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Título: El derecho de copropiedad inmobiliaria. Comentario de sentencia de la Excelentísima Corte Suprema

Autor: Donoso Silva, Enrique
Publicado en: Leyes y Sentencias , Volúmen 7 , Página 20
Cita Online: CL/DOC/1352/2009
Sumario: El abogado Enrique Donoso Silva comenta un fallo de la Primera Sala de la Corte Suprema, dictado
en un recurso de Queja en un litigio entre particulares por la utilización de espacios comunes en forma exclusiva
por algunos comuneros en perjuicio de otros, que ampara y valida sin más los derechos de los copropietarios
inmobiliarios para usar y gozar de los espacios comunes
El derecho de la copropiedad inmobiliaria, dentro del derecho común, o general, se viene asentando con
inusitada fuerza y eficacia en nuestra legislación civil. Y colabora a ello no sólo el Poder Legislativo, con leyes
y disposiciones que recogen y adecuan el sistema legal a las nuevas necesidades y requerimientos del mundo
moderno (Ley 19537 de 1997 sobre Copropiedad Inmobiliaria) sino que también el Poder Judicial mediante
sentencias y conclusiones reconociendo aquellos derechos que por una u otra razón los particulares, en sus
conflictos y relaciones, han pretendido desconocer.
El propósito del presente artículo es precisamente comentar un fallo de la Primera Sala de la Excelentísima
Corte Suprema de fecha 14 de Octubre de 2004, dictado en un recurso de Queja en un litigio entre particulares
por la utilización de espacios comunes en forma exclusiva por algunos comuneros en perjuicio de otros, que
ampara y valida sin más los derechos de los copropietarios inmobiliarios para usar y gozar de los espacios
comunes, expresando que corresponde "en iguales términos a todos los copropietarios, salvo que exista un
acuerdo de la Asamblea de Copropietarios que permita o autorice expresamente su utilización exclusiva de
alguno de ellos, teniendo como contrapartida un aumento de los gastos comunes en proporción a la superficie de
los bienes comunes utilizados".
El Tercer Juzgado de Policía Local de Santiago conoció en primera instancia (Rol número 12.785-DH/02)
una demanda interpuesta en conformidad al artículo 33 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, y su Reglamento
(DS 46 de 31 de Marzo de 1998 del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo DO de 17 de Junio de 1998) en
contra del Administrador de un Edificio ubicado en la comuna de Santiago y de 4 propietarios de determinadas
oficinas en el mismo, para que se les condenara, a aquel a adoptar las medidas destinadas a liberar un pasillo del
Edificio permitiendo en éste el tránsito libre y expedito de las personas, impedido entonces por la existencia de
una puerta de madera de doble hoja con llave que obstaculizaba y embarazaba dicho tráfico, y por los muebles,
escritorios, lámparas y artículos de propiedad privada instalados en el mismo pasillo, imposibilitando tanto el
tránsito por dicho pasillo como el acceso independiente y libre a otras oficinas, y a éstos, como copropietarios y
comuneros de oficinas del Edificio, y ocupantes en forma exclusiva del mismo pasillo, bien común del Edificio,
a remover todo obstáculo para el tránsito libre y expedito de todas las personas por él.
