ANALISIS RENTABILIDAD INMOBILIARIA                                                        
                                                                                                                                                                    
1. DATOS GENERALES DEL TERRENO                                                      

 UBICACIÓN                                                                                     calle Loreto      

 DISTRITO                                                                                                    SAN JERÓNIMO
 ZONIFICACION                                                                                              C7 
            
 COMPATIBLE                                                                                                 R5 
            
 AREA                                                                                                               750
          
 FRENTE                                                                                                           12
            
 FONDO                                                                                                           63
            
 RETIRO                                                                                                            3
              
 TASA DE CAMBIO                                                                                         3.5
           
 UIT 2020                                                                                                         4300
       
*PDU 2013-2023
2. CAPACIDAD DEL TERRENO Y CALCULO DE AREAS DE LA OBRA USD
2,487,450
CAPACIDAD CONSTRUIBLE (COSTO DIRECTO) M2/PISO CANTIDAD DE PISOS M2 TOTALES
PRIMER NIVEL 500 1 500
2DO NIVEL - 6TO NIVEL 525 5 2625
ENTRETECHO 480 1 480
AREA LIBRE (30%) 225
RETIRO 30
VOLADO 5
CAJA DE ESCALERAS 27.5
RECEPCION 8
TOTAL M2 CONSTRUIDO 3,605

3. CAPACIDAD VENDIBLE DEL PROYECTO - INGRESOS

PRECIO PROMEDIO DE VENTA POR METRO CUADRADO 1,800

AREA
DISPONIBLE UNIDADES
CAPACIDAD VENDIBLE TIPO INMOBILIARIAS

PRIMER NIVEL 520.0 ESTACIONAMIENTO 12

DEPARTAMENTO A 5
2DO AL 5TO 500.0 DEPARTAMENTO A 3
DEPARTAMENTO B 3
6TO 500.0 DEPARTAMENTO C 4
ENTRETECHO 450.5 DEPARTAMENTO B 3
27
 USD

COSTO /M2 PARCIAL

690 345000
690 1, 811250
690 331200

690.0 2,487,450

USS 3,192,000

POR
AREAS PRECIO/M2 UNIDAD PARCIAL

42.0 1,200 50,400 604,800

95.0 1,800 171,000 855,000
95.0 1,800 171,000 513,000
66 1,800 118,800 356,400
120 1,800 216,000 864,000
120 1,800 216,000 648,000
3,192,000
4. ANALISIS DE EGRESOS $ 2,982,751

4.1 ADQUISICION DEL TERRENO $ 2,650,500

COSTO COMERCIAL $ /M2 1680
DECRIPCION CANTIDAD PRECIO UNITARIO ($) PARCIAL ($)
TERRENO 750M2 750 1,680 1,260,000
GASTOS NOTARIALES INSCRIPCION EN RRPP 4,200
IMPUESTO RENTA (5%) 630,000
ALCABALA 3% 378,000
TASACION 300
AGENTE 3% 378,000
2,650,500

4.2 ELABORACION DEL PROYECTO, LICENCIA DE OBRA E INSPECCION DE OBRA $

DECRIPCION CANTIDAD PRECIO UNITARIO ($) PARCIAL ($)

EXPEDIENTE TECNICO (HASTA EMISION LICENCIA) 13,500
PAGOS CAP/CIP 6 168.67 1012
TRAMITES ADMINISTRATIVOS 11 VECES 74.12 816
LICENCIA DE OBRA 147.06 147
POLIZA CAR 2,000.00 2,000

4.3 COSTO DE OBRA $

DURACION DE LA OBRA (MESES) 16
CANTIDAD DE UNIDADES INMOBILIARIAS 27
DECRIPCION CANTIDAD PRECIO UNITARIO ($) PARCIAL ($)
4.3.1. COSTO DIRECTO 1,465 340 498,100
4.3.2. GASTOS GENERALES 87,700

4.3.2.1. COSTOS VARIABLES 45,347

4.3.2.1.1. SALARIOS 31,947

CARGO SUELDO /MES PARCIAL CANTIDAD
DIRECTOR 1,189 4,281 0.30
SUPERVISOR 999 5,994 0.50
RESIDENTE 999 11,988 1.00
ESP SEGURIDAD 807 9,684 1.00
ASISTENTE DE DISEÑO 807 - -
GUARDIAN 616 - -
SEGURIDAD 616 - -

4.3.2.1.2. SERVICIOS 5,400

PRECIO
DECRIPCION UNITARIO ($) PARCIAL
ALQUILER DE BAÑOS 150 1,800
LUZ AGUA VABLE INTERNET 100 1,200
MOVILIDAD 2400 2,400
CAPACITACIONES 0 -

