Miguel Camacaro - El Método Contributivo en Los Avalúos Inmobiliarios

M i g u e l Camacaro Pérez
MIGUEL CAMACARO
EDICIONES
Miguel Camacaro Pérez
El Método Contributivo en
los Avalúos Inmobiliarios
El Método Contributivo en
los Avalúos Inmobiliarios
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Mnguel Camacag&3erez
Ingeniero Civikf?asador
Universidad d los Andes (ULA)
M.Sc. en Gerqgáa de Construcción
Universead Centroccidental
I%Sáhdro Alvarado (UCLA)
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El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios
No está permitida la reproducción total o parcial de este libre, ni
su tratamiento informático, ni la transmisión de ninguna forma o
por cualquier medio, ya sea electrónico, mecánico, por
fotocopia, por registro u otros métodos, sin el permiso previo y
por escrito del titular del Cºpyright.
Derechos Reservados Copyright© 2016, respecto a la primera

edición para el Ing. Miguel Camacaro Pérez, Club Residencial
Ciudad Roca, Conjunto Ágata, Casa Nº 05-08, Barquisimeto,
Estado Lara, Venezuela. e-mail: mundovalor©gmail.cpm 9
Editor: Miguel Camacaro Pérez
Depósito Legal: Nº "051 2015340404
ISBN: 978-980—12-8589-2
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Revisión y corrección: Harisabel Lina Rondón.
Edición gráfca Miguel Camacar&?re_z

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¿¿O 1"º:eoe ejemplares en el mes de mayo de 2016.

Impreso en Venezuela por Tipografia y Litografía Horizonte, CA.
in memºriam, a Jesús y Mercedes, mis padres, mis maestros
Luz de vida en mi corazón.
A Giannina Lucía, mi esposa, mi acompañante,
Siempre presente.
AAdriano Jesús y Miguel Andrés, mis hijos,
Guardianes del futuro conocimiento.
entació ,
Presentación
Me siento profundamente honrado y feliz por la generosa invitación

realizada para la presentación de este libro, escrito por alguien que llevo
en mi corazón, un verdadero hemano, venezolano, el Profesor e
Ingeniero Civil Miguel Alberto Camacaro Pérez, un gran ejemploG?
capacidad y dignidad profesional, quien entrega a toda la com ' ' de
avaluadores una obra intitulada "El Método Contri uháé en los
Avalúos Inmobiliarios", que trae nuevos concepto¿¡&©todos los que
actúan en el fascinante campo de los avalúos inf&biliarios.
Camacaro, como lo llamamos en el %I,_ya nos ha ofrecido sus
magnificas clases y conferenc%$s un investigador, con su
preparación no podría dejar de dar orma a aquello creado por él y que
se convierte en una valio¿0 amienta para todos los que laboran en
esta rama de la Ing ierra, hoy llamada “Ingeniería de Tasación".
La ingenie ' ' el arte y la ciencia de la transformación de los
recursos n,3urales dela tierra en beneficio dela humanidad. Un ejemplo
vivo d3_£llo, y de saber hacerlo bien, es el renombrado autor de este
Iibr . '
, X,O , Gon º'ºeictraordinario poder de síntesis, Camacaro consigue
(bo
&ansfonnar una abunida lectura de un trabajo técnico en un placer,
adaptando viejos conceptos para nuevas propuestas como las que aquí
se presentan, dando un nuevo "estilo” a la alfombra de los conceptos
clásicos dela metodología de avalúos, imprimiendo un método pleno de
nuevos conocimientos técnico — científicos, típico de los grandes
expositores, como sólo el puede hacerlo.
Su "Método Contributivo" basado en el Modelo Mandelblatt—
Camacaro se constituye en una verdadera alternativa cuando existe
dilicultad en obtener una muestra representativa de mercado que impida
la aplicación de los reconocidos métodos clásicos para determinar el
valor del inmueble.
Con gran maestría consigue establecer parámetros técnicos que
permiten apoyar de manera eficiente a los profesionales del ramo, en la
preparación de sus infames de una manera práctica, pero muy técnica
y científica, sobre todo, consistente.
Felicitaciones, querido amigo Miguel Camacaro Pérez. por esta
inestimable contribución para todos y cada uno de nosotros que
trabajamos en el área de la Ingeniería de Tasación y Experticias, su
trabajo con certeza enriquecerá nuestra profesión hoy y por Siempre
¿s…__,, a; ¿of
Prof. Ing. Sérgio Antonio Abunahman
Profesor de la Universidade Federal Fluminense. N_iter6i-- su
Profesor de la Pontificia Universidade Católica de Rio de J a ?
Vice Presidente (IBAPEIRJ)
*Sigiasdd…3rasñc&odeAváiacñstsde…do%deño
Prefacio
En esa búsqueda de conocimientos en el campo de la Ingeniería

de Tasación, una aventura que ya lleva más de veinticinco (25) años,
asistí al Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones d
Valuación (UPAV) en la maravillosa ciudad del Cusco en el Pen.) (8%).
Allí tuve la oportunidad de conocer al Dr. Rubens %%antas
(Brasil), quien me planteó el proyecto para traducir,3©porlugués al
castellano y editar su libro intitulado "Ingenie:8Qie Tasación, una
introducción ala metodología cientílica”. 09 '
No dude ni un momento en ac pgí3u prbpuesta, y efectivamente,
en el año de 2002 se hizo el lanza ente de la versión en castellano en
el marco de las Jornadas I©$>lses de Tasación que se oetebraron en
Barquisimeto, Vene8ela. "
En el 200 . el I Congreso Internacional de Valoración y Tasación
realizad&©n Valencia (España), organizado por la Universidad
Pol" 'ca de.-Valencia, conocí al Ing. Antonio Pel|i Neto (Brasil), quien
Úxp ¡a sus logros en informática aplicada al campo de la tasación. En
$b,» esa oportunidad tuvimos un intercambio de ideas y me asomó la
posibilidad de realizar la traducción del programa del portugués al
castellano, lo que se hizo realidad para la versión del SisReN 1.63.
Tiempo después recibo con sorpresa y complacencia una carta del

Ing. Sergio Abunahman (Brasil), quien por recomendación de la Ing.
María dos Anjos Ramos (Portugal), me invitó a realizarla traducción y
edición de su libro "Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones”.
La versión en castellano fue lanzada en el X Congreso Venezolano

de Valuación y Catastro celebrado en Caracas en el año 2005, en el
Cuadragésimo Aniversario de la Sociedad de Ingenieria de Tasación de
Venezuela (Soitave).
En esa imparable investigación en el área de la Ingeniería de

Tasación y de la ingenieria Legal, consegui dos libros muy interesantes
intituladcs, "Metodologia para la Tasación de Inmuebles” dei Dr. Marco
Aurelio Stumpf González (Brasil) y "Manual Práctico de Experticias y
Peritajes Judiciales” del Ing. Abog. Francisco Maia Neto (Brasil).
En esta oportunidad, tuve la iniciativa de proponer a los autores la

traducción y edición de los libros, recibiendo el si y las obras_qtiedaron
plasmadas en la lengua de Cervantes en ei año 2006. ' 0 9
C¿cho
En ese trayecto de muchas lecturas y por supuesto _',
aprendizaje, cuando realizaba la traducción del libro del8Ác32érgio
Abunahman me deparé con la fórmula ideada por¿% Milton Jacob
Mandelblatt, que se conoce como Fórmula de Mátlelbiatt.
Se emplea en el Brasil para _tare&hmúebles considerando la

contribución del valor de la tierrí&&fno un porcentaje del valor del
inmueble… La fórmula es mu ¡Qilizada en los infames técnicos por parte
de los tasadores, en esp$r . en innumerables juicios en los tribunales
de justicia del Bra%lO ' '
O»
Reflexioné sobre la formulación matemática de la propuesta de
Mand bía y observé que se podia modificar para incorporar el valor
de%cate al final de la vida útil.
'oX/ObaseEntonces,
<E>
el cálculo de la depreciación se replanteó sobre una
depreciabie y no sobre la totalidad del costo nuevo de
reproducción. Más adelante al modelo se le agregó el valor de las
máquinas y equipos para su incorporación directa en el valor del
inmueble.
La fórmula se transformó en un modelo que se ha llamado Modelo

Mandelblatt—Camacam que se caracteriza por la facilidad y flexibilidad
en su aplicación, aunque tiene limitaciones, sus características han
permitido la simulación de escenarios mediante la técnica de Monte
Carlo para obtener resultados probabilisticos del valor del inmueble.
He continuado con la línea de investigación desde el año 2010 para
obtener evidencias empíricas para la validación del modelo con
resultados detenninísticos y probabilísticos, esto ha sido posible gracias
a mi labor como profesor del postgrado en la Especialización en
Tasación de Bienes Inmuebles Urbanos en la Universidad
Centroccidental Lisandro Alvarado (UCLA), en la ciudad de
Barquisimeto (Venezuela).
Estos estudios de cuarto nivel son coordinados por la Prof. Ing.

Noris Timaure. Esta destacada profesional de la tasación y gremialista,
dicta la cátedra del Método dei Costo en la especialización y__h%
incorporado la enseñanza del Método Contributivo. _ OO
“=>!
El primer trabajo académico sobre el método salió a“ a'á%n el año
2012 intitulado: “Incidencia del Terreno en las Z Industriales”
realizado porla Ing. Yurimar Rondón, bajo la tu©:º del autor de este
libro, como requisito para optar altitq d%$ecialista en Tasación de
¡“>/0
Bienes Inmuebles Urbanos.
Se demostró que al co bin _ la aplimción de los métodos de
mercado y del costo¿Ge o de reproducción bajo escenarios
probabilísticos, part¿_e¡rdo de la contribución porcentual del valor del
terreno en el va¿9f3el inmueble, se obtienen valores probabilisticos del
inmueble yael factor de contribución del terreno.
cias a la invitación del Dr. Dantas. en noviembre del año 2012,

C?" ciudad de Nitéroi (Brasil) se hizo la primera presentación formal
'o del modelo en el marco del V Simposio de la Sociedad Brasileña de
% Ingeniería de Tasación (SOBREA). En ese evento se propuso como una
alternativa válida para estimar el valor inmobiliario en ausencia de datos
de mercado. En presencia de infomación de mercado el modelo se
emplea para la determinación del factor de comercialización y de la
contribución del valor de la tierra.
En el mes de junio del 2013, por la recomendación y gentileza del

Ing. Sérgio Abunahman, obtuve una especial invitación del presidente
del Instituto de Ingeniería Legal, el Ing. Milton Mandelbiatt, creador de
la fórmula inicial que lleva su nombre, para presentar la conferencia
intitulada "El Modelo Mandelblatt—Camacaro bajo Escenarios
Probabilisticos” en la sede del instituto en la ciudad de Rio de Janeiro.
En esa misma oportunidad se hizo la presentación del modelo en

el Curso de Extensión en Ingenieria Legal, Tasaciones y Experticias de
la Pontificia Universidad Católica de Rio de Janeiro (PUC-RJ)
coordinado técnicamente por el Ing. Abunahman.
En el año 2013, en el marco del XIV Congreso Venezolano de

Valuación y Catastro organizado por Soitave y celebrado en la Isla de
Margarita, se dictó una conferencia intitulada “El Modelo Mandelblatt—
Camacaro y los escenarios probabilistioos”, con lo cual se formalin
presentación de un nuevo enfoque de valoración que se--dene9€6 el
Método Contributivo. '- . b&
Desde el año 2013, en compañía dele-Ing. _6&*-Néstor García
López, figura emblemática dela tasación en Vene'3heia. se han dictados
cursos de entrenamiento a la oomunida$€¿ tasadores venezolanos
para dar a conocer y difundir e Mgt$do Contributivo asi como las
bondades y limitaciones par la plicación del Modeio Mandelblatt—
glactorio
Camacaro. Hoy en día e ver a los alumnos materializar su
inclusión y aplicacioben sus infames de avalúos.
La progr3r&ción del modeio en una hoja de cálculo se ha

convertido/&n una herramienta muy útil para la determinación del valor
del?©heble, tanto para los avalúos normales, como en los avalúos
oesp. ciales, destacándose su uso para determinar el valor del inmueble
$b,» según lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente desde el año 2014 en
Venezuela.
Espero que el método que se describe en el contenido de este libro

se constituya en una referencia para apoyar a todos los tasadores en su
labor profesional cuando no dispongan de suficiente o no tengan
información de mercado. Se reitera que en presencia de una validada
información de datos de mercado, el Método Comparativo de Mercado
es insustituible. y entonces, el Método contributivo sentirá tanto para la
comprobación de resultados como para la obtención de indicadores, por
ejemplo: los factores de contribución y comercialización, que coadyuven
a fundamentar la evidencia empírica que toda investigación requiere.
No queda más que agradecer a todos y cada una de los que han
hecho posible que se materialioe este cuerpo escrito. Se hace una
mención especial a las revisoras o correctoras, sin embargo, todos los
errores son de la única responsabilidad del autor del libro.
Todo el esfuerzo se hizo con la seguridad de continuar avanzando
en este proyecto de investigación.
El Autºr
indice
Introducción 1
Precios y valores inmobiliarios 7
1.1 De la promoción del producto inmobiliario .................“*i,¿¿...12
1.2 Del mercado inmobiliario y sus operaciones ......+ ..…17 0
1.3 Del fenómeno inmobiliario . :;€J
1.4 De las razones de precios inmobiliarios ………óí©©24
1.5 De las declaraciones de valor............ . , O © , .............30
ba,.
2. El Factor de contribución de la tierra_ _ º - ' .35
2.1 Del origen del Universo y la Tierra - ¿© ..35
2.2 De los conceptos y su desarrollo... Q» 39
2.3 De los indicadores de la contri&rc%n.....................................45
2.4 De la demostración del ¡Uíñel f a c t o r 5 2
3. El Factor de Comerciatón 71
3.1 De los conceptc59su desarrollo… 71
3.2 De los antece ntes de la investigación .................................75
3.3 De | riencia venezolana .. 102
3.4 DQ demostración del uso del factor ...................................109
' _3©De los análisis de resultados 140
(“Oo 33 De las consideraciones finales 145
4. La Tasación inmobiliaria.. 151
4.1 De los conceptos y su desarrollo... 152
4.2 Método comparativo de datos del mercado..........................157
4.3 Método del costo nuevo de reproducción ............................175
5. El Método Contributivo 193
5.1 Del concepto y su desarrollo me
215
5.2 Ejemplo Nº 1: Vivienda unifamiliar
5.3 Ejemplo Nº 2: Vivienda multifamiliar— apartamento .............225
911
5.4 Ejemplo Nº 3: Local comercial
215
5.5 Ejemplo Nº 4: Galpón industrial
242
5.6 Ejemplo Nº 5: Terreno comercial.....
6. Variabilidad delos factores del Método Contributivo ............. 248
6.1 Conociendo el RelacionómetroV1.0.xlsx - datos .................252
6.2 RelacionómetroV1.º.xlsx - funcionamiento ..........................257
269
6.3 Ejemplo de aplicación
279
6.4 Contribución del valor de la tierra
292
6.5 Factor de comercialización
7. Enfoque probabilístico del método contributivo ..................... 298
7.1 Método de Monte Carlo - Simulación de escenarios...:a—.,....298
7.2 De la simulación de Monte Carlo..... . ._ …Í. … " 1305 9
7.3 Del factor probabilistico de contribución de la tierra...,....l.31€,o
7.4 Del factor probabilistico de comercializacióá...,...........¡ .f,9?í1
8. Anexos . '. '--. .....,Ó'Ó:?Í.. 328
8.1 Anexo Nº 1: Avalúo de local comercial . . a ...............328
8.2 Anexo Nº 2: Avalúo de apartamento.. ¡% 978
8.3 Anexo Nº 3: Avalúo con fines de ar miento .................406
8.4 Anexo Nº 4: Revisión de inforrr&á>fe avalúos .....................440
8.5 Anexo Nº 5: lmportancia6(hs ofertas inmobiliarias..........454
8.6 Anexo Nº 6: Infame d€avalúo: Dos enfoques.....................472
9. Bibliografía AO . _ 491
9.1 Libros.... tº? 491
9.2 Trabajg”é$peciales de Grado y Tesis ..................................493
9.3 C s Normativas... 494
9©Leyes y ordenanzas… 494
%b 5 Cursos, talleres, seminarios, simposios y congresos.........495
9.6 Artículos publicados en revistas..... 497
9.7 Consulta en páginas web y blogs 498
Miguel Gmacam Pérez. u.3e
Introducción
La selección de un método de tasación para estimar elvalor de

mercado de un bien inmueble depende básicamente del objeto de la
tasación, del tipo de inmueble, de sus características intrínsecas, de las
condiciones del mercado y de la información levantada para el anáEs/i9
comparativo correspondiente. - ' , ¿(>
6
Existen métodos directos, que no dependen deotros¿élodos para
obtener resultados, como: el comparativo de datoñgé mercado y el
comparativo de costos de reproducción (evolutivob Mientras que entre los
métodos indirectos, que dependen de alg;©%nna de los resultados de
los métodos directos, están; el de la r , el residual y el involutivo.
Cuando se utiliza el met c©golutivo2 para la estimación del valor

inmobiliario de mercado se recomienda que el valor del terreno sea
determinado a tfav%$l método comparativo de datos de mercado o por
el método invq%ivo, mientras que el costo actual de la construcción se
calcula a ' do el método comparativo del costo nuevo de reproducción-
OE3mportante la incorporación del factor de comercialización al

$'Cp'xn10mio'terreno - construcción para la estimación del valor de mercado del
bien inmueble tasable. Pero hay situaciones donde no es posible utilizar
el método evolutivo ya que no se puede obtener el valor de la tierra por
métodos directos o indirectos.
Cuando esto sucede se recomienda la utilización del Método

Contributivo que se basa en la contribución del valor de la tierra
representada como un porcentaje del valor del inmueble, mientras que la
contribución del valor de la construcción se representa por el costo de
2Esel¡rne'tocioddudl3el1r¡tlortntai
del ínmwbletasablepmdeserohmidoaúavésdehomjugwíúdem…
apartirdeivaladdterrmo, muidemdodoo&odempodmáóndemwíadodehsñmheúuimyd&mde
mucialización…Nm Brasiláiade Tasacims ABNT NBR 14653—2.
1
El… … … en los Avalúos| … ! ) t
construcción depreciada. También se incorpora la contribución del valor

depreciado de las máquinas y equipos. La sumatoria de las tres
contribuciones multiplicado por el factor de comercialización permite la
aproximación al valor inmobiliario de mercado.
El fundamento del método se desarrolla a través de los ocho capítulos
que conforman el libro y que se exponen a continuación:
En el Capitulo 1, precios y valores inmobiliarios, se expone
conceptualmente los términos de uso frecuente en los avalúos
inmobiliarios, destacándose el punto de la promoción de los productos
inmobiliarios. Las operaciones de estos productos se explican a través de
las características de los mercados particulares donde se comercializan. %
Se analizan algunos fenómenos que inciden en el comportamiento.de©9
precios inmobiliarios y consecuentemente en los valores de me& .
Se ilustran algunas razones o hechos que caracte ' os precios

inmobiliarios, luego sucintamente se narra la historia ©Cl5as corrientes del
valor. se hace una reflexión sobre el concept&d'9 valor de mercado yla
interpretación de los términos que lo en l£n, introduciendo el concepto
del Valor Inmobiliario de Mercado. e explica su contenido con
fundamentos lógicos. para tu rrar con una reflexión sobre el futuro
dela investigación dela lnge ' ría de Tasación.
En el Capítulo)? se expone lo correspondiente al factor de

contribución ea tierra. Se abordan las teorías del origen del Universo y
la Tien ©&oniendo los argumentos de las santas escrituras y los
fun mºtos delos conocimientos científicos, no en tanto. respetando el
baMagomsmo-
Se explica la contribución del valor de la tierra, desde su concepto,

principios y razonamiento para su incorporación en el valor del inmueble.
Se presentan los diferentes indicadores o fórmulas para la determinación
del factor de contribución con resultados detenninísticos. Se complementa
con ejercicios de demostración de simulación de escenarios para obtener
resultados probabilísticos.
En el Capítulo 3, se presenta un trabajo de investigación sobre el

factor de comercialización, en donde se presentan los antecedentes,
incluyendo la experiencia venezolana. Se expone su concepto, los
Miguel Gmaearo Pérez. M.Sc.
criterios y fundamentos de aplicación. Se hace una demostración de dos

criterios de aplicación del factor de comercialización, combinando el
análisis descriptivo, el análisis inferencial y la simuiación de escenarios,
para obtener resultados comparativos que fundamentan las conclusiones
de la investigación.
En el Capitulo 4, se explican los métodos de tasación inmobiliaria

comenzando con la narración de un episodio bíblico sobre la tasación
como una delos oticios más antiguos del mundo. Se continúa con la parte
conceptual de los bienes inmuebles y de los avalúos inmobiliarios, que
incluye el procedimiento para estimar los valores de mercado.. '
Para el método comparativo de mercado, se presentan los conce

%
y las formas de tratamientos de los datos muestrales. Se de ”¡…en
ejemplos con soluciones mediante el uso de la estadística,áóñptiw e
inferencial para obtener los valores de mercado. 00'
Para el método comparativo de costos se 53plica el procedimiento

basado en el uso de la infomación de co_st%& mercado. Se presenta el
desarrollo metodológico y se logra obteñ_g?él valor del inmueble con el uso
del método evolutivo y se ' la herramienta de cálculo
EvolutimetroV1.0.xlsx. O '
En el Capítulo. _ €;Qedicado especialmente al Método Contributivo,
en donde se senta la parte conceptual y de normas, así como el
desarrollo mático del Modelo Mandetblatt-Camacaro. Se exponen
cinco (0% ejemplos para diferentes tipos de inmuebles, resueltos en foma
¡ aal con las instrucciones necesarias para seguir disciplinadamente el
$odeir.arrollo del Modelo Mandelblatt—Camacaro.
Cada ejemplo se concluye con tablas de resumen de la hoja de
cálculo MandelblattºamacarometroV1.0.xlsx, especialmente diseñada
para la aplicación del modelo y la comprobación de los resultados
obtenidos manualmente.
En el Capítulo 6, se habla de la variabilidad de la contribución de la

tierra, con base en la aplicación del Modelo Mandelblatt-Camacaro,
identificando las variables explicativas y las variables explicadas para
analizar su relación funcional.
El… … … HI los Avalúoslnnobilhñoo
Se presenta la herramienta de cálculo denominada

RelacionómetroV1.º.xlsx, que mide las variaciones del factor
contribución del valor de la tierra en función de la variación de la relación
entre edad aparente y vida útil, del factor de comercialización, de la
relación entre el área de construcción y el área del terreno, entre otras.
Se describe el instrumento y el paso a paso para su uso, al tinal se

presenta un ejemplo de aplicación de su funcionamiento. También hay un
ejemplo para obtener los factores de contribución del valor de la tierra y
comercialización, a partir de las fórmulas derivadas del modelo
Mandelblatt—Camacaro, utilizando para la comprobación de resultados el
Faccontomeuov1.o.xrsx. “ -' 09
En el Capítulo 7, enfoque probabilístico del métddb"óontr;ib' “ha; se

hace una introducción al método de Monte Carlo, que para la
simulación de escenarios y así obtener resuúadºs.jprx€£ºísticos en la
aplicación del Modelo Mandelbiatt—Camawro. . ©”
Para una mejor orientación sobre el ._usg—£'la técnica generadora de

datos aleatorios se presenta un ejempl&d?apiicación que es resuelto con
el uso de un aplicativo en ExcelQXel programa Crystal! Ball©. para así
obtener resultados probabilíáñcos del valor del inmueble. Se incluyen
ejemplos para dete ¡Qr los intervalos de valores del factor de
contribución y del fá&or de comercialización.
En el á$í%o 8, referido a los anexos, hay seis (06) trabajos, siendo
el AneíQNº 1, un informe de avalúo de un local comercial utilizando el
, 'R9¿Qºi0nómdtrov1.o.xlsx, para obtener la contribución del valor de la
C_)Qie'rra, y la ponderación de los resultados del Método Contributivo y el
Análisis-Descriptiva de las Ofertas del mercado inmobiliario.
En el Anexo Nº 2 hay un modelo de un informe de avalúo de un

apartamento utilizando la ponderación de los resultados del Método
Contributivo y el Análisis Descriptiva de las Ofertas del mercado
inmobiliario.
En los Anexos Nº 3 y 4, son trabajos que corresponden a soluciones

de avalúos especiales utilizando el modelo Mandelblatt—Camacaro para
determinar el valor del inmueble y los cánones de arrendamientos fijos
Miguel Carnacaro Pérez. M.Sc…
bajo el contenido de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario

para el Uso Comercial.
El Anexo Nº 5 se trata del papel de trabajo sobre la importancia del

uso de las ofertas en la tasación inmobiliaria, considerando soluciones
basadas en modelos econométricos que utilizan una base mixta de datos.
En el Anexo Nº 6, se concluye con un avalúo de una vivienda

unifamiliar con una solución comparativa planteada con el empleo de
Método de Mercado (aplicando estadística inferencial) y por el Método
Contributivo (aplicando el Modelo Mandelblatt—Camacaro).
Se linaliza con la Bibliografia, en donde se detallan ¡55 locales %

bibliográlicas que sirvieron de apoyo en este trabajo de investigacion. 00
Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Ingeniero Civil—Tasador
E……WCIMAWIMIW
Miguel Canacam Péf62. M.Sc
Precios y valores inmobiliarios
Históricamente el hombre ha intercambiado bienes o productos para

satisfacer sus necesidades, para ello se ha apoyado en las actividades
comerciales, esto es. entregando determinado producto a cambio de otro,
o recibir un pago en monedas. Pero estas actuaciones se llevab-adeiant %
en un espacio establecido para tales lines. donde se encu nfan
vendedores y compradores, existiendo reglas claras para co?&ar las
negociaciones comerciales. . ,&
Esta descripción de actividades y productos de im3€4mbic se conoce
como mercado. Es interesante transcribir el te5mino con base en lo
contenido en el libro texto "El Avalúo de Bi aices”:
“Un mercado es un conjunt e convenios que unen a
compradores y vend%&bs a través del mecanismo de
precio...un mercadº puede definirse en términos de
geografía, dductos o características de productos. del
número dégompradcres y vendedores disponibles.”
Los ctos inmobiliarios se consumen siguiendo el
campo ento de un mercado muy particular, el mercado de bienes
' ' níDebles, de bienes raíces 0 mercado inmobiliario. Según Briceño
(¿Q 979)… mercado de bienes raíces es:
“Una actividad comercial donde se realiza el intercambio de
bienes raíces, se establecen precios para intercambios
mutuamente ventajosos, se asignan espacios para usos
aitemativos legales en competencia y se ajusta la oferta a
la demanda.”
El concepto considera cuatro puntos importantes que valen la pena
analizar: precio, competencia, oferta y demanda, que están
estrechamente ligados alas condiciones de desarrollo de los mercados.
Según Gcmález (2006). en muchos análisis teóricos y
microeconómícos sobre el mercado inmobiliario se supone la existencia
7
El … … … HI los Avalúos Inmobiliario.
de una competencia perfecta. Aceptar la perfección de un mercado,

significa que los bienes pueden ser considerados idénticos, quela entrada
en el mercado es libre, que las personas tienen infomación perfecta,
deciden libre y prudentemente, sin presiones de ninguna índole, y es
rigidamente proporcional a la cantidad adquirida.
Pellegrino (1998) destaca que el mercado de competencia perfecta
tiene características propias:
. Eústencia de un comprador deseoso y un vendedor dispuesto
a negociar. "
. La previsión de un lapso razonable para: efectuar la
negociación, tomando en cuenta la naturaleza delº-producto y lag)9
condiciones del mercado. . ,>O
.
. La estabilidad de valores o pmo& en a! p€&o de
negociación. . —- = - ¡&
. La no consideración de cualquier—'précid elevado que un
comprador estaría dispuesto.a paga¿q; un inmueble debido a
un particular interés… ' ¿»()
En esas condiciones ideales—ºa &?
muy factibie que no existan
ganancias fáciles y los inmuebl6©mcionan como activos. Las personas
son incentivadas a invertir en Qcompra y alquiler de inmuebles, pensando
en las ventajas a y largo plazo, realizando transacciones
ampliamente favorát?és. En esas condiciones, el valor del bien es igual al
precio que aléa©£a en el mercado.
De? (2002), cuando se reliere a la competencia perfecta, señala
nº hay tres componentes presentes en el mercado que son
$Qleterminantes en la formación de los precios inmobiliarios: muchos
compradores, muchos vendedores y una cantidad equilibrada de bienes
con un potencial mercado, sin que los compradores y vendedores,
individualmente puedan intervenir en los precios. El precio que se paga
por el bien, en ese instante, es el precio justo 0 precio de equilibrio de
mercado. Si bien la condición perfecta es inalcanzable en el mercado
inmobiliario, se demuestra que mientras más se aparte el mercado de esa
condición, el precio de mercado estará más distante del justo, del ideal4.
$Gou7álcz(l997,pag6)
'En…(2M)ym…a0…hwm…cñn……dm…dcm……
elmucadoñmobñimioyelvaiordcmcado.
Miguel Camacero Pérez. M&“…
El mercado inmobiliario es de competencia imperfecta, por lo tanto se

acepta que el precio no necesariamente coincide con el valor. Si se acepta
esa condición, entonces. ¿Cuál es la diferencia entre precio, valor y costo
en el mercado inmobiliario? y ¿qué agentes económicos están
relacionados con esos conceptos?
Es interesante conceptuar cada uno de los términos y su relación con
los agentes económicos, como se expone en la siguiente tabla:
Tabla Nº 1.1- De los conceptos y los agentes económicos
El costo de construcción, o sea el precio

de postura del contratista, normalmente
incluye los costos directos de mano de
obra y materiales. más sus costos
indirectos. El costo de urbanización, que
Costo
se distingue del costo de las mejoras
(construcciones), es el costo que
representa crear una propiedad.
incluyendo el terreno, llevarla a un
estado eficiente de operación.
Representa la cantidad que determinado¿
I
corrprador acepta pagar y QCorredor inmobiliario

