El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /2

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción

a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
La jurisprudencia ha afirmado que quedan abarcadas las reparaciones necesarias
para una adecuada conservación de la vivienda ya proceda su necesidad del mero
transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la
fuerza mayor o desgaste natural de la cosa, generándose una amplísima casuística al
deslindar qué obras son de conservación.Así se han considerado obras tales como la
reparación de techos, tejados y cubiertas, filtraciones y humedades, arreglo de zóca-
los, muros y tabiques, desagües y conducciones varias, mantenimiento de ascensores
etc.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más
breve posible, la necesidad de estas reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facili-
tar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe,
del estado de la vivienda (art. 21.3).
La Ley no exige ninguna forma específica para efectuar la comunicación. Será ad-
misible cualquier procedimiento siempre que se acredite que se llevó a cabo.
Según SEIJAS QUINTANA si la comunicación no se realiza en ese «plazo más breve
posible», el arrendador no puede excusarse de ejecutarlas si así lo solicita el arrenda-
tario, pero será responsable éste de los daños y perjuicios que por su negligencia se
hubieran podido ocasionar al propietario.

b) Reparaciones urgentes
En todo momento, y previa comunicación al arrendador, el arrendatario podrá rea-
lizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave,
y exigir de inmediato su importe al arrendador (art. 21.3)

c) Pequeñas reparaciones
Las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del
arrendatario.

2. Obligaciones del arrendatario

A) Obligación de soportar la realización de obras de mejora
Esta obligación será exigible siempre que la ejecución no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento (art. 22 LAU).
El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta
en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aqué-
llas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

B) Obligación de recabar el consentimiento del arrendador para rea-

lizar obras
El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado
por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios
57 /3 Civil José Miguel de la Rosa Cortina

a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá

realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la
vivienda (art. 23.1 LAU).
Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya au-
torizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arren-
datario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada,
sin que éste pueda reclamar indemnización alguna (art. 23.2 LAU).
Si el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de
la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el
arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al
estado anterior (párrafo 2º art. 23.2 LAU).
Como mantiene LEÓN-CASTRO ALONSO, el término «configuración» ha venido in-
terpretándose por la jurisprudencia como una alteración de la forma que supone una
apropiación por el arrendatario de facultades dispositivas que solo corresponden al
arrendador, por cuanto implican, al menos parcialmente, potestad para disponer de
lo que constituye objeto de propiedad. Es un concepto circunstancial, cuya fijación
incumbe finalmente a los Tribunales en atención a las circunstancias concurrentes
en cada caso.
Como excepción a la regla general, el art. 24 LAU recoge el supuesto especial de
los arrendatarios con minusvalía, en cuyo caso el arrendatario, previa notificación
escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o ac-
tuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la
discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como
de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga
relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familia-
res que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten
a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su
estabilidad o seguridad.
El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al
estado anterior, si así lo exige el arrendador.
El art. 24 trata de profundizar en la exigencia constitucional de integración de los
disminuidos físicos, contenida en los arts. 47 y 49 CE.

3. El derecho de adquisición preferente del arrendatario

A) Concepto y régimen jurídico
Aparece reconocido en el art. 25 LAU, que establece que en caso de venta de la vi-
vienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la
misma. Este derecho se desglosa en el derecho de tanteo y en el de retracto. El tanteo
opera respecto de la venta no consumada y el retracto se aplica ante la irregularidad
o ausencia de la notificación, o a la discordancia de la venta realizada respecto de la
que hubiera sido notificada al arrendatario.
Conforme a reiterada jurisprudencia este derecho, en tanto restringe la extensión
del derecho de propiedad, puesto que constituye una limitación a la libre disposi-
ción que de sus bienes tienen sus propietarios, sólo debe aplicarse a los supuestos
 El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /4

estrictamente contemplados por la ley, pues en otro caso se viola el principio «odios-
sa restringenda» recogido en el art. 4.2 del Código Civil (STS 6 de febrero de 1991).
Conforme al párrafo 4º del art. 25 LAU el derecho de tanteo o retracto del arren-
datario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar excepto el retracto
reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el
Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Para proteger los derechos de los arrendatarios, el párrafo 5º del art. 25 LAU dis-
pone que para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de vivien-
das arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos,
las notificaciones prevenidas en el art. 25. Cuando la vivienda vendida no estuviese
arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así
en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

B) Derecho de tanteo
El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en
un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique
en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales si-
guientes a la misma.