Los demandados alegaron en su defensa:
i) el Administrador: que la comunidad del Edificio arrendaba desde el año 1983 e ininterrumpidamente a los
propietarios demandados el pasillo común al cual accedían sus oficinas, encontrándose ese contrato vigente
desde el año 1983 sin que se le hubiere puesto término en forma legal o judicial, pagándose por tal arriendo las
rentas respectivas desde entonces por más de 19 años; y
ii) los copropietarios: que existían 2 contratos válidos y vigentes que los habilitaban para utilizar el pasillo
común en beneficio exclusivo, la puerta común ubicada a la entrada del pasillo, y para ocupar validamente
también los recintos de secretaría y un baño ubicados en el interior de las oficinas de las demandantes, a saber
un contrato de arrendamiento que se habría otorgado entre ellos y la Administración del Edificio, respecto del
pasillo común, que también estaría vigente entre la misma Administración y las demandantes, y un contrato de
comunidad entre ellos y la parte demandante, respecto de la puerta ubicada a la entrada del pasillo y respecto de
los recintos de la secretaría y baño ubicados en el interior de las oficinas de las actoras. Previamente los mismos
copropietarios demandados pretendieron la incompetencia del Tribunal de Policía Local, ya que no podría
conocer de tales materias puesto que tratándose de un contrato de arriendo y de un contrato de comunidad la
competencia correspondía a los Tribunales de Letras Civiles de acuerdo a la Ley 18101 de 1982 y al Código
Civil, incidente que se rechazó con costas.
El fallo de primer grado de 29 de Julio de 2003 resolvió la litis condenando al administrador del Edificio al
pago de una multa a beneficio municipal de 1 UTM (una unidad tributaria mensual), por infringir en forma
negligente sus funciones señaladas en la ley 19537, sobre copropiedad inmobiliaria; y a los propietarios de las
oficinas, con costas, a cerrar a su costa, según sus respectivos porcentajes de participación en el dominio de
aquellas el vestíbulo de las mismas mediante un muro sólido y una puerta de acceso, separándolas del pasillo
común en forma permanente, desocupándolo de manera íntegra sacando sus muebles y todo objeto de su
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propiedad que en ese corredor se encontrare, y en conjunto con las actoras y en proporción a las respectivas
superficies, a abrir y transformar el pasillo común mediante la extracción de la puerta de doble hoja y su marco
que separa el pasillo ocupado por los demandados del resto de los corredores y escaleras comunes del mismo
piso, y con los trabajos de pintura, ubicación de luminarias y de extracción de alfombras y de su sustitución por
baldosas o por piso análogo al que tenga el resto de los pasillos comunes del Edificio, y todo otro trabajo
necesario para asimilar lo mas posible dicho espacio común al resto de los corredores del Edificio.
Apelada dicha sentencia, la resolución de fecha 14 de Julio de 2004 de la Quinta Sala de la Iltma. Corte de
Apelaciones de Santiago, (Ingreso Rol número 5683-2003) integrada por los Ministros señores Lamberto
Cisternas Rocha y Jorge Zepeda Arancibia y la Abogada Integrante señora Angela Radovic Schoepen, bajo la
redacción del Ministro señor Zepeda Arancibia y con el voto en contra del Ministro señor Cisternas Rocha, la
revocó parcialmente en cuanto condenaba al ex Administrador al pago de multa y acogía con costas la demanda
respecto de los demandados, y la confirmó en todo lo demás.
Consideró la Iltma. Corte de Apelaciones, en primer término, que el conflicto no derivó de la conducta del
administrador sino que de la voluntad de terceros, y no se podía afirmar, entonces, atendidos los antecedentes de
hecho y la situación concreta especificada en la Ley respecto de las facultades del administrador, que él hubiere
propiciado o facilitado o estimulado un comportamiento contrario al Derecho por los otros demandados ni
permitido el comportamiento de éstos; y en segundo lugar, en cuanto se confirmaba la sentencia de primer
grado, los siguientes 2 razonamientos:
1º) Que los hechos se acreditaron con las pruebas aportadas por las partes apreciadas conforme a la sana
crítica, y conteste ellas con las conclusiones de la sentencia de primer grado que eran esencialmente correctas al
decir que se trataba de un edificio con bienes de dominio y uso común por lo que en ellos el derecho de cada
uno de los copropietarios está limitado por el concurso de los otros dueños, de modo que ninguno puede
ejecutar actos materiales sobre la cosa común sin el acuerdo de los otros en la forma que señala la ley; y si
alguno los ejecuta sin esas condiciones afecta el dominio de los demás copropietarios; y que al haberse
ejecutado obras en los bienes comunes, permitiéndose la ocupación de estos espacios comunes sin el acuerdo o
autorización de la Asamblea de Copropietarios, conforme a la antigua Ley número 6.071 o la posterior y hoy
vigente número 19.537, que regulan la copropiedad inmobiliaria, y en especial la concesión de uso exclusivo de
segmentos de espacios de uso común, se ha afectado y perturbado el derecho de los copropietarios, entre
quienes se encontraban las demandantes en el pleito.