Precio detenninado vendedor está dispu - Inmobiliaria
aceptar como pago, de acue€(cñ;e las - Promotor inmobiliario
circunstancias dela operación
En un momento det ' do representa
Valor
el valor monetario © na propiedad, -Tasador o
evaluador
bienes o servici ra compradores y
vendedores.…
Fuente: Elaboración propia 9 U
. ello de un lote de terreno para la construcción de

presentan varias etapas, y en cada una de ellas hasta su
' ,, los términos y sus conceptos aparecen, tomando relativa
U%pdftáncia cada uno.
En el proceso de construcción, el costo es el término abanderado,
correspondiendo al constructor elaborar los presupuestos de acuerdo al
proyecto de Ingeniería y Arquitectura, cumplida la etapa de permiseria,
siendo el promotor inmobiliario el responsable del financiamiento, bien sea
con recursos propios o con ñnanciamiento externo.
Mientras que el precio en la oferta inmobiliaria, es producto de la
viabilidad económica del emprendimiento, y se deriva del equilibrio entre
el análisis de mercado del producto inmobiliario, el poder de compra y
5 Tomado de “El Avalúo de Bienes Raices”. Appaisal Institute (2002) Capítulo 1, pág. 1 y 2.
“ Enel Capitulo4, plllllo4.3. Métododcl Costo Nucvode Reproducción sedescribenlasñncimdelm…
…icos en las diferentes etapas cmstructivas del ¡mducto irmobilíuio.
El… … … HI los Avalúoslnnob¡lhlhe
capacidad de endeudamiento de los futuros clientes, la capacidad de

frnanciamiento de las instituciones y el basamento legal que rige las
operaciones inmobiliarias.
En cuanto a la determinación del valor del producto inmobiliario, a
instancia de la solicitud del comprador/vendedor, inmobiliaria 0 de la
entidad linanciera, el tasador7 lijará con base en un análisis del
comportamiento delos precios en el mercado inmobiliario, ei precio más
probable por el cual se negociaría el inmueble tasable en determinado
momento. .
Entre los factores que el evaluador debe estar ctfádoapáñ la
fijación del valor 0 precio más probable, están: ' ' 9
. la utilidad: es la capacidad de un bien econófhicode sañsf©9
una carencia, necesidad o deseo humano, :8QI>
. la escasez: son las limitaciones a la oferta djgélible de un
bien económico en relación-a la“démandaa€é exista para el
mismo. c_,
. el deseo: es la esperanza de.u prador, para que un bien
económico satisfaga sus n ' ades.
. el poder de compraá& es la habilidad de una persona o de
un grupo para parti€par en un mercado, es decir, para poder
adquirir biengQ servicios mediante el pago de contado o su
equivalen _. '
La inte©3ón de estos cuatros factores rellejan el principio
econón© básico de la oferta y la demanda en el valor. Uno de los
, n'úBpios más importantes de la economía es el de la Ley de la oferta yla
$Qiemanda“, que es un modelo económico básico postulado para la
fomación de precios de mercado de los bienes usándose para explicar
una gran variedad de fenómenos y procesos tanto macro como
microeconómíccs, considerando un mercado de competencia perfecta.
La ley de la oferta indica que la oferta es directamente proporcional al
precio; cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se
ofrecerán a la venta. Por el contrario, la ley de la demanda indica que la
" En Venezuela, para ejercer la actividad avaimtuia para institucimcs del sector banmrio, el profesional debe
pertenecer a un colegio profesional y a un gremio de tasadores, además de tiros requisitos, para ii1mmh'zar la
inscripción por ante la Superintendmch de Bancos (SUDEBAN): Este ente emite un certificado de inscripciú1con
un validez de dos (02) años para el desempeño de las fmcionas en el sector.
" https:lloswikippdiaorgiwikiiºferta_y_dmanda consulta diciembre 2015.
10
Miguel Gmacaro Pérez. M.Sc
demanda es inversamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el

precio, menos demandarán los consumidores. Por tanto, la oferta y la
demanda hacen variar el precio del bien.
La Ieyº o el modelo describen como los precios varían como resultado
de un equilibrio entre la disponibilidad del producto a cada precio (oferta)
y los deseos de aquellos con poder adquisitivo en cada precio (demanda).
Los cuatro postulados básicos son:
. Si la demanda aumenta yla oferta se mantiene sin cambios,
habrá escasez del producto o servicios. lo que lleva a un precio
de equilibrio más alto ya que los productores podránsubrr el
precio. . . 9
. Si disminuye la demanda yla oferta se mántiene.síñ canrrb©sc,>

habrá superávit del producto o servicios, por lo que% a un
precio de equilibrio más bajo ya que_los produ¡áés deberán
bajar precios porla competencia. ' /ÓO
. Si la demanda se mantiene sin camb_l9s y la oferta aumenta,
habrá superávit del producto o.s'eºa%os, por lo que lleva a un
precio de equilibrio más baj&y?que los productores deberán
bajar precios por la coB€tencia.
. Si la demanda seQantiene sin cambios y disminuye la oferta.
habrá escasea producto o servicios, lo que lleva a un precio
de equilie”más alto ya que los productores podrán subir el
Prediº/º“
D. Qt2002), señala que es común confundir valor de mercado con
' lñcio; por eso aclara que el precio es la cantidad de dinero que se paga
$Qen una negociación. pudiendo ser menor o superior al valor de mercado,
siendo este último el promedio delos precios de mercado.
El tasador debe entender correctamente el desarrollo del mercado
inmobiliario y su dependencia a los cambios de los precios de los bienes
inmuebles, ante la presencia/ausencia de productos inmobiliarios y de los
compradoreslvendedores que transan en el mercado. En el Capitulo 4. se
exponen las diferentes etapas para llegar al costo de construcción, el
WJ….miclope&añmoinwm¡……cdmiammido&………mdhdic. 2015
'º&mmaoozy, pág.10—12,se…tnmmbuemaplicmiúrdelaleyde0feñay…mh…
de los precios de mercado.
11
El… … … II los Avalúoslmnob¡lhlho
precio de venta. y el valor inmobiliario de mercado, a través del desarrollo

delos métodos de tasación.
1.1 De la promoción del producto inmobiliario
Cuando un país tiene una economia estable", el mercado de
bienes se caracteriza por ser un mercado competitivo, inclusive hasta
competitivamente puro, que se suele definir por la divisibilidad perfecta y
la homogeneidad del producto, por ser único, por su atomicidad, por su
transparencia y por su liuidez.
En estas condiciones de estabilidad, las empresas prºmotoras
de inmuebles tienen la particularidad de estar bien organizadas, con un
personal altamente capacitado, con las oportunidades identiñca'das, co 9
una tecnología de punta en el sector construcción y con tinanciamient£m
muy bajas tasas de interés, que le permiten produ'cir inmueble?&l esas
excelentes condiciones para ofrecer precios" razonab8 obtener
ganancias justas. — » 6
Igualmente cuentan con incentivos 55689; por parte del gobierno
que colam con el cumplimiento de los objetjv€é de inversión permitiendo
ofrecer productos con calidad para sus%c>énciales clientes.
Los clientes deseososó&*adquirir un inmueble, muchas veces
cuentan con el poder_adquisitíó necesario para realizar un buen negocio.
Otros acuden al ñnam391iento, beneliciados por bajas tasas y largos
períodos para el pago del crédito hipotecario. El apoyo gubernamental
garantiza la©%estructura de redes y servicios para complementar la
mejoraQ calidad de vida.
' 0 Según Maia (1999), hay tres principios generales de inversión en
(509 rhercado inmobiliario y que toda persona persigue cuando invierte en
bienes raices, estos son: la seguridad. la rentabilidad y la liquidez. que se
constituyen en los pilares fundamentales de inversión.
Por seguridad, se retiere a la forma inequívoca, inclusive entre
los que critican invertir en inmuebles, como aquella que representa una
inversión sólida dentro de la mayor seguridad. En tanto, la rentabilidad de
una inversión inmobiliaria es importante porque el retorno puede ser a
corto plazo, si el objetivo es vender el producto inmobiliario una vez
construido. cuando se ha anticipado la compra. o de largo ptazo, si al
" Acl'lotr (199'7,p038).
12
Miguel Carnacaro Pérez. M.Sc
adquirirlo se piensa rentado con el consecuente beneñcio del incremento

del precio en el tiempo.
En cuanto a la liquidez, aunque es el pilar más atacado por los
que no les gusta este tipo de inversión, hay mucha relatividad ya que la
trasferencia de la propiedad depende del ciclo económico que atraviese el
mercado inmobiliario.
Si existe mucha demanda es posible que el tiempo de venta sea
breve. pero si existe recesión, no podrá venderse en el corto plazo o
venderlo por debajo del valor real de mercado. _
Como una alternativa a esta última condición paraewtar el
remate del bien inmueble, una persona natural o jurídica que necesite %
liquidez para realizar otras inversiones puede obtener—un crédito ban '
colocando el bien como garantía. . . : &»
©os
De manera que la compra de. “activos -inm debe
contemplar una cartera de bienes para diversiticar su¡3£fsión, colocando
su dinero en diferentes productos inmobiliarios cg- distintos rendimientos
de acuerdo al riesgo. Entre las ñnalidades€£nversión que en el sector
inmobiliario persigue un ¡nirersionisú)>éstá la adquisición para su
utilización, la revalorización del ©vo, la compra para realizar nuevos
emprendimientos o la adquisicion para la renta.
Sin embarg Glas bienes inmuebles tienen características
especiales que lo'%cen diferenciar de otros productos y de otros
mercados,.q;e%ében conocerse para comprender el comportamiento del
merca n donde esos activos son producidos, consumidos y
a©feri_ os. Achour (1997), indica que esas particularidades son: la
'O portancia de la localización, el tamaño relativamente grande de la
inversión y la durabilidad del activo, que se explican a continuación:
. Localización: existe una relación entre inamovilidad y las
externalidades12 del ambiente donde se localiza. lo que
caracteriza al bien inmueble y lo hace muy diferente a otro
producto consumido por el hombre. Esas extemalidades
pueden ser positivas, por ejemplo, cuando el inmueble se
encuentra en un sector de gran deseabilidad, pero negativas
“ Marimlo (en González, 2006,pág. 18) Sobre la transformación continuado la ciudad que provoca cmnbios en la
calidad del vecindario y accesibilidad al lugar, afirma que “la distribmiún desigual de los equipamientos ¡abonos
en el tañtmio genera los llamados efectos de “Wecindado” o “enmralidada” otmgando ruta a los propi…
de los inmuebles privados que se benefician directa o indirectamente pa las inversimes”.
13
EI…GOMI'IWUIMAMMIWW
cuando la zona ha dejado de ser preferencial o se ha

agotado la deseabilidad, lo que se retleja directamente en su
precio de venta. Asimismo, al hablar de localización de un
activo inmobiliario. es importante diferenciar tres tipos:
localización espacial, localización temporal y localización de
"nicho" “.
. Tamaño del activo: generalmente por su tamaño los
activos representan grandes inversiones para el individuo o
empresa… Los proyectos de inversión requieren de una
demanda mínima que garantice el éxito de la venta del
producto inmobiliario, pero el tamaño. y la indivisibilidad %
también pueden dificultar al promotor su'oolocación sin
ha realizado un estudio de mercado para saber W de
inmueble y sus características, en especial émaño, que
deben estar “sintonizados” con el pode5€é compra de los
potenciales compradores- ' c)
. Durabilidad del activo: Qu se combina la durabilidad
del activo inmobiliario c maño, existe intiexibilidad en
su producción y s ©nsumo. Un bien inmueble tienen dos
componentes, LGG permanente, el terreno, y otro temporal,
la;cons n, con una vida útil superior a los cincuenta
Ó"añds '9quizás mucho más. De modo quenfisicamente el
(a&vo pudiera considerarse eterno, pero no depende sólo de
la solidez de su estructura y acabados, también de su
entomo urbano y del uso, en ambos casos puede prevalecer
el agotamiento en forma independiente. de modo que habrá
que tomar la decisión de remodelar, reciclar o de demoler.
En conclusión, los activos inmobiliarios pueden ser considerados
como heterogéneos, no existen dos propiedades iguales, e indivisibles, ya
que su consumo no puede ser fragmentado. Generalmente cuando se
invierte en activos inmobiliarios, existen las inversiones de corto plazo y
de largo plazo. La primera es propio de los promotores inmobiliarios, la
segunda, del consumidor linal. En ambos casos, el ñnanciamiento juega
"lalooalización españal,scrcñucalaubicaciúnwáñadclbieu latanpmalrefeñdaal…dehmháim

de la ofertay lademanda del prodmtso inmobiliario. la de “m'cho”, indica el posicionamiento del Foductodentr_o
delaofertaadshenhe. EnAchow(l997,pág.5)se wodeobsavarlos demlleadeladiñarmoiamelumdem
ténni1mdelocalimián
14
Miguel Gmaearo Pérez. M.Sc
un papel muy importante para materializar el proyecto y para su

adquisición-
En cuanto a los promotores inmobiliarios, estos realizan
emprendimientos como la compra de terrenos para la implantación y
desarrollo de proyectos inmobiliarios. Borrero (2008), se reñere a que el
éxito o el fracaso de un proyecto de construcción no dependen de los
buenos o malos conocimientos en arquitectura 0 ingeniería, sino en
administración y mercadeo.
Igualmente relata que cuando se verilica la profesion de los
gerentes, propietarios o grandes promotores inmobiliarios y de la
construcción en Colombia, se encuentra que proceden delas más %
diversas profesiones: abogados, administradores, ingenieros-ind|:istziia[éjc.>
economistas, hasta médicos. ' :&
Naturalmente que los hay arquitectos e ingeni' Óe©ro hay un
sinnúmero de profesiones que han incursionado e5_Gl' negocio de la
construcción y hoy son exitosas empresas. ¿º
No es común que los promo_to_ usquen la asesoría de
expertos en materia de tasación páQ'la evaluación de proyectos
inmobiliarios. Prefieren re'alízgtps con personal de la empresa.
capacitados para tal fin, €specialistas en Gerencia de Empresas
Constructoras, por eje .
Para mitig$problemas en la producción masiva de viviendas. se
debe armoni€2el diseño y las técnicas de construcción con una serie de
factor ©caracter económico y administrativo, cuyo conocimiento y
dg:ado manejo son indispensables para optimizar los resultados del
(_O'Cp yecto“;
Se debe, por lo tanto, hacer un planeamiento integral del

proyecto, que consiste en realizarlo siguiente: La planeación del mercado,
la planeación urbanística y arquitectónica, la planeación técnica y la
planeación financiera.
Pero es el estudio de mercado el fundamento para la fijación de
los precios de ventas de los productos inmobiliarios. Así el resultado del
estudio debe infomar al promotor qué tipo de inmueble y que cantidad
" Tcllcum(lºlº,png2l)
15
El… … … en loc Avalúoslnnobilhrloo
puede producir, las caracteristicas del bien, el tamaño, los acabados y

sobre todo, los precios de ventas iniciales.
Esos datos son muy importantes para los modelos ñnancieros
que deben realizarse para analizarla viabilidad económica del proyecto,
lo cual garantizará el éxito del negocio inmobiliario.
Castañeda et al (2007). señalan que el negocio de la
construcción, que es riesgoso y cambiante, está ligado a los ciclos de
expansión y contracción de la economia de cada país y tiene que ver con
el desempeño delas variables macroeconómicas y microeoonómicas que
se señalan en la siguiente tabla: * ,.
Tabla Nº1.2 - Las Variables en el Negocio de Construccion v
! llacroeconómicas llicroeconómicas =". _
“gº ,
Tasas de interés del Mercado… Capacidad Financiera 'áé£x los
Inversionistas. Ó
Expectativas lntlaclonarlas. (. ©
Crecimlento del Pais. Capacidad de En&udamlento de las
- firmas cons©ctoras.
Política Monetaria. A
)'
Politicas de Crédito y Ahorro Fls¿cal0

_ o = 'La Experiencia de los constructores.
Poder Adqulsltlvo. O especifica en el sector.
Subsidios en Estratos añ.
Beneficios fiscales ¿QEstiatos Altos.
Valor del metro cuadrado.
Entorno ecof©&o.
o.
Fuenbt- _ a et al. Elaboración propia
"o Exponen que a pesar de todas las correlaciones económicas en

i
¿50 sector construcción las empresas no valoran sus proyectos con la
proyección de un flujo de caja libre ni aplican el método del Costo de
Capital Promedio Ponderado (WAAC)'5.
En el análisis de los flujos de un proyecto inmobiliario, el grado
de apalancamiento es uno de los componentes más importantes y
riesgosas que debe ser evaluado, ya que es relevante equilibrar el riesgo
con el rendimiento del emprendimiento. De modo que el inversionista debe
considerar señamente la planificación de la obra y su evaluación
'5 En inglés, Weighdwmge Cast oq:ilal. Fernández (2002, pag45). En la valoración de me un… es la
tusadedmmtodclosflujosdcmjaiibrcqucsewlaúapmdwmdocioostodcladwdaydcostodehswcimes
mñmciúndcla…ñnmciaadelamm
16
financiera, incluso las políticas fiscales como parte integral en la toma de

decisión para la inversión.
1.2 Del mercado inmobiliario y sus operaciones
Las operaciones de los productos que componen el mercado
inmobiliario dependen del tipo. de la foma de la operación y del
financiamiento. Estas condiciones hacen complejo el comportamiento del
mercado cuando se comparan con otros mercados, ya que los bienes
inmuebles tienen múltiples atributos que dificultan su comparación directa
con otras unidades.
Achour (1997), considera que entre las caracteristicas del
mercado inmobiliario están: la fragmentación, la opacidad yla viscosidad %
González (2006), sobre la fragmentación, explica que el me C€Elo
inmobiliario no es único, pues está conformado por un c%&lto de
segmentos de mercado. Existen inmuebles residenciales difieren de
los comerciales o industriales, además los residen8£és a su vez se
pueden clasificar en viviendas unifamiliares o mul3amiliares. y este último
a su vez, en apartamentos que se corr " n con el área y el número
de habitaciones. %(
Esto significa que cadáh—rnercado es perfectamente divisible
lo que hace complejo el análl del comportamiento de los precios. Esta
condición tiene mucha¿5Qción con la opacidad en las transacciones, visto
que la falta de visibí%ad afecta a los consumidores o inversionistas que
no tienen urrfááacceso a la infomación sobre precios y cantidades.
to no ,solo acarrea problemas a los agentes inmobiliarios,
' ní&én ¿¡ los tasadores, ya que hay dificultad para formar una base de
$Cdatos cbntinua para fundamentar los análisis cuando se realizan los
avalúosa
Existe mucha discrecionalidad en reflejar los precios en los
documentos de compra venta, bien sea por asunto de interés de
impuestos o porque el propietario no quiere infomar públicamente el
monto de la transacción.
Evidentemente que esa falta de transparencia en cifras es lo que
conlleva a revisar un sin números de operaciones registradas para poder
obtener una muestra representativa para la aplicación de las técnicas de
tratamientos de datos y dar evidencia empírica a los métodos de
estimación del valor de mercado.
11
El … … … en lo. Avalúos lnnobll…
La situación se hace aún más compleja cuando hay eventos de

contracción de los mercados, esto es, no existe un suficiente volumen de
ventas registradas. Si bien es cierto que existe la infomación de la oferta
presente en el mercado, también lo es la necesidad de evaluar sus precios
dentro del contexto de la velocidad de venta y la especulación.
Es lógico pensar que la entrada y salida de productos en el
mercado inmobiliario no es totalmente libre, ya que existen costos
asociados a las operaciones cuando los inversionistas materializan una
venta o una compra de un activo.
De modo que esa característica llamada viscosidad es un
obstáculo dentro del análisis del precio y que tiene que ser tomado en 9
cuenta, expresada a través de los gastos de registro, pago de solvencéz,o
honorarios profesionales para abogados y tasadores, comisió © nta
por la intermediación financiera, pago de impuestos ¿propiedad
inmobiliaria y pagos del impuesto sobre la renta de Ia%5hsacciones.
Ahora bien, en cuanto a la ñjación€e los precios en las
transacciones en el mercado inmobiliario.º?bueno diferenciar lo que
significa el mercado primario y ¿secu5'gaío, asi como el papel de los
agentes económicos en la ñjaci ¡(de los precios. Igualmente cuando es
un precio de contado y cuan$o es a crédito (financiamiento propio del
vendedor o por intemg©de un ente financiero).
El mercad$>primario se puede definir como el mercado donde
son ofertad transados inmuebles, nuevos o usados, por los
promo ©del desarrollo o aquel que realizó la inversión para su
©ruccióh, es decir, su primer propietario. quien estableció el precio
(bbs
' ún el análisis de inversión del negocio inmobiliario.
Está caracterizado por las ventas realizadas antes. durante o
después de terminada la construcción del producto inmobiliario. En este
mercado, el promotor inmobiliario juega un papel determinante en la
fijación de los precios de sus productos.
El mercado secundario se caracteriza porque las ventas se
hacen sobre inmuebles que se han vendido por lo menos una vez y que
generalmente son usados. En este mercado, cuando se habla de una
econom¡a desarrollada. gran parte dela población no busca un inmueble
ni coloca un determinado bien a la venta, sin consultar con un personal
18
altamente calificado y bien infomado, esto es, con un profesional experto

en tasación.
Este le suministra al cliente un informe de avalúo, una estimación
del valor u opinión, conteniendo un rango de valores, con el cual el
vendedor y el comprador se sientan a negociar y procuran ajustar
eventuales diferencias cerrando la operación con un precio muy cercano
a lo expuesto por el experto en su informe. Como se aprecia a simple vista,
el tasador influye directamente en el mercado.
Peilegrino (1998), expone que se parte de un circulo virtuoso. El
profesional establece valores básicos que son aceptados por sus clientes,
estos negocian con apoyo en esos valores y cierran la transacción. con 9
precios coincidentes o bien cercanos a aquellos establecidos en©9
avalúos. Finalmente, esos precios de cierre pasan a integrari $3cos
de datos. en los cuales se fundamentan los profesionales,3é%res para
emitir su opinión, cerrando asi el circulo. O
De allí que la lijación de los precios tnwgitian'os es producto del
elevado equilibrio de las opiniones y €Q€átegias de los agentes
económicos que intervienen en la€íánsacciones, donde existen
márgenes de ganancias ajust%©-a la naturaleza de la inversión. La
estabilidad económica permit€inclusive hacer proyecciones hacia donde
se pueden mover los %£os en un futuro sin desviaciones aparentes. Lo
que dificilmente ochºa en los mercados inmobiliarios de muchos paises
Iatinoamericag&, en especial, el mercado venezolano.
1.$I fenómeno inmobiliario
' O El mercado inmobiliario no tiene mecanismos de respuestas
$0nñaediatas o soluciones de corto, mediano o largo plazo para mitigar sus
imperfecciones en los diferentes ciclos donde hay presencia de
fenómenos originados por el comportamiento de la economia de los
países. En general, no hay soluciones únicas ni garantías para evitar
daños en la estructura del mercado, pudiendo ser hasta irreversibles,
como los que se producen por causa de la especulación. y por ende, por
las burbujas inmobiliarias.
Dittmar y Albino (2008), al referirse a las influencias macro
económicas en el mercado inmobiliario, explican que ias variaciones en la
economía se deben a diversos factores, y estos sufren cambios
19
El……bulvomloclwdúoclmbl…
constantes, a su vez, tienen una influencia directa o indirecta sobre el

mercado inmobiliario. Dentro de esos factores se encuentran:
. El Producto Interno Bruto (PIB), que informa sobre el
crecimiento o decrecimiento del mercado inmobiliario.
. La tasa de interés y el capital invertido o a ser invertido
también fundamentan las inversiones.
. La tecnología que puede crear nuevos sub—mercados,
nuevos productos y nuevas aplicaciones de productos.
. El desarrollo habitacional que influencia la demanda en el
. El riesgo que está asociado al desarrollo defm ,y %%
financiamiento. __ - :: ¿»O
¿».en-—
. La especulación que se apoya: lígrgg&%n del
crecimiento del mamada hasta un det ' ado límite
f-¿),
cuando son insostenibles los precios.
La presencia de la especulación dentr | mercado inmobiliario
hace necesario e importante el anális'síde su concepto, causas y
consecuencias. El término especulaci8n en Economía, consiste en una
operación para efectuar transae_s¡9les comerciales o financieras. con la
esperanza de obtener beneñá2!s en las variaciones de los precios. En una
manera más sucinta“gºl, “representa la ganancia excesiva del tráfico
mercantil. ' .
D' _ ?et_aií,(2011) señalan que en una investigación realizada
en 101Q£226 de 10 paises, se concluyó que las causas que generan
' e¿£9culaciún pueden ser identificadas en grupos de ciudades, recordando
0 9 q cada ciudad tiene su propio ciclo y de esta forma, los mercados
inmobiliaºrios son diferentes.
La causas encontradas son: incentivos fiscales y subsidios
gubernamentales, la no consideración de datos socio—económicos
fundamentales y datos inmobiliarios, inversión de capital nacional y
extranjero, créditos y reducción de tasas de interés, cambios políticos y
crecimiento acelerado.
Ahora, ¿cómo se puede medir la especulación?, ¿qué
instrumentos de medición se utiliza? y ¿existen indicadores? Las
respuestas a estas interrogantes están en un trabajo de Wiese et al (2015),
20
Miguel Carnacaro Pérez. M.Se
donde explican que para la demostración de la existencia de la

especulación en los precios del mercado inmobiliario se creó el indice
Completo de Especulación Inmobiliaria (IESI), que proporciona una
evaluación de la situación real del mercado inmobiliario.
Se fundamenta en los datos inmobiliarios como: precio del
inmueble, alquiler. ingresos. valor de la tierra, cantidad negociada,
cantidad de permisos para construcción y otros datos económicos como
la inflación y el PIB. El análisis del índice se fundamenta en una escala de
puntuación, cuanto más alto es el índice más alta es la probabilidad de
existencia de especulación o hay mucha especulación:
. Si el IESI es menor o igual a 100, el mereado=anáñzado %
es normal, sin registro de alto crecimiento o especulació©
. Si el IESI está entre 100 y 200. el mercado ana&ád?está
en la fase de alto crecimiento, loque púede3$encadenar
una especulación inmobiliaria; 0
. Si el IESI es mayor que 200. et3nércado analizado está
en la fase de especulación… Q,"
Las consecuencias de la es lación son predecibles. entre
ellas la burbuja inmobiliaria: . ' el concepto y los efectos de las
burbujas inmobiliarias, Kan&h¡m Fonken (2012) comenta sobre lo
complicada que es la e_sj,9culación:
"Positiva ¿&ndo da frutos, como un amor correspondido, o
negg1l©á cuando ésta se forma en base a algo que nunca
? uvo ahi, pero si usted cree que superar una decepción
Q… '"sentimental es difícil, haga el ejercicio mental de imaginar
$OX£E f¿z.cúánto pierde alguien que ha comprado una casa con la
. “esperanza de venderla a futuro al doble del precio, para
darse cuenta al final que nadie estaría dispuesto a pagarle
ni siquiera la mitad de lo que invirtió.
Haga otro ejercicio más: replique esta situación en todos los
miembros de una población que ignoró el riesgo y compró
casas o departamentos intempestivamente con la confianza
puesta en una demanda alta. ¿Crisis? Todavía. Multiplique
esto en una cadena de compra y venta de créditos
hipotecarios de personas que pensaron vender sus
contratos al doble del precio que los adquirió, pero cuyo
21
El … … … en los Avalúos Innobllhñm
valor se desplomó cuando la demanda se contrajo y resultó

siendo artificial. Ahora si hablamos de una crisis.
Un efecto dominó de este tipo, que comienza cuando el
último eslabón del negocio pierde la capacidad para pagar
sus créditos, dejando sin sustento a la otra parte conla cual
hizo su contrato, derribará una a una la economia de todos
los que participaron en el negocio, quienes al final quedarán
con un cúmulo de créditos que no tienen un valor real. Esa
es una crisis inmobiliaria, llamada también burbuja
inmobiliaria.” _
Peñaranda (en Kanashim Fonken — 2012) e__: …de que se %
empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exces
liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y h sez
de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demandéóos insumos
dela industria también van al alza. O
Sin embargo, esta demanda, cuando se¿5|e¡ve artificial, es capaz
de elevar los precios a un nivel absurdo._“l?y&na exigencia real porque
la población crece y su poder adqui&lj% también. Pero si se suman
capitales ilícitos de parte de, p r£éjemplo, narcotraficantes que buscan
lavar dinero, se genera una sáasación de demanda que no existe.”
Perea (en q&1íro Fonken - 2012) argumenta que otro factor
que influye en Ia*3eneración de una expectativa falsa es la mala
interpretacióg& la ¡"nformación que da el mercado. Los precios de los
activos %asas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro.
ugha liquidez puede generar la ilusión de una situación de crecimiento
'O definido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado,
porque se está valorando mal los datos.
Lima Jr (2014) concluye en su trabajo que el mercado
inmobiliario se desestabiliza cuando está sometido a presiones. Los
precios por arriba (fuera del precio justo) son inducidos por la presencia
de una demanda especulativa, :) generación artiñcial de capacidad de
compra, justamente los dos factores más preponderantes en la reciente
burbuja identiñcada en el mercado norteamericano, así como en el
portugués y en el español.
Johnston y Reagan (2015) señalan que el factor más influyente
para que se forme una burbuja inmobiliaria es el crecimiento real de los
22
Miguel Canacaro Pée. M.Sc
ingresos de los agentes de una economía. Para demostrar esta teoría en

forma empírica consideraron dos países de la zona euro: Holanda e
Irlanda. Analizaron los grandes incrementos de precios en el mercado
inmobiliario desde 1990 en ambos países, destacando la estabilización de
precios en el año 2000 en Holanda, mientras que en Irlanda los precios
continuaron creciendo. Lo explicación se fundamenta en:
"Las condiciones eran prácticamente idénticas, los mismos
tipos de interes (el BCE controla la política monetaria) y la
misma divisa. La diferencia la marcaron los acuerdos
lirmados en Holanda sobre moderación salarial en la
década de los 2000. Primero se estableció un techo para e! %
crecimiento salarial del 2,5% nominal, más tarde se 0 0
terminaron congelando los salarios; lo que redu'
crecimiento de los ingresos. Los bancos holande nían
capacidad y una oferta importante de cráditb, pero la
demanda no se parecía a .la-de Irlanda. % Irlanda pasó todo
lo contrario, el Gobierño garaqtiz€£na serie de subidas
salariales lideradas por el se%o>'públioo, donde el salario
medio creció un 50% ¡Qe el año 2000 y el 2004. Estos
incrementos” ”salarial€s eron complementados con rebajas
de impuestosál3esultado es de sobra conocido, una de las
mayores bú>bujas inmobiliarias de Europa.” "*
ig nte los investigadores exponen que el aumento real de
los i es lo que empuja alas familias a pedir una hipoteca de forma
©onsistente que el atractivo que supone unos tipos de intereses bajos.
¿Já/crecimiento de los ingresos privilegia la creación de burbujas por
encima de cualquier otro factor.
Los ciclos“' económicos se diferencian según se presenten en
paises desarrollados o países emergentes. cada uno tiene sus
mecanismos para entender las fuerzas que intervienen en el mercado,
sobre todo en el mercado inmobiliario. Esas fuerzas son del orden de
naturaleza social, de naturaleza económica, nomas físicas y naturales, y
por sobre todas, las normas gubemamentales.13
'" Según un artiarlo publicado en el pañal www.el5mmmislaos Cmsulta febrero 2016.

