1° Cuatrimestre 2020

CASO DE APLICACIÓN Nro. 7

Impuesto a las Ganancias
PRIMERA CATEGORÍA

Se pide :
Determinar el Resultado Neto de la Primera Categoría por el Período Fiscal del Dr. Amadeo Burgos

DATOS DEL AÑO FISCAL 2020

Por el inmueble alquilado, ubicado en Matienzo 1771, 3 piso Depto. D, C.A.B.A., (fecha del contrato de locación 01/01/2019 al
31/12/2021) recibió:
a) Alquileres de Enero a Noviembre del corriente $ 10.000 por cada mes.
b) El alquiler del mes de Diciembre del corriente lo percibió el 17 de enero del siguiente año por $ 10.000.
c) Alquiler del mes de Diciembre año anterior que vencía el 05 de enero del cte., lo percibió el 25 de abril
por $ 10.000 más un recargo por la mora en el pago de $ 1.500

El inmueble fue adquirido por el Dr. Burgos el 27 de mayo de 2014 en $ 800.000 (Edificio 80%) y alquilado desde febrero del año
siguiente de adquirido. Desde que se alquiló se utilizó la opción de deducir gastos de mantenimiento presuntos.

El inquilino introdujo y habilitó una mejora el 14 de mayo por $ 200.000, de los cuales el Dr. Burgos sólo está
obligado a indemnizar en un 50% al finalizar el Contrato de Locación.

Conjuntamente con el inmueble se alquilaron Bienes Muebles (juego de dormitorio, living, comedor) a razón de $ 1.500 por mes.
A la firma del contrato de locación de los bienes muebles (enero del año 2019) se abonó la totalidad del contrato por este concepto.

Los muebles fueron adquiridos en $ 14.000 el 30 de octubre de 2017. Vida útil estimada 10 años.

Durante el período fiscal el inquilino abonó (porque estaban a su cargo según contrato) los siguientes conceptos :

- A.B.L : 5 cuotas del año: $ 900

1 cuota año anterior: $ 750
La 6ta. cuota del año: $ 900 se encuentra impaga.
- EXPENSAS : Las del año que ascendieron a $ 24.800.
- LUZ, GAS, TELEFONO : Por todo el año: $ 18.300
- INMOBILIARIO : Por el año anterior: $ 5.100 / Por el año 2020: $ 6.900
Multa por pago fuera de término $ 500.

El Dr. Burgos abonó :

* Seguro contra incendio del edificio :
$ 2.600, lo abonó el 13 de enero de 2019 y la vigencia de la póliza es por dos años.
* Seguro robo bienes muebles :
Durante el año anterior no abonó prima de seguro. Los bienes están cubiertos porque en el cte. año se
abonaron $ 3.900 por tres años de cobertura.
* Gastos de mantenimiento: pintura y reparaciones del año ascendieron a $ 8.900
* Intereses:
El inmueble fue adquirido con un crédito hipotecario, y el Dr. Carnevale, debe abonar una cuota de $ 6.500
mensuales ($ 5.000 de capital y $ 1.500 de interes) para la cancelación del crédito.
Durante el año, de las 12 cuotas que le correspondían abonar solo pagó 9 cuotas.

OTROS DATOS :
* Abonó $ 18.000 por la reparación de su casa (cocina).
* Coeficiente de actualización mayo/diciembre 2020: 1,20.

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SOLUCION PROPUESTA CASO DE APLICACIÓN Nro. 7

DETERMINACION DEL RESULTADO NETO DE PRIMERA CATEGORIA :

Criterio de Imputación: Devengado.

INGRESOS :

Concepto $
* Alquiler Inmueble Matienzo 1771 (art.44 inc. a) LIG)
Enero a Diciembre del año fiscal.
$ 10.000 x 12 meses 120.000,00

* Recargo por mora Alquiler Diciembre año anterior. 1.500,00

Si bien es un interés, no es producto de una colocación de
un capital, sino es el resarcimiento por haber pagado fuera
de término. Por ello es renta de la primera categoría.
Asimismo, para considerarse renta de 2° habria que evaluar
la intención del contribuyente (en este caso no fue
la colocación de un capital).
* Mejora (art. 44 inc. c) LIG y art. 110 inc. f) D.R.)

VALOR TOTAL DE LA MEJORA : 200.000,00

50 % a indemnizar: 100.000,00
50 % a distribuir como ganancia: 100.000,00

Distribución de la Ganancia por Mejora:

Se distribuye a valores histórico, desde el mes
siguiente a la habilitación (junio de 2020) hasta la
finalización del contrato de locación (diciembre año siguiente) .