C) Derecho de retracto
Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto
en el art. 1518 CC, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se
hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando re-
sultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes
condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales,
desde la notificación.
Si el retrayente ejercita su derecho vendrá obligado a abonar al comprador el pre-
cio que pagó, gastos del contrato y demás pagos legítimos que hubiera realizado para
la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos por aquél en la finca objeto
de retracto.

D) Supuestos especiales
Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás
objetos alquilados como accesorios no podrá el arrendatario ejercitar los derechos
de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada
se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arren-
dador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de
forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los
pisos y locales del inmueble.
57 /5 Civil José Miguel de la Rosa Cortina

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos

de tanteo y retracto previstos en este artículo.

E) Renuncia
Conforme al art. 8.4 LAU, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al
derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha
renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la
vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del
contrato de compraventa.

II. ESTUDIO ESPECIAL DE LA RENTA

1. Concepto
El principio general va a ser el de la libertad de pactos entre las partes para la de-
terminación de la renta. La filosofía que inspira esta regulación es la de que las rentas
de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado.
Así, el art. 17 LAU dispone que la renta será la que libremente estipulen las par-
tes.

2. Tiempo
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse
en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de más de una mensualidad de renta (17.2).

3. Lugar y forma
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o,
en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada (17.3).
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, desglo-
sado por conceptos, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante pro-
cedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el
arrendatario. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos
los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago (17.4).
No obstante, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo
determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcial-
mente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en
los términos y condiciones pactadas.Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no
podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras reali-
zadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización
de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución
del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del
artículo 23 (art. 17.5 LAU).
 El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /6

4. Actualización de la renta
A) Actualización legal
Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrenda-
dor o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta corres-
pondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el ín-
dice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período
de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando
como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las suce-
sivas, el que corresponda al último aplicado.

B) Actualización convencional
La renta podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en
que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las
partes. En este caso la renta se actualizará también conforme lo estipulado.

C) Procedimiento de actualización
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel
en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el
porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la
oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del
pago precedente.

D) Elevación de renta por mejoras

a) Mejora en finca única
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de du-
ración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual
en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés
legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres
puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente
en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públi-
cas obtenidas para la realización de la obra.

b) Mejora en casos especiales

La LAU establece un régimen específico para la elevación de rentas en caso de
mejora sobre varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal y para
el caso de mejora sobre varias fincas de edificios que no se encuentren en régimen
de propiedad horizontal (19.2).
57 /7 Civil José Miguel de la Rosa Cortina

c) Procedimiento
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finali-
zadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aqué-
lla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de
los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas (19.3).

E) Gastos generales y de servicios individuales

a) Concepto de gastos generales
Son aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus ser-
vicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individua-
lización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios (20.1
LAU)
La propia LAU aclara que en edificios en régimen de propiedad horizontal tales
gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de
participación y que en edificios que no se encuentren en régimen de propiedad ho-
rizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función
de su superficie.

b) Regulación de los gastos generales

En principio son de cargo del arrendador, pero cabe el pacto en contrario. Este
pacto habrá de cumplir requisitos de forma: para su validez, este pacto deberá cons-
tar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

c) Actualización de los gastos generales

Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendata-
rio haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excep-
ción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmen-
te, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse
la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

d) Gastos de servicios individuales

Cuando estos gastos se individualicen mediante aparatos contadores serán en
todo caso de cuenta del arrendatario.

e) Prueba del pago de los gastos

Tendrá lugar mediante recibo, con las disposiciones complementarias previstas
en el art. 17.4.
 El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /8

III. CESIÓN DE CONTRATO Y SUBARRIENDO

1. Cesión de contrato
A) Concepto
La cesión de contrato implica la transferencia por el arrendatario a un tercero del
uso de la vivienda operándose novación subjetiva en el titular del derecho, desapare-
ciendo el cedente de la relación contractual en que le sustituye el cesionario, el que
establece enlace directo con el arrendador en todos los derechos y obligaciones que
del contrato de arrendamiento se derivan.

