Método valuatorio empleado para la

valoración de bienes conformados por

terreno y construcción (NPH).
MARCO GENERAL

Aplica para todo tipo de edificaciones entre las

que se cuentan: Edificios comerciales e
institucionales, kioscos, casetas, bodegas, entre
otros
MARCO GENERAL

Aplica para la valoración de obras civiles entre

las que se cuentan, vías, cerramientos,
plataformas, muros de contención, muelles,
puentes, entre otros.
 Ley 388 de 1997 – ordenamiento Territorial

Decreto 1420 de 1998 que refiere a Criterios a los que deben sujetarse los
avalúos para procesos administrativos.

Decreto 422 de 2000. Establece los criterios a los que deben sujetarse los
avalúos y avaluadores para determinar el valor comercial de los inmuebles
y los datos mínimos que deben contener los informes de avalúo.

Resolución numero 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín

Codazzi por la cual se establece la metodología para la realización de los
avalúos ordenados por la ley 388 de 1997
DEFINICION

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de

avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a
precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le
debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se
utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno

Resolución numero 620 de 2008

DEFINICION

El costo total o valor de reposición a nuevo, es dato esencial para poder aplicar el
criterio de costo de reposición y por lo tanto su cálculo constituye una de las
actividades más importantes en el desarrollo de esta etapa del proceso. En su
cálculo, por cada activo se consideraran los costos directos, impuestos y los costos
indirectos.

Costo total o costo de reposición o valor a nuevo de las construcciones: Representa

los costos de reemplazo de la construcción (materiales, salarios y beneficio del
contratista). Por costos de reemplazo se entiende el costo de construcción a
precios actuales, de un edificio de utilidades idénticas al objeto de avalúo técnico,
pero de diseño corriente, con materiales actuales de acuerdo con los estándares
constructivos, de organización y de vida vigentes en el momento presente. Para
obtener el valor a nuevo se realiza un presupuesto resumido, considerando los
valores unitarios promedio que en la fecha del avalúo técnico se manejan en el
mercado, los cuales son obtenidos de publicaciones técnicas sobre el tema (por
ejemplo Construdata)
 Características:

Particular: Como lo es cada obra, sus

condiciones de localización, clima y medio
ambiente, calidad de la mano de obra
características del constructor, etc. Cada
obra requiere un presupuesto propio así
como cada persona o empresa tiene su
forma particular de presupuestar.
 Características:

Temporal: Los costos que en él se

establecen sólo son válidos mientras
tengan vigencia los precios que sirvieron
de base para su elaboración.

Cambios en el Clima.
Factores a Tener en cuenta
Diseño
 Factores a Tener en cuenta
Especificaciones de Obra

Las especificaciones generales de construcción

tienen por objeto estipular las características, tipo
y calidad de los materiales que se usarán en la
construcción, de acuerdo con lo relacionado en
planos y complemento de éstos.
 PRESUPUESTO

Elementos de Las Especificaciones de Obra

1. Descripción

2. Medida y Forma de Pago

 Elementos de Las Especificaciones de Obra

1.Materiales
3. Descripción

4. Equipo

5. Mano de Obra
 Factores a Tener en cuenta

Utilización de nuevos
productos y técnicas

Descuentos por volumen.

Cambios en el Clima.
 Cantidades de Obra

Se definen por actividad

Costos Directos - Obra

Actividades

APU

Costos Indirectos -Obra

 Costos Directos

El costo directo del precio unitario de cada

ítem debe incluir todos los costos en que se
incurre para realizar cada actividad, en
general, este costo directo está conformado por
tres componentes que dependen del tipo de
ítem o actividad que se esté presupuestando.
(Excavación, hormigón armado para vigas,
replanteo, etc.).
 Componentes Actividad

