lo indicado en el Reglamento de Construcciones o lo que indique el Plan Regulador. Enos condominios con mas de 30 viviendas o de 3500 m2 (incluyendo rea de estacionamientos), para comercio, oficinas, bodegas o afines: deberd incrementarse la capacidad de estacionamiento establecida en el Reglemento de Construcciones en un 10% para visitantes. (No aplica para el condominio de lotes) Las dimensiones de los estacionamientos son 2.60 m (ancho) x 5.50 m (largo). Un 5% de los estacionamientos deben ser para discapacitados(minimo 2)/con dimensiones de 3.30m x5.50 m. ») o iB yo ad e Sharon Byfield Woolery“PS OF a: Se psi ovpae>! a28 3.1.3 Zonas verdes, juegos infantiles, parques y dreas recreativas Art, 54,55, 56 : 6 o menos unidades habitacionales: 10% del drea urbanizable ° 10 m2 por filial Avr Mis de 6 unidades habitacionales: 10% del 4rea urbanizable ° 20 m2 por = Para juegos infantiles 10 m2 por filial gf é Wg © 4g Para parque 3.33 m2 por filial a qe. * Para drea recreativa 6.67 m2 J % El equipamiento y disefio del nicleo de juegos infantiles y otras éreas comunes considerard lo tradicionalmente establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para 6 0 menos_unidades habitacionales en zonas previamente urbanizadas, no se . requiere dejar estas dreas, pero deben haber dreas comunes que hagan al condominio 4 indivisible. Ee 4 rf & oe, (COL 3 Los juegos infantiles no deben estar a més de 300 m, medidos por calle, de la vivienda més alejada. Deberén tener un frente minimo de 10 m. en el caso de FFPI. a) Juegos infantiles: ol Deberan estar ubicados en un sector de topografia similar al promedio del terreno en donde se edificard el condominio. fz! o woxfine® No deben estar en zonas de dificil vigilancia, ni tener 4ngulos agudos y no se deben cruzar vias primarias para llegar a ellos desde las viviendas a las que sirvan. Se requiere un nicleo de juegos por cada 50 unidades habitacionales o fraccién mayor 25 unidades. Sharon Byfield WooleryUn ntcleo consta de un juego para cada rango de edad. Detalle de tipos de juegos segin rango de edad: (a3 afios: caja de arena, tunel. 3.a7 afios: sube y baja, hamacas 7a 12 afios: escalera horizontal, tobogan El ndcleo debe incluir ademas: = acera de 1.20 m de concreto con 10% maximo de pendiente, uniendo los diferentes juegos. = Detalle de malla = Detalle de bancas = Detalle de bebedero con 0.65 m de altura = Detalle de refugio con altura minima de 2.40 m con una banca y piso de concreto. El drea minima de este refugio es de 6 m2 por cada 500 m2 de drea destinada a juegos infantiles. = Nota de arborizacién y enzacatado. Nota Detalle de acera Sharon Byfield WooleryDetalle tipico de porton. Elevaci6n tipica de malla Corte tipico de malla Sharon Byfield Woolery31 Detalle de Bebedero 1) El cesped a colocar ser Jeno, San Agustin o similar. 2) Los caminos de conereto seran de 1 20m de ancho.y con tna pendiante no mayoral 10% '3) Las zonas que comprenden el area de juegos infants tendran une capa de arena de 10 om de espesor, el resto del parque ira enzacalado. 4) Los juegos se empotraran en placas de concrete indepencientes de 70x70x20 om £.60-cm de profundidad, con concrete de resistencia de 175 kglona, 5) Se arbortzara'e zona de juegos infantes con especies nativas dela zona Detalle Juegos Infantiles por edad 0.a3 anos 3.a7 afos 7a 13 afos Caja Arena Tobogan _Escalera Horizontal Tune! Sube y baja Columpio Sharon Byfield Woolery32 rreueeal Sube y Baja Columpio Escalera Horizontal Sharon Byfield Woolery ‘Some del ah San Poaro Goto Cass Aimed Cellar anisessPlanta de techos Planta refugio Detalle de Refugio Sharon Byfield Woolery/ / Natalla da |thicariAn/Ae Inne Infantilacb) Area recreativa Debe estar ubicada en un sector de topografia promedio y quedar habilitada para posible construccién. (No soporta servidumbres) Se compone de: piscina, ranchos, gimnasi rea libre, 5 spa, canchas de tenis, o simplemente de En los condominios de FFP! deben tener un frente minimo de 10m. ©) Areade que Es la Unica érea que puede tener una pendiente mayor al promedio Puede ser integrada a los juegos infantiles, pero debe separarse en el disefio de sitio por una linea punteada y debe también separarse en las tablas. Si se integra a los. juegos infantiles debe cumplir con los requisitos de los mismos. ‘Se debe incluir nota de arborizacién = En los condominios a desarrollarse