B) Requisitos de la cesión de contrato

El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del
arrendador (art. 8 LAU).
Conforme al Preámbulo de la Ley en relación con las subrogaciones “inter vivos”,
sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador.

C) Efectos de la cesión
En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al
arrendador.
Si la cesión es inconsentida se confiere al arrendador la facultad de promover la
resolución del contrato de arrendamiento al amparo de lo previsto en el art. 27.2 c)
LAU 1994, que contempla este supuesto como causa de resolución.

2. Subarriendo
A) Concepto
En general puede definirse como el contrato por el que el arrendatario se obliga a
dar a otro el uso de una parte de la cosa arrendada por tiempo determinado y precio
cierto y no superior al del arrendamiento.
Aparece también regulado en el art. 8 LAU, que dispone que la vivienda arrenda-
da sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del
arrendador.
Esta exclusión del subarriendo total supone un cambio respecto de la LAU 1964,
que admitía el subarriendo total y parcial, conceptuando como total el subarriendo
que recae sobre la totalidad de las habitaciones de la vivienda arrendada y parcial el
celebrado sobre alguna de las mismas.

B) Régimen jurídico del subarriendo

Se regirá por lo dispuesto en el título II de la LAU (de los arrendamientos de vi-
vienda) cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario
a la finalidad indicada en el art. 2.1 (es decir, recaer sobre una edificación habita-
57 /9 Civil José Miguel de la Rosa Cortina

ble cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario).
Si el destino no es el de vivienda, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó. (art. 8.2 LAU), conforme al brocardo resoluto iure dan-
tis, resolvitur ius concessum

C) Renta
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda
al arrendamiento (art. 8.2 in fine). El carácter tuitivo del arrendamiento de vivienda
proscribe lucrarse en base a esta regulación especial.

IV. SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

1. Suspensión por obras de conservación o por obras acorda-

das por la autoridad competente
Conforme al art. 26 LAU cuando la ejecución en la vivienda arrendada de este
tipo de obras la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el
contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paraliza-
ción del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

2. Resolución por incumplimiento de obligaciones

A) Regla general
Conforme al art. 27.1 LAU el incumplimiento por cualquiera de las partes de las
obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumpli-
do las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución
del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC.
La regla introducida en el número 1 del art. 27 —resolución de contrato por in-
cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes—es una importante
novedad de la LAU 1994, frente a las causas de resolución de los arts. 114 y siguientes
de la antigua LAU de 1964, que eran consideradas numerus clausus, sin que pudiera
darse entrada a otras de las legalmente contempladas.
En opinión de FUENTES LOJO esta solución legal es peligrosa y debería referirse
exclusivamente a las condiciones del contrato que sean esenciales, no cualquier in-
cumplimiento.
Según ALBALADEJO la resolución del art. 27.1 habrá de basarse en todo caso en
un incumplimiento de una obligación principal, y si no, el perjudicado solo puede
pedir el cumplimiento y la indemnización de los daños sufridos. Igualmente confor-
 El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /10

me al art. 1124 CC el Tribunal al que se pida la resolución, si estima que hay causa
justificada, puede desestimar aquella y ordenar el cumplimiento dando plazo para
realizarlo

B) Resolución a instancias del arrendador

El art. 27. 2. especifica además, seis causas por las que el arrendador podrá resolver
de pleno derecho el contrato.Tal enumeración, para LASARTE, pasa a desempeñar de
forma indiscutible un papel meramente ejemplificativo.
Las causas son:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las

cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendata-
rio
Para LEÓN-CASTRO ALONSO la ley introduce la novedad de aludir a cualquier
pago (IVA, IBI, gastos comunes, etc.) asumido por el arrendatario, frente al texto ante-
rior en el que se circunscribía la resolución al «pago de rentas o de cantidades que a
ésta se asimilan», pese a lo cual habrá de entenderse que no todo impago de cantidad
que se recoja en el contrato implicará la automática resolución, sino que habrá ésta
de apreciarse ex art. 1.124 CC.
Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Pro-
piedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuel-
to por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente
el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el
arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio
designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no
haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste acep-
tando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario
que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de reque-
rimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el reque-
rido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho,
será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro
de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además
preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las
mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor
ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización

Conforme al art. 36 LAU a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia
y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de
renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distin-
to del de vivienda. Además, durante los tres primeros años de duración del contrato,
la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se pro-
57 /11 Civil José Miguel de la Rosa Cortina

rrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario

que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente,
según proceda, al tiempo de la prórroga.
La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado
para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por
las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se
presumirá querido también para la actualización de la fianza.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos

La LAU exige que el consentimiento en estos supuestos lo sea por escrito, pero el
Tribunal Supremo ha desestimado la resolución instada por el arrendador cuando se
ha acreditado que hubo consentimiento verbal o consentimiento tácito derivado de
actos concluyentes.
En efecto lo esencial (tanto en la cesión como en el subarriendo) según SUBIJANA
ZUNZUNEGUI es la presencia del consentimiento del arrendador sin que pueda ubi-
carse en el seno de la ilicitud el subarriendo consentido por el hecho de que el acto
volitivo del arrendador no se plasme en un documento o se exteriorice en un mo-
mento ulterior a la celebración del contrato entre el subarrendador y el subarrenda-
tario. No resulta conciliable con el principio de buena fe (acogido normativamente
en los arts. 7.1 CC y 11.1 LOPJ) que el arrendador que ha consentido la celebración
del subarriendo pueda ulteriormente postular, en el seno de un proceso, la resolu-
ción del contrato de arrendamiento aduciendo que el consentimiento no se plasmó
por escrito o tuvo lugar en un momento posterior a la formalización del subarriendo
de la vivienda. Este es el criterio de la jurisprudencia plasmado en STS de 25 de oc-
tubre de 1993, entre otras

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de

obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento
de éste sea necesario
La letra d) abarca, pues, dos causas de resolución distintas: la causación de daños
dolosos y la realización de obras no consentidas.
Las obras a que se refiere el precepto son las del art. 23 LAU conforme al cual “el
arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por
escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a
que se refiere el apartado 2 art. 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad
o seguridad de la misma”.
Dos, son por tanto, las clases de obra cuya ejecución puede motivar la resolución:
a) obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios: el TS
considera que para determinar cuando la obra modifica la configuración, como cues-
tión circunstancial, ha de ser examinada en cada caso concreto (STS 20 de julio de
1993). El concepto de obras que modifican la configuración de la vivienda ha dado
lugar a una prolija casuística jurisprudencial
b) obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vi-
vienda: la LAU, para que la ejecución de este tipo de obras por el arrendatario sea
lícita exige que concurra consentimiento del arrendador expreso y por escrito.
 El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /12

En cuanto a los daños, la jurisprudencia viene exigiendo cierta intencionalidad y

mala fe, pero no reputa necesaria la intención de dañar, toda vez que la LAU se refiere
a un delito civil de resultado y no al tipo penal propiamente dicho. La exigencia de
dolo excluye los daños causados imprudentemente, que no integrarán pues causa de
resolución.
Los daños habrán de ser de entidad suficiente como para que la sanción de reso-
lución del contrato pueda considerarse proporcionada.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalu-

bres, nocivas, peligrosas o ilícitas
Según LEÓN-CASTRO ALONSO el precepto en estudio nos presenta tal circuns-
tancia de forma objetiva, haciendo abstracción de si dichas actividades tienen lugar
en virtud de actuaciones concretas del inquilino o se deben a su actitud pasiva frente
a dichos hechos, primando en su consecuencia el resultado sobre la intención. La
existencia o falta de autorización administrativa para el ejercicio de dicha actividad
no afecta a las consecuencias de la misma en lo relativo a la LAU, pues el único he-
cho que ha de ser tenido en cuenta para estimar la causa de resolución es el de si las
consecuencias que se producen son contempladas y sancionadas con la resolución
en la nueva ley, por constituir actividades típicas de las molestas, insalubres, nocivas,
ilícitas o peligrosas, con entera independencia de si hubieran sido autorizadas o no
administrativamente.
El hecho de que el inquilino no haya sido sancionado administrativamente no
acredita que la actividad molesta no se haya producido (STS 7 de octubre de 1987).

