DECONSTRUCCIÓN DE LA DOCTRINA DE LA

SITUACIÓN JURÍDICA Y OPONIBILIDAD

SUMARIO: 1.- Punto de partida 2.- Intangibilidad de la especie voluntaria válida 3.-
Inconstitucionalidad de la noción de situación jurídica 4.- Seguridad jurídica preventiva 5.-
Subsunción de la cuestión en el derecho de libertad 6.- El “estado de derecho” de Roca-Sastre
Muncunill 7.- El vicio tautológico y apodíctico 8.- Hipóstasis 9.- Deber de respeto y señorío privado
10.- La necesidad de resolución jurisdiccional 11.- Plan de esta deconstrucción 12.- Última sobre
buena fe y libertad. 13.- Conclusión.

RESUMEN: La situación jurídica no es una especie ontológica jurídica sino puramente fáctica. La
oponibilidad es un mero efecto superficial que no puede construirse como causa de nada. Si se
sustantiviza jurídicamente la situación jurídica para dotar de ontología a la oponibilidad se habrá
creado una fuente de prohibición y permisión para la acción y omisión privada que no está prevista
entre las fuentes de mandatos y permisiones previstas en la CE, del mismo modo que no está
previsto en el Titulo Preliminar del CC la labor del Registro de la Propiedad o del BORME como
equivalentes al BOE para producir inexcusabilidades ciudadanas de ignorancia. Ello compone una
colocación universal en mala fe conocimiento que viola el Derecho Fundamental de Libertad y su
corolario de autonomía privada. La Libertad reúne genéticamente arbitrio y respeto, de modo que
lleva insita un principio de honra y abstención sobre la jugada ajena que se manifiesta en la
interdicción de la mala fe conocimiento, cuya represión consagra y repone el Derecho Fundamental
de Igualdad y la imposibilidad constitucional de empoderamientos privados fácticos o jurídicos en
relaciones privadas. Ello con la sola excepción del Derecho Real por razón de esconder éste una
contaminación genética jurídico pública y soberana, esto es, vertical desde la soberanía nacional y
sobre la horizontalidad privada, siendo el verus dominus un simple delegado jurídico privado
nombrado por aquella. Este principio de respeto de la jugada ajena en la horizontalidad de las
relaciones entre privados y la propia definición del Derecho Real como un señorío privado que
procede de lo jurídico público, (soberanía territorial erga omnes conquistada), constituyen la única
sustancia existente en estas sedes, y una sustancia naturalmente orientada al ejercicio jurisdiccional
caso por caso que exige siempre apreciar cuándo hubo o no hubo buena fe desconocimiento,
rechazando tipicidades e imposiciones en esta materia.

1.- PUNTO DE PARTIDA: Parto en el desarrollo que sigue a continuación de

la idea tantas veces repetida por cierta literatura jurídica de la oponibilidad y de su
afirmación apodíctica de que ésta es una demanda inexorable producida por la
inmanencia y fijeza de las situaciones jurídicas. De acuerdo con esta literatura la
estabilidad natural de la situación jurídica produce oponibilidad y la inexorable
oponibilidad que encontrarán los ciudadanos en cuanto terceros respecto de aquella
situación jurídica precisa del Registro de la Propiedad para que puedan conocer,
pese a su status de extraños, a qué se encuentran sometidos en su condición
privada sin haber cedido su libre voluntad. Este esquema adolece tantos vicios
lógicos, filosóficos y constitucionales que es difícil comprender cómo siquiera pudo
sostenerse un solo día.
2.- INTANGIBILIDAD DE LA ESPECIE VOLUNTARIA VÁLIDA: Por una
parte los ciudadanos en su condición privada y en el ámbito de su libertad,
especialmente libertad civil y particularmente libertad civil jurídico patrimonial, sólo se
encuentran sometidos a normas imperativas en cuanto a la definición del ámbito de
tal libertad y del Estatuto o Reglamento de ejercicio o juego de la misma: establecida
y construida la esfera de autonomía personal patrimonial en ningún modo la dignidad
humana permite estimar que se construyan o reconstruyan imperativa y
extrínsecamente las partidas, jugadas, las decisiones, actos y relaciones decididos
individual y voluntariamente por cada persona humana, pues constituyen ya libre
producción de juego con arreglo al sistema de libertad establecido. De otro modo el
poder público estaría modificando, limitando o eliminando el contenido mismo de las
jugadas, acciones y decisiones libre y válidamente concluidas por personas
humanas en el ámbito de su consagrada autonomía.1 Sólo la colisión del interés

1
La naturaleza propia del Derecho Privado no puede encontrarse en su materia: ello es tautológico pues
es una pura convención. El Derecho de Familia y de la Persona podrían situarse fuera del Derecho Civil si
alteramos la arbitrariedad convencional; el Derecho Concursal es más público procesal que mercantil y privado,
y Vivas Tesón considera que el Título Preliminar del Código Civil habría de formar parte de la Constitución
Española, (Vivas Tesón, , La Horizontalidad de los Derechos Fundamentales,http://www. derecho civil.net/
esp/LA%20HORIZONTALIDAD%20DE%20 LOS%20DERECHOS% 20 FUNDAMEN TALES.pdf. pg. 4-5). Tampoco, a
mi juicio, puede encontrarse la naturaleza del Derecho Privado en ser Derecho de la persona individual o de la
persona en cuanto tal y no en cuanto ciudadano, pues ambos Derechos Públicos y Privados tratan siempre a
los sujetos en cuanto ciudadanos y no pueden violar nunca su simultánea consideración de personas. En este
sentido el Derecho Laboral, precisamente por recaer sobre algo tan definitorio y absorbente para la persona,
para su sobrevivencia y para su dignidad como es su trabajo, muestra tal intensidad de lo público que dudo que
nadie pueda ya ofrecer claridad sobre su naturaleza jurídica. Propiamente donde con mayor acuerdo
apreciamos un ámbito de autonomía y libertad privatística es en el Derecho Patrimonial y Económico. No
obstante, ni siquiera en tal ámbito es posible señalar la clave diferencial entre lo Público y Privado en la
existencia de normas imperativas y dispositivas por cuanto en ambas sedes Pública y Privada existen
prohibiciones y permisiones emanadas de norma jurídica general y tendentes bien a organizar el sistema,
(normas sistemáticas cuyo incumplimiento determina invalidez por inexistencia sistemática sea monstruosa,
(inexistencia estrictu sensu), o leve, (anulabilidad)), o tendentes a excluir que en ningún modo el sistema
establecido pueda producir un resultado antisocial, esto es, contra legem que materialmente busque un fin
general y no meramente sistemático, (nulidad absoluta, artículo 6.3 CC). Es por ello que no han de expresarse
requisitos sistemáticos en forma de prohibición legal so pena de crear confusión entre una invalidez en juicio
sistemático y una invalidez por función social en un abuso o exceso de celo en el 6.3 CC, como dice Carrasco
Perera citado por Delgado y Parra, (Delgado Echevarría, Jesús y Parra Lucán, María Angeles, Las Nulidades de
los Contratos, http://www.codigo-civil.info/nulidad/manual/nulidad1.htm). Como digo, introducida la persona
en un ámbito de validez genética, su decisión o jugada jurídico patrimonial habría de estimarse intocable desde
lo público. No obstante, la distinción entre norma imperativa y dispositiva ofrece una buena pista en cuanto la
permisión del Derecho Público es permisión pero no es Derecho Dispositivo, mientras que en el Derecho
Privado el ámbito de dispositividad otorga al particular la posibilidad de crear permisiones y prohibiciones
particulares y no generales que proceden de manifestaciones de voluntad que tienen valor coyuntural en un
núcleo de personas que anudaron sus libres voluntades, por lo cual decimos que alcanzan cierto valor
normativo para lo particular como fuente de derechos y obligaciones y en cuanto todas ellas tienen origen en la
voluntad de las personas implicadas. Todas estas delimitaciones son fenoménicas y por ello descriptivas pero
no genéticas u ontológicas. A mi juicio la diferencia entre Derecho y Público y Derecho Privado sólo puede
encontrarse en que el Derecho Privado señala un ámbito donde la voluntad individual es ella misma y por sí
sola fuente no general pero sí particular de Derecho, (autonomía de la voluntad como fuente de la obligación
jurídica). La realidad ontológica que construye al Derecho Privado es una realidad social y fáctica en la que los
ciudadanos necesitan relacionarse horizontalmente entre sí como iguales y como recíprocos legisladores
mutuos para cooperar en fines de intercambio, (sublimación socio-jurídica de la acción natural de apropiación y
despojo, conmutatividad), o para manifestarse individualmente un ciudadano como absoluto y único legislador
de lo particular con fines trascendentes, (sublimación socio-jurídica de la trascendencia), o liberales,
(sublimación socio-jurídica de la generosidad y espiritualidad, inconmutatividad), en cuyo caso la dignidad
humana del señalado como favorecido intercepta y prohíbe el regalo obligatorio imponiendo para su eficacia
un requisito de libre aceptación que determina que genéticamente el fenómeno tome la naturaleza de dos
negocios jurídicos unilaterales yuxtapuestos, (donación y aceptación, negocio mortis causa y aceptación de
herencia o legado), aunque todo ocurriera simultáneamente. De este modo se pone de manifiesto la
naturaleza compuesta, derivada o de segundo grado del Derecho Privado, el cual es un Derecho concedido
desde el Derecho Público, que contiene un cheque en blanco, una zona de indefinición y libertad que será
rellenada y articulada particularmente en relaciones de soledad o de cooperación y competencia por los
sujetos privados autónomamente con base en la prestación de su voluntad. Pero ello sólo porque el Derecho
Público y lo Público han creado este ámbito de posibilidad para la autonomía de la voluntad como fuente
normativa particular para uno mismo o para la relación de dos o más ciudadanos en cuanto cedan sus libres
voluntades a un programa futuro de conducta. De este modo lo Público organiza esta fiesta y juego de la
autonomía de la voluntad asegurando su viabilidad, (esqueleto sistemático y lógico, invalidez por inexistencia
sistemática, Derecho Procesal y ejecución), y su neutralidad social, (declarando inválido todo producto contra
legem, 6.3. C.C., mediante el Derecho de la Nulidad), componiendo un ámbito de imperatividad en lo privado
que muestra la génesis de este Derecho en el imperium público ab initio y no sólo vicariamente por una
supuesta obligación de lo público hacia lo privado de mantener y hacer cumplir sus resultados. Adicionalmente
la colisión con intereses jurídico públicos de las jugadas libres y autónomas privadas determinará la limitación,
modalización o eliminación de la eficacia de especies jurídicas válidas ex post por la superioridad social. Es
discutible que exista verdadera autonomía de la voluntad allí donde ésta no funciona como fuente de
obligación, tal y como ocurre, por ejemplo, en sede de Patria Potestad, donde existe una delegación de función
pública y un amplio arbitrio para llevar a cabo real y particularmente esta función delegada, pero sin que tal
necesidad de concreción sobre lo real y particular autorice a afirmar que la voluntad unilateral del progenitor, o
la concordada de los progenitores, sea fuente de sus obligaciones parentales o del contenido concreto en que
se manifiesten las mismas. Toda delegación pública, si es delegación y no mera instrucción ejecutiva, conlleva
un ámbito de arbitrio a favor del delegado público. Por otra parte el Juego de la Autonomía de la Voluntad
Jurídico Patrimonial que organiza el contrato social no es una concesión graciosa sino una absoluta necesidad
para éste. La faz individual de la naturaleza humana destruirá la organización social si no encuentra un terreno
donde pueda expresar su creatividad y libertad cumpliendo fines propios hasta aproximarse al límite de lo que
es posible como individual en la ecuación de riqueza, poder y sostenibilidad natural que disfruta o padece una
Sociedad. Y, por otra parte, antropólogos funcionalistas-estructurales y neo-evolucionistas señalan cómo este
Juego de Autonomía Privada refuerza las posibilidades de sobrevivencia del grupo, (Harris, Marvin,
Antropología Cultural, ed. Alianza Editorial, Madrid, 2011, pp. 595 y 596). De este modo la fuente de la
obligación es siempre la Ley, el Imperium, y lo Público, pues una obligación, en cuanto jurídica y no íntima,
familiar, amorosa o social, esto es, en cuanto “obligatoria” como coercible, sólo puede construirse por un
poder público verticalmente superior, dado que los privados somos todos horizontalmente iguales e
ingresaríamos en el ámbito penal de coacción y lesión o en la lucha natural o en la bondad y ejemplaridad
moral universal y absoluta, (Robert Graves, Siete días en Nueva Creta, ed. Seix Barral, Barcelona, 1997). Así la
obligación en cuanto jurídica sólo puede ser un producto jurídico-político, esto es, público y procedente de
aquél poder superior institucionalizado por el contrato social que es el Estado, siquiera el contrato social
ponga en manos del ciudadano en este ámbito del Derecho Privado una fuente privada de obligación jurídica
con base en la autonomía de la voluntad para crear o no crear obligación jurídica y para dotarla, en
construcción unilateral, bilateral o multilateral, inconmutativa o conmutativamente, de un determinado
contenido o programa de conducta que no puede nunca determinarse imperativamente desde fuera y sin tal
voluntad individual. La constitución heterónoma de relaciones jurídicas privadas existe del mismo modo que
normas imperativas de organización del juego y normas imperativas de supremacía de fines generales y no
obsta a la simultánea existencia de fuentes voluntarias de obligación jurídica. Es lo que llamo efecto
“Frankenstein”. Una vez creada la obligación como jurídica a través de esta fuente que es la autonomía de la
voluntad, ésta misma autonomía del creador contempla un monstruo que puede revolverse contra él mismo a
pesar de ser su autor y progenitor, pues aquél programa de conducta le será incluso coactivamente impuesto y
su cambio de opinión, deseo o voluntad no destruye al monstruo sino que será preciso un expediente y una
regla también jurídicos para que el Golem regrese a la Sinagoga. La razón de este extrañamiento entre quien
se auto obligó y la obligación que auto creó no está en la existencia de una persona recíproca sino
estrictamente en el hecho de que ha formulado jugada, de que ha producido una especie sistemática de un
juego jurídico patrimonial organizado y reglado por el contrato social de modo que esta sujeción es frente al
propio organizador del juego y con arreglo al reglamento de juego, aun cuando se trate de un negocio
unilateral. Es la inexorable naturaleza que activa cualquier jugador social, íntimo, amistoso o familiar cuando
decide formular jugada jurídica, y ello implica un conciencia de juridicidad en el actor jurídico, circunstancia por
la cual la declaración falta de seriedad no constituye jugada jurídica siempre que se hubiera exteriorizado tal
ausencia de conciencia de juridicidad, (parágrafo 118 BGB). En el Derecho de Familia existen deberes
delegados desde lo jurídico público y también directos al proceder de la eficacia vertical directa de los
Derechos Humanos, deberes que por su constancia, reiteración y duración se constituyen en algunos casos en
funciones, (Patria Potestad). Allí donde existe creatividad y libertad para la autonomía personal en esta sede
encontraremos que habremos abandonado el terreno de lo jurídico: el padre puede besar o no besar su hijo, el
privado que representa cada especie jurídica y cada relación o jugada privada con
un interés público o social permitirían contemplar legítimamente una limitación,
modificación o eliminación de la jugada de interés privado por cuanto el interés
general es siempre verticalmente superior al particular2. Por el contrario, la colisión

marido ser detallista o despistado, pero esta libertad se encuentra en terreno íntimo y personal y no jurídico.
Lo jurídico en la sede familiar remite a deber y a imperium: la libertad en la intimidad familiar y personal
ingresa en lo jurídico en cuanto ofende los deberes y protecciones del Derecho Penal, (Titulo XII, Libro II CP,
delitos contra las relaciones familiares, el moderno delito de machismo, artículos 173.2 y 3 CP, o los tipos
generales cometidos intrafamiliarmente), o cuando afecta a los deberes y funciones derivadas de los Derechos
Fundamentales de la CE provocando conflicto entre los mismos, (libertad, dignidad, igualdad, vida e integridad
física a través de la procura patrimonial, etc). La tensión entre padre e hijo en el período de patria potestad se
dilucida como conflicto entre la libertad y dignidad personal de una persona, (artículos 10, 14, 15, 17 CE), y la
función que compete a otras personas de protección de la misma dignidad y de la vida e integridad física y
moral de la primera, (artículo 15 CE), cuestión en la que los sujetos privados no son estrictamente horizontales
como en el contrato, pues el progenitor ocupa una situación de prevalencia y ejerce un poder incluso
normativo y coactivo sobre el hijo que sólo se explica por delegación desde lo público. Lo relacional y
tensionado en conflicto de derechos desaparece cuando uno se refiere a sí mismo, de modo que la autotutela y
los poderes de autotutela parecen suponer una esfera de autonomía privada en esta sede pero, a mi juicio, no
puede concebirse un sistema de protección de la persona física basado en tal autonomía por cuanto la
titularidad de los Derechos Humanos no es individual y la función tuitiva constitucional de protección de la
persona física no es en absoluto disponible. Ingresa el Derecho de Familia en sede Civil por cuanto sus
protagonistas no son personas públicas o personas públicas y personas privadas, sino la persona per se en lo
más estrictamente privado que existe en cuanto no ciudadano, esto es, refiriéndonos a su amor, reproducción
y disfrute de lo propio. A mi juicio, ello no deja de ser una delimitación ex conventione. No obstante, esta
convención ha sido útil por cuanto ha sido capaz de producir un modo distinto de hacer jurisprudencia y
doctrina en lo jurídico-privado y en lo jurídico-público, y estos dos modos distintos de ser y producirse el jurista
en cada sede se han mostrado como los precisos y adecuados para cada una de estas materias convencional o
arbitrariamente separadas. De este modo la decantación Derecho Privado/Derecho Público ha conseguido más
propiamente un modo de hacer, una forma de entender la ciencia jurídica que es precisamente mejor
adaptada, comprensiva y articuladora para lo calificado de jurídico privado cuando la ejerce un iusprivatista
que cuando la desempeña un iuspublicista. Señala el profesor García Cantero: “Como decía DE CASTRO, … lo
público-privado no supone ya una distinción tajante sino sólo diversas perspectivas para interpretar las mismas
y únicas normas. Tampoco olvido que, entre nosotros, y después de la CE de 1978, en ciertos sectores del
ordenamiento civil - singularmente en Derecho de Familia - se ha abierto de hecho la veda permitiendo al
legislador y al operador jurídico incursiones y desbordamientos del Derecho público en el otrora campo
exclusivo del Cc, cuyas últimas consecuencias, positivas o negativas, están todavía por ver. A algunos civilistas
nos extraña - por no decir, nos molesta - que algunos publicistas manejen con desenvoltura delicadas
instituciones civiles, cuya quintaesencia se ha ido decantando a lo largo de la historia para llegar a su
configuración actual. Pero también debemos admitir que otros civilistas adoptan a la ligera criterios
hermeneúticos administrativistas, sin calcular sus consecuencias”, (Reflexiones sobre la mejor regulación
jurídico-privada de la discapacidad, ponencia final al Congreso Internacional "Reforma de los mecanismos de
guarda legal de las personas con discapacidad intelectual tras la Convención de Naciones Unidas", pendiente de
publicación). Si para valorar estas consecuencias hemos de atender al efecto profundamente destructivo de la
cosa pública que ha tenido la introducción de modos y nociones iusprivatistas en el Derecho Público, fácil es
esperar un resultado igualmente pavoroso. Y concluyendo: un solo Derecho, dos distintas miradas.
2
La horizontalidad de intereses privados implica normalmente dos sujetos individuales, personas jurídicas
mercantiles o fundaciones, asociaciones y cooperativas. No obstante la horizontalidad es propiamente de los
intereses y no de los sujetos, pudiendo encontrarnos que un interés privado y horizontal con otros privados es
detentado por persona de Derecho Público, ello tantas veces cuantas se emplee la administración o los
poderes públicos en relaciones de Derecho Privado. Por otra parte ocurre en ocasiones que un sujeto privado
encarna o encabeza un interés público o social, como sucede en el colindante a efecto del retracto legal, en el
violentado a efectos de no reconocer validez al contrato partida violento o en el incapaz en orden a ser
protegido. Ello no niega que el interés allí existente sea público y vertical aun cuando la acción pública pueda
reflejar y refleje particularmente a una persona que está genéticamente incardinada en el supuesto de hecho
definitorio de tal social interés. En estos casos la verticalidad del interés determina perturbaciones en el valor
de dos jugadas jurídico privadas supone conflicto de dos intereses igualmente
privados, particulares y en relación de horizontalidad, de modo que no existe ningún
modo de solucionar un conflicto y una incompatibilidad cuando el sistema del
Derecho Patrimonial permita el espectáculo de dos jugadas jurídico patrimoniales
simultáneamente válidas cuyas eficacias resulten incompatibles en todo o en parte,
en cantidad o en calidad, imponiéndose, por la fuerza de los hechos, la necesidad de
una modificación, limitación o eliminación de alguna de ellas. Como diré luego, ello
pertenece a la propia definición de Libertad y de Autonomía de la Voluntad en
cuanto el reconocimiento de Libertad al sujeto humano conlleva por definición su
coordinación con la igual Libertad reconocida a los demás seres también humanos.
Esta tarea es asumida por el ordenamiento jurídico bajo la bandera del principio de
respeto de la jugada ajena previa dentro del principio de buena fe.
La oponibilidad se aplica sobre especies válidas y eficaces y no sobre hechos
inválidos genéticamente, pues éstos expresan bien una inexistencia sistemática,
(inexistencia monstruosa y anulabilidad, los cuales son ineficaces per se en cuanto
son irregulares sistemáticamente, esto es, malformados), bien una nulidad por
contravenir los fines generales, (nulidad absoluta, 6.3 CC), no pudiendo permitir
quien construye este espacio de autonomía que ésta produzca, precisamente,
resultados contrarios a los fines de quien crea, organiza y sostiene tal espacio de
libertad individual y que no es otro que el propio contrato social. Pero, superado el
Derecho de la Nulidad, las jugadas y decisiones válidas jurídico privadas no pueden
encontrar mayor razón para su existencia, para su limitación y empoderamiento o
para su eliminación que la propia libertad individual de las personas y su voluntaria
cesión, excepto que su válida eficacia colisionara ex post con fines e intereses
generales y sociales verticalmente superiores a los privados, (retracto, expropiación
forzosa, etc). Pero tal eficacia de la jugada válida no puede ser modificada o
limitada por intereses privados dado que son todos ellos igualmente horizontales. Si
se impusiera desde lo público la jugada de un privado sobre la de otro el contrato
social no habría creado un ámbito de libertad sino que estaría además jugando las
partidas y construyendo el contenido mismo de las decisiones concretas y

o eficacia de determinadas especies, relaciones o jugadas jurídico privadas. Por el contrario las Cooperativas
presentan un interés social que les proporciona determinadas ventajas en sede fiscal pero que no afecta a
ningún empoderamiento de la eficacia de sus jugadas frente a la de otros sujetos privados. Cuando hablamos
de relaciones privadas o particularidad se emplea el término horizontalidad en cuanto se ha producido una
objetivación de la cuestión, (Vivas Tesón, Inmaculada, op. cit., pg. 1). Pero si nos referimos directamente a las
personas hemos de señalar el concepto de dignidad personal, de igual dignidad humana para todos y de allí
derivaría la horizontalidad de sus actos y decisiones en el ámbito privado. Ello permite el debate sobre los
derechos humanos y la “dignidad humana” de las personas jurídicas. Gutiérrez Gutiérrez señala cómo puede
legítimamente dudarse de que las personas no físicas e individuales tengan Derechos Fundamentales: “Por ello
se sugiere incluso negar a tales sujetos colectivos la titularidad de derechos fundamentales, para así debilitar su
pretensión de limitar los ajenos. Y, ciertamente, aunque la titularidad no individual de los derechos
fundamentales es difícilmente descartable en términos absolutos de acuerdo con nuestra constitución, “la
extensión de derechos pensados para para los individuos a estos grupos no debería servir para desequilibrar
definitivamente la relación.” (Gutiérrez Gutiérrez, Ignacio, Criterios de Eficacia de los Derechos Fundamentales
en las Relaciones entre Particulares, UNED, Teoría y Realidad Constitucional, número 3, 1º, semestre 1999, pg.
202). La constitución federal de Alemania, por su parte, los reconoce sin duda, (artículo 19.3 “Los derechos
fundamentales rigen también para las personas jurídicas con sede en el país, en tanto por su propia naturaleza
sean aplicables a las mismas”).
particulares de aquellos ciudadanos que habían de ser supuestamente libres, (y en
cuanto libres, iguales), en tal terreno de autonomía personal.3

