Fundación ProAves de Colombia

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Rionegro, Antioquia, julio 28 de 2021

CONCEPTO JURÍDICO DE COMPRA DE PREDIOS EN EL SECTOR LA COLOREÑA,

VEREDA LA PUTANA, DEPARTAMENTO DE SANTANDER

En atención a la solicitud que fue allegada al Área Jurídica de la Fundación ProAves de Colombia
por el Director de Conservación Alex Cortés y por la Directora Ejecutiva Sara Lara, para el apoyo
jurídico para la adquisición de dos (2) predios en el sector La Coloreña, vereda La Putana,
municipio de Betulia, departamento de Santander, con el fin de ampliar la zona de protección y
conservación de la Reserva ProAves Pauxi Pauxi, me permito comunicarles las siguientes:

CONSIDERACIONES

Los dos (2) predios que la Fundación tiene interés en adquirir son colindantes entre sí, y a la vez,
colindan con la Reserva ProAves Pauxi Pauxi, encontrándose ubicados en el sector La Coloreña,
vereda La Putana, en jurisdicción del municipio de Betulia, departamento de Santander. Ambos
predios albergan bosques en estado aceptable de conservación y poseen adicionalmente cultivos
activos de café y cacao. A continuación, se relacionan las principales características de los mismos:

PREDIO NO. 1.

Variable Descripción Observaciones

Matrícula No tiene Ante la ausencia de matrícula
inmobiliaria inmobiliaria y de antecedentes
registrales se presume que el
bien inmueble es baldío
Naturaleza del Bien inmueble baldío Sin adjudicar
predio
Modo de dominio Posesión La posesión como medio para la
adquisición del dominio no
aplica para bienes baldíos
Periodo de Dieciséis (16) años (desde agosto del No existen pruebas contundentes
posesión 2005) que la acrediten
Titulares de la LUIS ALBERTO PÉREZ CARRERO Son compañeros permanentes
posesión identificado con cédula de ciudadanía
No. 1.101.200.110, y NORIDA
FERRER GAMBOA identificada con
cédula de ciudadanía No.
1.100.893.154
Nombre del predio Sin nombre Pertenecía a un predio de mayor
extensión conocido como “Los
Naranjos”
Ubicación del Sector La Coloreña, vereda La Putana,
predio municipio de Betulia, departamento
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de Santander
Tamaño/extensión Treinta y cinco (35) hectáreas Medidas aproximadas y no
exactas
Linderos POR EL NORTE: con el señor Muchos de los vecinos y vecinas
Vicente Ferrer. son familiares de los poseedores
POR EL SUR: con el señor Edgar de (papá, mamá, hermanos, etc)
Jesús Martínez Escobar, la señora
Raquel Gamboa y La Fundación
ProAves de Colombia.
POR EL ORIENTE: con la
Fundación ProAves de Colombia.
POR EL OCCIDENTE: con la
señora Raquel Gamboa y el señor
Juan Joya.
Mejoras Cultivos de café y cacao No es el interés de los
vendedores obtener los frutos de
los mismos.

PREDIO NO. 2.

Variable Descripción Observaciones

Matrícula No tiene Ante la ausencia de matrícula
inmobiliaria inmobiliaria y de antecedentes
registrales se presume que el
bien inmueble es baldío
Naturaleza del Bien inmueble baldío Sin adjudicar
predio
Modo de dominio Posesión La posesión como medio para la
adquisición del dominio no
aplica para bienes baldíos
Periodo de Trece (13) años aproximadamente Existe una declaración
posesión (desde el año 2007) extrajuicio del año 2015 en la
que dos testigos manifestaron
reconocer la posesión de la
señora Gamboa. A parte de eso,
no existen pruebas contundentes
que acrediten la misma
Titular de la RAQUEL GAMBOA MONTAÑEZ Al parecer tiene una unión
posesión identificada con cédula de ciudadanía marital de hecho con el señor
No. 63.348.963 PEDRO JESÚS JAIMES
SUÁREZ identificado con
cédula de ciudadanía No.
91.463.377
Nombre del predio Sin nombre Pertenecía a un predio de mayor
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extensión conocido como “Los

Naranjos”, del cual era
poseedora su hija, la señora
NORIDA FERRER GAMBOA
Ubicación del Sector La Coloreña, vereda La Putana,
predio municipio de Betulia, departamento de
Santander
Tamaño/extensión Veintiséis (26) hectáreas Medidas aproximadas y no
exactas
Linderos POR EL NORTE: con el predio de la Muchos de los vecinos y vecinas
señora Norida Ferrer. son familiares de la poseedora
POR EL ORIENTE: con el predio (ex cónyuge, hijos, hijas, etc)
de la Fundación ProAves de
Colombia.
POR EL SUR: con el predio de la
Fundación ProAves ProAves de
Colombia.
POR EL OCCIDENTE: con el
predio del señor Juan Joya.
Mejoras Cultivos de café y cacao que abarcan La vendedora estableció como
aproximadamente uno punto cincuenta condición para la venta tener
y ocho (1.58) hectáreas acceso total a los frutos de los
cultivos por tres (3) años y luego
acceso al ¼ de los mismo por
otros tres (3) años