Mano de obra. Materiales

Maquinaria y Equipo
1. Preliminares

2. Cimientos

3. Desagües e Instalaciones Subterráneas

4. Estructura

5. Mampostería

6. Pañetes

7. Instalaciones Hidráulicas

8. Instalaciones Eléctricas

9. Instalaciones de Gas
10. Cubierta

11. Cielo Rasos

12. Instalaciones Sanitarias

13. Bases Pisos

14. Aparatos y Accesorios

15. Carpintería de Madera

16. Carpintería Metálica

17. Pintura
18. Cerraduras

19. Vidrios

20. Instalaciones Especiales

21. Obras Exteriores

22. Aseo General

23. Personal De Obra

1. Preliminares

2. Cimientos
 2. Cimientos
1. Preliminares

Superficial – Directa
Placa Maciza
 2.
1. Cimientos
Preliminares

Superficial – Directa
Sobre Terreno Firme Ciclópeo
 2.
1. Cimientos
Preliminares

Superficial – Directa
Zapatas
 1. Preliminares 2. Cimientos
Intermedia – Directa
Placa Flotante
 2. Cimientos

Profunda – Pilotes
 4. Estructura

Mampostería Muros de Carga

Muro de carga o portante en donde en
donde los muros cumplen con una función
estructural.
4. Estructura

Mampostería Muros
Confinados
4. Estructura

Mampostería Muros
Confinados

Sistema estructural que combina muros

contenidos entre columnas y vigas
considerando una distribución equilibrada
en planta en sentido longitudinal y
transversal
 4. Estructura

Mampostería Estructural

La mampostería estructural es un
sistema estructural clasificado por las
normas sismo-resistentes dentro del
sistema de muros de carga
 4. Estructura

Mampostería Estructural

La mampostería está compuesta de ladrillos,

mortero de pega y el refuerzo con diámetro de
3/8”
 4. Estructura

Sistemas Esqueletables
o Aporticados

Sistema estructural conformados por

columnas vigas disponiéndose sobre ellos
las losas de cubierta (ligeras o pesadas) y
los elementos de cierre (grandes paneles,
muros tradicionales u otros)
 4. Estructura

Sistemas Esqueletables
o Aporticados en Concreto
Los esqueletos es metálicos constan de columnas, vigas,
vigas de pisos y riostras para dar rigidez a la
construcción.
Las luces mas económicas para el acero están entre 6 a 8
metros.. Pero debido al buen comportamiento del
material, puede alcanzar luces de hasta 60 metros….

Sistemas Esqueletables
o Aporticados Estructura Metálica
Las uniones entre los diferentes elementos metálicos
pueden hacerse por medio de soldaduras, por medio de
tornillos, pernos o por medio de remaches en caso de
estructuras pesadas

Sistemas Esqueletables
o Aporticados Estructura Metálica
Costos Directos - Obra

✓ Actividades

APU

Costos Indirectos -Obra

 Valores unitarios
ANALISIS DE PRECIO UNITARIO
NOMBRE DEL ITEM: UNIDAD :

Es el valor asignado a cada

MATERIALES E INSUMOS
actividad y se realiza con base en el DESCRIPCION UNIDAD REND/ CANT PRECIO TOTAL

APU

TOTAL MATERIALES

HERRAMIENTAS Y EQUIPOS
Análisis de Precios Unitarios DESCRIPCION UNIDAD REND/ CANT PRECIO TOTAL

APU

✓ Actividades
TOTAL HERRAMIENTA Y EQUIPO

MANO DE OBRA
DESCRIPCION UNIDAD REND/ CANT PRECIO TOTAL

APU
TOTAL MANO DE OBRA

TOTAL COSTO DIRECTO

PRECIO UNITARIO TOTAL

 Costos Indirectos

Los costos indirectos son aquellos que son

proporcionales al tiempo de ejecución del
proyecto, que no son claramente asignables a
una actividad constructiva. Son los gastos
generales de una empresa aplicados por sus
oficinas centrales
 Costos Indirectos