3
La invalidez es una ineficacia genética, ab initio. Lo monstruoso e imposible es, evidentemente, ineficaz
ab initio pero esta ineficacia genética por defecto de ADN o sistemático tiene un sentido muy distinto de
aquella especie que es sistemáticamente irreprochable pero cuyo ingreso en el mundo jurídico va a suponer
frustrar o contravenir un fin social y un interés general incorporado a una norma jurídica. En este segundo caso
el contrato social utiliza la técnica de ineficacia ab initio para evitar que el juego de libertad que ha organizado
se revuelva contra los propios fines e intereses de la sociedad. Ello supone que la validez jurídica es un juicio
espartano: primero el nacimiento biológico, pura mecánica de ADN o sistemática, y después la Eugénesis ante
los Ancianos en el Pórtico. Solo superar este segundo juicio permitía al neonato ser considerado como
ciudadano nacido, ser inscrito en el censo y ser adjudicatario de un lote de tierras evitando ser despeñado por
el abismo. La validez jurídica requiere también una eugénesis social y pública respecto del hecho sistemático
presentado o acaecido: unos hechos humanos que sistemática y teóricamente reúnen los requisitos
estructurales exigidos para la especie jurídica “contrato” no serán permitidos de nacer válidamente al universo
jurídico, pese a su perfecta estructura lógico mecánica, si contravienen una estrategia social consagrada en Ley
Imperativa, (compraventa no autorizada de finca en zona estratégica para la Defensa Nacional). En esta
dicotomía debe comprenderse que la anulabilidad actúa sobre la inexistencia sistemática, siquiera por resultar
leve o arbitraria y no monstruosa y por la circunstancia de poder determinar una confirmación posterior, se la
ha separado de la inexistencia sistemática, en tanto que se la acerca hacia la nulidad absoluta por la anécdota
de utilizarse la técnica de anulabilidad para favorecer a un contratante considerado socialmente víctima y por
ello protegido, (vicios del consentimiento, incapacidad), o bien para proteger el interés que aprecia la sociedad
en ciertas personas, (consentimiento del cónyuge no propietario, artículo 1.320 CC, nueva anulabilidad). Pero
la anulabilidad no puede ser nunca un instrumento que transporta una nulidad absoluta hacia una validez, pues
en tal caso lo que habría de ocurrir no es confirmar o consentir sino derogar la Ley cuyo finalidad ofendía el
hecho, acto o negocio inválido. Existe en el análisis de la anulabilidad un error lógico al tratar de construir su
sustancia con base en el valor de los hechos que la inexistencia monstruosa, la anulabilidad o la nulidad
absoluta dejan sobre el terreno jurídico. Una inexistencia monstruosa puede producir validez sistemática y
jurídica si se completa el precio y objeto no expresados sin contravenir Ley imperativa. No le llamaremos
entonces confirmación y, pese a quedar un aroma de constitución progresiva o por fases, se dirá que nada
había antes y que todo surgió después. Pero, en el mismo sentido, los hechos que aporta el negocio anulable
nunca se convierten en válidos por sí mismos, pues requieren la adición de nuevos hechos que completen el
modelo o ADN de la especie sistemática jurídica. Así la confirmación aporta un hecho nuevo sin el cual nunca
sería sistemáticamente válido el negocio anulable, y tal nuevo hecho es un consentimiento regular o perfecto
de acuerdo con el modelo sistemático ex artículo 1261 CC, o bien añade un consentimiento que
arbitrariamente se colocó como requisito sistemático en la nueva anulabilidad, (1320 CC). Es por ello que entre
nosotros la prescripción de la acción restitutoria no tiene nunca valor como confirmación presunta y, más aún,
que no cabe aceptar la noción de confirmación presunta. Es indispensable un nuevo hecho que complete los
no aceptables sistemáticamente hechos que aporta el negocio anulable, lo que permite el hecho tácito pero no
la presunción de un hecho. Por su parte el hecho radicalmente nulo ha de esperar la derogación de la Ley
correspondiente, de modo que sólo le cabe la conversión, esto es, tomar aquella parte de los hechos presentes
en la realidad en cuanto puro factum e inexistentes jurídicamente y salvar aquellos que puedan unirse para
tomar un significado como acto o negocio jurídico que no viole Ley imperativa. La segunda circunstancia que
contamina el análisis correcto de la anulabilidad es la determinación de contratantes víctimas y culpables en
ella, especialmente entre nosotros donde la buena o mala fe no corrigen la culpabilidad de quien contrata con
incapaz, a diferencia del BGB, (parágrafo 109 (2)) y del artículo 150.2 del Proyecto de Pavía, (Proyecto de Pavía
para la Parte General del Código Europeo de los Contratos, traducción dirigida por Gabriel García Cantero,
www.unizar.es/derecho/ nulidad/textos legales/TR-PAVIA.DOC.). Este problema surge de la perplejidad que
produce la existencia de un riesgo positivo en el contrato anulable, esto es, la coyuntura de poder ser
tremendamente más beneficioso el desmontaje del contrato con devolución de lo entregado que su
mantenimiento, de modo que una automática e inexorable declaración de invalidez determinaría que quien
empleó violencia pudiera denunciar su propia irregularidad para conseguir recuperar la prestación que
inicialmente entregó y que hoy vale más que la recíproca recibida. Es por ello que el contrato social percibe la
necesidad de que el riesgo positivo del contrato sea reservado para el contratante no culpable de la invalidez
sistemática en ciertas irregularidades sistemáticas que, además de determinar defectuoso ADN para el
contrato que se pretendió hacer nacer, toman un valor social negativo: la violencia, intimidación o engaño
pueden ingresar en el Derecho Penal y, en cualquier caso, son acciones antisociales. De este modo no sólo se
retiene la legitimación en el contratante víctima, (artículo 1302 CC), sino que se crea el instituto de la
confirmación, la cual no purifica realmente aquél negocio genéticamente inválido y perpetuamente inválido,
pues la confirmación, como dije, cambia los hechos a fuer de añadir alguno nuevo que permita alcanzar la
regularidad sistemática. Así la confirmación no puede significar un nacimiento ab initio de negocio válido, pues
el menor hoy mayor de edad no puede retrotraerse al pasado, y es sólo la Ley la que sostiene aquél interregno
pasado no como un negocio válido ab initio sino manteniendo individualmente los meros hechos pasados que
el negocio, perpetuamente inválido sin adición de nuevos elementos, produjo en tal tiempo intermedio,
elevando a jurídicos estos meros hechos pero no convirtiendo el negocio con violencia en negocio puro, ni lo
inválido en válido. Estos efectos se mantienen ex lege hasta llegar el momento confirmatorio en que puede
estimarse ya nacido, desde entonces y hacia el futuro, negocio válido y sustento del mismo en fuente de
voluntad pura y no en la Ley, y esto último es posible porque se han añadido nuevos elementos a la situación
inicial: cesación de violencia o intimidación, mayoría de edad, etc. La razón del sostenimiento del interregno es
proporcionar un suelo que convierta un pasado meramente fáctico en un pasado jurídico legítimo y ello
mediante la acción directa e imperativa de la Ley en la sujeción de los efectos anteriores, no en la existencia de
un contrato y de una fuente de voluntad ab initio: aquí la existencia de un interés general en proteger y
reservar los efectos del contrato a favor de ciertas personas determina que no existan meras obligaciones a
cumplir hacia el pasado asumiendo unos hechos anteriores entre las partes, esto es, la creación de una
prestación contractual que precisamente mira hacia el pasado como contenido obligacional y compromete a
los recíprocos, y sólo a ellos, a estar y pasar por lo ocurrido en el interregno, como sucede en sede de contrato
sin representación y ratificación, (parágrafo 184 (2) BGB), ni tampoco que el contrato se convierta en
retroactivamente válido y eficaz, sino que existe una modificación ex lege de la realidad jurídica de modo que
la intervención de terceros en el interregno no produce imposibilidad ni extinción de los efectos jurídicos del
contrato confirmado en ningún momento temporal ante unos meros hechos intermedios que se sustentan
directamente en la Ley frente a todos. La eficacia legal directa para sostener los efectos interregno del
contrato inválido luego confirmado no puede considerarse obligacional recurriendo al sinalagma del artículo
1.308 CC pues éste contempla dos obligaciones ex lege y no dos obligaciones contractuales, esto es, no
constituye sinalagma genético sino funcional. En este sentido considero más ajustada a la naturaleza del
supuesto nuestra solución, (artículos 1.261, 1.300 y 1.313 CC), antes que la validez inicial y posterior invalidez
retroactiva adoptada por el parágrafo 144 BGB y recogida por el artículo 149.2 del Proyecto de Pavía, tal y
como entienden también Delgado y Parra señalando que el contrato anulable es inválido inicialmente y
diferenciando entre la acción de restitución, (prescripción en 4 años, artículo 1.301 CC), y la acción de
declaración de la invalidez, (Delgado Echevarría, Jesús y Parra Lucán, María Angeles, op. cit.). Astutamente la
nueva anulabilidad utiliza estas virtudes de la nulidad relativa para proteger intereses que radican en ciertas
personas cuya protección toma valor social, pero habrían de encontrarse otros mecanismos que no ofendieran
los buenos conceptos, no incurriendo en un abuso e hipertrofia de la anulabilidad. La nueva anulabilidad, a mi
juicio, se plantea por existir un interés no incorporado a los mecanismos conmutativos del contrato,
señaladamente el interés familiar en la disposición de la vivienda familiar por el cónyuge que es exclusivo
propietario, (1320 CC). Otros supuestos no presentan esta dislocación de intereses y pueden reconducirse a la
anulabilidad tradicional como defecto sistemático en supuestos que apuntan a representación más o menos
perfecta o a una conmixtión de personas e intereses sobre una parte contractual, todos los cuales quedarán
suficientemente protegidos por la sola lucha conmutativa, (supuestos de consentimientos conyugales para
conformar la voluntad contractual de la sociedad conyugal de acuerdo con su régimen de administración y
disposición, (1.375, 1.377 CC), incluso en bienes privativos y copropiedad en regímenes de separación, las
anulaciones en el proceso concursal, (artículo 40.7 LC), en la curatela por prodigalidad, (757 LEC), o en el
supuesto del defensor judicial, (STS 23-XI-1.997, citada por Delgado y Parra, op. cit.), o señalan también
voluntades que se forman de acuerdo con un expediente y proceso, (204, 206 LSC, 18 LPH). No obstante, a mi
juicio la nueva anulabilidad en este sentido estricto cuela el cumplimiento de un fin social mediante la
introducción arbitraria de un requisito sistemático que no lo es y que no pertenece en buen concepto a lo
genético sino a lo extrínseco. De modo inverso a lo que señalaba Carrasco Perera para el exceso de celo del 6.3
CC, ahora se están colocando como nulidades relativas por irregularidad sistemática lo que habrían de
expresarse como violación de finalidades sociales ex 6.3 CC determinando nulidad absoluta. Es cierto que
señalar una imperatividad absoluta y contemplar luego la posibilidad de plena validez por concurrir el
consentimiento del mero sujeto privado que es el cónyuge no propietario parece introducir una imposible
dispositividad de la Ley imperativa. No obstante, no hay tal cuando la propia Ley lo prevé así prohibiendo al
cónyuge tal contrato sin el asentimiento ex ante o ex post del no propietario, o señalando que el contrato que
 Encontrar una oponibilidad, una fijeza o una constricción que no provenga de
norma jurídica sino de la supuesta virtud natural del fantasmagórico concepto de la
situación jurídica como inmanente y tendente a permanecer, y cuyos mandatos
pseudo normativos son promulgados a modo de BOE por el registro de la propiedad,
supone oprimir ilegítimamente la libertad privada y ofender a la propia Constitución
creando una fuente de permisión o prohibición que no está sancionada por ella. Si
se quiere evitar esta incorrección habrá de afirmarse que no existe un valor jurídico
en la situación jurídica y que se trata de una imposibilidad fáctica surgida de la mera
materialidad de la situación de hecho, de modo que no hay constricción por parte del
Derecho sino una limitación fáctica no jurídica emanada de los puros hechos. En tal
caso se está reconociendo que la situación jurídica no es jurídica sino fáctica y que
no es una especie sistemática ontológica jurídica como la Obligación o el Contrato
sino un resultado fáctico de la interacción y yuxtaposición de ciertas especies que sí
son sistemáticamente jurídicas.
En este sentido, la única aportación de la noción de situación jurídica es el
filtro, filo o anécdota que convocará a las verdaderas especies jurídicas sistemáticas
a mostrarse yuxtapuestas en cuanto convocadas por una narración que es
interesante para determinada persona, y puede haber tantas situaciones como
filtros, filos y personas interesadas. Que el registro de la propiedad proporcione
publicidad noticia para coadyuvar a una generalidad de ciudadanos a tomar mejor
sus decisiones inmobiliarias no constituye ningún fundamento, por tipicidad, de una
noción de situación jurídica. Por una parte ello sería hipostatización, construir a
partir del efecto y, por otro lado, no deja de ser otra afirmación de Pero Grullo: tal es
la función encomendada al registro de la propiedad. Que la competencia registral
sea proporcionar tales noticias a quienes quieran tomarlas no es típico, es
competencial, y no puede tomarse la ejecución de una competencia como prueba
de nada más que de tal atribución de función.

no cuente con tal asentimiento será nulo de pleno derecho, ni tampoco se hace cuestión con tal base en la
perseguibilidad privada penal. El artículo 123 de la Ley del Derecho Civil del País Vasco califica este supuesto de
nulidad y el artículo 8 de la Ley Aragonesa de Régimen Económico Matrimonial y Viudedad también se refería
expresamente a este supuesto como nulidad, como el 190.2 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo,
del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de "Código del Derecho Foral de Aragón", el Texto
Refundido de las Leyes civiles aragonesas. No obstante, la imprecisión y la perturbación que provoca la
categoría de nueva anulabilidad no podía sino producir la verruga de su prescripción. En la anulabilidad
ordinaria resulta clara la distinción entre acción restitutoria y declarativa y la invocación de la anulabilidad
como excepción sin sujeción al plazo cuatrienal. Al dislocarse la cuestión con la intervención de un interés
extraño al contrato, el artículo 190.2 de la Ley Aragonesa establece un plazo de prescripción de cuatro años
desde que se conoció o pudo razonablemente conocer la disposición y una norma de cierre para entender
extinguida cualquier posibilidad declarativa o excepción indefinida, pues prescribe en todo caso cuatro años
después de la disolución del matrimonio o de la separación conyugal, aunque podría plantearse un uso judicial
constituido a non Domino contra titular registral que silenciara toda reacción hasta prescrita esta acción. Ello
supone una confirmación presunta que es aceptable en la nueva anulabilidad por cuanto, como digo, no hay
defecto sistemático natural o genético y no es precisa la aportación de un hecho cuando menos tácito pero
producido y no meramente presumido, a diferencia de la anulabilidad ordinaria. Esta confirmación presunta ex
190.2 y con cierre temporal máximo conocido no tiene valor de confirmación negocial, pues el negocio es
sistemáticamente perfecto, sino que supone que, en lo peor, cuatro años después del cese de la convivencia
conyugal el interés familiar puede darse por no violentado y, con ello, el fin social incorporado por la Ley
Imperativa no violado, de modo que desaparece la utilidad de la Ley en este caso concreto por haberse
consumado su teleología. Y, como digo, que el interés público y su iniciativa esté encarnada en un sujeto
privado no ofende a la titularidad pública y el sentido de la protección de tal fin como función pública del
mismo modo que ocurre en la perseguibilidad privada penal.
 Por otra parte si la Situación Jurídica es una situación fáctica entonces el
Registro de la Propiedad no es un Registro de Derechos sino un publicador de
Hechos y sólo se orienta a dar publicidad noticia de ciertos resultados fácticos que
podrán encontrarse los ciudadanos en sus aventuras inmobiliarias a modo de
diligencia, baliza o radio faro para mejor proveer sus decisiones.4
Esta idea de intangibilidad de la especie jurídica válida es aludida también por
Miquel González a propósito del examen del principio nemo dat quod non habet en
sede de buena fe.5 Dice este autor que este principio impide “una invasión en la
esfera jurídica ajena, lo que concuerda con el principio de autonomía privada y sus
límites. El principio afectado por la disposición del non dominus es el nemo dat quod
non habet en este sentido normativo o, si se prefiere, el de la autonomía
privada…Los límites de la autonomía privada son atacados. El principio de la
autonomía privada impide, por tanto, generalizar la protección de los terceros
adquirentes de buena fe en perjuicio de los titulares de los derechos que hayan
procedido correctamente.” Este principio no resulta cuestionado por las carreras
obligacionales que organiza el 1473 CC hacia el cumplimiento obligacional por
cuanto nadie destruye la jugada de nadie sino que todas son puestas en pie de
igualdad como obligacionales, de modo que el primero que consigue consumar el
contrato no extingue ningún Derecho Real de ninguno de ellos por cuanto todos eran
puros compradores obligacionales y sus jugadas obligacionales todas de buena fe
señalando una imposibilidad fáctica que exige una articulación por parte del
ordenamiento jurídico. Sin embargo, sí que resulta cuestión en el 34 LH y en el 464
CC lo que obligaría a reconsiderar la necesidad de exigir buena fe desconocimiento
en el interregno entre título e inscripción para poder invocar el 34 LH y de exigir la
misma buena fe desconocimiento en el intermedio entre título y entrega para la

4
Es efectivamente axiomático para el Voluntarismo Hipotecario crear este concepto de “situación
jurídica” pero con este ropaje de la situación jurídica el emperador va desnudo. La situación jurídica no es un
concepto ni una especie sistemática jurídica, de modo que carece de sustancia ontológica. La noción de
situación es un concepto transversal a cualquier campo de interés humano: situación metereológica, jurídica,
sentimental, económica, etc. y es absolutamente abstrusa e ininteligible sino se la convierte en precisamente
anecdóctica, esto es, ligada a un tiempo histórico y a un sector de hechos: la “situación metereológica” en
abstracto no tiene sentido, sólo lo adquiere cuando se convierte en anécdota como situación metereológica en
Lisboa para el fin de semana que viene. Lo que da sustancia aglutinante a la situación metereológica no es la
propia noción de situación sino el criterio y filo de la anécdota, esto es, lo que es circunstancial y cabría igual
para una situación metereológica, económica, sanitaria, etc. Y lo que diferencia un hecho o especie
metereológico de otro económico, sanitario o jurídico no nos lo dice el concepto de “situación” sino la noción
de “jurídico”, “sanitario”, “metereológico” o “económico”. En conclusión, la noción de “situación jurídica” no
es un concepto sistemático jurídico y no permite fundar ninguna afirmación doctrinal ni ontología jurídica, tan
sólo contar anécdotas como fajos o haces de hechos y especies que ya son jurídicas per se y que se convocan a
reunirse por un filo o filtro que es pura anécdota y circunstancia no jurídica. Un contrato convoca derechos,
obligaciones, actos y hechos jurídicos, y su unidad sustancial en el concepto técnico, sistemático y
ontológicamente jurídico procede de ser el contrato genéticamente per se una categoría y especie jurídica que
no es transversal hacia ninguna otra ciencia o sector humano no jurídico. Por el contrario, una situación
jurídica no es una especie sistemática jurídica ontológica ni genéticamente sino la mera yuxtaposición de
especies jurídicas sistemáticas convocadas por un filo o criterio anecdótico, circunstancial y no jurídico para
contar una historia a quien está interesado en ella. Así la situación es mera información y no es una especie o
sustancia sino la narración de una historia que componen y protagonizan ciertas especies jurídicas, y la
narración es jurídica en cuanto que versa sobre tales especies y materias jurídicas pero no porque narrar,
contar, informar o conocer sea un acto, especie o hecho sistemático y ontológicamente jurídico, pues todo ello
son categorías neutrales y transversales a cualquier quehacer humano.
5
Miquel González, José María, Comentario al artículo 7º.1 del Código Civil, en Comentarios al Código Civil,
ed. Ministerio de Justicia, Madrid, 1993,pg. 49.
propiedad mobiliaria adquirible a non Domino. Si se sigue un esquema germanista
para la transmisión de propiedad mueble tal continuidad de buena fe
desconocimiento resultaría expresamente exigida pues el efecto non domino está
ligado a la traditio, lo que constituiría un argumento para su aplicación a la propiedad
inmobiliaria a efectos de desatar el 34 LH con buena fe en el interregno. En otro
caso la buena o mala fe sólo afectaría a los plazos ordinarios o extraordinarios de
usucapión.
3.- INCONSTITUCIONALIDAD DE LA NOCIÓN DE SITUACIÓN JURÍDICA:
La situación jurídica y la oponibilidad son contrarias al fundamento jurídico de la
autonomía de la voluntad en la Constitución Española pues es inaceptable una
fuente de permisiones o prohibiciones que no proceda de una norma jurídica
abstracta, siendo así que el origen de la oponibilidad, según estas doctrinas, está en
el precioso concepto iusnaturalista o iusfactista de situación jurídica que ellas
mismas han descubierto como ente filosófico o especie fáctica inmanente en una
suerte de Derecho Natural ex machina, pero que no es norma jurídica. Por otra
parte, si existe una norma jurídica que establezca la noción de situación jurídica tal
norma sería inconstitucional dado que el Derecho Fundamental de Libertad y
Libertad Civil es directa y verticalmente normativo desde la Constitución y no cabe
que ninguna Ley Ordinaria defina un concepto jurídico que la constriña. La Ley
Orgánica y la Ley Ordinaria desarrollan los Derechos Fundamentales sin que ello
niegue su propia eficacia vertical directa6, y por ello tal desarrollo no puede
precisamente limitar o violar el Derecho Fundamental aunque puedan articularlo o
implementarlo para concretas situaciones fácticas, siendo siempre necesaria una
Ley Orgánica y nunca una Ordinaria para articular y coordinar un conflicto de
Derechos Fundamentales en colisión. Pues bien, no existe definición legal de
Situación Jurídica y no existe Ley Orgánica u Ordinaria que establezca su valor y
significado en relación con el Derecho Fundamental de Libertad que resulta
desarrollado a través del Código Civil y Código Mercantil en su vertiente de Libertad
Civil Jurídico Patrimonial.
4.- SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA: Es posible que estas doctrinas
de la oponibilidad pretendan todavía basar la situación jurídica en la noción
constitucional de seguridad jurídica. No obstante el principio de seguridad jurídica
como valor constitucional interpelado en el artículo 9.3 CE se refiere a la relación
entre el Ciudadano y el Poder Público7. Una noción de seguridad jurídica en el

6
Eric Engel utiliza el término Third Party Effect of Fundamental Rights, que comprende Vertical Direct
Effects, (Vertikale Unmittelbare Anwendbarkeit), Horizontal Directs Effects, (horizontale Anwendbarkeit,
unmittelbare Drittwirkung), e Indirect Horizontal Effects, (mittelbare Drittwirkung, mittelbare horizontale
wirkung), (Engel, Eric, Third Party Effect of Fundamental Right, Hanse Law Review, 2009, Vol. 5, número 2, pg.
165 y 166.
7
La seguridad jurídica es "suma de certeza y legalidad, jerarquía y publicidad normativa, irretroactividad
de lo no favorable, interdicción de la arbitrariedad, pero que, si se agotara en la adición de estos principios, no
hubiera precisado de ser formulada expresamente. La seguridad jurídica es la suma de estos principios,
equilibrada de tal suerte que permita promover, en el orden jurídico, la justicia y la igualdad, en libertad" -STC
27/1981, de 20 de julio-. En el mismo sentido, la STC 46/1990, de 15 de marzo se refiere a este principio en
estos términos: "la exigencia del artículo 9.3 relativa al principio de seguridad jurídica implica que el legislador
debe perseguir la claridad y no la confusión normativa, debe procurar que acerca de la materia sobre la que
legisle sepan los operadores jurídicos y los ciudadanos a qué atenerse, y debe huir de provocar situaciones
objetivamente confusas (...). Hay que promover y buscar la certeza respecto a qué es Derecho y no ... provocar
juegos y relaciones entre normas como consecuencia de las cuales se introducen perplejidades difícilmente
ámbito horizontal de relaciones entre sujetos privados, todos ellos iguales, y en un
ámbito de libertad civil y autonomía de voluntad patrimonial se califica como
Seguridad Jurídica Preventiva y este adjetivo calificativo de “preventivo” se refiere
directamente a una ayuda o complementación en un dato que es esencial en la
convivencia humana como es la previsibilidad de la reacción de las demás personas.
No se trata así de una previsibilidad de la reacción del poder publico sino de una
previsibilidad en la reacción de los privados pues de la interacción y convivencia
entre privados que nace este problema de colisión incompatible. En la esfera
pública ello toma notas de permisiones y prohibiciones que han de ser conocidas por
cuanto toda relación entre lo público y lo privado es vertical e “imperiosa”, de modo
que no es posible cabalmente al ciudadano moverse un solo paso sin conocer qué
puede y qué no puede hacer, y ello encierra una doble garantía: hacia el privado
inferior la de no ser constreñido sin un interés general y hacia el interés general la de
que su superioridad no podrá ser ofendida por un sujeto privado.
Todo ello desaparece cuando se aplica la noción de seguridad jurídica a
sujetos todos privados y colocados en un mismo plano de horizontalidad. Aquí no
pueden existir permisiones y prohibiciones por cuanto nadie es más que nadie ni
existe ningún interés superior que hubiera que consagrar sobre otros, de modo que
la cuestión no se plantea como la necesidad de conocer para poder saber si puedo o
no puedo ejecutar una acción sino a la inversa, constatar mi libertad de actuar y el
riesgo de que mi acción pudiera colisionar con otras acciones y pretensiones de
otros ciudadanos cuando no existe contrato entre todos ellos, de modo que, siendo
todos iguales, habría de convocarse a quien organizó la convivencia que permitió el
conflicto para que articulara, coordinara y solucionara tal conflicto. De ahí la
congruencia del adjetivo “preventiva” por cuanto ello implica un posibilismo como
toda medida preventiva. La medicina preventiva no impide absolutamente la
enfermedad por cuanto es una mera ayuda cuya eficacia se encuentra, precisa y
decisivamente, en que el ciudadano autoabrace la posibilidad de prevención que se
le ofrece. Del mismo modo la Seguridad Juridica Preventiva es tan sólo un
instrumento o servicio que se organiza con tal carácter de ofrenda, pero que no
podría constreñir la libertad de cada ciudadano para equivocarse ex voluntate y
decidir y construir jugadas que sean luego claudicantes en su eficacia relativa frente
a las puntuales jugadas de otro privado. Ello se relacionará posteriormente con la
publicidad noticia como única naturaleza de publicidad y cognoscibilidad del Registro
de la Propiedad. Por el contrario, en el ámbito de Derecho Público y de
imperatividad no cabe prevención sino prohibición o permisión incluso ante la
ignorancia de derecho, (6.1 CC). En el ámbito horizontal entre privados todo
constreñimiento es ilegítimo, siquiera pueda el sujeto privado encontrar que una de
sus acciones resulta limitada, modificada o eliminada en la colisión particular con
otra jugada privada, y ello ocurrirá por una imposibilidad fáctica, un defecto inevitable
del sistema de convivencia. En el ámbito vertical respecto de la Sociedad y el Poder
Público es precisamente imperium y constreñimiento lo que naturalmente
corresponde.
5.- SUBSUNCIÓN DE LA CUESTIÓN EN EL DERECHO DE LIBERTAD:
Esta explicitación de la verdadera naturaleza de la seguridad jurídica preventiva
pone de manifiesto que estamos aquí ante un concepto relacional que nace de la
existencia simultánea de libertad individual y de convivencia de los libres