4.3.2.2. COSTOS FIJOS 31,463

4.3.2.2.1. TRABAJOS PRELIMINARES Y TRAMITES PARA OBRA 6,798
DECRIPCION PRECIO PARCIAL CANTIDAD
UNITARIO ($)
DEMOLICION LIMPIEZA PRELIMINAR 4,412
INSPECTOR MUNICIPAL "3" 0.042 75.21 1,504 20
UIT+20%G.ADM.+IGV X 20 VISITAS
INSTALACION- TRAMITE RED DESAGUE 294
INSTALACION- TRAMITE MEDIDORES 294
INSTALACION- TRAMITE ELECTRICIDAD 294
 QW

585,100
 4.3.2.2.2. IMPLEMENTACION DE OFICINA Y DEPARTAMENTO TIPO 16,765
DECRIPCION PRECIO PARCIAL CANTIDAD
UNITARIO ($)
IMPLEMENTACION OFICINA 5,000 5,000 1
MATERIAL DE ESCRITORIO 3,000 3,000 1
COMPUTADORAS 2PC 1,765 1,765 1
DEPARTAMENTO TIPO- EQUIPAMIENTO 3,000 - -
DEPARTAMENTO TIPO- MOBILIARIO 3,000 - -
DEPARTAMENTO TIPO- SERVICIOS 1,000 - -

4.3.2.2.3. TRAMITES POSTERIORES A OBRA 6,400

DECRIPCION PRECIO PARCIAL CANTIDAD
UNITARIO ($)
DECLARATORIA E INDEPENDIZACION 100 1,600 16
INSCRIPCION RRPP INDEPENDIZACION 100 1,600 16
TRAMITES NOTARIALES INDEPENDIZACION 50 800 16
APERTURA DE FOLDER IMPUESTO PREDIAL 50 800 16
CAMBIO TITULAR SERVICIOS 50 800 16
ENTREGA DE LA OBRA 50 800 16

4.3.2.2.4. MANTENIMIENTO 1 AÑO 1,500

DECRIPCION PRECIO PARCIAL CANTIDAD
UNITARIO ($)
ASCENSOR 1000 - -
PUERTAS GARAJES 300 - -
PINTURA EXTERIOR 1500 1,500 1
MOTOBOMBAS 500 - -
LIMPIEZA 600 - -
LUZ AGUA OTROS SERVICIOS 600 - -

4.4 GASTO POR VENTAS Y PUBLICIDAD

$ VENTA TOTAL 54,960 4,500,000
CANTIDAD DE PROPIEDADES INMOBILIARIAS 27

DECRIPCION PRECIO CANTIDAD PARCIAL

UNITARIO ($)
PORCENTAJES POR VENTAS (3%) 1,050,000
PUBLICIDAD Y PROMOCION (1%) 350,000
TRAMITES NOTARIALES MUNICIPALES 200 16 3,200
                                                                                                                                                                                                               1,403,200 
5. RENTABILIDAD E IMPUESTOS

ITEM MONTO
INGRESO POR VENTAS 4,500,000
EGRESOS TOTALES 2,982,751
IMPUESTOS POR VENDER IGV (18%) 536,895
I.R. (5%) 149,137
EGRESOS + IMPUESTOS 3,519,646
SALDO 980,354
PORCENTAJE DE RETORNO 9%
ENTONCES EL PROYECTO ES RENTABLE
PERO SERA VIABLE?
QUE NECESITO PARA QUE SEA VIABLE?
                1,403,200 
 PROGRAMACION DE GASTOS VS FLUJO DE CAJA
6.0 ESTRUCTURA DEL PRESUPUESTO DEL PROYECTO