Administración
A
I
U Imprevistos

Utilidad
No ACTIVIDADES UND CANT VR UNITARIO VR TOTAL
1 Preliminares M2 93,88 $ 89.596,67 $ 8.411.662,69
2 Gastos Inst Provisionales y Licencias M2 788,62 $ 5.333,14 $ 4.205.831,34
3 Desagues e Inst Subterraneas ML 628,62 $ 22.748,00 $ 14.299.826,57
4 Mamposteria M2 774,14 $ 22.275,00 $ 17.243.908,51
5 Pañetes M2 1.054,09 $ 16.758,00 $ 17.664.491,64
Estructura Placa de Contrapiso, Vigas de amarre,
6 Concreto ciclopeo) M2 558,96 $ 101.579,22 $ 56.778.723,14
7 Entrepiso en Madera M2 1.404,19 $ 50.918,27 $ 71.499.132,84
8 Columnas / Vigas (en madera). ML 449,47 $ 140.360,00 $ 63.087.470,15
9 Refuerzo TN 10,19 $ 2.889.449,00 $ 29.440.819,40
10 Cubierta M2 865,06 $ 63.204,85 $ 54.675.807,47
11 Cielo Rasos M2 825,99 $ 58.556,35 $ 48.367.060,45
12 Pisos en Madera /G.E (inc. Bases y Acabados) M2 420,58 $ 120.000,00 $ 50.469.976,12
13 Enchapes M2 120,52 $ 41.877,00 $ 5.046.997,61
14 Accesorios JG 23,15 $ 290.697,22 $ 6.729.330,15
15 Instalaciones Hidro Sanitarias ML 291,30 $ 137.162,00 $ 39.955.397,76
16 Instalaciones Electricas ML 438,24 $ 81.575,00 $ 35.749.566,42
17 Red Lógica Cableado Estructurado ML 589,89 $ 78.428,00 $ 46.264.144,78
18 Aparatos Sanitarios (inc Lvm-grif) UN 6,00 $ 380.000,00 $ 2.280.000,00
19 Carpintería de Madera (Puertas, Ventanas, Canes, M2 243,44 $ 276.427,00 $ 67.293.301,50
20 Carpintería Metálica M2 186,93 $ 90.000,00 $ 16.823.325,37
21 Red Gas ML 267,51 $ 31.444,00 $ 8.411.662,69
22 Red Incendios ML 575,18 $ 26.324,00 $ 15.140.992,84
23 Circuitos Cerrados, Teléfonos, Citófonos ML 184,03 $ 100.559,00 $ 18.505.657,91
24 Red de Equipos Especiales inc. Subestaciones, ML 33,16 $ 1.090.761,00 $ 36.170.149,55
25 Cerrajería UN 72,83 $ 150.150,88 $ 10.935.038,14
26 Vidrios M2 456,76 $ 36.832,00 $ 16.823.325,37
27 Pintura M2 1.546,58 $ 9.790,00 $ 15.140.992,84
28 Varios Remates M2 420,58 $ 56.000,00 $ 23.552.655,52
29 Equipos Y Herramientas Día 120,00 $ 91.126,35 $ 10.935.161,49
30 Administración de Obra Día 120,00 $ 245.340,16 $ 29.440.819,40