" Borrero (2002, pág. 37—48) expone su visión del oomporhmimto cíclico de las actividades oomuciala, y en
especial, con el suelo y los productos inmobiliarios según su visión de ciudades oolmnbianas
" MaiaNeto (1999, pág, 29—33) aporte la caracterización de las ñluzasact|mntesdel mucado il¡m0bilimiu
23
El… … … en loc Avalúoslnnobllluho
Pero las fuerzas obligan a reacciones diferentes de acuerdo a las

actividades propias de la economia en paises desarrollados, pero no hay
garantías que no se produzcan efectos contrarios a la salud del mercado
en general. En los mercados emergentes, tal es el caso de Latinoamérica,
los procesos fallan por la presencia de fenómenos de mercado inducidos
por los comportamientos de los agentes económicos.
En Venezuela. en este momento es un caso muy particular por
la intervención total por parte de las políticas del gobierno nacional, que
se ha rellejado en una especulación de los precios que hace imposible
que la mayoria de la población tenga acceso a una vivienda. Solo a los
estratos más bajos se les garantiza una vivienda, no a todos ya que la %
demanda es potencialmente alta con el déficit habitacional en,ci
millonarias de unidades habitacionales que sobrepasa ilos$;gs o
misiones de vivienda. º
La inflación, el PIB, el alza de los materialesábonstrucción, la
falta de tierras urbanizadas, la inexistencia de pla%ticación estratégica, los
subsidios, las misiones, en tin, son muchasQ£/causas, pero es evidente
que la paridad cambiaria es la …a©&ltal causa de la existencia de
precios inmobiliarios pmhibmy%€hf& la adquisición de viviendas para
gran parte dela población. 0
Los tipos de bio presentes en la economía nacional, con
diferencias exager'£amente acentuadas entre los cambios oficiales
(Cenccex 6,:gg©Sicad 2 13,50 y Simadi 199,63 Bs.!USD); respecto los
cambi |elos (Implicito 265,24 BsJUSD, Cúcuta (efectivo) 721,43
3680 y Dólar Today 841,68 Bs.!USD)19 ha hecho de los inmuebles los
'0' gios de la esperanza de protección de las inversiones tanto de las
empresas como de los individuos poseedores de activos, que dolarizan su
inversión provocando una especulación desbordante que "asusta” a los
sectores económicos del pais.
1.4 De las razones de precios inmobiliarios
Ya se adelantó en el punto anterior que en el caso de Venezuela,
es bastante complejo explicar la situación inmobiliaria y sobre todo
sintetizar los efectos de los cambios en las variables micro y macro
económicas. Muchas ciudades de Venezuela, con mucha certeza en la
"' Fuente: AppDólar'fochy,dondcsccxpmm lwcáluúmyaúmaámudelmtipcsdccambios, llamdus

pam|eio& Cmsu¡t0el 22dediciunbrede2015.
24
Miguel Canacaro Pérez. M.Sc.
ciudad de Barquisimeto”, las condiciones económicas no son las más

estables ni atentadoras para el desarrollo futuro del mercado inmobiliario.
La intervención gubemamental se ha magnilicado a tal punto que
casi todo está bajo el control del Estado, a través de leyes. decretos y
resoluciones. El gobierno tiene el monopolio de los desarrollos
inmobiliarios con fines de interés social. Los promotores inmobiliarios no
tienen restricciones de precios de sus productos inmobiliarios. Los
compradores tienen enormes limitaciones para comprar inmuebles, visto
su baja capacidad adquisitiva y el no poder optar a un linanciamiento
bancario, visto el incremento exorbitante de los precios de los inmuebles.
Pero es el mercado secundario donde se han_vistos los cambios 9
más importantes en precio que no ha podido ser controlado por patte©9
Estado. De enero del 2013 hasta diciembre del, año 201 ©»han
observado cambios de precios, que alcanzanhasta 15 ve ¿| precio del
2013. y como ya se expuso, la razón principal radica e39diferencia entre
el dólar ofrcial y el cambio no oficial (estimaci055s que alcanzan a una
diferencia entre 321,62% y 13.259,95%)._Ae& se añade la contribución
de la demanda potencialmente alta corí;á>á oferta muy escasa, vistos los
controles que han sido estableci ©por el Estado.
De modo que los prc©e arios se ven obligados, por causa de una
econom¡a que presenla99mayor inflación del mundo”, a “defenderse” de
los efectos inñacio1&rios y de los aumentos de la tasas de cambio,
inorementand/o%s precios de sus inmuebles que en nada contribuye con
la futur del sector inmobiliario.
'O
Entre las medidas que el gobierno nacional ha implementado y
$bke más han afectado la producción de inmuebles, y por ende, los precios
inmobiliarios están:
. Congelación y regutaci6n de los cánones de
arrendamiento de las viviendas.
. Obligación por parte dela banca privada para financiar los
proyectos habitacionales mediante recursos propios, a
través de las Gavetas Hipotecarias.
ºº Ciudad ubicada m el cmtro occidente del país, con mia población de más de l.0(l].003 llabitmts, duda el
autorha desarrollado su investigación al el qampode lalngmieriade Tasación.
” El Banm Cenlml demelu publicó el hdice Nmioml de Precios al Cmsumidor (INPC)Insta diciemlredd
2015, cuando la iriñmiú) cerró un ¡80,9%
25
El……bulwonlochmñcclmbl…
. Regulación de las tasas de interés para los créditos de

corto y largo plazo.
. Estabiecimiento de un férreo control de precios de los
insumos de la construcción.
. Monopolizacidn de la producción de los insumos de
construcción.
. La legislación en contra de la libre empresa, de la
propiedad pávada y de los intereses de los promotores
inmobiliarios.
Visto este escenario, un agente normal desinfonnadomegocia
con un profesional altamente informado, y si a ello se une el bajo pode %
adquisitivo, las altas tasas de interés y l a especulación, las condicio (¡:o
se prestan para negociar libremente, ya que no esta dada la i%$%ad de
oportunidades. por lo que el precio que se mete di del precio
promedio que establezca el mercado. f¿>,
Por lo general, un comprador yio …veigedor de inmuebles no
utilizan los servicios de un tasador cuand© e deciden a realizar una
operación inmobiliaria. Por el hecho d&g incurrir en mayores gastos se
abstienen de solicitar una opini6©blorativa, negándose toda posibilidad
de asesoría dentro del proce£'de negociación.
Existen caso$que la persona acude al tasador cuando ya ha
establecido un pre3% en una Opción a Compra, y obedece más a la
necesidad d€p%sentar un avalúo para los efectos del trámite del crédito
ante Ia©krción ñnaneiera.
' O De manera que la disposición del vendedor para lijar un precio
( “ 0 l garantice sus intereses no permite quela opinión del tasador influya
directamente en la transacción, siendo muy posible que el precio no sea
un precio de mercado. La actuación tardía del tasador no consolida una
satisfactoria negociación, dentro de lo que se considera justa, razonable y
ética en el sector inmobiliario.
Cualquier persona con o sin conocimiento real del mercado
inmobiliario, al opinar libremente sobre un precio de determinado
inmueble, visto que no percibe los cambios constantes de la economía y
su influencia sobre el mercado inmobiliario, se constituye en un elemento
perturbador del origen de los precios e inlluye en el comportamiento del
26
Miguel Gmaeam Pérez. M.Sc
Del análisis del comportamiento del mercado inmobiliario

regional se han identificado algunas razones de precios inmobiliariosºº,
que se presentan a continuación, sin un orden especílicc:
. La inflación: los agentes económicos reconocen su
existencia y con base en ella ajustan sus precios. Esto es
muy frecuente en el ramo inmobiliario, ya que los promotores
inmobiliarios al observar un aumento sostenido de los
insumos de la construcción y de la mano de obra,
inmediatamente reflejan la incidencia de estos rubros en el
precio de sus productos inmobiliarios. La eXpansión-de la
oferta de dinero (aumento de la liquidez monetaria) es la %
causa más frecuente para explicar el proceso inflacion©.
Cuando el público cuenta con mayor liqwlyhay
incrementos de precios por la existencia de 53éayor poder
adquisitivo no restrictivo. Los precios u¿€¿s inmuebles no
necesariamente se ºincrementárzaproporcionalmente al
incremento de la inñación._L©gécios se deben ajustar a
una tasa de variación de 5';e?1'os que puede ser determinada
a través de model nométricos.
. El Posicion£rientoz es cuando un grupo de personas o
grupo eg<3mico hacen compras "agresivas” de inmuebles
ººí“que lé9'garantice una continuidad económica o un espacio
% (9% sea reconocido como un punto comercial, generándose
f “asi precios altos en comparación al promedio dela zona.
. La migración: es cuando existe una movilización de
personas o grupos familiares hacia otras ciudades, en
especial de la capital a ciudades del interior. Estos vienen
con un dinero producto de las ventas de sus inmuebles en
su ciudad de origen que le otorga un poder de compra
superior al promedio de la población donde se piensan
radicar. De modo que los precios que pagan por las
viviendas tienden a ser altos por la demanda importada.
ºº Camacaro(1999)m lapoumcia m w … a & m i w m v m m ” m m d a m h s q

laxuwdeTasaciúzApesurdequehmpasadomásdediwisicte(l?)añoslas…ssinúlmmVenezuela
oaúnn¡ásml…adowlamñúumáadelasmedidasdclgohiunom…dmwwdo
inmobiliario.
27
El………mloclxwalñoslmbl…
. … : son movimientos sociales ilegales, y a veces

permitidos por las autoridades. que son relevantes en el
ámbito político, económico y social. Generan reacciones
encontradas entre los propietarios y ocupantes ilegales
cuando estos últimos invaden los inmuebles. Cuando no se
logra la desocupación, los inmuebles colindantes pierden
relativamente su poder de comercialización.
. Capitales: con la inversión de recursos de fuentes ilícitas
(lavado de capitales de diversos orígenes), los precios de
los inmuebles “Premium” y comerciales tienderi- ._.a sufrir
incrementos sustanciales de precios. . " .» 9
. Est'gmas: se considera como una pérdida del válo¡€dº
un inmueble por causas intrínsecas (calid e la
construcción) o externas (productos daócatástrofes
naturales). La superación del estigma ebl,g'lta y progresiva,
.S'uyembargo,
en algunos casos no se revierte. el tiempo y el
olvido superan la condición, o que algunos inmuebles
vuelven a tener precios 89 ercado similares al promedio
de los que se pra ' en el mercado inmobiliario.
. Nuevas em&sas: cuando las empresas crecen tienen
la necesgº de expandir sus mercados, por lo general,
abrenx?ucursales o sedes comerciales en las principales
¿(9%iades del país. Las de consumo masivo necesitan
¿Q grandes espacios y localización privilegiada, por ello están
% ' dispuestas a pagar precios altos en comparación al
promedio de la zona.
re,—¿““Como se expuso en el principio de este punto, y con base en los
puntos anteriores de este capítulo, toda razón tiene una consecuencia y
es necesario asumir responsabilidades por parte de los agentes
económicos, en especial, para el profesional de la tasación, que colabora
para mitigar con sus actuaciones las variaciones en los precios
inmobiliarios. A seguir algunas consideraciones a tomar en cuenta por
parte de profesionales, oficinas gubemamentales e institutos educativos:
. El Estado a través de sus políticas gubernamentales debe
continuar incentivando las inversiones en el área
inmobiliaria, alejando toda posibilidad de influenciar con
28
Miguel Gmacam Pérez. M.Sc
medidas que afecten el comportamiento de los precios de

mercado de los inmuebles.
. El Banco Central de Venezuela debe continuar con las
publicaciones de los índices de precios, en especial, los
índices de precios inmobiliarios, que se deben incorporar asi
como el indice de especulación (antes señalado para
evaluar la especulación).
. Los promotores están en la obligación de evaluar
económicamente sus proyectos inmobiliarios para ajustar
sus precios y asi poder ser más competitivos y eficientes en
términos de calidad de sus productos. Deben aprovechar %
todas las fuentes de financiamiento y fijar predios jastos
¡GQ
evitar caer en la especulación.
. Los gremios y cámaras deben juntar es, para que
deliberadamente impulsen la investigvgh de datos de
mercado, que sirvan para los estratos de los fenómenos
inmobiliarios, ypara Iainform ' de los ciudadanos.
. Las inmobiliarias del%n ser competitivas dentro del
proceso de comerWación delos bienes de producción del
mercado inmobiliario. Si logran identificar “nichos” con
comisionsQazonables, las oportunidades de negocio serán
muy &ñables y se reflejarán en los precios, para el
$&iiibño de las fuerzas que se ejercen en las operaciones
Q inmobiñarias.
QÍ ' —…:. Las oficinas de Registro Público deberian contar con un
' ' profesional de la ingenieria de tasación para que obtengan
una asesoría integral y permita la elaboración de plantas de
valores de inmuebles para garantizar la transparencia de las
operaciones de registro de ventas de inmuebles.
. Las oficinas de Catastro deben contar con una estructura
multifinaiitaria para ofrecer bases de datos confiables para
el análisis de la información inmobiliaria.
. Las universidades deben formar profesionales desde el
pre—grado hasta estudios de quinto nivel con líneas de
investigación sobre los fenómenos inmobiliarios para la
29
El … … … HI los Avalúos lnnobilhfiee
infomación del colectivo de sus avances técnicos y

cientíñcos en el área.
. El tasador debe estar en capacidad de identificar las
fuentes de infomación y prestar permanente atención a los
cambios que se produzcan en la economia en el ámbito
regional, nacional e internacional. Están en la obligación de
actualizar sus conocimientos. sobre todo en el avance de
métodos y técnicas de valuación y en el manejo de los
adelantos tecnológicos, que le permitirán garantizar la
credibilidad de sus actuaciones profesionales. 's_._
asdfs.
O €)
-.s-,
1.5 De las declaraciones de valor

La heterogeneidad de criterios que existe sobreel con pgpcde
IB©
valor yla complejidad que está asociada a él, han permitido vencía
de dos corrientes o escuelas de valor. la Univalenteyl valente. Sin
embargo, cuando se trata del Valor de Mamada Inm&ilian'o, el valuador
debe estar bien enterado de la naturaleza d&g? concepto, enmarcado
dentro del trabajo de investigación de m9i%do y debe cumplir con las
nomas técnicas que optimizan su labor rofesional.
Un punto de colabor . para direccionar el enfoque de este
artículo lo constituye el rcócor£or la historia de las declaraciones que
sobre el tema del se han hecho en los Congresos de la Unión
Panamericana;¿e Asociaciones de Valuación (UPAV).
Ea"5_iciembre de 1949, con motivo de la Primera Convención
Panamáwna de Valuaciones, en la ciudad de Lima (Perú), se aprobó la
f lución Nº 20 que recomendaba lo siguiente:
(¿o -_-, "1º Que el valor de un inmueble en un momento dado es
“*º*“ único, cualesquiera que sean los lines para los cuales es
usado.
2” Este valor es el ideal y el objetivo de la valuación es
aproximarse lo más posible a el.”
En octubre del año 2000, en el XIX Congreso Panamericano de
Valuación efectuado en la Isla de Margarita (Venezuela) se recomendó la
adopción de las Nomas de la lntemational Valuation Standards (NS) por
parte de los países afiliados a la UPAV.
30
En la ciudad de Fortaleza (Brasil) en el año 2006. en el XXII

Congreso Panamericano de Valuación, se hace la Declaración de
Fortaleza, que contiene lo siguiente:
"El valor de un bien depende del propósito y de la definición
que se aplique para el caso específico que se analice en el
momento establecido para el trabajo valuatorio”.
Además se señala expresamente que:
“La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación
(UPAV) acoge la delinición contenida en la Norma NS-1:
“3.2 Valor de Mercado.- La cuantía estimada por la que un
bien podría intercambiarse en la fecha de la valuación. entre, 9
un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto 00
a vender, en una transacción libre tras una comercializ&
adecuada, en la que las partes han -ac':tua é0n la
información suliciente, de manera prudente )3$fcoacción.ºº
Como se observó, a partir de 1949, se gtabiece que el valor de
un inmueble es único, y asi se mantuvo te& que en el año 2006, la
Declaración de Fortaleza modilicó ese 5g9a'miento e introdujo que el valor
de un bien depende del propósióo(psto es, que no es único. Igualmente,
en la misma Declaración, se €ooge la definición del Valor de Mercado de
la NS. . O
El valuadóºtie'ne la difícil tarea de expresar en su opinión el
cumplimient as condiciones conceptuales del Valor de Mercado, por
,Q'a
tanto, dar respuesta a las siguientes interrogantes: ¿Cómo se
ug9e medir empíricamente la disposición de vender y de comprar?,
'Q, , ómo se garantiza que la transacción es libre?, ¿Es la comercialización
adecuada?, ¿Cuándo hay suficiencia de infomación? y ¿Cómo se mide
la prudencia yla coacción?
Esas condiciones presentes en el concepto de Valor de Mercado
dela norma NS, además de ser muy teóricas (hasta el presente no hay
evidencias empíricas que asi lo demuestren), también son intangibles, en
especial, cuando se trata de avalúos de bienes inmuebles, ya que ese
concepto no se corresponde con la reatidad del mercado inmobiliario.
En el texto del Libro de Bienes Raíces del Appraisal Institute
(2002), se puede leer lo siguiente:
31
El… … … HI los Avalúos lnnobll…
“Las definiciones actuales del valor de mercado reflejan

diversas escuelas de pensamiento sobre los cinco puntos
clave enumerados a continuación...:
1. Precio de Contado contra precio de no contado.
2. Derechos de propiedad real contra derechos sobre bienes
raices.
3. Un precio contra otro precio más alto, pagadºs ambos por
el mismo bien.
4. El precio más probable contra el precio más alto posible.
5. El valor de equilibrio contra el precio de mercado.” - ' _
En el XXV Congreso Panamericano de la UPAV, celebrado en 9
Miami, USA, en noviembre del 2010, el autor de este libro hizo ©?
presentación de un trabajo intitulado "la Importancia-del Uso de %?bkrtas
23,
en las Tasaciones inmobiliarias" y a manera de rellexi dujo un
concepto de Valor Inmobiliario de Mercado: ,Ó_O
'Es el precio más probable, único ec_¿ndependiente del
objetivo de la valuación, por el qu£g©podría comercializar
un bien inmueble para 'un&%'cha determinada, y se
fundamenta en la inte6 ción de los datos provenientes
del mercado inmobi6no.
El carácter precio más probable" del concepto tratado
obedece al uso dé31iversas técnicas de análisis estadísticos para el
tratamiento de©s datºs de mercado:
¡ © Q©'-
Janrº<g_ív.ñ¿;;¿_
__ 'F*3w,¿
Es "único” porque se está analizando para un momento
dadº-
º…>ºw3 . Es "independiente” porque considera sólo

comportamiento del mercado inmobiliario, no depende de la
el
finalidad de la valuación.
El conocer la naturaleza de los mercados y sus
comportamientos, son actividades prioritarias delos valuadores a la hora
de emprender trabajos de valoración. Distinción especial, cuando se trata
del mercado inmobiliario, que es de competencia imperfecta“, lo que hace
que el valor de mercado sea una medida difícil de ser obtenida.
23EnelAncoº5,ddCapitulo$decatclih'oscpuedeawontrarclpapcldetrahajo.
"SMnpmzálcz(2006,pag!9)rml?ummálisis…msoeclmucadoñmobilinioymñnwñcci£n
32
Miguel Camacaro Pérez. M.Sc
Desde la mitad dela década del 70, esa diñcultad se ha mitigado

gracias a la introducción del método cientíñco en la ingenieria de tasación,
lo que impulsó el uso del Análisis Multivariante de Datos, las Redes
Neuronales Artiñciales, el Análisis Envolvente de Datos, las Regresiones
Espaciales y el uso de la Geoestadistica en los avalúos inmobiliarios.
En un futuro, surgirán nuevas técnicas que reimpulsaran la labor
de investigación del valuador, para respaldar aún más la probabilidad, la
unicidad y la independencia del Valor Inmobiliario de Mercado; y lo más
importante, esas metodologías coadyuvarán a fortalecer las normas
técnicas en el área de la Ingeniería de Tasación.
33
E……WCIMAWIMIW
Miguel cmacam Pérez. M.Sc.
2. El Factor de contribución de la tierra
El Universo es un espacio superior para el hombre que habita el

planeta Tierra, su hábitat. La tierra, el agua, el fuego y el aire son
elementos de especial importancia para el desarrollo de los seres vivos.
Todos son indispensables, pero el elemento tierra es el asiento de la %
civilización y proporciona parte de los recursos que eI-h0mbre ne_cegº
explotar para su supervivencia- . , QQ>'
El conocimiento de la participación de la tierra, como la" nómico,

esto es, como medio de producción para el desarroll _ & productos. con
especial atención en los del mercado inmobiliaq'3, es relevante para los
profesionales de la tasación- __ 0
Un tasador con pleno conocimientíg¡d?las técnicas de tasación, está
en capacidad de entender la padicipación del valor de la tierra en la
formación del valor del bien ¡ ble, ya sea el que será construido sobre
ella o el que ya está e' iñbado. entiendo asi la contribución como uno de
los principios básic el avalúo inmobiliario.
2.1 Deleagen del Universo yla Tierra
participación del componente tierra en la fom1ación del precio
' n©aiiiario,pasa por la necesidad de explicar su origen, esto es, una
(b'011i'rada obligada al comienzo del “todo” desde el punto de vista religioso y
cientilico. Y es que desde hace décadas es maniiiesto que las creencias
religiosas y los conocimientos científicos están "encontrados" en cuanto al
origen del Universo, y por ende, del planeta Tierra, donde hoy los seres
humanos conviven.
La Tierra es uno de los nueve planetas del sistema solar, el
tercero en el orden de las distancias al Sol (149.476.000 Km) y el quinto
por su tamaño. Es el único astro conocido hasta nuestros días donde la
El… … … II los Avalúoslmnobilhñoo
química de la vida se ha desarrollado a un nivel lo sulicientemente

complejo como para permitir la aparición del ser humano- 25
El documento escrito más conocido de los que hacen referencia
al origen del Universo es el libro del Génesis (data de hace unos 3.000
años) con la extraordinaria descripción del origen del mundo y de la vida
en la tierra. Es un texto religioso, y en su contenido relata los orígenes del
mundo y la humanidad: “En el principio creó Dios el cielo y la tierra. La
tierra era soledad y caos, y las tinieblas cubrían el abismo; pero el espíritu
de Dios aleteaba por encima de las aguas”. ' . í
Y se agrega que sería el tercer dia. "… Dijo Dios: Acuriiúlense las
aguas de por debajo del firmamento en un solo conjúntó y déjese verlo %
seco", así fue y llamó Dios a lo seco Tierra...” ºº. ' - _ 0
Entonces, ¿se ha de tomar este relatdcomn una“acció & ¡va
de Dios, creador del cielo y la tierra? El axioma fundame Óe la Iglesia
es que Dios es el creador del universo a partir de la3£é. Sin embargo,
hay quienes opinan que el propio Creacionism%dentro de la Biblia ha
resultado siempre un tema de debate entre&studiosos eclesiásticos.
Hay quienes han defendido l ' a de que el Génesis no debe
ser leído literalmente. Por tanto I(idea de que el mundo ha sido creado
27.
en 6 días pudiera ser un símlí&lc más que un dato real.
Recientemer¡3£hablando en la Pontilicia Academia de las
Ciencias, el Papa F&hcisco realizó declaraciones respecto a uno de los
asuntos q controversia genera dentro de la doctrina religiosa: el
creaci Qó. El Papa dijo que la teoria de la evolución y el Big Bang son
ea©s, y que "Dios no es un mago con una varita mágica”. ºº
$'O Las principales teorias cientílicas de la evolución de nuestro
planeta, plantean quela Tierra se formó junto con el Sol. los otros ocho
planetas mayores del sistema solar y miriadas de asteroides, meteoritos y
cometas, a partir de una inmensa nube de gas y polvo estelar llamada
nebulosa solar. La teoría o hipótesis del Big Bang (Gran Explosión) para
explicar el origen del universo, es la más aceptada por la sociedad
científica en la actualidad. La cronologia sobre esta teoría se resume así:
” Orígm del¡»… Tierra. httpa'rbisloriaybiogmñasmndmigm_úmaí ConwhaDic201í

” Historia del Universo en el Gúlesis. http:!!mtrojan.wnfhwriasfhcmiagmsistl Consulta Dic20157
” Postura de la Iglesia… Mtpzilwww.hatanga.coudcwiosidadmf392Wcual—m—la—postma—dc—la—iglcsia—ñuúe—a—la—
teoria—d&la—evolucion Consulta. Díc.2035
ºº El Papa Francisco deñmde las Tem—ias. .. htm:lf….……mímidadcd73Wd—pwa—ñmám
deñmdo—las—tecrias—del-btg—bang—yde—la—wdmiw. Cmsulta. Dic.2015
36
Miguel cmacam Pérez. M&“…
En 1922, Alexander Friedman descubrió una de las

primeras soluciones cosmológicas de las ecuaciones de la relatividad
general, la correspondiente a un universo en expansión.
En 1927, cientítico belga Georges Lemaitre, quien además
era monseñor en la iglesia católica, propuso la hipótesis que alim1aba que
el universo en expansión era la misma en todas las direcciones. No tuvo
manera de demostrarlo. Fue gracias al estadounidense Edwin Hubble,
quien en 1929 observó que el universo se expandia continuamente y que
por tanto, todas las galaxias se alejaban entre sí, lo cual fue la evidencia
para que Lemaitre demostrara su teoría.
En la misma época, el famoso físico alemán nacionalí2ado %
estadounidense Albert Einstein desarrollaba su propia alternativa (919
origen del universo, que de acuerdo con un documento”, del,¿©%31,
planteaba la teoría del estado estacionario del universo, ur)3éea opuesta
a la que explica su origen a partir de una gran explgf¿h y su posterior
expansión. .
El británico Fred Hoylé prqpr.egfóficialmente la Teoría del
Estado Estacionario, para explicar la e©a%ión del Universo sin una gran
explosión inicial, antagónica con Ia©e la expansión del Universo propuesta
por muchos astroñsicos. En ¿programa de la BBC de Londres, en marzo
de 1949, se retirió irón' . ente a la teoria alternativa como "Teoría del Big
Bang”. Desde entoñ&s, dicha teoría es conocida con este nombre.
0% 1948, el fisico ruso nacionalizado estadounidense
Georg . ow, moditicó la teoria de Lemaítre y planteó que el Universo
eqpeó en una explosión gigantesca y que los diversos elementos que hoy
$'Os$observan se produjeron durante los primeros minutos después de la
Gran E$Eplosión 0 Big Bang.
En 1964, Robert Woodrow Wilson con Amo Allan Penzias,
descubrieron la radiación cósmica de fondo de microondas lo cual
continuaba supuestos planteados por la teoría del Big Bang.
En los años 60, el británico Peter Ware Higgs explicó el
origen de la masa de las partículas elementales en general, y de los
bosones W y Z en particular.
ºº Bitáein lubín damolladc su pupiatom'a del BigBarig…httpj/WWW….WMGMO l4u'02f26'
31
El… … … en los Avalúoslnnob¡lhñoo
En 1971, el oientítico Stephen Hawking sugirió la formación,

a continuación del Big Bang, de numerosos objetos denominados amini
agujeros negros». En 1974, señaló que los agujeros negros emiten
partículas subatómícas hasta agotar su energía, momento en el cual se
produce un estallido final.
Hawking también rechazó la idea de un Universo que se
expande y se contrae periódicamente, en una sucesión interminable de
“Big Bangs” y “Big Crunchs” ºº. En los 80 comprobó junto a Roger Penrose
que el Universo no podria “rebotar” después de una contracción, tal y
como sostiene dicha teoría. . ' '
En esa misma época, Hawking publicó umestudió,sobre el %
instante en que nació el Universo, y llegó a alirmar que “el UniVerso_n©9
necesitado ninguna ayuda divina para estallar y comenzar su e ' cia”.
El Papa Juan Pablo II advirtió a la comunidad cientílica q;3$ estudiara
el momento de la creación. ya que ése era un momengGagrado.
Para Hawking, la Teoría M propue$3 por Edward Witten en
los años 90, es la única “gran idea” _que,%incide y puede explicar
realmente el Universo que .observam&ñfún no se ha demostrado esa
teoría. Q
Redentémente&94 de marzo de 2013, la Organización
Europea para la lnvest'39ión Nuclear, comúnmente conocida por la sigla
CERN, con dos veó% más datos de los que disponía en el anuncio del
descubrimier(/o%n ju1io de 2012, encontraron que la nueva partícula se ve
cada.v como el bosón de Higgs.
0 Utilizando el Gran Colisionador de Hadrones, que es el
'Orkeleradbr de partículas más grande construido hasta la fecha, se hizo
posible el descubrimiento del bosón de Higgs. Si hay que defmir el bosón
de Higgs de alguna foma sería como la partícula que da masa a la
materia, así de fácil. También llamada la “Partícula de Dios".
En 1993, Leon M. Lederman y Dick Teresi publicaron el libro
“La partícula de Dios: si el universo es la respuesta, ¿cuál es la pregunta?
(1993) que trata de una breve historia de la física de particulas. En
esencia, fue bien recibida por resaltar el concepto del bosón de Higgs. Las
ºº IaGranlmplosión, también ummida oomoGran Cotapsoodirectammte medíattedtérmho inglésBig

G1nch,esmmdelastomiaswsmdógimsmsebumjabanmdsiglo)0(mbreel…úhhnodduúvm.
httpsjla.wikipediaorghvildñw?£3…_del_8ig_úmoh Consq Dio.2015
38
editoriales en castellano lo publicaron como 'La Partícula Divina” (su

31-
traducción literal)
Sin embargo, en referencia al titulo de libro, el apodo ala
partícula de Dios» para designar al bosón de Higgs no es del gusto de la
mayoria de los cientíñcos. Higgs dejó en claro que el célebre mote
impuesto por la prensa a la partícula de Higgs no le gustó nada: "En primer
lugar, porque no soy creyente. Pero aunque lo fuera, no me gustaria,
porque incita a la gente a confundir la física con la teología.”
Como ya se expuso, desde que el científico monseñor
demostró la “Teoría del Big Bang" hasta el descubrimiento de la “partícula
de Dios” y el controversial titulo del libro citado, los lazos entre ciencia y %
religión cada vez más se entrelazan, y l a solución al“origeh del Uni
estará siempre en las manos de Dios. - _: ¿Qe
2.2 De los conceptos y su desarrºllo 0.6
Násta la infomación aportada en la cronolog' re el origen del
Universo, es importante exponer en forma sut3nta todo lo relativo al
planeta Tierra, y sus continentes, dond bitan los seres vivos y
desarrollan sus actividades para su ex&e%ia.
Hace unos 4.470.millo e años cuando ocurre su nacimiento,
la Tierra tenía un aspecto MG] distinto a la que se observa hoy. En un
periodo inicial la Tierra39una masa incandescente. Las capas exteriores
se empezaron a e?'fdí1recer, pero el calor del interior de su núcleo las
fundia nueva(p%te- Cuando finalmente la temperatura bajó lo suficiente
fue p o s a formación de una corteza terrestre estable.32
, 0 Pero ¿cómo ha sido la evolución geológica que ha permitido su
$Opoblanúento? Los cientílicos dividen la enorme historia geológica de la
Tierra en dos grandes divisiones de tiempo: el Precámbrico (que incluye
las eras Azoica, Arcaica y Proterozoica) y el Fanerozoico, que comienza
en el Período Cámbrico y llega hasta la época actual, el Holoceno.
Así la superlicie terrestre, conocida como litosfera, que está
dividida en placas. algunas de ellas son exclusivamente oceánicas, que
incluyen corteza continental que sobresalen del nivel del mar permitiendo
la formación de continente. En la historia de la Tierra hubo épocas en que
3 ' W : / M w . M M W W M W W - W M l M …
Consulta Dic.20¡5
“ hdp:liwww.astrmniawnltiumlumlodgmtimhlm Cmsulta Dic. 20l5
39
El … … … II los Avalúos lnnobll…
la mayor parte de los continentes estaban reunidos. Sin embargo, los

desplazamientos de los continentes, aunado a los cambios climáticos que
han provocados cambios del nivel del mar, han influido grandemente en
la evolución delos seres vivos en el planeta.
Las migraciones humanas prehistóricas e históricas”. son los
procesos por los cuales el ser humano se extiende paulatinamente hasta
colonizar todas las regiones habitables de la Tierra. El primer gran proceso
de expansión lo lleva a cabo el hombre primitivo. Tomando en cuenta el
origen africano del género Homo. esta expansión se realiza desdeAfrica
hacia Eurasia en forma temprana, hace casi 2 millones de;años.
Pero la expansión global efectiva la realizan los humanos %
modernos, pues es el Homo Sapiens quien una vez consolidado.ccgg>
especie, coloniza el mundo y sustituye a Ias…demás especies d$%mo
existentes. El momento crucial de expansión de los hum éºmodemos
implicaría una o más migraciones desde África hacía eá_t6n "nente asiático
hace unos 65.000 años, según la evidencia genQ3a.
Si bien es cierto que la fonnacidn Qe_% tierra ha contribuido con
el desarrollo de la especie humana,&al>íbién ha sido utilizada por el
hombre a través de los medi06Qe producción que ha inventado para
satisfacer sus necesidades d6nvienda y alimentación, para garantizar su
crecimiento y progres - 0
Según Brió&to (1979), la tierra en un sentido económico es uno
delos factoreg&producción, usualmente un bien material económico que
es,supli?%br la naturaleza sin la ayuda del hombre“.
0 La tierra es el fundamento de las actividades sociales y
$'()>Bnómicas de los pueblos, y representa una fuente de riqueza. Son
muchos los conceptos que se derivan de las diferentes disciplinas para
delinirla como elemento delos bienes inmuebles.
En Economía, la tierra se considera como uno de los cuatro
agentes de la producción, junto con la mano de obra, el capital y la
operación comercial. La sociología de a la tiene un aspecto dual, es tanto
un recurso que puede ser compartido con todos, como un bien de
ºº htpszlhswildpúia.orglúkif£xpansi%€3%33n_dc_lx_hmnanidad.£amúla Dic 2015

º" No obstante, el hmnbre con sus adelantos tecnológicos hacreado timar las tierras mina:hs al mar es cl uoowo
de colocar tierra o arena donde antes hubo mar o agua Hay muchas cxpe11mcias ¡¡ nivel mundial, siendo los
holandeses muy expertos, muestra de ello los famosos púlderes de los Paises Bajos. Un pólder es un término
necrlandás que dam'be las supcrñcies tenestns ganadas al mar.
40
Miguel Carnacaro Péf62. M.Sc
propiedad privada, susceptible de aprovechamiento y mercadeo en

beneficio particular“.
En el libro clásico del Avalúo de Bienes Raíces“, están
contenidas las mejores lecciones para el aprendizaje de los conceptos y
términos sobre el valor, principios y metodologías. De ese texto se ha
extraído material muy valioso que se ha intentado resumir para enriquecer
a los lectores en su proceso de aprendizaje sobre el tema in comento.
Por esa razón es pertinente exponer algunos conceptos que
contribuirán con la explicación cierta del valor de la tierra en…l avalúos
inmobiliarios. Se empieza con los factores de valor. '
El valor es extrínseco al producto, bien d..-servicio, al que se %
suscribe. Se crea en las mentes de las personas que Constituye
mercado. Son complejas las relaciones que crean valor, y cres
cambian cuando cambian los factores que la intiuyen. Tí 'énente, son
cuatro los factores económicos interdependientes&&re crean valor:
utilidad, escasez, deseo y poder addt¡iísitivo real:gilidad. escasez, deseo:
y Poder real de compra. _ 00
La compleja interacción de lo%éhátros factores que crean valor
se refleja en el principio económie©básico de oferta y demanda. Resulta
significativa la relación entre €»Qerta y demanda de un terreno adaptable
a un uso determinado & determinar su mayor y mejor uso.
Es posiblé%nsiderar que la tierra y sus productos solo tienen
valor econóng;&wando se convierten en bienes útiles y deseables que
sean p os por los consumidores. El concepto económico de la tierra
© fuente de riqueza y como objeto de valor, es un punto central para
'O base teórica de los avalúos. Esta teoría está fundamentada en
principios. Uno de ellos es el principio de Contribución”:
“Señala que ei valor de un componente determinado se mide
en términos de su contribución en aportación al valor de toda
la propiedad. También se define como la cantidad que, de no
existir el componente, se restaría del valor de la propiedad”
35 Según “El Avalúo de Bimes Raíces” —pagíi