En primer lugar, es preciso mencionar que, indagando por la naturaleza de los predios se encontró
que los mismos carecen de matrícula inmobiliaria, de antecedentes de titularidad de dominio, y que
la explotación productiva de los mismos es mínima (bienes incultos), lo cual, en suma a su
ubicación, los enmarca como presuntos bienes baldíos rurales. Lo anterior, de acuerdo con el
Artículo 4 de Ley 1579, Artículo 675 del Código Civil Colombiano, y el Artículo 65 de la Ley 160
de 1994. Frente a los bienes baldíos, la Corte Constitucional de Colombia los ha definido como
“bienes públicos de la Nación catalogados dentro de la categoría de bienes fiscales adjudicables,
en razón de que la Nación los conserva para adjudicarlos a quienes reúnan la totalidad de las
exigencias establecidas en la ley”1.

El referido Artículo 675 del Código Civil Colombiano, había ya establecido claramente la
presunción de baldíos a los predios sin titular: “son bienes de la Unión todas las tierras que
estando situadas dentro de los límites territoriales carecen de otro dueño”. Se aclara que allí se
hace referencia al dueño, entendido como titular del derecho real del dominio completo, quien es
únicamente el que ostenta el justo título sobre un bien, y en este caso, no existe título alguno sobre
los inmuebles que nos ocupan.

1
Corte Constitucional de Colombia. Sentencia No. C-595 de 1995.
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Las limitaciones para adquirir bienes baldíos en Colombia son numerosas, y se establecieron
inicialmente para proteger el patrimonio del Estado, y posteriormente, con la apertura de la
adjudicación de los mismos, se intentó un acercamiento a la problemática estructural de la tenencia
de la tierra en el país. El régimen legal de tierras rurales es amplio y denso, teniéndose que algunos
de los principales referentes normativos en esta materia son la Ley 135 de 1961, la Ley 30 de 1988,
y la Ley 160 de 1994.

Volviendo al caso concreto, es preciso aclarar que, según el Artículo 65 de la Ley 160 de 1994, el
único modo de adquisición de derecho real de dominio los dos (2) bienes inmuebles relacionados en
el presente Concepto, sería a través de la adjudicación administrativa, en tanto como ya se expuso,
los mismos corresponden a bienes baldíos. Lo anterior, en tanto los predios baldíos,
obligatoriamente adquieren la calidad de imprescriptibles, es decir que, no pueden adquirirse
mediante prescripción, la cual usualmente se da a partir de la posesión de los predios por periodos
de tiempo determinados. Sin embargo, la adjudicación administrativa es un proceso rogado y
rigurosamente reglado, el cual supone el cumplimiento de una serie de requisitos que como se
explicará más adelante, la Fundación ProAves de Colombia no puede cumplir.

Frente a la posible adjudicación que pudiesen solicitar los vendedores, es preciso aclarar que sólo
existe una mera expectativa frente a la que pudiese adelantar el Estado a través de la Agencia
Nacional de Tierras (entidad competente en esta materia y que reemplazó a la extinto Instituto
Colombiano de la Reforma Agraria -INCORA); es decir que, por el mero hecho de ocupar o
“poseer” un bien baldío, no se hace merecedor de ser adjudicatario, en tanto existen como
condiciones establecidas para que esta pueda llevarse a cabo, las de (1) respetar los límites de
extensión establecidos para cada Unidad Agrícola Familiar-UAF en cada municipio o región, que
(2) las tierras adjudicables tengan aptitud agropecuaria o forestal, que (3) el solicitante acredite que
tiene bajo producción económica, por un término no inferior de cinco (5) años, las dos terceras
partes (2/3) del baldío cuya adjudicación solicita, (4) que la utilización adelantada corresponde a la
aptitud del suelo establecida, y que (5) cumpla con las calidades establecidas para sujeto
beneficiario, como lo son por ejemplo, que su patrimonio sea inferior a mil (1.000) salarios
mínimos mensuales legales colombianos y que no sea propietario de otros bienes rurales, entre
otros2.

