Sesión 03

Alcance instrumentos de gestión, intervención en

la propiedad y financiación

María Juliana Rojas C.

1 Definición instrumentos de gestión

2 Principios asociados a instrumentos de gestión

3 Instrumentos de gestión

4 Instrumentos de intervención en la propiedad

5 Caso de análisis

6 Instrumentos de financiación
Definición instrumentos
 Clasificación de instrumentos

Planes zonales

A Instrumentos Planes maestros

de planeación
Unidades de planeación rural

Fichas normativas
Instrumentos de
Macroproyectos intervención en la
propiedad

Planes Parciales Enajenación voluntaria

Instrumentos Expropiación
Unidades de actuación urb.
B
gestión Anuncio de proyecto
Integración inmobiliaria
Declaratoria de desarrollo Derecho de preferencia

Banco inmobiliario
Valorización

Participación en plusvalía
Instrumentos
C
de financiación
Transferencia de derechos
Función social de la propiedad
Bases aplicación instrumentos de gestión
 Caso de análisis

Organización por
1 grupos
5 grupos 7 personas

Casos de análisis
2 Grupo 1: Caso Villa Laura

Grupo 2: Planes Maestros

Grupo 3:Planes de ▪ Estudio del caso.

Legalización y Regularización
Urbanística
Grupo 4:Proyectos Urbanos
Integrales del Ámbito Ladera
▪ Identificación de
los instrumentos
que podrían
resultar aplicables.

Grupo 5:Distritos Rurales

Campesinos

3 Plenaria
Instrumentos de gestión
 Anuncio de proyecto
Instrumento de gestión del suelo que sirve para que “las entidades competentes
puedan adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles

1
¿Qué es y para para la ejecución de proyectos u obras de utilidad pública o interés social, harán el
qué sirve? anuncio del respectivo programa, proyecto u obra, mediante acto administrativo de
carácter general que deberá publicarse en los términos del artículo 65 del Código de
Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”. ARTÍCULO
2.2.5.4.1 del Decreto 1077 de 2015

De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 1 del artículo 61 de la Ley 388 de

Efectos del 1997, “con el anuncio del proyecto se descontará del avalúo comercial de
adquisición, el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el
anuncio de anuncio del proyecto, programa u obra, salvo aquellos casos en que los propietarios
proyecto hubieren pagado la participación en plusvalía por obra pública o la contribución de
valorización, según sea del caso. Para el efecto, se elaborarán avalúos de referencia
en los cuales se debe tener en cuenta las condiciones físicas, jurídicas y económicas
del suelo al momento del anuncio del proyecto, de acuerdo con la normativa vigente.”
ARTÍCULO 2.2.5.4.2 del Decreto 1077 de 2015
 1
PLUSVALOR
POR ANUNCIO
INCREMENTO EXPECTATIVA

INCREMENTO NO ATRIBUIBLE A LA ACCION DEL ESTADO Anuncio construcción de

Ejemplos: una vía
ANUNCIO
AVALUO COMERCIAL

Anuncio macroproyecto de
interés social nacional
VALOR DE COMPRA

AVALUOS DE
REFERENCIA
VALOR INICIAL DEL SUELO
 Anuncio de proyecto

Contenido del Anuncio de proyecto (articulo 2.2.5.4.3 del Decreto nacional 1077 de 2015)

1
“1. La descripción del proyecto, programa u obra que constituye el motivo de utilidad pública
o interés social y, si es del caso, el instrumento normativo que lo contempla, decreta o
aprueba.

2. La delimitación preliminar mediante coordenadas IGAC en planos a nivel predial (escala

1:2.000 o 1:5.000) de la zona en la cual se adelantará el proyecto, programa u obra que se
anuncia.

3. Los avalúos de referencia correspondientes al área descrita en el numeral anterior que

obrarán como anexo del acto administrativo de anuncio del proyecto, o indicar la condición
que en el evento de no contar con los mencionados avalúos de referencia, la administración
deberá ordenar y/o contratar la elaboración de los avalúos de referencia dentro de los seis (6)
meses siguientes a la expedición del acto administrativo de anuncio.”
 Anuncio de proyecto
Avalúos de referencia (articulo 2.2.5.4. del Decreto nacional 1077 de 2015)

1
“Se entiende por avalúo de referencia aquel destinado a definir el valor del suelo
antes del anuncio del proyecto y que se realizará por zonas o subzonas
geoeconómicas homogéneas.