por etapas, el érea destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y reas recreativas se calculara independientemente - para cada etapa, de tal forma que el Srea total no sea mayor del 10% de cada etapa ni 20 m2 por cada lote. En el condominio de condominios, el porcentaje para reas verdes, parques, re zonas recreativas y juegos infantiles, se calcularé de manera global. De manera ‘ que la suma de los porcentajes de los condominios filiales, més la del condominio matriz, cumplan con el 10% 0 los 20 m2 por finca filial del area urbanizable. * Los retiros de los rios y quebradas podrén ser éreas privativas no construidas 0 podran ser parte del area comin ida cuando tengan pendientes menores al 15%. ( No aplica para condominios de FFPI) Spoke wh pends mga ts3.2 Area comin construida: dad, son dreas indivisibles y Corresponde a las construcciones que quedan en copro} de uso general comin. Todas las obras que se vayan a realizar en las dreas comunes deberén quedar expresadas explicitamente en los planos que se presentan para aprobacién. 3.2.1 Planta de Tratamiento de desechos sélidos Cuando el proyecto cuente con Planta de Tratamiento se deben presentar planos constructivos aprobados por Salud y AYA, junto con el resto de los requisitos de Ingreso; asi como las memorias de célculo, En el caso de anteproyectos permiso de Ubicacién. El retiro de la Planta de tratamiento es la distancia entre el lindero de la propiedad y el borde mas cercano de las unidades principales de tratamiento. La Planta debe estar cercada con malla perimetral. Las plantas de tratamiento deben contar con aprobacién de Ay A. Los requisitos de \ aprobacién son los siguientes: : ‘* Nota solicitando la revision. ‘* Permiso de Ubicacidn del Ministerio de Salud 4"*,. je») ‘Plano Catastrado ‘+ Memoria de Célculo ‘Memoria de Operacién y Mantenimiento Planos de la Planta visados por el CFIA Disco Compacto con los Planos de la Planta Permiso de vertidos (Decreto 34431 MINAE-S) Todas las personas fisicas 0 juridicas, piblicas o privadas, que utilicen los cuerpos de agua para introducir, transportar y eliminar vertidos que puedan provocar ‘modificaciones en la calidad fisica, quimica y biolégica del agua requeriran de un Sharon Byfield Woolery37 permiso de vertidos emitido por el MINAE de conformidad con lo establecido en este Reglamento. Para los condominios de FFPI la Planta de Tratamiento se debe ubicar junto con sus. retiros de 10.00m en un “lote comin” con frente a calle de condominio o calle publica. Zona Proteccion iflanta Zona Proteccién Planta De Tfatamie Planta De Tratamiento | ACC Tratamiento ACL ACL 3.2.2 (Local de Vigilancia Art. 50 Se requiere caseta o local de vigilancia de 6.00 m2 minimo, con bafio y zona de preparacion de alimentos, para condominios mayores de 30 unidades o cuando el area construida incluyendo estacionamientos sea mayor de 3500 m2. 3.2.3 Basra Art. 51 1 | te Debe ser un espacio cubierto con facil acceso desde Ia via publica y con las debidas provisiones de lavado, ventilacién y aseo en general. Se requiere conexién de los. lixiviados al sistema de aguas residuales. Sharon Byfield WooleryEl rea requerida es de aproximadamente 0.11m3 por unidad habitacional. Los usuarios no deben recorrer mas de 100 m para utilizar los depésitos de basura. En casos mayores se deberdn instalar colectores comunes de transferencia, salvo que se cuente con un contrato privado o piblico de recoleccién de desechos. 3.2.4 Taller de mantenimiento Art. 52 En proyectos mayores de 60 fincas filiales 0 de 3500 m2 incluyendo el 4rea de estacionamientos, que estén destinados a vivienda, comercios, oficias y bodegas, deberé construirse un espacio comin de 16.00 m2 minimo que serviré de taller de mantenimiento. Debe incluir un servicio sanitario. 