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 841.343.229,68

COSTOS INDIRECTOS 18% $ 152.535.527,54
TOTAL COSTOS DE OBRA "CASA LLERAS" $ 993.878.757,22
Presupuesto
Proyecto
Vivienda
 Ítem Actividad Valor Total Incidenci
a
1-PRELIMINARES (1) $ 89.461.500,00 0,6%
3-EXCAVACIONES Y RELLENOS (3) $ 409.705.921,36 2,8%
$ 2.469.340.489,91 17,1%
Presupuesto 4-CIMENTACION Y CONTENCION (4)
5-ESTRUCTURA (5) $ 3.121.032.332,06 21,6%
6-MAMPOSTERIA (6) $ 596.596.779,58 4,1%
Proyecto 7-PAÑETES (7)
8-CUBIERTA E IMPERMEABILIZACION (8)
$
$
498.318.969,86
84.436.554,89
3,4%
0,6%
9-CIELORASOS E ILUMINACION (9) $ 38.889.930,00 0,3%
Vivienda 10-PISOS (10)
11-ENCHAPES Y MESONES (11)
$
$
769.147.701,27
311.234.695,72
5,3%
2,1%
12-INST HIDROSANITARIAS Y GAS (12) $ 806.510.457,00 5,6%
13-INST ELECTRICAS Y AFINES (13) $ 576.470.182,00 4,0%
14-APARATOS SANITARIOS GRIFERIAS Y ACCESORIOS
(14) $ 194.783.376,78 1,3%
15-CARPINTERIA DE MADERA (15) $ 803.809.200,00 5,6%
16-CARPINTERIA METALICA (16) $ 564.374.414,88 3,9%
17-EQUIPOS ESPECIALES Y DOTACIÓN (17) $ 554.368.112,00 3,8%
18-CERRADURAS Y NOMENCLATURA (18) $ 32.073.976,22 0,2%
19-VIDRIOS Y ESPEJOS (19) $ 37.350.000,00 0,3%
20-PINTURA (20) $ 360.233.633,02 2,5%
21-ASEO (21) $ 142.598.034,52 1,0%
22-EQUIPOS HERRAMIENTAS Y FUNGIBLES (22) $ 433.125.000,00 3,0%
23-ADMON Y GASTOS GRALES (23) $ 1.083.003.544,00 7,5%
34-GASTOS LOCATIVAS (34) $ 132.000.000,00 0,9%
Subtotal costo directo $ 14.108.864.805,06
31-IMPREVISTOS (31) $ 282.177.296,10 1,9%
32-INCREMENTOS DE COSTOS DIRECTOS (32) $ 85.931.200,00 0,6%
Área De Construcción $ 14.231,32 100%
Valor M2 de Construcción $ 1.017.261,46
Valor Plataforma M2 $ 753.829,23
Valor Total M2 Construcción $ 1.771.090,69

Vr. M2 $ 1.771.090
 Ítem Actividad Valor Total Incidencia

Presupuesto 1 Preliminares $ 53.845.540 2,8%

2 Administración De Obra $ 152.242.495 7,8%
Proyecto 3
4
Gastos Generales
Cimentación
$
$
49.396.074
355.230.870
2,5%
18,1%
5 Estructura $ 432.440.968 22,1%
Oficinas 6 Mampostería $ 54.228.028 2,8%
7 Pañetes $ 84.548.164 4,3%
8 Alistados $ 20.026.160 1,0%
9 Impermeabilizaciones $ 16.396.097 0,8%
10 Equipos Obra Gris $ 12.015.544 0,6%
11 Instalaciones Electricas $ 108.729.703 5,6%
12 Instalaciones Hidrosanitarias $ 68.721.227 3,5%
13 Carpintería De Madera $ 17.665.712 0,9%
14 Carpintería De Metálica $ 70.294.347 3,6%
15 Enchape Baños $ 23.126.405 1,2%
16 Enchape Cocinas & Mesones $ 2.498.272 0,1%
17 Pisos Locales & Z. Comunes $ 54.071.036 2,8%
18 Pinturas $ 36.504.260 1,9%
19 Apartos&Accesorios&cerraduras $ 24.340.110 1,2%
20 Dotación & Equipos &Ascensores $ 236.394.000 12,1%
21 Aseo & Limpieza $ 26.392.702 1,3%
22 Exteriores $ 1.862.014 0,1%
23 Subtotal $ 1.900.969.725
24 Imprevistos $ 57.029.092 3%
24 Costo Total $ 1.957.998.817
25 Area Total Construida 1.468,0
26 Vr m2 para el 2010 $ 1.333.832,09

Vr. M2 $ 1.333.832
 Ítem Actividad Valor Total Incidencia
1 Preliminares $ 76.235.018,12 1,0%
2 Gastos Inst. Provisionales y Licencias $ 31.764.590,88 0,4%
3 Desagües e Inst. Subterráneas $ 107.999.609,00 1,4%