3“
Libro de consulta de los avalmmi iberoamericmos' Su titulo en inglés, "The Appaisal ( £ l Estate”. Ha
sido plú)licado desde el año 1951 por el Aptaisml ln$itutedc Estados Unidos
” Esbe principio es frmdammhl para el emmdimimto y desarrollo del Método Contributivo que se expmc en ¿
Capibúo 5.
41
El… … … en los Avalúoslnnob¡lhlho
El principio de contribución junto con los principios de equilibrio,

productividad excedente y conformidad son interdependientes y son
fundamentales en un análisis del mayor y mejor uso de la propiedad y en
la estimación de su valor de mercado.
Al identificar e interpretar las fuerzas locales y regionales del
mercado que afectan una propiedad determinada, el avaluador puede
determinar ei mayor y mejor uso de dicha propiedad. El mayor y mejor uso
es fundamental en el avalúo de bienes inmuebles porque enfoca el análisis
del mercado sobre la propiedad y la viabilidad de un posible
aprovechamiento alterno. " ,
Esto permite al avaluador identilicar el uso_óptiºmó ..dé la %
determinada. Para determinar el mayor y mejor uso de una pro ?El se

deben tomar en cuenta cuidadosamente las condiciones,8éralecientes
en el mercado, las tendencias que lo afectan, cambiosg&9nciales y el uso
actual de la propiedad.
El mayor y mejor uso puede défjnieemo: el uso razonable de
un teneno vacante o propiedad consf9idé, que sea legal, fisicamente
posible. que cuente con _respalóo(3propiado, que sea económicamente
viable y que produzca el mayfwalor. Se puede determinar de dos fomas:
considerando que ganara vacante y tomando en cuenta las
construcciones exiál&11es.
Cove/¡&rándolo como si estuviera vacante, el mejor
apra rento del terreno es el que logre el más alto rendimiento, una
eÚompensados los otros agentes dela producción. Cuando se toman
'() cuenta las construcciones existentes, entonces, el mejor
aprovechamiento de la propiedad es tal como está construida”.
El secreto para estimar el valor de la tierra basado en el principio
del mayor y mejor uso está en conocerla pianiñcación urbana de la ciudad,
para entender las normas que regulan su potencialidad de desarrollo, ya
que cualquiera que sea su modo de adquisición, puede utilizarse para
diversos propósitos urbanos. La planilicación urbana necesita la
”Deputdaádeltipodecmstrwciúnyddcumplimimtodeiospowm&ju…dnshajoetcmlcrúdddelas
namasdezmiñcacifn.
42
elaboración de métodos de gestión del suelo que sean aplicables a los

proyectos urbanos y que incluyan desarrollos inmobiliarios”.
El desarrollo de un proyecto inmobiliario parte de la validación
del mercado, sin embargo, son las leyes relativas al uso del suelo la que
impulsan las condiciones para poder emprender la construcción de los
productos inmobiliarios.
En Venezuela existen diferentes leyes, decretos, reglamentos y
planes que regulan la materia de ordenación y planiñcación del territorio y
por ende, de las ciudades. Entre ellas se citarán dos (02) leyes y,.un plan
de ordenamiento, manteniendo su orden jerárquico. .,
En la Ley Orgánica de Ordenamiento del Territoriotº seentiende %
por ordenación territorial la regulación y promoción de la localizaciór(99
los asentamientos humanos, delas actividades económicas y s¿<$% de
la población, así como el desarrollo físico espacial. En el,?— ulo ll Del
Régimen Urbanístico dela Propiedad Privada de la; L%1Ce articulo Nº 66
expresa lo siguiente: º ¿º
"Los planes de ordefiiación _ ' º ¡stica delimitan el
contenido del derecho de Qp?%¡edad, quedando éste
vinculado al destino ñje8©or los mismos.
Las actuaciones Cll© se realicen en el suelo con lines
urbanísticos. ¡eren la previa autorización del respectivo
plan deoñd3hación urbanística, a los fines de la asignación
-de ”9% y su régimen correspondiente, así como los
umenes, densidades y demás procedimientos técnicos,
©“ . sin.que puedan otorgarse autorizaciones de uso del suelo
$b,» ¡» ¿.,—frien ausencia de planes. Serán nulas, las autorizaciones de
uso otorgadas en contravención del plan.”
Salas (2011) señala que los planes de ordenación del territorio a
los que da cabida esta Ley, están diferenciados según escala: van desde
la escala nacional hasta la urbana. pasando por la regional y según
materias específicas especiales, sectoriales y de Áreas Bajo Régimen de
Administración Especial (ABRAE).
” Amque Solano, A. (2014) un modelo de guión de proyectos iran¡obiliaúm de rumaci¿n mbana Cuademos
de Economia, 33(62), 61—89.
“Fu: publicadam…0£cial laRepúb¡icadvm!abiº 3.238(icfdcha l l deagostode 1983.
43
EI…GOIIHWUMAMMIMW
Continúa exponiendo que la estructura de planificación prevista

responde a una jerarquía y a las especificidades geográficas y
administrativas de los territorios para los cuales se formulan.
La ordenación del desarrollo urbanístico en todo el territorio
nacional con el lin de procurar el crecimiento armónico de los centros
poblados es contemplada en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística
y su Reglamento.“1
En el ámbito municipal, los planes de desarrollo Urbano local
establecen los elementos normativos que definen y rigen el desarrollo
urbanístico de las ciudades y las Variables Urbanas Fundamentales
aplicables en cada uno de los sectores que comprendenel área urbana %
dela ciudad. - ' . 0 0
La Ordenanza de Reforma de la Ordenan2a del €Da/n' de
Desarrollo Urbano Local dela Ciudad de Barquisimeto42 e%Óonfomada
por los siguientes componentes (Artículo 5º): ,ÓO
a) Texto articulado con Ias-disposigá9nes sobre cada uno de
los aspectos urbanísticos._ "%% de Variables Urbanas
Fundamentales exigidas &)q%1acro sectores.
b) Tabla de usos itidos. Tabla para el cálculo de los
servicios de los Guevos desarrollos. Glosario de los términos
_¿.ytilizad0 - €)! la Ordenanza. listado de vias según su
“ 'categ'b3a y el índice general.
%%:ÍIN. f_¡._&Plano General de Zonilicación Urbana.
XQÍÓ'
€* d) Piano General de Walidad Urbana.
ok-r:.-:-,'-f' .
.—
. wº
e) Piano de Restricciones Físicas y Ambientales.

.x,º
(¿o
¿”:::
“Para
el tasador local es muy importante que conozca este
instrumento u ordenanza, que contiene todos los lineamientos de
regularización del uso del suelo, cuando debe realizar la estimación del
valor de un terreno con base en su mayor y mejor uso.
" Publicada en Gaceta Oficial la República de Venezuela Nº 33.868 de fecha 15 de dicianbre de 1987._ El
Reglammtode la Leyñ¡e publimdaenla Gaceta Oficial delaRepúblicade VmemclaNº34.678 deft l9de
marzo de 1991.
“ Publicada en Gaceta Oñcial la República de Venauela Nº 33.868 de fecha 16 de diciembre de 1987. El
Reglamerrtodelal:yñmpuhlimchmla6wetaºñcínldclakpúblíadeVmenrclaNº34.678tkfechal9dc
m á s 1991.
44
Miguel Canacaro Péf62. M&;
2.3 De los indicadores de la contribución

Es evidente que el desarrollo inmobiliario basado en la
potencialidad del terreno determina indicadores que permiten analizarlos
precios de los terrenos para su adquisición.
Silva et al (2014) en un estudio sobre los parámetros para
analizar la viabilidad de proyectos inmobiliarios, proponen indicadores,
entre ellos se destaca el porcentaje de aprovechamiento del terreno (%AT)
— Zoniñcación.
Indican que el coeñciente de aprovechamiento es el número de
veces que se puede construir con relación al área de terreno, sumándose
los números de pisos de una ediñcación. El concepto de área construid %
computable es posible relacionado con el área de terreno, por medio dé)a
ecuación: " ' »
Dmde:
¿ZM coelicrente de a ovechamiento utilizado en el
proyecto. 0"
Am: a a construida computable (mº).
a total del terreno (mz).
El p03entaje de aprovechamiento del terreno (%AT) se
detemina€3£dendo el coeficiente de aprovechamiento del proyecto entre
apr32echamienm máximo establecido en las ordenanzas de
“50 ,)…¿-…-a ¡,MT = % CAU (2.2)

Donde:
%A7'E porcentaje de aprovechamiento del terreno (%).
¿ZW: coeliciente de aprovechamiento utilizado en el
proyecto.
64m: coeficiente de aprovechamiento establecido
porla Ley de Zoniñcación.
El… … … HI los Avalúoslnnobil…
Este indicador permite la evaluación del negocio a través del

potencial constructivo, de modo que el promotor o constructor requerirá
un aprovechamiento mínimo igual al coeliciente máximo permitido en su
proyecto, por tanto, exigirá la mayor eficiencia de los Profesionales
responsables.
Borrero (2008) cuando escribe sobre la reglamentación y los
precios del suelo, identifica cuatro indicadores fundamentales para evaluar
el aprovechamiento eficiente del terreno:
1) Factor de Construibilidad;
2) índice de ocupación y altura;
3) Densidades; e _ 1
E'
4) índice de construccióm.43 - - . 00
Esos indicadores son de fundamental" inipó_rtan ' ndo
se desea conocerla incidencia del terreno en un proyecto; rés e sentido
el investigador, parte de un factor que denomina (¡ q;3© deñne como la
incidencia que tiene el valor del terreno en un prg¿r_ecto de construcción.
Con base a varios trabajos %%estigación realizados en
Colombia pudo determinar la reia5£9i>' entre densidad, índice de
construcción e incidencia dei.t8©no, generando una tabla44 donde se
selecciona la incidencia del ©rreno en función del rango de precio de
ventas, rango de altur ensidad.
Una vtº'que se identifican los indicadores generados por las
normas y ente/r%endo lo que signiñca el factor alfa para los constructores,
el auto %rrolla' dos técnicas para la aplicación del método residual para
amar el valor máximo del terreno: Técnica lnductiva y Técnica
eductiira.'
En la primera técnica, con base en el conocimiento de datos
del desarrollo y los indicadores de las normas, es posible saber cuál es el
máximo valor que pagaría un comprador - constructor por un lote
urbanizado. En la siguiente tabla se resume la técnica:
“ En Tellez (2008), pagl96.

"" En Tellez (2008), pag202
Miguel emmm Pérez. M.Sc.
Tabla Nº 2.1 - Técnica Inductlva Residual
“ Pt
Factor alfa (! — Vt
?? Valor del terreno Vt = Atxf01t
p¿ Preclo total del proyecto o valor Pt : P'xAc

de venta
Af Área de terreno urbanizado Hedconos

¡”ºf
[6' Índice de construcción “9…
Á¿XÍC
AC Área construida sin sótanos __Af€ ¿ 00
.k :- ': A
)'
¿, Porcentaje vendlble o área útl! . … ¿,
construida. ' .
por Precio de venta por mº- hmto 0,3:p

construido _©
Precio de venta por mº _ ' Pºf mº'ºººº
P construido. Es el %
generalmente se con
)"
V!1t Valor del temariº por m2 ”¡!= a ¡ ¡ ¡ p ¡ ¡ ¿ -
urbanizado _
Fuente: Elaboración propia OU' ¿'
El autor _rj5c.&n?eñda cuidado con la aplicación del modelo

matemático, si3do la tarea más importante averiguar el P y ¡['en la
investigaci3?€de merciado.
'Q'ara el dato ¡C se requiere amplios conocimientos de la
bñgºmentación urbana. Y el dato ¡: recuiere mucha mayor infomación de
$ constructores o gremios de corredores inmobiliarios, por lo que necesita
estudios estadisticos que lo sustenten.
En la segunda técnica, se puede aplicar el procedimiento
que utiliza el constructor para hacer su análisis de factibilidad económica
con el lin de determinar si se justilica comprar el terreno al precio que se
le oferta. En la siguiente tabla se resumen la técnica:
47
El……búivomioolwalúooimbilhrioo
Tabla Nº 2.2. - Técnica Deductiva Residual
Í“ n. Ipclón .Fó' … | 1
¿D Costo directo de la construcción Por mº'ººdº

67 Costos Indirectos, generales y a : ¿p¡pa
financieros.
P¿7 Porcentaje de costos indirectos "" mercado
¿7¡:' Costo total de la construcción CTC = ¿D* ¿7

Aº
.A¿- Área construida sin sótanos = 413%
Precio de venta por m2 útil ' V
P construido. Es el que ºº'—-P'º'ººdº
generalmente se conoce. . . . f“.
W Valordelasventas " ¡ W=fqg>'
- AZ
Margen operacional que _se U
reparte proporcionaimente entre : .¿7¡;
MU la utilidad esperada (A) y valor 6. W
del lote (B). »
[IE Utilidad Esperada en po' ©? UE : ¡¡¡—”g
.'X,
de “0.
H“ Valor del terreno u£dnlzado en W : BxM0

porcentaje dg19.
Fuente: Elaboración propia - OU
. . 0
Para la apliáón de este método el evaluador, además de tener
amplios conocigienios de la reglamentación urbana, debe conocer muy
bien el se onstrucción con sus ciclos económicos.
es fundamental que se establezca la estimación de la utilidad

¡ rada a través de estudios de factibilidad. En definitiva, ambas
º.) técnicas deben fundamentarse en un estudio interdisciplinario, que a su
vez requiere mucha información y conocimiento.
Camacaro (2006) presentó un trabajo en un curso del LILP45
sobre el “factor alfa”. Presentó una tabla para estimar el factor conteniendo
la infomación sobre proyectos inmobiliarios de la región: por tipología de
construcción, el estado de la construcción, la densidad neta por norma, el
índice de Construibiiidad, el valor del terreno y el valor de las ventas. A
continuación la tabla referida anteriormente:
“ Siglas del lincoln… aru-a l'hlicy. Curso: “Aplicacioms del Calastm…tiñnalitan'om la Definición
de Políticas de Suelo Urbano”.
48
Tabla Nº 2.3.- De los Indicadores y factores del proyecto

… Valordol Tº“::…º"ºº
Euge.Dmnoio s… Nota ¡o ?… F…
(HMS) (U")
V¡u'enda L.Ififarriliar Condlido 265 0.69 2.618.000.00 15.840 .DOD.ÚO 17%
Wienda Multitamiiar En conslnsción 584 1.51 3.145.000.00 12.571200,00 25%
Vivienda Mfamiiar En comimción 811 1.88 2.736.000.00 27.091.800,00 10%
Vivienda …fam'liar En construcción 179 0.29 6.875.001),t 52.888.500.00 13%
Videncia Uiifaniliar En cominnción 237 0.74 1.672.000.GU 9.723.000.DD 17%
Locales y Oficinas En corstn1cción NA 2.9 277.875.00 2.335.000…00 10%
Fuerte: Elabomdón propia
El valor más alto del Factor (: (25%) se obtuvo en unaéediflcación

tipo multifamiliar ubicada en una de las principales vías comerciales¿6D
este de la ciudad de Barquisimeto, donde se ubican terrenos ñralta
deseabilidad y potencialidad de desarrollo, por tanto, los pneé5g/unitarios
son elevados, si se comparan con el precio Unitario def/gfreno del otro
desarrollo multifamiliar que se ubica en otra aveni ac©í1ercial del noreste
dela ciudad. 8“
Los demás factores se ul5º" _ un rango entre 10 y 17%,
valores que se corresponden c%q' las expectativas del retomo de la
inversión delos promotores ioiliarios locales a la hora de emprender
un desarrollo o asociars con el dueño de la tierra.
Las densi …de vivienda multifamiliar están por debajo delo
permitido por g)rdenanza Municipal (1.200 hablha), mientras que para
las vivi unifamiliares se observa valores similares y obviamente
es dºra de Ioºnormado por las autoridades municipales.
6 » En cuanto a los índices de edilicabilidad o de construcción, se
$ ubican entre 0,29 y 2,90; destacándose que el menor valor obedece a las
caracteristicas del desarrollo que dispondrá de una alta incidencia de los
espacios comunes (casa club, ediñcaciones deportivas y educacionales);
y el mayor valor, es un caso excepcional de una construcción sobre una
franja de terreno que fumaba parte de un lote de mayor extensión, que
está precisamente condicionada al desarrollo de los edilicias
residenciales.
Para las edificaciones multifamiliares son similares los indices
(1,51 y 1,88), mientras que en las unifamiliares existe una pequeña
diferencia porcentual. A pesar quela muestra es muy pequeña para inferir
49
El… … … en los Avalúoslnnoblliuho
sobre la población en estudio, aporta datos sobre la estructura de precios

en el mercado inmobiliario para la época.
Igualmente se puede observar que la mayoría de la información
proviene de desarrollos en construcción en virtud de la facilidad para
encontrar infomación, que en algunos casos es muy privilegiada, muchas
veces negada a los investigadores particulares del mercado inmobiliario.
A continuación se presenta una tabla con la respuesta
suministrada por los promotores de la región a la pregunta realizada sobre
qué porcentaje sobre el precio total de venta estarían dispuestos a pagar
por un lote de terreno para emprender su proyecto inmobiliario: -*
lneidenchdelvdordeltemmiubr&
P…! P…: Fran:
Viu'enda Unifamiliar Bajo <1.848 10952
VMarrla Urifaniliar Medio 1.843—5.040 ©? 10% 10%

V'nienda Url“taniliar Alto >5.040 2€A?x
Vwienda Mdlifamiiar Bajo <1.848 10%
Vivienda Mulifamiiar Medio 1. ¡ % 12% 15% 12% 10%

Vivienda Múlifamiiiar f"O 15.343 25%
Comercio Conterciaa NA 15%
Oñciras C “al Año NA 20%
Fuente: El ónpmpia
0 Con base en la información suministrada por las empresas, y

(bocomo ya -se adelantó en la primera tabla. se observa que existe una
coincidencia de opinión en cuanto al porcentaje que sobre el valor del
inmueble el promotor está dispuesto a pagar por el terreno. La diferencia
podría radicar en el tipo de desarrollo a emprender y por el estrato que
sería beneliciado porla implantación de la nueva obra. y por ende, en el
Gimeno (2011) al analizar los resultados mediante criterios de
rentabilidad estáticos, utiliza un criterio similar para estimar la repercusión
del terreno sobre ventas. Este índice se calcula como el cociente entre el
precio del terreno y los ingresos por venta.
Miguel Cmacam Pérez. M.Sc
Entonces, la tierra como factor de producción tiene una

incidencia muy importante en los desarrollos inmobiliarios. Esa incidencia
no es más que la participación del valor del terreno en la estructura de
gastos, costos y beneficios para la formación del precio de venta.
La Contribución det Terreno se deñne entonces como la
participación en forma porcentual del valor del terreno en el precio del
inmueble y se obtiene aplicando la siguiente fórmula:
PT
C = — x 100 (2-3)
' PPI
&
ñ“ºº“"'
Donde: º' 0 9
C,: contribución del precio del terreno en el 3lp$íei

inmueble. en forma porcentual. """¿66
PI! precio del terreno. Ó©'
PPI: precio del productb tnmo%lra%
El factor contributivo de la ti de extraerse directamente

del mercado inmobiliario bastaría coníterminar el valor del terreno por
el método del mercado y con (€) | precio de mercado del inmueble. El
procedimiento a seguir sgia e siguiente:
. Sele%i5?|ar el tipo de inmueble a analizar,
o%;leccionar la ubicación delos inmuebles comparables;
º©p Determinar el valor de la tierra mediante el valor de
“? merCado;
“, . Levantar la muestra de ofertas de inmuebles similares;
%% ; Realizar el análisis descriptivo de la muestra para su
homogeneización mediante el saneamiento, utilizando el
criterio dela desviación promedio; y
. Aplicar la fórmula del factor contributivo de la tierra para la
estimación del valor, y luego, realizar la ctasilicación por
tipo de inmueble-
El………mloclmlñosl……
2.4 De la demostración del uso del factor

Se plantea un ejemplo para determinar el factor contributivo, en
tres etapas, utilizando el criterio antes mencionado y empleando la fórmula
planteada. Para llevar a cabo el estudio se analizó una muestra de ofertas
de viviendas unifamiliares ubicadas en el municipio Palavecino del estado
Lara.
Se tomaron setenta y seis (76) ofertas publicadas enla páginas
web especializadas“. se procedió a su clasificación en tres tipos: vivienda
unifamiliar básica, media y alta“. En la tabla siguiente se
distribución: '— »
Tabla2.-5 Muestra estratlflcada de lnmue_bla OO

[ …… .—. .... …… ]
Vivienda Básica 26 .
Vwienda Media 39 ©, 51.32

¡:B ""Í" _
Vivienda Alta —'¿_ 3._1”'- De? 14,47
Totales 55 m6 "y0 100,00
Fuente: Elaboración prºpia“ “ '“>'
En la Primera E del ejemplo se realizó un análisis

descriptivo utilizando lá) totalidad de la muestra considerando las
siguientes variables$ára el cálculo del factor de contribución:
. 'ó-
¿ O ' b $ 'bla Nº 2.6- Variables para el factor de contrlbuclón
dla.rl2ble ! doscdpclón: " “lidad . F… _
' ::área del terreno. m2 Dato del Inmueble
V…: valor unltarlo del terreno. Ulllm2 Determinado por mercado
pz precio del Inmueble uu4º. Dato del mercado de ofertas
Los resultados del análisis descriptivo se presentan a

continuación:
“ De! portal inmobiliario www.tuinmueble.m. Consulta Dia 2015

'" Para la clasiñcación seconsidaó la calidadde cmstrwok'n, d tamañodel irmuelie, númu'0de pisos, el ¡recio
de ventay el tipo de urbanismo
“Amcnos quese indique loomtrario, lañamtcdelassiguiaútstablassm lusrwuhadosdelahwstigaciúny
fueron elaboradas pa' el wtor.
“ UM signiñoa midad monetaria.
Miguel Canaoaro Pérez. M.Sc.
Tabla Nº 2.7- Análisis descriptivo de la muestra total
Ruuhdou… … -'C,.
l'a? _3¡
Media 14,15
Error tipico 0,78
Niedlana 12,27
Moda la,—
Desv¡adón estándar 6,82
Coeficiente de variación 47,82
Varianza de la muestra 46,46
Curtosis (1,10
Coeficiente de asímeuh 0,9
Rango 27,95
Mnimo 4,59
Máxlmn 32,53
Suma 1.m,29..
Cuenta 75…
Wstos los resultados anteriores se…hiz¿5un saneamiento de la

muestra mediante el uso del criterio .deQ?desviación media, y se
obtuvieron los siguientes resultados: %:y
Tabla Nº 2.8 - Análisis Wptivo de la monstra saneada
: 8 l g ; ¡… … -=c;
_U Media 13,31
Erroe 0,48
Mediana 12.49
Moda 18,88
>. '- : Desviación estándar 3,24

N K Í &
6%… Coeficiente de variación 24,36
$ % Varianza de la muestra 1(i,51
Cunasis —0,95
Coeíldentne de asimetría 0.56
Rango 9,94
Mhlrno 8,96
Máximo 18,90
Suina 612,21
Cuenta 4em
Se puede observar que la media de la muestra total (14.25%) es

mayor que la media de la muestra saneada (13,31%) pero el coeñciente
de variación de la muestra saneada es de 24,36% menor que el CV dela
53
El… … … enlo. Avalúoslnnob¡lhñoo
muestra total u original. También se analizó la muestra por tipo de vivienda

considerando los datos totales:
Tabla Nº 2.9 - Análisis descriptivo - muestra estratificada
_?
Factor de Contribución del Terreno (C;)
_ " vlvhnda IlhImo Promedio Máximo Coef.Varhc,-_í
Báslca 10,40 10,85 11.90 12%
Media 10,33 11,83 12,51 19%
Alta 23.71 24.99 26.27 9%
La vivienda alta presenta el mayor promedio pero también el

menor coeficiente de variación. A continuación se presenta un diagrama
de barra para ilustrar el comportamiento delos resultados: 09
Gráñco Nº 2.1 -Valoms de ¿;para Data completa y por t_ipo de vM_erfda O
(.)—Promedios . ¡©
56
—a ¿"s fZ—=%
Miguel Camaearo Pérez. M.Se
Antes de analizarla relación del factor de contribución con las

posibles variables explicativas es necesario realizar el modelado del
comportamiento del precio unitario. Para comenzar es importante definir
la variable explicada y la función de conexión con las variables
explicativas:
A continuación se presenta en forma de tabla la infomación

sobre las variables, sus unidades de medida y su clasiñcaciónz…
Tabla Nº 2.9 - Variables Para el modelo econométrlco
* si:
Explicativa .
Ac Area de constucoión m2 cuantitativa - S¡egun $,
continua
A Relación entre el área Explicativa
—c
Ar
de consiruodón y el adim-— cuantitativa - ¡ O % g ú n caga
área de terreno. . continua ¡web|
Relación entre el valor
Ve
de la construcción va
E£:¿i""º Según cada
V— depreciada y el valor de adimá ' ¡mueble
T mercado del terreno.50 / co ua
V Relación entré el valor¡ *) . .

Explrcatrva ,
—T del terreno5'.V el valor £€U adim cuantitativa — Segun cal¡de
V¡ inmueble.5 0 continua … e
?) Explicativa . .
- . . Q,
. . . . Cnteno
8 Funu%deweuacrón adrm Proxy . Ross—
- continua Herdecke.
. Y
— - . pº' Explicativa Escala:
gr, €?ñºº 333 '"""ºº'º adim cualitativa Alta:3; Media: 2,
o ' ºº ' discreta Básica:1
>' Precio unitario del
Exp|icada
. . Según cada
P”
¡mueble comarable UM!mº cucgr¿=|it:3;a referencial
Realizada la selección de los datos de la muestra y efectuado el

análisis de regresión múltiple“, se extrajo la siguiente ecuación de
regresión:
… = +10,14—0.46£n(ñ)+
mr., v
A n,oos¡—o.99m(%—o.som(ñº)+
1
o.91r.—o.ooouc
5ºEnelsigtúente
capitulosepodrámqweslanúsnardaáónqw…áddeñniammºm quejlmt0
con el factor F, ftmdmnmtan la curación del ñwtor de comercialización en su trabajo.
*“ Eslarelacíúnquejmtocmel ude…nosmismilimmpmasutmbajoteúiw…la
imporlnncia del lista de murcialiucíú1 y su ubimión en la ecuación para determinar el valer del inmueble.
'“ Se utilizó el programa SisReN para obtrner los modelos eoonunétricos www.pellisistmmbr.
El… … … en los Avalúoslnnobll…
Esta ecuación debe cumplir con los siguientes supuestos

básicos:
- El modelo es lineal en los parámetros.
- La variable independiente corresponde a los números
reales que no contienen ninguna perturbación aleatoria.
- El número de observaciones n debe ser superior al
número de parámetros estimados por el modelo (no
micronumemsidad).
- Los errores son variables aleatorias con valor esperado
cero, varianza constante y con distribución nom1al.
- Los errores no están correlacionados, es desu; ¿son %
independientes bajo la condición de nomalidad. _ O
- No debe existir ninguna relación exacta entre: H$*iera
de las variables independientes. . ©,Ó'
- No existencia de puntos atrprcos(8 rs o puntos

influyentes). . 9
- Las variables important_es<£ben ser incluidas en el
modelo. &»
Significancia Global doi;lllqdelo
Se comienza Ocon el análisis del coeficiente de
determinación, que in ' ¡ grado de precisión alcanzado por el modelo-
El coeñciente de d&mínaáón Rº =o,993; indica que el 99,30 % dela
variación en9& al promedio del precio unitario es explicada por las
vadableQ%uidas en el modelo.
0 _A través de la prueba ANOVA, utilizando la Distribución de
$&cherº— _Snedecor (F), se constató la validez del modelo, ya el que el Fc
resultó en un valor de 1.442; con un nivel de signilicancia de 0,01%,
valores necesarios para rechazar Ho al nivel del 5%; por lo que al menos
uno de los parámetros puede ser considerado signiñcativamente diferente
de cero.
Significancia de los Parámetros del Modelo
Las seis (06) variables son estadísticamente significativas
con un nivel de conlianza superior al 95%, siendo la relación VTM la más
influyente entre todas las variables.
Análisis de los Supuestos Básicos

Se observaron correlaciones medianas y fuertes, no
perfectas, entre las variables independientes. Por la naturaleza de los
datos el modelo presenta restricciones, y es válido para hacer
estimaciones siempre que se mantengan la relación de dependencia entre
los valores de las variables colineales en el inmueble tasable.
Al analizar los residuos se pudo observar que los errores
estandarizados son bajos y están comprendidos en el rango [—2;+2], con
presencia de aleatoriedad, no presentan ninguna tendencia
(Homocedasticidad). Los errores tienden a presentar una distribución
normal. Hay presencia de tres (03) outliers < 5% de la muestra (aceptable). %
La prueba dela Distancia de Cook no detectó puntos influyentes. . C,
Por no ser una muestra del tipo serie temporal no alizó
la prueba de Durbin—Watson. En consecuencia no ha ' encia de
errores de especificación en el modelo. La e"cuacíón€€bstimación y su
interpretación es la siguiente: ' 9 .
. aº
P., = 25. 513, 04 : 0,99978Acx (%)—“Mx 1 09913:(%)—…a :(%)—wn : z,caf.
A
'X5'
Tabla Nº z.1o _ |merpretaclóúe la varlaclón de las variables explicatlvas
Ac P_or ada aumento unitario del área de construcción el precio unitario

e en un 0,02%.
').
U"
& 'Q Si hay un aumento del 25% enla relación entre el área de construcción
'X G), ' gel área de terreno, el precio unitario disminuye en un 9,85%.
.. ' Si hay un aumento del 25% enla relación entre el valor de construcción
VT …y… y el valor de terreno, el precio unitario disminuye en un 10.58%.
VT
Si hay un aumento del 25% en la relación entre el valor del terreno y el
VI
valor del inmueble, el precio unitario disminuye en un 19,91%.
6 Si hay un aumento del 25% en la función depreciación el precio unitario

disminuye 0.40 %.
El precio unitario de un inmueble de categoria Alta es 148.81% .mayor

T¡ que el de categoría media, y este último. 148.81% mayor que el de
categoria básica.
57
El… … … enlo. Avalúoslmnob¡l…
Comprobado la correcta especificación del modelo econométrico

de la variable PI! se pasa a la Segunda Etapa. Una vez que se han
identificado las posibles variables explicativas para el modelo
econométrico del factor de contribución 6.1, se parte dela siguiente función:
Ac Vc
c t : f r
(A_'l_l
Vr F¿—, 6,n)

sobre las variables, Sus unidades de medida y su clasificación:
Tabla Nº 2.11 — Variables para el modelo econométrico
Ac '¡Eá%a
Relación entre el área Explicativa
S?éuebl
— de construcción y el adim cuantitativa- e
AT
área de terreno. continua ' … 9,
Relación entre el valor . . . '5vv

&
VT
de la construcción adim á:º".ºº$¿ Según cada
depreciada y el valor de . .& inmueble
mercado del terreno. '…
2.»
Ex [' ti
.. _ . proa va S::º…ºº…ºº:º
.
fc …… ':1 (_"C)
'_.3*- _
a» …… continua
o Explicativa
. . Proxy Criterio Ross—
8 Función d%&cr6n adrm continua Heidecke.
% Explicativa
. . Escala:
por . cualrtatwa .
T . ¡Webie
D. º .de
€*ºº'ººº"º
. ad¡m .
d'ºº'ºtº Alta:3; Med¡a:2,
¡ Básica:1
.._.___
$b >! Explicada
. . . cuantitativa Según cada
c, Factordeconh1buuón ad¡m cºntinua ¡ … e
Para identificar el comportamiento del factor de contribución de

la tierra en el valor del inmueble (C:) con relación a los cambios de las
variables explicativas. se presentan los resultados de la aplicación del
análisis de regresión múltiple:
Tabla Nº 2.12 - Resultados del análisis estadístico

Ecuación &:
Ac o. 90 vc -1
Int, = 3,05 — 0,60 A_r+ (W) — 0,961nFc + 0,0851n6+0,2411
Interpretación
El coeficiente de deteminación indica que el 97,00 % de
!]
R?¿=o_g7 la variación entorno al promedio del precio unitario es
explicada por las variables incluidas en el modelo.
A través de la prueba ANOVA. utilizando la Distribución
¡=1_…ºo de Frscher — Snedecor (F). se constató la validez del
modelo, con un nivel de signilicancia de 0.01%. valores
necesan'os para rechazar Ho al nivel del 5%
Todas las variables son signiñcativas con ita ñluel de

contianza del 95%.
. géÓ
—17,37
-46,44
Al observar los t" delas variables y la interpreta
sus variaciones, la van'able F,_— tiene la mayor
por encima de Ia variable ºA,—
— en I a exp¿c/a&
|“
&&
| ¿Ia
8 7,69
n 11 .63
Error tipico = 0,053 Para los efectos dela conm$íión de modelos.
Nom1alidad» 69:91:97
En la pmeba grálioa ©%bserva la nom1alidad de los
errores. '5'
Se pudo o rvaf en forma gráfica que los errores
. . estand ' están conprendidos en el rango [—2;+2],
Homocedasbadad hay péacia de aleaton'edad, no presentan ninguna
te¿r_1_den a.
- c“ se observaron correlaciones perfectas. pero si altas y
—<)' moderadas. No hay problema con el modelo si en la
Colinealidad predicción se utilizan valores de las van'ables que
¿© mantengan la misma relación de dependencia de las
;;; ' variables colineales.
OUHeÍ2,7MQ_ Datos: 72ns | Aceptable < 5%,
La prueba de la Distancia de Cook no detectó puntos
215203 Intiuy e ' ¡tes intluyentes.
vm- …pntación da la Relación ¡

¡
& A mayor relación área de construcción sobre área de
A,- terreno menor es el C:.
VC A mayor relación valor de construcción sobre valor de
W terreno menor es el Ct.
Fc A mayor factor de comercialización menor es el C:.
8 A mayor depredación de la construcción mayor es el C:.
T¡ A mayor categorización del inmueble mayor es el Cf.