4.Retiros Art. 39, 44 TS uteardin se pred 4 Ls finca matriz y las fincas filiales frente a calles piblicas, deben cumplir con los retiros de antejardin definidos en el Plan Regulador o lo que exija el Reglamento de Construcciones, en ningtin caso podra ser menor de 2.00m. Cuando se trate de edificaciones propuestas frente a una de las vias internas del condominio, no sera necesario el retiro de antejardin; pero deberén respetar los retiros laterales y posteriores que estipulen el reglamento del condominio y administracién y el Plan Regulador (no rige para Condominio de FFP!) 5.Plantasde Conjunto Art. 15 Es un plano de disefio de sitio del condominio, con dimensiones, uso y tipo de cada rea, numeracién de cada filial, simbologia, ubicacién en el catastro, retiros, colindantes, escala y tabla de areas. Las plantas de conjunto deben ser para cada uno de los niveles del Condominio. En cada nivel se debe indicar tnicamente las edificaciones y tipos de drea que haya en ese nivel. Cade filial debe estar numerada indicando FF 0 FFPI. En ningin caso debe hacerse referencia a casas, apartamentos o lotes. Sharon Byfield Woolery39 Existen 3 tipos de tablas de reas, es importante utilizar la que corresponda al tipo de condominio que se est desarrollando. Siel Condominio es Horizontal- _Wertical, se debe utilizar Ia tabla de Condominio Horizontal (construido) Se debe incluir en el nivel que corresponda tinicamente: ‘Ancho de calles y aceras Linea de construccién Rampa de 0.50 de acceso vehicular Rampas para discapacitados Estacionamientos acotados Caseta de vigilancia Deposito de basura Areas verdes, recreativas, parques y juegos infantiles Cerramientos Colindantes Las fincas filiales con su numeraci6n Red Cee << En cada caso se debe indicar: si el érea es comtin libre (ACL), comin construida (ACC), Privativa construida (APC), privativa no construida (APNC) o privativa constr ‘cubierta restringida (APC no CR) Sharon Byfield WooleryCondominio Horizontal Residencial Sophia en FFPI #5 y FFP! # 6 del Condominio Residencial Maisha Planta conjunto 1° nivel Linea de Construccién: F.F.P.1#7 ACCESO #1 Ante-jardin ‘APNGa Condominio Horizontal Residencial Sophia en FFPI #5 y FFP! # 6 del Condominio Horizontal Residencial Maisha Planta conjunto 2° nivel Linea de Construccisn— fret Sharon Byfield Woolery42 ‘Condominio Horizontal Residencial con Finca Filial Primaria Individualizada Maisha FFP FRPI RPI af #2 § 34a Condominio Vertical Residencial Joyce Planta Conjunto 1* nivel Paredes /— Tapia Perimetral / ACC. ACL. — Paredes Juegos Infantiles AG. Area | Zona Verde Recreatival, ACL. ACL f Linea de Construccion soe Nes Mueo de 1-00 aura ~ JACK T { y Rejas hasta 2.50m_ - Eseconamiento yeni "Zona Verde 8 | Z = ee 0m aura Yfejsshan 2m ne = is ast _— Mejoras a 12 Linea Centro Cale arn Bencion de Gas 7 baal ‘Acotados [582 .oed irae gig ag aoa 8S 2m} aso; 260], 200, Rampa Acceso Vehicular 0.50em Sharon Byfield Woolery44 ‘Condominio Vertical Residencial Joyce Planta Conjunto 2° nivel Paredes ACC. Linea de Constrocion 445 ‘Condominio Vertical Residencial Joyce Planta Conjunto 3° nivel Paredes Ssh] | | a a | poset B tinea de Construccion © |e? a x a4 Sharon Byfield Woolery seconmiorie Ges cot ee48 &.Coeficientes de copropiedad Art. 1 Indice que establece la participacién porcentual en los bienes comunes del condominio e cada uno de los propietarios de fincas filiales. Forma de céleulo: Cow Condominio Horizontal: (APC + APNC+ APCNCR) de la filial ‘AP TOTAL (APC + APNC) de la filial AP total Condor jo FFPI: Area de la FFPI Total de dreas FFP! 7. Tabla de dreas Deben uti invu. rse las publicadas en la Gaceta 156-2002 de la Direccién de Urbanismo del Las tablas de drea deben incluir el cdlculo de la cobertura (en m2 y en %) y del drea de APC ler nivel + ACC ler nivel Cobertura/ érea total del terreno Area de Piso: APC total + ACC total Sharon Byfield Woolery Bee coc ‘nina, 2a241a07 Snr com Been deoa nasaCondominio Vertical Residencial Joyce ‘AREA PRIVATIVA [SIMBOLOGIA COEF. DE PROPIEDAD APLIAP.T. "AREA PRIVATIVA CONSTRUIDA A.P.C. ‘Area Coman Libre (ACL) Total m2, ‘Acceso Venicular Zona Verde Piscina Juegos Infantiles, Patio# 1 (FF#1) Patio 2 (FF#2) 980,00 Paredes y Elementos Estructurales Basura JAREA TOTAL DEL TERRENO 170,00 m2 100% AREA COBERTURA 274,10m2 16% AREA TOTAL DE PISO 730,00m2, Sharon Byfield Woolery49 Condominio Horizontal Residencia’ con Finca Filial Primaria Individualizada Maisha . ne wv uss pt on we ¢ | CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL 1 T_Cuadro de areas na | Perwmontozenn | “peosy | Comorvesia™ | rromesra | "on Frei Viersiem = a aa z 7454602 [a7 aZ a z 300.0 co 2 7a5c0 m2 —[—s00.00 a2, 064 —s 65,50 cas z 729.5012 —| — 36000 iz 062 = 0,00 cay z Tan c0m2—|— e000 a 5h : 00,00 oo 3 70,00 [00.00 4 or oon —| —— 60% 3 70,0072 | — 000 18, O07 500 00 cn 3 “89 5072 [S600 38, B64 5 20 oo z 323.901n7 ce ead agre 5750 [as 2 0,60 ma 12 are oa oo 2 Taran +2 