La entidad o persona encargada de elaborar los avalúos de referencia, de acuerdo con

lo previsto en el artículo 27 del Decreto Ley número 2150 de 1995 o la norma que lo
modifique, complemente o sustituya, establecerá el precio por metro cuadrado del
suelo, para las zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas, que resulten del
estudio de valores de la zona donde se adelantará el programa, proyecto u obra, con
arreglo a las condiciones físicas, jurídicas, económicas, de mercado inmobiliario y en
especial con la normativa vigente al momento del anuncio del proyecto.”
 Anuncio de proyecto
Procedimiento para el Cálculo del mayor valor generado por el anuncio del proyecto.(articulo
2.2.5.5. del Decreto nacional 1077 de 2015)

“1. Determinar el valor comercial del inmueble bajo las condiciones, físicas, económicas y normativas

1
vigentes a la fecha de elaboración del avalúo comercial, en los términos de la Ley 388 de 1997, y las
demás disposiciones vigentes sobre la materia.

2. Actualizar los avalúos de referencia mencionados en el presente Capítulo, tomando en consideración la

variación habitual del valor del suelo de acuerdo con el mercado inmobiliario para las zonas o subzonas
geoeconómicas homogéneas, tomadas en consideración para efectos de la elaboración de los avalúos de
referencia a los que se refiere el artículo precedente, dentro del período comprendido entre el anuncio
del proyecto y la fecha de elaboración del avalúo comercial de que trata el numeral anterior. Para tal
efecto, el avaluador tendrá en cuenta, el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Valoración
Predial (IVP), Índice de Valorización Inmobiliario Urbano y Rural (IVIUR), estudios de mercado y demás
información disponible que le permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario.

3. Determinar la diferencia entre los avalúos de referencia actualizados de acuerdo al numeral anterior
con los valores del suelo fijados en lo avalúos comerciales a los que se refiere el numeral 1 del presente
artículo. Si el valor del suelo de los avalúos comerciales resulta superior al valor del suelo de los avalúos de
referencia actualizados, el mayor valor corresponderá al incremento generado por el anuncio del
proyecto.
Identificado el mayor valor del suelo generado por el anuncio del proyecto, se procederá a su descuento
del valor comercial del inmueble en los términos definidos por el parágrafo 1 del artículo 61 de la Ley 388
de 1997 y se determinará el precio de adquisición, salvo que el propietario haya pagado la participación
en plusvalía o la contribución de valorización, según sea el caso, evento en el cual no se descontará el
mayor valor del suelo generado por el anuncio del proyecto, para fijar el precio de adquisición.”
 Ejemplos de anuncio de proyecto
▪ Decreto 266 de 2003 Plan de Ordenamiento Zonal POZ Usme. “En ejercicio de sus facultades constitucionales y
legales, en especial de las que le confieren los artículos 35, 38, numerales 3º y 4° Y 53 del Decreto-Ley 1421 de
1993 y la ley 388 de 1997”

▪ Decreto 172 de 2007. "Por medio del cual se anuncia la puesta en marcha del Proyecto Urbanístico Integral
denominado Troncal Carrera 7ª, y se dictan otras disposiciones"

▪ Decreto 598 de 2013. "Por medio del cual se anuncia la puesta en marcha de los Proyectos Cable Aéreo Portal
Tunal - Paraíso en la localidad de Ciudad Bolívar y Portal 20 de Julio - Altamira en la localidad de San Cristóbal,
obras integradas en el Acuerdo 489 de 2012 y se dictan otras disposiciones.“

▪ Resolución 087 de 2014. “Por la cual se anuncia la puesta en marcha del proyecto urbanístico de revitalización
del centro ampliado Los Olivos y se dictan otras disposiciones”

▪ Decreto 145 de 2013. “Por medio del cual se anuncia la puesta en marcha del componente urbanístico del
proyecto de iniciativa pública denominado El Bronx, y se dictan otras disposiciones.”

▪ Decreto 043 de 2010 “Por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Zonal del Norte y se dictan otras
disposiciones“

▪ Decreto 305 de 2015 “Por el cual se realiza el anuncio de las obras necesarias para la adecuación y puesta en
funcionamiento de los equipamientos de transporte e infraestructura de soporte para el Sistema Integrado de
Transporte Público – SITP para Bogotá D. C. y se declara condiciones de urgencia por motivos de utilidad pública
para la adquisición de los inmuebles necesarios para ese efecto y se dictan otras disposiciones.”
 Declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria

Definición Instrumento que permite a los gobiernos municipales movilizar los

terrenos vacantes para la construcción de vivienda social.

