La falacia de las cargas urbanística, el precio de la

vivienda y la construcción en Bogotá

Por:

Alex Smith Araque Solano

Elmer Alveiro Caicedo

Son varios los puntos controversiales del POT que se discute en el Concejo de Bogotá.
Algunos de absoluta importancia son: su ceguera regional, las dificultades de la vivienda en
particular la VIS, y el financiamiento del desarrollo urbano. El de la densidad es una discusión
bizantina si se aplicara con rigor la captura de valor del suelo como el eje central del
financiamiento urbano regional. Aquí se va a evaluar el argumento según el cual las cargas
urbanísticas atentan contra la existencia misma del sector de la producción de espacio
edificado y digámoslo francamente el temor de la administración de Bogotá frente a los
cantos de sirena de algunos agentes económicos.

Los argumentos del gremio edificador se pueden encontrar en el video ¿Cómo está la oferta de
vivienda para las familias?1 de agosto 20 de 2021 y el Editorial del tiempo, del 19 de agosto,
Cuidado con la vivienda. No pretendemos discutir todas las dificultades conceptuales en ambos
casos, solo queremos mostrar la causalidad entre precios de la vivienda, el precio del suelo y
el efecto de las cargas urbanísticas y la legitimidad en una economía capitalista de la captura
privada del valor del suelo cuando debería ser una exigencia que la administración urbana
usara el mayor valor del suelo para equilibrar el territorio y hacer más productiva la ciudad.

Un poco de historia nos permite recordar que la renta del suelo y el desarrollo del capitalismo
son contrarios como lo demostró David Ricardo y VonThunen en la Bid rent en lo que
conocemos como el teoremoa Henry George. Posteriormente se mostrará la fuente del
incremento del precio de la vivienda en Bogotá, posteriormente se desagregan los
componentes del precio de la vivienda, se evalúa el papel de la norma por la vía del índice de
edificabilidad y los costos de la propia norma y finalmente se concluye.

La renta del suelo agrícola

Ya en 1817 David Ricardo, en Principios de economía política y tributación, había

demostrado con contundencia el origen de la renta del suelo. En particular encontró dos
elementos en su configuración: 1. El incremento de la demanda que presiona el precio de los
productos agrícolas y, 2, la reproductibilidad del suelo de forma tal que se necesitan técnicas
productivas más costosas para producir los mismos bienes. Las conclusiones de Ricardo van
en varias direcciones. De un lado, las rentas del suelo son altas por cuanto los precios de los
productos agrícolas son altos. Es decir, No se produce grano si no se pagan los costos
producción en el suelo menor fértil en donde no se paga renta del suelo.

Esto implica que la renta del suelo no hace parte del precio del grano. Señalar que, como la renta del
suelo es alta los precios de los granos son altos, eso ES FALSO. De otra parte, con las cosas
así, un impuesto sobre el total de las rentas del suelo agrícola solo afecta a los terratenientes
de forma que la imposición es una vía rápida para evitar la captura de valor social por una
clase improductiva. Ahora bien, para los defensores ciegos de los mercados autorregulados,

1
https://youtu.be/vqPWt6X1IzY
Ricardo propuso libertad comercial para eliminar esas presiones de precios sobre el salario y
defender el capitalismo sobre el feudalismo parasitario.

JS Mill no dudaba en señalar como ilegal en una economía capitalista la captura de rentas de
los propietarios del suelo. Para ser honestos con la teoría y los terratenientes temerosos del
comunismo marxista, Marx señaló que había una renta absoluta de forma que sí hacía parte
del precio. Podemos decir que Marx estaba equivocado y que toda renta absoluta es una renta
diferencial; pero esto nos lleva a los salones de clase y ya gastamos espacio en este pequeño
repaso histórico.