El … … … en lo. Avalúos lnnobll…
Wsto lo antes expuesto sobre el modelo econométrico bajos las

condiciones de una data original, a seguir se presentan los resultados para
realizar las comparaciones cuando hay variaciones de las variables
explicativas:
Tabla Nº2.13 - Cuadros de resultados
¡';—5 F., a 'r¡_ .c_, 33

1,00 1,50 1,05 0,35 1,00 23,31
2,00 1,50 1,05 0,35 1,00 12,62 100% -46%
1,00 1,50 1,05 0,35 1,00 23,01

.—
1,00 3,00 1,05 0,35 1,00 17,05 100% -25% ,_3, 0
533,0
1,00 1,50 1,05 0,35 1,00 23,01 _
SIÓQ
1,00 1,50 2,10 0,35 1,00 11,55 100% -45%
1,00 1,50 1,05 0,35 1,00 23,01 …?»
1,00 1,50 1,05 0,70 1,00 24,74 100ºs0¿'
1,00 1,50 1,05 0,35 1,00 23,01¿:_,
1,00 1,50 1,05 0,35 2,00 ¿¿Q 100% 29%

&»,
Los encabezados: dedé*vafiables explicativas se observan
desde la columna la 1 hasta© 5, mientras que en la columna 6 está la
variable respuesta. Lag©erencias porcentuales por los cambios en una
variable a la vez se servan en la columna con el encabezado Dif. Var.
mientras 9399 diferencia porcentual entre los valores de los 62 se
obseraen la columna Var. ¿;.
, '»0 Haciendo cambios del 100% en cada variable, manteniendo las

(bootras
constantes. se obtienen diferencias porcentuales que se
corresp0nden con los signos de la ecuación, ratiiicando quela variable de
mayor impacto en el factor de contribución a». es la variable factor de
comercialización ñ—(—4B%).
Ahora se hace la estimación del factor de contribución y su

intervalo de confianza, utilizando el modelo econométríco con datos por
cada tipo de inmueble:
Tabla Nº2.14 - Cuadros de resultados por tipo de Inmueble
$_Ílpº
de Variables explicatlvas C¿ *1
V_º
““º"“ & Fe a ?, Mlnlrno Promedio mmni&_
- 4:- VT
Básica 0,84 5,70 1,32 0,10 1,00 11,71 11,91 12,11
Media 0,60 2,47 1,32 0,12 2,00 21,42 21,82 22,22
Alta 1,00 1,01 1,53 0,22 3,00 32,80 33,74 34,70
Al compararlos resultados que se obtienen utilizando el modelo

econométn'co (data original) con los resultados del análisis descriptivo
utilizando la data saneada. se observa cambios importantes en los
promedios de las viviendas media y alta, asi como en los interiralos 9
%
valores, pero se mantiene la diferenciación por tipo de vivienda. 350 es
bien importante para explicar la necesidad del -,uso de 'S. adística
inferencial para obtener valores probabilísticos; O'Ó'
La muestra analizada tiene limitaciones en canto a su tamaño y

a la dificultad de contener las combinaciones©%bles de cada variable,
además que varíen todas al mismo. " , q u e permita analizar las
variaciones de la variable respues
De manera que en && cera Etapa, con los valores máximos,
mínimos y más probabl© de las variables explicativas, extraídos de la
base de datos, se hgíñ simulaciones de escenarios utilizando el Método
Montecarlo parepbtener valores probabilísticos del factor de contribución:
La funció a siguiente:
Vut, cue:
o &
KN;
%
ct.—
_ f(AT ,Ac, CH 8… v…Fc)
¡Las
ecuaciones 133335 30"…
C:= VT
í _ v1= (VT+ VC)c
Sustituyendo Vlen & se tiene:
(: _ VT
' ' [VT+ VC)c
Para el análisis se consideraran dos casos. este es, se
determinarán dos factores de acuerdo con el contenido de la tabla:
61
EI…GMH…HIIOCAWÚOGI……
Tabla II' 2.15 - Casos para la simulación de ¿¡

VT
Caso 1: CH = Caso 2:
[vr+vc1x Fc
Ct: factor de contribución del terreno en el inmueble.
PT: valor del terreno. que depende el área y del precio unitario del
terreno.
VC: valor de la construcción que depende de la edad, la vida útil y del
estado de conservación del inmueble.
E: factor de comercialización.
A continuación la tabla con los datos que se prob'e's'aród Con el

programa Crystal! Bah© para la simulación de escenarios de las 89
Ú5'c;
'-".;::¿.' ..
ecuaciones estudiadas.
. ¿€,/&
Tabla Nº 2.16- Variables y distribución de pro
Í ……
J&es
… :ºg¿: º' :::::::::º

Área c2e4:)erreno mz _ 2 '3áég:f?::: _ Triangular
Área de ((>:33tuocion _ T r(j$ Egg£?:::

' Tdangular
Valor unita(%elÍ;%O UMIm2 Egg=º€:::

' Tdangular
53335:
ººº'ºÍ%“$33ºº”º—'ºººº una:…2 ' Triangular
'X' 5250 de %nservaeión Eggi:t?:::
adim ' ……
¿Edad ?2)arente ¿…
E>¿¡g¡:t?:::
- Beta p…
::::
… º::::: ……
Factor de C=:gerdalizadón EEI£E€E::
adim ' Triangular
Factor de Con'aibución adim Explie_ada — Salida del

(¿a COMII1U8 Crystal! Ball ©
”El…cwwfúmmwmdmmhedúmdemdemñm
ymuplimimmpádiwsdeawdoemlanahmlmdelaswiablwpamlasimúmiúhdewmio&
Se inicia con el análisis de sensibilidad tipo Tomado donde se

observa la contribución de las variables explicativas (modo Ceten's
Paribus) respecto a la variable explicada factor de contribución (GI):
Gráfico Nº 2.2 - Anállsls de sensibilidad para el Factor de contribución
Ct1
º.” 0.22 0.24 0,26 0.28
Fc
At
(ln2l
Vut
(…)
cue
(¿
t2l
Ac
(mº)
-
VI.I
(años)
18.0019.3?
en Aºc.oz| 0.03
ladim)
U
. H arriba . Hash ¡halo
0
Para obtew€3s resultados expuestos en el gráfico y en la tabla

resumen se utiBzó la instrucción de -10% +10% para ! …!' ! ¿__ '"
FC 5&06%
las varia ' s delas variables y considerando los
v.. 93715
val esgws del modelo. La variable ¡Z— es la de mayor ¿, 9,37%
¡aspecto en re variable objetivo a— con 58.66% de Cm:

A:
9.83%
sm
explicación de la variación. Luego vienen Vw y Ar con v. 03815
:. 0.9515
e
9,87% cada una, sigue ¿'… y A; con 9,83%, para C, 0.0016
terminar con el resto de las variables que no explican el 2% de la variación

total.
Visto el análisis inicial de sensibilidad y precisar las variables que
tienen más impacto en el factor de contribución, se debe seleccionar el
número de pruebas, en este caso, la cantidad de 200.000 para delinir los
posibles escenarios y la obtención de distribuciones de probabilidades
para las variables explicadas. Una vez corrida la aplicación con los datos
en la tabla de simulación de escenarios, se da la instrucción para crear el
63
El… … … enlo. Avalúoslnmob¡lhfho
infome completo con los resultados. De allí se extrajo la infomación sobre

las variables explicativas:
Gráfico Nº 2.3 - De las suposlolones de las variables
Suposici6n: Ao (m2) —'-'= _ .
|
Triangrlardiebibución con parámebne: ]
Mírino 82.011 1:
Más probable 281,00 .
Máximo 500.00 :
Supoalolún: At (m2) — — __“ —
Triangdar distibución con parámetos: *

Mínino u,oo ,
Más probable 475.00 ,
Máximo 822.00 “¡
Suposlclón: cr-r (adim) OC

Unibnne dleu1bucl0n con parámloe: !»
Mínima 0 03
Suprrsioiún: cue tuarma)

Triangrlar distibución con parámetos:
Míri110
Más probable
Máximo
Suposición: ea(a ños)
Beta PERT distibuoiónpº'n "

Míni110 .
Más probable '
Máximo © -¿….
Supoelo
oºº — Q
.FC '-..'."v¿ú
_¡
¡ “»1trlar dieiil_ñgoión con parámeboe:

Mírino .
(bc Má!:probable
Máximo
Suposlolún: rn(allos)
Bab PERT dietibuoiórr con parámelros:

Mínino
Más probable
Máximo
Suposioiñn: Vullllllm2)
Triangrlar diat1'bución con parámetos:

eino
Más probable
Máximo
Miguel Gmaearo Pérez. M.Sc…
Ahora bien, en cuanto a los resultados para la variable explicada

se presentan la distribución de probabilidad, el análisis de sensibilidad y
sus resultados estadísticos:
Gráfico Nº 2.4 - Resultados para el Factor de coaucl6n - ¿iz

Resumen:
El rival de certeza es ao.oooms
El largo de certeza es de 0,13 a 0.41
El ¡ango completo es de 0,01 a 1,08
El caso base es 0,25
Después de 200.000 pruebas, el enor estándarde la media es 0,00
º"
Gráfico Nº 2.5 ¿- %súflco de sensibllldad de las variables - &:

..J_
'Ó'(º Sensibilidad: en
.zo.os
40.015 o.os zum
”¿> …
>j%nt…
!?
O A: (M
'. , An cm
“ wc…
a (¡ha)
GH (…)
w(uñu)
El……búivomlocknlúoelmbilhñm
Tabla Nº 2.17 — Valores de Prevlslón
E … -.Varos de previsión ¡a
Pruebas 200.000
Caso base 0.25
Media 0.26
Mediana 0.24
Modo —
Desviación estándar 0.12
Varianza 0.01
Seego 1.29
Cutosis 5.81 &
Coeñcierúe de variación 0,459? a“ 09
...
M'nimo 0.01 º ,yo
Máximo 1.08 '- ó:©©
Ancho de rango 1.07 _¡__ ©,
- a
La curva es asimétrica positiva y Iepº'tocú&a. La medida de
tendencia central es la media (0,26); se abs ' que la mayoria de los
datos se concentra a la izquierda dela
El intervalo de valores s encuentra entre [0.01 y 1,08], con un
ancho de rango de 1,07. COT©Q % por ciento de comienza el intervalo
de valores del Ca se ubieentré.[0.13 y 0,41]. El coeñoiente de variación
es alto 45.97%. ¿0,9
En l3ráñoo»de sensibilidad, la variable R- es la de mayor
inñuen ' ©» mpacto en los resultados para la variable objetivo (Cn),
sig&end las variables VW,ÁIYÁG
Si se compara con el análisis de sensibilidad tipo tomado, el
$b,»
orden de las variables cambió y esto es posible porque en el proceso de
simulación, las variables varían todas a la vez. Las variables edad
aparente. vida útil y el coeñciente de Heidecke tienen bajo impacto enla
variable explicada.
Para el segundo caso, ¿52 a continuación las variables
explicativas con la descripción, clasificación y distribución de probabilidad
para la simulación:
Tabla Nº 2.18 - Variables y distribución de probabilidades
“ Tipo de Distribución de 1“
[ ºººº"ºº'ºº ""'ººº Variable Probabilidad
Área de terreno Explicativa - .
(A;) rn2 Continua Tnangular
Valor unitario del terreno Explicativa - .

( …) Ul2 Continua Tnangular
Precio del Inmueble Explicativa - .

(¡,!) UM Continua Tnangular
Factor de Contribución adim Explicada — Salida del

(¿a Continua Crystall Ball ©
Se inicia con el análisis de sensibilidad tipo Tomado-donde se %

observa la contribución de las variables explicativas respecto a ta v'ari
explicada factor de contribución (C.—…;): 860,
Gráfico Nº 2 6 - Análisis de sensibilidad paragf5actor %%ºbuclón
cu ”cv
om 0,35 o,4o ¿) 0,45 0,50
…
Precio
…………—— …… 0
…::… …… _ -……
o——mº
**
(mz) “(jº
63
.!
.
0 | Hacia arriba . HIGIB abajo
P r&o%tenei los resultados expuestos en el gráfico y en la tabla

resume©e utilizó la instrucción de —10% +10% para '
sQriaciontas de las variables y considerando los H 33.73% '
$Qralores bases del modelo. La variable P] es la de vart 33…_
'
mayor impacto en la variable objetivo Ca con ¿¡ 33,1…

33,78% de explicación de la variación. Luego vienen V… y Arcon simñ'
porcentaje de variación.
tienen más impacto en el factor de contribución, se debe seleccionar el

número de pruebas, en este caso, la cantidad de 1.000.000 para definir
los posibles escenarios y l a obtención de distribuciones de probabilidades
para las variables explicadas. Una vez corrida la aplicación con los datos
en la tabla de simulación de escenarios, se da la instrucción para crear el
67
El… … … enlo. Avalúoslnnob¡l…
infome completo con los resultados. De allí se extrajo la infomación sobre

las variablac expiicativasz
Gráfico Nº 2.7 - De las suposiciones de las variables
Suposición: A! (m2)
Tñargdardisirbuoión un parámeioa:
Miri-no 62,M
Más pmbable 475,00
Máñm 822.00
Smosiciún: Pl (UM)
THaruulardisirbuoiún con parámeios:

Mii-no 13.ooomo,oo
Más pmbable 116.(I)0.0W,00
Máximo 219.ouoooo.oo
Smoolclón:1lut(umm2]
Tdangulardislrlbmlón con parámeios: ' '

M…o 1zgno,ou
Más probable $.750,00
Mánirm _... 155. '
_.oº-
mn x:… . -. .... -—
Se presentan B d%fídbución de probabilidad, el análisis de

sensibilidad y sus rgs&5dos estadísticos:
Gráflco;uº 2.8 Resultados para el factor de contribución- &
Resumen: V
El rival d za es BB.…
El te e cer$za es de 0.14 a 0.88
no mplein es' de 0,01 a 9.63
so base es 0,40
)
__
>ºbespuás da. 1.ooo.ooo pruebas, alentar aaiándarde h nadia es 0,00
012
…
Miguel Gmaeam Pérez. M.Sc…
Gráfico Nº 2.9 — Gráfico de Senslbl|ldad de ¡as Variables - &?

Sensibiidad: CQ
.zo¡cm
40,05 0,95 20,95;
m…
'm…
M ('nº)
..
Tabla Nº ¿19 - Valores de Prevlslóh Ó'ó
fix.
; Estadísticas -Valoms de provean "“

Pruebas 3.o¿£íooo
Casa base "y D 40
Media 0,47
Mediamíy ' 0.37
M&! —
n©cion estándar 0,39
<)“ Varianza 0.15
'5' ' Sesgo 3.27
/Ó$' _ Cutosis 2329
Q _ .Coeñderte de variación 0.3327
Q = 'º%__ Mh'mo 0,01
(503€ xix Máximo 9,63
€j
Ancho de ¡ango 9.62
La curva tiende a una función logaritmica noma! que es

asimétrica positiva y leptocúrtica. La medida de tendencia central es la
media (0,47); se observa que la mayoría de los datos se concentra a la
izquierda de la media. El coeñciente de variación es alto 83,27%.
El intervalo de valores se encuentra entre [0.01 y 9,63]' con un
ancho de rango de 9,62. Con un 80% de confianza el interva de valores
del Case ubica entre [0,14 y 0.88].
El…0mti…mmAmñoslmbl…
En el grático de sensibilidad, la variable P! es la de mayor

inñuencia o impacto en los resultados para la variable objetivo (Cai.
siguiendo las variables V…yA:..
Para los efectos de la comparación, se seleccionó un nivel de
contianza del 80% para la estimación del intervalo de valores del factor de
contribución:
Tabla Nº 2.20 - Resultados Probabllistlcos
' Factorde Contribuclón (¿¿¿) ¡_ í

Ecuación. c.v.
llinlmo Media Iláxitno ¡
W 0
Factor de Contrlbucl6n (623) 00

.Ecuaclón c.t5, '
llínlmo lledta lláxlrno , ¿x
D -¿
C.: VT ( U
= _ 14% 47% 88%
.
33,27%
vr (.0'
. _ v i
_ 'b—
En estos resultados están . repre_s _ es los tres tipos de
inmuebles. Al utilizar la fórmula Caa'p€&&la simulación se obtuvieron
valores menores que los obtenidos sim ando con la iónnula ¿Ezy con un
coeiiciente de variación menor ostrando la robustez del modelo 621.
Para los efect dºla comparación de resultados inferidos
(Segunda Etapa) co¿ñs simulados (Tercera Etapa), se asume con base
en estos úttimq3que el valor mínimo representa el factor para la vivienda
básica, la;á£dia para el factor de vivienda media y el máximo para la
viviend ita. A continuación la tabla con los resultados:
,yº
C_)C . nm
Tabla Nº 2.21 - Resultados Inferldos y simulados
de . ¿; Inferldo . ¿¡ s.m …º ]
' Ilínlmo Medio Máximo
Báslca 11,71 11,91 12,11 13%

Hedla 21,42 21,az 22,22 24%
Aita 32,80 33,74 34,70 41%
Al observar los resultados finales se demuestra la importancia

del tratamiento de datos mediante análisis de regresión y simulaciones de
escenarios para validar la participación del factor de contribución del valor
del temeno en el valor del inmueble.
70
Miguel Gmamm Pérez. M.Sc.
3. El Factor de Comercialización
Entre las metodologías clásicas de valuación de inmuebles se

destacan, los directos: el Método Comparativo de Mercado y el
Comparativo del Costo (Evolutivo); y los indirectos: el lnvolutivo y el
Residual. El Método Comparativo del Costo 0 Enfoque del Costo, que se %
fundamenta en la suma de los valores del terreno y la construcci9n69
inmueble, necesita de un tercer componente para ajustar los res 5 al
valor de mercado. 68
Si bien es cierto que el uso del tercer cothpoñen & a ecuación no
tiene un consenso general entre los avaluadores%eroamericanos cuando
se utiliza el método del costo, hay países_cre£8rasil que incorporaron el
uso del factor de comercialización có'q/13'el tercer componente en sus
normas técnicas de avalúos,£xpuerpo normativo que guía los
procedimientos para la ela ción de los avalúos por parte de los
profesionales de lata (En…
En la comerciáli3ación de los productos inmobiliarios se lijan precios
que deben cq;¡&ponde'rse a las leyes de mercado, por ello, es una tarea
import ara los agentes económicos que actúan en el sector
' rqíliario identiticar, luego de la inversión en la tierra y en la
'(&ustrucción, el factor que refleje la utilidad en el precio lina! del producto
% inmobiliario para el emprendedor del negocio.
Y la tarea de demostrar su existencia, con evidencias empíricas,
corresponde a los tasadores de inmuebles.
3.1 De los conceptos y su desarrollo
Para fundamentar la existencia del factor y la importancia de su
incorporación en el avalúo de bienes inmuebles, es necesario entender lo
que es comercialización, ya que es un factor clave para que un
emprendimiento pueda iniciarse, sostenerse y crecer.
71
El… … … en los Avalúoslmnob¡lhlho
Por comercializar se entiende, de acuerdo con la definición en el

DRAE“, dar a un producto condiciones y vías de distribución para su
venta. Esto es, desarrollar las funciones que permitan que el producto
vaya desde el establecimiento comercial hasta el consumidor.
Todas las grandes firmas modernas tienen departamentos o
gerencias especializadas en la comercialización de sus productos, las
cuales se hacen cargo, usualmente, de las siguientes actividades“:
. Investigación de mercados para conocerlas necesidades
de los individuos, sus hábitos de consumo y la posible
aceptación de nuevos productos; . :: ,.
. Publicidad para difundir y estimular las veritas; las ventabá
en si mismas, que por lo general se. hacen a mayo?i¿£é,
aunque en otras ocasiones directamente a los stas o
al consumidor final; y ?)
. Las promociones de diversos" tipos; 'o£e complementan y
hacen más efectiva la acción Waria y la distribución
física de los bienes-”vendigÍocyº
La diversificación y las a caciones de técnicas en las
actividades de comerciatizació ' fundamentales para la promoción de
los productos a comerci liz£.J A veces son desempeñadas por ñnnas
especializadas; tal $e caso de la publicidad, la investigación de
mercados, la p%mod0n, etc.
Bá$o a la comercialización, es necesario identificar los factores
de _pr.o€ción y la forma de estimar los precios de los productos. El
, ' or venezolano Briceño (1977), expone que esos factores son
º_) responsables de la riqueza, de la renta o de servicios. siendo estos los
siguientes:
a) Mano de obra;
b) Administraciódcoordinación;
o) Capital; y
d).Tierra o recursos naturales.
Desarrollando su idea sobre los factores de producción el autor
señala:
“DRAE, siglasdelDiocimaríodet1…h…
“"º WJ….mñnmmoml&cdmaidt/CO…GON.W Consulta en: dic—2015
72
Miguel cmacam Pérez. M.Sc
“En la generación del ingreso bruto la mano de obra

tiene la prioridad. Los costos de mano de obra son los
salarios. sueldos y sus gastos. tales como seguro
social, seguro de desempleo, etc.
Después de la mano de obra vienen los costos de la
coordinación, es decir, el incentivo empresarial y los
gastos necesarios para coordinar las funciones de los
otros tres factores para conformar una unidad
productiva con costos de capital, es decir, el pago por
el uso del capital, el interés y la amortización de'ºla
inversión en ediiicios, equipos, accesorios. etc-___ Por ' %
último, la parte correspondiente a la tierra es lat-porción OO
residual de la renta bruta.” - : 6.0'

©ecio
Para la comercialización es necesaria""… precio. es el
valor monetario que se le asigna a los bienes o serv¡3& al momento de
venderlos5º. Para poder determinar cuál será el nacio o los precios delos
productos se pueden usar dos métodºs: el do de costos, que consiste
en sumar todos los costos del produ8p? luego añadirle el margen de
ganancia, por ejemplo, el 25%-VO'O
Y el método del Gfomedio de mercado. que consiste en
determinar el precio d%&bducto, con base en el promedio de los precios
de los productos sir?lilares que existan en el mercado.
Lo antes se describió es aparentemente simple pero se hace
muy ejo cuando se analiza la planilicación y la evaluación del
' rá;3cto de un emprendedor que necesita llevar a cabo su idea para
$Q:omer0ializar su producto.
Según Najul (2006), autor venezolano, desde un amplio punto de
vista, un proyecto se deiine como el plan de una empresa o persona para
invertir sus recursos en una actividad u operación, con el propósito de
hacer real una expectativa de beneñcio al cabo de un lapso determinado.
Esto es, un negocio.
Todo proyecto tiene un objetivo, una inversión en tiempo y en
dinero, y por supuesto, un retorno por la inversión. Al momento de la
58. httfwww.mprmdimodfoomo—…mñm—d—pwio—dc-W… oursuita: [ño—2015
13
El… … … en loc Avalúoslnnobllhñoo
valoración de un proyecto existen cuatro fundamentos básicos que reúnen

el planteamiento teórico de las reglas de valoración:
Un activo vale por lo que produce;
El efectivo es el único indicador de la riqueza;
El valor del dinero cambia a lo largo del tiempo; y
El rendimiento es una función del riesgo.
Garay (2007). autor venezolano, señala que al momento de
evaluar un proyecto se debe comenzar por entender las diferentes fases
que deben cumplirse para su valoración. Lo primero es realizar las
proyecciones o estimaciones acerca de la evolución futura de todas
aquellas variables que afectan signiñcativamente los estados ñnahcierobá
dela empresa. : - _ ¿yO
Luego ctasilicar las variables de acuerdo "a---eorñ dan
controlar por parte de la gerencia de la empresa. 53 alizan las
proyecciones de las variables, en los diferentes rubrosºe componen los
estados linancieros, a fin de generar los estadosgnancieros proyectados
(generalmente el balance general y el esta ganancias y pérdidas).
La información de los estado£li ancieros sirve para preparar el
flujo de caja libre del proyectb% será descontado a una tasa de
descuento apropiada para ca£dlar el valor presente neto (VPN) y tomar la
decisión correspondiegº
Tellez (2038), investigador colombiano. al referirse a la
evaluacion €9 proyectos inmobiliarios, presenta las bases para la
elaboraQ_ del flujo de caja:
0 . . º"; ' -- El presupuesto de costos incluyendo desde la etapa de
“&; planeación hasta la liquidación final del proyecto;
. El programa de avance físico de la obra;
. La situación del mercado inmobiliario y la velocidad de
venta;
. Las reglamentaciones vigentes que incidan sobre el
desarrollo y duración del proyecto; y
. El financiamiento tanto al corto plazo (promotor) como a
largo plazo (comprador).
Sobre el flujo de caja de un proyecto de construcción, expone
que los principales egresos son los costos del proyecto y la amortización
74
Miguel cmadam Pérez. M.Sc
de la deuda, y los ingresos, son los generados por las ventas y los
provenientes de los recursos de financiamiento.
Es muy importante que se analice la liquidez una vez elaborado
el flujo de caja ya que es importante responder a: ¿Cuál es el costo del
proyecto?, ¿cuáles serán los precios de venta?, ¿Cuál será el valor final
de venta? y ¿cómo se financiará el proyecto?, entre otras condiciones que
tienen que ver con la liquidez y realidad del emprendimiento.
Una vez dadas las respuestas a las interrogantes se pasa a
analizar la viabilidad del proyecto mediante el indicador de la bondad
económica del proyecto, bien sea estático o dinámico. Entre los dinámicos
se destaca el Valor Presente Neto, que necesita una tasa de oportunidad 9
para el descuento de los liujos de caja de proyecto para decidi
realización o no del emprendimiento inmobiliario. . . ! QQ—
Entre los estáticos destaca el indicador de… I L&gad sobre
ventas, que es la relación entre la utilidad neta obtenida€h el negocio (U),
que resulta de restar al valor de las ventas (V) elgasto del proyecto (C). y
dividirlo entre el valor de las ventas,M,_ex€&ado como un porcentaje.
Esto es: &»
_ 3.1
v ( )
Si bien el indic6tor dinámico puede ofrecer un indicador más
fundamentado. no .gs,%1enos cierto que este indicador estático, por la
naturaleza m' del método del costo, representa una aproximación al
factor d ©£Íalización que es necesario utilizar para ajustar el costo
de5pr£ucción del inmuebie a valores de mercado.
'O,»
En conciusión un valor del inmueble que se determine mediante
%> el enfbtme del costo, esto es, la suma del terreno yla constmcción no es
un valor de mercado, pero si se le adiciona el tercer componente estará
más próximo de serlo.
3.2 De los antecedentes de la investigación
Para dar una visión del estado del arte respecto a este tema, a
continuación se presentan los aportes de diferentes colegas y entes
nomativos, de diferentes paises de Iberoamérica-
La idea central es fundamentar conceptos y permitir llegar al
consenso sobre la aplicabilidad del factor de comercialización,
especialmente, en el Método Contributivo en los avalúos inmobiliarios.
75
El… … … enlo. Avalúoslmnob¡liuhc
En 1967, los ingenieros de tasaciones Ernesto Whitaker Carneiro

y Joaquim da Rocha Medeiros Jr., brasileños, publicaron un artículo al
respecto, aclarando algunas dudas y presentaron una tabla con
porcentajes que deberían ser aplicados a la suma de los valores de terreno
y de construcción, de acuerdo con el tipo de construcción y la edad de
éste último. La tabla es la siguiente:
Tabla Nº3.1 - Factor de Comercialización
Gran estructura 25% 2596-2195 2195-1395 13%-o%

es“"ºtºfºº
Pequeña
residencial de lujo.
15% 15%-12,5% 12,5%-7,a%… z,a%-obí
Industrial y residencial lº%-8-4%¿ º . ' y
medio. 10% s4%.-s.z% -oes
Resndenctal ba10y 5%-4…g¿_ ?9__'
proletarias. 5% Afflb;féj© 2.6%-0%
Fuente: Elaboración pmpia U"
º.)
Pellegrino (1978), profeábr”e--igvegú&dor brasileño, realizó un
estudio sobre el Método del Costo: el. 5'9'|%'er Componente. Expone en la
introducción de su trabajo urante años algunos avaluadores
acostumbraban agregar un Grcer componente. cuando se utilizaba el
método del costo de rg9ducción, a la suma de los valores del terreno y
de la construi:cíónf&mº'o una compensación que denominaban “ventaja
de la cosa h$©”.
otros trabajos posteriores, los ingenieros de avalúos Alberto
© de Motta Neto y Raphael de Camargo Simóes, brasileños,
bntrodujeron una nueva denominación para ese tercer componente:
"Factor de Comercialización”.
Pellegrino (1983) señala que puede ser definido como el factor
57,
que expresa el valor dela “vantagem da cosa feita” o también como el
cociente que resulta de dividir el valor de mercado entre el costo de
reproducción“, y se expresa mediante la siguiente fórmula:
"” SegúnPdlcgrínc (l984,pág. 101), es el i n … del valor cum determinadoinmwblcpor lavemajague

timeporMoonslmidoylistoparascrlwbilado,cncompmaciónmdrosimñarpaoqucalápucmstxuin
“Rc…clvaludchúmmásdvulordcla…únbajodEnfoqucdel Métododcostn
76
Miguel Cara Pérez. M.Sc
Valor de Mercado ' 3.2

F. .= _
C Costo de Reproducción ( )
0 mejor dicho, es el factor que una vez multiplicado por el costo

de reproducción de un inmueble determina el valor de mercado.
Valor de Mercado = Costo de Reproducción x F. c. (3_3)
Entre las diferentes condiciones que inltuencian la determinación

del factor de comercialización están:
a) Las características geoeconómicas de la región donde
está situado el inmueble tasable (urbanización; 'ciudad,
municipio); . . %
b) Las condiciones generales de contracción o expgº'íúr?
de los negocios. con la caída o aumento de la no " ,
c) Los índices de oferta y de demanda de lo%9luebles del
mismo estándar que el tasable;' ¡3.0
d) La adecuación del emmendin&nto en la región del

inmueble tasable (equilibño.eo©n mico del emprendimiento,
arquitectura compatible &n es caracteristicas de la zona,
funcionalidad y'ex69bd estructural);
e) La Iocalizaá3h del inmueble en la parcela, manzana,
urbaniz ' y ciudad, adecuada a su construcción;
f) La&ondiciones de obsolescencia que afectan la utilidad.
©.f_'gs(g,qyeseabilidad del inmueble en sitio;
:º g) El. índice de deseabilidad de la urbanización que puede
¡ X€Q*Í ”aser expresado por:
(¿O 6 3 3 . Dirección del crecimiento dela ciudad;
. Leyes de ordenación urbanísticas u ordenanzas de
zonificación;
. Sistema vial y disponibilidad de transporte;
. Tendencias de la estabilidad económica de la
población;
. Suticiencias de servicios, equipamientos, tales como:
agua potable, energia eléctn'ca, cloacas y drenajes.
teléfono, recolección de basura, correo, cuerpo de
bomberos. seguridad policial, etc;
77
El………mmAmñocl……
. Caracteristicas de la arquitectura de la vecindad y

factores sociales especiales, como cercanía a
aeropuertos, estaciones ferroviarias, cárceles,
hospitales. sanatorios;
. Presencia y adecuación de cerilros cívicos,
deportivos, sociales y comerciales.
h) Influencia de la edad y del estado general de
conservación del inmueble.
Durante el I Congreso Brasileño de Ingenieria de Avalúos, en
mayo de 1974, Motta Neto y Camargo Simóes propusieron que la “ventaja
de la cosa hecha” fuese determinada por la aplicación del factor de %
comercialización. Sugirieron dos criterios: el práctico y el aproximado:0
A) La determinación práctica del factor de come€áiiación
de una propiedad tendría el siguiente procedimiento:
a) deteminación del valor del teu3£d por el método
comparativo de mercado; 9
b) determinación del .c de reproducción de las
bienhechurias, toma%d?en cuenta su tipología, área,
costo unitario : producción, edad y coelicientes de
depreciaci£ffísica y de obsolescencia; y
c) o del factor de comercialización, dividiendo el
v?&ir de venta u oferta entre el costo de reproducción
©»g,©-. del inmueble (valores de terreno y de construcción
gg ¿calculados en a y b). Para la correcta y precisa
;_jx
sí;% determinación del factor de comercialización se
$OX€9E%&
€ recomienda atender las siguientes directrices:
( = i
. Comenzar con la obtención de un gran número de
elementos posibles, cercanos y semejantes al lugar
donde se ubica el inmueble tasable;
. La muestra levantada de la investigación debe ser
saneada permitiendo la eliminación de los datos
discrepantes, esto es, que no representen el libre
mercado inmobiliario; y.
. Establecimiento de la media saneada y sus
intervalos de conlianza.
78
Miguel cmacam Pérez. M.Sc…
B) El criterio aproximado para determinar el factor de

comercialización se fundamenta en porcentajes que varían con la tipología
de construcción y la edad de la edilicación. Se consideraron los factores
para las principales ciudades y regiones que se exponen en la tabla
siguiente:
Tabla Nº 3.2 - Factor de Comerclallzaclón
1. Estructuras grandes o
pequeñas — apartamentos
residenciales —tipos de lujo 40% 30% 20% % '1<2%
omedio. X 9
2. Industrial y residencial
modems_ 25% 15% ;p%_
“-- -
' o
593,0
=. ¡.
3. Comerc en zonas 40% 3093? 20.36%?)» 10%
“¡…das_
F:. ' º v ¡
Fuente: Elaboración propia
Teóricamente, el factor de comer€á?ción podría representar

una buena solución para la detenninadé'de a “ventaja de la cosa hecha”.
No obstante, existen fallas y omis'eges que limitan su aplicabilidad y por
tanto., son responsables por sef3 utilización en la práctica.
Pellegrino pla$ó dos criterios para determinar el tercer
componente. El pitº criterio parte del principio, en el cual. el valor de
mercado de . ueble está compuesto de los siguientes elementos:
Q'Ó -Valor del terreno;
,l. _El costo de reproducción de las
bienhechurias:
(bo Nº
' '==-< ¡Los costos linancieros (¿a aplicados al capital invertido en
3 el terreno y en la construcción, a través de la fórmula:
C,: = r x t x (Ct + %) (3.4)
Donde:
Cr: costo financiero total del inmueble tasable.
&: costo linanciero del "capital terreno”.
&: costo financiero del "capital bienhechurias".
r: tasa de capitalización de intereses.
79
El……bulmmloclwuúoclmbl…
t: tiempo necesario para la ejecución del proyecto

completo;
-El lucro o ganancia del promotor inmobiliario aplicado al
capital invertido (terreno y construcción); y
oLcs gastos de comercialización sobre las ventas de las
unidades del proyecto.
En el segundo criterio se admite que el tercer componente
corresponde al total capitalizado referente a los alquileres acumulados de
la propiedad tasable. durante un periodo teórico mínimo previsto para su
reproducción, deducidos los intereses sobre los capitales aplicados dentro
de ese mismo período. _ ' _
Concluye Pellegrino que es obvio que el cálculo del ie£ecr>
componente, en el método del costo de reproducción, no g&e ser
realizado y considerado en forma discriminada, ni debe cluido en
todos los casos de avalúos, ya que algunas veces, IagQ(a de los valores
del terreno y de las construcciones supera elaalor real y actual de
mercado dela propiedad. -- ¡ 0
Igualmente recomiendaºque ' _m'pre que sea posible y existan
elementos disponibles, que el r . o ñnal dado por el método del costo
de reproducción sea obtenidc£3mpleando los criterios ya expuestos en su
trabajo para la detenni5Qón del tercer componente.
Paiac (1336), ingeniero venezolano, en su trabajo sobre el
Método deb€fpsto expuso el procedimiento para su aplicación. Cuando el
bien im?eIe es nuevo el costo total de construcción viene expresado por
¡ uiente*fónnula:
:í-;._
(bo . _ . ___
J C = CD+ CI+ C F + I a + U E + G V (3-5)
En donde:
6': suma de todos los gastos y costos para la ejecución de
la obra.
¿D: costo directo de construcción.