1
Dónde se aplica En los suelos urbanizables no urbanizados
Nivel de intervención Local
Quién lo hace Municipio

La declaratoria se constituye como un instrumento de gestión del suelo para

promover la política de vivienda social. En Colombia, conceptualmente este tipo
de instrumento se introduce a través de la Ley 9 de 1989. Mediante esta Ley se
permite que los gobiernos municipales movilicen los terrenos vacantes, controle
los precios del suelo de estos suelos, los sujete a venta forzosa en pública
subasta y los destine para la producción de vivienda de interés social.
 Operatividad- Declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria
Los municipios y/o ciudades identifican u ordenan la identificación de los suelos urbanizables no urbanizados o del
suelo urbanizado no edificado a través de los Planes de Ordenamiento Territorial o el programa de ejecución del Plan
1 de Desarrollo económico y social que se encuentre vigente. La identificación de este tipo de suelos se hace a través de

1
un acto administrativo que es notificado a los propietarios. En dicha notificación se les informa que tienen un plazo
máximo para urbanizar o edificar sus terrenos de acuerdo con el nivel de urbanización de sus suelos. Una vez se vence
el plazo, la administración de la ciudad ordena la venta en pública subasta a través de otro acto administrativo que se
inscribe en el registro inmobiliario. La venta en pública subasta tiene como efecto dejar por fuera del mercado del suelo
los terrenos en cuestión e impedir que ninguna autoridad pueda otorgar licencias urbanísticas sobre esos terrenos.

El precio base inicial para la venta en pública subasta corresponde al 70% del avalúo comercial. No obstante, sino hay
2 una venta del suelo en la primera subasta, se convoca una segunda subasta donde el precio base para la venta es igual al
70% del avalúo catastral del suelo. En caso que en ninguna de las dos subastas se logre la venta del suelo, la
administración iniciará los trámites de la expropiación administrativa, cuyo precio indemnizatorio será igual al 70% del
avalúo catastral.

Ahora, en el caso el urbanizador no construya o urbanice los suelos dentro del plazo establecido, la administración
3 realizará la expropiación del suelo por vía administrativa.

Este tipo de instrumento se puede aplicar en suelo de propiedad pública o privada y en los siguientes plazos para iniciar el
proceso de enajenación forzosa en pública subasta:

▪ Suelo de expansión- dentro de los tres años siguientes a su declaratoria

▪ Suelos urbanizables no urbanizados en suelo urbano- dentro de los dos años siguientes a su declaratoria.

▪ Suelos urbanizados sin construir- al año siguiente de su declaratoria.

▪ Furtado Fernanda y Acosta Claudia. “Recuperación de plusvalías urbanas en Brasil, Colombia y otros países de América Latina: Legislación, instrumentos e implementación” Documento de Trabajo del Lincoln Institute of Land Policy, 2012.
▪ Furtado Fernanda y Smolka Martim. “Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina”. Lincoln Institute of Land Policy, 2014.
 Experiencia de Bogotá en la declaratoria de desarrollo y construcción
prioritaria
En Bogotá se ha aplicado este instrumento para tres tipos de predios:

i) Predios urbanizables no urbanizados,

ii) Predios urbanizados no edificados y

iii) Predios considerados de desarrollo prioritario.

Entre 2008-2012, a través de este instrumento se intentó movilizar 932 hectáreas de suelo “vacante” (de las
38.437 hectáreas totales de suelo urbano en Bogotá). De estas 932 hectáreas, 116 ha ya se habían urbanizado,
78 ya tenían licencia de urbanismo expedida, 28 ha estaban en el marco de planes parciales adoptados y 104
ha ya tenían licencias para uso residencial, mediante las cuales se pretendía construir 10.378 unidades de VIS
y 544 unidades de VIP.

En los casos que no se pudo lograr urbanizar o construir la VIS o VIP antes de la venta forzosa en pública
subasta, la administración distrital inició dicho procedimiento. No obstante, la práctica de la enajenación
forzosa en pública subasta fue compleja y dispendiosa, debido a los recursos administrativos y judiciales que
utilizaron los propietarios para alargar los plazos y cuestionar las bases jurídicas del instrumento.
▪ Furtado Fernanda y Acosta Claudia. “Recuperación de plusvalías urbanas en Brasil, Colombia y otros países de América Latina: Legislación, instrumentos e implementación” Documento de Trabajo del Lincoln Institute of Land Policy, 2012.
▪ Furtado Fernanda y Smolka Martim. “Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina”. Lincoln Institute of Land Policy, 2014.
 Expropiación

¿Qué dice la Constitución Política?

•Art. 58º. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivo de utilidad pública o interés
social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella
reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social

•Art. 58º. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá
haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.

•Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que
determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a
posterior acción contenciosa administrativa, incluso respecto del precio.

Fuente: Maldonado, María Mercedes. Presentación “Financiación urbana con base en suelo” UNAL, 2015.
 Expropiación

¿Qué entidades pueden expropiar?

▪ La Nación.

▪ Las entidades territoriales.

▪ Las áreas metropolitanas y asociaciones de municipios podrán adquirir por enajenación

voluntaria o decretar la expropiación.