salvables respecto a la previsibilidad de cuál sea el Derecho aplicable, cuáles las consecuencias derivadas de las
normas vigentes, incluso cuáles sean éstas". Nada de ello apunta a la relación horizontal entre particulares.
ciudadanos. Lo que ocurre es que toda libertad conlleva genéticamente en su
definición que sólo llega hasta donde topa y colisiona con la libertad de otro sujeto8,
lo que sólo cedería cuando el sujeto moral fuera único en el universo. Como,
constatablemente, somos plurales, cualquier pretendida conexión de la situación
jurídica y su natural estabilidad o permanencia con la seguridad jurídica es
improcedente: toda permanencia, inmanencia, oponibilidad, concepto situacional y la
propia noción de seguridad preventiva proceden única y exactamente de la
tradicional distinción entre libertad y libertinaje que pertenece a la doctrina del
Derecho Humano de Libertad.
Tal doctrina de la libertad y de su límite en la ajena no conecta con la idea
estática de situación jurídica sino con la dinámica de relación jurídica en sentido
totalmente opuesto al de las doctrinas de la oponibilidad y manifestando cómo la
sustancia de todo lo que aquí ocurre se encuentra en el deber de respeto de la
jugada ajena como parte del principio de buena fe que es también constitucional 9.
Los deberes de respeto disciplinan la definición de libertad y el ejercicio de la
autonomía de la voluntad hasta que, en virtud de una jugada jurídico obligacional
protegida por tal deber de respeto, aparece, ex 609 CC, (origen negocial mediante
título y modo), el señorío privado que constituye el Derecho Real. El Derecho Real
no conlleva un simple deber de respeto ex 7 CC sino que constituye un señorío
privado, como desarrollaré luego, lo que le aparta del esquema de a) un obligado a
prestar en la esfera interna de la especie sistemática jurídica + b) deber de respeto
ex buena fe en la esfera externa estatutaria y protocolaria del juego de la autonomía
patrimonial en general; el Derecho Real conlleva un señorío privado que absorbe a
este deber de respeto con un significado más amplio que no procede del principio de
buena fe en la convivencia y en el ejercicio de la autonomía y libertad patrimonial
sino del carácter de delegado privado en la soberanía material, (paradigmáticamente
en la territorial o inmobiliaria), que posee en exclusiva el Verus Dominus señalado
por el contrato social y nadie más10. Pero ello es Derecho Real y no situación
8
El clásico aforismo "la libertad del individuo acaba donde empieza la libertad de los demás” con cuyo
espíritu desarrolla una ética de la libertad ajustada a la horizontalidad de las relaciones entre particulares y a
las modernas concepciones privatísticas de lo público John Stuart Mill, vide Sobre la Libertad, Alianza Editorial
No. 273 Madrid, 1970.
9
“la buena fe es un límite al ejercicio de los derechos fundamentales en las relaciones entre particulares,
de modo que la jurisprudencia constitucional exige al trabajador, aun disponiendo de libertad para ejercer sus
derechos fundamentales, el ejercicio según la buena fe de los derechos fundamentales y, en especial, de las
libertades de expresión e información de los artículos 20 1 a) y d) CE, y añade esta profesora que “Resulta
llamativo que la buena fe adquiera, de este extraño modo, rango constitucional, aunque, si nos paramos a
pensar más detenidamente, quizás la rareza no sea tal, pues se ubica en el Titulo Preliminar del Código Civil”,
(Vivas Tesón, Inmaculada, op. cit. pp. 5 y 6).
10
En este sentido no podrá nunca encontrarse la comprensión del Derecho Real en lo jurídico sino en lo
social y político. El Derecho Obligacional constituye un núcleo comprensible por sí mismo desde lo jurídico
pues afecta a personas y a la articulación de su libertad. El Derecho Real no por cuanto se refiere a la
vertebración de personas sumisas bajo un poder o señorío vertical, superior y, por ello, erga omnes. En este
sentido, a mi juicio, el sistema inmobiliario australiano se basa en una ficción que procede de lo jurídico
público, una ficción tremenda y bastante dura de aceptar fuera de un país que nació en la Commomwealth, la
ficción de que toda la propiedad pertenece a la Corona y los "propietarios" privados son meros delegados de la
Corona. Por eso reciben un papelito del Estado y por ello cualquier error en el papelito produce indenmización
de parte del Estado. Ello corresponde además al tipo de Feudalismo británico frente al continental pues allí fue
fruto de una conquista normanda de modo que el Rey no era "Primus inter Pares" sino superior a los nobles
sajones. Con sentido práctico, y después de conquistar, el Rey convirtió a los señores sajones en delegados
suyos con derecho de transmitirse hereditariamente esta delegación sin necesidad de nuevo acto de
nombramiento. Pero el único propietario o alodiario directo en concepto era el propio Rey y no el prínceps de
jurídica, es la propia naturaleza del Derecho Real la que señala esta unión de faceta
interna y externa por la especial naturaleza y significado del poder que encarna a
partir de la virtud de las cosas materiales para ser poseídas, de la posesión para
excluir a cualquier otro dominador simultáneo y de la conquista material soberana y
pública que es precisa para proclamar un Derecho y un Verus Dominus por parte de
un contrato social. Construir a las personas y a sus prestaciones con idéntica
virtualidad es posible, pero obligaría a denunciar la Convención de la Sociedad de
Naciones contra la Esclavitud de Ginebra del 25 de septiembre de 1926 y a reformar
la Constitución Española en consecuencia para readmitir a la persona como cosa,
esto es, al esclavo. El Derecho Real explica por sí mismo ex natura, sin necesidad
de ninguna otra muleta situacional oponible, su efecto especial de sujección erga
omnes.11
De este modo el principio de respeto de la jugada ajena, (o del tercero civil),
toma rango constitucional a través del artículo 10 CE, en cuanto une en su propio
texto tanto “el libre desarrollo de la personalidad”, que supone el ejercicio de la
dignidad del ser humano en cuanto libre, como “el respeto a la Ley y a los derechos
de los demás” que “son fundamento del orden político y de la paz social”, lo que
supone la genética definición de la libertad individual como limitada por las
recíprocas libertades idénticas de los demás individuos humanos. Ello enlaza
también con el Derecho Fundamental de Igualdad contenido en el artículo 14 CE en
aquella faz del mismo que señala la interdicción de empoderamientos fácticos o

la Taifa o el Señor Feudal lo que abona esta inmanencia de toda la propiedad en la Corona. En el mismo
sentido García Vila señala que “la propiedad en Alemania era algo que se concebía como "concedido" y con un
componente religioso protestante bastante llamativo”. La propiedad es inmanente y previa al universo
jurídico, no se crea ni se destruye, sólo se toma u ocupa, (originariamente), o se transmite y adquiere,
(derivativamente). La única forma de que desaparezca la inmanencia de la propiedad respecto de un contrato
social es la guerra o revolución y la constitución de un nuevo contrato social y un distinto ordenamiento
jurídico. La inmanencia material de la propiedad sigue siendo la misma pero la inmanencia jurídica no por
cuanto la fuente de la propiedad jurídica, (soberanía nacional, poder constituyente que triunfó), ha cambiado.
De este modo si fuéramos conquistados por las Amazonas herculinas donde toda propiedad había de ser
detentada por mujer, los varones hoy propietarios veríamos cómo nuestra consideración de Verus Dominus y
señores privados sobre ciertos sectores de materia era revocada por consecuencia de haber sido sustituido un
contrato social y una soberanía nacional por otra distinta que nombra a sus propios delegados jurídico privados
en la materia de acuerdo con sus propios criterios.
11
Así Pau Pedrón disfraza bajo la etiqueta de “oponibilidad absoluta” lo que no es sino el propio Derecho
Real y nada más. Corral Dueñas explica esta oponibilidad absoluta de Pau en el siguiente modo: “El último
punto que el autor estudia es la eficacia constitutiva como oponibilidad absoluta y dice que paradójicamente,
cuando la oponibilidad registral produce su efecto máximo, es decir, cuando excluye cualquier vía de
oponibilidad extrarregistral, deja de ser, en sentido estricto, oponibilidad, y se convierte en eficacia constitutiva
de la situación jurídica.” (Corral Dueñas, Francisco, Recensión del discurso de ingreso de José Pintó Ruiz en la
Academia de Jurisprudencia y Legislación, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Núm. 654, Septiembre -
Octubre 1999, pp. 2168-2170). Es laborioso vestir al Derecho Real de seda pero tales pompas no esconden que
sigue siendo el mismo y exacto Derecho Real que había antes y después de la inscripción, en nuestro Derecho y
en el francés o italiano, o al que se ha colocado una conditio iuris o condición suspensiva, como en Alemania o
en Francia e Italia en cuanto el Derecho Real no inscrito es relativo. No hay, por tanto, ninguna sagrada
paradoja en ello sino otra de Pero Grullo. No se ha de abandonar la metáfora textil. El análisis sustantivo y
ontológico de las doctrinas dualistas y registralistas, que yo califico de voluntarismo hipotecario, revela que el
emperador va desnudo y que las sedas de su traje son humo: imperium fácticamente conseguido y ausencia de
auctoritas.
jurídicos de unos sujetos privados sobre otros, dado que son todos ellos
precisamente horizontalmente iguales.12

12
Labardini cita a Iebala, en búsqueda de una definición del poder, señalando que el poder “supone “la
capacidad de dirigir o transformar las relaciones sociales, reduciendo o anulando, incluso, la resistencia de
quienes actúan con fuerzas contrarias”, (Labardini, Rodrigo, La Violación de los Derechos Humanos por los
Particulares, Revista de Investigaciones Jurídicas, Escuela Libre de Derecho, XC Aniversario, Año 26, Número 26,
México 2002, pg. 552). A mi juicio el poder supone activamente una capacidad normativa o conformadora de
cambiar lo ajeno y exterior, en tanto que pasivamente implica una relación de especial sujeción e inevitabilidad
respecto de otro que es el poderoso. Este poder sólo puede ser público, esto es, ejercido por una persona de
Derecho Público en el ámbito de las funciones y relaciones verticales propia de aquél. A estas definiciones les
falta un calificativo que creo que resulta clarificador, el calificativo de poder jurídico. Sólo los entes públicos en
sede de Derecho Público pueden tener poder como poder jurídico. Los particulares y sujetos privados no
tienen nunca poder jurídico en cuanto fuerza y no como facultad, sino que únicamente tienen derechos
positivados y un recurso general a la Jurisdicción del Estado con base en los mismos. Es ésta Jurisdicción la que
monopoliza el poder como fuerza jurídica en virtud de la segunda parte de su función constitucional, (artículo
117.3 CE, “haciendo ejecutar lo juzgado”. Este tipo de Poder no puede existir en una relación entre
particulares que, como particulares, son radicalmente iguales, de modo ellos se relacionan horizontalmente
por virtud de haber emitido, como libres y responsables, promesas recíprocas que originan derechos y
obligaciones, cuyos conceptos son radicalmente distintos de aquellos propios del poder y la sumisión, de cuyo
esquema se separa el Derecho Real por cuanto, como reitero tantas veces, esconde una entraña jurídico
pública y soberana. La misma promesa y derecho genera un precontrato de compraventa que la firma del
Estatuto Orgánico de una Asociación, sin que los actos de la junta directiva, incluso sancionadores, puedan
estimarse como ejercicio directo de un poder-fuerza jurídica similar al imperium público. Es por ello que en las
relaciones horizontales entre particulares el poder no es nunca jurídico ni surge de la estructura de lo jurídico, y
toda prestación de conducta es estrictamente voluntaria, obligada únicamente como reverso de un derecho.
No obstante, fuera de este esquema jurídico de poder-fuerza jurídica y derecho-obligación-Jurisdicción Estatal
vive todo un ecosistema de poder fáctico que no es jurídico sino económico, tecnológico, físico, mediático,
ideológico y social, y resulta de una pura situación de hecho. Esta situación de hecho no es jurídica en cuanto a
su resultado de empoderamiento particular y asimetría, pero a tal situación de hecho se ha llegado por un
camino jurídico y es sostenida, inadvertidamente, por la sistemática del ordenamiento jurídico. El
ordenamiento jurídico no puede evitar producir como parte de su despliegue, encarnación y juego en la
realidad social, que se produzcan resultados fácticos en los que un sujeto particular se vea atribuido de
mayores capacidades y potencias a la hora de relacionarse horizontalmente con otros particulares, incluso
hasta el punto de que en tales relaciones pueda exhibir una fuerza o una superioridad a veces irresistible que
destruye el esquema igualitario y noble del combate contractual que es paradigma de la relación de Derecho
Privado. La situación fáctica no querida pero producida por el sistema jurídico privado permite una capacidad
normativa al poderoso para disciplinar lo social en cuanto que puede afectar necesariamente por la vía de
hecho a una persona: así la libertad civil de propietarios de una etnia económicamente dominante puede
afectar al derecho a la vivienda de personas de otra raza en el caso de que sistemáticamente se nieguen a
concertar arrendamientos con ellas. El resultado de hecho es jurídico en cuanto que se ha producido mediante
unas normas de juego y un reglamento jurídico privado patrimonial y contractual, y revela que el Derecho
Privado y el Derecho Privado Patrimonial son ciegos a la creación de situaciones fácticas de poder como
resultado indirecto y no deseado de sus normas. Al Derecho Contractual ocupa la pureza del combate
contractual y no la creación de un imperio económico contrato a contrato, de modo que la aplicación de
normas correctoras del desequilibrio en defensa de los consumidores son aplicaciones de Derecho Público y
por ello necesariamente imperativas y no dispositivas, lo que caracteriza al Derecho de los Consumidores como
un Derecho directamente nutrido por la Constitución y por la eficacia directa de la Constitución en las
relaciones entre particulares bajo bandera de interdicción del empoderamiento de unos privados sobre otros
ex 10, 14 y 17 CE. La creación de poderes fácticos en las relaciones entre particulares destruye la
horizontalidad propia de éstas y convierte tal relación en una vertical propia de relaciones con entes de
Derecho Público en funciones también públicas, de modo que es una aberración que debe ser corregida. Estas
situaciones pueden nacer, entre otras, 1.- desde la asimetría de bienes y servicios esenciales, especialmente en
bienes de primera necesidad cuando su gestión ha sido privatizada por el Estado; 2.- desde determinadas
situaciones personales por la debilidad de ciertas personas que las coloca en situación de dependencia
respecto de otras que son mental, físicamente o combinadamente superiores, como ocurre con los menores o
 La libertad individual genéticamente limitada por la igual libertad de los demás
y la igualdad de todos los sujetos privados en cuanto privados y para sus relaciones
de Derecho Privado no plantea cuestión en cuanto todos los ejercicios de esta
libertad puedan cohonestarse y articularse sin incompatibilidad. No obstante, la
evidencia fáctica de coexistir todos en un mismo espacio-tiempo y ante una sola
materialidad común no puede ser gestionada por ningún ordenamiento jurídico en
forma tal que evite la producción de móviles, propósitos y acciones de libertad que
choquen o colisionen incompatiblemente, de forma que el ejercicio de la libertad por
parte de un ciudadano no determine nunca una limitación, modificación o
destrucción del igual ejercicio que hubiera efectuado o que desempeño luego otro
ciudadano.
Nos hallamos ante una imposibilidad fáctica pero también ante una elección o
valoración del contrato social dado que no se desea constituir una sociedad de
esclavos sino de hombres libres13, por una parte, y por la razón egoísta que se
reserva la sociedad en cuanto conoce que una disciplina y limitación de la libertad,
creatividad y atipicidad de las formas de interrelación humana y de las vías y
caminos para el cumplimiento de fines individuales propios supone una irritación
sobre un elemento estructural de individualidad humana que conllevará, más pronto
que tarde, un principio de desorden social. Sería posible establecer la obligatoriedad
de publicar en el BOE cada acción, jugada o especie jurídica obligacional o real,
cada movimiento efectuado por todas y cada una de las personas en el tablero
jurídico patrimonial, así como extender entonces el 6.1 CC más allá de la norma
jurídica y sobre cada jugada jurídico privada. Pero entonces la vida social sería
frustrante y ortopédica y no cabría la circulación de riqueza ni la mejor productividad
de los bienes y servicios conquistados y controlados por un concreto contrato social
o soberanía. A esta indeseada sociedad robot esclerótica conduce la idea de los

los incapaces y dependientes, de forma que ciertas personas toman potestad y capacidad normativa sobre
ellos, lo que determina que sólo pueda ser concebido ello bajo bandera pública y de delegación de una función
jurídico pública cuya titularidad no corresponde al sujeto en cuanto privado sino como tal delegado que
coadyuva a una función tuitiva pública y constitucional; 3.- de la fuerza del número, como sucede con las
personas jurídicas, sus estatutos y órganos que determinan la creación de un sujeto orgánico que es receptor,
en forma de obligaciones, de ciertas sumisiones de los socios y asociados y en las que la existencia de una
potestad incluso sancionadora no puede dar lugar en ningún modo a relaciones de poder o verticales entre
personas que son todas igualmente privadas, tanto la orgánica como las individuales; desde el poder patronal:
señala Labardini, (Labardini, Rodrigo, op. cit., pg. 577), cómo entre los casos de Derechos Humanos en el
ámbito privado un nicho frecuente y fecundo es el de las relaciones laborales y Gutiérrez, (Gutiérrez Gutiérrez,
Ignacio, op. cit., pg. 204), por su parte, manifiesta cómo el poder económico está del lado del titular de la
empresa y cómo éste le permite disponer ampliamente sobre la actividad de los trabajadores afectando en
potencia con una relación de sujeción especial a diversos derechos; desde el Poder Ideológico: hay una
distancia entre libertad de expresión y poder ideológico que resulta marcada por la intensidad con que
centralizan de facto ciertos grupos o individuos el poder de difusión de sus ideas, con una influencia social,
(ideología contra información), y unas posibilidades de afectación de derechos individuales indudables,
(privacidad, intimidad).
13
Carbonell trae a colación esta cita de Juan María Bilbao Ubillos: “A nadie se puede obligar a organizar
su vida privada con arreglo a los valores constitucionales. Es el precio que hay que pagar por preservar una
sociedad de hombres libres y responsables, con una capacidad real de autodeterminarse”, y su comentario
siguiente: “Lo importante desde un punto de vista práctico, en este contexto, es determinar hasta dónde llega
esa capacidad de auto organización que proviene del reconocimiento de que todos somos libres y
responsables, y hasta dónde llega la vinculación del texto constitucional respecto a los particulares”,
(Carbonell, Miguel, Derechos Fundamentales y Relaciones entre Particulares, (Notas para su Estudio), IUS,
Revista del Instituto de Ciencias Jurídicas de Puebla, Diciembre 2006, pg. 60).
Registros de la Propiedad y Mercantiles como colocadores universales en mala fe
conocimiento.
Como digo, la opción del contrato social ha de ser en favor de la libertad y
autonomía personal consagrando el principio de respeto de la jugada ajena o
principio de respeto del tercero civil. Este principio no se deshonra por el hecho de
que esta opción valorativa del ordenamiento pueda determinar la coexistencia
simultánea de ejercicios de libertad incompatibles. La inevitabilidad fáctica exige una
articulación que, en cuanto contempla incompatibilidad, habrá de determinar
vencedores y vencidos en lo que será entonces un ejercicio de imperium establecido
verticalmente desde la necesidad social de producir paz social en las relaciones
jurídico privadas y no un empoderamiento de un privado sobre otro, de modo que
aquellos no dejan de ser horizontalmente iguales: el triunfo no es de uno sobre otro
sino de la Sociedad sobre ambos, aun cuando el ejercicio social vertical refleje en
una prevalencia de una jugada jurídico privada sobre otra, de un tercero sobre otro.
De este modo el empate entre terceros civiles de buena fe se soluciona de
modo general en el plano jurídico obligacional mediante una carrera hacia el
cumplimiento o consumación sin que ello implique empoderar a un privado sobre
otro. Así sucede cuando A obtiene su servicio de B antes que C por razón de haber
sido más insistente y pesado, en el cobro que consigue el acreedor más rápido en
embargar, (no existen tercerías de igual derecho), o en las carreras organizadas por
el 1473 CC14. Es sólo en circunstancias excepcionales que el ordenamiento impone
lo que parece intuitivamente de mayor justicia e igualdad, la Par Conditio, y no se
establece universal y absolutamente esta equidistribución del riesgo de verse
incurso en relaciones incompatibles de buena fe porque, nuevamente, ello sería
castrante y cauterizante para una máxima producción de relaciones jurídico
económicas, maximización que es precisa para la mayor extracción de productividad
de los bienes y servicios disponibles.
Con todo ello se consagra constitucionalmente: 1.- la noción de buena fe
desconocimiento, pues no puede considerarse que no respeta al tercero civil aquél
que precisamente no conocía, (y no podía conocer en cognoscibilidad natural15), que
existía otro tercero civil, y 2.- el concepto de mala fe conocimiento, dado que quien
ejerce su libertad y autonomía sin respetar al tercero civil que precisamente conoce
o pudo naturalmente conocer viola este principio constitucional absolutamente
imprescindible para la paz y construcción social, tal y como señala el artículo 10
CE.16

14
Ello con una importante precisión: la defensa de lo propio no es diligencia debida, pues si se debe a
alguien es tan sólo a uno mismo. La idea de diligencia debida comienza en cuanto tal conducta deba ser
ofrecida a un tercero, como ocurre en el parágrafo 242 BGB. El llamado tercero pluscuamperfecto, (36 LH), no
es una construcción con base en diligencia sino que encierra un problema de articulación de la publicidad
natural posesoria contra la publicidad natural tabular, y que se resuelve precisamente en favor de la posesoria
en cuanto que la Fe Registral es extraordinariamente cercenada dejando a la inscripción bajo la calificación de
claudicante.
15
Artículo 10. 1. La dignidad de la persona, los derechos inviolables que le son inherentes, el libre
desarrollo de la personalidad, el respeto a la Ley y a los derechos de los demás son fundamento del orden
político y de la paz social.
16
La cognoscibilidad natural destruye toda idea de normatividad en cuanto supone prueba plena de haber
conocido o, en otro caso y todavía, examinar uno a uno y jurisdiccionalmente si en la controversia particular la
estructura de aptitud del jugador presupuesto por el ordenamiento como típico y la estructura y aptitud de los
hechos producidos para publicitarse determinan que hubiera de considerarse que efectiva, natural y
 6.- EL “ESTADO DE DERECHO” DE ROCA-SASTRE MUNCUNILL: Por ello
propondré olvidar de una vez la infausta expresión “situación jurídica” y utilizar mejor
la que recuerda Roca-Sastre Muncunill como siguiente, en la esfera de los hechos y
de su yuxtaposición, a la individual relación jurídica: el “estado de derecho”. El
estado de derecho señala el interregno puntual, corto o larguísimo, con que
accidentalmente un sector del universo jurídico puede permanecer sin relación,
perturbación o batalla y cómo en tal “estado de derecho” existe una legitimidad
social a favor del status quo y de la paz social que es señalada como legitimidad en
lo sustantivo y legitimación en lo procesal por lo jurídico. El estado de derecho
padece esquizofrenia en presencia de la rebelde y siempre antijurídica posesión
natural o fáctica de modo que se contempla en sede posesión una reacción no
jurisdiccional de un privado sobre otro que es imposible en cualquier otro ámbito 17,
encontrando protección de status quo la posesión como mero hecho sin entrar a
discutir la legitimidad social, esto es, el derecho: artículo 445 CC “Si surgiere
contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si
resultaren dos poseedores, el más antiguo”, el ius possesionis nunca podrá ser
domado en ius possidendi.18
La relación jurídica yuxtapone especies jurídicas, (sean estrictamente hechos
actos, negocios, derechos, obligaciones, etc), a los que tomamos como un resultado
fáctico aun cuando constituyan una pura especie jurídica sistemática como es el
contrato de compraventa que liga y pone en relación a comprador y vendedor. No
obstante, la relación jurídica presenta un criterio o una explicación para la
yuxtaposición de aquellos que es más inmediato y constatable, menos anecdótico y
circunstancial, que aquello que justifica la reunión de hechos jurídicos narrados o
yuxtapuestos en un “estado de derecho”, el cual puede, a su vez, incluir en su fajo
de hechos diversas relaciones jurídicas. Ello determina tambien que la noción de
relación jurídica conduce con mayor frecuencia hacia el propio concepto de
“legitimación”, en tanto la noción de “estado de derecho” se relaciona más bien con
la más difusa de “legitimidad”.
El estado de derecho es una noción que recuerda, sin los inconvenientes del
concepto de situación jurídica, que todo estado es transitorio y que, además, la
transitoriedad de su permanencia es una pura circunstancia fáctica que carece de
valor sistemático jurídico aunque se esté señalando a un resultado o un conjunto de
hechos que tienen significado jurídico; el acento resulta colocado en la existencia de
una legitimidad provisional para reclamar auxilio social en orden a su mantenimiento,
siquiera de tal invocación pueda resultar el resultado contrario, y en que tal valor es
también provisional en cuanto fáctico, puesto que los estados de derecho han de ser
jurisdiccionalmente proclamados o declarados para poder prevalecer o articular
relaciones entre particulares: al ser éstos horizontalmente iguales sólo la jurisdicción
puede producir la claudicación de un particular frente a otro limitando, modificando o
eliminando sus jugadas y decisiones jurídicas con carácter particular frente a las
jugadas y decisiones del otro actor privado.19

particularmente pudo conocerse al tercero civil. Ello excluye un valor ex lege a favor de ningún medio de
publicidad e impide aplicar ninguna presunción de cognoscibilidad.
17
Autotutela del poseedor, parágrafo 859 BGB.
18
En el mismo sentido la extinción de la pretensión posesoria, Parágrafo 864 BGB y 460.4 CC
19
Las doctrinas de oponibilidad y situación jurídica afirman la superioridad de estos conceptos frente a la
propia declaración jurisdiccional protestando que la sentencia adolece de relatividad de cosa juzgada, cosa que
no ocurre al asiento registral. Ello vuelve a ser torticero. La relatividad de cosa juzgada no afecta al valor o
 Lo que se niega es que exista una noción sistemática jurídica que sea capaz
de integrar, en virtud de una propia naturaleza jurídica, aquellos hechos que se
yuxtaponen bajo la etiqueta de “estado derecho”. No es posible encontrar un criterio
intrínseco, genético y sistemáticamente jurídico que explique la anécdota de resultar
yuxtapuestos estos hechos y especies jurídicas en este estado de derecho y no
aquellos otros o cualesquiera otros. La elección del filo, filtro o anécdota o el interés
de la narración que se pretende, (estado de derecho resultante de la compraventa
AB de la finca “Campoviejo” otorgada el 1.1.2012, estado de derecho sobre la finca
“Camponuevo” al día 1.1.2012, etc.), es lo que determinará el contaje y la
acumulación de hechos jurídicos comprendidos en este o aquél estado de derecho,
al igual que en la situación jurídica, pues ambas especies son una pura narración
sobre lo jurídico pero no una especie sistemática jurídica. La noción de situación o
de estado, como la de relación, es transversal a cualquier sector de la actividad
humana o del conocimiento humano y tienen su especificidad sólo en la anécdota y
no en una sustancia ontológica jurídica que aporte per se la noción de situación,
estado o relación. La falta de apreciación de esta transversalidad y de esta falta de
sustancia ontológica jurídica propia en estas nociones es otra de las fallas
intencionalmente provocadas por la doctrina de la oponibilidad.
El estado de derecho se relaciona con la idea de legitimación aunque tome
una noción difusa como legitimidad. La legitimación entre partes se discutirá en
términos de Derecho Sustantivo, únicos en los que pueden contender entre ellos. La
legitimación fuera de las personas que constituyeron parte de la relación jurídica se
discute en términos de Derecho Material en cuanto exista una norma jurídica que
intervenga sobre el estado de derecho por razones e intereses superiores a las
privadas, (duración legal del arriendo, privilegios, clasificación y pago de créditos,
etc., razones de interés público colisionante ex post y ad extra, pero no las normas
sistemáticas que se refieren al juego propio de las especies sistemáticas presentes
en el estado de derecho y entre las personas ligadas por semejantes partidas