Presupuesto 4
5
Mampostería
Pañetes
$
$
158.822.954,42
107.999.609,00
2,1%
1,4%
6 Estructura Placas de Entrepiso $ 714.703.294,87 9,5%
Proyecto 7
Columnas/Escaleras/Vigas/ Tanques y
Otros. $ 444.704.272,36 5,9%
8 Refuerzo $ 698.820.999,43 9,3%
Educativo 9
10
Cubierta
Cielo Rasos
$
$
127.058.363,53
333.528.204,27
1,7%
4,4%
11 Pisos/G.E (inc. Bases y Acabados) $ 425.645.517,83 5,7%
12 Enchapes $ 44.470.427,24 0,6%
13 Accesorios $ 38.117.509,06 0,5%
14 Instalaciones Hidro Sanitarias $ 254.116.727,06 3,4%
15 Instalaciones Electricas $ 274.446.065,23 3,7%
16 Red Logica Cableado Estructurado $ 349.410.499,71 4,7%
17 Aparatos Sanitarios (inc Lvm-grif) $ 25.460.000,00 0,3%
18 Carpintería de Madera $ 171.528.790,77 2,3%
19 Carpintería Metálica $ 349.410.499,71 4,7%
20 Red Gas $ 88.940.854,47 1,2%
21 Red Incendios $ 127.058.363,53 1,7%
22 Circuitos Cerrados, Teléfonos, Citófonos $ 285.881.317,95 3,8%
Red de Equipos Especiales (inc.
Subestaciones, Transformadores, Armarios,
23 Bombas, Ductos, Aires) $ 190.587.545,30 2,5%
24 Ascensores $ 195.352.233,93 2,6%
24 Cerrajería $ 63.529.181,77 0,8%
25 Vidrios $ 107.999.609,00 1,4%
26 Pintura $ 114.352.527,18 1,5%
27 Varios Remates $ 203.293.381,65 2,7%
28 Equipos Y Herramientas $ 82.587.936,30 1,1%
29 Administración de Obra $ 158.822.954,42 2,1%
Subtotal $ 6.352.648.858,00
AIU $ 1.143.476.794,44 0,15
Vr. M2 $ 1.100.000 TOTAL $ 7.496.125.652,44 100,0%
 Ítem Actividad Valor Total Incidencia
1 Preliminares $32.328.231,40 0,37%
2 Cimentación $687.436.178,00 7,78%
Presupuesto 3 Desagües Instalaciones Subterráneas $129.779.620,00 1,47%
4 Estructuras En Concreto y Metálicas $2.119.744.095,89 24,00%
Proyecto 5 Redes De Agua Potable $212.603,00 0,00%
6 Instalaciones Eléctricas
$446.081.795,00 5,05%
Educativo
7 Mampostería $745.253.260,00 8,44%
8 Pañetes $18.564.000,00 0,21%
9 Pisos $151.626.750,00 1,72%
10 Cubiertas $443.741.520,00 5,02%
11 Carpintería Metálica $261.310.944,40 2,96%
12 Carpintería Madera $95.082.880,00 1,08%
13 Enchapes $89.020.640,00 1,01%
15
Aparatos Sanitarios y Accesorios $80.148.720,00 0,91%

16 Pintura $9.196.000,00 0,10%

17 Griferías $73.265.510,00 0,83%
18 Pisos $42.008.156,00 0,48%
19 Urbanismo de Ciudad $1.875.693.564,58 21,23%
21 Total Costos Directos $7.300.494.468,27
AIU (21%) $1.533.103.838,34 17,4%
Vr. M2 $ 1.210.000 Total $8.833.598.306,61 100%
VR M2 (7305,63 M2) $1.210.000 M2
 Materiales

Mano de Obra

Maquinaria Y Equipo
Materiales

Mano de Obra

Maquinaria Y Equipo
Se debe tener en cuenta que el presupuesto Costo y Valor
corresponde a unas características particulares
de ubicación e implantación

No siempre el costo final de la obra refleja el

costo real de la misma
Costo y Valor
Obsolescencia Técnica y Funcional
Obsolescencia Técnica y Funcional

Se presenta cuando se producen cambios

normativos
Contextualización

Presupuestos Locales – Gobernaciones

Presupuestos Locales – Alcaldías
Publicaciones Especializadas
VARIABLES
Depreciación.
Es la porción de la vida útil que se debe descontar
al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se
debe avaluar la vida remanente del bien.

Para la depreciación de las construcciones deberá

adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad
y el estado de conservación, tal como lo establece
Fitto y Corvini.