O64 00 00 oo 2 720.00m2 az 060 0 0 cs 2 729.00n0 x 6 az 20% 2 oe 42, 048 37500 ee 2 ar.00m2 | 405.0 12 072 "AREA COMUN 1.00 SEA COMON LIBRE (ACL) AREAPARCAL | TOTAL 741932 shot Tia to? oat 7em2—| 4510,42 m2 450012 =e, 37 a0 mt Sa 622 m2 [es comun consTRUDA AGO) TAREAPARGAL | TOTAL , See To0mE Besse = aoa 300ma—] 17,00m2 i= Tanne Sharon Byfield Woolery51 a we & Memoria descriptiva: (documento) La memoria es documento (no es parte de los plans). Incluye 2) Naturaleza, linderos, ubicacién, area de plano catastrado b) Descripcién de fincas filiales ) Area y lindero de cada finca filial 4) Definicién de éreas comunes e) Determinacién de coeficientes de copropiedad 3. Casilleros o buzones postales Articulo 14 Ley de Correos No. 7768 del 28 de abril de 1998. “Para el fiel cumplimiento del servicio pablico las construcciones dedicadas a locales comerciales, oficinas, apartamentos, condominios y otros similares, deberan proveer un espacio para construir paneles de casilleros 0 buzones postales destinados a la correspondencia dirigida a los ocupantes 0 inquilinos del inmueble, En lo sucesivo toda construccién deberd incluir un buzén postal o casillero de facil acceso” 20. Acceso a través de Servidumbres de Paso ( Decreto # 34708 ) Se permiten condominios en donde se ingrese a través de servidumbres, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: # de Viviendas Ancho de Servidumbre (m) 2240 10 41a 100 8.50 101.2 150 110.00 151.a 200 12.00 Mas de 200 14.00 Sharon Byfield Woolery 25m af Gente de al San Pesto Ben Gass ame62 Uso ‘Ancho de Servidumbre (m) Comercial, turistico, hoteles, oficina 10.00 = i Industrial 7 17.00 En todos los casos, se permitirén anchos de via mayores a los exigidos en los apartados especificos. la servidumbre de paso contaré con una red de hidrantes de conformidad con el Manual de Disposiciones Técnicas Generales al Reglamento sobre Seguridad Humana y Proteccién contra Incendios del Instituto Nacional de Seguros o la normativa aplicable. La servidumbre contendré ademés el derecho de paso, de al menos los servicios de conduccién de energia eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuacién de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento, Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio”. Sharon Byfield Woolery11. Propiedad afectada por servidumbre En caso de que la propiedad esté afectada por algtin tipo de servidumbre debe respetarse y ser designada como Area Comin. Servidumbre paso: 6.00m FRPI FR PI #4 #13 FR PI 3 FP PI #3 ees #14 ee 8 2 | FFP g FPP. #2 #15 (ees FP PI a #16 CALLE PUBLICA Sharon Byfield Woolery54 Servidumbres de aguas solo pueden afectar calles, parque y juegos infantiles. No puede afectar filiales ni drea recreativa. Se ubican en la tabla de éreas como No urbanizable. Dentro del GAM son 6 m de ancho y fuera del GAM de 3m. Dentro de GAM. Fuera de GAM. ee z55 14, Condominio por etapas Art. 5 y 6 Cuando se quiera visar un condominio por etapas es necesario realizar el trémite de anteproyecto ante el CFIA, INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad respectiva. Los planos constructivos de cada una de las etapas podrdn posteriormente tramitarse por separado para su aprobacién,PROYECTO: Condominio Horizontal Residencial de Fincas Filiales Primarias Individualizadas MAISHA ETAPA A _!Etapa: — obras de infraestructura PROPIETARIO: Urbanizadora MAISHA S.A. CEDULA JURIDICA N° : 3-100-002000 CANTON DISTRITO 05° ATENAS 01° ATENAS PROVINCIA 02° ALAJUELA DISENO.7 APLICACION PRACTICA 1. Plan Regulador vigente a) Revisién del uso del suelo Se tiene una Finca de 7800 m2 de area total ubicada en zona de densidad media en Santa Ana, la cual tiene las siguientes restricciones: a) Area minima de lote 250 m2 (sin cloaca) 'b) Frente minimo de lote 10m c) Densidad maxima 150 habitantes por hectérea d) Retiro frontal 2m e) Retiro lateral: solo si hay ventana en colindancia, se aplica Reglamento de Construcciones. f) Retiro posterior 3m 8) Cobertura maxima 75% del area del lote h) Altura maxima no mas de 3 pisos 0 10 metros b) Calculo del nimero de habitantes por vivienda Art. Vi.2 del Reglamento de Construcciones Podran considerarse habitables piezas cuyo uso por ubicacién y dimensiones pueda presumirse razonablemente, ain cuando no aparezca asi declarado en los planos. Para definir el ntimero de habitantes por vivienda se