XVI HIPOTECA La hipoteca, tal como la establecié el derecho Romano, consistia en un gravamen constituido en una cosa, raiz 6 mueble, para garantizar el cumplimento de una obliga- cién, y se designaba bajo el nombre genérico de pognus, que se empleaba, tanto para indicar la prenda, como Ja hr- poteca La legislaci6én de las Partidas confundia también la prenda con la hipoteca bajo la denominaci6n comfin de ge- ftos, y aunque después se hizo la justa distinci6n entre la76 — ptenda propiamente dicha y la hipoteca, declarando que ésta s6lo se puede constituir sobre bienes inmuebles, sin embargo se sigté el sistema del derecho Romano, segin el cual, los gravamenes producidos por las lipotecas per- manecian ocultos Este sistema, que autorizaba la clandestinidad de las hipotecas, daba lugar 4 grandes abusos de parte de los deur dores que, ocultando los gravAmenes que reportaban sus bienes, contraian nuevos créditos con la garantfa de ellos, cuando su valor era insuficiente para satisfacer el de los anteriormente contrafdos, que eran, por lo mismo de pago preferente La real Cédula de 9 de Mayo de 1778 y las reformas que después se le hicieron, tuvieron por objeto evitar tales abusos creando el Registro de Hipotecas, pero el sistema adoptado, no tuvo un desarrollo conveniente, y por lo mis- mo, no garantizaba suficientemente los imtereses de los con- tratantes, ni evitaba por completo los estilionatos, los liti- gios y la desconfianza, que impedfan la circulaci6n de la propiedad A estos males ocurrié el C6digo civil de 1870, al que siguié en todas sus partes el de 1884, adoptando el siste- ma hipotecario, llamado germanico, porque tuvo origen en Alemania, que consiste en la pudlicedad y en la especrale dad de la hipoteca Es decir, que ésta debe recaer sobre bienes especial y expresamente determinados, y ser ins- cerita en el Registro Pfiblico, para que produzca los efectos juridicos que le atribuye el mismo Cédigo Las bases fundamentales se encuentran en los arts 1825 y 1826 del Cédigo de 1884, de los cuales, el primero declara, que la hipoteca s6lo puede recae1 sobre bienes 1n- muebles ciertos y determinados, 6 sobre los derechos rea- les que en ellos estén constitufdos, y el segundo ordena, que se haga constar en el Registro la naturaleza del dere- cho real 6 de los predios hipotecados, con la ubicacién de éstos, sus nombres, nfimeros, linderos y demas cicunstan- cias que los caractericen Como es sabido, el sistema hipotecaiio adoptado por nuestto Cédigo civil de 1870 y reproducido por el de 1884, fué tomado de la Ley Hipotecaria vigente en Espafia, cu- yos autores lo explicaron en la respectiva exposicidm de—_7— umativos, dela cual tomamos el siguiente pasaje que hace comprender en qué consiste la publicidad «Consiste ésta, dice, en que desaparevcan las Inpote- cas ocultas, en que no pueda perjudicar al contiayente de buena fe ninguna carga que gravite sobre la propiedad s1 no se halla inserita en el registro, en que quien tenga de- rechos que haya descuidado inscribir, no peijudique por una falta que 4 él s6lo es 1mputable al que sin haberla co- metido, n1 podido conocer, adquiera la finca giavada 6 la- reciba como hipoteca en garantia de lo que se le‘debe, en que el registro de las hipotecas se franqué 4 todo el que quiera adquirir un inmueble, piestar sobre él, comprobai derechos que pueden corresponderle, y, para decirlo de una vez, al que tenga un interés legitimo en condcer el estado de la propiedad y sus gravamenes» La especialidad es la consecuencia légica de la publi- erdad y ha tenido po1 objeto hacer que desaparezcan las h1- potecas generales que autorizaban nuestras antiguas leyes, dando lugar 4 multitud de fraudes y estelionatos, pues aun cuando tales hipotecas se limitaban 4 los bienes presentes y no se extendieron, como se acostumbiaba hacerlo, 4 to- dos los que en lo futuro pudieran adquirir los deudotes, producian por resultado la falta de publicidad de la hipo- teca, circunstancia que sélo concurre cuando no est4 ins- crita en el registro con expresi6n individual del inmueble sobre el cual se impone y la cantidad 4 que extiende la ga- rantia Ast pues, la especialidad consiste en gravar con la hi- poteca inmuebles ciertos y determinados, 6 derechos que tengan los mismos requisitos Estos quedan llenados res- pecto delos inmuebles, con la designacién del nombre con que son conocidos, su ubicacién, sus linderos y demas cir- cunstancias qué los caracterizan, y en los derechos deter- minando su naturaleza y el mmueble sobre el cual se han constituido (art 1899, Céd civ 1884) Ademas, y como si no fueran bastantes los requisitos enunciados, el art 1894 del Cédigo civil ordena, que los no- tarios ante quienes se otorguen escrituras constitutivas de npoteda, lascomrencen, bajo las penas que sefiala el drticu- losiguiente, com la imsercién del certificado del encargae Ge del registro, eto que domsten-los gravameres anteriores6 la libertad de la finca, aun cuando los interesados renun- ciaren este requisito, certificado que debe comprender por lo menos los veinte afios anteriores 4 la fecha de la cons- titucién de la hipoteca Los requisitos indicados piestan la mas plena segun- dad 4 los individuos 4 cuyo favor se constituye la garantia de la hipoteca, porqué evitan fraudes de todo géneio, y esa garantia es cierta y enteramente eficaz en derecho Este resultado constituye una verdadeta evolucién de nuestras” leyes en el sentido del piogteso, que presta la mayor fir- meza 4 la constitucién de la hipoteca y los medios de que los capitales y la propiedad inmueble circulen hbremente en el comeicio, circunstancias que infiluyen de una mane- ra principal y directa en el aumento de la nqueza pfiblica