Resolución numero 620 de 2008

Artículo 2º.- Parágrafo.-
Se entiende por vida remanente la diferencia entre
la vida útil del bien y la edad que efectivamente
posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema
constructivo sea muros de carga, la vida útil será
de 70 años; y para los que tengan estructura en
concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.
VARIABLES

Sistema constructivo: Define el sistema

constructivo de soporte, que sirve para
determinar la vida útil del edificio, dentro de los
cuales se pueden describir: Materiales de
desecho, muro portante, estructura en concreto,
estructura metálica, sistemas industrializados.

Edad: corresponde al número de años que tiene

de construido la edificación y su medida es en
años.
VARIABLES

Estado de conservación, determina

el estado de conservación física de la
construcción, teniendo en cuenta las
categorías definidas por las tablas de
Fitto y Corvini.
FITTO Y CORVINI

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita

reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.
FITTO Y CORVINI

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita

reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente
en lo que se refiere al enlucimiento.
FITTO Y CORVINI

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en

los pisos o pañetes.
FITTO Y CORVINI

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes

especialmente en su estructura.
FITTO Y CORVINI

Clase 5: El inmueble presenta amenaza ruina por tanto su

depreciación es del 100%.
Inmuebles de Conservación

Según el capítulo IV, (de los parámetros y criterios para

realizar avalúos), del decreto 1420 de 1998, en el
numeral 7 del artículo 21 se menciona: “Cuando el
objeto del avalúo sea un inmueble declarado de
conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por
no existir bienes comparables en términos de mercado,
el método utilizable será el de reposición como nuevo,
pero no se descontará la depreciación acumulada,
también deberá afectarse el valor por el estado de
conservación física del bien. Igualmente, se aceptará
como valor comercial de dicho inmueble el valor de
reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo
bien, utilizando los materiales y tecnología con los
cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las
adecuaciones que se le han introducido”.
Inmuebles de Conservación
Por tal motivo para el cálculo del valor de construcción del predio objeto de
valoración, no se descontará la depreciación acumulada por edad, pero si
se afectara por estado de conservación, utilizando para ello el criterio de
Heidecke, de acuerdo a la siguiente tabla:
Estados Condiciones Físicas Clasificación Coefiente %
Normal
1 Nuevo no ha sufrido ni necesita reparos Optimo O 0,000
1,5 ……………………………………………….. Muy Bueno MB 0,032
2 Regular, requiere o ha recibido reparo sin Bueno B 2,520
importancia
2,5 ……………………………………………….. Intermedio I 8,090
3 Requiere reparaciones simples Regular R 18,100
3,5 ……………………………………………….. Deficiente D 33,200
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 52,600
4,5 ……………………………………………….. Muy Malo MM 75,200
5 Sin valor de demolición Demolición DM 100,00
Vida Útil
La edad en porcentaje de vida se calcula teniendo en cuenta lo
siguiente:

Edad de la construcción
Vida útil de la construcción

Edad en porcentaje de vida = Edad / Vida útil

La depreciación se calcula de las tablas de Fitto Corvini.

De tal manera que el valor comercial de la construcción es igual a:

VC = VR – (VR * D)
VR = valor de reposición a nuevo.
D = depreciación
Vida Útil

Estructura en Concreto &

Metálica: 100 años
Vida Útil

Mampostería Estructural
Reforzada: 100 años
Vida Útil

Titulo E

Mampostería Confinada: 100 años

Vida Útil

Mampostería: 70 años
Vida Útil

Bahareque: 70 años
Vida Útil

Madera: 70 años
Vida Útil

Reforzamiento
Estructural: 100 años
 Reforzamiento
Vida Útil Estructural: 100 años
 Reforzamiento
Vida Útil Estructural: 100 años
Recomendaciones
Determinar de forma clara la edad de la construcción.

Verificar el estado de conservación.

Tener en cuenta las remodelaciones representativas a la construcción.

Dejar una nota en la consideraciones respecto.

Diferenciar construcciones por edad, categoría de acabados y sistema

Constructivo.

Justificar la modificación de las vidas útiles. Vías, pistas de aeropuertos.