considerarin dos personas por dormitorio. ¢) Calculo del numero maximo de Condominios 150 10,000 7,800 117 habitantes Se piensan construir viviendas de 3 dormitorios, 0 sea para 6 personas:58 Se piensan construir vi jiendas de 3 dormitorios, 0 sea para 6 personas: 117/6 0 unidades alyetla d) Lacobertura maxima es de 75% 5850 m2 (srea tecfiada ler nivel) Lorene e) Laaltura maxima en este caso es de 3.00 pisos. ¥ Es importante indicar que segiin el Reglamento de construcciones se considera Sétano: “Espacio de un edificio que se encuentra bajo el nivel de tierra y que no puede reci iluminacién y ventilacién directa natural” ¥ Silo que se desea desarrollar es un Proyecto de Condominios Comerciales, $e aplicard, la cobertura maxima de 5850 m2, la altura maxima y el 10% minimo de dreas verdes o recreativas en el caso del condominio de FFP! Y Si se quiere desarrollar un condominio de fincas filiales primarias individualizadas debe respetarse el érea minima de lote de 250m2 y el frente minimo de 10 metros (sin cloaca). 2. Norma General (sino existe Plan Regulador) Finca de 7800 m2 de érea total ubicada en Heredia a) Densidad Se aplica artculo Vi4 del Reglamento de Construcciones. 4, J" ge” sa eo oo _ . tone) O vw = Urbanizacion tradicional De No. de dormitorios Sin cloaca Concloaca 3 yd” ae” ay” 3 150 96 2 a" 135 80 1 120 6559 WN” ple Conjunto Habitacional © v0” No. de dormitorios Sin cloaca Con cloaca 3 120 60 2 105 45 1 90 30 b) Célculo del nimero maximo de Condominios. Unidades de 3 dormitorios: ‘7800 = 52 unidades habitacionales 150 En este caso si se desea desarrollar un Condominio de Fincas Filiales Primarias Individualizadas (lotes), cada filial debe tener un area minima de 120 m2 (sin cloaca) y 6 metros de frente. ©) Cobertura 75% del area del lote si es medianero (no esquinero) 80% del drea dellote siesesquinero 100% de! area del lote si es para comercio’en areas centrales de las ciudades. 4 4) Altura maxima /“Articulo V.2 del Reglamento de Construcciones La altura de cualquier edificio no excederd de una vez y media el ancho promedio de la calle hacia la que da frente medido este desde la linea de propiedad. vet Ejemplo: terreno que enfrenta calle de 14m, quando ~fewan we Y Wad veo Pcl face antrn Altura maxima 14 * 1.5=21 metros de altura dif tA PED pers Wl met dug ie Por acuerdo entre el INVU y la Municipalidad es posible considerar en lugar de 1.5 veces el ancho de Ia calle, 1.5 veces la distancia entre la linea de construccién de la propiedad de la acera opuesta y la linea propuesta de fachada, 3. Dimensiones minimas de los patios de luz: Articulo VI.3.7_ Reglamento de Construcciones Sharon Byfield Woolery sbccanmbtoringgico co oneina: 2524-1207 Seniesa rae eae etePiezas habitables Altura hasta Dimensién menor Area minima 350m 150m 3.00 m2 550m 2.0m 5,00 m2 8.00 m 2.50.m 7.00 m2 11.00m 3.00.m 9.00 m2 14.00m 350m 11.00 m2 Piezas no habitables Altura hasta Dimensién menor Area minima 3.50m 150m 2.50 m2 5.50m 1.80m 3.50 m2 8.00m 2.10m 4.50 m2 11.00 m 240m 6.00 m2 14.00 m 2.70m 8.00 m2 4. Requerimientos para estacionamientos segin Reglamento de Construcciones: 4.1 Apartamentos: Para vivienda de 3 recémaras se exigird un espacio de estacionamiento por cada 2 apartamentos y para los de una y dos recdmaras uno por cada 4 apartamentos. 4.2 Oficinas piblicas y particulares En exceso de 200 m2 de construccién todo edificio destinado a oficinas debera dejar un espacio para estacionamiento por cada 100 m2 0 fraccién mayor de 50 m2. 4.3 Comercio En exceso de 100 m2 se considera un estacionamiento por cada 50 m2 de area comercial neta o fraccién mayor de 25 m2 adicionales. Sharon Byfield Woolery61 En centros comerciales planificados se consideraré un estacionamiento por cada 50 m2 de construccién excluyendo areas de circulacién y servicios sanitarios. Y Las dimensiones minimas son de 2.60 x 5.50m. No puede haber un estacionamientos detrds del otro. Si se desea pueden ser fincas filiales dependientes ya sea como érea privativa construida, rea privativa no construida, 0 pueden ser rea comin libre 0 4rea comtin construida, Los estacionamientos pueden estar en antejardin siempre que no tengan paredes que superen el 1.0 m de altura. En caso de enfrentar carretera nacional el MOPT exige que se amplie el retiro en 2.5 metros si se desea ubicar estacionamientos al frente de la via, Los estacionamientos