eficacia del derecho declarado. Que el proceso, en cuanto adjetivo o acción, sea un duelo a muerte, esto es,
contradictorio, no afecta a la ontología de lo allí planteado sustantivamente. Por una parte en lo jurídico
obligacional el deber de respeto es activamente universal, como estatutario, y genético en cuanto todo
ciudadano está sometido al protocolo del mismo respecto de todos los demás y de todas las jugadas posibles;
pero, a la vez, pasiva o reactivamente, la reposición en el deber de respeto es siempre intuitu relatione, esto es,
sólo afectará a la jugada despreciadora y en favor de la despreciada, lo cual pertenece a la propia definición del
supuesto. Por su parte en lo jurídico real nos encontramos ante un señorío privado erga omnes que sólo puede
estar en un sitio: en cabeza del Verus Dominus como delegado jurídico privado de la soberanía nacional sobre
la materia. Toda sentencia que declare un dominio está manifestando un señorío privado erga omnes que no
padece en absoluto en su valor sustantivo por ninguna consideración adjetiva de cosa juzgada. Que A venza en
reivindicatoria contra B pero pierda luego contra C no perjudica a la noción de la propiedad como Derecho real
sino que se ajusta al carácter contradictorio uno a uno del proceso civil. Los libros registrales también son
rectificables y se rectifican, de modo que ello también obligaría a admitir la relatividad de su oponibilidad
absoluta. Cuando en un conflicto particular alguien hace valer la constitutividad alemana o el 34 LH entre
nosotros también tendrá que hacerlo emplazando a un demandado o excepcionando frente a un demandante,
de modo que la sentencia basada en tal constitutividad o en el 34 LH también adolecerá de relatividad de cosa
juzgada. Y, no se olvide que, como digo en otro lugar, Alemania evita el problema de deber de respeto al
subsumir el puro hecho de la inscripción registral en el supuesto de hecho que define el esquema de
adquisición de Derecho Real por negocio jurídico, (parágrafo 873 BGB), lo que elimina al Registro de la
Propiedad de la cuestión y transforma nuestro problema en un error de Derecho y en desconocimiento de ley,
activando la doctrina del 6.2 CC y la cognoscibilidad ex lege del BOE. De este modo incluso en Alemania los
supuestos que no soluciona la constitutividad y abstracción, (error en el título, error en el asiento), han de ser
reconducidos a buena fe desconocimiento y, con ello, a un planteamiento intuitu relatione, (parágrafo 892
BGB).
concretas regladas, las cuales tendrán lugar, como no puede ser de otro modo, de
acuerdo con el reglamento lógico y sistemático de las mismas, ni tampoco las
normas desde el Derecho de la Nulidad que impedirán el nacimiento válido y eficaz
de una jugada o partida si ofende ad intra y ex ante los fines sociales con arreglo al
6.3 CC). También discutirán los sujetos implicados en el estado de derecho en
términos de Derecho Estatutario o Protocolario, esto es, en relación con el deber de
respeto de la jugada ajena. Y, por último, si nos hallamos en el terreno jurídico real
los implicados en tal estado de derecho sólo habrán de discutir quién es el
verdadero delegado jurídico privado de la soberanía nacional sobre ese sector de la
material conquistada por el contrato social, sin que hayan de plantearse cuestiones
sobre deber de respeto: quien es Verus Dominus lo es todo, quien no lo es nada es
y nada puede pretender. Tal es la virtud del Derecho Real con su típico núcleo erga
omnes procedente de la Soberanía nacional sobre la materialidad que domina un
contrato social.
El estado de derecho y su relación, tanto exacta como difusa, con la
legitimación y la legitimidad se basan en un principio sustantivo de experiencia, la
mayor paz social que proporciona el mantenimiento del status quo y la necesidad de
prohibir que nadie se tome la justicia por su mano, (art. 117 CE), con la única
excepción de la posesión, la perpetua niña rebelde, (parágrafos 859, 864 BGB y
artículo 460.4 CC). Ello determina tanto una legitimidad de facto en quien ostenta un
derecho o estado de derecho como la propia transitoriedad de tal estado si es
discutido en sede jurisdiccional por otro ciudadano, discusión que podrá bien
confirmarlo, bien aniquilarlo. Reside también aquí otra razón para la imposibilidad de
una permanencia inmanente en los estados de derecho y situaciones, la del
monopolio en la declaración de su legitimidad por parte de la jurisdicción como poder
constitucional señalado para ello ex 117 CE, que se suma a la consideración
negativa de la permanencia y fijeza que recorre todo el Código Civil.
7.- EL VICIO TAUTOLÓGICO Y APODÍCTICO: El motor lógico de la doctrina
de la oponibilidad es tautológico: dice que la situación jurídica es naturalmente fija y
estable y tendente a permanecer. Puesto que tiende a permanecer se impondrá
sobre personas individuales en cuanto caigan en el campo gravitatorio de fijeza
natural de la situación jurídica. De este modo cada situación jurídica es un pequeño
planeta en lo jurídico que produce una fuerza atractiva sobre el universo de
ciudadanos que se llama oponibilidad. De ahí que la oponibilidad nazca de la
permanencia natural de la situación jurídica, la cual demuestra su virtud situacional
precisamente por mostrarse oponible, esto es, por mantener su fijeza frente a la
acción libre individual de las personas ajenas. Todo ello construye una lógica de
circularidad o tautología.
El fundamento primero de esta Tautología es, además, petición de principio
en una nueva reiteración del abuso escolástico: una vez principiado un silogismo no
hay quien lo pare. El truco de la argumentación silogística se encuentra en que sus
corifeos nunca critican la proposición inicial. En este caso la proposición inicial es la
gratuita afirmación de que la situación jurídica es naturalmente fija y estable y que
tiende a permanecer per se, genéticamente. Ello no es cierto. No hay situaciones
jurídicas que tengan tal virtud y para encontrar un supuesto habremos de recurrir
precisamente a bienes amortizados, excluidos del tráfico jurídico, lo que es contrario
a la patrimonialización y a la virtud traficaria que es hoy general en la concepción
jurídica. En este sentido señala también Ragel Sánchez este proceder tautológico
en el voluntarista hipotecario Pau a propósito de oponibilidad: “Tan importantes
ideas, sin embargo, se exponen como un axioma, como si fueran tan evidentes que
no necesitasen demostración.”20
En forma totalmente expresa denuncia esta tautología López Fernández:
“Esta modificación se basa en una especie de círculo vicioso que se retroalimenta y
que podríamos resumir así: todo derecho sobre inmuebles que “debe ser” oponible a
terceros ha de poder ser inscrito en el Registro; por otro lado la inscripción de
cualquier derecho sobre inmuebles “debe ser” favorecida como mecanismo para
garantizar su “oponibilidad”.21
Una virtud de estabilidad para una especie jurídica sistemática y ontológica
como el derecho y la obligación procede tan sólo del objeto de los mismos y es pura
cuestión fáctica, fenoménica y anecdótica, sin valor jurídico sustancial, coyuntural y
provisional, sea que dure más o menos. El Derecho Real posee como objeto una
dominación que se consagra en posesión y disfrute, objeto material que implica
continuidad aunque precisamente los modernos Registros de la Propiedad
Inmobiliaria y las reglas de transmisión de propiedad mueble se han construido
potenciando la idea de tráfico y dinámica sobre la de continuidad. Un derecho
obligacional o una relación contractual serán fijos y permanentes en cuanto su objeto
tome tal carácter, como ocurre en prestaciones periódicas que pueden alcanzar gran
duración temporal. Ello nos lleva a apreciar cómo lo trascendente no son
naturalezas jurídicas abstractas inventadas per se sino apreciar que lo jurídico sigue
a lo objetivo y material, centrando la distinción entre Derecho Real y Obligacional en
la naturaleza del objeto y, a partir de ella, en la distinta naturaleza del poder que
admiten o emiten unos y otros objetos conduciendo a señorío privado o a cesión
voluntaria y deber de respeto de las jugadas ajenas. De esta forma, cualquier
permanencia es primero procedente de una virtud o potencialidad del objeto en tal
sentido y constituye una mera accidentalidad, aun cuando durase cien años. De
hecho existen suficientes normas jurídicas que prohíben y condenan la idea de
permanencia y fijeza per se de los derechos y obligaciones y, por ello, de las
situaciones jurídicas fácticas.22

20
Ragel Sánchez, Luis Felipe, La Inoponibilidad, Ponencia presentada en el Seminario Permanente
"Nulidad", Facultad de Derecho de la Universidad de Zaragoza, 19 de abril de 2007, http://www.codigo-
civil.info/nulidad/lodel /document.php?id=401.
21
López Fernández, Luis Miguel, Problema Real, Solución Registral, Libro Homenaje al profesor Luis Díez
Picazo, Volumen III, pg. 3980.
22
Prohibición de fijeza en la indivisión, (art. 400 CC), límite temporal del derecho de superficie, artículo
40.2 Ley del Suelo, límite del usufructo sobre personas jurídicas a 30 años ex 515 CC, la inadmisión de
obligaciones y derechos indefinidos ex 1128 CC, el límite de llamamientos fideicomisarios en el artículo 781 CC,
etc. Un derecho puede, accidentalmente, durar cien años pero, ex natura, el Código Civil se ha preocupado de
señalar que su naturaleza es genéticamente temporal, tic-tac, tic-tac. Recorre el espinazo de todo el Código
Civil una enemiga a la permanencia, fijeza y perpetuación de derechos, obligaciones, estados, relaciones y
situaciones, y ello es natural e inevitable por cuanto, como digo, todo y todos estamos incardinados en un
carnaval de interrelación, mutua pretensión, circulación y tráfico, de modo que, nuevamente, me pregunto:
¿cómo ha podido mantenerse un solo día esta idea de la inmanente fijeza y estabilidad per se de la iusfáctica
situación jurídica? Lo único que existe inmanentemente es la propiedad como trasunto jurídico privado de la
soberanía nacional sobre la materia que controla un contrato social. En este sentido la propiedad en un
ordenamiento ni se crea ni se destruye, PONER LO DE INMANETENTE PROPIEAD***, pues es un prius que
procede del momento constituyente, de forma que cada Verus Dominus se subroga en el trono material del
anterior, estén o no estén unidos además jurídicamente en derivatividad. Ello es Derecho Real e inmanencia
del Derecho Real en la Soberanía Nacional, de cuyas ambas consideraciones procede la virtud erga omnes, no
situación jurídica. Por otra parte la doctrina de los Derechos Reales Limitativos del Dominio no ofende a lo
dicho en cuanto son nuevas concesiones que produce ex voluntate el Verus Dominus del mismo modo que el
 Esta misma dirección objetiva manifiesta que lo único que existe son
personas en interrelación y la evidencia fáctica de estar todos incursos en una
misma realidad simultánea y común, esto es, la existencia de un mismo espacio
tiempo y una sola materia para todos. Y la materia es solidaria, compartida y común
para todos porque lo decisivo no es quien está aquí y ahora sobre esta o aquella
esquina o punto de la materia excluyendo a otros, sino la evidencia de que,
intencionalmente, psicológicamente y como deseo o propósito, cada centímetro de
materia está penetrado y transido por decenas o miríadas de voluntades personales.
Esto es un hecho y lo expongo como tal. No puedo argumentarlo más, sino sólo
someterlo ya a consideración. Juzgad vosotros qué es más profundo y evidente y
que resulta más justificado como presupuesto apreciable, la inmanencia y fijeza de
las situaciones jurídicas permanentes y estables per se o la realidad de existir todos
en un único espacio tiempo y con una materia ofrecida solidariamente a todas las
voluntades psicológicas humanas. Esta inexorabilidad de la existencia común y
solidaria de todos en unidad de espacio, tiempo y material implica que todos los
propósitos psicológicos y voluntades, (actuales o potenciales en cuanto la omisión
es también acción de abstención para un humano libre), determina la necesidad de
una coordinación y articulación incluso contra la voluntad individual de aquellos
cuyas intenciones, jugadas y acciones resultan modificadas, limitadas o eliminadas,
y ello por tal composición que exige la libertad en la convivencia humana situando su
límite genético allí donde comienza la recíproca libertad ajena. Todas las personas
son libres de desear y de actuar, pero esta misma libertad conlleva el respeto de las
acciones que primeramente hubiera desarrollado otra persona.
En este mismo sentido López Fernández aprecia el protagonismo de las
personas frente al Registro y los asientos registrales: “Hasta el punto de que a veces
se olvida que la función del Registro sólo puede producirse en relación con el sujeto
titular del derecho, (eligiendo a uno en detrimento de otro), o con el ámbito de
facultades atribuidas al titular”.23 Y Douzinas también señala cómo lo júridico es
siempre interpersonal y nunca cuestión de relación de objetividades situacionales o
estables: “El (derecho del) otro va primero; antes de mi derecho y de mi identidad
organizada en torno a derechos está mi obligación hacia la dignidad del otro. La
esencia no esencial de los derechos humanos, lo que de universal hay en toda
reivindicación particular de derechos, sería el reconocimiento de la prioridad de la
otra persona…”.24
Por último, dado que el ejercicio apodíctico supone un desempeño imperioso
en un ámbito doctrinal donde precisamente no cabe imperium, y puesto que la
apodictia carece de valor lógico y filosófico, cuando menos habrá de exigirse que su
literatura alcance alguna prenda per se como hecho literario. Así ocurre con el
maravilloso apodicticus que, precisamente sobre el concepto de verdad ejecuta Poe:
“Lo que aquí propongo es verdad: por tanto, no podrá morir nunca. Y si por alguna
razón fuera arrojado bajo el lodo del olvido y muriera, sin duda tornará a elevarse de
nuevo hacia el sol de la vida eterna”25. Sin olvidar la magnífica coda apodíctica que

conde pudo contar con banderizos, delegados y adelantados, censatarios o siervos de la gleba. La articulación
de los Derechos Reales Limitativos con el Dominio no precisa de labor por cuanto son genéticamente
compatibles.
23
López Fernández, Luis Miguel, op. cit., pg. 3981.
24
Douzinas, Costas, El final de los derechos humanos, traducción de Fernando Falcón y Tella, Anuario de
Derechos Humanos, Nueva Época, Volumen 7, Tomo 1, 2006, pg. 340
25
Prefacio de Eureka, 1848, Edgard Allan Poe, Eureka, ed. Alianza Editorial, Madrid, 1972.
consagra Shakespeare a propósito de una noción del amor: “Y si esto es un error y
lo probáis, nada yo escribí ni nadie nunca amó”26. No obstante, el vicio apodíctico
del voluntarismo hipotecario carece de esta virtud de belleza.
8.- HIPÓSTASIS: Por último, estas doctrinas de la situación jurídica y
oponibilidad toman lo que es un mero efecto, (oponibilidad), para crear una
sustancia en un expediente sancionable filosóficamente que se califica como
Hipóstasis. La oponibilidad es ciega y automática y es un puro efecto. Decir
oponibilidad es tan superficial como subrayar que alguien consiguió triunfar o
prevalecer sobre alguien sin explicitar en ningún modo la sustancia que explica por
qué ocurrió tal prevalimiento. Quedan tan perplejos los defensores de estas
doctrinas por la superficialidad y ceguera y automatismo vacío de la etiqueta y
noción de oponibilidad que inmediatamente han de soñar la quimera de la situación
jurídica para darle una falsa sustancia ontológica, falsa en cuanto obedece a
Hipostatización, dado que la situación jurídica es situacional porque permanece, esto
es, porque prevalece, es fija porque no es movida, esto es, porque prevalece, es
permanente, esto es, prevalente o prevalecedora, oponible frente a los vencidos que
serán calificados de inoponibles, todo lo cual es un puro efecto. Es a partir de este
puro fenómeno de claudicación y triunfo que estas doctrinas convierten este mero
resultado en fundamento de la sustancia nueva de la situación jurídica como fuente
de oponibilidad incurriendo en tautología, y en la nueva incorrección lógica de
Hipostatización.27 También confunden estas doctrinas estadística y tipicidad con
ontología pues creen que la tipicidad que aprecian en los supuestos de prevalencias
y claudicaciones y el número de resultados estadísticos coincidentes constituyen
directamente una sustancia o naturaleza jurídica y una ontología, cuando son una
mera acumulación de resultados o fenómenos que sustantivizan a partir del dato de
su acumulación típica sin preguntarse de la causa o razón de tal acumulación
coincidente. Es lo sustancial, lo genético y la naturaleza u ontología lo que causa
que se produzca una acumulación estadística en una coincidencia que se aprecia
como típica. Pero la tipicidad y su frecuencia son fenómeno y no naturaleza o
causa, y sustantivar a partir de un resultado estadístico típico no adquiere
profundidad ontológica ninguna.
Cuando un jugador desprecia la jugada de otro y es obligado a respetarla
padece por esta sola razón, y contra voluntate una modificación, limitación o
eliminación de una jugada que era, principio, exclusiva, estanca e intocable en
cuanto libre, voluntaria y válida. Ello sólo puede ocurrir a).- en virtud de un ejercicio

26
Versos finales del soneto 116, 1609, William Shakespeare, Sonetos, ed. Alianza Editorial, Madrid, 2011.
27
La Hipóstasis puede definirse como la sustantivación de un adjetivo. En Filosofía se distingue entre
Metafísica, Naturaleza e Hipóstasis. La Metafísica parte correctamente de un fundamento empírico y todavía se
orienta paralelamente a un método natural, análisis de naturalezas o affectio naturalis en cuanto trata de
tomar un camino sustancialista, pero todo ello, como señala Pelayo García Sierra, es sólo para producir una
unidad abstracta que”queda situada en lugares que están más allá de toda posibilidad de retorno racional al
mundo de los fenómenos, (ejemplos de ideas metafísicas en este sentido, son: Alma, Dios, Mundo como
realidad total, Materia en el sentido del monismo, Espíritu Absoluto, …”, (García Sierra, Pelayo, Diccionario
Filosófico, Fundación Gustavo Bueno, Pentalva Ediciones, Oviedo, 2000, pg. 31). Metafísica jurídica es lo que
condujo a Ihering al Cielo de los conceptos jurídicos donde pudo comprobar que la hidromiel de los Dioses no
es alimento para las materiales criaturas jurídicas. No obstante, el punto de partida y la orientación de la
Metafísica eran correctas: es la colocación de su foco o diana la que convierte a la Metafísica Jurídica en
enemiga de la Jurisprudencia. Por su parte la Hipóstasis representa la corrupción de la affectio naturalis pues
se dedica a “sustantificar” una propiedad, una relación o un atributo abstracto que no son en absoluto y por sí
mismos sustancia sino accidente, relación, fenómeno, (García Sierra, op. cit., pg. 31).
jurídico público que procede de la norma imperativa que protege el principio de
respeto de la jugada ajena y la previsibilidad de reacción de los demás a través de
las nociones de buena fe, de sujeción al acto propio y de no abuso del derecho ex
artículo 7 CC con valor directo constitucional, y que compone un contenido
estatutario o protocolario propio del Buen Jugador, Jugador Ordinario, Común o Tipo
del Juego de la Autonomía Jurídico Patrimonial; y b).- en virtud de un señorío
privado insito en el Derecho Real que también toma un carácter jurídico público
como delegación de la soberanía nacional sobre la material que conquistó y controla
un contrato social, virtud pública de dominación que es inmanente y prius a lo
jurídico constituido, siendo la única explicación de un poder erga omnes y de una
sumisión universal entre privados que no es horizontal entre ellos sino vertical en
cuanto quien se ve elevado por detentar tal empoderamiento es sólo un delegado
del poder público mediante la noción de Verus Dominus.
Si llamáis a este expediente relacional y articulador de convivencia o a este
señorío privado delegado desde lo público como oponibilidad y oponibilidad
absoluta, no habréis dicho nada más que la evidencia de un resultado: alguien se
vio obligado a soportar a alguien quién sabe por qué no explicitadas razones. Si
decís que ello es porque se enfrentó con una situación jurídica habréis creado un
monstruo de normatividad que no está previsto entre los órganos de poder legislativo
en la CE. Es por ello que las doctrinas de la situación jurídica y oponibilidad se
afanan en tergiversar todas las normas jurídicas sobre adquisición de derecho real e
hipotecarias en un golpe de mano fáctico a la legalidad que es ya muy largo y que
califico como voluntarismo hipotecario en la esperanza de que algún día pueda ser
también tildado con el honor de tópico antihipotecario.28

28
Llamo voluntarismo hipotecario a estas doctrinas por cuanto se producen en forma apodíctica,
tautológica, silogística e incurriendo en hipóstasis, movidas por un objetivo pre establecido cuyo logro
determinado todas estas incorrecciones, en lugar de proceder científicamente sin otro objetivo que comprobar
adónde nos lleva el discurso lógico y argumentativo y la verdadera naturaleza de las cossas. En este texto
incluyo citas de Ragel Sánchez y López Fernández que manifiestan los vicios aludidos. “Axiomático”, “como si
fueran tan evidentes que no necesitasen demostración”, “sorprendente” y “enigmático” dice Ragel a propósito
de Pau, y López Fernández dice “círculo vicioso que se retroalimenta” y añade que se ha producido “una
modificación fáctica del sistema de tutela de relaciones jurídicas sobre inmuebles”. Pero, además, es también
característico de este voluntarismo citar interesadamente. Así señala Ragel Sánchez: “Considera PAU PEDRÓN
(ob. cit., p. 24) que “no resulta acertada la asimilación que se hace de la oponibilidad a la eficacia indirecta del
negocio jurídico”, citándome en la nota correspondiente únicamente a mí. Es curioso que PAU no señale que
DUCLOS (L’opposabilité: essai d’une theorie generale, Paris, 1984, p. 22), citado por él en otras muchas
cuestiones, define la oponibilidad como cualidad reconocida a un elemento del orden jurídico por la que irradia
indirectamente fuera de su círculo de actividad directa. He de añadir, en primer lugar, que la cita no es exacta
porque no me refiero al negocio jurídico sino al acto jurídico. Y, en segundo lugar, PAU no aclara si mi
desacierto proviene de aludir al negocio jurídico (que no lo hago) o al emplear los términos eficacia indirecta
como equivalentes a oponibilidad”, (Ragel Sánchez, op. cit.). Es también voluntarista el victimismo con que se
pretende justificar una reacción. Dice también Ragel: “PAU PEDRÓN se equivocaba al manifestar en 2001 que
“no hay, en nuestra bibliografía, una sola monografía ni un solo artículo sobre la oponibilidad”. También erraba
cuando añadía que los autores “han prescindido del concepto de oponibilidad”, (Ragel Sánchez, op. cit.). Y, en
fin, es una voluntarista deformación la que efectúan estas doctrinas de los principios. Un principio ha de ser,
genéticamente, algo tan profundo y sustancial que resulte evidente. No es posible que un sistema que lleva
sustancial y espiritualmente idéntico desde 1861 haya encontrado en los últimos veinte años una hipertrofia
descubridora de nuevos principios hipotecarios que nunca fueron advertidos ni sentidos en los más de cien
años anteriores de historia. Este descubrimiento de nuevos principios no se detiene sino que se acelera.
Novísimamente ha resultado descubierto por la DGRN el pretendido principio de interdicción de la indefensión
procesal, criatura que cuenta con poquitos años de edad pese a haber estado trabajando ocultamente como
principio hipotecario anónimo durante más de un siglo, (Resolución de 14 de julio de 2011, de la Dirección
 En este sentido López Fernández señala la existencia de “Las más diversas
tesis elaboradas a partir de la extensión del concepto de propiedad o derecho real, o
más directamente desde la generalización de los poco perfilados conceptos de
“inoponibilidad” u “oponibilidad”, que vienen permitiendo una modificación fáctica del
sistema de tutela de relaciones jurídicas sobre inmuebles”29. Y lo más grave en esta
cita no es que científicamente se haya generalizado un concepto poco perfilado sino
que registra haber ocurrido un golpe de mano, fáctico que tergiversa la legislación
hipotecaria. Ragel Sánchez también señala esta hipóstasis cuando dice: “Resulta
sorprendente y enigmático que la oponibilidad pueda predicarse respecto de la
consecuencia y no pueda hacerse respecto de la causa, es decir, el acto jurídico que
originó aquella situación jurídica oponible”, y denuncia este expediente como
“enigmático” en cuanto toma un efecto, no lo liga con su causa y lo convierte en una
sustancia distinta, desarticulada de la propia y creadora de nuevos efectos.30
9.- DEBER DE RESPETO Y SEÑORÍO PRIVADO: Sustancialmente aquí lo
único que existe es la comunidad de todos en un solo espacio tiempo y materia, lo
que origina la concepción de la Libertad Humana y el límite de esta Libertad en la
inexorable convivencia humana como definitorio de tal libertad. Ello se traduce
inmediatamente en un deber de respeto de las jugadas ajenas primero conocidas y
luego cognoscibles naturalmente, y en un señorío privado que comprende, bajo la
noción de Derecho Real, potencia ex natura para producir per se y desde el interior
de la naturaleza del propio Derecho Real tal respeto. El Derecho Real, y su
paradigma dominical corresponden a una vertiente jurídico privada de la Soberanía
Nacional sobre la materia dominada de modo absoluto por un contrato social, lo que
es particularmente apreciable en la materia inmobiliaria.31 Este señorío privado es
admisible por cuanto se ejerce sobre las cosas materiales y no sobre las personas,
de modo que no existe articulación de jugada o deber de respeto de jugada ajena
cuando se juzga la sumisión al delegado jurídico privado sobre la dominación
material que es el Verus Dominus: por definición existe una Soberanía Nacional y
un delegado de la misma sobre una cosa, y este delegado ejerce un poder de una
naturaleza distinta al que habría de corresponder en relaciones horizontales entre
iguales y privados por razón de aquella participación o delegación en un idea
pública. La absolutividad erga omnes del Derecho Real, inmanente y automática sin
precisar de entretejerse de la suma infinita de deberes de respeto estatutarios,
procede del núcleo público y soberano que encierra toda soberanía material. Es por
ello que el Derecho Real no precisa de ningún deber de respeto estatutario o
protocolario basado en buena fe y es por ello también que no ofende la sumisión de
los ciudadanos a este señoría privado la horizontalidad de las relaciones
particulares, pues tal poder procede verticalmente desde la soberanía nacional. De
este modo los particulares pueden contender entre sí protestando ser uno mismo y

