Presentacion-Valoracion Parte 3

CATASTRO Y VALORACIÓN INMOBILIARIA
CURSO GERENCIA INMOBILIARIA VII
CATASTRO - VALORACIÓN
PARTE 3
MAYO - JUNIO - 2021
1
VALORACIÓN
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN
EL MÉTODO DE REPOSICIÓN.- ASPECTOS GENERALES
Conceptualización del modelo.- El Costo de Reposición es el Costo de

Repetirlo o Reproducirlo, entendiéndose que para repetirlo se requiere
construirlo de nuevo. A partir del concepto de la Construcción Nueva se
identificará el Costo de la Construcción Usada.
Para valorar las construcciones se utilizará el “Método de Costo” o “Costo

de Reposición” calculando su costo actual y depreciándose, cuando proceda,
en función de la edad y el estado de conservación de cualquier tipo de edificio,
o elemento de él, que se encuentre en fase de construcción, rehabilitación o
terminado.
Este método se fundamenta en el análisis de precios unitarios de cada uno de

los componentes o ítems constructivos.
2
VALORACIÓN
Construcciones y mejoras adheridas.- Para efectos del avalúo se

considerará como construcciones:
o Las edificaciones permanentes construidas con cualquier tipo de elemento

(s) o material (es), sin considerar el sitio de su emplazamiento o implantación,
clase de suelo o uso destinado.
o Las obras semi cubiertas y permanentes destinadas a mercados, ferias

libres, escenarios deportivos, presentaciones artísticas, estacionamientos y
otros.
o Las obras y/o mejoras adheridas serán todos aquellos elementos

constructivos complementarios a una unidad o bloque constructivo o del lote
o terreno en general (muros, cerramientos, jardines, circulaciones, etc.), que
sean asimilables al concepto de construcción, más no al de máquinas,
aparatos o artefactos.
3
VALORACIÓN
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA
COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
El costo total de la construcción nueva estará compuesto por la suma de los
costos directos e indirectos.
Costos Directos:
o Son aquellos que tienen una relación estrecha con la obra y están divididos en
tres aspectos:
▪ Materiales
▪ Mano de Obra
▪ Equipos
o Mediante el análisis de precios unitarios de cada uno de los componentes de
materiales, mano de obra y equipos se determina el costo/m2 de la
construcción.
o Es necesario previamente identificar todos los items que entran
en la obra (preliminares, estructura y cimentación, cubiertas, pisos,
instalaciones sanitarias, eléctricas, etc.)
4
VALORACIÓN
COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Costos Indirectos:
o Son aquellos donde se aplica un porcentaje o relación indirecta con los
costos directos ( materiales, mano de obra y equipo).
o Estos costos hacen relación a:
▪ Honorarios (Planos arquitectónicos y urbanísticos, estudio de suelos,
cálculos estructurales, planos sanitarios, planos eléctricos, etc.)
▪ Conexión de servicios (agua, energía y teléfonos)
▪ Impuestos, seguros y garantías (licencia de construcción, impuesto
predial, seguros de riesgo, etc.)
▪ Imprevistos (se estima entre un 3 a 5 % de los CD)
5
VALORACIÓN
Otros autores consideran aparte los Costos Generales y Financieros:
COSTOS GENERALES:
o Corresponden a los Gastos de Administración y de Ventas. Dentro de
estos gastos tenemos:
▪ Gastos administrativos (Gerente, mandos altos, equipo técnico,
secretarias y auxiliares, arrendamiento de oficinas, papelería, etc).
▪ Gastos de ventas (comisiones de venta, publicidad y notaría).
COSTOS FINANCIEROS:
o Parte del hecho de que normalmente las edificaciones que se hacen para
la venta requieren de un crédito durante la construcción. El Costo
Financiero depende del monto del crédito y de la tasa de interés.
6
VALORACIÓN
TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS
Para la valoración de las construcciones se pueden agrupar por tipologías

constructivas en función de las siguientes variables:
o Estructura
o Acabados-instalaciones; y
o Altura de la edificación
Dentro de la estructura se considerará el sistema constructivo (portante y

soportante), el material que conforma el sistema constructivo (hormigón
armado, hierro, ladrillo, bloque, tapial, etc.), que se denominará subsistema
constructivo, los rangos de altura predominantes de acuerdo al sistema y
subsistema constructivo, y la categoría o tipo de acabado (popular o sin
acabados, económica, normal, primera, lujo, especial).
7
VALORACIÓN
…TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS
VARIABLES INDICADORES
Estructura : Hormigón, ladrillo/bloque adobe, madera, acero,

metálico
Acabados-Instalaciones : Lujo, primera, segunda, económico, sin acabados
Número de pisos: 1 a 3, 4 a 5, 6 a 9, 10 en adelante
8
VALORACIÓN
Para la aplicación del “Método de Reposición”, a partir de las características

de la construcción y en base a una comparación se seleccionará de las
Tipologías Constructivas establecidas la que más se asemeje con su valor
unitario, y este será el valor por m2 de nuevo o de reposición de la
construcción o edificación a valorar.
Al valor nuevo o de reposición se le aplicará la depreciación, en base a la edad

y el estado de conservación de la construcción.
Es por lo tanto como se llega a determinar el valor unitario depreciado de la

construcción usada que este en análisis.
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VALORACIÓN
VALOR DEL M2 DE CONSTRUCCION POR TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA : USO OFICINAS (INMOBILIAR)
TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS - OFICINAS INCLUYE COSTOS INDIRECTOS
DESCRIPCIÓN RANGOS DE PISOS

(1) 1-3 (2) 4-5 (3) 6-9 (4) 10-12 (5) + 12
SUBSISTEMA ACABADOS ACABADOS ACABADOS ACABADOS ACABADOS SUBTOTAL DE

SISTEMA
CONSTRUCTIVO TIPOLOGIAS
CONSTRUCTIVO (TIPOLOGIA BASE) PO EC N P L E EC N P L E N P L E N P L E N P L E
CONSTRUCTIVAS
0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 2 3 4 5 2 3 4 5 2 3 4 5
1Hormigón armado
158 283 456 636 861 928 352 560 727 910 1.058 663 807 1.002 1.183 732 989 1.178 1.307 800 1.088 1.244 1.396 23
(Sierra)
2 Acero (Sierra) 128 272 444 630 800 908 334 521 725 845 961 614 767 952 1.103 686 941 1.122 1.245 761 1.076 1.232 1.385 23
3 Hierro (perfil) 97 261 431 623 769 875 726 7
4Mixto
1 Portante 94 246 397 553 749 807 1.082 1.238 8
(hierro/H.A.)
5 Madera 67 267 408 581 776 836 6
6 Mixta(Hormigón -
432 609 2
madera)
7 Caña Guadua 59 114 200 285 4
1 Ladrillo 86 243 381 292 457 5
2 Bloque 77 235 373 282 4
2 Soportante 3 Adobe 75 188 334 3
4 Tapial 178 324 2
5 Piedra 237 376 555 3
TOTAL: 90
Po = Popular (Sin acabados) Ec = Económicos N = Normal

P = Primera L = Lujo E = Especial
10
VALORACIÓN
VALOR DEL M2 DE CONSTRUCCION PARA USO RESIDENCIAL MUNICIPIO DE QUITO
ORDENANZA METROPOLITANA NO. 196
A = Popular (Sin acabados) B = Económica C = Normal

D = Primera E = Lujo F = Especial
NOTA: La Ordenanza Metropolitana No. 196 fue derogada por la Ordenanza Metropolitana No. 008 (Vigente bienio 2020 – 2021)
11
VALORACIÓN
VALOR DEL M2 DE CONSTRUCCION PARA USO RESIDENCIAL MUNICIPIO DE QUITO
ORDENANZA METROPOLITANA No. 196 *
A = Popular (Sin acabados) B = Económica C = Normal