a: costo indirecto de construcción.
¿FE comisión Flat sobre el préstamo para la construcción de
la obra.
Miguel cmacam Pérez. M.Sc…
¡a: gastos ñnancieros acumulados durante la ejecución de

la obra.
UE: utilidad empresarial
6'VE gastos y comisiones de venta
En caso de estimar el valor total de la inversión (IT) se tendria

que incluir el valor del terreno (VT) y los intereses sobre el capital invertido
en el terreno (IC), quedando la siguiente ecuación:
n' = C+ VT+ 16 (3-5)

__
'º¿.x
x:x
=9-º
Para lijar el valor de un bien inmueble (VI) usado—*:“por'el Métodb9

del Costo, continua exponiendo el autor, se requiere además del” o
bruto de la construcción (CB), agregarle el valor actual dWVF) y
sobre dicho sumando añadir la utilidad empresarial debido al
esfuerzo de promoción, dirección, trabajo e in©gfón del capital
representado por la construcción de la obra &scontar los gastos de
comisión por ventas (CV). Entonces la€m;&h quedaría como:
VI = (VT —f cus- cv (3.7)

Agrega e l . '- a manera de recomendación que la utilidad
empresarial dependºdel riesgo de las ventas, y por ende del negocio. así
como el tipogg©emprendimiento, indicando cifras que están entre 25 y
80%.
O Fuker (1997), investigador y tasador brasileño, en un ejercicio
CO!
uy práctico. con las limitaciones linancieras que admite en sus
conclusiones, demuestra la estructura del precio de venta de un inmueble.
Cumpliendo con la normativa de aprovechamiento del terreno, asume la
construcción de un edificio de apartamentos.
En la siguiente tabla se presenta el resumen del desarrollo del
cálculo del precio de venta del inmueble:
81
B……MMMMAMMIMW
Tabla Nº 3.3 - Estructura del precio de venta del Inmueble
Farma Consideraciones - Fónnda i

Directa Costo del terreno por mercado (Ct)
Difeºm Costo básico de construcción (Cbc)

Los beneficios y gastos indirectos se calculan mediante
¡a siguiente fórmula:
B.D.I.= TLC )( TA ¡: TF
Construcción Indirecta Donde:
- Tasa de lucro de la constructora (TLC)
- Tasa de administración (TA)
- Tasa financiera (TF)
Construcció n .
Total Directa CT= Cbc ¡ B. D | c
Se detemina sumando el costo del te…¿y;ai".costo

em?r3%i£$tto | ) … total de la construcción esto es: _
cre= ct+c1' _ _ QC
Intereses sobre el capital terreno: "'º - …:- ¿- ”>
|c1'= Ct-x ”'n " 'a
T Donde: ó'
emeno lndrecta Tt: tasa de interés aplicada ai el terreno en 111
período que va desde la ¡ni de la obra hasta
finalizar la ventas. esto es, o de concluida la
construcción. A
intereses sobre eiºEél constrwción:
&'>' ¡cc= cºr :: Tc
Dºndº=
Combucd6n Indirecta .
Te de interés aplicada al costo total de ¡a
oción en el periodo desde la conclusión de la
strueción hasta ñnalizar las ventas.
__ O La utilidad del promotor (up). entre (zo—so)% que se
Utilidad del _
P…dºr—
% aplica a la sumatoria del cre, ¡cr e ¡cc, de acuerdo
Prem … ' c º n ¡a fúnnula:
de Venta , '
¿> PV= (CTE+IcT—uec)¡ (1+UP)
..
Fuente: Ba…,3f&…
Q ; Eilnstituto de Administración yAvalúos de Bienes Nacionales de

¡
éx1co (INDAABIN), en sus normas técnicas para llevar a cabo los
ºb
avalúos y justipreciaciones de renta presenta un procedimiento técnico
que permite dictaminar el valor de terrenos urbanos y terrenos urbanos
con construcción por el método residual (PT—RES). Entre los métodos que
recomiendan están el Enfoque Comparativo de Mercado y el Método
Residual.
El primer método tiene la preferencia sobre el segundo. debiendo
el valuador de bienes nacionales justificar, con base en la inexistencia,
escasez o heterogeneidad delas investigaciones directas, la no utilización
del Enfoque de Mercado, 0 el de Ingresos, y en ausencia de un mercado
activo de compra—venta o renta, utilizará el Método Residual-
Igualmente se justiñca cuando los inmuebles tienen

características y condiciones especiales como: obra inconclusa,
edilicaciones atípicas, superlicie, ubicación, uso. entre otras. En el punto
2.62 del documento citado está contenido el concepto, procedimiento y las
fórmulas para aplicar el método residual, bajo los criterios Estético y
Dinámico, como se exponen resumidamente en la siguiente tabia:
Tabla Nº 3.4 - Método Residual — Procedimiento
Concepto Fónnutds b _
Es el análisis que considera la
reparación, conclusión de obras ¡: VM__ 2 Cº
y la operación de compraventa Donde:
0
del inmueble analizado.
No se toma en cuenta el valor del F: valor del terreno analizado
9
dinero en el tiempo. El valor del W : valor del inmueble
Estática
terreno o terreno con hipótesis de producto tepél©d
construcciones resulta de la vender.
simple diferencia entre los a: cada uno del sycostos
ingresos y los egresos que el necesarios c o g i ? s S é
inmueble analizado genera en b; benelicio Ipromotor
un momento dado.
PJ)"
(_Cj—
Es el análisis que considera“. e— =Z ( —
+ :1
¡ ¡)
operación de compraVenta ' Donde-

renta en plazo cuantiti del
inmueble analizado. 9 F: valor del terreno analizado
Se toma en cuent lor del 6): importe de los cobros previstos
Dinánico dinero en el ti . ¡ valor del en el momento ¡?
terreno terreno con H: importe de los pagos previstos
constru %sresulta del valor en el momento ¡:
presente tº de los flujos de a“: números de perlodos de tiempo
º que el inmueble previsto desde el momento de la
,— izadº generará en el futuro. valuación hasta que se produce
0”
,? cada uno delos cobros o pagos.
- ¡: tasa de descuento.
W B … prºpia
CDO
…Es importante destacar que la norma no establece factores de
ajuste por mercado cuando se utiliza el método del costo. pero si acepta
utilizar el beneficio o ganancia del promotor para determinar el valor del
terreno cuando se utiliza el método residual.
El Ing. Milton Mandelblatt (1988), profesor brasileño, creó un

modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de los
inmuebles urbanos, muy utilizado en Brasil, conocido como el Modelo
Mandelblatt, que tiene la siguiente expresión:
83
B……WJMAWÚGIMW
: AxCx[K—dx(1—rx10]
3.3
V1 1—e ( )
Donde:
A : área construída del inmueble.
C : costo unitario de construcción.
a!: factor de depreciación obtenido "por el criterio de Ross—

Heidecke.
r: relación porcentual entre el valor de la cuota—…d'éí terreno 69

el valor del inmueble nuevo, por investigación de mer .
K: coeliciente de mercado, correspºndiente b%ación

entre el valor de mercado del inmueble y s 3%“nominal”,
entendiéndose como valor nominal de6nmueble, su costo
total real, incluidos los costos ñ©ñaieros, BDI (beneficios y
gastos indirectos), impi€ag9tasas. ganancias previstas.
etc.
Evidentemente6£liñaéconomia estable el valor “nominal"

seria igual al valor de m6cado, y entonces, K sería igual a 1, pero en la
fase de inestabilidadj%nciera, K podría ser mayor o menor a 1, variando
en función de lgocaliza_ci6n del inmueble, y también, por las condiciones
del merca9 cal.
enero (2002), investigador colombiano, es del criterio que el
: 'faglco)r de comercialización se calcule con datos de transacciones y avalúos
por el método del costo de reproducción y es posible tabulado
considerando el estrato social, la zona de la ciudad, usos. tipo de
construcción, localización especíñca y en determinados períodos.
También expone que es probable que los inmuebles usados
siguen como guía el factor de comercialización de los inmuebles nuevos.
Con la edad y el estado de conservación este factor va acercándose más
a uno. de tal manera que un inmueble donde la casa por vieja o
deteriorada ya no vale, el costo físico será igual al valor del terreno y al
valor de mercado con un FC=1.
Miguel Canaoaro Pérez. M.Sc
Dantas (2002), investigador brasileño, sobre el Método Residual

considera que para determinar el valor del terreno se parte de conocer el
valor total del inmueble y el costo de la bienhechuría, pero antes de
realizarla diferencia entre estos dos últimos valores es necesario extraer
el factor de comercialización. La fórmula base del valor del inmueble es la
siguiente:
W = (VT+ CB] :: FC (3.9)

Donde:
W: valor del inmueble.
WE valor del terreno.
¿P: costo de la bienhechuria. … .% 9

ización. ¿a…—. s—,_
F6'& factor de comercial
De esta tema, si se conoce el valor del iñmueble,b€á?lor del
terreno, el costo de la bienhechuría está dadop0r_… Ó'Ó
… = a… W = ¿, º ……
Si se conoce el valor del mm:.€lg?el costo de la bienhechuria,
el valor del terreno está dado por: _
vr
-"
= oºº
. FC
CB (3.11)
Sin emba©,%aocombinacicn de estos métodos exige que el

factor de co ia!ización sea tomado en cuenta, admitiéndose que
pueda ?ayor o menor quela unidad, dependiendo del comportamiento
de e do en la época de la tasación.
'O,» Ochoa et al (2004), tasadores colombianos. son del criterio que
% el valor? del inmueble obtenido al aplicar el método del costo de
reproducción no necesariamente representa el valor comercial del
inmueble.
Considera que el factor de comercialización es un tercer
elemento que se agrega a los valores del terreno y de la edilioación para
hacer igual esta sumatoria al valor comercial del inmueble. Su no inclusión
hace peligroso la aplicación del método porque no se reflejan los valores
comerciales o de mercado del inmueble tasable.
El… … … en los Avalúoslnnobllhñoc
Rottmann et al (2004), investigadores brasileños, presentan un

trabajo que tiene el objetivo de demostrar que el diagnóstico de mercado
es uno de los factores más importantes en la delinición del valor buscado,
bien sea el valor de mercado o de no mercado.
También plantean que es posible deducir, de forma práctica, el
Factor de Comercialización, a partir de un simple razonamiento sobre el
diagnóstico de mercado.
Señalan que un concepto muy utilizado para ajustar un valor de
no mercado al valor de mercado, que fue introducido hace más de
cincuenta años en el medio profesional de los avalúos es el llamado “tercer
componente” o "ventaja de la cosa hecha”, donde el factor multiplicativo %
es aplicado al costo de reproducción depreciado59 parametrizado.
sumado al valor de la tierra expresa una aproxrmación al valor d é cado
-*x
del inmueble. La fórmula es la siguiente:
V:.
= FH… + %… (3.12)
El texto nomativo__(_llR 14,6%33') de la A.B.N.T.ºº establece la
consideración del tercer co ente por medio del factor de
comercialización que multi6ica la suma de los valores de las
bienhechurías y de ”la 35Qr. de acuerdo con:
¿º'-"tVa… Vt!erra)c
“(9 + (313)
%mo se pudo ver anteriormente el factor de comercialización
incºrporado a la práctica de avalúos para ajustar el costo de reedición
'cf>éo
(b de un inmueble a su valor de mercado.
Este factor puede ser mayor o menor a la unidad y está
relacionado con los niveles de productividad del inmueble que son
potenciaiizados en función dei contexto de mercado en el momento del
avalúo. Señalan que son tres los agentes principales que afectan el valor
de un inmueble:
5"Enlu11ornurr:lduml:uasilálavigenteestr…lCoste—deR_roeditríúu
““ Siglasdela AsociaciónBmsiláade…Técaiws
Miguel Cara Pérez. M.Sc.
. La densidad de la inversión en edilicaciones y

bienhechurias en relación al terreno;
. Nivel de utilidad de edificaciones y bienhechurías; y
. Situación del inmueble en el contexto de mercado -
Diagnóstico: Liquidez, desempeño de mercado y
tendencias.
Detenninan el Factor de Comercialización igualando las

ecuaciones anteriores y expresan su propuesta en la siguiente fórmula
matemática:
% o?)
_ (Fx a + 1)+ Q?
- — ( a 1) €?“— 66659
Donde: _
X¿e
“
>
Fc: factor de comercializacige'
F: factor de ajuste -p&eado del costo de reedición

de edificacionesºgbienhechurías.
a : densi639 de la inversión en editicaciones y
bie%urías en relación al terreno= Vbienhtierra.
La var ble es Cualitativa que puede ser calculada utilizando el

valor del t o y el costos de las bienhechurías resultantes del proceso
de tasa©n por el Método del Costo, quedaría solo determinar el modelo
p¿Qestimar el factor F, en función del nivel de utilidad y de diagnóstico
(bode mercado
Según los autores, el modelo conceptual fue desarrollado con la
finalidad de someter a discusión la impedancia del diagnóstico de
mercado y su posibilidad de aplicación cuantitativa práctica en las labores
de rutina delos avaluadores.
Es importante establecer que el estudio es teórico y con base a

ello presentan una tabla con la determinación del factor F:
81
EI…GOIIH…HIMAWGOGIMW
Tabla Nº 3.5 - Matriz de Factores de F(en %)
' óptim 20 J 53 35 118 1503
% Buena 15 45 75 105 135

º
=
-5 Normal 11 38 65 93 120
ºD
% Mala 6 31 55 80 105
Iii lll
| Pásir'm 1 23 46 es 90
Pésimo IIa Roguiar Bueno Fxcº'ºm 009
N¡ve! de Uti|¡dad ¿ [<>
La fundamentación empírica de esta propuesta¿& apoyarse

en el desarrollo de bases de datos regional3£d£us, que debe
complementarse con el seguimiento de los-ciclosée mercado por parte de
las asociaciones de evaluadores para la v "ón de los resultados del
modelo- &»
González (2006)¿ pr _1 . brasileño, sobre el factor de
comercialización expone qu€/ pués del cálculo de los costos. el
mercado debe ser &ado con cuidado. Puede existir una gran
demanda para el £%mento del mercado del inmueble tasable, la cual
origina un a¡.g:3hlo de precios en los inmuebles existentes en virtud del
plazo dº&strucción de nuevas unidades.
0 La determinación del valor del inmueble por el método del costo
(bodebe tornar en cuenta la ventaja relativa de la construcción lista con
relación a la que está en proyecto. Existen diversos elementos que
diferencian estas dos alternativas. Los inmuebles listos (ya construidos)
no están sujetos a riesgos, costos linancieros. tasas, multas, desperdicios.
huelgas. errores de proyecto o de ejecución.
Así, el inmueble ya listo presenta ventajas con relación a otro, y

esta diferencia se debe reliejar en una cuantía a ser agregada al costo de
reproducción (en este caso, se habla de "Ventaja de la Cosa Hecha"). Por
otro lado el aprovechamiento del terreno puede no ser el mejor y la
construcción puede estar obsoleta, funcionalmente, perdiendo mercado

por su inadaptabilidad a la sociedad actual-
Además, algunas construcciones pueden tener acabados

excesivamente caros y no usuales, y el valor de la propiedad no se
incrementará en la misma proporción de estos costos extras. Igualmente,
una vivienda proyectada para necesidades especilicas de los ocupantes
puede tener pocos interesados (o tal vez no encontrar compradores), y el
precio de venta será muy inferior al costo de producción. En esos casos,
el factor de comercialización puede ser menor a uno.
Laurent (2007), tasador costarricense, señala que históricamente

en Costa Rica la metodología que más se ha aplicado para la valora?36)
6
de inmuebles se ha fundamentado principalmente en el enfoque d &psto.
Pero debido al esfuerzo individual de algunos tasadores, óQcomo la
iniciación de programas de especialización en v ción, se ha
comenzado a entender el carácter “multivalor” ue.p&de tener un bien,
especialmente en el precio más probable de v&.
En este sentido, realizó una í;£>36esta para determinar el valor

de mercado de un inmueble,cuandu,no se dispone de un mercado activo,
basado en la aplicación del …de comercialización al usar el Enfoque
del Costo. O
%
Plantea & se podría incluso calcular el factor de
comercializa€ó&en una'zona de inmuebles similares y extrapolarlc para
la zona—Qi estudio. De esa forma se podria estimar el valor de mercado a
' ar© dela vía del costo. Indica que existen elementos que inciden en el
$Q'actpr de-.comercialización, y cabe mencionar los siguientes:
“£ . Caracteristicas de la actividad inmobiliaria;
. Condiciones socio—políticas y económicas del país;
. Relación del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura,
área, acabados. etc);
. Nivel socioeconómico;
. Tipo de desarrollo (condominio, urbanización, etc):
. Ubicación y disponibilidad de servicios;
. Uso y explotación del inmueble; y
. Liquidez del bien y riesgo
El … … … en los Avalúos lnnobiliuhc
También presenta una escala del factor de comercialización para

su debida interpretación que se observa en la siguiente tabla:
Tabla Nº 3.6 — Escala del Factor de Comercialización
Se observa en la mayoria de los casos, dado que

por lo general el valor de mercado es superior al
costo de reposición. Es lógico pensar que en
Superior a la unidad
condiciones normales un desarrollador venderá
una vivienda por un monto superior a lo que le
costó construida.
Las razones pueden ser varias por ejemplo:

- Una situación de crisis donde el desarroñador %
requiere vender lo antes posible sacrifican )
parte o la totalidad de la ganancia.
I>ñuy
lguaionuycercanoala " iendas viejas o con diseños o¡"€*
particulares. ©
unidad . Esa situación se puede obse las zonas
rurales, donde las viviendas on edilicadas
necesariamente con el lin adas a la venta,
sino que la mayor! 5 construidas para
satisfacer la neoe ' de techo. y donde la
relación clien_te&fuctor es muy cercana.
Se puede%b¿rvar esa situación en época de
crisis que afecten el mercado inmobiliario.
. . T puede responder a viviendas con un
lnfen_or & ta umdad $%21uy particular o bien que se salen de lo
. . ue indica el entorno, por ejemplo. una casa muy
O- _ lujosa ubicada en una zona marginal.
ia propuesta metodológica comienza recordando que

depsnd' do del enfoque, el valor total del inmueble podría estimarse por.
b x VÍA COSTO= Valor del Terreno + Valor Neto Reposición de la construcción
VÍ_AIERCADO= Valor del conjunto (banano y construcción) Homologados
En ambos casos el valor del terreno responde a valor de

mercado, de modo que lo razonable sería establecer un factor de
comercialización que considere únicamente la construcción. y que en
términos generales respondería a la utilidad del desarrollador. entonces:
(Valor de mercado del conjunto — valor del lote)

FC ¡ H ¡ ¡ 'ºáón = Valor Neto de Reposición (3-15)
Miguel Cmaeam Pérez. M.Sc
Expone que entre las ventajas de la fónnula propuesta está que

al separar el valor del terreno, es más fácil entender el margen de utilidad
que se está aplicando por parte del desarrollador, y por lo tanto. se tiene
un mejor juicio para establecer si es racional o especulativo.
Continua escribiendo que las entidades crediticias podrían tener

rangos máximos y mínimos de modo que les permita a partir de avalúos
via costo revisar el resultado de valores de mercado reportado, sobre todo
cuando la contribución del valor del terreno es importante respecto al
aporte del valor que ofrece la construcción.
Restrepo (2013), tasador venezotano—colombiaño,_fbscribió sobre
el factor de comercialización en la Revista del Registro NacionalÓl©
Avaluadores (Rtillt)61 de Colombia, donde se hace referent<iá>á la
Resolución 620 del 28 de septiembre del 2008 del lnstitu©g/eograñco
Agustín Codazziºº, sobre el Método det:_Costo_de Reps_£ici n y el Método
(técnica) Residual. ' €)
:. e
En el Artículo 3o q$lev_sa Res,g€gyóñ%e establece que el Método
del Costo de Reposición: .
"...es. ei que b €á?stablecer el valor comercial del
bien'objetoóe avalúo a partir de estimar el costo total
de la moción a precios de hoy, un bien semejante
abgel objeto de avalúo, y restarle la depreciación
&“ … : cumulada. AI vaior asi obtenido se le debe adicionar
el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará
la siguiente fórmula:
Vc = (Ct- D]+ Vt (3.16)

En donde:
Vc : valor comercial.
Ct : costo total dela construcción.
D : depreciación.
Vt : valor del terreno”.
'" +Vl|ºf. Año 2013 Nº I3. “El Factu de Comercialización”

“2 El Instituto Geográfico Agustin Codazzi IGAC es la mtidad del Estado colombiano mcargada de producir el
mapa oficial y la cartograña básica de Colombia, claboru el catastro nacimai de la propiedad imnueblc; realimr
el irwentario de las caracteristicas de los suelos; adelantar investigaciones geográficas como apoyo al damollo
territorial; capacitar y formar profesiomla en mmologias de inñarmación geográñca y coordinar la…
Colombiana de Datos Espaciales ICDE.
91
El … … … en los Avalúos lnnobilhñoo
En el Capítulo II de la Resolución, Aplicación de los Métodos, el

Artio 13“ sobre el Método del Costo de Reposición se expone que:
“…En el desarrollo de este método se debe entender

por costo total de la construcción la suma de los
costos directos, costos indirectos, los linancieros y
los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse
para la realización de la obra.”
Como se puede observar, vista la ecuación matemática y el

contenido del articulado de la aplicación metodológica, la norma es clara
en el sentido de que no se acepta ningún componente adicional. a la suma
del valor del terreno y de la construcción para obtener el valor comercial 96
¡>
$
de mercado. -
Ahora bien, es importante analizar ld =refereri%g/ Método

(técnica) Residual que está delinido en el Artíc'ulo' Nº“ 4:OIÓ'
“…es el que busca establecer el gor comercial del

bien, normalmente para el lerg,©, a partir de estimar
el monto total de las Úgñás de un proyecto de
construcción, -aco©e con la reglamentación
urbanística .vige6te-=y de conformidad con el mercado
del bien gavendible, en el terreno objeto.”
En el Artíc$ó 14º se expone que se deben considerar los precios
de ventas 16; costos de construcción, además de la utilidad esperada y
new
0
se deli m0“:
, & " " .,_ ' L a utilidad esperada debe ser concordante con los
$&3;.
o % -_¡:£ . . _ ' .
Q) ºjº'ºº—a usos y su estratrlicacrón, ubicacion espacal,

especiñcaciones del tipo de proyecto que sobre el
predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones
de renta lija presentes en el momento del cálculo, asi
como la tasa interna de retorno y que el valor presente
de este proyecto sea como mínimo igual a cero.”
Contrario a lo que establece claramente la noma en el método

del costo de reposición, visto el uso de precios de ventas de inmuebles
dentro del proyecto asumido, se permite la inclusión de una utilidad para
estimar el valor total del inmueble.
El autor cierra el artículo con dos fórmulas refen'das al factor de

comercialización utilizando el criterio de Herweet, ya expuesta
anteriormente, y al valor comercial del inmueble, siendo esta última la
siguiente:
VI= F C x V C + VT . (3.17)
Donde: (N$EX%OO%
33,
VZ valor comercial del inmueble. & &
%: valor de construcción. X
=»… ,. óí©©
PT! valor del terreno. º*a,__h"w… Ó'Ó'
-
FZ! factor de comercializacipn, '
En esta fórmula se incorpora el ' ¿& de comercialización sólo al

valor dela construcción, a diferencia deña recomendada para este método
en la Resolución del IGAC quabntempla ese factor en su modelo de
cálculo.
0
El autor cw&ra que al aplicarlo solo al costo de construcción,
la verdadera 13ljdad empresarial, producto del riesgo asociado a la
construc remoción y venta del proyecto inmobiliario, se disuelve en
un vale Que inclUya como componente el valor del terreno, lo que
: defonnaria la realidad, creando un factor poco útil al estar sometido a
º.) consideraciones sesgados o subjetivas, dependiendo del capricho del
tasador.
Cayo (2011), ingeniero chileno, es del criterio que al igual que las
metodologías de mercado y capitalización de la renta, el método del costo
de reposición o reemplazo se basa en la evaluación que se hace del valor
físico o de reemplazo de las construcciones aceptando que el terreno
sobre el cual están fundadas dichas construcciones se evaluará a valor
comercial-
Sobre las aplicaciones y limitaciones del método, considera que

el valor delas estimaciones obtenidas cuando no son compatibles con los
93
El… … … HI los Avalúoslnnobll…
datos del mercado significa que hay que tener precaución y sugiere volver
a realizar el estudio. Esta consideración hace evidente que no se utiliza
factores de comercialización aplicados al binomio tierra — construcción, tal
como se observa en el ejemplo de valoración que se explica en el texto
del método.
Aznar et al (2012), investigadores españoles, en relación al

Método del Coste63 señalan que el valor linal de la construcción de un
inmueble urbano a valorar se obtiene en dos pasos:
1) Calcular to que valdría construir un inmueble al, que se
pretende valorar. El resultado obtenido se denomina Valor de
Reemplazamíento Bruto. 09
2) El valor anterior sería el del inmueble a valorar si'4és'e
nuevo, luego hay Que restar las distintas depreciacio'nes q ' ' tener
fisica, funcional, económica, medioambiental. legal, etbg' esultado se
denomina Valor de Reemplazamiento Neto (VRN). ©
El Valor de Reemplazamiento Neto (€© está compuesto por el
valor del suelo más dicho coste y para .?eo se tendrán en cuenta los
siguientes conceptos: 1) El valor del Ereno en el que se encuentra el
edilicia; 2) El coste de la editi & a nuevo y 3) Los gastos necesarios
para realizar el emplazamienég9
La forma d $enninar el valor de los componentes se presenta
en la siguient¿3blaí '
Tal©©'3.7 - Procedlmlento para detennlnar el valor de componentes
Íjº- o Componen& Pmoedlmlento ]
º 1 . Métodos de comparación de mercado.

Vinº-'
del Terreno 2. Método del valor residual.
P'P
Coste dela ejecución material de la obra.

Gastos generales de la obra y de la ermresa
constructora.
Coste dela Edilicaoión
Benelicio dela ermresa constructora.
n p
. Coste de aoondicionamiento o urbanización

interior de la parcela
Fuente: Ela…dón propia
”…del Coste,mEspañaqwr…el…del Costo'en latinoamérica.
94
La Orden EC01805¡2003“, en su Artículo 18 Procedimiento de

cálculo del valor de reemplazamiento bruto contempla en su punto 4, lo
siguiente:
“4. Los gastos necesarios serán los medios del mercado
según las características del inmueble objeto de valoración,
con independencia de quien pueda acometer el
reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los
precios existentes en la fecha de la valoración.
Se incluirán como gastos necesarios, entre otrg,sNgs
siguientes: %,
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para 9
la fomalización de la declaración de ºbra nueva de)>C/o
IZKQ'
inmueble. » ' '
Los honorarios técnicas por proyebtosy dise ' las
obras u otros necesarios. ' — ,a
Los costes de licencias y tasas-cie la cor.39trucción.
El importe de las primas de los os obligatorios de la
edificación y de los honorañ _ a inspección técnica para
calcular dichas primas—“OO
Los gastos de admir€s'tración del promotor.
Los debidosn s estudios necesarios.
Nose cons%erarán como gastos necesarios el benelicio del
proág%r, ni cualquier clase de gastos financieros o de
—. " mercialización."
AO
' . La norma deja muy claro que luego de la suma del valor del
$Qerreno y de la construcción, no hay factores adicionales para ajustar el
valor actual del inmueble a valor de mercado. Pero ¿qué expone el cuerpo
nom1ativo cuando aplica el Método Residual para la determinación del
valor del terreno?
En el Artículo Nº 14, señala la existencia de dos procedimientos
para determinar el valor residual: a) Procedimiento de análisis de
inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo adinámioo»)
“&Wamdmawobadae127demmde2003,ptlblioadameletín05áaldelEs&ado(505),elº?dc
abrildd2003,……devdomiómdebhmhmuúaydade£m……mc…ñml…
financieras Fue modiñcada según la ORDEN EHN564J2008, de 28 de febrerode2008.
EI…GOIIH…HIMAMMI……
y b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales

(Procedimiento de cálculo mstático»).
El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento
dinámico, entre otros. a los terrenos urbanos o urbanizables, estén o no
edilicados. Se calculará un valor técnico que se denominará valor residual,
que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien
como su valor hipotecario.
Entre los requisitos contenidos en el Articulo 35, destaca el
siguiente punto:
“b) La existencia de infomación suticiente sobre costes…de
construcción, gastos necesarios de promoción, linancieroé, %
en su caso. y de comercialización que pemnita estimar los 0
costes y gastos normales para un promotor de tipo m
para una promoción de caracteristicas semejant%éa que
se va a desarrollar.” 60
El procedimiento del cálculo dinámf $“nprende la estimación

de los flujos de caja, la elección del tipo deya€tualizacion yla aplicación de
la fórmula de cálculo, debiéndose justi r razonada y explícitamente las
hipótesis y Parámetros de cála©º60ptados. En el Articulo 37 Flujos de
caja en el método residual d_| ' ._micc, es importante señalar el contenido
del siguiente punto: 9
“3. Pages mar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los
de construcción, los gastos necesarios a que se
Qe_liere el articulo 18.3 y 4 de esta Orden, los de
X. comerciaiizacion y, en su caso, los linancieros normales
(50 para un promotor de tipo medio y para una promoción delas
** características similares a la que se estime más probabie
promover.”
La fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento

dinámico, según el Artículo 39. considera la diferencia entre el valor actual
de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor
actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el
tipo de actualización tijado. utilizando la siguiente fórmula:
SK
F : Z(—1+
nd ( 1 + i)ºf (3'18)
Miguel Gmaeam Pérez. M.Sc.
En donde:
F: valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

£): importe de los cobros previstos en el momento j.
Sk importe de los pagos previstos en el momento R.
a': números de periodos de tiempo previsto desde el
momento de la valoración hasta que se produce cada uno
de los cobros-
& : números de periodos de tiempo previsto desde el
momento de la valoración hasta que se produce cada uno
delos pagos. ¿.
¡: tipo de actualización elegido correspondiente ala duracióge

de cada uno de los periodos de tiempo considerados 3,
Según el Artícq 40 Procedimiento de- ca¡cu|oó' oo. el
procedimiento contempla los pasos siguientes: ' 00»
“a) Se estimarán los costes de cons oci%1. los gastos

necesarios a que se reliere el artíc%€8% y 4 de la presente
Orden. los de comercializació y'3en su caso, los linancieros
normales para un pronator de tipo medio y para una
promoción de cara ¡cas similares a la analizada...
b) Se estima%Q valor en venta del inmueble a promover

para la hib?lesis de edifrcio terminado en la fecha de la
tas©€ñ Dicho valor será el obtenido por alguno de los
_ todos establecidos en los artículos precedentes.
,o'3£ _' 'c)íí3e_ñjara ei margen de benelicio del promotor.