▪ Los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las
sociedades de economía mixta asimiladas a las anteriores, de los órdenes nacional,
departamental y municipal, que estén expresamente facultadas por sus propios estatutos
para desarrollar alguna o algunas de las actividades previstas en el artículo 10 de dicha
ley, también podrán adquirir o decretar la expropiación de inmuebles para el desarrollo
de dichas actividades

Fuente: Maldonado, María Mercedes. Presentación “Financiación urbana con base en suelo” UNAL, 2015.
 Expropiación

1. Traspaso de un bien de propiedad privada al Estado.

2. Existencia de motivos de utilidad pública e interés social

Expropiación establecidos en la ley, que beneficien a la comunidad y justifiquen la
medida expropiatoria. (Artículo 58 de la Ley 388 de 1997).

3. Indemnización previa a la entrega del bien.

Enajenación voluntaria o negociación directa – Previa a la expropiación

Administrativa ▪ Condiciones de urgencia

▪ Existencia motivos de utilidad púbica
Entidad municipal e interés social
Expropiación ▪ Concejo municipal hayan
determinado autoridad competente
▪ Autoridad efectúe declaratoria de
urgencia

Judicial Juez
 Enajenación voluntaria

¿Cómo funciona la enajenación voluntaria?

Consiste en una etapa de negociación entre las partes (la administración y los
propietarios del suelo o del bien inmueble).
La administración ofrece al propietario un precio base; esta etapa se conoce como
oferta de compra, mientras que el acercamiento y la negociación entre las partes se
conoce como etapa de enajenación voluntaria.

De resultar un acuerdo entre las partes se procede al traspaso del bien a la

administración y al pago de la indemnización al propietario

Cuando la negociación no resulta exitosa, se inicia el procedimiento expropiatorio

propiamente dicho.
¿Cuánto dura este proceso?

30 días hábiles, contados a partir de la notificación de la oferta

Fuente: Maldonado, María Mercedes. Presentación “Financiación urbana con base en suelo” UNAL, 2015.
 Expropiación

La expropiación por vía administrativa

Además de los motivos de utilidad pública, la ley exige unos requisitos o condiciones especiales
para su utilización – Condiciones de urgencia
Condiciones de urgencia se referirán exclusivamente a:

▪ Precaver la elevación excesiva de los precios de los inmuebles, según las directrices y parámetros
que para el efecto establezca el reglamento que expida el Gobierno Nacional.

▪ El carácter inaplazable de las soluciones que se deben ofrecer con ayuda del instrumento
expropiatorio.

▪ Las consecuencias lesivas para la comunidad que se producirían por la excesiva dilación en las
actividades de ejecución del plan, programa, proyecto u obra.

▪ La prioridad otorgada a las actividades que requieren la utilización del sistema expropiatorio en
los planes y programas de la respectiva entidad territorial o metropolitana, según sea el caso.
Fuente: Maldonado, María Mercedes. Presentación “Financiación urbana con base en suelo” UNAL, 2015.
 Expropiación

Procedimiento expropiación administrativa

1 Anuncio del proyecto y declaratoria de utilidad

pública del predio

Declaratoria de condiciones de urgencia:

2 existen condiciones de urgencia que autorizan el uso de la
expropiación administrativa para adquirir los inmuebles requeridos

Oferta de compra
3

4 Etapa de negociación directa

¿Hay acuerdo?
Si No

5 Expropiación: entidad fija el

5 Firma de contratos precio y condiciones de pago
 Expropiación por vía judicial
Procedimiento expropiación por vía judicial
1 Oferta de compra

2 Enajenación voluntaria

¿Hay acuerdo?
Si No

Firma promesa o Se inicia el procedimiento de expropiación

3 3
escritura de compra ( se expide la resolución)
venta
El representante legal de la entidad expropiante, mediante abogado,
4 presenta demanda de expropiación en los dos meses siguientes a la
fecha en que quede en firme la resolución que ordena la expropiación
(Arts. 25 y 451, Código de Procedimiento Civil).

En la demanda, la entidad expropiante puede solicitar la entrega

anticipada del bien, siempre y cuando consigne a órdenes del juzgado
el 50% del avalúo practicado en la enajenación voluntaria (Num.3, Art.
62, Ley 388/1997)

5 Se admite la demanda y se notifica al propietario

La entrega de la
indemnización a los 6
Vencido el término del traslado de la demanda, el juez procede a
dictar sentencia
interesados se hace una vez
se registre la sentencia y el 7 La entidad expropiante realiza consignación del valor del inmuebleel
acta de diligencia de
entrega de los bienes 8 El propietario efectúa traspaso del bien a la entidad expropiante

Fuente: Maldonado, María Mercedes. Presentación “Financiación urbana con base en suelo” UNAL, 2015.
 Expropiación
Sobre la indemnización

¿Cuáles son los criterios que guían la fijación del precio?

La indemnización debe ser previa y debe fijarse “consultando los intereses de la

comunidad y el afectado”.
¿Cuáles son los criterios que guían la fijación del precio?

