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Caso-Practico-Propiedad Horizontal
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15Datos Complementarios
16 INMUEBLE: Inscripto al Folio Real Matrícula 1587 - Departamento Capital.
17 Los tres condóminos son casados en primeras nupcias. Joaquín MERLO con María Brava;
18Juan SUAREZ con Paula Morena; y Marcela BERMUDEZ con Jeremías Bora.
19 Valor de Unidad funcional 1: $ 850.000,00.- Unidad funcional 2: $720.000,00 y Unidad
20funcional 3: $970.000,00.
26nombre, República Argentina, a los veintinueve días del mes de septiembre del año dos
27mil veinte, ante mí Antonio José Blanco, Escribano Público autorizante, titular del
28registro notarial 1442, con asiento en Calle Rio Juramento 1349 de esta ciudad,
29COMPARECEN las personas que expresan sus datos personales como se indican a
33de 1985, ambos domiciliados en Calle Moreno 2376 de esta ciudad; los cónyuges en
37domiciliados en Calle España 1276 de esta ciudad; y los cónyuges en primeras nupcias
41en Calle Suiza 1076 de esta ciudad; y PEDRO PÉREZ, con Documento Nacional de
43Margarita Sánchez, domiciliado en Calle Lavalle 856 de esta ciudad; todos los
46para el otorgamiento de este acto por no hallarse inmersos en las prescripciones de los
48con los documentos consignados, los que en original me exhiben y cuyas copias
50306, inciso A del Código Civil y Comercial de la Nación. INTERVIENEN por sus
52Que son titulares en condominio de un inmueble ubicado en esta ciudad que según plano
53de mensura número 27527-U, confeccionado en el mes de septiembre del año 2019 por
56manzana ciento diez, y consta de veinte metros (20 m) de frente al sur este, contados
57desde los treinta metros del esquinero sur, por cincuenta metros (50 m) de fondo, e
58iguales medidas en sus lados opuestos, con una superficie total de mil metros cuadrados
59(1000 m2); lindando al sur su frente Calle Rivadavia, al norte lote número veintiuno, al
60este lote número quince y al oeste lote número diecinueve. 2) Que en su carácter de
62descripto precedentemente, situado en Calle Rivadavia 734. 3) Que vienen por este acto
64Título V del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación y demás normativa
68vigentes o las que las sustituyan, para los actuales y futuros propietarios y/u ocupantes
69de las distintas unidades funcionales en las que se encuentra dividido el edificio, de
74PROVINCIA DE CORRIENTES”; que estará integrada por quienes resulten titulares del
75Derecho Real de Propiedad Horizontal sobre las partes privativas y comunes en que se
79sometidos a las disposiciones del presente Reglamento, por el solo hecho de acceder a
86Financiero: El ejercicio financiero durará un (1) año, que comprenderá desde el diez de
87agosto hasta el mismo día del año siguiente. Deberá reflejar fielmente el movimiento
88financiero producido durante el mismo, con detalle específico de las sumas ingresadas y
90con expresa mención de los fondos existentes y las variantes que se hubieren producido.
92extraordinarias que aporten los propietarios de las unidades del edificio y demás aportes
96bancarias; por las donaciones que reciba de los propietarios titulares de unidades
97funcionales o de terceros; y por los bienes inmuebles o muebles y demás derechos que
100EDIFICIO. 1) Descripción general: De acuerdo con el plano número 27527-U del año
102planta baja, planta primer piso y planta segundo piso, cada planta cuenta con una unidad
103funcional. En total consta de tres (3) unidades funcionales: U-Uno (U1), U-Dos (U2) y
106por calle Rivadavia N° 734. Tiene las siguientes SUPERFICIES: a) Propiedad exclusiva:
108cuadrados (500 m2); c) Total cubierta y descubierta: mil metros cuadrados (1000 m2). Se
109le fija un PORCENTUAL según valor 33,5 % con relación al conjunto del inmueble.