. _¿_
% ' ¿d) Se aplicará la fórmula de cálculo.”

En cuanto al margen de beneñcio del promotor en el Articulo 41,
se expresa que:
"...el margen de beneficio del promotor se lijará por la

entidad tasadora, a partir de la infomación de que disponga
sobre promociones de semejante naturaleza. y atendiendo
al más habitual en las promociones de similares
características y emplazamiento, así como los gastos
linancieros y de comercialización más frecuentes.”
97
En el Artículo 42, se presenta la fórmula de cálculo del valor

residual por el procedimiento estático:
¡== VMx(1—b)—ZQ (3.19)

En donde:
F: valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

W: valor del inmueble enla hipótesis de editicio terminado.
&: margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
a: cada uno de los pagos necesarios consideradºsá%y_
A diferencia del método del coste, el métodoºr&siñualsi acepta l99

utilización de un tercer componente adicional que está dire$ e
aplicado a la suma del valor del terreno y la construcción. Si ' ' norma
mexicana y la española coinciden en utilizar el marge¿aj'&beneñcio del

promotor, diñeren en la forma como se introd&e en la fórmula
matemática, tal como se puede ve“”r eº"ñ- ¡“a esiguig©comparaci6nz
Tabla Nº 3.8 - Fórmulas para determl&rkí valor del terreno (estátlco)
Í noma ' F?¿rºr% . Observación 1

V
Mexicana %£WM _ 2 c¿ _ b bes descontando en forma de

resta al m
Espáñm¿% F = VM :: (1 _ b] _ 2 c¡ 6 es descontado en forma de

. . _ 'óv multiplicación del VII.
Fuºmº=E'Wºñ
broma
“8
(E;Oxl Vásquez (2013), profesor mexicano, señala que existe una
metodología para determinar el factor de comercialización considerando
las condiciones de la oferta yla demanda dentro del mercado inmobiliario,
que se ha llamado Criterio de Hemeetº5.
Para la aplicación de este criterio debe utilizarse la infomación
contenida en la siguiente tabla:
55 Este método fue propuesto por el Hm1md0 Webber Tinoco, ingmiero mlunbimw. El uso de la tabla requiere
deltasadorsumayoratenciónycuidodoparaseleccimalaomdícióndelaofataylutknmda,vístala…
de un instrunmto de medición con ñ:ndmnerrto empírico que ymntioe la elección… y ado… de las
cmdicimcs pr5mtes m el mercado inmobiliario para la fecha de la tasación.
Miguel Carnaoam Pérez. M.Sc…
Tabla Nº 3.9 - Condiciones y coeñclentes para el Factor de ComerclalIzaci£bn66
E…… de oraru … … de or=m Condiciún de… cm…de
Exigua 1,65832 Exoesiva 1.65832
Escasa 1,44224 emmm 1.44224

Baja 1,20493 Ana 1.26493
Moderada 1,11004 Reguar 1.11004
Balameada 1,00000 Balanceada 1.00000
Raguar 0,30443 Modemda 0,5044s _
Alla 070055 Baja 0.70050-
Comiderdale 050337 Escasa 0,50337 (_ ()
Emema
. 060302
| En. gua . - —1.
¿::)
::VI' 06%
:
Fuente: Etaboraciún propia "" _ ' 650
Hay una recomendación para eVitar distog_€ñes que puede

generar la mala aplicación de este cnteno, o que es sumamente
importante que se sustenten las condid00eºé3cionadas. Para calcular
el Factor de Comercialización, el £&3 está fundamentado en la
siguiente fórmula: Oº
“ ”FC -——Qo x CD (3.20)
Donde 0:70
. :fadt0r de comercialización
€;; ,á96'0 ooeticiente de Oferta
”Q ¿D: coeficiente de Demanda
¡OX Este factor se aplica al costo de reproducción depreciado de la
(50
construcción y a este resultado se le suma al valor del terreno donde está
levantado el inmueble para obtener el Valor de Mercado.
Amengot y Ramírez (2013). arquitectos e investigadores

españoles, en su artículo sobre la incidencia del coeñciente K de mercado
en la vaioración catastral, presentan diversas fórmulas para determinar el
valor en venta del producto inmobiliario con fundamento en diversas
órdenes, normas e instrucciones.
“ En el mtimlo “Propuesta para el Cálculo del Fachor de Cmncrcizlimción (FC) Wadi) de Herweet Modificado”
(Daniel D'Amatao - 2013) publicado en la revista +Vllºl'. Añ02013 Nº ¡ 3 del Registro de Nacional de Aval…
se plmteu ¡ma ñmciún nintemátioa para diferenciar tu oferta y la demanda en forma dinámica en comparación con
las establecidas en la tabla original Es un planteamiento teórico matanálíoo — estadistico sin un ñmdamaúo
empmco.
El … … … en lo. Avalúos lnnoblliuhc
Hay una fórmula genérica de valoración catastral descrita en la

Norma 16 del Real Decreto 102011, referenciada al mercado:
VV : 1, 40. [VR + VC] . F,, (3.21)
Donde:
VV: valor de venta del producto inmobiliario.
VR: valor de repercusión del suelo.
VC: valor de la construcción.

F ¿: factor de localización que evalúa las diferenciasde valor
lubicaciónog
de productos inmobiliarios análogos por su
caracteristicas constructivas y circunstancias so€o—
económicas de carácter local, que afecten -a la “&&%ción
inmobiliaria. . 7 . 1_ 'Ó'
Ahora bien, se considera que K como…el fa©pdel componente
de gastos y benelicio, resulta entonces la siguíéi€e expresión
Vv
= K [VÚ f] (322)
La fijación de99cr del factor K recogerá la particularidad de los

distintos mercadoé%_ s"u.bmercados existentes, de acuerdo con los
siguientes/gíe%sz
'Q . A _nhrel de polígono, se establecerá un factor K, que con

'3€0 1__ > . carácter general será 1,40.
. Este factor K no será nunca superior a 1,40: la
consideración de valores de K inferiores a 1,40, que estará
justificada por el estudio de mercado correspondiente,
atenderá preferentemente a tipos de promociones de usos
concretos, como residencial familiar o industrial, con un
minimo de 1.10.
Lemos y Morais (2014), ingenieros brasileños, realizaron un

análisis crítico sobre la aplicación del método evolutivo para el avalúo de
inmuebles, y exponen, que aunque es una alternativa en ausencia de
infomación que no permite utilizar el método comparativo de mercado, se
100
Miguel Carnacaro Pée. M.Sc
debe tener cuidado para no obtener resultados fuera de la realidad de

mercado-
ºbservaron que el método indicado en la Norma NBR 14.653—2

que sugiere determinar el valor del inmueble calculando el valor del
terreno por el método del mercado o involutivo, y las bienhechurías por el
método del costo de reproducción, más un factor de comercialización que
multiplica la suma de estos dos componentes, presenta imprecisiones que
se derivan de la relación entre el valor del mercado del terreno y el valor
actual de la construcción.
Plantean que hay evidencia de posibles problemas rgaQagados
conla aplicación del método en lo que se retiere a: " '' Oo%
. Análisis de la ecuación actualmente vigente porr=]$&rma
ABNT puede generar errores en los resultadosó,8
. En la eventual separación del valor de(1¡ºéno del valor
de las bienhechurias, Ids' phagdi lentos no están
contenidos enla norma. . ' -…©
. En el manejo contabéy& los valores encontrados en
forma separada. 0
Con fundamento en& Nomas MBR-14.653“ y MBR-1455312,
exponen a partir de39interpretaciones del concepto del factor de
comercialización y'Qé la fórmula del método evolutivo, dos posibles
soluciones r etenninar el valor del inmueble:
Q Ecuación 1:
_ :
V I = VT+ VCxFC 1+ —xFC
Ecuación 2:
V! V
V! : (VT+ VC)c — = (1+ — ) x F C
En foma teórica, a través de formulaciones matemáticas y

gráficos, llegan a una conclusión sobre la no validez de la Ecuación 2,
recomendada porla NBR 14.653—2, debido a los resultados obtenidos por
la combinación entre el factor de comercialización y la relación entre el
costo de reedición de las bienhechurías y el valor del terreno. También
pomue dificulta la separación de valores del terreno y de las
101
El … … … en lo. Avalúos lnnobllluho
bienhechurías, lo cual hace que el valor del terreno provoque errores en

el uso contable de los valores.
En cuanto a la Ecuación 1, concluyen que es válida para todas

las combinaciones entre el factor de comercialización yla relación entre el
costo de reedición de las bienhechurias y el valor del terreno, además de
eliminar los problemas de separación de los valores de teneno y
bienhechurías.
3.3 De la experiencia venezolana
%.
En Venezuela no existe un cuerpo normativo“… las
metodologías de tasación. Soitave67 se apoya en las Normas
Internacionales de Valuación (NS). Según el contenido de estas nomta/Q
los valores que pueden ser determinados en los avalúos dependeíhe la
finalidad y del tipo de propiedad. ' ' 6,65?
Los avalúos pueden ser desarrollados con,3£é©
en valores de
mercado de un bien o en otras bases qUe no necgariamente representan
valores de mercado (llamados "valores gl ercado”). Roitman et al
(2004) utilizan un árbol de decisión pa©féíplicar los diferentes enfoques
de avalúo: -
º;1.
Gráñoo Noá
De la ligura destacan los valores de “no mercado”, que

demandan puntos específicos sobre el activo, no comunes o atípicos de
B"Fundlmdir
m 1965, la Sociedad de hrgmicn'adc Tasación de Vmczw:la- SOITAVE, es masocicdad civil sin
ñnesdelucroqueagmpaalospwfesimaladelawlwiútmVenezwhº…sedeprincipulscmumtxam
Caramem…mreprw&imesmlasprñmipdaciu&dcsymámddpds
102
mercado. Siempre están relacionados con situaciones donde no se

dispone de infomación de mercado que apoyen las teorías para un
correcto análisis.
También en la figura se puede observar que las propiedades

especializadas, comúnmente se avalúan por el Costo de Reedición o el
Método del Costo de Reposición Depredado (DRC). Pero no existen
factores de ajuste por comercialización, el resultado es la suma del terreno
yla construcción depreciada. ya que son valores de “no mercado”.
Es notorio y público el control de las actividades económicas por

parte del régimen que gobierna a Venezuela. Esto lo hace a través de una
cantidad de leyes que influyen directamente en las actividades dg)6
mercado delas personas y las empresas. . ”3,0
!
”dire;
Al hacer la lectura del contenido ¿le. leyes.
reglamentos, resoluciones y decretos, en el ánibitode la(gi%nda, Hábitat,
Bienes y Servicios. se interpreta que los ore?de mercado son
irrelevantes ya que no se toman en ¿aaa en los diferentes
procedimientos legales. Prueba de lovq¿© expuesto se evidencia en las
siguientes tablas:
Tabla Nº 3.10 - Valor_devefegodo y de marco legal en Venezuela

ley/Deuelao/Resoiucióéo
Descripción
Reglameul:o__n.L
V
lºv la metodologia de Cálculo del valor del inmueble no

para la rización y
considera la utilización de valores de mercado, si no
Control ndamientos
que se fundamenta en el Método del Costo Nuevo de
deV' ' LRCAV).
Reproducción sin tomar en cuenta el valor de la tigº.
El artículo N' 15 habla del Cálculo del Justo Valor del

¡Oneglamenm de la I.RCAV
Inmueble, pero sin considerarlos valores de mercado.
Decreto N' 8.585 para la Artículo Nº 5:
creación de fondos para la "las Instituciones Bancarias del Sector Público deberán
adquisición y reparación de atender a los criterios de valor real de uso del inmueble
viviendas en condición de y no el valor de mercado, a En de evitar distorsiones en
arrendamiento. la valoración del inmueble…” subrayado por el ponente
Artícq N' 24, tnta de la fijación del precio de

ley contra la Estafa preventa y de venta con base en el pg_ec_io de la tierra,
Inmobiliaria (LEI). costos de construcción y costos financieros. No valºr &
merado.
Resolución Nº 165 Articq N' 14, trata de la fijación del precio preventa y
Normativas contenidas en la venta con base en el precio de la tierra, costos de
LEI. construcción y costos financieros. No valor de mercado.
Fuente: Baboracifm pmpia
En cuanto a la LRCAV, no existe posibilidad de atender a

requerimientos de valor de mercado, ya que necesariamente hay que
103
El… … … CI los Avalúoslnnobilluho
utilizar el método del costo de reproducción pero sin considerarla tierra,

componente importante en los precios inmobiliarios (con menos razón se
podrían utilizar factores de comercialización). A continuación otra tabla
que contiene las leyes y sus restricciones:
Tabla Nº 3.11 - Valor de Mercado y del marco legal en Venezuela (continuación)

Lelecreto/Resolución
Descripción
Reglamento
Resolución N' 107 - Normas En el artículo 3 se plantea la Fijación de Precio Máximo
Técnicas sobre el Prado con base en el ajuste por INPC del precio establecido en
Máximo de Adquisición de el último contrato que trasladó la propiedad del
11erras Urbanas o terreno. Si hay un avalúo se toma el menor de los dos
Urbanizables destinadas a resultados. Para inmuebles de vieja data el M_PWH
Vivienda. fijará el precio.
Se establece el procedimiento, componentes y cálcut
Decreto N' 8.331 con Rango, de precios de los biene y servicios. Pa
Valor y Fuerza de Ley de determinación ¡: modificación de precios se, el
Costos y Precios lustos. uso de modelos económicos -a partir el; base
estadistica de la SUNACOP. ,)
u
Resolución N' 033—
El Sistema Nacional de Prato ón y Cobranza
Delegación al BANAVIH
deberá incluir la determ del precio de la
elaboración, gerencia y actomará
vivienda construida. Pa2b se en cuenta: los
coordinación del Sistema
recursos invertidos nstrucción dela vivienda, el
Nacional de Protocollzación y
ingreso tamil sual de los beneficiarios y
Cobranzas — Gran Misión
Vivienda Venezuela. cualquier otra ción que considere el BANAVIH.
Fuerte: Elaboración propia. OS
Actualme -. %h_ venezuela existen tres (03) Leyes que rigen el

arrendamiento? los inmuebles residenciales y comerciales, y con ello la
actuación os tasadores para la presentación de los infames de
avaolúos9
&
(50
** Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI)--Gaceta Olioial
*=ºj& Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre del 1999.
. Ley de Regulanzaoión y Control de Arrendamientos de
Wriendas (LRCAV) - Gaceta Olicial Nº 6.053 Extraordinario
de fecha 12 de noviembre del 2011.
. Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial (LRAlUC) - Gaceta Olicial Nº 40.148 de
fecha 23 de mayo del 2014.
Corresponde analizar el contenido de los articulos contenidos en
la LRCAV y en la LRAlUC, para poner en evidencia el “sesgo” introducido
para la determinación del valor de los inmuebles.
104
s
Además de la Ley que se promulgó con el objeto de establecer
el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y
sub-urbanos, destinados a vivienda, existe un reglamento para regular,
desarrollar y establecer los procedimientos administrativos. establecidos
enla LRCAV, que se publicó en la Gaceta Oficial Nº 39.799 de fecha 14
de Noviembre del 2011, contenido en el Decreto Nº 8.587 de la
+
Presidencia de la República.
Ahora bien, en uno de los artículos de la LRCAV,
específicamente el Nº 74, se le otorga al Ministerio del Poder Popular de
ienda y Hábitat el deber de lijar el valor de la construcción que servirá
de base para determinar el valor de reposición delos inmuebles-Ícºn-ñnes %
de determinar el canon de arrendamiento. " . C;
-
En la Resolución Nº 203 del MPPVH, de fecba._20 de e©e bre

de 2012, publicada en Gaceta Olicial Nº 40.054 se estab a tabla de
valor dela construcción (Bs.!mz) por tipologías de " ' Gas unifamiliares
y multifamiliares en arrendamiento. o')
Según lo que se puede leer-en l©%tq M De los cánones y

su tijación, se destaca el artículo Nº B£&¡ue señala "Es competencia de la
9
Superintendencia Nacional de ©Qldamiento de Vivienda, la lijación del

canon de arrendamiento de IQ inmuebles regulados en la presente Ley”.
En cuanto¿%%etenmnadón del cálculo del justo valor, en el

artículo Nº 73 sáseñala;
©,£Para la determinación del valor del inmueble (VI), la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
'(
'Vrvienda deberá utilizar los elementos cientílicos que
se enuncian en este articulo,… …
en función de meiorar la fórmula gue se establezca a
favor del ¡usto valor y la garantía de los lines supremos
en materia de arrendamiento establecidos en esta ley
1. Valor de Reposición.
Dimensiones del Inmueble.
Valor de Depreciación.
Vulnerabilidad Sísmica
Región Geográfica.”
105
Si se observa el subrayado del autor de este trabajo es posible

mejorar la fórmula para establecer el justo valor, dejando abierta la
utilización de otros elementos, lo cual es un punto importante a los efectos
de posibles modificaciones al procedimiento de Ley. En el artículo Nº 74,
se hace referencia al Valor de Reposición:
"será aquel determinado por el valor de construcción en
la actualidad, el cual será fijado anualmente por el
Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser
expresado en bolívares por metro cuadrado". .
Sobre el porcentaje de depreciación del inmueble,,el'áfticdo Nº 9
75 dice que "estará basado en relación con la vida útil del inmueble(9£>
acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y: $% de
conservación”. ¡ ó'
Como se pudo observar, en et" __articulas_ % la Ley, el
procedimiento para determinación del valor del j3nueble yla lijación del
canon es meramente enunciativo. De manq&ue se pasa a ver el texto
complementario contenido en el Re&a“íento. Al igual que lo antes
expuesto sobre la Ley, Sólo ©-Qbºfdafá todo lo concerniente al
procedimiento técnico. '00
En el Cap' _,_-Cálºulo del Justo Valor del Inmueble, se
establece el procedimiento comenzando con la Determinación del Valor
del |nmueb|99£lculo'Nº 18:
Q'Ó' “Para la determinación del valor del inmueble, la
O…“ *.,supenntendencia Nacional de Arrendamiento de
º "x_.. ienda deberá utilizarla siguiente formulación:
VAI—= VRx (1-Kl100) s )( Vg
En donde:
1. VAI= Valor Actual del Inmueble
2. VR= Valor de Reposición del Costo del inmueble
3. K= porcentaje de Depreciación del Inmueble, el cual
se determina según la tabla ubicada en el Articulo 21
del presente reglamento.
4. Vs= Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica
5. Vg= Variación Geográfica.”
106
Miguel Gmacam Pérez. MB;“…
El Valor de Reposición (VR), de acuendo al artículo

Nº19 es delinido así:
"Es el valor resultante de la aplicación de la siguiente

fórmula:
VR =VCA )( HCI
En donde:
1. VGA = Valor del Costo Actual del metro cuadrado
de la construcción según tipología constructiva del
inmueble.
2- MCI= Total de metros cuadrados del m m w 9
. . _ oº
Sobre el VCA, en el artículo Nº 26 se presenta una tab€&'nde
aparecen los tipos de vivienda con sus características má©€|$ortantes
que deben ser consideradas para el cálculo correspo ¡© , pero no hace
referencia a los costos de construcción. En l a ¡culo Nº 21, Del
Porcentaje de Depreciación del Inmueble ( Ge presenta una tabla para
su estimación, y dependerá de la antig% y condición del inmueble-
Se asume que el legislac€g consideró que la vida útil (100 años)
es igual para todos los inmuQ|9, lo cual no necesariamente es verdad,
por lo que la detennin c1'9n del valor de K lleva implícito un error en su
cálculo. Aunque el abi o no lo dice, esta tabla está fundamentada en la
tradicional fó,€ñe de.,Ross—Heidecke, de uso muy general en el campo de
la tasar€© -
O cmo se pudo evidenciar los legisladores seleccionaron el
'c%6lodo=delcosto de reproducción para el cálculo del valor del inmueble,
(5 pero sin'considerar el valor de la tierra ni el factor de comercialización.
En la práctica solo los funcionarios públicos adscritos al ente
regulador pueden realizarlos avalúos con lines de arrendamiento, esto es,
una función exclusiva sin participación de profesionales en el libre
ejercicio.
Respecto a la LRAIUC, es muy claro el método seleccionado
para determinar el valor del inmueble con lines de arrendamiento:
“Artículo 31 º
107
El… … … en loc AvalúosInnobllhñoc
El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI)

se determinará mediante avalúo realizado según el método
de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE
supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.”
El valor del inmueble que se utilizará para determinar el canon
de arrendamiento lijo según se establece en el siguiente artículo:
"Artículo 32“
La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles
sujetos a regulación de confomidad con el presente
Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el
arrendatario, aplicando una de los siguientes métodos… %
seleccionado de común acuerdo: . -. 0 0
1. Canon de arrendamiento f1jo (CAF), según e_t.cual se 619?
como base el valor actualizado del inmueble—&&? de
acuerdo a lo establecido en el articulo ao8€ór. dividido
entre doce (12) meses y entre el áregrrendahle (MZA),
obteniendo el canon por metro ca£b, luego se multiplica
este valor por el área a “arrer&a/|3(M2a) y por el porcentaje
de rentabilidad anual ), establecido en 12% para el
primer año de la rel€pr arrendaticia. Cuando se trate de
centros co . . s yfo locales comerciales completamente
nuevos, eb» porcentaje de rentabilidad anual (%RA)
est9&ido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el
Q/€F1er año. Se aplicará la siguiente formula:
_4 CAF = (VII1ZIII2A) )( una X %RA.
j CAF: valor del canon de arrendamiento tijo mensual;

VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados arrendables;
M2a: metros cuadrados a arrendar;
%RA: porcentaje de rentabilidad anual.”
Nuevamente los legisladores seleccionaron el método del costo
de reproducción para el cálculo del valor del inmueble. no aplican
limitaciones sobre el valor de la tierra y ni del uso del factor de
comercialización, salvo que la SUNDDE mediante reglamento establezca
otros lineamientos-
108
En esta oportunidad la Ley no establece quien puede realizar el

avalúo, pero de acuerdo a la ética profesional y apelando a la sensatez de
los contratantes, la responsabilidad deberia recaer en los profesionales
habilitados por Ley para cumplir con el ejercicio del profesional de la
tasación.
Como se pudo observar las leyes son enfáticas en el método de
avalúo, no existiendo la posibilidad de utilizar otro método. Y es evidente
la influencia de los profesionales que asesoraron a la comisión encargada
de redactar ambas leyes, que muy probablemente cursaron estudios en
las diferentes instituciones que dictan cursos, donde no s'e-enseña el tema
tratado en esta parte del contenido del libro. : - - 0 9
Por ejemplo, para citar un ente ¿gremial, para el se, e

Venezuela, en los cursos básicos de tasación inmobiliaria vés de
Soitaveºº, no enseñan el uso del factor de comercializa6&en el método
del costo. Pero en la Especializaciónºde Tasación de©ímuebles Urbanos
de la UCLA69, ha sido tema tratado en tres 3©c%hortes.
También ha habido experie&g? sobre el uso del factor de
comercialización en los curs que sobre el Método Contributivo ha
dictado el autor del libro"0 en Carias ciudades del pais, formando parte de
la linea de inve'sti ' sobre el Método Contributivo y el Modelo
Mandelblatt—Camacéó que se presentan en el Capitulo 5.
ºº3.4 eí]?demostración del uso del factor

“" ? "Q.uego de la revisión bibliográfica basada en documentos escritos
¡ e9Qas' últimas cinco décadas, por autores de varios países
C_)Qberoamericanos, no hay duda que cuando se emplea el Método del Costo
de Reproducción (Enfoque de costos), es necesario utilizar un factor de
ajuste. Este factor permite a la suma de! valor de la tierra y de la
construcción representar un valor de mercado o un valor comercial,
inclusive cuando se emplea el Método Residual para determinar el valor
de la tierra o de la construcción.
eaEn Vmezuelaeadstenotmsasociacionesde…qm dictan cumsmelárw,asícomotresmúvusideda

que dictan cursos de cuarto nivel y diplomados, pero no hay evidencia u n … que el iimlu de
cunercialimciún sea utilizado para ajustar valores de marcada
ImSiglas
de la Universidad Centroccidental Lismdro Alvarado (Barquisimeto, Vmezuela) en donde se dictan
estudios de cuarto nivel en el programa de postgrado del Decanato de Ingeniería Civil.
1"'Desde
el año 1989 el autor del libro time experiencia sobre el uso del ñwtm de comercializaniú1cuando se aplica
el método del costo visto su formación en la amnela brasileña. También desde el afro 2002, a través delos libros
de Miguel Camaeero Ediciones, se ha tratado el tema en los (tartas de los diferentes autuee
109
El… … … en los Avalúoslnnobllluioo
Es bueno destacar que algunas de las referencias sobre la

utilización del factor de comercialización asumen posiciones sobre dónde
debe aplicarse el factor pero no se demuestra, esto es, no tienen evidencia
empírica.
De manera que actualmente están coexistiendo cuatro (04)
fórmulas para determinar el valor del inmueble utilizando el método del
costo, a saber:
Tabla II" 3.12 - Fórmulas del valor del Inmueble

r WW… F6mm_la ñ
1.0láslca sln factor de comercialización Vl—— VT + VC 7 %

2.Apllcando el factor solo la construcción y:: vr + VCx pc -. OO
3.Apllcando el factor al blnomlo VT +vc VI.—_ (VT + V º $ ,
4. Agrega el factor al blnomlo VT + vc W + Fc
VT(1.&U
6.
Con el objeto de hacer un análisis de _' portamiento del factor

de comercialización bajo las diferentes femfñas planteadas (sin incluirla
fórmula 1 por razones obvias), se-ha t ado una muestra de ofertas de
viviendas unifamiliares ubicad©% el municipio Palavecino del estado
Lara. 0 '
Son setenlº&eis(76) ofertas de inmuebles clasilicados en tres

tipos: vivienda 9ifamiliar básica, media y alta:
O'Ó' Tabla 3.13- Muestra estratlflcada de Inmuebles
Ó1po&de Inmueble .. Gan… . .…
(OJO ' Vivienda Básica 26 3421
Valienda Media 39 51,32
Vivienda Alta 11 14,47
Totales 76 100.00
Fuente: Elaboración propia.
Se han tabulado las variables incluyendo la nomenclatura, la

descripción, la unidad yla fuente de infomación:
110
Miguel Ganacaro Pérez. M.Sc.
Tabla Nº 3.14- Variables y fuentes- factor de comercialización
rvmableldwcrlpción Urridad Fuente Í

A: :área del terreno. m2 Dato del Inmueble
V…: valor unitario del terreno. Ullim2 Determinado por mercado
Ac: área de construcción. m2 Dato del Inmueble
Depende del tipo de Inmueble.

Cue: costo unitario de U Incluye el costo directo e
construcción. Indirecto, sin Incluir beneficios
del promotor.
e..- edad aparenie ano Dato del Inmuehgr? Zig-CC)9

)'
v.. : vida útil año Por el tipq de Inmuxtb'©'
,Ó'estado
De ' nde de
CM: coeficiente de Heldecke. adlm '” ºÓ
-conservac©í del Inmueble.
6 : función depreciación ari__!91" . %?n?e del e., Vu y del Cn.
Fuente: Baboraci6n propia . _ & y
A partir de colas—……óóñnwas de despeja el factor de

comercialización:
vr= VT + Ú?Fc _ pa =…
VI
Fº==
"q+ ”º““ _ W
“¿OX? VI I/T+ VC+ Fc F¿—3= v1—w—vc
En la Primera Etapa del procesamiento de la infomación se
siguió este procedimiento:
— Se calculó el factor de comercialización según cada
fórmula.
. Se analizó la muestra completa y se calcularon las
medidas de tendencia central y de dispersión. ºbservados
los resultados se procedió al saneamiento de la muestra
utilizando el concepto de desviación promedio.
111
El… … … HI los Avalúoslnnobilhñoo
— Saneada la muestra se necaloularon las medidas de

tendencia central y de dispersión, así como los intervalos de
valores con cierto nivel de conlianza.
Los resultados se presentan a continuación:
Tabla Nº 3.15 - Resultados estadísticos muestra total
- .F F F --
Media 2,29 1,92 0.43
Error típico 0,09 0.07 0.02
Mediana 2,19 1.83 0.45
Moda 2,42 2,22 o.5g._ __ Á

Desviación estándar 0,83 0,58 0_¿_19. g—.____Ú o g
Coeficiente de variación 36.10 30.45 ._ 45.58 ZI; ' o

0.68 0.34 0.04 Z_QI>'
Varianza de la muestra
Curtosis -0.14 8,84 v 3.05”
Coeficiente de asimetría 0,43 0,65 Ox. 2

v
Rango 3,86 3,_15 6_. 1.09
Minimo 19,53" '' & Q;'" -Ú.35

,
Máximo 4,54 Q » 3.91 0.74
Suma
Cuenta
'
-6
1 ' 71
AJO 76
145,59
76
32,32
76
Tabla Nº 3.16 - %Qudos del análisis de la muestra saneada71
Fm ino Pmnndio … coofv…
E&'O' 2,14 2,26 2,25 17%
,
. a 1,83 1.8? 1.90 15%
IQ F¡3 0.43 6.45 0.46 17%
l º
b Fuente: Elaboración propia
% Se observan que hay variaciones entre los promedios de los

factores calculados usando la muestra total y una vez saneada la muestra,
siendo los más cercanos el Fay F¿:;, que presentan mayor similitud con los
valores contenidos en los intervalos determinados con un nivel de
confianza del 80%.
Los coeñcientes de variación pasaron de [36.10;30,45;45. 581% a

[17;15,00;17,00]%, lográndose así homogeneizar la muestra. A
continuación se presentan los valores calculados por tipo de vivienda:
" Enloadelantedoitmrtodeatemnm,…lumhmñmmd…wdamdom'mbajomm
losrosuhadosdela…gación
112
Miguel Gamaoaro Pérez. M.Sc.
Tabla Nº 3.17 - Resultados del análisis estadístico de la muestra saneada

Vivienda Básica
2.38
2,(B
0.43
Vivienda Media
Pro…
2,(Xi
1 .80
0.42
Vivienda Alta
. '
y . oe
F 2.87 2,98 3,09
F 1.96 2.02 2.09
F 0.47 0.49 0.51
El promedio general F(3 guarda mayor si3_íítúd con los Fa
promedios de las viviendas. Es muy consistente¿3e aprecia ai estimar la
diferencia máxima entre el promedio _máximq&i promedio mínimo de los
valores calculados para cada factor coráp?é observa en la siguiente tabla:
Tabla 3.18 - Comparación de re©9tlos - Promedios y Diferencia Máxima
.: .
… Prornodlo PH»dio Promedio »… orr.uat '
, Uºfald82 )(VN-biºlººl (VH—…la) (VN-Il!)
Fc, agº 2,33 2,06 2,98 0,92
Fa '5' 1,87 2,06 1,811 2.02 0.26

—'€9$I
0.45 0,43 0,42 0,49 0,07
0 Los'.intervaios de ooniianza para el Fa son proporcionalmente

$Qnengresen relación al promedio del factor, en todos los escenarios:
—:-. ==* Tabla 3.19 - Comparación de resultados — Intervalos
2Fa
' Caso F¿,' . F'¿3 J]
Totaldatos 2% 2% 2%
Vivienda
há sica 7% 6% 10%
Vivienda
media 5% 4% 5%
Vivienda
alta 4% 3% 4%
Al hacer las comparaciones de ¡OS resuitados entre IDS factores
calculados SB DDSEI'VB que el Fa presenta el coeficiente de VBÍÍBCÍÓI'I
113
El… … … enlo. Avalúoslnnobllhñoo
menor, independiente del número de datos contenidos en la muestra, ya

sea con fa muestra original o saneada, tal como se expone en la siguiente
tabla:
Tabla 3.20 - Comparación de resultados - Coeficiente de variación
1¿_ … cv cv cv
Hot_al datos) (Viv.…) Mv. media) cv
Mv. algl_¡¿
Fa
17% 23% 17% 7%
¡a 15% 19% 15% 5%
F8 17% 32% 18% 7%
En los gráficos se evidencian las diferencias entre los factores,
se puede observar de la infomación que proporcionan. AI gráfico de los %
promedios de E:; se agregan las lineas de tendencia para Obser_va(—?
comportamiento: - , "G),
Gráfico Nº 3.2 - Comparación Fcpor tigo demle ©
FC—Pmmetios
m 60
| …
un
un
…
q,rn
5555595?
114
Las líneas de tendencia que unen los valores de los FayFa,

prácticamente no tiene pendiente si se compara con la otra recta que pasa
por los factores de Fa.
Con el objeto de cerrarla comparación de resultados del análisis
descriptivo de los datos, se utilizó un artiiicio para la modiiicación en los
datºs72 y así obtener factores de comercialización menores que la unidad,
en este caso, soioº'3 para los factores Fay F¿z
Tabla Nº 3.21 - Resultados estadisticas muestra total
l a Paz
! E | |. |. _'.
(¡din! (adm) ' -%x
Media 0,63 0,70 ;D %
Error tbioo 0,03 11,00" º '=º . o