piblicos y privados de servicio al publico, deben ofrecer un 5% del total de espacios para personas discapacitadas 0 aquellos que los transportan. En ningiin caso podré reservarse para este fin menos de dos espacios (Art. 43 Ley 7600). Las dimensiones minimas son de 3.30 x 5.50 metros. Y Eliinicio de los espacios de estacionamiento sobre las vias no podrd quedar a menos de 100 m en una interseccién de carreteras y de 40 m en el caso de calles, 5. Revisin de drea comunes Libres minimas Ejemplo: Finca de 7800 m2 de drea urbanizable, donde se construirs Condominio de 18 filiales Area comin libre total: 20 m2 x 18 unidades = 360 m2 7800 m2 x 10% = 780 m2 Se toma el mayor 0 se2 780 m2. Juegos infantile: 10 m2 x 18 unidades = 180m2 Sharon Byfield Woolery62 Para condominios construidos el resto se reparte como quiera el desarrollador. 780-180 = 600 m2 Area Recreativa: 18 (filiales) x 6.67 = 120.06 m2 (Para Condominio de F.F.P.L,) Area de Parque: 18 (filiales) x 3.33= 59.94 m2 (Para Condominio de F.F.P.I.) Para Condominios Construidos 780m2~180m2 = 600m2 Distribuidos entre area recreativa, parque y zonas verdes. 1. Area urbanizable Area total de la finca menos: Zona de proteccién ‘Ampliacion vial Servidumbres ¥ En la zona de proteccién no se permite ningtn tipo de edificacién. Los retiros pueden ser areas privativas no construidas o podran ser parte del rea comin exigida en el reglamento, siempre y cuando su pendiente sea ‘menor al 15%. Caso contrario serdn ACL Zona de Proteccién. Aunque en el plano catastrado se indique un retiro, el oficial es el que fija la Direccion de Urbanismo del INVU y el minimo es de 10 metros. 6. Retiros: Articulo VI.3.8 Reglamento de Construcciones 6.1 Retiro frontal: (antejardin): 2 metros El retiro frontal es independiente del retiro que puede solicitar tanto la Municipalidad como el MOPT por concepto de ampliacién vial. EI retiro del MOPT es general, en caso de haber Plan Regulador se mantiene el antejardin indicado en el mismo. * 6.2. Retiro posterior (patio): 3.00 metros. Para vivienda de un piso y siempre que Se contemple la construccién de la tapia, esta dimension puede reducirse hasta un metro y medio (1.50). Sila edificacién es de dos pisos, 4.00 m/Se aumentara el retiro posterior un metro por piso, “pudiendo construirse los pisos en forma escalonada. Sharon Byfield WooleryRetiro Posterior: (RP)=# de piso +2 63 Retiro lateral: No se exigiré cuando el material de Ia pared respectiva sea incombustible y no tenga ventana o linternilla. En caso contrario se 15 metros para unidades habitacionales de un piso. 3.0 metros para las de dos pisos Por cada piso adicional deberé agregarse un metro de retiro lateral. Retiro Lateral: (RL)=# de piso +1 7. Rampas En los Condominios construidos debe indicarse siempre en las plantas de conjunto una rampa de 0.50 m en la acera o zona verde (publica) para el ingreso de los vehiculos, & Caseta Ls caseta debe cumplir con el drea minima (6.00 m2), si es que se requiere y debe sespetar en todos los casos la linea de construccién. ‘Sharon Byfield Woolery64 9, Ampliacién vial Fuera de urbanizacién la calle minima es de 14 metros, por lo que si la propiedad enfrenta a una calle menor segtin se indica en el plano catastrado, deberé prever la ampliacién vial, segin las indicaciones dei MOPT o de la Municipalidad respectiva. La ampliacién vial debe marcarse en la planta de conjunto de ter nivel achurando 0 \ sombreando, como “mejoras a media via”. En la tabla de Condominios debe incluirse ‘como drea comin libre “ampliacién vial” 2 Esta drea es independiente del retiro frontal. of Linea de Propiedad ctu65 Seccién de Calle Ampliada: acu) En este caso le corresponde Ampliar 250m al frente de la Finca El Area resultante se tomara como Ampliacién Vial (A.C L) Basura Todo condominio independientemente del numero de los filiales que tenga, debe disponer de un area comin construida para basura. Esta drea debe ser de facil acceso desde la calle publica y no puede estar fuera de la linea de construccién. Debe recordarse que las camiones de basura no ingresan a los condominios por ser calles privadas. Es importante revisar el Reglamento de Construcciones en relacion. a) Ancho de entrada VI.3.2 En todos los proyectos de més de una vivienda por lote sean, en uno 0 mas pisos, en forma aislada, 0 como edificio de apartamentos, la entrada al