▪ El juez en la expropiación por vía judicial

▪ La administración – un funcionario – en la expropiación por vía administrativa…
▪ En ambos casos con base en el “dictamen” de un experto

Fuente: Maldonado, María Mercedes. Presentación “Financiación urbana con base en suelo” UNAL, 2015.
 Caso de análisis

Organización por
1 grupos
5 grupos 7 personas

Desarrollo ejercicio
2 Grupo 1: Anuncio de proyecto

Grupo 2: Declaratoria de
desarrollo
▪ Estudio de
ejemplos
Grupo 3:Expropiación
de
instrument
os
Grupo 4: Anuncio de proyecto

Grupo 5: Declaratoria de
desarrollo

3 Plenaria
Participación en plusvalía

Transferencia de derechos de construcción
Administraciones municipales convierten índices de
edificabilidad en derechos de construcción en
ámbitos específicos del suelo urbano o en ámbitos
de unidades de actuación urbanística (Artículo 50
L.388)
Manejo de edificabilidad
Transferencia de derechos
adicionales de construcción
Están planteados en la ley como
un medio alternativo para el pago
de la participación en plusvalías.
 Pignoración del predial

Pignoración del predial

1
TIF: Tax incermental financing
DECRETO 1382 DE 2020
 Contribución por valorización

¿Qué es? Es un tributo que tiene como fin distribuir el costo de una obra
(más un porcentaje para la administración del tributo) entre los inmuebles
(terrenos y edificaciones) que se ven beneficiados con incrementos en los

1
precios de sus propiedades por la ejecución de una obra pública.

¿Cuál es el base gravable? el costo de construir la obra distribuido entre

los inmuebles beneficiados.

¿En dónde se puede aplicar? En un ámbito geográfico beneficiado por la

ejecución de dicha obra.
 Contribución por valorización

¿Cuáles son los elementos claves para la determinación de la

contribución por valorización?
▪ Costo total de la obra

1
▪ Beneficio que produce en términos de valorización
▪ Capacidad de pago

¿ Para qué tipo de obras se aplica?

▪ Vías
▪ Redes de servicios públicos domiciliarios
▪ Espacio público (parques, áreas libres)
▪ Mejoramiento de barrios de origen informal

¿Cuáles son los factores que se utilizan para calcular la valorización?

▪ Área del terreno
▪ Usos – Destinos Económicos
▪ Densidad (pisos)
▪ Estratificación (o nivel económico de la población)
▪ Grado de beneficio
 Contribución por valorización

Medellín
 Contribución por valorización

Bogotá
 Contribución por valorización
Manizales

4 proyectos de infraestructura vial, espacio público y urbanísticos, que cubrieron

el 80% de la ciudad
Sesión 04 Análisis detallado de planes parciales

María Juliana Rojas C.

1 Definición

2 Contenido

3 Procedimiento

4 Ejemplos de aplicación

5 Caso de análisis
 Planes parciales

Instrumento de planeación y gestión,

que planea a escala intermedia y
desarrolla normativa específica para una
zona de la ciudad que requiere cambios Plan de
Ordenamie
morfológicos derivados de las nto
necesidades e impactos de los nuevos Territorial
POTde
usos y densidades, como mecanismo Plan
Ordenamie
para internalizar externalidades. nto Zonal
POZ
Elementos claves:
▪ Reparto de cargas y beneficios.
▪ Requiere de procesos de Planes
parciales
participación ciudadana
▪ incluye el desarrollo de mas de un
predio como estrategia para superar el
desarrollo predio a predio
 Planes parciales

La ley 388 lo define en el artículo 19 de la siguiente forma

“Planes parciales. Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y
complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del
suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban
desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones
urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas
generales, en los términos previstos en la presente ley.”

Aplicable en:
▪ Áreas determinadas del suelo urbano:
- Tratamiento de desarrollo
- Tratamiento de renovación urbana
▪ Áreas que deban desarrollarse mediante UAU, MP
urbanos u otras operaciones
▪ Suelos de expansión
 Planes parciales
Puntos de partida:
▪ Clasificación del suelo
▪ Tratamientos urbanísticos:
▪ Desarrollo - Renovación Urbana
▪ Sistemas Generales o Estructurantes

Superación de la gestión predio a predio

Concreta el régimen urbanístico de la propiedad.

Regula la movilización de recursos ligados a los

procesos de desarrollo urbano

Concreta la articulación entre planeación y gestión. (Plan + Instrumento de Gestión).

Superación de la gestión predio a predio

Define y delimita ámbitos espaciales de reparto de cargas

y beneficios (sobre todo en función de las cargas) y las
unidades de actuación urbanística.

Establece las bases y formaliza las eventuales

concertaciones para los procesos de reajuste de tierras o
integración inmobiliaria.

Establece las bases para los eventuales instrumentos

coercitivos que garanticen la integración inmobiliaria o
reajuste de tierra.
Regula la movilización de recursos para el desarrollo urbano

Permite establecer “remuneraciones” equitativas para los

propietarios de suelo, independientemente del uso final de
cada terreno.