General de los Registros y del Notariado en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la
propiedad de Torrelaguna a la práctica de una cancelación).
29
López Fernández, Luis Miguel, op. cit., pg. 3980.
30
Ragel Sánchez, Luis Felipe, op. cit.
31
La incorporación de trabajo humano sobre las cosas muebles participa de una intimidad natural que
determina que esta Soberanía Nacional sobre la materia no sea tan intuitivamente apreciable en este sector
objetivo. No se trata de una cuestión de intimidad por cuanto en materia inmobiliaria reside la muy íntima
vivienda personal o familiar. Ni tampoco de valor o proporción de valor. A pesar del coste económico de
levantar un edificio de treinta plantas intuitivamente siempre se tiene el concepto de que lo decisivo es el
solar, en tanto esta intuición es inversa en la propiedad mueble donde la intervención del artesano o
trabajador sobre la materia se aprecia como esencial frente a la materia.
no ser aquél otro el Verus Dominus pero no pueden negar la sumisión al contenido
del señorío privado en cuanto quede manifiesto por la sociedad, (jurisdicción, 117
CE), quién es el verdadero Dominus. Esta delegación en este señorío privado es
condicional, modalizada por la función social de la propiedad ex 33 CE, de modo que
la sociedad o contrato social, en cuanto delegante, puede dibujar el contenido de su
delegación en la forma que quiera32. El principio neminem laedere, por su parte, no
se aplica a los derechos sino al ejercicio de los derechos, lo que le convierte en
transversal, ex 1902 CC, a todos los derechos y especies jurídico obligacionales y
jurídico reales y procede de un concepto distinto a la articulación de jugadas y al
deber de respeto aun cuando no respetar una relación ajena es también una forma
de dañar, por cuya circunstancia la reposición del deber de respeto, cuando no
puede ser rearticulada y recompuesta la situación jurídica en contra del mala fides,
se resuelve con una aplicación del Derecho de Daños, esto es, indemnizando.
De todo lo dicho resulta que las jugadas jurídico reales no producen deber de
respeto entre ellas por cuanto nunca pueden existir dos simultáneamente con tal
carácter. Sólo existirá una dicotómica existencia/inexistencia, una lucha a muerte
que no se entabla para determinar cuál es la jugada legítima, pues ya se sabe quién
ocupa social y legítimamente el trono exclusivo y excluyente de Verus Dominus y
cuenta con el apoyo social en cuanto su delegado jurídico privado y quién es
inexistente como representante de la Soberanía sobre aquél sector material y no es
por ello nada ni nadie en el plano jurídico real. Constituye por ello una rebelión
contra el Dominus legítimo que, pese a su subversión del orden establecido, se
admite por ciertas razones convenientes al ordenamiento jurídico como sucede en
34 LH y 464 CC, (como diré luego, a mi juicio tales razones en materia hipotecaria
son el proselitismo del sistema de publicidad noticia como única forma de extensión
de la misma y de ayudar tanto a respetar jugadas ajenas como a formar mejor las
decisiones inmobiliarias de acción y omisión, y no precisamente la confianza,
apariencia o Fe de un sujeto particular). En otro caso existe una duda o
incertidumbre acerca de quién es el Verus Dominus, duda que ha de aclarar
precisamente la misma sociedad delegante a través de la jurisdicción, (117 CE),
pero no un ataque de un manifiesto non Dominus contra un Verus Dominus.
No hay articulación, limitación o modalización posible entre un Dominus y un
non Dominus. Toda cuestión de deber de respeto es jurídico obligacional y
pertenece a la parte obligacional o titular de nuestro Iter Derivativo de acuerdo con la
Teoría del Titulo y del Modo. Un Iter Derivativo puede resultar ineficaz tanto por un
vicio en la parte obligacional, (título y deber de respeto o buena fe), como por un

32
Brevemente advierto que este poder de lo social sobre el derecho de propiedad individual no es
tampoco absoluto. La doble faz constitutiva del hombre como individual y social inescindiblemente imponen
un necesario respeto de la individualidad por parte de lo social, y ello como Derecho Natural o Derecho
Humano. No obstante, en primer lugar el ámbito de la individualidad es siempre un ejercicio posibilista, esto
es, sólo podrá atenderse en cuanto las necesidades de sobrevivencia grupal y genética en un ámbito ecológico
determinado no exijan su constreñimiento. En segundo lugar, en cuanto tal nivel de supervivencia sea
superado, reprimir la individualidad produce irritación y conflicto social. En este sentido a mi juicio el Derecho
de Propiedad Privada como Derecho Humano reside en la igual capacidad de todos los hombres para ser
propietarios y en la ninguna capacidad que merece ningún hombre para ostentar un derecho de propiedad con
el que pueda constreñir la misma capacidad de los demás, lo que se refiere tanto a medios de producción como
a poderes fácticos económicos. Si me preguntáis la medida natural de la propiedad privada como Derecho
Humano os diré que entiendo que ningún hombre merece poseer más tierra de la que pueda cultivar con sus
manos, más comida de la que pudiera tomar antes de pudrirse, que un niño habría de perder todos aquellos
juguetes que ya ni siquiera mira, que nadie merece más amor que aquél que es capaz también de entregar.
vicio en la parte real, (modo y legitimidad modal), pero ello no significa que el deber
de respeto se extienda a la jugada resultante jurídico real: pertenece tal cuestión a
un momento anterior, la creación negocial de efecto real, y a una parte del
expediente de dicha creación, (momento titular). Es por ello que García García
señala con alborozo el triunfo de las jugadas mala fides en sede de adquisición real
creyendo encontrar un argumento para la oponibilidad, siendo así que en verdad la
jugada de mala fe triunfante debe limitarse, a mi juicio, a la usucapión o prescripción
adquisitiva extraordinaria.33
El voluntarismo hipotecario suele ejercer de malabarismo lingüístico, así
García García al señalar cómo “no estamos ante el ejercicio del derecho adquirido,
sino ante la adquisición del derecho”, ocultando con un juego de palabras que
adquirir un derecho es también ejercitar un derecho de adquisición y desarrollar un
proceso o expediente. La adquisición de un derecho no aparece birli-birloque de
una quinta dimensión desconocida sino que comprende un proceso donde suceden
desempeños y ejercicios, particularmente en un Iter Derivativo que es compuesto de
fase obligacional o titular y fase real o social. Ello es ineludible en un proceso de
adquisición de propiedad por voluntariedad, esto es, negocio jurídico, y es la razón,

33
Esta jugada existe en el ámbito en el cual el Derecho concede relevancia al mero hecho, y supone un
paso más allá del reconocimiento del mero hecho que supone la atribución de frutos al poseedor de cosa ajena
de buena fe, (451 CC) o de la usucapión con base en la misma buena fe, (1.957 CC). En estos artículos el mero
hecho se eleva a jurídico pero todavía sólo en cuanto jugada de buena fe. Sin embargo, el propio Código Civil
da un paso más al establecer la usucapión extraordinaria del artículo 1.959 CC por 30 años concurriendo mala
fe, lo que supone otorgar relevancia jurídica y efecto de juego válido no sólo a un hecho sino, además, a una
jugada mala fides. Esta jugada de mala fe triunfante resulta aceptada por cuanto el contrato social entiende
que no puede imponerse el respeto de jugada ajena cuando el jugador previo manifiesta él mismo una falta de
respeto, atención y cuidado sobre su propia posición de juego y entra en conflicto con la productividad de los
bienes. Ello es cierto y debe ser manifestado en la fijación de un plazo suficiente pero, a mi juicio, resulta de
mayor socialidad discriminar como hace el Código Civil la usucapión de buena y de mala fe frente a la regla
única de triunfo de la jugada de mala fe y absoluta equiparación a la jugada de buena fe que efectúa el artículo
531-27 del Libro V del Código Civil de Catalunya. No es ejemplar para el jugador en general y para su Estatuto
la equiparación total y absoluta entre buena y mala fe a estos efectos. Artículo 531-24. “Posesión para
usucapir. 1. Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e
ininterrumpida y no necesita título ni buena fe.” Artículo 531-27. Plazos. 1. “Los plazos de posesión para
usucapir son de tres años para los bienes muebles y de veinte para los inmuebles.” En este sentido no puede
apreciarse verdaderamente que en el Código Civil exista jugada de mala fe triunfante por cuanto el artículo
1.959 CC ha discriminado a esta jugada mala fides hasta hacerla coincidir con el plazo de la extinción de la
reivindicatoria inmobiliaria por prescripción en el artículo 1.963 CC. En el mismo sentido el artículo 1.955 CC
hace coincidir la jugada usucapiente mala fides con el plazo de prescripción de la acción reivindicatoria
mobiliaria del artículo 1.962. De este modo lo que contempla el Código Civil verdaderamente en sede de
usucapión de mala fe no es esta propia usucapión sino la vacancia de un bien, pues la prescripción de la acción
para reclamar o recuperar es también la prescripción de la acción para retener, esto es, del propio derecho. En
este sentido el propietario cuya acción prescribe ocupa la misma posición que cualquier otro ciudadano, sin
derecho de raíz anterior o preferente, todos están admitidos a la carrera por la propiedad del bien. En este
punto el capítulo usucapiente añade el dato de que ya existe una persona poseedora, por una parte, y elimina
el dato de mala fe por cuanto desde el mismo día en que concurre prescripción extintiva no existe ya ningún
derecho sobre el que aplicar un deber y principio de respeto. De esta forma la usucapión extraordinaria
efectúa una aplicación frente a la vacancia propietaria y no contra propiedad ajena, desde cuya inteligencia
resulta natural, socialmente neutro, (se eliminó la causa mala fides al decaer el derecho ajeno), y socialmente
económico, (ya hay un centro personal de responsabilidad social en esa materialidad externa), declarar
ganador en la competencia por el bien vacante a su inmediato poseedor. En Catalunya no puede darse este
recurso a la vacancia por prescripción extintiva como solución del triunfo de la jugada de mala fe pues el
artículo 544-3 del Codi Civil de Catalunya establece: Artículo 544-3.- “Extinción. La acción reivindicatoria no
prescribe, sin perjuicio de lo establecido por la presente Ley en materia de usucapión.”
como digo, de que debieran encontrarse tales triunfos mala fides únicamente en
expedientes adquisitivos originarios como los que radican en usucapión,
expropiación o inscripción constitutiva abstracta. El primer derecho que se activa
como ejercicio es el propio ejercicio del derecho de libertad que encierra la decisión
de realizar una jugada jurídica o de abstenerse de hacerlo, ya sea una jugada
adquisitiva o traslativa o no, de modo que desde el primer momento, desde el primer
minuto en que el ciudadano tiene capacidad de obrar todo es cuestión de ejercicio
de derecho, de ejercitar el derecho de libertad y la autonomía personal de actuar o
de abstenerse. García García, no obstante, reduce el artículo 7.1 a “la conducta
real, honrada y honesta, o modo de proceder en el ejercicio de los derechos” 34 y no
aprecia que en el mismo artículo y concepto se encuentra el principio de respeto de
la jugada ajena que es cimiento sustantivo de la reacción del ordenamiento jurídico
de hacer estar y pasar al jugador mala fides por el contenido total de la jugada
despreciada con carácter prevalente a favor de ésta en lo incompatible. 35 Lo que
cabe señalar es, únicamente, cómo se considera que el momento para apreciar si se
respetó o no la jugada ajena es el momento obligacional, esto es, el otorgamiento
del contrato traslativo, en tanto que el momento real o social que determina la
aparición de efecto real y de la delegación social en el Verus Dominus no plantea
violación de tal deber cuando todos se han visto incursos en el conflicto con igual
buena fe. Es lo que ocurre en el 1473 CC en un plano puramente obligacional. El
interregno entre título de buena fe y traditio, o entre título de buena fe y obtención de
la preferencia del ordenamiento jurídico para la actio ex contractu no produce mala
fe entre los múltiples compradores obligacionales cuando todos ellos compraron de
buena fe aunque después tomen conocimiento mutuo de su existencia. Ello se
justifica por cuanto están en una imposibilidad fáctica que hay que resolver. En el
supuesto del artículo 34 LH se trata de una jugada no jurídico real, ilegítima e
inexistente con tal carácter que, sin embargo, eliminará a la única real existente. En
este punto se exige también la buena fe únicamente en el momento negocial y,
realmente, no exigir buena fe en el interregno hasta la inscripción no puede basarse
ya en imposibilidad fáctica y necesidad sino en una valoración del ordenamiento
jurídico por el proselitismo del sistema, la misma razón que inspira al 34 LH. Otras
consideraciones, (como que fue al negociar cuando la persona tomó su decisión), no
tienen, a mi juicio, suficiente fuerza frente a la buena fe y la sumisión al señoría
privado legítimo, recuérdese cómo Miquel González estudia el principio “nemo dat
quod non habet” precisamente en su relación con el artículo 7.1 y la autonomía
personal, señalando que “el principio de la autonomía privada impide, por tanto,
generalizar la protección de los terceros adquirentes de buena fe en perjuicio de los
titulares de los derechos que hayan procedido correctamente”36.

34
García García, José Manuel, op. cit., pp. 187,188
35
La idea de buena fe desconocimiento, la represión de la mala fe conocimiento y el principio de respeto
de jugada ajena pueden basarse en el propio artículo 7 del CC pero son incluso más profundos en cuanto que
proceden de la propia definición del Derecho de Lilbertad Humana. El BGB establece una buena fe ejecutiva
que resulta del 242 BGB como estatuto o protocolo separado del contenido prestacional pero, aunque ciñe la
buena al cumplimiento de la prestación, surge luego en Derecho Alemán la doctrina del contrato en interés de
tercero y la antijuridicidad universal del ejercicio dañino de un derecho, (parágrafo 226 BG). Por su parte
nuestro 7.1 CC no incardina la exigencia de buena fe dentro de una concreta relación jurídica y en el
cumplimiento de una prestación sino abierto a la universalidad de ciudadanos e insito en el Titulo Preliminar,
no en el Libro dedicado a las obligaciones, lo que abona su carácter general informador de toda actuación
privada.
36
Miquel González, José María, op. cit. pg. 49.
 Resulta inaudito cómo se convierte en virtud lo que es un desempeño
antisocial: “en el ejercicio de los derechos siempre es exigible esa conducta
honrada, legal y honesta, en cambio, en la adquisición de los derechos reales, no
siempre es exigible el requisito del desconocimiento de otras situaciones jurídicas.
Incluso podríamos decir que es excepcional ese requisito.”37, y destaca asimismo la
adquisición por fraude, en la que “los acreedores perjudicados pueden instar la
rescisión, pero no la nulidad…la mala fe no afecta propiamente a la adquisición del
derecho real, sino a su mantenimiento ante el evento de la acción rescisoria”. 38
Ninguna perplejidad debería mostrar aquí García García si se aviniera a reconocer
que el principio de respeto de la jugada ajena, insito en el 7 CC, constituye una
articulación y coordinación sobre jugadas jurídico obligacionales, algunas de las
cuales forman parte y pueden afectar a la eficacia de un Iter Derivativo por
pertenecer a una familia de jugadas jurídico obligacionales traslativas o insertas en
contrato traslativo, que tal trabajo sobre la eficacia de jugadas válidas no tiene nada
que ver con la invalidez genética de la nulidad, y que, de acuerdo con su naturaleza
y teleología, este deber de respeto sólo actuará intuitu relatione con la persona y
jugada que fueron despreciadas, determinando la integración de ambas jugadas con
prevalencia del contenido de la despreciada en lo incompatible o, de ser ello
imposible, haciendo nacer una indemnización por el daño injusto con que es
concebida la violación de tal principio. Y en este punto va de suyo en el tipo de este
daño injusto el dolo o el dolo eventual pues sólo se viola aquello conocido o que se
pudo conocer. De todo ello resulta que el fraude no puede ser hecho valer sino por
el defraudado, que nada tiene que ver una ineficacia ex post como el fraude con la
ineficacia genética de la nulidad, y que la propiedad ganada en consilium fraudis no
decae por nulidad del título sino porque aquí la Ley ha construido un cauce propio y
específico para honrar el principio de respeto mediante el mecanismo rescisorio, no
quedando a su apreciación atípica y casuística por la jurisdicción como principio
general, rescisión que determinará en cadena la ineficacia del Iter Derivativo.
Resulta de ello asimismo que los compadres no ganan nunca 34 LH porque es
exigencia del mismo la buena fe, y que es sólo la interposición de un tercero de
buena fe la que impedirá reponer el deber de respeto a la situación correcta
provocando que sólo sea posible la indemnización del Daño Injusto que consagra tal
imposibilidad. El tercero de buena fe interpuesto está empatado con el defraudado
en cuanto a respetar sus jugadas pero, sin embargo, en el mismo plano jurídico
obligacional habría obtenido primero su cumplimiento y la entrega de la cosa en un
proceder que, sin acudir a motivación jurídico real, es irreprochable, (articulación
general de jugadas obligacionales de buena fe por carrera al cumplimiento). Todo lo
cual es congruente con la naturaleza intuitu relatione del deber de respeto y de la
reacción a su violación.
En fin, otra característica del voluntarismo hipotecario es tratar de arrasar con
todo lo que pueda exhalar un aroma de oposición, de modo que no duelen prendas a
García García en rechazar la STS de 5 de Julio 1985 con el argumento/cañonazo de
exigir una “excesiva y casi imposible diligencia al realizar su adquisición” 39, y al
propio Peña que cometió la osadía de citar “conjuntamente los artículos 34 LH y 7.1
del Código Civil, a pesar de que se trata de campos diferentes, según hemos dicho”.
Todo ello sin apreciar que es característico del extremado apreciar enemigos en

37
García García, José Manuel, op. cit., pg. 188
38
García García, José Manuel, op. cit., pg. 188
39
García García, José Manuel, op. cit., pg. 188
todas partes y con un último fuego de artificio también característico del voluntarismo
hipotecario, la agitación de fantasmas: “es más, la buena fe del artículo 7.1 del
Código Civil se podría relacionar con la negligencia y falta de conducta leal en el
tráfico, que supone la de aquellos adquirentes que se guardan el título…Hay que
tener en cuenta que esta negligencia produce en definitiva clandestinidad
inmobiliaria, que es el mal que trataron de atajar los legisladores cuando implantaron
la legislación inmobiliaria en 1861.” Las cursivas son de García García y señalan al
fantasma agitado con un sentido autocontradictorio puesto que antes alabó el triunfo
del fraude y de la jugada mala fides en lo jurídico real y ahora le repugna que exhiba
su título en tercería de dominio un propietario no inscrito el último día de la
ejecución, esto es, dentro de plazo y derecho40. No obstante, no hay tal horror. El
principio de respeto no se activa frente a actuaciones dolosas y clandestinidades
buscadas pues se exige conocer o poder conocer la jugada previa en una
articulación fáctica y ad hoc, de acuerdo con la aptitud media del jugador ordinario y
con las potencialidades exteriores y publicitarias que proporcionó la situación
concreta, (cognoscibilidad natural), un juicio coyuntural para articular la libertad y la
autonomía personal de dos dignas personas humanas plasmada en respectivas
jugadas jurídico obligacionales, lo que exige un ajuste y un equilibrio que sólo puede
producirse en la más concreta, fáctica y particular valoración jurisdiccional.41
En las jugadas de mala fe que cita García García la jugada mala fides no
triunfa por cuanto es sancionada siquiera obligacionalmente mediante
indemnización, de modo que sigue siendo sancionada por el grupo. En Alemania la
inclusión de la inscripción en el supuesto de hecho legal de adquisición de propiedad
por negocio jurídico convierte un problema de conocimientos y desconocimientos
fácticos, de cognoscibilidades naturales, apariencias, buena y mala fe conocimiento,
en una cuestión de conocimiento o desconocimiento del parágrafo 873 BGB y de la
publicidad legal del Boletín Oficial Federal, esto es, un error de derecho irrelevante
en cuanto inexcusable, y un error que no relaciona a un sujeto privado con otro sino
a ambos con la soberanía nacional y el legislativo. Pero nada de ello excluye la
aplicación del 226 BGB y un resarcimiento por daño antijurídico. Y cuando ocurre un
error de hecho el propio BGB vuelve a exigir enérgicamente la buena fe
desconocimiento: parágrafo 892 BGB “Fe pública del registro inmobiliario. El
contenido del registro inmobiliario se considera exacto en favor de aquellos que
adquieren, mediante negocio jurídico, un derecho sobre una finca oun derecho sobre
tal derecho, a no ser que se extienda un asiento de contradicción contra la exactitud
o la inexactitud sea conocida por el adquirente.”
40
García García, José Manuel, op. cit., pg. 189. No se ha de olvidar tampoco la tenacidad del voluntarismo
hipotecario. Esta cita es de 1993 y hoy, en el año 2012, el borrador de anteproyecto de la Ley de los Registros
Públicos que circula por ciertos foros muestra la siguiente novedad en el artículo 32 LH: Se inadmitirán
asimismo las tercerías de dominio fundadas en documentos privados susceptibles de elevación a público y de
ulterior inscripción. (http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/PROYECTOS/2012-reforma-registral.
htm)
41
Posteriormente me ocuparé del valor del 1227 y 1228 CC en relación con el principio de respeto de la
jugada ajena. No obstante, diré ahora que se reitera otra vez que estos artículos son trascendentes en las
jugadas jurídico reales, incluyendo aquella que pueda otorgar derecho por antigüedad del título a recibir ex
contractu la obligación esencial de entrega por parte del vendedor y consumar el iter derivativo ex 1473, y que
existe una exigencia de exterioridad y no clandestinidad en toda jugada para poder ser tomada en cuenta a
efectos del deber de respeto, pero también que datación y conocimiento no son coincidentes aun cuando se
añadan en ambos artículos las palabras mágicas “perjudicar a tercero”. Así, a mi juicio no cabe exhibir el 1227
CC para salvar la mala fe propia por razón de constar la jugada ajena perfectamente conocida a pesar de
constar recogida en documento privado sin fecha fehaciente.
 Hasta tal punto no triunfa tal jugada que la mala fe en los supuestos que
refiere García García es precisamente un obstáculo, por no triunfar, para los
sistemas de inscripción constitutiva causal, como el del Derecho Suizo. Los
voluntaristas hipotecarios terminaron por preferir el sistema suizo al propio sistema
alemán al permitir así ampliar el estatuto y competencia del registrador hacia el
mundo obligacional frente a la sujeción a lo jurídico real y al encasillado que ocurre
en Alemania. No obstante, por mucho que exista inscripción constitutiva, toda
transmisión de propiedad por negocio jurídico comprende un elemento de voluntad o
momento titular con su episodio de respeto y un elemento de posesión o momento
real, (anormalidad del propietario desposeído).42 En cuanto al primer elemento, la
inscripción constitutiva no puede existir sin un momento de voluntariedad y
autonomía negocial, pues no nace de la nada, de forma que naturalmente es
innegable que ha de existir tal episodio negocial. Si la calificación registral para una
inscripción constitutiva comprende como requisito un análisis de la validez y eficacia
del título obligacional, a estos efectos tanto da que una propiedad se inscriba
declarativamente y se manifieste luego ineficaz salvo 34 LH, como que se niegue
efecto real por la vía de no inscribir. Lo cierto es que el mundo obligacional habrá
colapsado en ambos casos al mundo real, sea por la vía de manifestar su ineficacia
ex post o de no permitir su nacimiento ex ante, lo cual podrá ser relevante a efectos
publicitarios y de apariencia pero no en cuanto a la sustancia, legitimidad y eficacia
real que en ambos casos no existe. Con una incorrección añadida en el sistema de
inscripción causal frente al declarativo, que en verdad una ineficacia del título por
deber de respeto no es general como la invalidez genética sino intuitu relatione, esto
es, tan sólo si reacciona quien fue particularmente despreciado y nadie más, de
modo que no habría de negarse la eficacia del Iter Derivativo en general sino
particularmente en caso de que reaccionara un jugador que fue despreciado de mala
fe. El Registro no purifica los actos o contratos nulos, (33 LH), ni convierte en eficaz
a un Iter Derivativo que resulte ineficaz por la propia ineficacia del contrato traslativo
válido e inicialmente eficaz pero en el primer caso el título y el Iter no existen, de

42
La inscripción constitutiva no sirve al propietario ni a la sociedad dado que aquél y ésta precisan de un
propietario poseedor, mediato o inmediato, sin cuya posesión la propiedad no podría cumplir las funciones que
social y constitucionalmente se le encomiendan. Propiedad sin ius possidendi es una especie inocua o
antisocial, de ahí que, se ponga donde se ponga el click de aparición de efecto real en un sistema jurídico, el
propietario tendrá que ganar tal posesión para merecer este nombre. Así, por mucha constitutividad de la
inscripción en el BGB, o por mucha incorporación de la base física al registro australiano, el propietario quiere
la posesión y no el simple resguardo registral, y la sociedad quiere y exige que el propietario posea en orden a
las siguientes necesidades: a).- un único y público verus dominus es el necesario custodio de la exclusividad y
legitimidad de la propiedad, para lo cual es el solo titular del botón de llamada del auxilio social para mantener
tal legítima exclusividad: por ello ha de exigírsele que honre tales poderes con un acto proporcional, la toma de
posesión y la efectiva posesión, (siquiera mediata). En correspondencia sólo él es el delegado social capaz de
traspasar tal exclusiva legitimidad y tal único botón de auxilio social. b).- un único y público verus dominus es
el necesario centro de control, y en caso de descontrol de imputación y responsabilidad, de los riesgos que
provocan las cosas para el Juego y los jugadores; sin posesión, siquiera mediata, tal control de riesgos es
imposible. c).- un único y público verus dominus es el necesario extractor de la riqueza potencial inmobiliaria
para la sociedad, lo cual exige posesión y enlaza con institutos como la prescripción extintiva y la usucapión,
incluso contra tabulas por cuanto la productividad de riqueza debería imponerse a una seguridad jurídica
innecesariamente radical. d).- no hay función social de la propiedad sin posesión. Un propietario sin posesión
es una anomalía, y, por ello, un sistema creador de propiedad sin proporcionar o asegurar la cuestión posesoria
es un sistema cojo, (piénsese en una ejecución judicial inmobiliaria detenida en la pura adjudicación sin lanzar
el incidente de toma de posesión).
modo que ha de negarse la entrada43, en tanto en el segundo supuesto el título es
válido y eficaz y el Iter existe, aunque pueda claudicar frente a una sola persona44.
Así la salvaguarda de la eficacia real sólo resulta conseguida en un sistema de
abstracción, el cual salva la cuestión jurídico real y no hace ascos a nombrar un
delegado social en el señorío privado, (Verus Dominus), a pesar de su mala fe, pero
por su antisocialidad no purifica el daño injusto que pueda haber causado y que
deberá indemnizar cumplidamente y con toda su extensión. Ningún Derecho puede
permitir triunfar a la jugada mala fides so pena de autodestruirse y, en este sentido,
la disposición al efecto de Catalunya equiparando buena y mala fe en usucapión me
parece verdaderamente excepcional.45
Así sólo la prescripción ordinaria ofrece una jugada mala fides auténticamente
triunfante pues, otro medio originario como la expropiación, también deja en pie la
sanción de la jugada mala fides tanto alcanzando al justiprecio, en caso de
producirse la reclamación a tiempo, como después de pagado éste aplicando la
doctrina del Daño Injusto. La expropiación separa en dos planos distintos la parte
real adquisitiva de propiedad ya pública y la indemnización o justiprecio para quien
resultó particularmente afectado por ostentar la propiedad legítima, de modo que
cualquier ajuste mala fides sobre el destino del justiprecio no afecta al surgimiento
de la propiedad pública, pero tampoco la expropiación o el pago del justiprecio al
mala fides suponen consagrar tal jugada y blindarla del daño injusto que hubiera
causado el jugador doloso al no respetar un derecho ajeno. En este sentido la mala
fe lleva al supuesto más allá de la condictio por intromisión y acumulará a la
restitución en valor una indemnización por cualquier perjuicio adicional causado.
10.- LA NECESIDAD DE RESOLUCIÓN JURISDICCIONAL: El deber de
respeto de la jugada ajena supone una articulación de autonomías privadas y, con
ello, de la libertad y dignidad de dos personas humanas que han producido, cada
una de ellas, una jugada válida jurídicamente. Ambos sujetos son igualmente
privados y, por ello, ninguno puede imponerse sobre otro pero, además, la
horizontalidad de su relación y la inexistencia de ningún criterio de preferencia entre
ellos determina que se encuentren empatados en cualquier consideración posible 46.