D = Primera E = Lujo F = Especial
* La Ordenanza Metropolitana No. 196 fue derogada por la Ordenanza Metropolitana No. 008 (Vigente bienio 2020 – 2021)
12
VALORACIÓN
VALOR DEL M2 DE CONSTRUCCIÓN PARA USO VIVIENDA MUNICIPIO DE QUITO
ORDENANZA METROPOLITANA No. 008 – 2019 – RESOLUCIÓN 001 DMC
SIMBOLOGÍA
ACABADOS
A = Popular
B = Económico
C = Normal
D = Primera
E = Lujo
13
VALORACIÓN
VALOR DEL M2 DE CONSTRUCCION PARA USO VIVIENDA MUNICIPIO DE QUITO
ORDENANZA METROPOLITANA No. 008 – 2019 – RESOLUCIÓN 001 DMC
14
VALORACIÓN
VALORES DEL M2 DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN FACTORES DE LA RESOLUCIÓN 001 - DMC
4 - 5 PISOS
ACABADOS
TIPO DE ESTRUCTURA FACTOR
A B C D E
UP UP -PH UP PH UP PH UP PH
HORMIGON ARMADO 317 462 475 663 704 858 895 1,10
ACERO/METALICO 297 481 494 705 748 934 975 1,10
LADRILLO/BLOQUE 147 232 410 421 565 599 728 772 1,04
ADOBE/TAPIAL 145 218 330 339 490 520 1,04
6 - 9 PISOS
ACABADOS
A B C D E
HORMIGON ARMADO 337 491 505 706 749 913 952 1,17
ACERO/METALICO 316 511 525 750 796 993 1037 1,17
MAS DE 10 PISOS
ACABADOS
A B C D E
HORMIGON ARMADO 366 533 549 766 813 991 1034 1,27
ACERO/METALICO 343 555 570 814 864 1078 1125 1,27
15
VALORACIÓN
FACTORES PARA DETERMINAR EL VALOR DEL M2 DE CONSTRUCCIÓN PARA OTROS USOS
NORMA TÉCNICA DE VALORACIÓN – RESOLUCIÓN 001 - 2019 –
DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO
16
VALORACIÓN
17
VALORACIÓN
18
VALORACIÓN
19
VALORACIÓN
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
Corresponde a los métodos de construcción y materiales empleados en la

unidad edificada.
Los sistemas constructivos que existen son:
Sistema constructivo Soportante

Aquel que tramite las cargas de la edificación al suelo por medio de las
paredes (Mamposterías soportantes: ejemplo casas del Centro Histórico en
Tapial, Adobe, Ladrillo, Piedra, etc.)
Sistema Constructivo Portante

Aquel que trasmite las cargas de la edificación al suelo por medio de la
estructura puntual de columnas hacia el suelo. (Caña, Madera, Hierro,
Hormigón Armado, Acero).
20
VALORACIÓN
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
Desglose de los diferentes rubros que

intervienen en una construcción
(Ejemplo tomado de INMOBILIAR)
21
TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA: PORTANTE - HORMIGON ARMADO-1-3 PISOS - NORMAL

CODIGO: 1-1-1-2 REGION: ORIENTE
OFICINAS
AREA DE CONSTRUCCION: 549.61 M2 USO:
RUBROS
N° Descripción Unidad Cantidad P. Unitario Total
OBRAS PRELIMINARES
1 Limpieza Y Desbroce Manual m2 270,43 0,89 240,68
2 Replanteo General Del Proyecto Con Equipo Topográfico m3 270,43 1,52 411,05
MOVIMIENTO DE TIERRAS
3 Excavación Manual Suelo Natural m3 453,72 7,07 3.207,80
4 Relleno Con Material De Mejoramiento (Compactador) m3 297,48 18,99 5.649,15
ESTRUCTURA
5 Hormigón S. F'C=140 Kg/Cm2 En Replantillos m3 19,73 141,78 2.797,32
6 Hormigón Ciclópeo Con Encofrado F'C 180 Kg/Cm2 m3 11,06 180,41 1.995,33
7 Hormigón S En Plintos F'C=210 Kg/Cm2 Con Encofrado m3 59,18 213,25 12.620,14
8 Acero De Refuerzo F'Y= 4200 Kg/Cm2 kg 20.473,14 2,69 55.072,75
9 Hormigon S. F'C=210 Kg/Cm2 En Cadenas Inf. Inc. Encofrado m3 7,37 213,25 1.571,65
10 Hormigón Columnas F'C=210 Kg/Cm2 (Inc. Encofrado) m3 40,82 287,46 11.734,12
11 Hormigón S. F'C=210 Kg/Cm2 En Vigas (Inc. Encofrado) m3 44,22 260,58 11.522,85
12 Losa Nervada E=30 Cm Sin Acero Alivianam. 40X40X20 m3 49,82 302,00 15.045,64
13 Alivianamiento Bloque Pómez (40X20X20) u 3.668,00 1,29 4.731,72
14 Hormigón En Losas Macizas E=10 Cm F'C=210 Kg/Cm2 m3 0,47 221,56 104,13
15 Dinteles De Hormigón ml 30,20 15,81 477,46
MAMPOSTERIA
16 Mampostería Bloque Liviano E=15 Cm m2 660,78 12,65 8.358,87
17 Impermeabilización Losa De Cubierta m2 250,40 11,01 2.756,90
22
ENLUCIDOS Y MASILLADOS
18 Enlucido Vertical (Incl. Andamio) m2 1.611,96 6,73 10.848,49
19 Enlucido Horizontal m2 526,38 7,73 4.068,92
PINTURA
20 Pintura de caucho interior 2 manos, latex vinil acrilico m2 2.158,34 4,97 10.726,95
RECUBRIMIENTOS
RECUBRIMIENTOS EN PISOS Y PAREDES
21 Contrapiso H.S E=7Cm 180 Kg/Cm2 Sub-Base E=20 Cm m2 239,10 13,6752 3.269,74
22 Malla Electrosoldada 6X15 m2 239,10 7,4592 1.783,49

23 Masillado De Pisos m2 475,03 5,85 2.777,22
24 Ceramica para pisos y paredes m2 556,00 18,10 10.063,60
25 Malla electrosoldada 6x16 m2 556,52 7,992 4.447,71
26 Barredera De Ceramica ml 826,00 3,65 3.014,90
27 Revestimiento De Parquet Escenario Auditorio m2 44,63 19,79 883,23
CARPINTERIA
CARPINTERIA METALICA/VIDRIOS
28 Ventana De Aluminio Y Vidrio Bronce 6 Mm m2 118,35 45,27 5.357,75
29 Puerta Panelada Pb (0.70X2.10) Inc. Cerradura u 11,00 119,95 1.319,45
30 Puerta Panelada Pa (0.90X2.10) Inc. Cerradura u 14,00 134,20 1.878,80
31 Puerta de acceso principal, aluminio y vidrio claro 6mm m2 19,94 104,12 2.076,06
32 Pasamanos de metalico tubo 3" ml 8,00 49,96 399,65
CUBIERTAS
33 Estructura Metalica Tipo Cerchas kg 108,04 3,56 385,05
23
34 Cubierta de Galvalumen Onda m2 29,12 19,04 554,56