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a

satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo
dispuesto en el art. 7
Recordemos que el art. 7 dispone que el arrendamiento de vivienda no perderá
esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda
permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de
hecho, o sus hijos dependientes.
La antigua LAU cifraba en un período de seis meses el tiempo necesario de des-
ocupación para poder entender que se había producido abandono de la vivienda. La
nueva LAU no predetermina plazo por lo que —desaparecida esta regla objetiva—
habrá de estarse a las circunstancias concurrentes en cada caso concreto quedando
la valoración de las mismas a la ponderación judicial.
Para LEÓN-CASTRO ALONSO se deben exceptuar ciertos casos, tales como enfer-
medad grave (personas que durante la duración de la enfermedad son cuidados en
régimen interno en establecimiento sanitario, o por sus familiares en sus viviendas),
en los que sin duda media justa causa, aunque en cualquier caso habrá de estarse en
cada supuesto al arbitrio del juzgador de instancia. En aquellos otros casos en que el
arrendatario haya de permanecer fuera de la vivienda arrendada con carácter perma-
nente y sin fundados indicios de retomo, será causa de resolución, pues únicamente
conservándose la posibilidad de dicho retorno subsistirá el arrendamiento.
57 /13 Civil José Miguel de la Rosa Cortina

También entrará en juego esta causa de resolución cuando el arrendatario destine el

edificio que se utilizaba como vivienda a usos industriales, comerciales o profesionales.
Si pese a ejercitarse en la vivienda actividades ajenas a la misma se mantiene la
finalidad primordial de satisfacer la necesidad permanente de vivienda no procederá
la resolución. Será en cada caso concreto atendidas las circunstancias concurrentes,
donde habrá de determinarse si se mantiene o no ese carácter primordial de vivien-
da pese a compatibilizarse con otros usos.
También concurrirá causa de resolución por cambio de destino cuando el arren-
datario se hace con la disponibilidad de una nueva vivienda manteniendo la primera
vivienda arrendada como segunda vivienda o vivienda de temporada.

C) Resolución a instancias del arrendatario

Conforme al art. 27.3 podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se

refiere el art. 21
Conforme al art. 21.1 el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a ele-
var por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar
la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sal-
vo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario
a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador

en la utilización de la vivienda
Como perturbaciones de hecho más frecuentes cabe reseñar la realización de
obras que alteren el uso de la vivienda o lo disminuya, el establecimiento de indus-
trias molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, la suspensión de instalaciones o ser-
vicios, etc.

D) Otras causas de resolución

Entre otras cabría hacer referencia a la necesidad del arrendador de ocupar la
vivienda conforme al art. 9.3 LAU.

E) Resolución del derecho del arrendador

El art. 13 regula los efectos de la resolución del derecho del arrendador sobre la
vida del contrato, estableciéndose soluciones diferentes según se haya o no inscrito
el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

a) Acaecimiento durante la duración del contrato

Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto
por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideico-
 El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /14

misaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia

judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el
arrendamiento.

b) Acaecimiento hallándose inscrito el arrendamiento

En los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Regis-
tro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendado, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

c) Tratándose de finca no inscrita

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la dura-
ción establecida en el apartado 4 del artículo 9.

d) Arrendamientos otorgados por titulares de derechos limitados

Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan
un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del dere-
cho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo
dispuesto en la presente ley.

e) Enajenación de la vivienda inscrita arrendada

El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como
vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrenda-
dor si el arrendamiento se hallase inscrito, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dis-
puesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usa-
re del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se
le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehaciente-
mente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades
que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice
los daños y perjuicios que se le causen.