111destinada a vivienda, con ingreso por calle Rivadavia n° 734. Tiene las siguientes
113Propiedad común: quinientos metros cuadrados (500 m 2); c) Total cubierta y descubierta:
114mil metros cuadrados (1000 m2). Se le fija un PORCENTUAL según valor 28,3 % con
115relación al conjunto del inmueble. UNIDAD TRES (U3) POLÍGONO 02-01: Ubicada
116en la PLANTA SEGUNDO PISO, destinada a vivienda, con ingreso por calle Rivadavia
117n° 734. Tiene las siguientes SUPERFICIES: a) Propiedad exclusiva: quinientos metros
118cuadrados (500 m2); b) Propiedad común: quinientos metros cuadrados (500 m2); c)
120PORCENTUAL según valor 38,2 % con relación al conjunto del inmueble. 3) Destino
121de las Unidades Funcionales: Las Unidades Funcionales integrantes del edificio tendrán
122el destino indicado en este capítulo. Dicho destino no podrá cambiar, salvo por decisión
126comprende la parte indivisa del terreno y de las cosas y partes de uso común del
127inmueble o indispensables para mantener su seguridad, sin perjuicio del uso exclusivo
130Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a cada unidad
131funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras
134propiedad común en ningún caso perderán su condición de tales, salvo los que no estén
136el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, que podrán dejar de ser
137comunes por decisión unánime de todos los propietarios. 3) Bienes de propiedad común
138de uso común: Son bienes de propiedad común de uso común de todos los propietarios,
139los enumerados en el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación y los
141consideran bienes de propiedad común y uso común de todos los propietarios los
143unidades de vivienda por la puerta que lleva el n° 734 de calle Rivadavia y los demás
144espacios descubiertos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a estas con el
146espacios de circulación común; 4) los cimientos, columnas, vigas portantes, losas, muros
148mantener la seguridad del edificio; 5) los muros exteriores y los divisorios de unidades
149entre sí y con cosas y partes comunes; 6) los palieres, pasos y circulación cubierta de
150todas las plantas; 7) los techos; 8) las cañerías, cables y conductos de circulación de
151agua, gas, electricidad, teléfono, televisión, Internet, y toda otra cañería, cableado o
152conducto que conduzca fluidos o energía en toda su extensión, actualmente, o que se use
153en el futuro, desde la red troncal cualquiera sea el lugar que atraviesen hasta la parte de
154ellos que ingresa a la unidad funcional; 9) los conductos cloacales, sus ventilaciones y
155los conductos pluviales, cualquiera fuera el lugar donde se encuentren; 10) los
156ascensores con todos los artefactos, cajas, cables, salas de máquinas o instalaciones para
157su funcionamiento; 11) todos los tramos y proyecciones de escalera que dan acceso a las
158plantas altas y subsuelo, y vacío y escaleras marineras para acceso a la planta sala de
159máquinas y tanques; 12) instalaciones de los servicios centrales; 13) los espacios
161servicios con los que cuenta el edificio; 14) rejillas, espacios de aire y luz y todos los
162conductos de ventilación cualquiera sea el sector donde se encuentren; 15) los tanques
164y cosas muebles que se incluyan en el inventario que formule el Administrador, con la
165aprobación de la Asamblea; 17) todas las demás cosas, partes y/o sectores de propiedad
168descripción y distribución; y en general todas aquellas partes del edificio, sectores y/o
171propiedad común de uso común sobre las cuales ningún propietario puede invocar
176dichas obras no afecten partes comunes, ni los derechos de los demás propietarios.
177Queda prohibida toda obra que atente contra la seguridad y/o estructura del edificio.