35 Cielo Raso Fibra Mineral tipo Amstrong m2 427,33 15,68 6.700,53
INGENIERIA HIDROSANITARIA
36 Tuberia Pvc D=75 Mm Desague ml 13,00 11,12 144,56
37 Tuberia Pvc D=110 Mm Desague ml 62,50 8,29 518,00
38 Tuberia Pvc Roscable D=3/4 En Conduccion ml 24,00 3,89 93,27
39 Tuberia Pvc Roscable D=1/2 En Conduccion ml 48,00 2,43 116,66
40 Punto Pvc-P Roscable 3/4 Agua pto 2,00 4,13 8,27
41 Punto Pvc-P Roscable 1/2 Agua pto 19,00 6,87 130,45
42 Punto De Desagues Pvc 75 Mm pto 11,00 19,78 217,58
43 Punto De Desagues Pvc 110 Mm pto 9,00 20,17 181,53
44 Cajas Revisión H.S. u 20,00 84,91 1.698,20
45 Rejilla De Piso 3 Aluminio u 4,00 7,00 28,00
46 Accesorios Para Baño jgo 4,00 33,12 132,48
47 Inodoro Blanco Inc. Accesorios u 10,00 78,62 786,24
48 Lavamanos Blanco Empotrables (Inc. Accesorios) u 10,00 73,25 732,48
49 Urinario u 4,00 171,39 685,56
50 Llave Angular u 20,00 23,08 461,60
51 Gabinete Contra Incendios u 2,00 765,45 1.530,90
INSTALACIONES ELECTRICAS-TELEFONICAS
52 Punto Fluorecente 3 x 17 pto 49,00 52,13 2.554,37
53 Punto Tomacorriente Doble Polarizado pto 44,00 32,43 1.426,92
54 Punto Tomacorriente Industrial 220 V pto 10,00 60,83 608,30
55 Punto Comutador pto 2,00 25,27 50,54
56 Cable Solido 1#14 ml 50,00 1,74 87,00
24
57 Cable Solido 1#12 ml 50,00 1,73 86,50

58 Tablero De Control 8 Puntos u 2,00 89,60 179,20
59 Caja De Dispersion Principal Cdp-Red Telefonica u 2,00 247,49 494,98
60 Central Telefonica ; Pto pto 1,00 710,23 710,23
61 Caja De Distribución Final u 2,00 36,10 72,20
62 Malla De Tierra u 1,00 1.473,72 1.473,72
63 Pozo De Mano u 2,00 145,21 290,42
VARIOS
64 Limpieza Final De La Obra m2 546,38 0,86 469,89
65 Desalojo De Material Sobrante m3 453,72 5,22 2.368,42
66 Equipo de Aire Acondicionado tipo mini Split gbl 2,00 1.519,77 3.039,55
AREA DE CONSTRUCCION: 549,61 M2
VALOR COSTO DIRECTO (USD) 205.564

VALOR INCLUIDO EL 20% DE COSTO INDIRECTO (USD) 246.676,80
COSTO DIRECTO POR METRO CUADRADO DE

CONSTRUCCION USD/m2 374,00
VALOR INCLUIDO EL 20% DE COSTO INDIRECTO USD/m2 448,82
ELABORADO POR:
REVISADO POR:
APROBADO POR:
25
26
27
ADICIONALES CONSTRUCTIVOS O
MEJORAS ADHERIDAS AL PREDIO
(EJEMPLOS TOMADOS DE INMOBILIAR)
28
MEJORAS/OBRAS COMPLEMENTARIAS (actualización 2017)

COSTO VIDA UTIL RESIDU
N° DESCRIPCIÓN DETALLE DE LA OBRA COMPLEMENTARIA UNIDAD C.D. C.I. (%)
TOTAL en Años AL
1 Área recreativa Área recreativa m2 No Procede¹
2 Área verde Área verde m2 $ 7,81 0% $ 7,81 20 2
3 Ascensor Ascensor m2
De cerámica con estructura de hormigón y cubierta de hierro m2 $ 94,66 15% $ 108,86 55 9

Cubiertas
Estructura de madera y cubierta de madera
Piso de cemento m2 $ 31,63 20% $ 37,96 50 5
Piso de hormigón armado m2 $ 55,00 20% $ 66,00 20 5

C
Piso de adoquín m2 $ 17,49 15% $ 20,11 40 5
a
m Descubiertas de gres m2 $ 34,36 12% $ 38,48 50 5
i de cerámica m2 $ 42,91 12% $ 48,06 30 5
4
n de madera m2 $ 83,89 15% $ 96,47 20 2
e
de baldosa de piedra m2 $ 60,73 14% $ 69,23 40 5
r
í Estructura de hormigón y cubierta de hierro
Elevadas Cubiertas
a Estructura de madera y cubierta de madera
s
Estructura mixta (H.A.-metálica), piso de madera plástica m2 $ 2.868,91 30% $ 3.729,58 50 8
Estructura de hormigón armado, piso de hormigón m2 $ 516,48 30% $ 671,42 70 9

Elevadas Descubiertas
Estructura metálica, piso metal m2 $ 508,13 30% $ 660,57 70 9
Estructura mixta (H.A.-metálica), piso de madera m2 $ 852,32 30% $ 1.108,02 40 3
Hormigón m2 $ 102,00 15% $ 117,30 50 5

5 Canal
Tierra m2
29
VIDA UTIL en RESIDUA
N° DESCRIPCIÓN DETALLE DE LA OBRA COMPLEMENTARIA UNIDAD C.D. C.I. (%) COSTO TOTAL
Años L
Arcilla
Arena
Césped natural
Balonmano Césped sintético
Concreto u hormigón m2
Tierra
Arcilla
Arena
Césped natural
Básquet Césped sintético
Concreto u hormigón m2 $ 34,81 15% $ 40,04 15 2
Tierra
Arcilla
Arena
Césped natural
Campo de golf Césped sintético
Concreto u hormigón
Tierra
Arcilla
Arena
C Césped natural m2 $ 7,81 0% $ 7,81 2 2

Fútbol
a Césped sintético
n
Tierra
6 c Arcilla
h Arena
a Indor
Césped natural
Césped sintético m2 $ 38,69 22% $ 47,20 10 3

s Concreto u hormigón m2 $ 34,43 15% $ 39,59 40 2
Tierra m2 $ 4,03 15% $ 4,63 30 5
Arcilla
Arena
Césped natural
Múltiple Césped sintético
Tierra
Arcilla m2 $ 13,76 15% $ 15,83 20 2
Arena
Césped natural
Tenis Césped sintético
Tierra
Arcilla
Arena
Césped natural
Voley Césped sintético
Concreto u hormigón m2 $ 34,13 15% $ 39,25 20 2
Tierra
30
COSTO VIDA UTIL RESIDU

N° DESCRIPCIÓN DETALLE DE LA OBRA COMPLEMENTARIA UNIDAD C.D. C.I. (%)
TOTAL en Años AL
Adobe/tapial m2 $ 21,06 8% $ 22,75 25 2
Hierro m2 $ 110,42 12% $ 123,68 25 5
Hierro sobre mampostería m2 $ 95,33 12% $ 106,77 25 5
Ladrillo/bloque con estructura de hormigón m2 $ 34,89 10% $ 38,38 40 2
Ladrillo/bloque enlucido m2 $ 46,47 10% $ 51,12 40 2
Ladrillo/bloque sin enlucido m2 $ 30,23 10% $ 33,25 40 2
Malla sobre mampostería m2 $ 34,43 12% $ 38,57 35 3
Piedra
Alambrado m2 $ 43,78 12% $ 49,03 10 3

7
Cerca viva
Malla m2 $ 33,53 12% $ 37,55 25 3
Prefabricado m2 $ 28,51 20% $ 34,21 40 2
Vidrio templado con muro de piedra m2 $ 89,46 20% $ 107,35 40 5
Bambú
Ladrillo/bloque con estructura de hormigón enlucido y pintado m2 $ 58,71 10% $ 64,58 40 2

Piedra con estructura de hormigón m2 $ 38,68 12% $ 43,32 65 10
Cerramientos Ladrillo/bloque pintado m2 $ 37,81 10% $ 41,59 40 2
8 Cisternas Hormigón armado m3 $ 246,44 20% $ 295,73 60 2
de hormigón m3 $ 75,09 25% $ 93,86 50 5
10 Fosa Fosa de hormigón armado m3
Cubiertas grada de hormigón, cubierta de hierro m2 $ 271,02 30% $ 352,33 50 5