Vincula de manera concreta al propietario, los inversionistas o

aportantes de recursos para la urbanización, los constructores y
las entidades públicas – en un esquema de derechos y
responsabilidades.

Visibiliza los incrementos de valor derivados de la urbanización y

asegura su distribución en función de objetivos sociales y
ambientales.
 Contenido PP

1. Definición del área de planificación:

- Determinaciones del POT: tratamiento y área mínima

de planificación
- Uno o varios propietarios

2. Desarrollo y precisión de sistemas estructurantes:

POT define: Elementos de la estructura ecológica/ redes
matrices de servicios públicos/ infraestructura vial

PP: incorpora y desarrolla . Define características

específicas a partir de estudios de detalle.
 Contenido PP

3. Definición de áreas de manejo diferenciado:

- Se excluyen áreas ya consolidadas, que cuenten con
licencias urbanísticas o presenten otras
características que no ajusten al objetivo de la
operación.

4. Sistemas secundarios
- Se deben determinar y precisar elementos que
desarrollan los Sis. Estructurantes: mallas viales
secundarias, espacios públicos, equipamientos.
Conformación del sistema público: cargas urbanísticas
 Contenido PP

Cargas urbanísticas: inversiones tanto en selo como

infraestructura que se aportan para garantizar la
operación del desarrollo urbanístico.
- De acuerdo con lo dispuesto en el POT.

5. Definición de beneficios urbanísticos:

- Determinación de aprovechamientos urbanísticos en
forma de edificabilidad y usos.
- Beneficios suficientes para permitir el aporte de
cargas
 Contenido PP

6. Delimitación de unidades de actuación urbanísticas:

De acuerdo con la conformación de áreas privadas y su
interrelación con los sis. Estructurantes se conforman
proyectos urbanísticos: unidades de actuación

Área conformada por uno o varios inmuebles, explícitamente

delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento
que debe ser urbanizada o construida como una unidad de
planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo,
garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la
dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el
transporte, los servicios públicos domiciliarios y los
equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las
cargas y beneficios
 Contenido PP

7. Definición esquema de distribución de cargas y beneficios:

A. Potenciales derechos de participación en beneficios de los propietarios de los inmuebles o lotes involucrados

B. Aportes que deben efectuar a cargas urbanísticas cada una de las unidades.

D. Derecho a participar en Beneficios por cada Unidad, del total del beneficio establecido por el plan parcial, del mismo
modo que cada uno de los propietarios y aportantes en cada unidad participan en proporción a los aportes efectuados.
 Elementos del sistema de reparto equitativo de cargas y
beneficios

Suelo rural $ 3.000/mt2

Uso residencial VIS

$ 80.000/Mt2 Area
util-50% del área
bruta

Uso residencial
$ 150.000/mt2
Uso comercial
$ 200.000/mt2

Los aprovechamientos urbanísticos autorizados Beneficios se deben compensar con aporte a cargas
incrementan el precio y son apropiados por los urbanísticas y con pago de participación en plusvalía
propietarios de tierra .
 Procedimiento para formulación y adopción

Autoridades municipales o
1 distritales de planeación
Iniciativa de los planes
parciales Comunidades o por los
particulares interesados

2 Etapas para la formulación y
adopción de planes parciales
Formulación y revisión
▪ Determinantes para la formulación.
▪ Respuesta a la solicitud de determinantes
▪ Determinantes ambientales para la formulación del plan parcial
▪ Formulación y radicación del proyecto de plan parcial.
▪ Información pública, citación a propietarios y vecinos.
▪ Revisión del proyecto de plan parcial.
Concertación y consulta
▪ concertación con la autoridad
ambiental.

Etapa de adopción
▪ Expedición del decreto de adopción del plan
parcial
 Procedimiento

Respuesta (Hasta Formulación

Solicitud de 15
Dias solicitud de 1 año)
Proyecto
determinantes

Máximo 2 meses
determinantes
Fase de
información
publica
Concepto de
Acta de 8 Concepto viabilidad
dias
Si
concertación ambiental
Si
No
Favorable

CCOT No Via gubernativa

30 días
15 días
Observaciones CCOT Proyecto de 15
decreto Dias Decreto pp
Concertación y consulta
1. Los que contemplen proyectos, obras o actividades que requieran
licencia ambiental de acuerdo con lo dispuesto en el decreto único del
sector ambiente y desarrollo sostenible sobre licenciamiento ambiental o
la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
2. Los planes parciales que precisen la delimitación de los suelos de
protección y/o colinden con ecosistemas tales como parques naturales,
reservas forestales, distritos de manejo integrado, distritos de
conservación de suelo o zonas costeras.
3. Los que incluyan o colinden con áreas de amenaza y riesgo, identificadas
por el plan de ordenamiento territorial, reglamentaciones o estudios
técnicos posteriores relacionadas con las mismas.
4. Los que se desarrollen en suelo de expansión urbana.
Contextualización del Plan Parcial SIMESA. Medellín
Colombia