2º) Que de la prueba analizada en la sentencia de primera instancia se llega a la conclusión que no se puede
sostener la existencia de un contrato de arrendamiento de bienes comunes, en la medida que la parte que lo
sostiene no acredita su existencia y que atendidos los requisitos para su perfeccionamiento debió constar por
escrito y estarse a él cumplida tal exigencia; ni aceptarse otra prueba, aún existiendo la valoración de ésta según
la sana crítica, ya que su reemplazo está vedado respecto de dicho contrato de acuerdo a la antigua Ley de Pisos.
Y en cuanto la sentencia de la Iltma. Corte de Apelaciones mantuvo lo resuelto en la parte resolutiva de la
sentencia de primera instancia, que acogiendo la demanda condenó e impuso obligaciones a los demandados, el
voto de minoría fue de opinión de revocar en esa parte dicho fallo y rechazar la demanda en atención a que la
ponderación según la sana crítica de los elementos allegados al proceso llevan a la convicción que los
demandados obraban con el respaldo de un contrato de arrendamiento y de una autorización de la asamblea de
copropietarios, a lo que se suma el largo tiempo de ocurrencia de los hechos de que se trataba.
Conociendo entonces de un recurso de Queja deducido por los copropietarios demandados en contra del
Ministro de la Quinta Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, don Jorge Zepeda Arancibia y de la
Abogado Integrante Sra. Angela Radovic Schoepen, por estimar que habían incurrido en falta o abuso al
confirmar la sentencia de primera instancia, en cuanto mantuvo ésta la parte resolutiva del fallo que acogió la
demanda y condenó e impuso obligaciones a los demandados, y pretendiendo así que se dejara sin efecto la
sentencia de segundo grado sólo en aquella parte que confirma la sentencia de primer grado, y se resolviera en
cambio por el rechazo en todas sus partes de la demanda deducida por las actoras, en los términos resueltos por
el voto de minoría del Señor Ministro don Lamberto Cisternas Rocha, mediante resolución de fecha 14 de
Octubre de 2004 en los autos Ingreso Rol número 3071-04 la Primera Sala de la Excelentísima Corte Suprema,
integrada por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., Eleodoro Ortiz S., Enrique Tapia y Jorge Rodríguez A. y
el Abogado Integrante Sr. Oscar Carrasco A. y por la unanimidad de éstos rechazó el recurso de queja por
cuanto del mérito de los antecedentes agregados al proceso, como de los autos tenidos a la vista, no aparece que
los jueces recurridos hayan incurrido en falta o abuso grave al resolver como lo hicieron.
El fallo en cuestión confirma y concretiza el objetivo perseguido por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en
el sentido que tratándose de espacios correspondientes a los pasillos o corredores de los Edificios, los que por su

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propia naturaleza son bienes comunes o de dominio común de los copropietarios del Edificio, ellos son bienes
destinados a ser usados y gozados por todos los copropietarios del Edificio, de acuerdo al respectivo
Reglamento de Copropiedad, de modo tal que su uso y goce no puede limitarse por motivo o justificación
alguna, siendo imposible su división en otras situaciones que las previstas por la ley, pesando sobre ellos una
indivisibilidad por todo el tiempo en que el inmueble en el cual se encuentran esté sometido al régimen de
copropiedad inmobiliaria, sin que puedan, por lo mismo, ser transferidos, o embargados o gravados de manera
separada del dominio exclusivo de la respectiva unidad.
Y ello ha de ser así por el simple hecho que los pasillos o corredores de un Edificio son espacios que
permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo.

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