G
r Con estructura de hierro m2 $ 154,53 20% $ 185,44 50 5
a
11 Con estructura de hormigón armado m2 $ 152,53 15% $ 175,41 70 2
d
a Con estructura de madera m2
s Con estructura de bloque/ ladrillo m2 $ 59,69 15% $ 68,64 40 2
Descubiertas
31

N° VIDA UTIL en RESIDU
DESCRIPCIÓN DETALLE DE LA OBRA COMPLEMENTARIA UNIDAD C.D. C.I. (%) COSTO TOTAL Años AL
Graderíos de bloque/ladrillo pavimentado m2 $ 67,08 20% $ 80,50 40 2
Graderío de hormigón armado m2 $ 271,02 10% $ 298,12 65 5

12 Graderíos
Graderío de estructura de hierro m2
Graderíos de madera exterior m2 $ 56,00 15% $ 64,40 10 1
13 Hidromasaje Hidromasaje m2
Caña guadua m2
14 Invernadero Hierro m2
Madera m2
Horizontal exterior m2 $ 41,08 15% $ 47,24 20 2

Terraza ajardinada m2 $ 87,74 15% $ 100,90 20 2
15 Jardineras Vertical exterior m2
Vertical interior m2
Horizontal interior m2
Horimgón armado m2 $ 494,94 10% $ 544,43 40 2
Metal m2
16 Lavanderías
Piedra m2
Plástico PVC m2
17 Muelle Fijo Hormigón armado m2
Aporticados m3
Gaviones m3 $ 62,83 12% $ 70,37 40 5
Hormigón armado m3 $ 404,13 20% $ 484,96 65 5

18 Muros
Hormigón ciclópeo m3 $ 163,03 15% $ 187,49 65 5
Hormigón armado anclado m3
Piedra m3 $ 132,16 20% $ 158,60 65 10
32

COSTO VIDA UTIL RESIDUA
N°
DESCRIPCIÓN DETALLE DE LA OBRA COMPLEMENTARIA UNIDAD C.D. C.I. (%) TOTAL en Años L
P Asfalto m2 $ 24,18 15% $ 27,80 15 5
a Adoquín m2 $ 25,94 15% $ 29,83 40 5
r Vehiculares Hormigón armado m2 $ 55,00 20% $ 66,00 50 5
q Lastre m2
u o Piedra m2
19
e s Asfalto m2
a Adoquín m2
d Cicloparqueadero Hormigón armado m2
e Lastre m2
r Piedra m2
20 Pasillo Pasillo m2
Adoquín m2 $ 17,49 15% $ 20,11 40 5
Concreto m2 $ 43,67 15% $ 50,22 50 2
Gress (con cerramiento) m2 $ 113,57 12% $ 127,20 30 5

21 Patios Cerámica (con cerramiento) m2 $ 101,18 12% $ 113,32 30 5
Mármol m2
Piedra m2 $ 66,36 20% $ 79,63 40 5
Tierra m2
22 Piletas Pileta m2 $ 400,05 10% $ 440,06 65 10
23 Piscina Piscina m3 $ 130,75 25% $ 163,44 50 5
P Asfalto m2
Aterrizaje
i Concreto u hormigón m2
s Atletismo
24 Tartán-polímero m2
t Carreras Asfalto m2
a
s Ciclismo en pista Asfalto m2
Piedra m2 $ 311,00 20% $ 373,20 65 10
Adoquín m2
25
Gress m2
Plazas Concreto m2
26 Plaza de Toros Plaza de toros m2
R Hormigón armado m2 $ 29,64 20% $ 35,57 50 2
a Concreto m2
m Vehicular Hierro m2
27
p Hormigón armado m2
a Concreto m2 $ 42,94 10% $ 47,23 50 2
s Peatonal Hierro m2
28 Reservorios Reservorio m3
29 Sauna Baños sauna m2 $ 393,53 25% $ 491,92 30 2
33

VIDA
COSTO RESIDU
N° DESCRIPCIÓN DETALLE DE LA OBRA COMPLEMENTARIA UNIDAD C.D. C.I. (%) UTIL en
TOTAL AL
Años
Anclaje-malla geotextil m2
Anclaje-vegetación m2
31 Talud
Anclaje-lanzado concreto y malla electrosoldada m2
Anclaje-malla metálica m2 $ 145,00 22% $ 145,32 20 2
32 Terrazas
Terraza m2 $ 54,23 28% $ 69,41 40 5
33 Turco
Baños turco m2 $ 365,62 25% $ 457,02 30 2
Asfaltado m2 $ 27,19 15% $ 31,27 15 5
Hormigón rígido m2 $ 65,24 18% $ 76,99 30 5
Tierra m2 $ 3,63 0% $ 3,63 3 3

34 Vías
Lastre m2 $ 15,78 12% $ 17,67 30 10
Adoquín m2 $ 28,73 15% $ 33,04 20 5
Piedra m2 $ 9,40 0% $ 9,40 30 5
Casos Puntuales
08 Personas (630 Kg.), 60 mpm (1,00 m/s), 04 paradas

PANORÁMICO 3 LADOS
35 Ascensores u $ 76.600,00
08 Personas (630 Kg.), 60 mpm (1,00 m/s), 04 paradas u $ 70.540,00
36 Escalera eléctrica 1000 mm ancho, ángulo 35°, altura 4200 mm

2 $ 202.900,00
37 Rellenos Relleno m3 $ -
OBSERVACIONES:
34
VALORACIÓN
ADICIONALES CONSTRUCTIVOS O MEJORAS

ADHERIDAS AL PREDIO
ORDENANZA METROPOLITANA No. 008 – 2019
RESOLUCIÓN 001 - DIRECCIÓN METROPOLITANA DE

CATASTRO
35
VALORACIÓN
RESOLUCIÓN 001 - DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO
36
VALORACIÓN
37
VALORACIÓN
38
VALORACIÓN
39
VALORACIÓN
De acuerdo al estado de mantenimiento o conservación de los adicionales

constructivos o mejoras, se utilizarán los siguientes factores:
40
VALORACIÓN
CATEGORIA DE ACABADOS: Para determinar las categorías de acabados se
considerada el tipo de material, costo e instalaciones.
CATEGORIA DE MATERIAL INSTALACIONES FOTOGRAFIA DE LA

ACABADOS CONSTRUCCION
• Piso: encementado • Sanitarias y eléctricas visibles
• Puertas: madera común • Aparatos sanitarios
• Ventanas: madera común nacionales blancos
• Vidrios: claros. • Cocina pequeña
• Enlucidos: no tiene
Popular
• Tumbados: no tiene
• Pintura: no tiene
• Cubierta: asbesto cemento, zinc
• Piso: Cerámica nacional, encementado, • Hidrosanitarias y eléctricas

vinil. visibles o empotradas
• Puertas: Hierro, madera común, tol. • Instalaciones especiales no
• Ventanas: Hierro, madera común tiene
• Vidrios: Claros. • Aparatos sanitarios
• Enlucidos: Arena cemento/no tiene nacionales de color blancos
Económica • Tumbados: Madera triples. • Cocina pequeña
• Pintura: Caucho. • Aire acondicionado
• Cubierta: Asbesto cemento, teja ordinaria,
zinc.
41
VALORACIÓN
42
VALORACIÓN
• Piso: Cerámica, mármol, porcelanato • Eléctricas y hidrosanitarias empotradas
importado. • Circuito cerrado de Tv, sistema de voz y
• Puertas: Hierro, madera panelada, tol. datos, sistema de gas centralizado,
• Ventanas: Aluminio.
sistema de ventilación mecánica,
• Vidrios: Claros o polarizados de 6,10 o
12mm. montacarga, sauna, turco, piscina.
• Enlucidos: Arena cemento. • Aparatos sanitarios con grifería en color
• Tumbados: Fibra mineral Amstrong, de buena calidad nacional o importado.
Lujo Gypsum. • Cocina extra grande
• Pintura: Caucho, esmalte
• Revestimiento de paredes: laca,
cerámica
• Cubierta: Lámina impermeabilizante.
• Piso: Cerámica, mármol, porcelanato • Eléctricas y hidrosanitarias empotradas