1 Gestor
Tratamiento
Localización
Valores Simesa- privado
Renovación
Corredor del río Aburrá, Zona plana de
la ciudad de Medellín, costado sur-
oriente.
Área Bruta 30.62 has
Área Neta 25,3 has
Cesiones 11,3 has
Parques y 5,9 has
Zonas verdes
Cesión vías 5,4 has
vehiculares
Área útil 19,3 has
Tipo de Industrial
asentamiento
Número de 22
predios
iniciales
 Plan Parcial SIMESA. Medellín Colombia

Condiciones normativas de partida

1
(Articulación Plan-proyecto)

▪ Usos. “sana mezcla de usos” asegurando

por lo menos el 40% del suelo útil a
comercio y servicios.
▪ Edificabilidad: I.C mínimo: 2; I.C máximo:
6
▪ Equipamientos:1 m2 por vivienda; 1%
área construida otros usos.
▪ Otros: Recuperar y rehabilitar bien
patrimonial en el ámbito del plan.
Fuente: - María Cristina Rojas presentación sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia” en Costa Rica 2015
 Plan Parcial SIMESA. Medellín Colombia
Diseño urbanístico y unidades de Gestión

“Con base en el principio de autonomía, el área de planificación se plantea la creación de cinco bloques
subdivididos en 37 Unidades de Gestión que constituyen las diferentes fases o etapas en que se
implementa el plan parcial, cada una de las cuales deberá contar con una licencia de urbanización. La
estructura del espacio público define áreas de amortiguación para permitir la convivencia de los nuevos
usos con las industrias que aun estén en funcionamiento, en cumplimiento del principio de convivencia”.
Fuente: - María Cristina Rojas presentación sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia” en Costa Rica 2015
Plan Parcial SIMESA. Medellín Colombia

Fuente: - María Cristina Rojas presentación sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia” en Costa Rica 2015
Plan Parcial SIMESA. Medellín Colombia

María Cristina Rojas Eberhard/Beatriz Elena Rave Herrera

Fuente: - María Cristina Rojas y Beatriz Elena Rave Herrera sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia”
 Plan Parcial SIMESA. Medellín Colombia

1
Aportes en suelo
306.215 m2
Valoración inicial del suelo: US$ 215/ m2
TOTAL: $66’000.000

Fuente: - María Cristina Rojas y Beatriz Elena Rave Herrera sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia”
 Plan Parcial SIMESA. Medellín Colombia

1
Balance de las área públicas y privada por bloque de propietarios -
Plan Parcial de Simesa.

Fuente: - María Cristina Rojas y Beatriz Elena Rave Herrera sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia”
 Plan Parcial SIMESA. Medellín Colombia
Cargas y beneficios del plan parcial
Cargas

Beneficios

Fuente: - María Cristina Rojas y Beatriz Elena Rave Herrera sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia”
 Reparto entre propietarios del Plan Parcial SIMESA.
Medellín Colombia

Porcentajes de participación en
SUELO (áreas, valoración $)

Porcentajes de participación en
INVERSIÓN PARA CARGAS

Total de BENEFICIOS áreas

repartidos según aportes

$ venta m2 Valor residua

% por Participación Valor de Costos Área suelo Valor seulo de suelo del suelo
Área m2 área en UAS ventas construcción urbanizado urbanizado úrbanizado bruto
A 140.739 46% 464.515 $ 339.290.704 $ 227.749.782 84.830 $ 106.519.576 $ 1.256 $ 36.580.224
B 44.980 15% 148.458 $ 108.436.503 $ 72.788.289 30.780 $ 38.649.918 $ 1.256 $ 11.690.953
C 43.838 14% 144.689 $ 105.683.384 $ 70.940.251 24.890 $ 31.253.946 $ 1.256 $ 11.394.128
D 60.891 20% 200.974 $ 146.795.100 $ 98.536.598 39.862 $ 50.054.030 $ 1.256 $ 15.826.539
E 15.769 5% 52.046 $ 38.015.710 $ 25.518.146 12.910 $ 16.210.866 $ 1.256 $ 4.098.619
306.216 100% 1.010.680,64 $ 738.221.401 $ 495.533.066 193.272 $ 242.688.335 $ 1.256 $ 79.590.462
Fuente: - María Cristina Rojas presentación sobre el –”Reajuste de Tierras en Colombia” en Costa Rica 2015
Plan Parcial de Renovación Urbana-PPRU- Triángulo
de Fenicia
Revitalizar esta zona de la ciudad a
través de la generación de espacio
Objetivo público, vivienda y equipamientos
colectivos que respondan con la
demanda poblacional del sector

Localizació
Localización: centro de la ciudad de
n y Área Bogotá.
Área: 88.164,91 m2