Año cte.: 7 meses ($ 100.000/19) x 7 = 36.842,11

Año Sig.: 12 meses ($ 100.000/19) x 12 = $ 63.157,89 (Mejora a devengar)

* Alquiler Bienes Muebles (art. 44 inc. e) LIG)

$ 1.500 X 12 meses = 18.000,00

* A cargo del inquilino (art.44 inc. d) LIG)

A.B.L.: 5 cuotas por $900 = 4.500,00
6ta. Cuota por $900 = 900,00 5.400,00

Expensas 24.800,00
Inmobiliario 6.900,00
Multa por pago fuera de término: (No deducible Art. 227 DR) -
Se consideran ingresos gravados aquellos conceptos
que de no estar a cargo del inquilino, el propietario
está obligado a abonar. Por tomarlo a cargo el inquilino
se consideran un mayor alquiler. Dichos gastos serán también deducidos
de la ganacia bruta (Art.86, inc. a) Ley)

TOTAL INGRESOS DE PRIMERA CATEGORIA 213.442,11

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EGRESOS :
Concepto
* Amortización Inmueble Matienzo 1771 (art.87 L)

V.O.x% EDIFICIO x COEF.AMORT. x CORF.ACTUAL. =

800.000 x 0,80 x 0,02 x 1 = 12.800,00

Se amortiza desde el inicio del trimestre de afectación un 0,50% trimestral.

* Amortización de la mejora:
Se debe determinar en 1er lugar si la erogación realizada por el inquilino
tiene la característica de mejora (DR. 230):
DR. 230: Se reputan mejoras, no resultando deducibles como Gasto, aquellas erogaciones que no constituyan
reparaciones ordinarias que hagan al mero mantenimiento del bien. En general se presumirá que revisten el carácter de
mejora cuando su importe en el ejercicio de la habilitación supere el 20% del valor residual del bien."

Valor de la erogación (> 20% V.Res. Bien) 200.000,00

Valor Residual del bien en el ejercicio de la habilitación 05/2020
Valor de Origen (800.000 x 1) 800.000,00
Amortización Acumulada (800.000 x 0,80 x 0,005 x 21 trim.) 67.200,00
Valor Residual 732.800,00
20% Valor Residual - % mínimo para ser considerada mejora 146.560,00
Determinación de la vida útil de la mejora:
Vida Util Total del Inmueble 200 T
menos : Vida Util Transcurrida (·) ( 21 T)
Vida Util Total de la Mejora 179 T
(·) Se considera vida útil transcurrida la comprendida en el período que va desde el inicio del trimestre de afectación del
inmueble a la obtención de la ganancia gravada hasta la finalización del trimestre anterior al de la habilitación de la mejora.

Por 2015 a 2019 4 T x 5 = 20

Por 2020 1
Total 21 T

Determinación de la Amortización de la Mejora:

VALOR TOTAL DE LA MEJORA x TRIMESTRES DE x COEF. DE
VIDA UTIL TOTAL MEJORA AFECTACION ACTUAL.

$ 200.000 x 3 TRIM x 1,2 = 4.022,35

179 TRIM

* Amortización Bienes Muebles:

V.O x COEF. AMORT.x COEF. ACTUAL. = $ 14.000 x 0,10 x 1 = 1.400,00

* A cargo del inquilino:

A.B.L. 5.400,00
Expensas 24.800,00
Impuestos Inmobiliarios 6.900,00
* Seguro de Incendio del Edificio :
(Art. 86 inc.b) LIG) En el 2020 se devengó el 50% (2.600 / 2) 1.300,00
* Seguro de
Robo
R Bienes Muebles 1.300,00
(ART. 86 inc. b) LIG)
* GASTOS DE MANTENIMIENTO (art. 89 LIG)
REALES : Gastos pintura y Reparación: 8.900,00
PRESUNTOS :
5% de la Ganancia Bruta de Primera Categoría
5% de 213.442,11 = 10.672,11 10.672,11
Por aplicación del art. 89 de la ley, está obligado a mantener la
opción de reales o presuntos por lo menos por 5 períodos fiscales.
Del año 2015 a 2019 optó por deducir gastos presuntos (total 5 años). Por lo tanto, en este ejercicio puede
elegir la opción más conveniente (Gastos presuntos).

* Intereses Crédito Hipotecario (art. 111 inc. c) DR) 18.000,00

$ 1.500 x 12 cuotas =

TOTAL DE EGRESOS DE PRIMERA CATEGORIA 86.594,45

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RESULTADO NETO DE PRIMERA CATEGORIA:

TOTAL DE INGRESOS 213.442,11
Menos TOTAL DE EGRESOS 86.594,45
RESULTADO NETO DE 1° CATEGORÍA (GANANCIA) 126.847,65

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