importado. • Aparatos sanitarios con grifería en color
• Puertas: Madera panelada, vidrio doble de buena calidad nacional o importado.
hoja.
• Sistema contra incendios, circuito
• Ventanas: Aluminio.
• Vidrios: Claros o polarizados de 10 a 12 cerrado de Tv, sistema de voz y datos,
mm. sistema de ventilación mecánica,
Especial • Enlucidos: Arena cemento. montacargas, sistema de gas
• Tumbados: Fibra mineral Amstrong, centralizado, gimnasio equipado,
Gypsum. terrazas panorámicas, accesos digitales,
• Pintura: Caucho, esmalte
generador de electricidad.
• Revestimiento de paredes: alucobond,
• Cocina extra grande
laca, madera
• Cubierta: Lamina impermeabilizante.
43
VALORACIÓN
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN USADA
DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con

gastos de mantenimiento; sin embargo las reparaciones pueden aumentar la
durabilidad del bien.
Una construcción regularmente conservada se deprecia con el tiempo de

modo regular, en tanto que una construcción mal conservada se deprecia
más rápidamente.
Esto significa que las construcciones usadas con el tiempo pierden su valor
y para llegar a determinar su valor actual o presente se debe aplicar el
método de depreciación en base a determinar el valor de reposición o valor
nuevo de construcción, al cual se le aplicara un factor de depreciación.
44
VALORACIÓN
S …DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
O
P FACTORES
O
R
T
E
TIPO DE ESTADO DE
EDAD CONSERVACIÓN
ESTRUCTURA
T
É
C
N
I
C
DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
O
45
VALORACIÓN
FÓRMULA DE DEPRECIACIÓN GENERAL

Se puede aplicar la siguiente fórmula de depreciación:
Vcu = Vn 𝐑 + 𝟏 − 𝐑 𝟏 − 𝐃
Esto quiere decir que el avalúo de la construcción usada parte del valor como
nuevo aplicado un factor de depreciación, de tal forma que el valor actual o de la
construcción usada (Vcu) será igual al valor de la construcción nueva (Vn)
“depreciada” por un factor D y por un valor residual esperado R.
Dónde:
R = Porcentaje no depreciable o residuo (parte de la construcción
que se puede rescatar al final de la vida útil)
D = Porcentaje que se aplica por depreciación de acuerdo a la

edad y estado de mantenimiento
46
VALORACIÓN
FÓRMULA DE CÁLCULO DEL AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN
USADA (Ac).- Una vez obtenido el valor depreciado o valor unitario de la
construcción usada, se empleará la siguiente fórmula para el cálculo del
avalúo total de la misma:
Ac = Área x Vcu
En el caso de existir adicionales constructivos, los avalúos de éstos deberá

añadirse al avalúo total de la construcción obtenida.
DEPRECIACIÓN FÍSICA O POR EDAD

La pérdida de valor o precio de una construcción por causa del uso o del
tiempo tiene una relación directa con la edad de la construcción y su cálculo
estará en función de la edad de la misma y el tiempo esperado de vida útil o
física de la construcción, criterio que se denominará como depreciación por
edad, y ésta estará definida en porcentaje (%).
La edad o antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde

la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral.
47
VALORACIÓN
VIDA ÚTIL DE LOS MATERIALES
De acuerdo al tipo de edificación, estructura, se establecen los
siguientes residuos o porcentajes no depreciados con su vida útil
estimada (ejemplos tomados de INMOBILIAR):
TIPO DE ESTRUCTURA % VIDA ÚTIL

EDIFICACIÓN RESIDUAL (años)
Edificios Hormigón armado 10 80
Casas Hormigón armado 8 70
Edificios Acero 9 75
Casas Metálica 7 60
Casas Bloque/ladrillo 6 45
Casas Madera 6 35
Casas Adobe 4 40
48
VALORACIÓN
VIDA ÚTIL DE LOS MATERIALES
NORMA TÉCNICA DE VALORACION – RESOLUCION 001 – 2019
DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO
49
VALORACIÓN
FÓRMULAS PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN POR EDAD
Para calcular el porcentaje de depreciación por edad se puede utilizar los

siguientes métodos:
✓ Método de la Línea Recta
✓ Método de ROSS
✓ Método de Parábola o Kuentzle
50
VALORACIÓN
… FÓRMULAS PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN POR EDAD
✓ Método de la Línea Recta

Para obtener la edad en porcentaje se aplica la
siguiente fórmula:
% E = N / Vu
Dónde:
%E = Edad en porcentaje
N= Edad en años de la construcción
Vu = Vida útil probable de la construcción
En general, este método es simple y de fácil aplicación. Depende totalmente del factor tiempo,
es decir, este método postula el hecho de que la depreciación varia linealmente conforme avanza
el tiempo. El problema de este método es que acelerada mucho la depreciación en los primeros
los años que no guarda relación con la realidad de las construcciones.
51
VALORACIÓN
✓ Método de la Parábola o Kuentzle

Se base en una ecuación y línea parabólica que
corresponde a la relación:
%E = (N / Vu)2
Dónde:
N = Edad en años de la construcción
Esta depreciación es mucho menos acelerada que la línea recta, pero demasiado lenta
en los primeros 20 años, para luego acelerarse.
52
VALORACIÓN
✓ Método de ROSS
Para obtener el porcentaje de depreciación
por edad se aplica la siguiente fórmula:
%E = (N / Vu) + (N / Vu)2
2
Dónde:
N = Edad en años de la construcción
Es un método intermedio entre la línea recta y el parabólico. No es tan acelerada como la línea
recta ni tan lenta como la parábola.
53
VALORACIÓN
Ejemplos de aplicación:
Utilizando la vida útil de 60 años, calcular la depreciación por edad a 10, 20 y 35 años.
MÉTODO 10 AÑOS 20 AÑOS 35 AÑOS
Línea recta %E = (10/60) x100 = 17 % = (20/60) x100 = 33 % = (35/60) x100 = 58 %
Parabólico %E = (10/60)2 x 100 = 3 % = (20/60)2 x 100 = 11 % = (35/60)2 x 100 = 34 %
Ross %E = 10/60 + (10/60)2 = 10 % = 20/60 + (20/60)2 = 22 % = 35/60 + (35/60)2 x 100 = 46 %