179seguridad, salubridad, tranquilidad, decoro, moralidad y buen nombre del Consorcio del
184quedan sujetos a las siguientes obligaciones, sin perjuicio de las que se establecen para
188a los efectos de las notificaciones y citaciones que hubiere lugar, considerándose por
191hubiere locado y/o cedido por cualquier título el uso de su unidad. 3) Exclusivamente el
192propietario, a hacer conocer a las personas a quienes hubiere locado y/o cedido por
200funcionales, las partes comunes y las instalaciones del edificio en perfecto estado de
202que se indique desde la Administración del Consorcio, cada vez que ello resulte
203necesario para el cumplimiento del presente Reglamento y para la limpieza exterior del
207las normas de control de acceso aplicables a todas las personas que no sean ocupantes
214Reglamento. A título meramente enunciativo son cargas comunes las expensas por: 1)
219calidad de cosa común; 5) cuotas del fondo de reserva; 6) primas de seguro obligatorias
220y todas las demás que apruebe la Asamblea para el edificio común; 7) reparaciones y
221conservación de las partes y bienes comunes, efectuadas por el Administrador o por los
225y otros derechos reales que puedan gravar el inmueble en conjunto, con la conformidad
226de la totalidad de los propietarios; 10) útiles, herramientas y demás elementos de trabajo
227que se adquieran para atender a la limpieza y demás trabajos en los lugares comunes del
228edificio; 11) cualquier otra erogación realizada por el administrador dentro de sus
229facultades y las resueltas por la Asamblea. Fondo de Reserva: Todos los propietarios
231imprevistos y aquellos que decida la Asamblea, a cuyo fin deben ingresar una cuota
233la Asamblea. Dicho Fondo de Reserva será propiedad del Consorcio y debe quedar
234depositado a la orden del mismo, para su aplicación a los fines previstos en el presente y
235los que señalen la Asamblea. Pago de las cargas comunes. Incumplimiento: Los
238Segundo de este Reglamento; las que se pagarán por liquidación vencida, entre el uno
239(1) y el diez (10) de cada mes, en el lugar y la forma que determine el Administrador del
241comunes o extraordinarias por renuncia del uso o goce de los bienes y servicios comunes
244tasa de interés podrá ser modificada por la Asamblea por mayoría absoluta. Vencido el
247computarse tres (3) períodos no pagados, dejarán abierta la vía ejecutiva para solicitar
248embargo sobre la unidad, inhibición general de bienes y para subastar aquella por el
250deuda expedido por el Administrador; en el mismo deberá detallar las expensas impagas,
251la cantidad nominal exigible y el vencimiento del plazo; las prórrogas o plazos que se
254I) Bienes de propiedad común de uso común: Dentro de las partes comunes de uso
255común del edificio, los arreglos e instalaciones de agua, desagües, gas, conductores
257pisos, entrepisos, partes estructurales del edificio, así como los arreglos y gastos de
258mantenimiento de los mismos, o en general de toda otra parte del edificio considerada de
259propiedad común, serán por cuenta y cargo del Consorcio de Propietarios, salvo que se
261reparaciones correrán por cuenta y cargo exclusivo del mismo. Se deja especialmente
262aclarado que en todos los casos en que sea necesario realizar dentro de las unidades
263funcionales reparaciones que por su naturaleza sean a cargo del Consorcio, las mismas
264se realizarán utilizando los materiales previstos originariamente para las unidades. Si se
265utilizaren otros materiales cuyo costo exceda el de los previstos originariamente para las
266unidades, su costo será exclusivamente a cargo del propietario de la unidad respectiva. II)
267Reparaciones de los distintos sectores del edificio - Procedimiento: 1) Todo propietario está
269se presentare en el interior de la unidad funcional de su propiedad y/o que se vincule o afecte
270a otras unidades funcionales o a los bienes comunes del Consorcio de Propietarios, debiendo
273común. 2) Todo propietario está obligado a ejecutar de inmediato y a su exclusivo costo las
280reparación en forma compulsiva, con los gastos a cargo del propietario incumplidor. 3) Todo
281propietario está obligado a permitir el acceso a su unidad funcional del Administrador del
282Consorcio y/o personal técnico por él designado, para realizar reparaciones de cosas y partes
284estufas y otras cosas riesgosas o para controlar su instalación, como asimismo para efectuar
285las inspecciones que fueren necesarias para verificar el buen funcionamiento de cañerías y
287parte común o sector de las unidades, afecte la estética o el normal funcionamiento del
288edificio, sus partes comunes o cualquiera de las unidades, ante la falta de solución o
289reparación por parte del propietario que la origine, el Consorcio de Propietarios por medio
290del Administrador queda autorizado a efectuar las reparación o mantenimiento por cuenta y
291orden del propietario responsable y a incluir su costo en las expensas de la unidad funcional
294o cuyos ocupantes se encontraren ausentes, se produjeren daños o desperfectos tales que su
296las partes comunes del edificio, poniendo claramente en riesgo la seguridad del edificio y de