El precio de la vivienda como punto de partida

En una economía urbana los postulados anteriores se mantienen, pero se necesita incorporar
dos aspectos conceptuales adicionales. La Bid Rent, la renta del suelo ofertada permite
configurar la estructura urbana de las ciudades cuando el mercado tiene más fuerza que la
administración pública. En este sentido usted se localiza en la ciudad de acuerdo con lo que
puede ofertar por renta del suelo. Imagine un subastador en la ciudad que vende
localizaciones o usted paga renta del suelo o asume los costos de transporte.

Supongamos una localización en El Refugio, La Cabrera y Bosa San Bernardino. Un hogar

de alto ingreso puede vivir en cualquier lugar de Bogotá. Si elije San Bernardino tiene un alto
costo de transporte, su hora diaria vale demasiado, de forma que opta por pagar la alta renta
del suelo. Nótese que no paga la renta del suelo por el costo de la vivienda, lo hace por el
costo de transporte que es función de su ingreso. Los hogares que optan por Bosa compiten
con otros hogares por la localización de forma que pagan la vivienda costosa por las presiones
de demanda que nada tienen que ver con los costos de su producción. Entonces tenemos
que los precios de la vivienda no son función de su costo de producción sino de los costos
de transporte y de las presiones de demanda.

Figura 2. Crecimiento del PIB y Licencias de

Figura 1. Población en Bogotá 1951 -2018
construcción
16

.1
Diferencia del logaritmo del PIB
15.5
Logaritmo del Área licenciada

.05
15

0
14.5
14

-.05

1960 1980 2000 2020

year

Logaritmo del Área licenciada Diferencia del logaritmo del PIB

Fuente: DANE Censos de Población – Cuentas Nacionales - ELIC

En Bogotá ambas cosas son evidentes. En la figura 1 se tiene la población de los censos en
el período 1951 a 2018 del DANE. En la Figura 2 El logaritmo el área licenciada en el eje
vertical izquierdo y el logaritmo de la diferencia del PIB o tasa de crecimiento del PIB en el
derecho. Estos tres indicadores soportan la alta demanda de localización, la construcción de
vivienda y el incremento del ingreso de los hogares que son el atractor de la población a esta
región. En estas figuras se aprecia como la construcción en la Bogotá crece se manera
sostenida desde 1960 a 2018, al igual que la población, con periodos de crisis y fluctuaciones
que tienen simetría, al menos desde 1980, con la tasa de crecimiento del PIB.

Figura 4. Índice de costos de la construcción de

Figura 3. Índice de precios de la vivienda nueva
vivienda nueva

Fuente: DANE IPVN-ICCVN

En las figuras 3 y 4 se presenta la evolución del índice de precios de la vivienda nueva y los
costos de construcción de vivienda del DANE. Se estimaron los cambios de las tasas de
crecimiento en los periodos que cambian las series. En el caso de la vivienda, en el período
1997 a finales de 2004 los precios crecieron a una tasa de 0.69% trimestral, de finales de 2004
a finales de 2014 la tasa fue de 2.73% anual y de allí al primer trimestre de 2021 crecieron a
1.6% anual. Los costos de construcción crecieron a una tasa trimestral del 0.45% desde el
año 1997 al 2014 y de allí a 2021 en el primer trimestre solo lo hicieron a menos de un cuarto
de punto porcentual, 0.19%. En cualquier caso, los precios de la vivienda en Bogotá han
crecido por encima de los costos de producción, de lejos.