2 2 2
El método de Ross es el más recomendado para los avalúos de las

construcciones usadas. No presenta dificultad para su cálculo y facilita su uso para
los avaluadores.
54
VALORACIÓN
La depreciación por edad estará relacionada con la depreciación por

estado de mantenimiento o conservación, en la medida de que dos
construcciones pueden tener la misma edad pero diferentes estados de
conservación, aspecto que deberá tomarse en cuenta en la valoración.
El estado de conservación comprende el grado de mantenimiento de las

condiciones físicas de la construcción referidas a elementos de la estructura,
mampostería, acabados e instalaciones.
El método de Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación

por mal estado de conservación, la misma que se añade a la depreciación
por edad encontrada por el método de Ross.
55
VALORACIÓN
Depreciación por estado de mantenimiento
El método de Heidecke emplea una tabla de depreciación por estado de
conservación o mantenimiento de la construcción.
la Tabla de Heidecke, en función del estado de conservación, establece las

siguientes clases, denominaciones y calificaciones:
CLASE DENOMINACION CALIFICACION
1 OPTIMO O NUEVO 1
2 MUY BUENO 1.5
3 BUENO O NORMAL 2
4 INTERMEDIO 2.5
5 REGULAR 3
6 DEFICIENTE 3.5
7 MALO 4
8 MUY MALO 4.5
9 RUINOSO 5
56
VALORACIÓN
… Depreciación por estado de mantenimiento
Clase 1. Excelente / Optimo: Edificación nueva menor a 2 años de edad y bien mantenida
Clase 2. Muy Bueno: El inmueble está bien conservado, no requiere reparaciones en su

estructura, acabados e instalaciones. Esta clase generalmente son aplicables a
construcciones nuevas o aquellas que no han sobrepasado la edad de 3 años.
Clase 3. Bueno: El inmueble requiere reparaciones de poca importancia en su estructura,
mampostería, pisos, cubierta y acabados en general. Existe un control y cuidado de las
condiciones físicas de la construcción.
Clase 4. Normal: El inmueble requiere ciertas reparaciones de alguna importancia en:
instalaciones sanitarias, eléctricas, muebles empotrados cambios de equipos sanitarios
Clase 5. Regular: El inmueble requiere reparaciones en su estructura como en los enlucidos,
pisos e instalaciones. Se evidencia que no existe un mantenimiento adecuado.
Clase 6. Deficiente: Es necesario realizar arreglos importantes en: Cambios de cubiertas,
estructura y cimentación, corrección de humedecimientos de paredes, pisos, asentamientos -
hundimientos de pisos.
Clase 7. Malo: El inmueble requiere reparaciones importantes en acabados, instalaciones y en
especial en su estructura, presentando un marcado deterioro de la construcción.
Clase 8. Muy Malo: El inmueble requiere arreglos importantes en: Cambios de cubiertas,
estructura y cimentación, corrección de humedecimientos de pisos, asentamientos de pisos,
cambios de paredes, puertas ventanas , sanitarios.
Clase 9. Ruinoso: La edificación ha estado abandonada y no amerita inversiones, la unidad debe
ser derrocada.
57
VALORACIÓN
… Depreciación por estado de mantenimiento
Los criterios de clasificación y calificación establecidos servirá de

base para que en la combinación con la Depreciación Física por la
Edad determinada mediante el METODO DE ROSS, se llegue a
determinar el Valor D, establecido en la fórmula de depreciación.
Vcu = Vn 𝐑 + 𝟏 − 𝐑 𝟏 − 𝐃
Determinación del factor “D”
Para la determinación del valor de “D” se empleará la tabla de

Fitto Corvini que ha sido modificada en función de los estados de
mantenimiento y conservación que pueden establecerse, que
relaciona el porcentaje de edad y el estado de conservación.
58
Tabla de Fitto Corvini (sin modificación)
EDAD EN %
Calificación
1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
0 0,00 0,05 2,50 8,05 18,10 33,20 51,60 75,10 100,00
1 0,50 0,55 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,10 100,00
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,94 75,85 100,00
6 3,10 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,32 4,35 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 36,43 54,93 76,41 100,00
10 5,50 5,53 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,00
11 6,10 6,13 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,00
12 6,72 6,75 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,00
13 7,34 7,37 9,88 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,00
14 7,99 8,00 10,30 15,42 24,53 38,51 56,38 77,18 100,00
15 8,62 8,65 10,30 16,02 25,16 38,95 56,39 77,34 100,00
16 9,29 9,30 11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,00
17 9,94 9,97 12,22 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100,00
18 10,62 10,64 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,00
19 11,30 11,33 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,00
20 12,00 12,01 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,17 100,00
21 12,70 12,73 14,91 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100,00
22 13,42 13,44 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100,00
23 14,14 14,17 16,31 21,09 29,68 42,85 59,30 78,71 100,00
24 14,92 14,90 17,03 21,77 30,28 43,14 59,85 78,89 100,00
25 15,62 15,65 17,75 22,45 30,89 43,64 60,00 79,07 100,00
26 16,33 16,40 18,49 23,14 31,51 44,14 60,36 79,26 100,00
27 17,14 17,17 19,23 23,85 32,14 44,65 60,72 79,45 100,00
28 17,92 17,95 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,00
29 18,70 18,73 20,75 25,28 33,42 45,69 61,46 79,84 100,00
30 19,50 19,52 21,53 26,01 34,07 46,22 61,84 80,04 100,00
31 20,30 20,33 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 80,24 100,00
32 21,12 21,15 23,11 27,50 35,40 47,31 62,61 80,44 100,00
33 21,94 21,97 23,90 28,26 36,07 47,86 63,00 80,64 100,00
34 22,78 22,80 24,73 29,03 36,76 48,42 63,40 80,85 100,00
35 23,62 23,64 25,55 29,80 37,45 48,98 63,80 81,06 100,00
36 24,48 24,50 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27 100,00
37 25,34 25,36 27,23 31,38 38,86 50,13 64,61 81,48 100,00
38 26,22 26,24 28,08 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70 100,00
39 27,10 27,12 28,94 33,00 40,30 51,30 65,45 81,92 100,00
40 28,00 28,02 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 82,14 100,00
41 28,90 28,92 30,70 34,66 41,77 52,51 66,30 82,37 100,00
42 29,82 29,84 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60 100,00
43 30,74 30,75 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,83 100,00
44 31,68 31,70 33,40 37,21 44,05 54,36 67,61 83,06 100,00
45 32,62 32,64 34,32 38,08 44,82 54,99 68,06 83,29 100,00
46 33,58 33,60 35,25 38,95 45,60 55,63 68,51 83,53 100,00
47 34,54 34,56 36,19 39,84 46,39 56,23 68,97 83,77 100,00
48 35,52 35,54 37,14 40,74 47,19 56,93 69,43 84,01 100,00
49 36,50 36,52 38,10 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25 100,00
50 37,50 37,52 39,07 42,56 48,81 58,25 70,37 84,50 100,00
59
Tabla de Fitto Corvini (sin modificación)
C L A S E S
EDAD EN %
1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
51 38,50 38,52 40,05 43,48 49,63 58,92 70,85 84,75 100,00
52 39,52 39,53 41,04 44,41 50,46 59,60 71,33 85,00 100,00
53 40,54 40,56 42,04 45,35 51,30 60,28 71,82 85,25 100,00
54 41,58 41,59 43,05 46,30 52,15 60,97 72,31 85,51 100,00
55 42,62 42,64 44,07 47,26 53,01 61,67 72,80 85,77 100,00
56 43,68 43,69 45,10 48,24 53,87 62,39 73,30 86,03 100,00
57 44,74 44,76 46,14 49,22 54,74 63,09 73,81 86,29 100,00
58 45,82 45,83 47,19 50,20 55,62 63,81 74,32 86,56 100,00
59 46,90 46,92 48,25 51,02 56,51 64,53 74,83 86,83 100,00
60 48,00 48,01 49,32 52,20 57,41 65,26 75,35 87,10 100,00
61 49,10 49,12 50,39 53,22 58,32 66,00 75,87 87,38 100,00
62 50,22 50,23 51,47 54,25 58,23 66,75 76,40 87,66 100,00
63 51,34 51,26 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,94 100,00
64 52,48 52,49 53,68 56,32 61,08 68,26 77,48 88,22 100,00
65 53,62 53,64 54,80 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100,00
66 54,78 54,79 55,93 58,44 62,96 69,79 78,57 88,79 100,00
67 55,94 55,95 57,06 59,51 63,92 70,57 79,12 89,08 100,00
68 57,12 57,13 58,20 60,59 64,88 71,36 79,63 89,37 100,00
69 58,30 58,31 59,36 61,68 65,05 72,15 80,24 89,66 100,00
70 59,50 59,51 60,52 62,78 66,83 72,95 80,80 89,96 100,00
71 60,70 60,71 61,70 63,88 67,82 73,75 81,37 90,26 100,00
72 61,92 61,93 62,88 65,00 68,81 74,56 81,95 90,56 100,00
73 63,14 63,15 64,08 66,13 69,81 75,38 82,53 90,85 100,00
74 64,38 64,39 65,28 67,27 70,83 76,21 83,12 91,17 100,00
75 65,62 65,63 66,49 68,41 71,85 77,04 83,71 91,47 100,00
76 66,88 66,89 67,71 69,57 72,87 77,88 84,30 91,78 100,00
77 68,14 68,15 68,95 70,73 73,91 78,72 84,90 92,10 100,00
78 69,42 69,43 70,19 71,90 74,95 79,57 85,50 92,42 100,00
79 70,70 70,71 71,44 73,08 76,01 80,43 86,11 92,74 100,00
80 72,00 73,00 72,71 74,28 77,07 81,30 86,73 93,00 100,00
81 73,30 73,31 73,98 75,48 78,14 82,17 87,35 93,38 100,00
82 74,62 74,82 75,26 76,07 79,21 83,05 87,97 93,70 100,00
83 75,94 75,95 76,56 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03 100,00
84 77,48 77,28 77,85 79,12 81,39 84,82 89,23 94,36 100,00
85 78,62 78,63 79,16 80,35 82,49 85,72 89,87 94,70 100,00
86 79,98 79,98 80,48 81,60 83,60 86,63 90,51 95,04 100,00
87 81,34 81,35 81,82 82,85 84,72 87,54 91,16 95,38 100,00
88 82,72 82,73 83,16 84,12 85,85 88,46 91,81 95,72 100,00
89 84,10 84,11 84,51 85,39 86,93 89,38 92,47 96,05 100,00
90 85,50 85,50 85,87 86,67 88,12 90,31 93,13 96,40 100,00
91 86,90 86,90 87,23 87,96 89,27 91,25 93,79 96,75 100,00
92 88,32 88,32 88,61 89,26 90,43 92,20 94,46 97,10 100,00
93 89,74 89,74 90,00 90,57 91,57 93,15 95,14 97,45 100,00
94 91,18 91,18 91,40 91,89 92,77 94,11 95,82 97,81 100,00
95 92,62 92,62 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,17 100,00
96 94,08 94,08 94,93 94,56 95,17 96,04 97,19 98,53 100,00
97 95,54 95,54 95,66 95,61 96,36 97,02 97,89 98,89 100,00
98 97,02 97,02 97,10 97,26 97,56 98,01 98,59 99,26 100,00
99 98,50 98,50 98,54 99,63 99,50 99,00 99,29 99,63 100,00
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
60
VALORACIÓN
… Determinación del factor “D”
TABLA DE FITTO CORVINI MODIFICADA – MUNICIPIO DE QUITO
NORMA TÉCNICA DE VALORACIÓN 001 – 2019- DMC
62
EJEMPLO DE CÁLCULO DEL AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN USADA
DATOS DE LA CONSTRUCCION EN UNIPROPIEDAD
TIPO DE VIDA UTIL % RESIDUAL VALOR
AREA (M2) ESTRUCTURA No. PISOS EDAD (AÑOS) ACABADOS ESTADO
EDIFICACION (AÑOS) (R) USD/M2
Bueno
280,00 Casa Hormigón Armado 3 25 70 8 Primera 603,00
Calificación 2
FÓRMULA DE DEPRECIACIÓN GENERAL: Vcu = Vn [R + (1 - R)(1 - D)]
CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN FÍSICA O POR EDAD :
MÉTODO DE LA LINEA RECTA MÉTODO DE LA PARÁBOLA MÉTODO DE ROSS
%E = N %E = (N / Vu)2 %E = (N / Vu) + (N / Vu)2