interior del lote deberd tener un ancho minimo, libre de obstaculos, de tres metros (3 m). Cuando se trate de cuatro 0 cinco viviendas en el interior, el ancho de la entrada debera65 Seccidn de Calle Ampliada: | ‘ , & & # te 3 5| 2.00 “eal saath (Ac) Eneste caso le corresponde Ampliar 2.50m al frente de la Finca, El Area resultante se tomara como Ampliacion Vial (A.C.L) Basura Todo condominio independientemente del nimero de los filiales que tenga, debe disponer de un érea comin construida para basura. Esta 4rea debe ser de facil acceso desde la calle publica y no puede estar fuera de la linea de construccién. Debe recordarse que los camiones de basura no ingresan a los condominios por ser calles privadas. Es importante revisar e! Reglamento de Construcciones en relacion a) Ancho de entrada V1.3.2 En todos los proyectos de mas de una vivienda por lote sean, en uno 0 mas pisos, ‘en forma aislada, 0 como edificio de apartamentos, la entrada al interior del lote deberd tener un ancho minimo, libre de obstaculos, de tres metros (3 m). Cuando se trate de cuatro o cinco viviendas en el interior, el ancho de la entrada deberé Sharon Byfield Woolery soscenetona co ote zepts07‘aumentarse a cinco metros (5.00 m); para seis viviendas o més, el ancho seré de seis metros (6.00). b) Area por pieza VI.3.3 Dormitorios: Un dormitorio medirs como minimo 9.00 m2, los demas podran medir 7.50 m2 de érea como minimo, con un ancho no menor de 2.50 m. Esto incluye al dormitorio de servicio. Cocinas: Tendrén 5.00 m2 de area y 2.00 metros de ancho minimo. Si se integra a la sala comedor puede ser menor. Sala-comedor: Mediré 10.00 m2 de area y 2.50 m de dimensién menor. Si son independientes tendran 6.50 m2 la sala y 7.50 m2 el comedor. ) Tamafio de las puertas: Art. VI.3.5 El ancho de las puertas ser de 0.90 m, salvo para piezas no habitables en ‘cuyo caso podra ser de 0.80 m. 4d) Ductos de basura Art. 1V.31 Todo edificio de més de tres pisos deberé contar con ductos exclusivos para evacuar la basura de todos los pisos, de 35cm por 35cm de seccién minima Estarén localizados en los pasillos y con facil acceso de la via publica; su ubicacién debe ser tal que no obstaculice el libre transito por pasillos y escaleras. Tendrén paredes lisas e impermeables y buena ventilacién, las aberturas en cada piso estardn fuera del alcance de los nifios y contarén con sistemas de cierre adecuados. e) Ascensores Art. VI.28 Todo edificio de mas de cuatro pisos o con piezas habitables que estén a una altura de doce metros (12) 0 mas sobre el nivel de la acera, debera contar con tun ascensor capaz de transportar como minimo, el doce por ciento (12%) de su poblacién en 5 minutos. Las dimensiones minimas en las cabinas de los ascensores seran: Ancho puerta 90 cm Ancho libre 110.cm Sharon Byfield Woolery eons oon com fac" Zeoe rasa67 Profundidad libre 140. cm \ be We 1e © Condominios Comercaies ) we K ———+n-casodé que sea un condominio dé FFPI Je exige un 10%fara areas verdes y recreativas. En todos los casos sedebe cumplir con la cobertura y el resto de requisitos de! Reglamento de Condominios, del Reglamento de Construcciones y del Plan Regulador de haberlo. Condominios industriales 1. Areas, frentes minim ras maximas 1.1 FFPIindustriales en “Areas Consolidadas” Superficie minima de lote 420 m2 Frente minimo del lote 1am. Cobertura maxima 70% 1.2. FFP! industriales en “Areas en Proceso de desarrollo” Superficie minima de lote 700 m2 Frente minimo del lote 18m. Cobertura maxima 65% 1.3 FFPIindustriales en “Areas Nuevas” Superficie minima de lote 1000 m2 Frente minimo de lote 20m. Cobertura maxima 60%68 2. Derecho de via Via primaria industrial Via Secundaria Industrial Via terciaria industrial Marginal 3. Estacionamientos ‘Se exigird un espacio de 3.00 x 6.00 por cada 150 m2 de area construida un espacio para carga y descarga si el drea construida sobrepasa los 200 m2 aumentdndose un espacio por cada S00 m2 més de area construida. Tabla de Condominios de FFP Datos definidos por el disefiador: FRPIL Area 619.13 m2 Altura maxima 2 pisos Cobertura maxima propuesta 60% Datos que se deben calcular Area de cobertura 691.13m2 x 0.60 = 371.478 m2 24m vm 14m 10m63 Area max. Construccién 371.478m2 x 2 (pisos) = 742.956 m2 indice de construccién 742.925 (rea max. const.) = 1.20 619.13 (rea filial) Coeficiente de copropiedad 619.13 (rea