Tabla 1. Quintiles de precios de la vivienda en Bogotá y valores reales a 2019

Precio
Quintil Estadístico Precio 1997 Precio_97_IPVN Precio_m2_2019
1997_IPC
Mínimo 17.150.000 57.038.449 92.734.255,57 115.000.000
Q1 Promedio 30.250.000 100.607.177 163.569.167,99 182.142.857
Máximo 39.000.000 129.708.427 210.882.563,69 225.933.333
Mínimo 39.194.000 130.353.643 211.931.569,27 253.152.941
Q2 Promedio 48.000.000 159.641.141 259.547.770,70 358.785.556
Máximo 57.000.000 189.573.855 308.212.977,71 381.818.182
Mínimo 57.800.000 192.234.540 312.538.773,89 531.536.585
Q3 Promedio 67.734.444 225.275.083 366.256.751,15 367.793.333
Máximo 75.000.000 249.439.282 405.543.391,72 395.438.596
Mínimo 77.800.000 258.751.682 420.683.678,34 465.000.000
Q4 Promedio 97.316.382 323.660.380 526.213.541,68 637.457.143
Máximo 125.000.000 415.732.137 675.905.652,87 741.830.233
Mínimo 125.906.000 418.745.364 680.804.617,04 614.705.882
Q5 Promedio 223.235.833 742.450.481 1.207.090.893,38 1.317.567.568
Máximo 594.000.000 1.975.559.116 3.211.903.662,42 2.322.642.369
Fuente: La guía-DondeVivir

Ahora bien, con los precios de las revistas, La Guía y Donde Vivir en los distintos trimestres
se calcularon los valores mínimos, medio y máximo de los quintiles de precios para el año
1997 como se muestra en la tabla 1. Estos valores se actualizaron a para el año 2019 con el
IPC y con el IPVN, adicional en se buscó el precio de mercado. Los valores se tienen en las
columnas 4,5 y 6 de la tabla 1. En el quintil 1, el precio mínimo en 1997 fue de 17.15 millones
de pesos. Si se actualiza con el IPC y el IPVN esa vivienda debía valer 57 y 92.7 millones
respectivamente. No obstante, esas viviendas en el mercado se vendían en 115 millones de
pesos. La diferencia de precios frente al ajuste por IPC es valorización pura.

Los precios del suelo

Para eliminar la tentación de señalar el precio del suelo como el principal costo de producción
se calcularon los precios del suelo por el método residual para distintos lugares de la ciudad
en sendas hojas de cálculo cuyo resumen se presenta en la tabla 22 para un lote de estrato 6
de área 1000 metros cuadrados y un índice de construcción del Acuerdo 190 cuya área a
construir es de 3.889 metros cuadrados y vendibles son solo 3.277 metros cuadrados. El
precio por metro cuadrado incluidos los parqueaderos es de 10.8 millones lo que significan
ventas de 35.391 millones de pesos. En la tercera columna se calcularon unas razones sobre
ventas que se explicarán más adelante.

Tabla 2. Cálculo precio del suelo método residual Zonas de Estrato 6

Concepto Valor Razones sobre ventas
Área del Lote 1.000
Índice de Construcción 3,5
Área de construcción 3.889
ECP descontable 6
Área vendible 3.277
Área de equipamientos 612
Precio m2 vivienda 10.800.000
Ventas 35.391.600.000
Costos de construcción 15.483.567.691 43,75%
Tasa de retorno
Constructores medios 0,16
CDT 360 0,051
Utilidad
Sobre K invertido CDT360 1.566.937.050 4,43%
Sobre ventas constructor medio 5.662.656.000
Precios de producción vivienda
Sobre K invertido CDT360 5.203.084 48,18%
Sobre ventas constructor medio 6.452.921
Precio del suelo
Sobre K invertido CDT360 18.341.095.259 51,82%
Sobre ventas constructor medio 14.245.376.309 40,25%
Fuente: Construcción de los autores

Los costos de construir por metro cuadrado son 2.5 millones de acuerdo con Construdata.
Esto significa un costo de 15.484 millones los recursos necesarios para levantar el edificio.
La utilidad bajo competencia perfecta debería ser algo superior a la mayor tasa de interés que
ofrece el sistema financiero. A octubre Credifamilia ofrecía 5.06% anual mientras que la tasa
es inferior en los bancos tradicionales, Banco Davivienda 3.13 %, Banco Falabella S.A. 3.03

2
Hojas que están disponibles para la verificación ciudadana en el linkxxx.
%, Banco Popular 2.98 %, ITAÚ; BANCO CORPBANCA; 2.95 %, Banco de Occidente
2.80 %, Bancolombia 2.72 %, BBVA Colombia 2.68%3.

