EL PROPIETARIO DEL TERRENO SOBRE EL CUAL OTRO SUJETO HA

CONSTRUIDO DE BUENA FE ¿PUEDE VALERSE DE LA REIVINDICACIÓN?

CAS. N° 1783-2005-ICA (El Peruano, 1/08/06)

La Corte Suprema ha señalado que la reivindicación es el ejercicio de la persecutoriedad que es

una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real de perseguir el bien sobre el cual recae
su derecho. Sin embargo, si de lo actuado en el proceso se acredita que el demandado por
reivindicación ha construido de buena fe en el terreno de propiedad del actor, resulta de
aplicación la norma que contiene el artículo 941 del Código Civil, debiendo el actor optar, en
ejecución de sentencia, entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno.

Sobre el tema, cabe señalar que un sector todavía numeroso de la doctrina hispano parlante
señala que uno de los llamados atributos de la propiedad está dado por la facultad de reivindicar
el bien. En efecto, para este sector de opinión, la posibilidad que tiene el propietario de
reivindicar, es una clara manifestación del denominado ius reivindicandi, el cual, a su vez, sería
una especificación de la llamada persecutoriedad.

Esta manera de ver las cosas no puede ser compartida porque, entre otras cosas, olvida que las
situaciones jurídicas subjetivas, en tanto posiciones que ocupan los sujetos respecto de las normas
jurídicas, son solo instrumentos que el legislador otorga a los sujetos para la satisfacción de sus
intereses. Son éstos, entonces, los que constituyen la base de la calificación jurídica operada por el
legislador. Ahora bien, nadie se atrevería a negar que el derecho de propiedad, como todo
derecho subjetivo (y no como poder, como erradamente lo denomina el artículo 923 del Código
Civil), es una situación jurídica subjetiva. Y si ello es así, no se entiende cómo es que se puede
sostener que la posibilidad de reivindicar pertenece al contenido del derecho de propiedad. Nos
explicamos, si las situaciones jurídicas subjetivas son instrumentos para la satisfacción de
intereses, resulta evidente que el ordenamiento debe asignarles adecuados medios de tutela en el
caso que el interés que les sirve de presupuesto sea efectivamente lesionado o, por lo menos,
cuando exista la objetiva posibilidad de que la lesión se produzca. Si la lesión de produce, el
interés cambia, ya no es el mismo, de modo que el ordenamiento debe asignar otro instrumento
para la satisfacción de ese nuevo interés. Esto es, precisamente, lo que acontece con la llamada
acción reivindicatoria, disciplinada por el artículo 927 del Código Civil.

Si el propietario es privado de la posesión del bien materia de su derecho por parte de quien no
ostenta una justificación para poseer, el ordenamiento le otorga un medio de tutela, dándole el
derecho de reivindicar que es otro derecho distinto de aquél que tutela porque, entre otras cosas,
está dirigido a satisfacer un interés distinto. Por ello, resulta claro que, en tanto mecanismo de
tutela, el derecho de reivindicar no forma parte del contenido de la propiedad: sirve como un
medio que la tutela, pero no se confunde con ella. Solo surge, como todo medio de tutela, en caso
de que se verifique una situación anómala que, en este caso, es la desposesión ilegítima del
propietario por obra de un sujeto que no tiene título para poseer. Ahora bien, la accesión es un
modo de adquisición del derecho de propiedad que se inserta en un supuesto de hecho complejo
que hace depender la adquisición del derecho de propiedad de la presencia de una serie de
circunstancias que pueden resumirse de la siguiente manera, tal como está en indicado en el
artículo 938 del Código Civil: adquiere la propiedad por accesión el sujeto a cuyo bien se ha unido
o adherido materialmente otro. Como señala Gonzáles Barrón (Derechos Reales. 2ª Edición. Jurista
Editores. Lima, 2005; p. 637), el presupuesto para que opere este instituto es que existan dos
bienes, uno de los cuales tiene el carácter de principal y el otro de accesorio. En tal sentido, como
anota el autor citado, es necesaria la modificación objetiva del bien que adquirirá la calificación de
principal como resultado de la adhesión material del bien que será considerado como accesorio.
Por otro lado, el artículo 941 del Código Civil, establece que: “Cuando se edifique de buena fe en
terreno ajeno, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el
promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el
valor comercial actual del terreno”. La idea que subyace a esta norma es que la propiedad se
mantenga en una sola esfera jurídica porque la copropiedad acarrearía situaciones de conflicto no
deseables porque atentarían contra la eficiencia del sistema.
Como puede observarse, la norma otorga un derecho potestativo al propietario del suelo para que
pueda sujetar al sujeto que ha construido de buena fe en su terreno, ya sea a la modificación de su
esfera jurídica en virtud de la “apropiación” de lo edificado, ya sea al pago de un crédito
consistente en el valor del terreno, convirtiéndose, de este modo, en su acreedor. Finalmente, y
en relación con el caso contenido en la sentencia materia de este comentario, debemos indicar
que el propietario del terreno sobre el cual ha sido levantada una construcción (con buena fe)
puede valerse de la llamada acción reivindicatoria, dado que esta, como se ha visto, procede en los
casos en que existe un propietario que ha sido privado de la posesión del bien contra el sujeto que
posee sin ser propietario, cosa que, como se comprenderá, ha ocurrido en el caso materia de la
sentencia que antecede a estas líneas.