Vu 2
%E= 25 %E = (25 / 70)2 %E = (25 / 70) + (25 / 70)2

70 2
E = 36 % E = 13 % E = 24 %
Con los porcentajes de depreciación por la edad obtenidos, calculamos el valor de D en la Tabla de Fitto Corvini (sin modificar)
EDAD EN Calificación
% 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
13 7,34 7,37 9,88 14,84 24,12 38,1 56,08 77,02 100
24 14,92 14,9 17,03 21,77 30,28 43,14 59,85 78,89 100
36 24,48 24,5 26,38 30,59 38,15 49,55 64,2 81,27 100
E = 36 % D = 26,38 E = 13 % D = 9,88 E = 24 % D = 17,03
Reemplazamos en la fórmula:
Vcu = 603,00 [ 0,08 + (1 - 0,08) (1 - 0,2638)] = 457,00 USD/m2 Depreciación con la Línea
Avalúo de la construcción: Ac = Área x Vcu ; Ac = 280,00 m2 x 457,00 USD/m2 = 127.960 USD Recta
Vcu = 603,00 [ 0,08 + (1 - 0,08) (1 - 0,0988)] = 548,00 USD/m2 Depreciación con la

Avalúo de la construcción: Ac = Área x Vcu ; Ac = 280,00 m2 x 548,00 USD/m2 = 153.440,00 USD Parábola
Vcu = 603,00 [ 0,08 + (1 - 0,08) (1 - 0,1703)] = 509,00 USD/m2

Avalúo de la construcción: Ac = Área x Vcu ; Ac = 280,00 m2 x 509,00 USD/m2 = 142.520,00 USD Depreciación con Ross
63
EJEMPLO DE CÁLCULO DEL AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN USADA
DATOS DE LA CONSTRUCCION : DEPARTAMENTO EN P.H.
TIPO DE VIDA UTIL % RESIDUAL VALOR
AREA (M2) ESTRUCTURA No. PISOS EDAD (AÑOS) ACABADOS ESTADO
EDIFICACION (AÑOS) (R) USD/M2
Regular
160,00 Edificio Hormigón Armado 9 45 80 10 Primera 749,00
Calificación 3
FÓRMULA DE DEPRECIACIÓN GENERAL: Vcu = Vn [R + (1 - R)(1 - D)]
CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN FÍSICA O POR EDAD :
MÉTODO DE LA LINEA RECTA MÉTODO DE LA PARÁBOLA MÉTODO DE ROSS
%E = N %E = (N / Vu)2 %E = (N / Vu) + (N / Vu)2

Vu 2
%E= 45 %E = (45 / 80)2 %E = (45 / 80) + (45 / 80)2

80 2
E = 56 % E = 32 % E = 44 %
Con los porcentajes de depreciación por la edad obtenidos, calculamos el valor de D en la Tabla de Fitto Corvini (sin modificar)
EDAD EN Calificación
% 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
32 35,40
44 44,05
56 53,87
E = 56 % D = 53,87 E = 32 % D = 35,40 E = 44 % D = 44,05
Reemplazamos en la fórmula:
Vcu = 749,00 [ 0,1 + (1 - 0,1) (1 - 0,5387)] = 386,00 USD/m2 Depreciación con la Línea
Avalúo de la construcción: Ac = Área x Vcu ; Ac = 160,00 m2 x 386,00 USD/m2 = 61.760,00 USD Recta
Vcu = 749,00 [ 0,1 + (1 - 0,1) (1 - 0,3540)] = 510,00 USD/m2 Depreciación con la

Avalúo de la construcción: Ac = Área x Vcu ; Ac = 160,00 m2 x 510,00 USD/m2 = 81.600,00 USD Parábola
Vcu = 749,00 [ 0,1 + (1 - 0,1) (1 - 0,4405)] = 452,00 USD/m2