Otra tasa que sale del imaginario empresarial de los promotores inmobiliarios normales es
del 16% sobre ventas. Para los cálculos restantes se parte del principio de la protección del
empresariado constructor. Es decir, se separa al propietario del constructor, no son la misma
persona en un mundo capitalista de mercados autorregulados como nos gusta. El capital de
este empresario fueran los costos de levantar el edificio, 15.484 millones de pesos, y si la tasa
de utilidad del constructor fuera dos veces la tasa del CDT360 de Credifamilia el constructor
ganaría 1.567 millones de pesos en este negocio. Para el caso del 16% la utilidad sería 5.662
millones.

Sí lo sé. Estas utilidades son impresentables en una economía capitalista competitiva, pero
obviemos el todos en la cama o todos en el suelo y defendamos a los constructores. Estos
son los precios de producción de una economía capitalista más o menos seria que solo
defiende la agregación de valor. Bajo este supuesto los precios de las viviendas serían de 5.2
y 6.4 millones de pesos. En otras palabras, Si el precio de mercado del metro cuadrado en
este lugar baja de 5.2 millones de pesos NO HABRÁ producción de vivienda. Este es el
precio que pone a salvo a los constructores.

El precio del suelo es el residual de financiar los costos que acabamos de definir. Es decir, a
las ventas descontamos los costos de construir y la utilidad del constructor y el resto se va en
precios del suelo. El residuo es el precio del suelo. En este caso, es residuo se acerca al 52%
de las ventas si la utilidad es dos veces la tasa bancaria señalada, sobre un capital que el
constructor, seamos honestos, no puso. Desde 1998 se construye con fiducia de forma que
no se necesita todo ese capital para construir. De nuevo, supongamos que sí lo puso de forma
que el propietario del suelo hace más viendo televisión que la sociedad levantando edificios.
Si la tasa la dejamos del 16% de las ventas, el precio del lote es el 40.3% de las ventas,
aproximadamente.

Esto no tiene presentación ni legitimidad. Cuando el constructor es el dueño del lote la

participación en las ventas supera el 55%. Si se agrega algo de integración vertical los
consumidores terminamos pagando un costo absolutamente exagerado por un bien
absolutamente necesario. Lo importante en este análisis es que, si se captura el valor del suelo
para la sociedad, para que se pueda hacer más capitalismo eficiente, los precios de la vivienda
no van a bajar esos siguen incólumes pero esos niveles de riqueza si financian productividad
urbana. Eso lo hacen en Israel, Holanda

La Norma del suelo

Una aclaración conceptual es necesaria. En primer lugar, las presiones de demanda son las
que jalonan el precio de la vivienda o en general del espacio edificado. La norma es el reflejo
de la capacidad institucional en el control urbano. De esta forma el precio del suelo tiene
origen en la incapacidad o capacidad de la administración de la ciudad por dirigir las fuerzas
del mercado. En el primer caso, incapacidad, la norma solo legitima las fuerzas del mercado.
En el segundo, cuando la administración se opone al desbordamiento del mercado puede
dirigir a otros lugares de la ciudad esas fuerzas del mercado. En este caso el precio del suelo
tiene origen en la norma.

3
https://www.rankia.co/blog/mejores-cdts/1866633-mejores-cdt-para-2021
En cualquier caso, el mercado es el validador de la norma. Es decir, una norma de 60 pisos
necesita que el mercado la admita. En este POT se están dando edificabilidades exageradas
para algunos sectores de la ciudad donde el mercado lo exige. Si el mercado de espacio
edificado aceptara los cambios normativos, el efecto de incrementar la edificabilidad es
aumentar el precio del suelo. Otra razón más que nos dice que el precio del suelo nada tiene que
ver con el precio de la vivienda. Ahora bien, la evidencia más contundente sobre esta afirmación
es el cálculo del precio del suelo por el método residual al incrementar la edificabilidad de un
lote tipo de 1000 metros cuadrados. El precio de la vivienda no cambia, los costos y la utilidad
sí y se evalúa su efecto en el precio del lote. Los resultados se aprecian en la siguiente figura
en donde el precio del lote está en millones de pesos.