298ingresar, con el personal técnico necesario y por el medio más adecuado, con el objeto
299de realizar las reparaciones de urgencia a fin de evitar que se sigan provocando esos
301poder especial al Administrador del Consorcio con las facultades suficientes que así lo
304naturaleza del daño y la persona que debe asumir el costo de reparación, la decisión
306Grave deterioro o destrucción del edificio: En caso de grave deterioro o destrucción del
307edificio, la Asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede
310contribuir a ella y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos
311a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte
314ordinaria: Es la que se celebra regularmente una vez al año y dentro de los treinta (30)
315días de cerrado el ejercicio financiero el día diez (10) de agosto, con la finalidad de
320reserva; el plan de gastos para el ejercicio venidero y todo otro tema propuesto que haga
321al funcionamiento del Consorcio. Asamblea extraordinaria: Es la que se celebra cada vez
323que represente por lo menos el cincuenta por ciento (50 %) de las partes proporcionales
324indivisas con relación al conjunto del edificio, lo solicite por escrito al Administrador,
326a cabo de acuerdo con las siguientes disposiciones: 1) Orden del día: En cada Asamblea
327se dará tratamiento únicamente a los temas incluidos en el orden de día, salvo aquellos
330acuerdo con las mayorías correspondientes serán obligatorias para todos los propietarios
335se hará a los propietarios o sus representantes con una anticipación no menor de quince
336días corridos, no computándose para su cálculo el día de la reunión. La citación debe ser
340caso de tener más de una, aun cuando la unidad estuviere ocupada por una persona
342propietario cuando este se estableciera fuera del edificio, se encuentra limitada al ejido
344medios y/o formas que puedan ser fehacientemente probadas. Sin perjuicio de la
346visible del ingreso al edificio. La citación debe indicar: a) carácter, motivos y orden del
347día; no se admitirá el rubro asuntos varios; b) fecha y lugar de celebración, que será el
348domicilio del Consorcio u otro cualquiera en la misma ciudad; c) hora. Si una unidad
351única persona, en cuyo caso será a ella a quien deberá citarse. La realización de una
357aprueban por una mayoría de dos tercios (2/3) de la totalidad de los propietarios,
358conforme lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2059 del Código Civil y
359Comercial de la Nación, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
365toma de decisiones son las establecidas en la ley o en este Reglamento. Presidencia: Las
368propietarios para que firmen el acta junto con el presidente. Si los propietarios no
371de la Asamblea. Durante las deliberaciones el presidente tendrá voz, pero no voto,
372excepto en los casos de empate en la votación, en los que, con su voto, desempatará.
373Reglas para deliberar: Las reglas para las deliberaciones serán sancionadas por los
375queda fijado en un número de integrantes del Consorcio, por sí o por apoderado, que
376representen por lo menos el sesenta por ciento (60 %) de propietarios que integren el
378citación, la Asamblea podrá sesionar con los propietarios presentes. Cómputo de votos:
380así como para la mayoría exigida por este Reglamento, a cada unidad funcional le
381corresponde un voto, sea que esta pertenezca a uno o más propietarios y el mismo se
383funcional en relación con el total del edificio, detallado en el Capítulo Segundo de este
384Reglamento. Si una persona resulta propietaria de más de una unidad, acumulará los
385votos que le correspondan por cada una de ellas, b) el propietario que se encuentre en
386mora con tres (3) cuotas impagas tiene derecho a voz pero no puede votar hasta tanto
388sobre los siguientes asuntos: modificar el destino fijado a las respectivas partes del
389inmueble; alterar los porcentajes establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva;
391la contribución por expensas comunes; disponer la realización de las mejoras u obras
392nuevas a las que se refiere el artículo 2052 del Código Civil y Comercial de la Nación;
394terreno sobre el cual se asienta o imponer otros gravámenes sobre el inmueble común y
395en general para modificar todas aquellas otras cláusulas estatutarias del presente
396Reglamento por las cuales se pudieren afectar derechos de propiedad de los consorcistas.
397Mayoría de dos tercios (2/3). Se requiere el voto de dos tercios (2/3) de los integrantes
398del Consorcio, según se computa en el punto siguiente, para resolver sobre los asuntos
399siguientes: realizar las mejoras u obras nuevas a las que se refiere el artículo 2051 del
405computa en el punto siguiente, para resolver sobre los asuntos siguientes: fijar los
407remuneraciones del personal del edificio; nombrar, fijar sueldos y remover a los
411término de expensas comunes y extraordinarias y para toda otra cuestión que fuera
419exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con
420relación al conjunto, salvo para los casos especialmente previstos en este Reglamento.