Avalúo de la construcción: Ac = Área x Vcu ; Ac = 160,00 m2 x 452,00 USD/m2 = 72.320,00 USD Depreciación con Ross
64
ESQUEMA METODOLÓGICO DE LA VALORACIÓN DE TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Clasificación de las
Delimitación del construcciónes
suelo urbano (tipologías) (Estructura,
Aspectos Urbanísticos:
Tipología constructiva Acabados y No. Pisos)
Zonificación
Servicios y equipamiento
Conformación de
Aspectos Administrativos: áreas de intervención Determinación de los
División en zonas, parroquias, valores unitarios (Valor Estudio del mercado
sectores y barrios
valorativas
de Reposición): inmobiliario de la
construcción
Aspectos Económicos-
Sociales:
Hechos sociales que valorizan o
deprimen el valor de mercado
Factores de
Estudio del mercado Determinación de los corrección:
inmobiliario del suelo valores de la construcción Estado
urbano (recorridos, avisos Edad
de prensa,anuncios e
Determinación de
inmobiliarias
valores/m2 de terreno
en cada Area
Definición del Lote Tipo
(Frente, Fondo y Tamaño)
Factores de corrección:
Fórmulas matemáticas para Determinación de
aplicar al frente, fondo, tamaño valores en cada lote
y otros de cada lote
Cálculo del avalúo Cálculo del avalúo comercial

comercial del terreno de la propiedad
65
NUEVA EDAD DE LAS CONSTRUCCION DE ACUERDO AL TIPO DE INTERVENCION
Existe construcciones que son patrimoniales (tienen un valor histórico, de antigüedad o artístico) o por la edad de la
construcción que ameritan ser intervenidas para mejorar sus condiciones físicas o de funcionamiento.
Cuando esto ha ocurrido y para efectos de la valoración, se puede tomar en cuenta el tipo de intervención para la
determinación de la nueva fecha de antigüedad de la construcción, de acuerdo a las siguientes consideraciones:
TABLA DE FACTORES SEGÚN TIPO DE INTERVENCIÓN
TIPO DE INTERVENCIÓN FACTOR ELEMENTOS INTERVENIDOS
Integral 1.00 Obras totales para modificar o adecuar la estructura, funcionalidad o cambio de superficies
Semi integral 0.75 Obras de envergadura en ciertos elementos antes descriptos
Media 0.50 Obras de mediana envergadura
Mínima 0.25 Obras de poca envergadura
Nota: Los factores y fórmula fueron obtenidos de la Norma Técnica de Valoración, Resolución 001 de la Dirección Metropolitana de
Catastro del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito.
Para obtener la nueva fecha de antigüedad que permitirá calcular la edad de la construcción, se puede aplicar la siguiente fórmula
matemática:
Fa = (Ac + (Ai – Ac) x Fi)
Donde:
Fa = Fecha de antigüedad por intervención (nueva fecha o año de la construcción)
Ac = Año de construcción
Ai = Año de intervención
Fi = Factor de intervención
Obtenido la fecha de antigüedad por intervención se determinará la nueva edad de la construcción y se podrá continuar con la
depreciación de la construcción.
Año de construcción: 1950

Año de intervención: 2005
Ejemplo de aplicación: Tipo de intervención: Semi integral (Factor 0.75)
Fa = (1950 + (2005 – 1950) x 0.75) = 1950 + 41 = 1991
Edad de la construcción = 2020 – 1991 = 29 años
66

Presentacion-Valoracion Parte 3

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CATASTRO Y VALORACIÓN INMOBILIARIA

CURSO GERENCIA INMOBILIARIA VII

MAYO - JUNIO - 2021

EL MÉTODO DE REPOSICIÓN.- ASPECTOS GENERALES

Conceptualización del modelo.- El Costo de Reposición es el Costo de

Para valorar las construcciones se utilizará el “Método de Costo” o “Costo

Este método se fundamenta en el análisis de precios unitarios de cada uno de

Construcciones y mejoras adheridas.- Para efectos del avalúo se

o Las edificaciones permanentes construidas con cualquier tipo de elemento

o Las obras semi cubiertas y permanentes destinadas a mercados, ferias

o Las obras y/o mejoras adheridas serán todos aquellos elementos

Otros autores consideran aparte los Costos Generales y Financieros:

Para la valoración de las construcciones se pueden agrupar por tipologías

Dentro de la estructura se considerará el sistema constructivo (portante y

Estructura : Hormigón, ladrillo/bloque adobe, madera, acero,

Para la aplicación del “Método de Reposición”, a partir de las características

Al valor nuevo o de reposición se le aplicará la depreciación, en base a la edad

Es por lo tanto como se llega a determinar el valor unitario depreciado de la

DESCRIPCIÓN RANGOS DE PISOS

SUBSISTEMA ACABADOS ACABADOS ACABADOS ACABADOS ACABADOS SUBTOTAL DE

Po = Popular (Sin acabados) Ec = Económicos N = Normal

A = Popular (Sin acabados) B = Económica C = Normal

A = Popular (Sin acabados) B = Económica C = Normal

Corresponde a los métodos de construcción y materiales empleados en la

Los sistemas constructivos que existen son:

Sistema constructivo Soportante

Sistema Constructivo Portante

Desglose de los diferentes rubros que

(Ejemplo tomado de INMOBILIAR)

TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA: PORTANTE - HORMIGON ARMADO-1-3 PISOS - NORMAL

22 Malla Electrosoldada 6X15 m2 239,10 7,4592 1.783,49

34 Cubierta de Galvalumen Onda m2 29,12 19,04 554,56

57 Cable Solido 1#12 ml 50,00 1,73 86,50

64 Limpieza Final De La Obra m2 546,38 0,86 469,89

65 Desalojo De Material Sobrante m3 453,72 5,22 2.368,42

AREA DE CONSTRUCCION: 549,61 M2

VALOR COSTO DIRECTO (USD) 205.564

COSTO DIRECTO POR METRO CUADRADO DE

(EJEMPLOS TOMADOS DE INMOBILIAR)

MEJORAS/OBRAS COMPLEMENTARIAS (actualización 2017)

2 Área verde Área verde m2 $ 7,81 0% $ 7,81 20 2

De cerámica con estructura de hormigón y cubierta de hierro m2 $ 94,66 15% $ 108,86 55 9

Piso de cemento m2 $ 31,63 20% $ 37,96 50 5

Piso de hormigón armado m2 $ 55,00 20% $ 66,00 20 5

i de cerámica m2 $ 42,91 12% $ 48,06 30 5

Estructura de hormigón armado, piso de hormigón m2 $ 516,48 30% $ 671,42 70 9

Estructura mixta (H.A.-metálica), piso de madera m2 $ 852,32 30% $ 1.108,02 40 3

Hormigón m2 $ 102,00 15% $ 117,30 50 5

Concreto u hormigón m2 $ 34,81 15% $ 40,04 15 2

C Césped natural m2 $ 7,81 0% $ 7,81 2 2

Césped sintético m2 $ 38,69 22% $ 47,20 10 3

Tierra m2 $ 4,03 15% $ 4,63 30 5

Arcilla m2 $ 13,76 15% $ 15,83 20 2

Concreto u hormigón m2 $ 34,13 15% $ 39,25 20 2

MEJORAS/OBRAS COMPLEMENTARIAS (actualización 2017)

COSTO VIDA UTIL RESIDU

Adobe/tapial m2 $ 21,06 8% $ 22,75 25 2

Hierro m2 $ 110,42 12% $ 123,68 25 5

Hierro sobre mampostería m2 $ 95,33 12% $ 106,77 25 5

Ladrillo/bloque con estructura de hormigón m2 $ 34,89 10% $ 38,38 40 2

Ladrillo/bloque enlucido m2 $ 46,47 10% $ 51,12 40 2

Ladrillo/bloque sin enlucido m2 $ 30,23 10% $ 33,25 40 2

Malla sobre mampostería m2 $ 34,43 12% $ 38,57 35 3