Precios del suelo e Índice de construcción

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

-
3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50

PS_S PS_C

Fuente: Cálculos de los autores

En este ejercicio en algunos segmentos el cambio del índice de construcción tiene una
respuesta en el precio del suelo similar a la variación del índice. En tres cambios el precio del
suelo no pasa del 50% del cambio en el índice de construcción. Nótese que el solo
incremento del índice de construcción, sin incrementar el precio de la vivienda, el precio del
suelo se incrementa. La curva inferior representa una captura del 50% del valor del suelo en
cargas económicas sobre el suelo. Es decir, si se asumiera un mecanismo de cargas cuya
equivalencia fuera del 50% del valor del suelo, la ciudad podría ofrecer bienes que mejoren
la competitividad urbana. Es importante señalar dos cosas. Primero, las cargas deben ser
sobre el suelo de forma que no generen distorsiones en los mercados. Segundo, la política
pública debe cubrir el mayor bienestar de la mayor población, sobre todo en un mercado tan
segmentado como el nuestro.

Para sectores de la ciudad con precios de la vivienda de 5,5 millones el metro cuadrado,
básicamente de viviendas de estrato 3, la situación es distinta por las condiciones normativas.
Esto por supuesto ayuda a mostrar la falacia de las cargas. Es decir, que las cargas atentas contra
la viabilidad de la producción de viviendas. En la tabla XXX se presentan los conceptos del
proyecto, Área del lote, Área total construida, Área vendible, Total área ocupada en sótanos,
Precio del m² apartamento, Costo total del proyecto, la tasa de utilidad, la utilidad, el precio
del lote como valor residual en la primera columna.

Tabla 2. Precios del suelo e Índice de construcción zonas de Estrato 3

Concepto Ic_3,5 Ic_4 Ic_4,5 Ic_5 Ic_5,5 Ic_6 Ic_6,5 Ic_7
 Área lote 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
Área construida 3.889 4.444 5.000 5.556 6.111 6.667 7.222 7.778
Área vendible 3.277 3.752 4.227 4.702 5.177 5.652 6.127 6.602
Área sótanos 1.474 1.694 1.479 1.649 1.819 1.989 2.159 2.329
$m² venta1 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5
Ventas2 18,0 20,6 23,2 25,9 28,5 31,1 33,7 36,3
Total costos2 10,66 12,19 12,96 16,28 17,91 21,63 23,75 25,42
% Utilidad 16% 16% 16% 16% 16% 16% 16% 16%
Utilidad2 2,884 3,302 3,720 4,138 4,556 4,974 5,392 5,810
Precio del lote2 4,477 5,140 6,566 5,440 6,003 4,479 4,556 5,081
Notas: 1. En millones de pesos. 2. En miles de millones de pesos.

Las columnas restantes corresponden a los resultados de los cálculos sobre las condiciones
normativas y de mercado. En la tabla se aprecia como existe una relación lineal unitaria entre
el índice de construcción, y el valor de las ventas del proyecto. Los costos crecen en algunos
segmentos mucho más que el incremento en la edificabilidad por los parqueaderos lo que
afecta directamente al precio del lote, la utilidad se mantiene estable sobre las ventas. Las dos
variables que resultan fundamentales en el análisis son la utilidad y el precio del suelo. Cuando
el IC es de 3.5 es el 64,4% del precio del lote, mientras que si el IC es de 7.0 la utilidad es el
un 14% superior al precio del lote. Aquí se va a dar un juego entre propietario del suelo y
constructor como lo señala Araque, 2012.

Conclusiones