Para los inmuebles de conservación, el avalúo no debe aplicar

depreciación por edad, solamente por estado de conservación

TIPS PARA ESTABLECER LA EDAD

Fecha de la tapa del acueducto

Placas conmemorativas
Licencia de construcción
EJEMPLO 1: Casa de dos niveles, edad 35 años, vida útil de 70 años
estado de conservación 3,0. Costo de reposición a nuevo de
$800.000 M2 (según Construdata), área de construcción 320 M2.
Edad en % de vida = 35 / 70 = 50%

Estado de conservación 3

Depreciación = 48.81%

Valor de reposición a nuevo = $800.000

Valor depreciado = $800.000 * 48.98% = $391.840

Valor Final = 800.000 – 391.840 = $408.160

Valor Adoptado = $410.000

Valor comercial de construcción = $410.000 * 320 M2 = $131.200.000

Bodega con área independiente de oficinas edad 20 años, vida útil 100 años
estado de conservación 3. Costo de reposición a nuevo Bodega de
$1.000.000 M2 y de oficinas A $ 800.000 (según construdata), área de
construcción Bodega 1.150 M2 área de construcción Oficinas 435 M2.
Edad en % de vida = 20 / 100 = 20.00% BODEGA
Estado de conservación 3
Depreciación = 27.93%
Valor de reposición a nuevo = $1.000.000
Valor depreciado = $1.000.000 * 27.93 % = $279.281
Valor Final = 1.000.000 – 279.281 = $720.719
Valor Adoptado = $720.000

Edad en % de vida = 20 / 100 = 20.00% OFICINAS

Estado de conservación 3
Depreciación = 27.93 %
Valor de reposición a nuevo = $800.000
Valor depreciado = $800.000 * 27.93 % = $223.425
Valor Final = 800.000 – 223.425 = $576.575
Valor Adoptado = $580.000
Valor comercial construcción = ($720.000*1.150M2) + ($580.000*435M2) =
$1.080.300.000
EJEMPLO 2: Estructura 3 niveles, edad 5 años, vida útil de 100 años estado
de conservación 3. Costo de reposición a nuevo de $ 300.000 M2 (según
construdata), área de construcción 570 M2.
Edad en % de vida = 5 / 100 = 21.43%

Estado de conservación 3

Depreciación = 20.25%

Valor de reposición a nuevo = $300.000

Valor depreciado = $300.000 * 20.25 % = $ 60.758

Valor Final = 300.000 – 60.758 = $239.242

Valor Adoptado = $240.000

Valor comercial de construcción = $240.000 * 570 M2 = $136.800.000

EJERCICIO 4: Edificio de institución educativa construido en 1970, presenta
reforzamiento estructural realizado en al año 2006, vida útil de 100 años
estado de conservación 3. Costo de reposición a nuevo de $ 1.100.000 M2
(según presupuesto), área de construcción 6.800 M2.
Edad en % de vida = 43 / 100 = 43% ?? Ó
7/100 = 7%
Estado de conservación 3,5

Depreciación = 35.70%

Valor de reposición a nuevo = $ 1,100.000

Valor depreciado = $ 1.100.000 * 35.70 % = $ 392.693

Valor Final = 1.100.000 – 392.693 = $ 707.307

Valor Adoptado = $ 710.000

Valor comercial de construcción = $ 710.000 * 6.800 M2 = $ 4.828.000.000

 Corresponde a un edificio NPH de oficinas institucionales.

Área de Terreno Edad: 74 años

1.115 m2

Área de Construcción
2.480 m2

usos permitidos
Institucional
Conservación
Urbanística

Ejercicio inmueble de
conservación
Localización.

Estados Condiciones Físicas Clasificación Coefiente %

Normal
1 Nuevo no ha sufrido ni necesita reparos Optimo O 0,000
1,5 ……………………………………………….. Muy Bueno MB 0,032
2 Regular, requiere o ha recibido reparo sin Bueno B 2,520
importancia
2,5 ……………………………………………….. Intermedio I 8,090
3 Requiere reparaciones simples Regular R 18,100
3,5 ……………………………………………….. Deficiente D 33,200
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 52,600
4,5 ……………………………………………….. Muy Malo MM 75,200
5 Sin valor de demolición Demolición DM 100,00