En el caso hipotético en el que llegase a adelantarse el proceso de adjudicación sobre los bienes,
otro de los posibles limitantes para obtener el derecho real de dominio por parte de la Fundación,
tiene que ver con la prohibición que recae sobre los Notarios y Registradores de otorgar e inscribir
escrituras públicas, que traspasen el dominio de Unidades Agrícolas Familiares en favor de terceros,
en las que no se acredite haber dado a la Agencia Nacional de Tierras, el derecho de opción, así
como la constancia o prueba de su rechazo expreso o tácito. Así lo dispone el Artículo 39 de la Ley
160 de 1994. Es decir que, una vez adjudicado, sería necesaria la autorización de la Agencia
Nacional de Tierras para que los adjudicatarios pudiesen vender el predio, encontrándonos allí con
la posibilidad de que no pueda llevarse a cabo el registro de los mismos bajo el dominio de la
Fundación, en tanto esta ya posee más de una (1) UAF en el departamento de Santander.

2
Ternera Barrios, F. (2017). El concepto de “bien baldío rural”. Actuario de Derecho Privado No. 01. Pp, 73-
108. Universidad de Los Andes. Recuperado de
https://anuarioderechoprivado.uniandes.edu.co/images/pdfs/03-Ternera.pdf
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Adicionalmente, es importante tener en cuenta que según la Resolución No. 041 de 1996 proferida
por el INCORA (liquidado) mediante la cual se determinaron de extensiones para las UAF, se
estableció que, para el municipio de Betulia, departamento de Santander, la UAF está conformada
mínimo por nueve (9) hectáreas y máximo por doce (12) hectáreas. Lo anterior quiere decir que, a
la hora de una hipotética adjudicación de los predios, solo sería posible aspirar a adquirir máximo
doce (12) hectáreas de las sesenta y una (61) que pretende adquirir la Fundación. Aquí, es
importante aclarar que, la Ley colombiana impone un límite de acumulación de UAF, por lo cual,
una persona natural o jurídica solo puede ser titular de máximo una (1) UAF en cada municipio o
región.

Vale la pena aclarar que también existe una disposición que es mucho más estricta, y que eleva la
prohibición de adjudicación de la UAF cuando ya se es titular de cualquier otro bien rural,
independiente de la ubicación o naturaleza del mismo. La Ley 160 de 1994 dispone en su Artículo
72 que:

“No se podrán efectuar titulaciones de terrenos baldíos en favor de personas naturales o

jurídicas que sean propietarias o poseedoras, a cualquier título, de otros predios rurales
en el territorio nacional.
(…)
Serán absolutamente nulas las adjudicaciones que se efectúen con violación de la
prohibición establecida en este artículo.
(…)
Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos anteriores, el INCORA podrá revocar
directamente, en cualquier tiempo, las resoluciones de adjudicación de tierras baldías
proferidas con violación a lo establecido en las normas legales o reglamentarias vigentes
sobre baldíos”.

Es decir que, incluso bajo el panorama más favorable en el cual se lograra la adjudicación de la
UAF, se trasladara ésta a la Fundación, y se lograra el registro, la Agencia Nacional de Tierras
conservaría la facultad de revocar la adjudicación en cualquier momento. El impedimento entonces
para que en el futuro la Fundación pudiese adquirir el derecho real de dominio sobre los predios que
nos ocupan, es clara, en tanto así lo ha establecido la jurisprudencia de las Altas Cortes
Colombianas:

“ninguna persona podrá adquirir la propiedad sobre terrenos inicialmente adjudicados

como baldíos, si las extensiones exceden los límites máximos para la titulación señalados
por la Junta Directiva para las Unidades Agrícolas Familiares en el respectivo municipio
o región. También serán nulos los actos o contratos en virtud de los cuales una persona
aporte a sociedades o comunidades de cualquier índole, la propiedad de tierras que le
hubieren sido adjudicadas como baldíos, si con ellas dichas sociedades o comunidades
consolidan la propiedad sobre tales terrenos en superficies que excedan a la fijada por el
Instituto para la Unidad Agrícola Familiar”3.

3
Consejo de Estado Colombia, Sala de Consulta y Servicio, 22 de enero de 2009. En el mismo sentido:
Consejo de Estado de Colombia. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sentencia del 29 de noviembre de
1995; y Corte Constitucional. Sentencias C-060 de 1993 y C-595 de 1995.
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Otro aspecto desfavorable para la compra de estos predios, corresponde a que en ambos existen
cultivos de cacao y café, los cuales son actualmente explotados por los vendedores. En el predio
No. 1, los vendedores están dispuestos a vender la totalidad de los cultivos junto al predio como
mejoras, mientras que frente al predio No. 2, en donde los referidos cultivos abarcan
aproximadamente uno punto cincuenta y ocho (1.58) hectáreas, una de las solicitudes de la
vendedora para negociar, corresponde a tener libre acceso a este sector del predio y poder seguir
cosechando y explotando el mismo durante tres (3) años a partir de la venta del mismo; y
adicionalmente, a partir del año tres (3) y por otros tres (3) años más, exige poder seguir ingresando
al sector del predio para explotar y cosechar cuatro quintas partes (4/5) de los cultivos, reservando
la quinta parte (1/5) para la Fundación (o el comprador del predio). Así, se abre la puerta a posibles
inconvenientes por la presencia de la vendedora, sus familiares o personas autorizadas por esta al
interior del predio, al igual que a pesar de que se estipulen prohibiciones relativas a la ampliación de
las zonas de cultivos o de tránsito por otros sectores del predio, existe la gran probabilidad de que
dichas prohibiciones sean desatendidas.