43
Si bien en Alemania esta puerta de entrada la abre el Notario autorizante y en nuestro Derecho es
entornada mediante el doble control de legalidad notarial y registral sin encasillado.
44
Como digo tantas veces el principio de respeto funciona intuitu relatione de modo que no es precisa
ninguna defensa hipotecaria para quien adquiere de buena fe encontrando en su cadena un título resoluble,
revocable o rescindible. El artículo 37 LH es superfluo. Este adquirente civil de buena fe está empatado con
quien ostenta la acción de rescisión, resolución o revocación de modo que, entre ellos, no hay deber de
respeto al desconocerse y no poder conocerse y ganará quien consuma primero su cumplimiento obligacional.
Va de suyo que el sujeto pasivo de la rescisión, resolución o revocación no está nunca de buena fe
desconocimiento sino precisamente obligado a restituir.
45
Si alguien quiere apreciar ética y Derecho Natural en una legislación no debe dejar de acudir al Fuero
Nuevo de Navarra. Así la Ley 357.2 señala: “Prescripción extraordinaria.- Cuando no pueda probarse la justa
causa, la propiedad se adquirirá por la pacífica posesión como propietario durante cuarenta años, salvo que el
propietario hubiere estado ausente de Navarra durante todo este tiempo”. De modo que exime de justa causa
pero no de buena fe y no se aplica la prescripción extraordinaria en caso de estar el propietario ausente de
Navarra.
46
Va de suyo también en el supuesto que estas personas no están ligadas por ninguna especie jurídica
sistemática, (contrato, derecho, obligación, etc.), pues su contacto es fáctico y resulta de la pura evidencia de la
convivencia de los seres humanos y de la simultaneidad con que existen sus acciones, pretensiones y jugadas.
Si estuvieran ligados por una especie sistemática jurídica, estas dos personas habrían de regir su interacción
por el reglamento lógico, mecánico y sistemático que rija la especie en cuestión, así comprador y vendedor de
acuerdo con el Código Civil y el contrato producido.
En el caso de que no existiera esta igualdad ello obedecería a la existencia de algún
interés general o social que sería, como público, superior a ambos privados y que se
impondría, por tanto, desde la verticalidad de lo público aun cuando ello tomara la
apariencia de triunfo de un privado sobre otro: aquél no triunfa en cuanto privado
sino por haber encarnado en su persona un interés público. Así,por ejemplo, la
duración mínima imperativa de los arriendos especiales, en los que propiamente no
habría de hablarse de cognoscibilidad ex lege o de oponibilidad absoluta ex lege
sino de modelado del derecho de propiedad de acuerdo con su función social ex 33
CE, pues no hay relación horizontal entre particulares que exija tales conocimientos
y oponibilidades privadas sino sumisión vertical de todos los particulares con el
contrato social y sus fines públicos propios. En el mismo sentido los retractos
legales y tantos otros supuestos. Aquí no hay propiamente un problema de colisión
entre dos jugadas privadas y no se corresponde con el supuesto que nos ocupa.
El supuesto que examinamos produce la perplejidad de un empate absoluto
entre dos personas privadas en el desarrollo de su libertad y personalidad, y ello
porque no está asegurado por el juego jurídico patrimonial la exclusividad de
ninguna jugada jurídico obligacional sino únicamente la de la jugada jurídico real en
función del concepto de legitimidad modal y por la unicidad y exclusividad del Verus
Dominus como delegado jurídico privado en una soberanía material que es única y
excluyente. El supuesto que contemplamos de colisión de la autonomía de dos
personas humanas igualmente dignas y libres corresponde a la más exacta
definición de la libertad humana individual como genéticamente limitada por el igual
derecho a la libertad de los demás sujetos humanos, dado que constitutivamente el
hombre se presenta siempre en sociedad e interdependencia.
En este punto el ordenamiento jurídico no puede sino recoger esta definición
esencial de la Libertad Humana señalando al principio de autonomía personal un
instantáneo deber de respeto hacia los derechos, relaciones y jugadas ajenas. Este
es el principio sustantivo esencial que ha de presidir toda esta materia. No obstante,
este deber no se activará sin conocer que existe una jugada previa, lo que exige
determinar la exterioridad y publicidad de las jugadas, la aptitud y capacidad de los
jugadores pasivos para conocerlas y la propia actitud de los jugadores activos para
darlas a conocer u ocultarlas. Todas estas consideraciones pueden conducir, y
conducen muchas veces, a un resultado plural en el que existen multitud de jugadas
y de jugadores de buena fe que se han respetado entre sí con toda pureza por
cuanto todos actuaron desconociéndose y sin poder razonablemente llegar a
conocerse antes de haber actuado. El ordenamiento jurídico proporciona una ayuda
al establecer requisitos de exterioridad de las jugadas, (1227, 1228, 1280 CC), o
señalando medios más potentes de cognoscibilidad natural, (que irradian a mayor
distancia la noticia pero que no identifican ingreso ni publicidad de la noticia con
conocimiento probado, a pesar de lo que desearían los voluntaristas hipotecarios), y
establece también normas especiales de coordinación en ciertos casos y para
determinados momentos, (1473 CC, tercería de mejor derecho, concurso de
acreedores y tercería de mejor derecho, si bien aquí se contamina de ciertos
intereses públicos que radican en determinados acreedores). Pero, en definitiva y
en el límite, la cuestión pertenece a la doctrina de los Derechos Fundamentales
como colisión de los mismos en el ámbito de las relaciones horizontales entre
particulares.
En sede de Derecho Fundamental esta cuestión remite a la necesidad de una
articulación fáctica realizada caso a caso por la jurisdicción. Así señala Mendoza
Escalante: “La colisión supone la presencia de un conflicto entre derechos y/o
principios constitucionales en una controversia de donde resulta que, prima facie,
sus respectivas consecuencias jurídicas son opuestas y recíprocamente
excluyentes. Ante estos conflictos, se aplican técnicas –principio de
proporcionalidad- cuyo propósito general es justamente obtener una solución que
coordine o integre los principios o derechos enfrentados de modo que se alcance el
menor perjuicio de los mismos y un ejercicio compatible entre sí (concordancia
práctica). No obstante, por definición, de los derechos y principios enfrentados,
alguno de ellos ha de ceder en su efecto frente al contrario…El instrumento
conceptual que permitirá resolver el problema de colisión será el principio de
proporcionalidad con sus tres subprincipios: adecuación, necesidad y
proporcionalidad en sentido estricto. Aun cuando es en este último caso –
proporcionalidad en sentido estricto- donde se da en puridad la operación de
ponderación, no habría que descartar la eventual utilidad que las otras dos variantes
del principio pueda ofrecer dado que se reconoce al principio, con sus tres variantes,
una herramienta de utilidad también al momento de examinar las lesiones de
derechos fundamentales en relaciones jurídico privadas”47.
Esta labor es propia del Juez y es cuestión fáctica que no podría tomar el
legislador por cuanto depende de la ponderación y valoración de la situación
acaecida sin posible subsunción en un tipo general. Existe la noción de un jugador
medio o presupuesto y de su aptitud, y podría acumularse decisión a decisión cierta
panoplia de valores de exterioridad y publicidad de diferentes medios, (posesión,
registro, vecindad, etc), pero no es posible tratar esta situación con el ánimo de
incardinar unos hechos en un tipo legal. En esta ausencia de decisión legislativa,
que es imposibilidad, dice Quadra Salcedo, citado por Gutiérrez Gutiérrez, que “el
juez tendrá que hacer directamente las ponderaciones necesarias, pero nunca
puede sustituir al legislador en aquellas cuestiones en las que es lícito adoptar
distintas posiciones, todas ellas igualmente constitucionales.” En tal caso no se
estaría ante una valoración y articulación de hechos sino ante una elección entre
valores constitucionales que no corresponde a la jurisdicción. De modo que añade
esta cita lo siguiente: “Por ello debe optar por la mínima limitación judicial de la
genérica libertad compatible con el reconocimiento y la protección suficiente del
derecho violado, por ejemplo en forma de acción de nulidad o responsabilidad”.48
De esta doctrina constitucional resulta, a mi juicio, la necesidad de afirmar que
estamos ante cuestiones y problemas que rechazan un tratamiento típico o rígido y
que son poco proclives a ser resueltas mediante una norma jurídica general. Como
digo, en Alemania se supera esta cuestión al convertirla en error de derecho, de
modo que sólo persiste como error de hecho para el supuesto del parágrafo 892 GB
con exigencia de buena fe desconocimiento, esto es, con la misma honra al principio
de respeto de la jugada ajena con la que ocurren entre nosotros todas las
cuestiones. La naturaleza de este conflicto exigirá siempre una ajustada
intervención jurisdiccional. En este sentido, como dije antes, ni siquiera los sistemas
de inscripción constitutiva abstracta evitan esta sede judicial en la articulación de las
jugadas privadas si bien la especialidad reside en que se priva al Juez de una de las

47
Mendoza Escalante, Mijail, La Eficacia de los Derechos Fundamentales en las Relaciones entre
Particulares, http://www.consultoriaconstitucional.com/ articulospdf/iii/efectos.horizontales .der.fund.pdf, pg.
24.
48
Gutiérrez Gutiérrez, Ignacio, Criterios de Eficacia de los Derechos Fundamentales en las Relaciones
entre Particulares, UNED, Teoría y Realidad Constitucional, número 3, 1º, semestre 1999, pp. 199.
opciones que señalaba Quadra Salcedo, la nulidad en cuanto ineficacia, de modo
que la decisión concreta jurisdiccional que estime violado un deber de respeto sólo
producirá la sanción de una responsabilidad, esto es, una indemnización 49. La
reposición congruente con el deber de respeto queda sustraída en el efecto real no
sólo por constituir éste un señorío privado, como entre nosotros, sino porque se ha
separado ex lege el momento negocial en la adquisición del Derecho Real respecto
del propio efecto real por medio de la abstracción, por cuya causa la infracción del
deber de respeto no está sancionada, como correspondería en el mejor concepto,
con la reintegración de las dos jugadas negociales con sentido prevalente de la
despreciada determinando ello limitación, modificación o eliminación de la jugada
negocial mala fides y reflejando consecuentemente tal revisión de eficacia en la
adquisición real. Sólo la jugada usucapiente está eximida verdaderamente del deber
de respeto en cuanto en ella no hay ni reposición ni indemnización de parte del mala
fides.
De este modo entre nosotros ninguna oponibilidad o inoponibilidad es
soportable como típica. Los supuestos que se citan, o bien encierran un fin o interés
general que se encarna sobre una persona determinada y enmascara la situación
como falsa colisión entre privados, o bien no son tal oponibilidad típica sino el
señorío privado con la nota pública erga omnes que corresponde a todo Derecho
Real en la persona de su Verus Dominus como delegado social. Y si existe
verdadera colisión entre privados ésta sólo ocurrirá en lo jurídico obligacional y sólo
podrá ser objeto de ponderación y decisión jurisdiccional sobre los rabiosos hechos
acaecidos, sin una pseudo normatividad derivada de ninguna inmanencia de
situación jurídica o cognoscibilidad registral.50 En este sentido ni siquiera el efecto
del artículo 34 LH es automático e innegable una vez ganada la inscripción pues
exige un requisito de buena fe desconocimiento que habrá de ser apreciado y
declarado por la jurisdicción de acuerdo con los principios de proporcionalidad,
adecuación y necesidad que rigen la ponderación fáctica. No existe un deber legal
de diligencia en conocer el contenido de los Registros Públicos, ni una
cognoscibilidad registral, una oponibilidad de los asientos registrales o una exactitud
de los libros y tábulas. La única cognoscibilidad ex lege es la establecida por el
artículo 6.2 CC para la norma jurídica y ello es tanto un derecho o garantía del
ciudadano como un deber.
11.- PLAN DE ESTA DECONSTRUCCIÓN: He señalado la evidencia de
un golpe de mano fáctico que deforma y tergiversa la legislación civil e hipotecaria
en esta materia para producir un resultado inconstitucional. Como señalé antes,
López Fernández, a propósito de especies y objetos registrables, había sentido la

49
Así el parágrafo 226 BGB declara ilícito el ejercicio de un derecho si sólo puede tener por finalidad
causar daño a otro, puesto que el parágrafo 823 BGB exige antijuridicidad para indemnizar. Señala Javier M.
Rodríguez Olmos, ((Deberes de Protección "aún frente a terceros" en la Dogmática Alemana”, RDP nº 20), la
evolución que lleva desde la insatisfacción de la regulación inicial del incumplimiento contractual en el BGB
hasta la creación de los deberes de protección incorporados al parágrafo 241 (2), con base en la normatividad
de la buena fe y no de la voluntad de las partes, tras la reforma del Derecho de Obligaciones que entró en vigor
en Enero de 2.002. Y, posteriormente y ante la potencia de esta noción de buena fe y la insatisfactoriedad del
intento de una tipicidad absoluta del Daño Extracontractual como Hecho Ilícito Civil, a la inclusión
jurisprudencial en los Contratos en Interés de Tercero como responsabilidad contractual de supuestos que
entre nosotros quedarían solucionados por el artículo 1.902 CC, (parágrafo 328 BGB), y que responden a una
idea de respeto universal aun en la ejecución del propio contrato y más allá de la contraparte negocial.
50
En lo jurídico real puede existir duda sobre quién es el Verus Dominus pero no colisión de verdaderos y
simultáneos Verus Dominus.
existencia de “una modificación fáctica del sistema de tutela de relaciones jurídicas
sobre inmuebles”51 Un desarrollo pleno de la deconstrucción que se propone
comenzaría por demostrar la existencia de lo que yo llamo “voluntarismo hipotecario”
como paso previo a la revelación de las deformaciones provocadas apodíctica y
tautológicamente por tal voluntarismo para crear el mito de una cognoscibilidad
registral que no existe. A continuación habría de redefinirse con todo su esplendor y
dignidad el concepto de cognoscibilidad natural y de publicidad noticia52, únicos

51
López Fernández, Luis Miguel, op. cit., pg. 3980.
52
Los conceptos de cognoscibilidad natural y publicidad noticia se relacionan con el valor de un medio
publicitario para poner a un universo de personas en mala fe conocimiento de modo que ya no importa la
prueba del conocimiento o la existencia de una situación en la que, dada la materialidad de la misma, la
cercanía del sujeto y la aptitud normal del ciudadano presupuesto como típico por el ordenamiento jurídico,
hubiera de estimarse que se pudo recibir el conocimiento. Así lo aprecia García Vila: “El problema de fondo es
si hay una presunción de conocimiento del contenido del Registro o que frente a sus pronunciamientos no
puede alegarse ignorancia inculpable. Aunque el estudio de esta materia daría para un artículo, baste ahora
decir que las presunciones de derecho deben ser establecidas por una norma con rango de Ley (por toda la
doctrina procesal, SERRA DOMÍNGUEZ) y no hay en el Derecho español ninguna norma con este carácter que
así lo establezca. Lo hace una Orden Ministerial, la de 1999 relativa al Registro de bienes muebles
estableciendo el principio de que no cabe alegar ignorancia del contenido del Registro. Baste decir que PEÑA y
BERNALDO DE QUIRÓS consideraba ilegal la norma del Registro Mercantil de 1956 que contenía el mismo
principio. Me pregunto qué dirá respecto de una simple Orden Ministerial.”, (García Vila, José Antonio,
BORRADOR DE LA REFORMA REGISTRAL: ARTÍCULOS 32 Y 36 DE LA LEY HIPOTECARIA. (aprovechando que el
Pisuerga pasa por Valladolid), http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/PROYECTOS/2012-reforma-
registral-arts32y36lh.htm). El texto del borrador que excita el artículo de García Vila es el siguiente: “las
tercerías de dominio que se interpongan contra anotaciones de embargo en el Registro de la Propiedad a favor
de las Administraciones Públicas y Seguridad Social no podrán fundarse en título de dominio susceptible de
inscripción que no haya sido inscrito. Se inadmitirán asimismo las tercerías de dominio fundadas en
documentos privados susceptibles de elevación a público y de ulterior inscripción”. Como digo en este texto el
juego de oponibilidad/inoponibilidad es un puro efecto superficial que sólo puede basarse sustantivamente en
buena fe desconocimiento/mala fe conocimiento en virtud del principio de respeto de la jugada ajena, o
resultar de la irradicación erga omnes del señorío privado de un Derecho Real prexistente, lo cual no es
oponibilidad absoluta sino el propio Derecho Real en acción. Cualquier otra oponibilidad por inscripción o
publicación en el Registro de la Propiedad es contraria al Derecho Fundamental de Libertad e Igualdad y ala
horizontalidad de las relaciones entre particulares por intereses privados. Garcia-Vila también relaciona esta
materia con los Derechos Fundamentales, (“se hace muy difícil entender, en mi opinión, que una limitación de
los medios exigibles para que el tercerista pueda interponer la oportuna reclamación administrativa, previa a la
resolución por los Tribunales de Justicia ordinarios, no afecte al derecho a la tutela judicial efectiva del derecho
de propiedad regulado en el art. 24 de la Constitución y, por tanto, a las normas procesales civiles que regulan
el ejercicio de este derecho”, GarcÍa Vila, José Antonio, op. cit.). La norma prevista en el borrador de
anteproyecto de Ley de los Registros Públicos que limita los medios para fundar una tercería de dominio frente
a la administración corresponde todavía a la verticalidad del interés público sobre el privado, si bien cabe
discutir, como hace García-Vila si existe verdaderamente tal interés, (¿Hay alguna razón por la que el verdadero
dueño pueda reaccionar frente a un embargo en el ámbito civil o penal y no pueda reaccionar ante un embargo
por una multa? ¿Merece alguna protección especial en esta materia la Administración pública?, García Vila,
José Antonio, op. cit.), pero entre particulares es inaceptable si el segundo inciso del borrador de anteproyecto
de nuevo 32.2 LH quiere aplicarse fuera de tal ámbito. Si lo que desea es convertir la inscripción registral en
obligatoria, sin decirlo expresamente, entonces se está deslizando un problema de cognoscibilidad hacia una
cuestión de diligencia. Ello es lo que ocurre en los sistemas latinos francés e italiano pero estos sistemas, sin
perjuicio de ser muy insatisfactorios y claudicar contra concepto con el incidente del consilium fraudis,
contienen un principio de respeto de jugada ajena por cuanto la buena fe habrá de exigirse, y determinará
decaimiento de la jugada despreciadora en el nivel obligacional, por una parte, en tanto, por otro lado, en
términos jurídico reales no se plantea un deber de respeto sino la existencia de un único y absoluto señorío
real que elimina tal cuestión excepto en sistemas tan imperfectos, como el francés e italiano, donde se admita
el concepto de propiedad o señorío privado no excluyente, relativo. El principio de respeto de jugada ajena no
se aplica en el plano real porque en esta sede no pueden existir simultáneamente dos jugadas jurídico reales
posibles no sólo en nuestro Derecho sino en cualquier Derecho en cuanto no
producen permisiones ni prohibiciones por sí mismas sino desde el deber de respeto
de la jugada ajena que cooperarán a irradiar y extender en una forma natural y
particularmente sujetada a los hechos acaecidos en el caso concreto y no forzada y
típicamente, o anunciando el señorío privado erga omnes del Derecho Real
prexistente a inscripción y publicación, ya fuera por título y modo, solo consensu o
por inscripción de acuerdo real.53 Ello sólo tendría la adición de los requisitos de

que entren en conflicto. Es por ello que cualquier conflicto se plantea como la excepción de una no jugada o
jugada inexistente como jurídico real, (non Dominus), que excepcionalmente es empoderada a pesar de su
inexistencia como jugada jurídico real hasta producir la ineficacia de la jugada jurídico real única y legítima que
corresponde al Verus Dominus. Como digo el problema es que la imperfección del sistema latino crea
simultaneidad de jugadas jurídico reales bajo el concepto de propiedades relativas, lo que produce una
imposibilidad fáctica de determinar al Verus Dominus y exige un nuevo criterio de parte del ordenamiento
jurídico. En nuestro Derecho esto problema no existe por la superioridad de nuestro sistema adquisitivo, y sólo
ocurre a nivel obligacional ex 1473 CC. En el interregno entre título y cumplimiento de la obligación de entrega
ex contractu en el 1473 CC ocurre como en Francia e Italia pero a estos competidores obligacionales por el
cumplimiento contractual no se les califica de propietarios relativos. Y en ambos sistemas la buena fe se exige
al tiempo de sacar el ticket para la carrera hacia la consumación de la propiedad pero no se activa deber de
respeto entre ellos por cuanto todos se han visto incardinados en la misma situación de buena fe y por un
defecto del sistema adquisitivo o por una virtud inevitable de los contratos traslativos al separar Título y Modo.
En el sistema francés la buena fe habrá de existir también en el momento obligacional y es sólo en el
interregno desde la creación bona fides de jugada jurídico obligacional traslativa y hasta la inscripción que
ocurre una carrera donde tomar conocimiento de la existencia de otros competidores no produce mala fe a
efectos de ganar una inscripción y oponibilidad. De esta forma los jugadores se habrán respetado en el
momento en que debían hacerlo, al tiempo de jugar o no jugar, y es la imperfección del sistema la que los
incardina luego en una carrera hacia la inscripción en la que todos son iguales y el Derecho ha de proporcionar
un criterio para romper la imposibilidad fáctica producida pues la ficción de propiedades relativas es
materialmente insostenible y no sirve para señalar un Verus Dominus. La mala fe es tan antisocial e
inaceptable que los sistemas latinos tienen que excluir de la oponibilidad el supuesto consilium fraudis en una
excepción que no es natural al concepto establecido. Ningún sistema sobre adquisición de Derecho Real por
negocio jurídico puede producirse totalmente de espaldas al principio de respeto de la jugada ajena. Del
mismo modo el artículo 34 LH exige buena fe que la doctrina remite al momento titular, esto es, respeto de
jugada ajena en el momento de efectuar la propia jugada jurídico obligacional. A mi juicio sería planteable la
exigencia de buena fe en el interregno entre título e inscripción y la inexigencia de la misma sólo puede
obedecer a una idea de diligencia y de proselitismo del sistema de publicidad noticia establecido.
53
Como dije antes la inclusión de la inscripción en la definición del modo de adquirir la propiedad de
fincas ex 873 BGB convierte el conocimiento de un hecho, (identidad del verus dominus), en una cuestión de
derecho e ignorancia de Ley al estar normado y publicado en el Boletín Federal que el verus dominus es quien
figure en el folio real. Ello no activa la cognoscibilidad registral sino la cognoscibilidad de la norma jurídica
general, la cual está establecida ex lege como absoluta con desprecio de la ignorancia de la misma en cuanto
hubiera sido publicada en el Boletín Oficial Federal, (artículo 82 de la Constitución Federal). Y, salvando
cualquier inconstitucionalidad que pudiera surgir en la pequeña ventana en que pudiera tener lugar un error de
hecho y no de derecho, el parágrafo 892 BGB exige buena fe desconocimiento para aplicar Fe Pública Registral.
En un sistema latino la inconstitucionalidad por afección al Derecho Humano de Libertad y la Autonomía
Personal se salva con el tan falaz expediente de crear una noción de señoríos privados simultáneos y relativos,
lo que crea otra vez la posibilidad de colisión que revela que no hay un verdadero Dominus sino tan sólo un
nomen iuris, así como que el propietario francés e italiano pisa terreno meramente obligacional y una
imposibilidad fáctica artificialmente producida que exige norma jurídica. Este propietario francés o italiano se
encuentra en el mismo lugar que el comprador obligacional de nuestro 1473 CC pero, dado que ya liquidó con
el consenso la cuestión propietaria, no puede tomar la natural congruencia con la que los supuestos del 1473
CC terminan entre nosotros bien en adquisición a Domino, (primero en traditio), en venta de cosa ajena, (otro
recibió primero, en cuyo caso cabrá la adquisición a non Domino ex 34 LH si el primero en recibir no cerró el
Registro y el segundo inscribe de buena fe), bien en la mera adquisición de la condición ser el preferido por el
ordenamiento jurídico para ejercitar la actio ex contractu, que es lo único que se gana cuando se invoca el 1473
CC por título más antiguo, (y en este caso intuitu relatione y con relatividad de cosa juzgada), y también lo
buen sistema registral o de buen periódico que suponen la sujeción del 34 al 32 LH y
el propio 34 LH como proselitismo en general y en abstracto del sistema posibilista
establecido, no de una particular confianza, apariencia o exactitud de un concreto
contenido para una cierta y determinada persona. Sería preciso también exponer y
terminar de construir el concepto de “estado de derecho” que utiliza Roca-Sastre
Muncunill en su Derecho de Sucesiones, el cual habría de sustituir a la equívoca y
ya contaminada noción de situación jurídica. Todo ello permitiría recuperar la buena
definición del Derecho Real y Obligacional y señalar cómo la diferencia entre
Derecho Real y Derecho Obligacional sólo puede construirse desde la virtud de los
Objetos, camino en el cual habría de rechazarse la noción de Derecho Subjetivo y
de propiedades relativas, proponerse una naturaleza procesal para embargo e
hipoteca y manifestar cómo existe un numerus clausus de Derechos Reales
necesario y por imposición genética ex natura, evitando caer en feudalismo
jurídico54. Todo ello permitiría desarrollar el principio de respeto de la jugada ajena y
cómo se desarrolla la articulación y coordinación de jugadas jurídico obligacionales y