422número de propietarios necesarios para tomar decisiones con las mayorías establecidas
424presentes podrá proponer decisiones que deben comunicarse por medio fehaciente a los
426aprobadas a los quince (15) días de notificados, excepto que estos se opongan antes por
427igual medio, con mayoría suficiente. Representaciones: Los propietarios podrán hacerse
428representar en las Asambleas por apoderados, para lo cual será suficiente la presentación
429del poder otorgado por escritura pública, o autorización expresa del titular de la unidad
430con firma certificada por Escribano Público, autoridad policial o entidad bancaria. Un
435los propietarios. Debe labrarse acta de cada Asamblea en el Libro respectivo, en el que
436los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben
437cada Asamblea deben ser cotejadas por el Administrador con las firmas originales
438registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
446Administrador suscriba el acta respectiva. Asamblea judicial: En los casos en los que el
448Asamblea, los propietarios que representen el diez por ciento (10%) del total, ya sea de
449las unidades o de la proporción en relación con el total del edificio, pueden solicitar al
450juez la convocatoria de una Asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a
452judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión,
458persona ajena al Consorcio. Durará tres (3) años en sus funciones y puede ser reelegido
464caso de que sea remunerado. Puede ser removido por la Asamblea sin necesidad de
465expresar causa, con las mayorías indicadas al efecto. Derechos y obligaciones del
467artículo 2067 del Código Civil Comercial de la Nación, los cuales se tienen por aquí
469PRODUCIDOS. Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad
470común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, así como los que se ocasionen
471en los sectores de propiedad exclusiva, serán resarcidos por el responsable del daño, sea
474daño, los gastos originados por las causas manifestadas serán soportados por todos los
478cualquier título de una o más unidades del edificio implica el conocimiento y aceptación
486mismo regulará el uso de sectores y partes comunes del edificio y aspectos básicos de
487convivencia dentro del mismo. Dicho Reglamento Interno podrá ser modificado por los
494controversia que se suscite entre ellos, o entre ellos y el Administrador y/o el Consorcio
495y/o toda otra que corresponda en definitiva con motivo del régimen de Propiedad
499Asamblea que importen una modificación del presente Reglamento, para la designación
500o remoción del Administrador del Consorcio y para el otorgamiento de poderes será
501suficiente la firma del Administrador en funciones o la firma de dos (2) de los miembros
502del Consejo de Propietarios si existiere. Estas personas actuarán como representantes del
521CONYUGAL: María Brava, Paula Morena y Jeremías Bora, cónyuges de los otorgantes,
522no prestan el asentimiento conyugal para este acto por tratarse el inmueble de un bien de
523carácter propio, en los términos del artículo 464 del Código Civil y Comercial de la
524Nación, y los mencionados declaran que el inmueble no es sede del hogar conyugal.
528corresponde a Joaquín Merlo, Juan Suarez y Marcela Bermúdez, con igual superficie y
529estado civil consignados, en condominio indiviso y en partes iguales, por donación que
530efectuara a su favor Martha Giménez mediante escritura número ocho fojas 21 a 28, de
531fecha 4 de febrero de 2014, autorizada en esta ciudad por el Escribano Martín Céspedes,
532Registro Notarial número 719 cuyo primer testimonio tengo a la vista para este acto y en
536c) En la Municipalidad de la Ciudad de Corrientes al Folio 23, Tomo Dos, Libro VI,
539Joaquín Merlo, Juan Suarez y Marcela Bermúdez no están inhibidos para disponer de
540sus bienes y que el inmueble descripto consta inscripto a nombre de los mismos en la
542afectado al régimen de vivienda del artículo 244 del Código Civil y Comercial de la
544septiembre de 2020, se acredita que la valuación fiscal de las unidades funcionales son
545las siguientes: Unidad Uno $324.000,00; Unidad Dos $305.000,00; y Unidad Tres
551comparecientes, quienes así la otorgan y firman de conformidad, por ante mí, doy fe. –
552Firmas de Joaquín Merlo, Juan Suarez, Marcela Bermúdez, María Brava, Paula
555
556
557
558
559
560
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