De otro lado, y con el fin de ampliar la información que se tiene de los predios para poder tomar
una determinación basada en la presencia de riesgos jurídicos, se elaboraron y radicaron Derechos
de Petición dirigidos a la Agencia Nacional de Tierras y al Ministerio del Interior, indagando por
información sobre la naturaleza de los predios, sobre posibles procesos y trámites de adjudicación o
reclamación, sobre posibles coincidencias de los polígonos con tierras pertenecientes a
comunidades étnicas, entre otras cosas. A la fecha, sigue sin obtenerse respuesta de las referidas
peticiones, las cuales se encuentran dentro del término estipulado por ley para brindar respuesta. Se
recomienda esperar la información solicitada antes de adelantar cualquier negocio con los
vendedores.

Con el fin de llevar a cabo una labor más diligente que le permitiera a la Fundación tener más
herramientas frente a cualquier proceso administrativo o judicial futuro que involucre la titularidad
de los predios, y en tanto frente a los mismos no existen escrituras, ni ningún otro documento que
permita verificar su estado jurídico, el modo de adquisición o los linderos que delimitan cada uno
de ellos, se elaboraron dos (2) minutas compuestas por la información esencial con el fin de que los
vendedores realicen una declaración extrajuicio ante un Notario Público en donde manifiesten bajo
la gravedad de juramento, la cantidad de tiempo que llevan ejerciendo posesión sobre los predios en
cuestión, así como la ubicación, descripción y ubicación de los mismos. Se aclara que dichas
declaraciones extrajuicio no constituyen ningún tipo de título de propiedad, ni establecen prueba
infalible para acreditar la posesión de un bien inmueble

Así, en caso de decidir adquirirse los bienes inmuebles a pesar de los inconvenientes mencionados,
del gran riesgo jurídico que existe de perder los mismos, y de las mínimas probabilidades que existe
de obtener el derecho real de dominio completo sobre estos (dominio que se insiste, únicamente
puede adquirirse mediante adjudicación administrativa por parte de la Agencia Nacional de Tierras)
se indica que la compra no debe llevarse a cabo desde la Fundación ProAves de Colombia, sino
buscar otras alternativas encaminadas a que otra entidad adquiera el predio y constituya a favor de
la ProAves un comodato o usufructo, con el fin de que puedan seguirse ejecutando las actividades
de conservación, protección y educación ambiental que constituyen el objeto de ProAves.

Se sugiere evaluar entonces sí, dicha compra puede llevarla a cabo la Fundación Reserva Natural El
Paujil, aclarando que, dicha Fundación ya tiene también bajo su dominio otros predios cuya
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naturaleza corresponde a baldíos, como lo es la posesión del predio denominado como El Edén No.
3 en Riosucio, Chocó, y el justo título sobre el predio El Cármen en Bólivar, Santander, y Vista
Hermosa No. 2 en Santa Marta, Magdalena. No posee entonces ningún predio en el municipio de
Betulia, Santander, situación que se considera favorable. Lo anterior, teniéndose que no se aspira a
adelantar procesos de adjudicación y registro, pues se insiste que, la posesión como medio para la
adquisición del dominio no aplica para bienes baldíos.

Para finalizar, es pertinente aclarar que, de adelantarse la compra de los predios, no se debe en
ningún momento desconocer la función social de la propiedad y los esfuerzos que ha adelantado la
Nación para la redistribución de las tierras y la protección de los derechos de los hombres y mujeres
campesinas de Colombia, sino que la misma debe hacerse como materialización de la función
ecológica de la propiedad, que se encuentra amparada bajo la Constitución Política de Colombia,
teniéndose que la Corte Constitucional de Colombia ha establecido en su reiterada jurisprudencia
que “la ecologización de la propiedad es producto de la evolución del concepto de Estado, de un
parámetro puramente individual (liberal clásico) a un mandato que supera -inclusive- el sentido
social de la misma para, en su lugar, formular como meta la preservación de las generaciones
futuras, garantizando el entorno en el que podrán vivir”4.

Atentamente,

JUAN DIEGO VILLA MESA

Abogado

4
Corte Constitucional de Colombia. Sentencia T-760 de 2007.