único obtenido si se inscribe primero en el Registro de la Propiedad sin haber recibido traditio. La inscripción
registral por negocio jurídico de Derecho Privado exige escritura pública, (3 LH), de modo que el título
presentado a inscripción incorpora traditio instrumental, (1462.2º CC), y supone que el presentante es
propietario antes de inscribir convirtiendo en adquirentes a non Domino y cerrándoles además el 34 LH con su
presentación. Sólo queda pendiente entre nosotros la herida que suponen las tradiciones fingidas en un
sistema de Titulo y Modo material, las cuales se introdujeron no por concepto sino por la dificultad práctica de
organizar una entrega material de finca. En este sentido no se produce cuestión en la propiedad mueble pese a
tener menor valor unitario que la inmueble: allí es siempre requerida entrega material, incluso cuando se
espiritualiza tal posesión el procesa que nuevamente materializado en la necesaria entrega de los documentos,
resguardos o títulos en que se espiritualizó la cosa mueble o el derecho. La dificultad práctica en el tráfico no
puede ocultar ni el concepto propio de la Traditio como Modo ni el hecho de que la propiedad inmobiliaria
debe ser ocupada y entregada materialmente con tanta razón como la mueble por importancia económica y
por necesidad social: un propietario no poseedor es una anomalía social y un hecho antisocial. La abundante
posición traditoria del Tribunal Supremo, consonante con el Código Civil, obligan, a mi juicio, a solucionar esta
herida mediante la doctrina de la acción Publiciana, (vide José Mª Cuesta Sáenz, "La acción publiciana", ed.
Montecorvo, Madrid 1984), o comprendiendo que sólo tiene lugar la cesión o apoderamiento para el ejercicio
de la reivindicatoria a efectos de ganar posesión. Quien gana la carrera obligacional del 1473 CC llegando
primero a Registro en virtud de escritura pública siendo así que el tradens no tenía posesión y el accipiens no la
tiene todavía hoy es un propietario anómalo cuyo derecho de propiedad está reducido a ejercitar publiciana o
reivindicatoria para tomar posesión y a efectuar los meros negocios jurídicos que puedan tener lugar sin
posesión: transmitir su misma condición de propietario desposeído e hipoteca, pero no anticresis, por ejemplo.
La falta de posesión le impide materialmente poder ejercer los derechos de propietario sin ganar antes la
posesión. No obstante, este propietario desposeído que no es todavía Verus Dominus ex 609 CC, retiene
indefinidamente en sí mismo el hecho de ser ya el único legitimado para ejercer la actio ex contractu frente al
vendedor o para compeler a este a ejercitar la recuperación de la posesión para su entrega posterior, (tal es la
única virtud del 1473 CC), y enerva a futuro cualquier aplicación a non Domino. La herida que supone la
imposibilidad del Registro de llegar a situaciones materiales como el hecho de la entrega queda también
solucionada con la virtud traditoria de la escritura pública y el hecho estadístico de que tal instrumentalidad
existirá realmente. En cualquier caso, por la mayor perfección de nuestro sistema no hay lugar en él a
oponibilidades, inscripciones determinativas o quasi constitutivas o terceros latinos. En su caso habrá de
acudirse a la solución publiciana y a la doctrina del Tribunal Supremo La imperfección de los sistemas latinos es
la que lleva a aquellos Derechos a necesitar desesperadamente el contador cronológico del Registro y sólo
excluirlo por consilium fraudis, así como a despreciar, por irrelevante en su concepto, el principio de tracto
sucesivo.
54
Es feudalismo jurídico concebir propiedades simultáneas y relativas ex 32 LH y 1473 CC, inscribir al
comprador bajo condición suspensiva o reserva de dominio so pretexto de defender su derecho produciendo el
espectáculo de dos “propietarios” simultáneos en el folio real, los derechos reales de adquisición voluntaria
birli-birloque, esto es, a voluntad, o los supuestos que, con base en cosa futura, refiere López Fernández , (vide
López Fernández, Luis Miguel, op. cit.).
cómo éste no opera en las jugadas jurídico reales por cuanto queda superado por el
señorío privado insito en el Derecho Real a favor del Verus Dominus, analizando así,
y por último, desde tal perspectiva, el tema del monismo y dualismo y el significado
del artículo 1473 CC rectificando las graves deformidades y falacias del voluntarismo
hipotecario.
En la exposición sobre cognoscibilidad registral y publicidad noticia coincido
con Gordillo Cañas en apreciar la idea de publicidad noticia y de pura
cognoscibilidad natural en el folio real, (esto es, sólo producida en cuanto
espontáneamente se tomó conocimiento),: “Por ello hemos mantenido, y lo
repetimos ahora para concluir, que nuestro Registro, sin necesidad de desintegrar la
unidad de la inscripción haciéndola constitutiva en unos casos, (las transmisiones
negociales inter vivos y declarativa en las demás), antes al contrario, atribuyéndole
en general un mismo caracter publicador (declarativo) y convirtiéndola siempre en
seguro fundamento de la buena fe de los terceros, logra para nuestro ordenamiento
jurídico una seguridad del tráfico inmobiliario inalcanzada en el sistema francés de
inscripción declarativa, (pero de publicidad negativa o preclusiva), y no inferior a la
que, con tanta carga de innecesaria artificiosidad se obtiene en el sistema alemán de
transmisión negocial abstracta e inscripción constitutiva. Es lástima que nuestra
doctrina no haya valorado como se merece esta tan lograda y peculiar concepción
de la inscripción en nuestro Derecho de la publicidad registral inmobiliaria”. 55
También coincido en el valor central de nuestra teoría del Título y del Modo y
nuestra inscripción meramente declarativa frente a cualesquiera otras existentes en
Derecho Comparado. Cualquier transmisión de propiedad por negocio jurídico
comprende voluntad individual y sociedad, la primera mediante negocio jurídico y
autonomía de la voluntad, la segunda mediante un acto de delegación social que
presida la coronación del nuevo verus dominus como delegado jurídico privado en la
soberanía material y en el señorío privado que es la propiedad ex 33 CE, esto es,
condicionado a función social. La parte social requiere una exterioridad, una
publicidad estática que permita conocer al nuevo señor, no con sentido traficario y
dinámico, sino para enfocar dónde se dirige ahora la sumisión que corresponde a
aquél señorío privado, y la primera fuente de publicidad estática de toda dominación
ha sido siempre la posesión, única que asegura aherrojadamente la imposibilidad
material de estar simultáneamente en dos lugares a pesar de los problemas
prácticas que plantea la traditio material de fincas inmuebles y frente a métodos
artificiosos de lograr tal exclusividad de un modo no material sino jurídico como la
inscripción constitutiva.
De este modo nuestro Código Civil ocupa ex 609 CC la posición más natural,
central y ajustada a la naturaleza de la transmisión de propiedad por negocio
jurídico, un fenómeno que es inexorablemente derivativo y compuesto. Está también
entre las artificiosidades germanas la de convertir un fenómeno naturalmente
derivativo en incongruentemente originario. Y dígase claramente que una inscripción
constitutiva causal es un oxímoron pues la clave de la constitutividad está en la
separación del plano real y obligacional. Si la inscripción es causal el efecto real
depende no sólo de la validez sino también de la eficacia del título obligacional de
modo que, por concepto sustantivo civil, el Derecho Real cuyo título se manifieste

55
Gordillo Cañas, Antonio, La inscripción en el Registro de la Propiedad (su contenido causal, su carácter
voluntario y su función publicadora de la realidad jurídico-inmobiliaria o generadora de su apariencia jurídica,
Anuario de derecho civil, ISSN 0210-301X, Vol. 54, Nº 1, 2001, pg. 256.
inválido o ineficaz después de la inscripción habría de claudicar, lo cual revelaría una
falsa o feble constitutividad que no se diferencia de nuestra declaratividad. Y si la
inscripción produce tal separación absoluta de planos, entonces no hay inscripción
causal sino abstracta pues, ya se presente a registro el título completo o el mero
acuerdo real y encasillado, la función de la inscripción es constituir y separar, de
modo que no le interesa en absoluto aquella parte del mundo que precisamente
rechaza, (validez y eficacia del título).
Solamente nos queda en nuestro Derecho la insatisfacción de las tradiciones
fingidas que, a fuer de no haber señalado expresamente que no son traditio sino
símbolo, adelantamiento o resumen de traditio. No obstante, no se ha dicho
expresamente que nada pueden transmitir si el tradens no poseía y el accipiens
finalmente no recibe, pues, en tal caso habrán sido ficción, símbolo, adelantamiento
o resumen de nada. Estas tradiciones fingidas pueden dinamitar el 609 CC para
convertirlo, si no son rectamente comprendidas, en un sistema consensual francés,
cuestión quizá ocurrida en el artículo 531-4-2 letra b del Codigo Civil de Catalunya,
norma que tampoco ha aclarado el valor de la compraventa no seguida de entrega
de posesión por no tenerla el tradens.56 Por otra parte el CCC no se ha dado cuenta
de que la tradición instrumental escrituraria si bien eliminaba la publicidad social de
la entrega de posesión pública en cuanto poseer siempre es exterior, no aniquilaba
la presencia de la sociedad delegante del señorío privado hacia el Verus Dominus al
llevar insita la presencia de un funcionario público cuyos títulos autorizados
conllevan per se una exterioridad social.57 La ausencia de una presencia pública de
la sociedad a cuya soberanía corresponde la inmanencia de la propiedad de las
cosas y de una mínima exterioridad pública provocarán las mismas insatisfacciones
que el defectuoso sistema consensual francés.
No obstante, aun compartiendo con Gordillo el valor y naturaleza que otorga
al Registro de la Propiedad, discrepo de la teoría de la apariencia jurídica con la que
este autor explica la Fe Registral producida desde la publicidad noticia y la natural
cognoscibilidad registral, sin coincidir tampoco con Miquel González, quien no
acepta la noción de apariencia jurídica de Gordillo y prefiere referirse a una noción o
sustancia de confianza58. A mi juicio lo que ha de resaltarse aquí no es una función
activa sino pasiva, no es tanto la confianza en el asiento o la apariencia creada por
el asiento inexacto como el desconocimiento de existir un Verus Dominus, esto es,
no conocerlo y no haberlo podido conocer, de modo que nada se construye con
base en la confianza o apariencia producida por un contenido particular del folio real
concretamente dirigido y recibido hacia una persona determinada que consulta y
confía o que consulta y contrata basado en tal apariencia, sino que se trata de
proteger la confiabilidad general o abstracta del Registro de la Propiedad como
periódico inmobiliario donde las personas pueden alcanzar a conocer noticias
inmobiliarias para mejor fundar sus decisiones, noticias que sólo reciben en cuanto

56
531-4-2-b.”El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el bien y lo
transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin en los poseedores
en su nombre”. Este artículo habría de ser revisado en cuanto a la constitucionalidad competencial del
Parlament de Catalunya de acuerdo con la doctrina de la STC de 28 de Junio de 2010 sobre el Estatut de
Catalunya.
57
Artículo 1218 CC. “Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero del hecho que motiva su
otorgamiento y de la fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en
cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.”
58
Miquel González, José María, op. cit., pg. 49.
hayan efectivamente consultado, (cognoscibilidad natural), pero conociendo que el
sistema total se ha dotado de un expediente que rectifica cualquier inexactitud que
ocurra en la noticia publicada. Pero no la confianza concreta y particular de una
persona en un concreto asiento. Ello se produce como consecuencia pero no como
causa, pues la causa se encuentra en la generalidad del sistema y no en la
particularidad de un confiante o de una apariencia creadas en puntuales momentos
de inexactitud.
El sistema general del registro propone su servicio para facilitar
cognoscibilidad natural y que las personas puedan tanto respetar mejor las jugadas
ajenas como fundar con mayor acierto sus decisiones inmobiliarias antes de plantear
jugadas jurídico obligacionales, pero no para crear conocimientos obligatorios o para
empoderar ciertas jugadas privadas frente a otras por el hecho de su inscripción, de
su publicación, de la confianza depositada por una persona o por la apariencia
creada en una historia determinada. Lo que ocurre es que la propuesta del sistema
sería inocua e irrelevante si cayera en desuso por extenderse la especie de que
publica noticias inexactas. Dado que es imposible no caer en inexactitud, (incluso
en Alemania, parágrafo 892), el sistema se dota a sí mismo de un expediente para
corregir los efectos desprestigiadores que pudiera provocar la inexactitud, de modo
que el proselitismo y buena fama del sistema siga excitando a los ciudadanos a
tomar la cognoscibilidad natural que proporciona el Registro de la Propiedad. La
cognoscibilidad natural y la publicidad noticia requieren excitar a que los sujetos se
acerquen a tomarlas del medio que precisamente se organizó para facilitarlas y
ampliar su irradiación. Una inscripción constitutiva absorbe la cuestión hacia el BOE
y el error de derecho, una inscripción obligatoria convertiría los problemas de
cognoscibilidad en cuestiones de diligencia debida, pero nada de ello existe en
nuestro Derecho, de modo que el delicado bien que es la atracción por prestigio
debe ser salvaguardado para el sistema en general, y se salvaguarda efectivamente
expropiando la legitimidad modal mediante un incidente en el Iter Derivativo cuando
el folio real no publicara al verus dominus. La falta de indemnización en tal incidente
expropiatorio de legitimidad modal aporta una consideración que, en este punto,
puede atender a la falta de diligencia del verus dominus que no inscribe y que queda
expuesto a la insolvencia de quien hubiera de padecer la condictio por intromisión.
Esta construcción egoísta que establece el sistema, en favor de sí mismo y
para asegurar la máxima posibilidad irradiación de cognoscibilidad natural, sólo
conseguible por el voluntario acercamiento del ciudadano a consultar e inscribir,
refleja particularmente en que una persona vea mantenida su adquisición a non
Domino, de modo que se crea la imprecisión de una fe registral, (apariencia,
confianza), que constituye una feliz etiqueta para resumir el expediente pero que no
es ontológicamente existente: por una parte es posible que actúe a su favor el 34
LH un inscribiente que no hubiera consultado el Registro al tiempo de otorgar el
negocio inmobiliario y que hubiera inscrito igualmente sin tal consulta que sería, en
todo caso, tardía, esto es, un creyente se habría salvado sin aportar fe ninguna en
ningún momento. Por otro lado reforzar la idea de apariencia y confianza en sentido
positivo supone consagrar un derecho a agarrarse al contenido expreso del Registro
que desactivaría en sentido antisocial la importancia del principio de respeto de la
jugada ajena en el supuesto excepcional en el que el ordenamiento jurídico permite
a un jugador destruir la jugada legítima del verus dominus socialmente reconocido.
Cualquiera que conociera la jugada ajena podría mantener que, a pesar de tal
conocimiento, el hecho de no ver al titular extrarregistral publicado en la tábula le
hizo creer con la mejor intención que este dominus extrarregistral, incluso poseedor
de hecho a título de dueño, era un detentador ilegítimo pues Registro dixit. Con ello
quedaría aniquilado cualquier factor de socialidad en el desempeño de jugadas
jurídico obligacionales incursas en procesos traslativos de propiedad y Derecho
Real, y se produciría el constante triunfo de la mala fe59.
12.- ULTIMA SOBRE BUENA FE Y LIBERTAD: La buena fe descono-
cimiento como fundamento del principio de respeto de la jugada ajena forma parte
de la propia definición del Derecho de Libertad humana y de su consecuente
autonomía personal, del mismo modo que la interdicción y represión de la mala fe
conocimiento. Sólo jugadas todas ellas empatadas en igual buena fe y colocadas
todas ellas ante la posibilidad fáctica que ofrece el ordenamiento jurídico,
(inexorablemente por nuestra convivencia simultánea en un mismo espacio, tiempo y
materia), de coincidencia y simultaneidad en forma incompatible podrá justificar una
intervención sobre tal Libertad y Dignidad personal para solucionar el conflicto
planteado. Pero no hay aquí ningún otro motivo o interés superior que esta pura
imposibilidad fáctica planteada. Los problemas de seguridad jurídica preventiva, o la
protección del tráfico, no proceden verdaderamente de un interés jurídico público
superior y distinto pues todas las cuestiones que plantean nacen de la virtud
inevitable que posee la jugada jurídico obligacional para producir simultaneidad
incluso incompatible. De este modo el concurso de acreedores per se no tiene
distinto fundamento que la carrera obligacional del 1473 CC o que la norma general
en lo jurídico obligacional de correr a obtener de buena fe el propio cumplimiento60.
Se contraponen intereses privados y el único principio de socialidad es el de existir
necesidad de articularlos, lo que ya pertenecía al supuesto de hecho definido: toda

59
En estos supuestos no se ha de invocar la carrera obligacional del 1473 CC: en primer lugar porque en
tal carrera todos los convocados lo fueron a condición de tomar su ticket ingresando mediante negocio de
buena fe. Y, en segundo lugar, porque todos ellos son acreedores de cumplimiento y no de domino de forma
que no existe en tal caso ningún supuesto de aniquilación de un verus dominus. En cuanto cualquiera de ellos
litigue y gane frente a otro por antigüedad de título, sólo habrá obtenido lo único que está aquí en juego, esto
es, el derecho a recibir el cumplimiento de la obligación principal de parte del vendedor, (traditio), pero habrá
de recibir efectivamente la posesión, material o ficiticiamente, posesión que no le puede entregar su enemigo
obligacional y que deberá obtener por actio ex contractu. Si antes de obtener ese cumplimiento, del que
excluyó a su vencido, otro corredor obligacional de buena fe elevara su documento privado a público, este
último sería propietario y verus dominus. Pero, todavía, si este otorgante público no inscribiera y consiguiera
tal inscripción otro de los corredores obligacionales de buena fe, la propiedad pertenecería al inscribiente pero
no ex 1473 CC sino como adquisición a non Dómino ex 34 LH y mediante la expropiación de la legitimidad
modal que ya residía en el primer otorgante de escritura pública. Por último, y por relatividad de cosa juzgada
y el vínculo especial creado entre ellos intuitu relatione, quien fue vencido en juicio por persona con título más
antiguo podría conseguir elevar su título a público o ello y además inscribir en el Registro de la Propiedad. En
este caso, si todavía el supuesto era doble venta obligacional al tiempo de inscribir, su jugada decaerá sólo
frente a su vencedor litigioso. Por el contrario, si al tiempo de inscribir la cuestión ya es non Domino y se aplica
el 34 LH, su jugada no decaerá por cuanto el efecto non Domino sólo cede ante invalidez genética, (33 LH), y
siempre que no se amplíe la exigencia de buena fe ex 34 LH al interregno entre título e inscripción.
60
Las clasificaciónes, privilegios y jerarquías de pago de créditos incorporan, en cuanto no se refiera a la
pura Par Conditio que consagra la suprema igualdad de todos en buena fe, criterios e intereses que procederán
de lo social y jurídico público tanto por beneficiar a las personas públicas que, supuestamente, somos todos,
como por convenir en mayor medida a la propia sociedad que determinados acreedores cobren antes que
otros en función de los sectores económicos y funciones que implementan. La tercería de mejor derecho no
corresponde, por tanto, a esta articulación de jugadas por puro interés privado por cuanto si no existe razón
social o pública que determine preferencia se cumplirá la regla general jurídico obligacional de carrera por el
cumplimiento de buena fe: una tercería no puede terminar declarando el reparto a prorrata cuando actor
ejecutivo y terceristas pertenecieran a la misma clase de crédito.
libertad humana individual debe ser cohonestada con la libertad humana de los
demás sujetos. El artículo 34 LH compone una norma de proselitismo de un sistema
organizado para facilitar que las personas se respeten, (voluntariamente y si
quieren), pero todavía el sistema establecido y el mecanismo proselitista ex 34 LH
tiene el mismo origen y teleología.61