filial) = 0.06686 9259.1 (sumatoria 4reas fiiales) Puede también indicarse porcentualmente = 6.686, rtante revisar a) Mejoras a % via Art. 1.2.1 Se debe acotar y achurar en el disefio de sitio o en la planta de conjunto de 1er nivel, desde la linea centro. La calzada minima para carretera nacional es de 20m, La calzada minima para calle locales es de 14m ‘Se debe mejorar o ampliar la % seccidn que corresponda.70 pon Linea de Construceién //) Calle de 14.00m piaamn_f Linea de Construccién 1750 259 Calle de 20.00mb) Amarre Vial Es una referencia entre la calle de acceso y otras calles existentes u obras permanentes. ‘Sharon Byfield Woolery) Secciones de calles Callede14m Art. 1.2.6.2 Primarias: Constituyen una red vial continua. Podrén habilitar un nimero ilimitado de lotes. Requieren 9 m de calzada, 1.50 m de acera y 1 m de franjas verdes a cada lado. 'e p20 | a st _, 280 | 20, Ls 100, 450 | 450 100,150 pa | | | | i | Ta TE - el Seccién Calle 14.00m Callede 10m Art. 111.2.6.3 Secundarias: Aquellas vias colectoras de las vias internas de la urbanizacién. La calzada es de 7 m y el resto se reparte entre aceras y zonas verdes. ce , 10,00m 5 L 500 i j—20_|_10 J 790 20, } 1300-988, 350 | 350 p89. 1.00 —+ i \p bP 23 129 Tae mow TERI o BS eo Sharon Byfele WSBEciOn Calle 10.00m73 Calle de 8.50m Art. 111.2.6.4 Terciarias: Sirven a 100 0 menos unidades de vivienda o lotes. Tendrén una calzada de 5.50 y el resto se repartiré entre aceras y zonas verdes. Seccion Calle 8.50m 6.5 Callesde7m Art. Ill. Uso restringido: Son las terciarias que tienen continuidad limitada. Tienen una calzada de 5 my el resto puede ser acera o zona verde. Su longitud maxima es de 120 m. Las calles sin salida deberén rematar con un martillo, una rotonda o una T. ic 200, jo, __ 50 106} 200, \e ee = Sharon Byfield Woolery Snenacecce SECCION Calle 7DOMs..30,74 Alamedas o senderos peatonales Art. IlI.2.6.7.1 Tendran un derecho de via minimo de 6 m. con acera de 2m al centro y el resto para zonas verdes. Si tienen salida a 2 calles vehiculares su longitud maxima sera de 200 m. Sitienen salida a 1 calle su longitud maxima serd de 135 m. Sharon Byfield Woolery seeconautoratce 20. fofcine. 25241307 ‘Som ol Seste gov al San Pedro Colic Caca Alamedt (Cour a8s-6088cy ‘Muro 1.00m altura core oP Calzada #3 Acera en los Extremos 7-800» { Ranesa 100}, 400 , 100 Muro 1.00m atura Muro 1.00m aturaeee a a ae a eee 76 Longitud 1 + Longitud 2 = | . | Longitud Maxima: | 200.00m i __Longtud 2 Sharon Byfield Woolery sbcconmdiringe co.Pasos peatonales Art. Il.2.6.7.2 ‘Cuando Ia distancia entre dos vias vehiculares sea mayor de 240 m, el bloque deberd dividirse mediante un paso peatonal. ___ Paso Peatonal 6.00m Ancho 350.00m_Martillos y rotondas Art. I 2.6.8 Las calles sin salida deberén rematar con un martillo, una rotonda 0 una T. 1 sssccorautonagice oo ofcina 2504-1307 SoS ene Sethian San Pe cone Ai Chaar Bara0039ee 80 Pendiente maxima de vias Art. Il.2.6.8.4 Vias Primarias 112% (en tramos menores a 50 m 15%) Resto de 11596 (en tramos menores a 50 m 20%) Por Acuerdo undnime de Junta Directiva del INVU, se acuerda Modificar el inciso 2.6.8.4: Calles Primarias y especiales 17% (en tramos menores a 150 m 21%) 22%) ° Calles Secundarias, terciarias y de uso restringido 20% (tramos no mayores a 150 Distancia minima entre intersecciones Art.12.6.9.1 9° Linea canto de Calle Piblica : CALLE PUBLICA EXISTENTE Shaton Byfield Woolery t oentie ci epee (ADS. s almese C duel poncfenate‘Rampas para discapacitados Art. Ill 2.11 ‘Se deben ubicar en el disefio de sitio (en pares). EI ancho minimo es de 1.20 y se deben ubicar en todas las esquinas. Sharon Byfield Woolery ‘genera Cm specoraiterin@ice cot ‘teins ‘Som Oeste det at San Pecio EoKeio Cana Alameds Cotuor aaneceas:82 Perpendicularidad del lindero de lotes Art. Il! 3.2.7 Sharon Byfield Woolery83 Aceras Art. 2.8 Las aceras deben ser de material antideslizante, tener pendiente entre el 2 y el 3% y no tener gradas, eee [Sp ar naae aoeTOr Stone Sea Ra es sna mw noms eos Elrencoin mena 9% et ry Meat Cate acon ‘Serangoon shea Poo tena Sarena pn nar Sion sn enayos ASOT Oy TO apenas Detalle de acera Detalles Art. 2.12 Cordén y catio de 0.65m de ancho = eels ost in oF s . ls Py sé < eo 8 PEND. 10% | : a b/s as a r “| § 4 8 | 5 s ——— \ + ——— CONCRETO 210 Kg/em2 o.0sm‘Sharon Byfield Woolery es Be came com amines Sone