4. ANALISIS DE EGRESOS 2,982,751.00

4.1 ADQUISICION DEL TERRENO
517,500.00

4.2 ELABORACION DEL PROYECTO, LICENCIA DE OBRA E INSPECCION DE OBRA 16,580.53

4.3 COSTO DE OBRA 1,341,500.00

498,100.00
4.3.1. COSTO DIRECTO

360,000.00
4.3.1.1. ESTRUCTURAS

1,340,400.00
4.3.1.2. ARQUITECTURA

110,000.00
4.3.1.3. INSTALACIONES ELECT

4.3.1.4. INSTALACIONES SANIT 93,000.00

4.3.2. GASTOS GENERALES 68,810.29

4.3.2.1. COSTOS VARIABLES 37,347.18

4.3.2.1.1. SALARIOS 31,947.18

4.3.2.1.2. SERVICIOS 5,400.00

4.3.2.2. COSTOS FIJOS 31,463.12

4.3.2.2.1. TRABAJOS PRELIM 6,798.41

4.3.2.2.2. IMPLEMENTACIO 16,764.71

4.3.2.2.3. TRAMITES POSTER 6,400.00

4.3.2.2.4. MANTENIMIENTO 1,500.00

4.4 GASTO POR VENTAS Y PUBLICIDAD 54,960.00

7.0 PROGRAMACION FINANCIERA DE EGRESOS

4. ANALISIS DE EGRESOS 2,982,751.00

4.1 ADQUISICION DEL TERRENO 517,500.00

4.2 ELABORACION DEL PROYECTO, 16,580.53

LICENCIA DE OBRA E INSPECCION DE OBRA

4.3 COSTO DE OBRA 1,341,500.00

4.3.1. COSTO DIRECTO

498100
4.3.1.1. ESTRUCTURAS 360,000.00

4.3.1.2. ARQUITECTURA 1,340,400.00

4.3.1.3. INSTALACIONES ELECTRICAS 110,000.00

4.3.1.4. INSTALACIONES SANITARIAS 93,000.00

4.3.2. GASTOS GENERALES

68810.29
4.3.2.1. COSTOS VARIABLES 37,347.18

4.3.2.1.1. SALARIOS 31,947.18

4.3.2.1.2. SERVICIOS 5,400.00

4.3.2.2. COSTOS FIJOS 31,463.12

4.3.2.2.1. TRABAJOS PRELIMINARES Y 6,798.41

TRAMITES PARA OBRA

4.3.2.2.2. IMPLEMENTACION DE 16,764.71

OFICINA Y DEPARTAMENTO TIPO

4.3.2.2.3. TRAMITES POSTERIORES A 6,400.00

OBRA

4.3.2.2.4. MANTENIMIENTO 1 AÑO 1,500.00

4.4 GASTO POR VENTAS Y PUBLICIDAD 54,960.00

TRIMESTRE 1 TRIMESTRE 2 TRIMESTRE 3 TRIMESTRE 4 TRIMESTRE 5 TRIMESTRE 6 TRIMESTRE 7 TRIMESTRE 8

220,829.95 185,738.76 142,828.02 134,445.67 132,179.53 79,994.53 33,494.53 4,700.00

209,458.20 89,767.80

11,371.75 2,842.94

37,275.00 37,275.00 37,275.00 37,275.00

49,700.00 49,700.00 49,700.00 49,700.00

14,910.00 14,910.00 14,910.00 14,910.00 7,455.00 7,455.00

14,910.00 14,910.00 14,910.00 14,910.00 7,455.00 7,455.00

5,324.53 5,324.53 5,324.53 5,324.53 5,324.53 5,324.53

900.00 900.00 900.00 900.00 900.00 900.00

2,266.14 2,266.14 2,266.14

8,382.35 8,382.35

3,200.00 3,200.00

1,500.00

9,160.00 9,160.00 9,160.00 9,160.00 9,160.00 9,160.00

8.0 PROGRAMACION FINANCIERA DE INGRESOS

TRIMESTRE 1 TRIMESTRE 2
CANT POR UNIDAD PARCIAL 82,000.00
ESTACIONAMIENTO 12 4,200 50,400
DEPARTAMENTO 90.0 M2 8 120,500 964,000 120,500.00

DEPARTAMENTO 65.5 M2 6 82,000 492,000 82,000

DEPARTAMENTO 120 M2 4 135,000 540,000

120,000.00 82,000.00

9.0 FLUJO DE CAJA

TRIMESTRE 1 TRIMESTRE 2 TRIMESTRE 3

CAJA

4. ANALISIS DE EGRESOS

3. CAPACIDAD VENDIBLE DEL PROYECTO -

INGRESOS

SALDO

10.0 FLUJO DE CAJA (CON INYECCION DE CAPITAL)

CAP. INICIAL

CAJA

4. ANALISIS DE EGRESOS

3. CAPACIDAD VENDIBLE DEL PROYECTO -

INGRESOS

SALDO

-
 TRIMESTRE 3 TRIMESTRE 4 TRIMESTRE 5 TRIMESTRE 6 TRIMESTRE 7 TRIMESTRE 8
135,000.00 135,000.00 135,000.00

4,200 4,200 4,200 4,200

120500 120,500.00
82,000 82,000 82,000 82,000

135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00

135,000.00 206,000.00 259,700.00 356,200.00 341,700.00 352,000.00

TRIMESTRE 3 TRIMESTRE 4 TRIMESTRE 5 TRIMESTRE 6 TRIMESTRE 7 TRIMESTRE 8

2020

TRIMESTRE 1 TRIMESTRE 2 TRIMESTRE 3 TRIMESTRE 4

TRIMESTRE 5 TRIMESTRE 6 TRIMESTRE 7 TRIMESTRE 8