3. Extinción del arrendamiento

El art. 28 enumera como causas además de las restantes causas contempladas en
el título II, las siguientes:

A) Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrenda-

dor
a) Pérdida física o destrucción material
El precepto subordina la operatividad de la causa de extinción del contrato, a que
la destrucción o pérdida no derive de acciones u omisiones imputables al arrenda-
57 /15 Civil José Miguel de la Rosa Cortina

dor. Por ello, si efectivamente la pérdida es imputable a éste puede entenderse que
queda obligado a la reconstrucción o reparación de la vivienda, con las correspon-
dientes indemnizaciones en favor del arrendatario.
Para MEDRANO SÁNCHEZ concuerda esta regulación de forma plena con lo esta-
blecido en el Código Civil, ya que si no hay objeto, conforme se prevé en el art. 1.261
de ese texto legal, no habrá contrato.
Si la pérdida física es parcial, no se extinguirá el contrato sino que el arrendatario
podrá exigir al arrendador que realice las reparaciones necesarias conforme al art. 21
para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso con-
venido. En efecto el art. 21 expresamente determina que la obligación de reparación
tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador,
añadiendo que “a este efecto, se estará a lo dispuesto en el art. 28”.

b) Pérdida jurídica
La expropiación forzosa también trae consigo la extinción del arrendamiento. En
el arrendatario se genera una pretensión sobre el justiprecio de su derecho de arren-
damiento.

B) Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competen-

te
La ruina a la que se refiere el art. 28 de la LAU deriva de una decisión administra-
tiva. Por tanto, como regla general, debe previamente promoverse un procedimiento
administrativo que obviamente puede ser instado por el arrendador para, con poste-
rioridad obtener la resolución del contrato.
Cabe también obtener una declaración firme de ruina en la vía civil, a través de la
declaración de la denominada ruina técnica, acreditando que el valor real de repara-
ción excede del 50 por ciento del valor de la finca.
Como dice RAGEL SÁNCHEZ, al no hacerse mención a la imputabilidad de la
ruina, si la misma deriva de culpa del arrendador, el arrendatario podrá solicitar la
correspondiente indemnización por daños y perjuicios conforme a lo dispuesto en
el art. 1101 CC.

C) Otras causas de extinción

a) Supuestos
De las disposiciones de la LAU se derivan otras causas, como la expiración del
plazo, el desistimiento, la resolución del derecho del arrendador, la enajenación de
la vivienda en los términos del art. 14, la muerte del arrendatario sin haber lugar al
ejercicio de subrogaciones, el mutuo disenso y todas las contenidas en el art. 27

b) Expiración del plazo

En cuanto a la expiración del plazo, deben tenerse en cuenta los criterios senta-
dos en la STS de 25 de marzo de 1993 que establece que la fecha de extinción del
contrato no puede ser la de la sentencia que lo declaró extinguido, ya que la senten-
 El contrato de arrendamiento de vivienda, II 57 /16

cia no puede entenderse más que como mera declaración o constatación de un he-
cho —la expiración del contrato de arrendamiento—, y las consecuencias jurídicas
de esa posesión sin título suponen una mora en la entrega o devolución del mismo
(art. 1.100 CC) y que por comportar incumplimiento del contrato (art. 1.091) ha de
llevar aparejada la indemnización de daños y perjuicios.

c) Desistimiento
El desistimiento aparece regulado en el art. 11 LAU, a cuyo tenor si los arrenda-
mientos son de duración pactada superior a cinco años,“podrá el arrendatario desis-
tir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses”.
El parr 2º del art. 11 prevé la posibilidad de que las partes pacten en el contrato
que, para el caso de desistimiento, “deba el arrendatario indemnizar al arrendador
con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año
del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán
lugar a la parte proporcional de la indemnización”
Por tanto como dice RAGEL SÁNCHEZ la facultad de desistimiento unilateral no
se concede cuando el arrendamiento dura menos de cinco años, pero esto no impide
que se consiga el mismo efecto cuando el arrendador se muestra de acuerdo con la
finalización anticipada del contrato, esto es, cuando concurra mutuo disenso.

d) Extinción del derecho del arrendador

La extinción del derecho del arrendador como causa extintiva del arrendamiento
aparece regulada en el art. 13 LAU. Para ello es necesario que no hubiera accedido
al Registro de la Propiedad el arrendamiento con anterioridad a los derechos que
resuelven el del arrendador.

e) Fallecimiento del arrendatario

Será causa de extinción cuando además no proceda la subrogación conforme al
art. 16 LAU.

f) Confusión
En especial se dará este supuesto por ejercicio de los derechos de tanteo o retrac-
to por el arrendatario.