Número de 224
predios

Tratamient
o
Renovación Urbana

Vivienda, comercio, servicios

usos personales y empresariales y
dotacional metropolitano.
Iniciativa: privada
El área pública pasa de 3.8 hectáreas a 6.2 hectáreas

3.8 HA (43%)
ANTES ESPACIO
PÚBLICO

Reparto 5.0 HA (57%)

equitativo de ESPACIO
PRIVADO
cargas y
beneficios

6.2 HA (70%)
ESPACIO
DESPUÉS PÚBLICO

2.6 HA (30%)
ESPACIO
PRIVADO

Espacio público PPF

 900 25.500 m2
Viviendas en Construidos de
total dotacional
8.8 ha
Área total 108 3.500 m2
Viviendas Construidos de
LA PAZ VIP equipamiento
La Universidad público
participará en las
mismas
400
condiciones que Viviendas de 50%
reemplazo Terrazas verdes
los demás vecinos
con máximo el
S
D
15% del área 27.000 m2 6 m2
construida final Construidos de Área pública por
comercio habitante

40.000 m2 6.2 ha
UNIANDES
Construidos Área pública
oficinas y hotel

Propuesta PPF
Definición de las Unidades de Actuación Urbana del Plan Parcial de Renovación Urbana-
PPRU- Triángulo de Fenicia

Unidades de Actuación
Urbana
Con el fin de garantizar el reparto equitativo de
las cargas y los beneficios y de facilitar los
mecanismos de gestión asociada entre
propietarios, el plan parcial Triángulo de Fenicia
determino cinco (5) Unidades de Actuación
Urbanística.

UAU Área predial privada Manzana Número de

aprox. (catastral 2013) actual inmuebles
aprox
1 6,332 13 15

2 13,864 4 224

3 8,717 26 49

4 12,773 24, 25 64

5 11,019 2, 12, 13, 38, 130

39
Total 52,705
Definición de las Unidades de Actuación Urbana del Plan Parcial de
Renovación Urbana-PPRU- Triángulo de Fenicia

Las UAU no sólo garantizan un adecuado aprovechamiento del suelo, sino también el
desarrollo por etapas o fases del Proyecto. En mayo de 2016 se delimitó la primera UAU, con
la cual se inició formalmente el proceso de ejecución del plan. . Se espera que el desarrollo
del plan dure aproximadamente 8 años a partir de la delimitación de la primera UAU, como
se puede observar en el siguiente cronograma.

UAU Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8

Fuente: Documento técnico de soporte DTS Plan Parcial Triángulo de Fenicia Elaboración: Universidad de los Andes 2014
 Gestión Asociada del Plan Parcial de Renovación Urbana-PPRU- Triángulo de Fenicia

Actores, intereses y roles

Actore
s
Sector Sector Propietari Arrendatari
Comunid
Público Privad os de os de
ad
o predios predios
Orienta, Control Formular Participar Participar
acompaña, social y propuestas, en los en los
Rol evalúa y apoyar gestionar y procesos procesos
determina el ejecutar los de de
directrices desarroll proyectos negociació negociació
o n n

Proveer bienes
públicos para Mejorar Incrementa Incrementar
el Generar
entono y r su la
mejoramiento rentabilidad
condicione patrimonio rentabilidad
de la ciudad y s de vida personal de su negocio
sus
Intereses ciudadanos
 Gestión Asociada del Plan Parcial de Renovación Urbana-PPRU- Triángulo de Fenicia

Alternativas de vinculación de Derecho

los propietarios del suelo Preferencial

1 Venta del
inmueble
1 De la ciudad para comprar dicho inmueble
que esta en el marco del plan parcial

Aporte de los m2 de su

2 M2
por
inmueble a cambio de
los mismo m2 en el
proyecto
Del propietario original del inmueble para:
Comprar un producto inmobiliario en el
M2 ámbito del plan parcial.

3
Canje por inmuebles
nuevos o usados en
otros sectores de la
2 obtener su reemplazo mediante la entrega
de metros cuadrados localizados en los
inmuebles restaurados.
ciudad Elegir la ubicación dentro de las nuevas
edificaciones.
Aporte del predio

4 como inversionista

5 Combinación de
alternativas
Reparto de cargas y beneficios Plan Parcial de Renovación Urbana-PPRU- Triángulo de
Fenicia

Fuente: programa progresa Fenicia ,

2016
Estructura de Gobierno y participación del Plan Parcial de Renovación Urbana-PPRU-
Triángulo de Fenicia
 Caso de análisis

Organización por
1 grupos
5 grupos 7 personas

Desarrollo ejercicio:
2 Grupo 1: Propietarios

Grupo 2: Administración
municipal
▪ Juego de
roles
Grupo 3:Residentes

Grupo 4: autoridad ambiental

Grupo 5: Concejo municipal

3 Plenaria