61
Un ejemplo práctico sobre el significado de la cognoscibilidad natural en el 32 LH. El 32 LH es
intrarregistral y sólo se dirige a una única persona, a aquél que quiera invocar el 34 LH. Yo llamo al inscribiente
ex 32 LH “antitercero hipotecario” y califico al efecto del 32 LH como fuerza enervante del efecto del 34 LH.
Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill consideran que el 32 LH es un requisito de buen sistema registral en
cuanto no ha de permitirse que un efecto de proselitismo del periódico registral establecido produzca
precisamente el emborronamiento y aniquilación de otras noticias previas publicadas en el mismo medio. Así
citan a Díez Picazo que manifiesta esta idea en relación con las anotaciones preventivas de mera publicidad:
“Esto hace, según este autor, que las anotaciones preventivas no sean más que un complemento de buen
sistema registral. Su efecto es puramente negativo: enervar la fuerza protectora de la fe pública del
Registro…Algo así como si dijera ¡a mí no podrás alegarme el principio de fe pública¡ Frente a mi no eres un
tercero de buena fe, porque el Registro me da un medio para que conozcas la verdadera situación; yo no
impido tu adquisición pero ¡ojo¡ que mi derecho, mi facultad o mi pretensión están ahí y están destinados a
hacerse efectivos sobre la finca”, (Roca Sastre, Ramón María y Roca-Sastre Muncunill, Luis, pg. 286).
Subrayando que la anotación preventiva de mera publicidad y el 32 LH sólo se dirigen a una única persona: el
invocante ex 34 LH. Combinemos ahora estas ideas con la naturaleza propia del derecho obligacional y su
principio de respeto de la jugada ajena o respeto del tercero civil y la propia naturaleza del Derecho Real con su
contaminación iuspública. En el caso de que A inscriba un dominio adquirido de B mediante título sujeto a
condición resolutoria en garantía del precio aplazado ello no convierte a la condición en Derecho Real ni
supone tampoco la aparición de un Derecho Real de Garantía. Existe tan sólo una obligación para cuyo
incumplimiento se ha previsto una determinada reacción de acuerdo con la naturaleza sinalagmática del
contrato traslativo; esta reacción es una nueva obligación entre A y B, ya sea obligación nacida ex lege si se
deja actuar al puro 1124 CE o nacida ex voluntate cuando se pacta expresamente, pero en ningún caso se está
ante nada más que una pura obligación privada, aunque su origen sea heterónomo en el primer caso para
favorecer desde la regla que un contratante se decida a deshacer el empate sinalagmático avanzando su propio
cumplimiento sin recibir el recíproco. Si en el interregno beneficioso del plazo que posee A éste vende su
dominio a C sin referir la existencia de aquella condición y C no conoce y no puede conocer la existencia de A,
de acuerdo con la situación y con la aptitud de un persona típica o media, entonces C no ha violado ni
despreciado el derecho de resolución de A y están empatados como terceros civiles de buena fe tanto A como
C. En este punto civilmente sólo puede preferirse a aquél que consume primero su jugada, lo que efectúa C al
recibir traditio de B y convertirse ex 609 CC en propietario. C no ha adquirido a non Domino sino a Domino y
no recibe dominio resoluble sino dominio. Que aparezca ex post una obligación por la que A debería restituir a
B el dominio de la finca es una mera obligación y una obligación cuyo buen fin se imposibilita cuando
precisamente aparece un tercero civil de buena fe, lo que es común a rescisión, resolución y revocación por
cuanto sus tres interregnos son interregnos de validez frente al interregno ex nulitate en el que todo valor
jurídico es inexistente en cuanto inválido genéticamente. Así resulta del artículo 1298 CC y de ahí la inutilidad
del 37 LH. C no podrá limpiar la condición resolutoria del folio real, lo que constituye un efecto tan ciego y
huero de sustantividad como el propio tracto sucesivo, y esta falta de sustancialidad es la que determina que,
aun padeciendo transitoriamente tal contradicción literaria, pueda convocar un procedimiento declarativo y de
rectificación registral por el que consiga precisamente la cancelación de aquella condición. A tratará de oponer
una cognoscibilidad registral en el sentido de enfocar el 32 LH fuera del Registro y hacia la sociedad civil y la
universalidad de ciudadanos, colocándolos a todos, por tanto también a C, en mala fe conocimiento e
intentando entonces aplicar el efecto propio del restablecimiento del respeto de la jugada ajena, esto es,
integrar la jugada mala fides precisamente con el contenido prevalente de la jugada que ofendió, lo que
constituye el mero efecto superficial que se llama oponibilidad. Ello no es, como explico en este artículo, de
recibo. Por su parte supongamos el mismo caso cuando A compra a B e inscribe un derecho de usufructo. En
este supuesto hemos abandonado el plano jurídico obligacional e ingresado en el Derecho Real, en el cual no
rige ya el principio de respeto del jugada ajena o del tercero civil sino la sumisión al Verus Dominus que se
ejecute mediante la noción de legitimidad modal: todos los privados agacharán la cabeza frente al Verus
Dominus legítimo que es el delegado privado de la soberanía nacional en este concreto sector de la
materialidad controlada por este contrato social. Existe, no obstante, la excepción proselitista y sistémica del
34 LH, como verdadera rebelión tolerada contra este legítimo. Veamos cómo se combina ahora todo ello. C
compra a B quien manifiesta en el título la libertad de cargas y gravámenes, siendo de buena fe
desconocimiento al tiempo de contratar, esto es, sin despreciar ninguna jugada ajena conocida o que hubiera
podido conocer, lo que aquí es un requisito para permitir, en su caso, el triunfo ex 34 LH de la rebelión contra el
verus dominus en este caso de la parte de materialidad que está subdelegada en el usufructuario, sin que
quepa decir que C no ofende el usufructo de A por desconocerlo pues el usufructo, como jugada jurídico real,
no reclama deber de respeto sino sumisión. C inscribirá su dominio sin poder cancelar el usufructo de A lo que
constituye un efecto ciego y automático y no sustancial. Si C excita declarativo civil y rectificación del registro
encontrará que el Juez civil, sin ninguna consideración hipotecaria o registral, manifestará que el verus
dominus había establecido una concesión igualmente legítima de su delegación soberana al constituir un
Derecho Real Limitativo del Dominio, de modo que existe un delegado y un subdelegado igualmente
reconocidos como representantes de la sociedad en aquella materialidad, cada uno con su propia competencia,
y el subdelegado somete a C con los propios términos que corresponde a la sumisión dominical, en tanto
cuando C ingresa en la posición delegada y subdelegante su relación se regirá por el título mismo de la
concesión privada efectuada entre propietario y usufructuario, esto es, por el título de constitución del
usufructo. Civilmente no hay, por tanto, ninguna esperanza para C. Queda a éste suscitar el 34 LH y pretender
que la purificación de su dominio fue conseguida a non Domino pero, en tal caso, padecerá la enervación de Fe
Registral o efecto antitercero que determina el 32 LH y que puede dibujarse como una colocación en mala fe
conocimiento singular y única producida tan sólo para quien concretamente, aquí C, quiera invocar el 34 LH. La
misma naturaleza predicada para el 32 LH ha de señalarse con referencia a las prohibiciones de disponer. En
nuestro Derecho no cabe la categoría del “contrato de trascendencia real”, la cual sólo señalaría que un
contrato puede estar incardinado en un Iter Derivativo o no estarlo, sin poder deducir desde tal constatación
nada más; que la compraventa o la permuta existan siempre como insertos en esta traslación derivativa señala
su causa objetivo funcional o teleología pero no su estructura o fisiología como obligacionales o
constitutivamente reales. Distingue Gordillo, con referencia a Alemania entre contrato real quoad effectum,
dinglicher Vertrag y contrato real quoad constitutionem o Real-Vertra, pero tal distinción no cabe en nuestro
Derecho y, de tratar de introducirse, donde propiamente habría de aplicarse sería para señalar la diferencia
entre la compraventa y demás contratos obligacionales que pueden estar incardinados en un Iter Derivativo y
la Hipoteca, la cual sería un auténtico contrato real por cuanto no cabe un contrato de hipoteca de carácter
obligacional pues ex artículo 1857 CC “Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 2. Que
la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca”, lo que Guilarte
interpreta como verdadera nulidad del negocio jurídico que no podrá recibir ningún efecto ex 34 LH dada la
imperatividad del 33 LH, (Guilarte Zapatero, Vicente, Comentario al artículo 1857, Comentarios al Código Civil,
ed. Ministerio de Justicia, Madrid, 1993, pg. 1860). No sólo es posible la compraventa de cosa ajena sino que
esa es además la prueba de su naturaleza obligacional. Por el contrario el contrato de hipoteca sólo es posible
en cuanto verdaderamente se produzca la traba a Domino, de modo que no cabe obligacionalmente y permite
apreciar que el momento decisivo es el titular y la pretendida constitutividad de la inscripción de hipoteca no
es sino una conditio iuris artificial: el momento sustancialmente constitutivo y decisivo no corresponde a la fase
modal o al momento social y de publicidad estática sino al titular. En este sentido Gordillo afila la categoría del
contrato real y pone por ejemplo precisamente a la hipoteca en la que dice que “el efecto del contrato
constitutivo es inmediatamente real”, (Gordillo Cañas, Antonio, “El “acto o contrato de trascendencia real” y
las prohibiciones de disponer, como una de sus manifestaciones”, Estudios de derecho de obligaciones:
homenaje al profesor Mariano Alonso Pérez, Eugenio Llamas Pombo (coordinador), ed. La Ley-Actualidad,
2006, pg. 21). Gordillo advierte la imposibilidad de trasvasar categorías del Derecho Comparado en este punto
hasta nuestro sistema y limita la categoría de los contratos de trascendencia real a lo previsto en el art. 7 y
51.6º RH cuando un pacto o cláusula modifica actu y directamente el contenido típico del derecho real
inscribible, (Gordillo Cañas, Antonio, op. cit. pg. 23). Gordillo considera la posibilidad de prohibiciones
voluntarias de disponer y aplica la presunción de trascendencia real que resulta para las impuestas en negocios
mortis causa, (428-6-1 CCC), pero, a mi juicio, olvida con ello que el estatuto de la prohibición mortis causa ha
recibido una sanción legal que las equipara en naturaleza a las prohibiciones legales de disponer en un dibujo
que es, entonces, jurídico público e imperativo: el contrato social considera preciso ofrecer en el arsenal de
medios para cumplir las voluntades trascendentes esta arma de una prohibición de disponer con trascendencia
real ex lege. Cita a continuación Gordillo la prohibición legal del 1320 CC y señala cómo cede ante tercero civil
de buena fe, (Gordillo Cañas, op. cit., pg 35), a pesar de que esta prohibición protege un interés público tuitivo
que radica en la residencia familiar, de modo que mal habría de aceptarse que prohibiciones de origen
voluntario o de origen legal pero concedidas para cumplir un fin privado trascendente o espiritual, (como las
impuestas en negocio mortis causa o gratuitos), fueran mantenidas con mayor fuerza que la del 1320 CC contra
terceros civiles de buena fe por el solo hecho de haber accedido al Registro, el cual sólo posee cognoscibilidad
natural frente a la cognoscibilidad legal máxima del BOE y del 1320 CC, (6.1 CC). No obstante la invocación que
hace Gordillo de las prohibiciones de disponer legales es incorrecta pues son antes prohibición legal que
prohibición de disponer, esto es, en ellas el efecto erga omnes no procede de ninguna trascendencia real sino
de la generalidad e imperatividad directa de la norma jurídica abstracta. Así el 1320 CC no dota de
trascendencia real a la falta de asentimiento del cónyuge del disponente sino que activa la doctrina de la
nulidad, esto es, invalidez genética por contravención de un fin social y público establecido en Ley Imperativa,
(6.3CC), lo que no es, evidentemente trascendencia real, efecto real ni participación en ningún contenido del
Derecho Real sino, como digo, efecto extrínseco de la norma jurídica en aras de un interés general de acuerdo
con el 33 CE. La idea de Gordillo sobre la prohibición de disponer la asimila a la constitutividad del contrato de
hipoteca y acierta cuando dice que “En buena doctrina, la prohibición de disponer no es real porque se
inscriba, sino que se la inscribe por tener trascendencia real”, y critica la dualidad que plantea la Ley 482 del
Fuero Nuevo de Navarra en cuanto una prohibición obligacional por diez años puede convertirse en real por
plazo de cuatro mediante convenio e inscripción, (Gordillo Cañas, Antonio, op. cit. pp. 40-41). En este sentido
dos apreciaciones: 1.- que, a mi juicio, sólo puede tener trascendencia real la prohibición que haya sido
legalmente construida con tal carácter, lo que sólo ocurre con las legales y las mortis causa; y 2.- que no puede
dejarse a la voluntad de los constituyentes la disposición sobre la naturaleza real de ninguna especie jurídica.
Si el Derecho Real tiene como esencia un tanto extraña a lo jurídico privado su eficacia erga omnes, esto es, el
específico efecto real que nace desde lo público y soberano, sólo el contrato social puede conceder tal efecto
mediante el señalamiento de delegados privados en tal dominación material soberana y las propias formas en
que los delegados pueden nombrar, a su vez, subdelegados revestidos de igual efecto real y atracción universal
de sumisión ciudadana. Es posible producir obligacionalmente un resultado equivalente al efecto real
contratando una a una la obligación negativa de no hacer que aporte, también uno a uno, el respeto de la suma
de todos los ciudadanos. Se trata de una imitación que no reproduce al original, pues el nacimiento de un solo
ciudadano más destruirá la emulación. Es posible, por tanto, andar un camino imitativo desde lo real hacia lo
obligacional, pero no cabe en ningún modo que una especie jurídico obligacional mute en jurídico real o en
trascendentemente real por la sola voluntad de los contratantes, ni siquiera cuando se dé a esa voluntad
publicidad registral mediante diferentes formas de acceso tabular, lo que comprende tanto a prohibiciones
voluntarias de disponer como al derecho arrendaticio o a las condiciones. Tal acceso sólo añade una
oportunidad superior de que se produzca cognoscibilidad natural cuando efectivamente sea consultado y
conocido el contenido registral, como efecto general, y la enervación de la posibilidad que un non Domino que
proceda de otra cadena titular aniquile la cadena legítima sobre la que se han establecido estas especies que
no son Derecho Reales pero que penden y dependen precisamente de un titular real, (así el arrendatario es
derecho obligacional pero pende de la legitimidad modal de la que goce su arrendador). Una trascendencia
real concedida expresamente ex lege a la naturaleza civil de la especie supone incardinar la cuestión directa y
no subordinadamente en un problema de legitimidad modal como la que señalé antes entre A y C en el caso
del usufructo y no como un problema de respeto de jugada ajena propio de las situaciones jurídico
obligacionales, lo que precisamente favorece civilmente y sin necesidad de registro a tales especies cuyo
contenido material consiste en una obligación negativa de no hacer que mal podría hacerse respetar civilmente
consumándose en un único momento de cumplimiento y que, además, constando registralmente cierra
también la revolución non Domino ex 34 LH. No obstante, queda en la cuestión civil la reflexión ex 1320 CC aun
cuando su naturaleza no apunte a trascendencia real sino a la nueva anulabilidad y a la eficacia general de la
norma jurídica y, como dije antes en nota a pie de página sobre el Derecho de la invalidez, la Ley puede dibujar
su mandato concreto en la forma particular que establezca, incluso como la especialísima y equívoca nueva
anulabilidad. No obstante, el artículo 1320 CC introduce una idea de claudicación de la pretendida
trascendencia universal sobre jugadas ajenas cuando concurre tercero civil de buena fe, idea que no será
admisible en otras prohibiciones legales, (compraventa en zona estratégica militar sin autorización), pero que
obligaría entonces a valorar o a buscar la ponderación que en cada caso efectúa la Ley entre un fin general y
público y el Derecho de Libertad e Igualdad constitucional de todos los ciudadanos que exige horizontalidad
entre los terceros civiles de buena fe, esto es, entre todos los intereses igualmente privados. El 1320 CC llega a
poner estos Derechos individuales de Libertad e Igualdad incluso por encima del tuitivo público sobre la
residencia familiar a pesar de ser éste un interés vertical en cuanto jurídico público. Por otra parte existe
también un principio general de interrupción irremediable en el desmontaje del interregno condicional,
resolutorio, rescisorio y revocatorio ante la aparición de un tercero civil de buena fe, (artículos 1122 y 1123 CC
sobre riesgo en tal tiempo y 1298 CC), por tratarse de un interregno de validez y eficacia y no de invalidez
 De este modo se ha de ser especialmente cuidadoso a la hora de concebir al
Registro de la Propiedad como colocador universal de todos los ciudadanos en mala
fe conocimiento, pues ello afecta al núcleo de la autonomía de la voluntad y de la
libertad y dignidad de la persona. Tal afección sucede en cuanto se proclama
absolutamente la exactitud y veracidad de los libros registrales y su conocimiento ex
tábula por todos los ciudadanos62. Traigo a colación ahora la siguiente cita de

genética. El problema es que un mandato negativo, (prohibición), no se ajusta a un esquema de competencia o

carrera por el cumplimiento como el que sucede en la venta a tercero de buena fe en el 1320 CC o en los
interregnos citados, de modo que civilmente queda tal obligación de no hacer permanente inerme frente a este
tercero bona fides. Ello va de suyo en el supuesto y quizá no es injusto por cuanto si, como digo, sólo existe
trascendencia real en nuestro Derecho para las prohibiciones mortis causa y gratuitas y no es disponible
particularmente el paso cualitativo de lo obligacional a lo real, habría de examinarse caso por caso cuándo la
prohibición impuesta es un puro ejercicio caprichoso de autonomía personal del ordenante que choca con el
igual ejercicio de autonomía personal del tercero bona fides y cuándo aquella prohibición tiene sustancia
suficiente para considerar que cumple fines trascendentes de organización familiar o protección de personas
que son los que habrían de haber sido contemplados por el Derecho a la hora de otorgar tal trascendencia real
a estas prohibiciones, concesión que sería entonces condicional a una colisión entre un interés verticalmente
apreciado como propio por lo jurídico público y el interés horizontal privado que emana de la autonomía de la
voluntad del tercero civil y no tendría auténtica naturaleza de trascendencia real sino de efecto de norma
jurídica. A mi juicio en cuanto prohibición y adquisición fueran puros ejercicios de intereses privados y
competencias de iguales derechos de autonomía personal, Libertad e Igualdad, no hay motivo para empoderar
un ejercicio de autonomía personal sobre otro cuando todos son bona fides. El discurso inteligente y bien
construido de Gordillo entiende que en nuestro Derecho existe un numerus apertus tanto para crear Derecho
Real atípico como en forma de modificaciones con trascendencia real sobre su contenido típico. Yo no lo creo
genéticamente posible e invoco otra vez la idea de Paz-Ares sobre las preformas del Derecho. No pueden
existir Derechos Reales atìpicos porque la forma de relacionarse físicamente una persona con las cosas es
constitutivamente limitada, así como el modo de extraer la productividad material de la realidad. La mayor
creación de nuevo Derecho Real no es creación de Derecho Real sino creación de nueva naturaleza, de nuevos
objetos no materiales que producen, como es lógico, formas de relación y de productividad diversa respecto de
la que es natural en las cosas poseíbles, (Propiedad Intelectual, Industrial, cosas incorporales, etc.), lo que
provoca un fenómeno de imitación sobre el Derecho Real digamos clásico o nuclear que no puede ser nunca
idéntico por la divergencia de sus objetos. Por su parte la modificación de contenido típico mediante
subdelegaciones que efectúe el único delegado privado en la soberanía material que es el Verus Dominus no
puede efectuarse en forma atípica, particular y privada entre ellos por cuanto tal subdelegación lleva aparejada
sumisión ciudadana universal por tal conexión con lo público y soberano y los “cargos” que llevan aparejado
poder no pueden ser creados libremente por el particular sino establecidos y construidos por el contrato social.
El Rey nombra a sus adelantados Condes, lo que significa que están dotados de atracción sumisiva sobre los
ciudadanos en la frontera, y estos Condes podrán nombrar banderizos pero este nombramiento está
preconstituido en una forma y signo conocidamente como público por los ciudadanos que habrán de entregar
su sumisión a las órdenes o mandatos que pudieran emanar del subdelegado. No basta que la inscripción
publique la subdelegación, y no sólo, como dice Gordillo porque se publica lo que ya es Derecho Real ex ante,
sea por Titulo y Modo, sólo por Título con desgraciados Derechos Reales Relativos o desde BOE y parágrafo 873
BGB, sino porque todo aquello que posee la verticalidad de una sumisión contaminada de notas públicas ha de
estar construido y conocido absolutamente y ab initio, en general como tal cargo y no en particular como el
concreto cargo que hoy ocupa X, como de tal naturaleza atractiva sumisiva, genéticamente soberana y pública.
62
La antisocialidad de la mala fe conocimiento universal ex tábula lleva al Registro Mercantil a producir
consecuencias contrarias a su propia teleología. El derogado artículo segundo del RRM de 14 de Diciembre de
1.956 creaba una cognoscibilidad ex lege que, de haber sido considerada como verdaderamente existente,
acabaría con el Derecho Mercantil y el Derecho de los Consumidores. El artículo 4 del Reglamento del Registro
Mercantil en su versión de 29 de Diciembre de 1.989, (inalterada hoy tras Real Decreto 1784/1996, de 19 de
julio), pareció superar estos problemas al no recoger de aquél artículo segundo la cognoscibilidad universal ex
lege con universal colocación en mala fe conocimiento de todos los ciudadanos, limitándose el texto legal a la
expresión de que no podrá invocarse la falta de inscripción por quien incurrió en su omisión, lo que era
totalmente adecuado. No obstante la incorrección permanece supina por cuanto resucita la cuestión con una
Talma Charles sobre la estructura de la Libertad como Libertad/Autolimitación, sobre
el radical protagonismo del sujeto y no de lo objetivo en este punto, (como señalaba
también López Fernández63), y respecto de la buena fe en cuanto constructiva de
toda posibilidad de un Derecho:
“El Derecho es una ciencia que no se puede concebir sin el hombre, luego el
Derecho es una ciencia creada por el ser humano para servirle a él mismo, más en
concreto todavía, tiene por finalidad la organización del ser humano ayudándole a
vivir en sociedad. Por tanto, siendo consecuentes con tal premisa, la ciencia del
Derecho habrá de tener una dimensión puramente humana, (se tendrá que referir a
lo humano exclusivamente, ni más, ni menos)…

cognoscibilidad legal que quiere imitar a la del B.O.E. para las normas jurídicas mediante el instrumento del
B.O.R.M.E., (artículo 9), al que se quiere convertir en fuente de oponibilidad, esto es de cognoscibilidad y de
colocación en mala fe conocimiento. Con ambas versiones del Reglamento ocurre, a mi juicio, que el efecto
general de oponibilidad lo ganarán los profesionales, empresarios y productores de bienes y servicios, (esto es,
el especialista gremial mercantil), contra personas no profesionales y no habituales del tráfico mercantil que,
por ende, son de buena fe pues su mala fe sólo surge de una cognoscibilidad ex lege que impone sobre los
hombros de los consumidores y los no especialistas mercantiles la carga de consultar constantemente el
B.O.R.M.E. so pena de tomar la condición mala fides y resultar vinculados a un contenido declarado oponible ex
lege. Ello produce perplejidad cuando es el especialista y el gremio mercantil el que habría de quedar sujeto a
un Estatuto Técnico o Profesional Riguroso, siendo contrario a las líneas generales de protección de quienes
ingresan en el tráfico mercantil sin ser comerciantes o empresarios que los profesionales puedan descansar su
diligencia profesional en el B.O.R.M.E. y que los no profesionales deban emplear mayor carga, pericia y
diligencia sin poder alegar buena fe contra BORME, incluso entrando en terrenos donde ello contraríe las
doctrinas de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios. En adición a ello, se pertubará la
necesidad del tráfico mercantil que se manifiesta en la generalización de la doctrina del factor notorio y en el
mayor contenido de la irreivindicabilidad mueble mercantil frente a la civil, (464 último párrafo que se remite al
85 C.Com.). Es tan distorsionadora y violenta esta pretendida cognoscibilidad que ha habido que colocar la
extrañísima norma del artículo 234 LSC, cuyo único sentido es enervar una oponibilidad y cognoscibilidad ex
Registro que es verdaderamente enervante para la naturaleza mercantil y para los intereses generales de los
ciudadanos, y que, por la propia naturalidad de la doctrina del factor notorio, habría debido ser innecesaria: a
pesar de las proclamas generales anteriores del RRM finalmente la buena fe desconocimiento deja en pie
siempre a lo sucedido sobre el puro terreno del tráfico mercantil extrarregistral en sede de facultades
representativas y objeto social. Ello supone una auténtica contradicción legal y una negación ex lege de la
pretendida oponibilidad universal del libro mercantil. Defiende esta doctrina la RDGRN de 5 de Octubre de
2012 y, frente a ella y sus hermanas, debe afirmarse radicalmente que el sujeto mercantil no puede atizar al
consumidor o al sujeto civil con los libros del RM, ni por omisión ni por constatación. El tercero que contrata
sobre la noticia inexacta del RM por falta de actualización no se ve perjudicado por cuanto actualizar el libro
mercantil es obligación del sujeto mercantil pero no del tercero civil. El tercero que contrata sin consultar el
RM con quien no es administrador y no consta publicado es también protegido en su buena fe ex 1738 CC y 234
LSC. El inscribiente no puede ser nunca “tercero hipotecario” porque en lo Mercantil el tercero es siempre el
no obligado a inscribir y su protección reside en ser tan sólo la inscripción una noticia que vincula al publicante
o a quien probadamente se demuestre que la conoció. Esta resolución llega a proclamar la desactivación del
1738 CC vencido por la exactitud y oponibilidad del Registro Mercantil pero, si ello se afirma y se conviertes
hechos y ciencia en derechos, también habrá de aceptarse, por ejemplo, que el consumidor no reclame por
encima de la cifra de capital publicada, pues debió conocer cuál era la cifra de su garantía y de su riesgo, o que
no pueda fundar acción en la falta o errónea consignación del domicilio del empresario en la documentación
contractual si consta publicado otro domicilio social en el Registro Mercantil. Y, en cualquier caso, queda en
pie la vergonzante contradicción del 234 LSC que no hace sino decir: “no se tomen en serio la pretendida
cognoscibilidad registral ex lege de la tábula mercantil.” La naturaleza de la publicidad noticia del Registro de la
Propiedad es exactamente la misma.
63
“Hasta el punto de que a veces se olvida que la función del Registro sólo puede producirse en relación
con el sujeto titular del derecho, (eligiendo a uno en detrimento de otro), o con el ámbito de facultades
atribuidas al titular” (López Fernández, Luis Miguel, op. cit., pg. 3981).
 …Con otras palabras, sabemos cómo el hombre, contemplado en su
integridad, es un ser bastante complejo: uno de sus elementos diferenciales es la
racionalidad, desde luego. Sin embargo, también tenemos piernas y brazos, y
demasiada gente, pudiendo, (es decir, sin estar discapacitados), intentan usarlos lo
menos posible. Con esto quiero decir que las facultades humanas, por mucho que
existan en potencia, hay que utilizarlas de vez en cuando para que no se atrofien. Y
no se puede desconocer que con las facultades mentales y espirituales sucede
exactamente igual que con las potencialidades físicas.
Vimos cómo la taxonomía empleada por la biología, centrándose en el ser
humano, también comenzaba la clasificación (y calificación) con una referencia al
animal; y sólo en el último lugar aparecía lo que verdaderamente nos distingue (y
dignifica) como seres humanos: homo sapiens sapiens.
Por eso, tal y como apuntaba anteriormente, sería interesante llegar a
conocer mediante procedimientos científicos el porcentaje de gente que en su vida
ordinaria (social, profesional, de vecindad, de amistad, familiar) hace honor a lo que
propiamente nos dignifica como seres humanos (homo sapiens sapiens); y el grupo
que con su habitual comportamiento rocero demuestra encontrarse más a sus
anchas deambulando todavía por el reino animal (al que, por cierto, todos,
irremediablemente, nos encontramos vinculados). Todo esto, dicho en términos
estrictamente jurídicos, nos enfrenta a la disyuntiva buena fe/mala fe del artículo 7.1
del Código Civil.
Toco fondo pues acabo de agotar mis recursos para seguir avanzando. La
cuestión queda, por tanto, en el aire, y lo que no sé muy bien es quién, en concreto,
podrá contestarla: ¿la sociología? ¿la psicología? ¿la psiquiatría? ¿la policía?
Desde el mundo jurídico, quizás fuera posible aportar un granito de arena que
ayudara a encontrar la solución: el índice (perfectamente objetivo, por lo demás), de
conflictividad judicial (en román paladino: los atascos que sufren, hasta el
aburrimiento y la desesperación de jueces y magistrados, los órganos
jurisdiccionales), ¿no será un fiel reflejo de la proporción en la que nuestra sociedad,
en el recién estrenado siglo XXI, se combinan la buena fe y la mala fe?”64
Dejadme también que os cite nuevamente a Douzinas: “Si existe algo
realmente universal en el lenguaje de los derechos humanos, si algo metafísico
subyace a ellos, eso sería tal vez el reconocimiento del carácter único del otro y de
mi deber moral de protegerlo…””El (derecho del) otro va primero; antes de mi
derecho y de mi identidad organizada en torno a derechos está mi obligación hacia
la dignidad del otro. La esencia no esencial de los derechos humanos, lo que de
universal hay en toda reivindicación particular de derechos, sería el reconocimiento
de la prioridad de la otra persona…”.65 Esto es, si consideramos a toda persona
individual como traspasada perpetuamente tanto por derechos como por deberes,
hablaríamos quizá más de una articulación o coordinación de unos bifrontes o
conmixitionados derechos/deberes para los que hay igual fundamento en su ejercicio
que en su limitación, todo ello con base en la misma libertad y dignidad de la
persona humana y el principio de respeto.
13.- CONCLUSIÓN: Señoras, Señores, Ciudadanas y Ciudadanos, queda
presentado en sociedad el principio de respeto de la jugada ajena o principio de

64
Talma Charles, Javier, Libro Homenaje al Profesor Luis Díez Picazo, vol. I, pp. 1036-1038.
65
Douzinas, Costas, op. cit., pg. 340.
respeto del tercero civil como pura definición de los Derechos de Libertad Individual
y de Igualdad constitucionales y su imprescindible requisito de buena fe
desconocimiento en la acción y en la omisión sin empoderamientos privados.
Juzguen ustedes mismos si es posible cohonestarlo con una concepción voluntarista
del Registro de la Propiedad como productor de permisiones y prohibiciones con
base en la noción iusfactista de situación jurídica.
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