Mediana 0,59 . "0,59 ? »
Moda 075 0,78" ,. 6

Gº"
Desviación estándar 0,25 0,3%,
Coeficiente de variación 40,02 6 30,82
Varianza de la muestra 0,06 0

© 0,05
Curtosis W 0,38
Coeficiente de asime '<> 0,69 0,48

=
Rango 0 1,29 1,12
¿. : -_. ºg…o 0,15 0,26
a";
"'>
n Máximo 1,44 1,38
“
e; rg. Suma 43,09 53,25

aºs
9 ©
Cuenta 76 76
¡
Ox% _ Tabla Nº 3.2 - Resultados del análisis estadistico - muestra saneada
<E>
Í Factor …… Medio … coef.Varíhe-g
:=… 0,58 0,60 0,62 13%
r,, ¡»,es 0,69 0,71 14%
Se observan que hay variaciones entre los factores calculados

una vez saneada la muestra y usando la muestra total. Los factores son
72Por
ejemploel valor unitariode latienase aummtóm m200%ylaoonstrwciónm un300%oonel objetode
medir el impacto del A: Este ejemplo se puede optinu'w utilimndo el Método de Mmtemrío para simular
escenarios y obtener resultados probabilístiooa
"Bajo el mario cm1espmdiente a Rkl, el R$uroja valores negativos, lo cual dificultad la mwacién m
las diferentes etapas dela investigación y sobretodo enla inler¡emiú1 dereadtados.
115
El … … … en loe Avalúos lnnobilhrioe
muy cercanos y presentan similitud con los valores contenidos en los

intervalos determinados con un nivel de oonlianza del 80%.
Los coeficientes de variación pasaron de [40,02;30,82] a

[18,00;14,00]%, lográndose así homogeneizar la muestra. A seguir los
resultados por cada tipo de vivienda:
Tabla Nº 3.23 Resultados del análisis estadistico de la muestra saneada
Vlvlenda Básica
0,64 0,70 0,75 24% %

:=… 0,70 0,74 0,79 20% ' 0 0
Vivienda Media ¿© 60'

… Medio … ¿&&v
0,54 0,58 0,61 © 21%
. -—7
Fa 0,63 0,95“ __ ,66 14%
&32'
Vlól€hd3 Alta _ _ £
“, Iledio …
0,68 0,72
0,80 0,62 6%
0 ¡ promedio general Fa guarda mayor similitud con los Fa

'oaxomedlos de las viviendas. Es muy consistente, se aprecia al estimar la
ºb diferencia máxima entre el promedio máximo y el promedio mínimo de los
valores calculados para cada factor como se observa en la siguiente tabla:
Tabla 3.24 - Comparación de resultados de Promedios y Diferencia Máxima

. Promedio Promedio Promedio Promedio
E'“º' …“…
[ (Total datos) (Viv. básica) (Viv.medla) (Viv. alta)
ra 0,60 0,70 0,58 0,68 0,12
Fa
0,69 0,74 0,65 0,60 0,15
116
Los intervalos de confianza para el RZ? son proporcionalmente

menores en relación al promedio del factor, en todos los escenarios:
Tabla 3.25 - Comparación de resultados de Intervalos
Caso Fa-_ Fa ;
Total datos 3% 3%
"3251? 7% 6%
"ml? 6% 4%
Al hacerlas comparaciones de los resultados entre?&€ctores

calculados se observa que el F.;—_: presenta el coetici e variación
menor en todos los escenarios, independiente de©número de datos
contenidos en la muestra, ya sea con todos lo 0 saneada tal como
se expone en la siguiente tabla: - ' “63,0
Tabla 3.26 -. Comparación d&ñltados de Coellclente de varleolón
F V cv cv cv“ '
¿ v ºº-'º' nowcvdaos) (Vlv. báslca) (vw. mdla) (Viv. alia):
pc, 013% 24% 21% 11%
p…9'5 ¿1,4% 20% 14% 6%
Q?)
Enel gfálico de los promedios de Fe, se agregó una línea de
$O>ñd2ncia para observar el comportamiento de los valores. La línea que
une los valores del Fa, tienen una menor pendiente en comparación con
la otra recta que pasa por los factores Fa
117
B……MMMMAMMIMW
Gráñco Nº 3.3 - Compamclón FC por tipo de vlvlenda

FC-Hurnedius
… lin Ma ¡ha
,€/—
_Ín los resultados anteriores hay evidencia que el Faes más
re se tivo cuando es mayor que uno, mientras que el Fa lo es cuando
Ú%enor 3.1, sin embargo, esas pruebas no son concluyentes.
(“º En la Segunda Etapa de este análisis. a los efectos de comprobar
esas condiciones se plantea el estudio del comportamiento del 1-7; como
variable explicada, ante los cambios o variaciones de las variables
explicativas.
118
Miguel cmaeam Pérez. M.Sc
La muestra de ofertas antes utilizada se procesa mediante el uso

de la inferencia estadística para los modelos econométricos para los
factores Fa y Fa, a partir de la siguiente ecuación matemática:
¡(:= A V¿— V,- $171)

¡(A—;. VT , V I

sobre las variables, sus unidades de medida y su clasiñcación:
Tabla Nº 3. 27- Variables para el modelo econométrlco
Ac
Relación entre el área Explicativa Seg' »
—
Ar
de construcción y el adim cuantitativa—- ¡ ”&&?“
área de terreno. continua 8
Relación entre el vdor ,- Uv
& de la construcción adim mi;:8añva- 5” Según cada
V depreciada y el valor de .% inmueble
T mercado del terreno. .
VT
Relación entre el valor -º . 35xplicativa Según cada
— del terrenoyel valor del .ím ' cuantitativa— ¡mueble
V¡ inmueble. Dr. .. " continua
" — Explicativa
. . Proxy Criterio Ross—
8 Función adum continua Heidecke.
Explicativa ,
T¡
.
ad¡m
cualitativa
discreta
_E_ººº'º: _
Alta.3, Media. 2.
¡ -
'º'p Básica:1
, “y.—.
( b o
. Explicada
“¡ét¿__“ºz-. Factor de adim cuantitativa Según cada
' "* Comercialización continua inmeble
Se hicieron cuatro modelos dos por factor, visto que se trabajará

para la condición real (F¿>1) y¡a modiñcada (F¿<1) asi se puede interpretar
el comportamiento de ¡2— con las variables explicativas del modelo. A
continuación se presentan los resultados de la inferencia estadística:
119
El………enlosAvalñosl……
Tabla Nº 3.28 - Caso 1: Muestra sin modificación Fc>1

Ecuación Fa:
' _ ' oas"º

I"Fº 1-' _185 ' " _ '1 1 7"(V—r)+
n _ f + 01018
v_c)º1+ozar
1 " 144 (lr—T "
Í ……ºe ¡mmm.. ?
El coeliciente de determinación indica que el 95.00 % de
A?g=º,95 la variación entorno al promedio del precio unitario es
A través de la prueba ANOVA, utilizando la Distribución
F=361 no de Fischer — Snedecor (F). se constató la validez del
modelo, con un nivel de signiiicancia de 0.01%, valores
necesarios para rechazar Ho al nivel del 5%
' ….¿íe ! .. ":

Todas las variables son signiiicativas con ¡gn me de
—16,64 conñanza del 95%. - Ó9
6,34 Al observar los !" delas variables _.y la interpretaaópGéc
-39,97 sus variaciones, la variable:
— tienel a m ncia.
por encima de la variablev

.-¿Vr
—º..en_ la e ¿ &del modelo
19,69
del Fa.
8,77
Error tipico = 0,072 Para los efectos de la g,vn€af5ción de modelos.
Normalidad-— 67:81:94
Por la prueba gg:b“sé acepta la nomnalidad de los
errores.
Se pudo _ rvar en forma gráfica que los errores
estan os están corrprendidos en el rango [-2;+2],
Homooedastiddad hay p noia de aleatoriedad, no presentan ninguna
_t€pencia.
¡0,310 se observaron correlaciones perfectas. pero si altas y
. . moderadas. No hay problema con el modelo si en la
Cclmealtdad _ _. %. predicción se utilizan variables que mantengan la misma
059 relación de dependencia delas variables colineales.
0utiiers€)º(¿,23%)y Datos: 71176 Aceptable < 5%.
Y

t"gíQºº lnñuyentes iniiuyentes.
.4l_¿
(“º A mayor relación área de construcción sobre área de
¿fi A, terreno menor es el Fa.
8 A mayor depredación dela construcción mayor es el Fa.
VT A mayor relación valor del teneno sobre valor del

W inmueble menor es el Fa.
V_(,' A mayor relación valor de construcción sobre valor de
W terreno menor es el Fa.
?¿ A mayor categorización del inmueble mayor es el Fa
120
Tabla Nº 3.29 - Caso 2: Muestra sln modificaclón ñ—>1

Ecuación Fa:
VT
InI-'cz-- -o, 69— ¡) 1 7 — + 0,03!n8-1,021n(V—)—0,63a—c+ o, 07213
! ……. .…….. 3
El coeficiente de determinación indica que el 98,00 % de
F¿=0,98 la variación entorno al promedio del precio unitario es
F=1 076 no de Fischer — Snedecor (F). se constató la validez del
' ' modelo, con un nivel de signilicancia de 0,01%. valores
.. 53 Todas las variables son signiiicativas con uri -_nivel de

A coniianza del 95%. . .
—º -6,06
¡'
V
8 3 52 Al observar los t* de las variables yla interpretación6(
' sus variaciones, la variablev
— tiene la mayori ')icra.
º -74 62 "'
VI ' porencima de la variable:— enla explica" lmodelo
" —29.48 delFa o©'
"'
T¡ 4,08 .… ¿__ º?
©
Error tipico = 0,035 Para los efectos dela cor%ia¡ción de modelos
A
v > .
Normalidad—- 64:89:93 Por la pmeba ti'oajtxe acepta la normalrdad de los
errores.
Se pudo rvar en forma gráfica que los errores
Homocedastiddad estand 5 están conprendrdos en el rango [—2;+2].
hay p encia de aleatoriedad, no presentan ninguna
tendencia.
Elfo] se observaron correlaciones perfectas. pero si altas y
moderadas. No hay problema con el modelo si en la
la.
Colinealidad predicción se utilizan variables que mantengan la misma
A'<, relación de dependencia delas variables colineales.
0utiiersº%63%) Datos: 76!76 Aceptable < 5%.
'“E'Eks lnfluy El¡tes iniluyentes.
' __A_¿ A mayor relación área de construcción sobre área de
A—r
“¿ terreno menor es el ¡22
A mayor depreciación de la construcción mayor es el Faz
¿¡
E A mayor relación valor del terreno sobre valor del

VI inmueble menor es el&;
V_C A mayor relación valor de construcción sobre valor de
W terreno menor es el Fa…
1.¡ A mayor categorización del inmueble myor es el Fa
121
El………onlocAvalñal……
Tabla Nº 3.30 - Caso 3: Muestra sin modificación Fc<1

Ecuaclónmu:
A,_- —1
tnFc…= o, 21— o, 55 — + 0, 576— 3, 4 8 V

— + 0 , 80 (V;) +0, 2911
Interpretación í
El coeticiente de determinación indica que el 91,00 % de
la variación entorno al promedio del precio unitario es
de Fischer — Snedecor (F), se constató la validez del
modelo, con un nivel de signiticancia de 0,01%, valora
Todas las variables son signiñcativas con un nivel de

Aº confianza del 95%.
A—1' 10| 70
_
Al observar los t* de las variables y ta ít'.iterpretacióngyC

a 4,96
sus variaciones la variable;
— tiene la mayori cia.
aVI -36,74
porencima de la variable —, en ta euplrcac©%et modelo
vc
% 16,38 del Fam Ó
r, 7,59
Error tipico = 0,093 Para los efectos de la gor¿£aF5ción de modelos
Normalidad-— 67:90:94
Por la prueba g'r€bgfse' acepta la normalidad de los
errores.
Se pudo r_var en forma grálica que los errores
estan ' os están conprendidos en el rango [-2;+2],
Homooedastiddad
hay p nota de aleatoriedad, no presentan ninguna
_t€pencia.
¡0,310 se observaron correlaciones perfectas. pero si altas y
Correlación ' mºderad35-
Nº
hay problema con el modelo sr en la
predicción se utilizan variables que mantengan la misma
¿o relación de dependencia delas variables colineales.
aumem€)º(4,osm ' Datos: 74176 Aceptable < 5%.
rg,—Qos
lnnwenres La prueba de la Distancia de Cook no detectó puntos
iniiuyentes.
A mayor relación área de construcción sobre área de
¿? A, terreno menor es el Fan
8 A mayor depreciación de la construcción mayor es el
Fam.
VT A mayor relación valor del teneno sobre valor del
W inmueble menor es el ÍZ*1….
W terreno menor es el F…
T¡ A mayor categorización del inmueble mayor es el Fam.
122
Tala Nº 3.31 - Caso 4: Muestra sin modlftcación F2-<1

Ecuación Fm:
Ac *1 VT vc
hu!"cml : —0, 62 + º. 04 (—)
A1' "' º, 146 _ º, 94 l l l ñ — º , 2 9 ñ + 0,08T¡
Í …Itadqg Interpmtaclón j
El coeticiente de determinación indica que el 98.00 % de
Eg=0,98 la variación entorno al promedio del precio unitario es
F=513,40 de Fischer — Snedecor (F). se constató la validez del
modelo, con un nivel de signiticancia de 0,01%, valora
L Todas las variables son signiñcativas con uri nivel de

de confianza del 95%.
¿1—1
1 ,97
Al observar los t* de las variables y la interprietac'uv5ngyC
6 2,04
sus variaciones la variable1— tiene la rmyori cia.
B
vr
-52,37
porencima de la variable —, en
uhñexplicac©%et
la modelo
VC
W -1 8,64 del Fm. - Ó
1. 4,22 Ó-a
Error tipico = 0,050 Para los efectos dela gn&?alción de modelos
Nomailelad» 69:96:96 Por la prueba gr€0;f$e acepta la normalidad de los
errores.
Se pei:é$rvar en forma gráfica que los errores
. . estan os están conprendidos en el rango [-2;+2],
Homocedastrudad hay p noia de aleatoriedad, no presentan ninguna
_tgylencia.
Correlación ' _'_v

of. 5No se observaron correlaciones perfectas. pero si altas y
moderadas. No hay problema con el modelo si en la
predicción se utilizan variables que mantengan la misma
relación de dependencia delas variables colineales.
Outliers€)º(5,95&g Datos: 76176 Aceptable < 5%.
N€>Qos La prueba de la Distancia de Cook no detectó puntos
lnfluyer_;tes
iniiuyentes.
_ A mayor relación área de construcción sobre área de
¿: A, terreno menor es el F a
8 A mayor depreciación de la construcción mayor es el
Fan.
2 A mayor relación valor del teneno sobre valor del
vr inmueble menor es el Fm
W terreno menor es el F…
Ti
A rmyor categorización del inmueble mayor es el Fm
123
El … … … en los Avalúos lnnobll…
meto la antes expuestos sobre los modelos econométn'cos para

los cuatro casos planteados bajos las condiciones de una data original y
una moditicada, a seguir se presentan los resultados para realizar las
comparaciones:
Tabla Nº3.32— Cuadros de resultados por casos 1 y 2
Caso1:
V3l'—
” ¡lc .-YC- , bit.-
0,71 0,07 0,31 0,84 2,00 2,70

0,75 0,07 0,31 0,84 2,00 2,62 8% -3%
0,71 0,07 0,31 0,84 2,00 2,70
0,71 0,10 0,31 0,84 2,00 2,79 43% 3% ,…,ir _
0,71 0,07 0,31 0,84 2,00 2,70 “ºº," ,_
0,71 0,07 0,35 0,84 2,00 2,34 13% -13% _ 00
¡y
0,71 0,07 0,31 0,04 2,00 2,70 ,;
IZQ
0,71 0,07 0,31 0,90 2,00 2,40 7% -11%
0,71 0,07 0,31 0,84 2.00 2,70
0,71 0,07 0,31 0,84 3,00 3,49 50% 39%:
Caso 2:
W "YC
'_ 53 5 "W v_ºr *"
0,71 0,07 0,31 0,84 2,' , .74
0,75 0,07 0,31 0,84 590'1,72 6% -1%
0,71 0,07 0,31 0,pl_ 2,00 1,74
0,71 0,10 ML 984 2,00 1,75 43% 1%
0,71 0,07 0,30… 0,84 2,00 1,74
0,71 0,07no.35 0,84 2,00 1,53 13% -12%
0,71 ,a"0.31 0,84 2,00 1,74
0,71 Xd:07 0,31 0,90 2,00 1,85 7% -5%
,0;p 0,07 0,31 0,84 2,00 1,74
63071 0,07 0,31 0,84 3,00 1,88 50% 7%
Qos encabezados de las variables explicativas se observan

. __ e l a columna 1 hasta la 5, mientras que en la columna 6 está la
?) variable respuesta. Las diferencias porcentuales por los cambios en una
variable a la vez se observan en la columna con el encabezado Dif. Var.
Mientras que la diferencia porcentual entre los valores de cada variable se
observan en la columna con el encabezado Var. ¡ºz—, y Var. ¡ºz—;.
Todos los & son mayores a 1. Se mantienen los signos en las

variaciones. Con las mismas variaciones porcentuales en las variables
explicativas se obtienen resultados porcentuales diferentes para las
variables explicadas para cada caso analizado. Hay más variación para
1527…
los valores de
124
Miguel Gmaeam Pérez. 31.55
A continuación la tabla con los cuadros de resultados delos otros

casos:
Tabla Nº3.33 - Cuadros de resultados por casos 3 y 4

Caso 3:
' 6.
W W: Tí
% V_Í ",—:,. »'F'cm
1,15 0,05 0,35 2,50 2,00 0,47

1,25 0,05 0,35 2,50 2,00 0,45 9% -4%
1,15 0,05 0,35 2,50 2,00 0,47
1,15 0,10 0,35 2,50 2,00 0,49 100% 4%
1,15 0,05 0,35 2,50 2,00 0,47
1,15 0,05 0,50 2,50 2,00 0,25
1,15 0,05 0.35 2.50 2,00 0,47
1,15 0,05 0,35 3,00 2,00 0,45
1,15 0,05 0,35 2,50 2,00 0,47
1,15 0,05 0,35 2,50 3,00 0,53
Caso 4:
71
&
'>¡¡. “ rn
vs
"lr—r ?, Fº“
1,15 0,05 0,35 2,50 2,00 0,85

1,25 0,05 0,35 2,50 2,00 0,95
1,15 0,05 0,35 2,50 2,00 0,52,
1,15 0,10 0,35 2,50 2.09 % 100% 1,2%
1,15 0,05 0.35 2,50 200)' 0,35
1,15 0,05 0,50 2,50 2:00 0,31 43% -23%
1,15 0,05 0,35 2,00 0,35
1,15 0,05 0,33“ ,00 2,00 0,74 20% -13%
1,15 0,05… 0,35" 2,50 2,00 0,55
1,15 o U0,35 2,50 3,00 0,93 50% 9%
Todos_los%son menores a 1. Se mantienen los signos en las

variacione 'Con las mismas variaciones porcentuales en las variables
explica©s se obtienen resultados porcentuales diferentes para las
¡ vg¿Qoles explicadas para cada caso analizado. Son mayores las
$Ova'riaciones de F.;—:…respecto a FE.—.a…
Hasta aquí se ha utilizado la estadística descriptiva (Primera
Etapa) e inferencial (Segunda Etapa) para describir y analizar el
comportamiento de los factores de comercialización considerando una
data original y otra modiiicada, con la iinalidad de observar cambios 0
diferencias en los valores de Far y Fa, así como su relación con las
variables explicativas, en especial, con las relaciones % y 5—f,.
La muestra analizada tiene limitaciones en cuanto a su tamaño y

a la diticultad de contener las combinaciones posibles para cada valor de
125
EI…GOIIH…HIMAMMI…H…
la variable explicativa. Es necesario que varíen todas al mismo tiempo

para analizar las variaciones de la variable respuesta.
En la Tercera Etapa, con los valores máximos, mínimos y más
probables de las variables explicativas se harán simulaciones de
escenarios utilizando el Método Montecarlo para obtener valores
probabilísticos del factor de comercialización. La función conexión y las
fórmulas son las siguientes:
Fc : ¡ ( A T , A c , Vut, Cuc; C H , e a ¡ Vu,P i )
Fc1=
(vr — VT) _ W …x
VC [VT+ VG) '- '
A continuación la tabla con los datos que se prooesaron cera./á)
%
programa Crystal! Bail© para la simulación de escenariosó¿&$vdos
de
ecuaciones estudiadas:
Tabla Nº 3.34 - Variables y distribución de pro%
U'
Ti Dlstrlbuclén de
' ºººº"ºº'ºº ""'ººº ¡ ( % pmbabrrrdad7*º
. » '
Área de terreno '3Explicativa - .

(A!) mº &, Continua Tnangular
. " »
Area de construcción
(At—) .¿.
"'. ¡(Jom Explicativa
Continua
- .
Tnangular
Valor unitario del terr , Explicativa - .

( W 0, . UMIm2 Continua Tnangular
Costo unitari%ggºº"strucciún Explicativa — .

. UIWm2 Continua Tnangular
X o
E sv tde.(¿39
Conservación .
adrm
Explicativa
Continua
- .
Unrforme
¡ y“
C' £dad Aparenle Explicativa —
(E)
º" (a.) año Continua Beta Pº"
Vida Útil Explicativa - Betº Pº”

(v..) ººº Continua
Precio del Inmueble Explicativa — -
(¡B UM Continua Tnangular
Factor de Comercialización adim Explicada — Salida del

(Fa) Continua Crystall Ball ©
Factor de Comercialización adim Explicada — Salida del

(Fa) Continua Crystall Ball ©
"sr…cwwru………mamwwu…amamwm
ymapliceciormrxácliwsdeawdocmh…mdelasw…wmhsimúmiárdcwmiºs
126
Se inicia con un análisis de sensibilidad tipo Tomado donde se

observa la contribución de las variables explicativas (modo Cete:fs
Paribas) respecto a la variable explicada factor de comercialización (Fa y
F¿Q:
Gráfico Nº 3.4 - Análisis de samlbllldad para el Factor de comerciallzaclón
FC1
º.” 1.00 1,20 1.40 1.60 1.80
mr ……—………
(:3) ººº-*“- - ººº“
cue
[U…m2) 1ss.noo.oo _ — 135.m.m * 09
1º"m-…"táº<y .
…xr:…
(32) ºº'ºº _ - º7-5º . 9,6
vu
O
%. …
(dios) “'ºº - “'ºº
Oi er
(mas)
º" ”º"- J º¿º)
' .
(adlm) . º'ºº| - *
| H é j £ ¡ Hacln abq|o
':.lé'ríslbllldad para el Factor de conwrclallzaclón
1,40 1.50 1.60 1.70
º$º© N' ¿sm-m _ ……

o&%&?áa ' ……-—……
ºº ' …::2, …-—…,…
155—ººº»ºº
(u$3a __1ssono,oo
(7:21 ººº-10 — zsz.ou
la¡=s) “º" _ “º"
(¡===! "-ºº.ºº-ºº
cn
(…… 0.02| n.ns
[ Hacia arrlbn | Hucia ahqio
127
El………onlooAvalñoolmbl…
Tabla II' 3.35 - Análisis de tomado y variabilidad

na]
E!:r3. …. mz.
P(r33?
47-15% Preciº (UM) 48.31%
¿% 17.07% (g;/[;º) 16,77%
(UÍ£2) 17.07% (::2) 16.77%

717… 8.26%
(U;/tfnº) (::,32)
(:::) 7.71% (*::2) 3,26%
(a;:s) 1-57% (ag.) 0.83%

¿Se) 0.80% _. 09
(3225) 152%
($…) º-º1% ($…) 0.00% ¿»0

100,00% Total m?ée?,xx
Total
o'Ó'
Para obtener los resultados expuestos en'$s gráticos y en la
tabla resumen se utilizó la instrucción de —109%?0% para las variaciones
delas variables y considerando los va€f99áses del modelo. En ambos
modelos la variable Precio es la de ayor impacto en las variables
objetivos Fay Facon 47,15 y % respectivamente.
La variable Acces ée€amediano impacto en Fa pero de bajo
impacto en Fa, caspº_&traño, es que lo que sucede con Ar, situación que
se repite para %¿p. Del resto son variables de muy bajo impacto.
Va! el análisis inicial de sensibilidad y precisar las variables que
tienen nºs impacto en el factor de comercialización. se debe seleccionar
¡ %;.numero de-pruebas. en este caso, la cantidad de 200000 para deiinir
º_) los posibles escenarios y la obtención de distribuciones de probabilidades
para las variables explicadas.
Una vez corrida la aplicación con los datos en la tabla de
simulación de escenarios. se da la instrucción para crear el infame
completo con los resultados. De allí se extrajo la información sobre las
variables explicativas:
128
Miguel Canamro Pérez. M.Sc.
Gráfico Nº 3.6 - De las suposlclones de las vadables
'A
Suposlclón: Ac (m2)
Triangu*ar dist1'bución con parámetos:

Mínino 52.00
Más probable 281.1”
Máximo 5001!)
un.—….-
Suposiciún: At (m2)
Triangular dist1buclún con parámeius:

Mírino a2.oo
Más probable 475,00
Máximo ¡2.00
Suposiciún: CH (adim)
Unibrme dlslrlbución con palámiu::

eino
Máximo
Suposlci6n: cu c (u Htm2)
Triangtlar diah'bución con parámetus:

eino
Más pmbabla
Máximo
Supnaiciú n: oa[a ños)
Beh FERT dlshhuciún con pammeuo_s_.

Mírino
Más probable
Máximo
Suposiciún: Precio (UI<>:6
Triangular d i s ' _ con ggrámeios:

Míni'n0 _ ¡,¡º 13.ooo.ooo.oo
Más Q&Ie _'º=.v 1 16.000.000“)
Máx¡ .%7" 219.ooo.ooo.oo
¡ “k>u£?slclón:vuaíms)
Bab PERT disiibuciún con paúmetns:
Mírú_'nº 55,W
Más pmbable 80,1!)
Máximo 65.G'.I
5uposlclón: Vu10lllm2)
Triangdardistibución con parámeios:

Mírino 12.500.W
Más pmbable 98.750.W
Máximo 185.M0,M
129
Ahora bien, en cuanto a los resultados para las variables

explicadas se presentan las distribuciones de probabilidades ajustadas
con sus resultados estadísticos:
Gráfico Nº 3.7 - Resultados para el factor de commlallzaslón (Fa)

Resumen:
El rival de certeza es su.…
El ¡ango d e carhza es de 0,12 a 2.71
El rango completo es de 45,023 16.05
Después de 200.000 pruebas. el error eslándarde la media es 0,00
: % 039
it:: ¿?
¡no
am 0% i no
… A 6 “¡>
|—………Ie ]
0
Gráfico Nº 3.3 - Gmcgpsensibmdad de las variables (Fa)
9 0 Sensibilidad: FC]
-20, 0.0“ 20.0% 40.0% 60.0%
0
'Q Ac (m2)
, »_C w:… )
(5 0
N (m2)
CUC ( …
en (uñas)
CH (Mim)
vu(¡ños)
130
Miguel Gmacam Pérez. M.Sc…
Tabla Nº 3.36 - Valores de previsión
' Estadisticas .-. vm…de previsión !

Pruebas 200.000
Caso base 1,28

Media 1,31
Mediana 1,11
Modo -—
Desviación estándar 1,18

Var'nnza 1,40
89990 1,68
Curiosis 9,64
Coeficiente de var'nción 0,9022 _ -.¿_'¿ %¿
Minimo -s,oz . ' ¿(>
Máximo 16,05 86
Ancho de rango 22,07 ¡.
La curva de posibles resultados se -aju% a&máticamente con

la instrucción del programa resultando en %Qúste Extremo máximo. La
curva ajustada es asimétrica positiva y©00úrtica.
La medida de tendenciagentral es la media (1,31); se observa
que la mayoría de los datos noentra a la izquierda dela media.
El intervalo ©0res se encuentra entre [—6,02 y 16,05], con un
ancho de rango de 23; 7. Con un 80% por ciento de conlianza el intervalo
de valores d&% se ubica entre [0,12 y 2,71].
el gráñeo de sensibilidad, la variable Precio es la de mayor
' figncia o impacto en los resultados para la variable objetivo (Fa).
$'Cs)%.iiendo las variables A:, Vary Áa
_ Si se compara con el análisis de sensibilidad tipo tomado, el
simulación, las variables varían todas a la vez. Las variables edad
aparente. vida útil y el coeliciente de Heidecke tienen bajo impacto enla
variable explicativa. El coeñciente de variación es alto. 90,23%.
131
El… … … en los AvalúosInnobilhñm
Gráfico Nº 3.9 - Resultados para el Factor de Comercialización (Fa)

Raeunan:
El rival de oerleza esBº.…
El ramo de oeriaza es de 0,70 a 2,88
El ramo comiein es de 0.09a 16,04
Después de zoonoo pruebas. el enoresúndarde la media es 0.00
Gráfico Nº 3.10 — Grálico de Sensibilidad 8ñs Variables (Fa)
—zo.ox 0.13% 0 20.9% 40,0% 60.016

Frodo ¡um
N … )
A: (m2)
¿&
(UWM2)
XC a(¡ños)
. CH (Mim)
w(años)
132
Miguel Cara Pérez. M.Sc
Tabla Nº 3.37 — Valores de Previsión
' Estadisticas - Valores de previsión “

Pruebas 200.000
Caso base 1 ,45

Media 1,69
Mediana 1 ,51
Modo —

Varianza 0,50
89590 1 ,67
Curtosis 8,87
Coeficiente de var'nción 0.561 2
Mínimo 0,09
Máximo 16,04"
Ancho de rango 15,95 ¡. ' '
La curva de posibles resultados se aju% ad%máticamente con

la instrucción del programa resultando” en y</n£jUste Logarítmico normal.
La curva ajustada es asimétrica positivíy%ptocúrtica.
La medida de tendencia central por la asimetría de la curva es la
media (1,69); se observa qu ' mayoría de los datos se concentra a la
izquierda dela media. 0-
EI intervayl0&e valor—es se encuentra entre [0,09 y 16,04], con un
ancho de rar&&e 15¿95. Con un 80% por ciento de confranza el intervalo
de vaio 'Qef Fa se ubica entre [0,70 y 2,88].
o i n el gráiico de sensibilidad, la variable Precio es la de mayor
'(j>í_uenda e impacto en los resultados para la variable objetivo (Fai,
siguiendb las variables V… A:. yAc,
Si se compara con el análisis de sensibilidad tipo tomado, el
simulación, las variables varían todas a la vez. Las variables costo unitario
de construcción, edad aparente. vida útil y el coeliciente de Heidecke
tienen bajo impacto en la variable explicativa. El coeficiente de variación
es alto, 56,12%.
133
El… … … en los AvalúosInnobilhrioo
Se seleccionó un nivel de confianza del 80% para la estimación

del intervalo de valores del factor de comercialización;
Tabla Nº 3.38 - Resultados Probabllisticos
Factor de Comercialización (Fa)

Ecuación jºM—._-….
Mínimo Hedla …un
pa = $ 0,12 1,31 2,71 90.22%

_v Factor de C'omerclalhaolón (Fa) _
Ecuación c.v___. '
Mínimo Hodla Máximo
vr ' ' '
Fc: = … 0,70 1,69 2,88 56,12%
La Cuarta Etapa de la comparación entre las ecuacionesCs/9

fundamenta en realizar simulaciones de escenarios c o n s q lo
siguiente: . ó.e
Ecuación 1: ? ” Ó©'
' '-
m : VT+ VC“c
Vté:íf (€;—%.
ñ º = 1 é % c
“=.“
Ecuación 2: $,?'<>
vr = (VT + ve);orr©;. .VT' ' —_ (1 + ”)
VT “' F“
Despejamos¿—egactór ¿ge comercialización para formalizar la
simulación: ¿o
.,
n'!
E …
g;? =(%—1) ,, = % V_
X,
O “ E º
¡ vr (1+V1c:)
$ _ ¿¡A continuación la tabla con los datos para la simulación de

escenarios de las dos ecuaciones estudiadas:
Tabla Nº 3.39 - Variables y distribución de probabilidades
' Tipo de Distribución“í“

' ºº'º"ºº'ºº º“'ººº Variable Probabilidad
Relación entre el valor del inmueble y el _ Explicaliva
valor del terreno (%) adrm - Continua Beta Perl
Relación entre el valor de la construcción Explicativa
y el valor del terreno (vv—$) adim - Continua Beta Perl
. . . . Explicada - Salida del

Factor de Comercmlrzaorón (¡3 adrm Contínua Crystal! Ball ©
134
Se inicia con un análisis de sensibilidad tipo Tomado donde se

observa la contribución de las variables explicativas (modo Cete:fs
Paribas) respecto a la variable explicada factor de comercialización (Fa y
Fd:
Gráfico Nº 3.11 -AnállsB de sensibilidad para el Factor de comercializaclón
FC1
0,80 0,90 1,00 1,10 1,20
VINT
.… _ “ . º º
… me _ » E“ C
¡ Hacia arriba | Hacia abajo , (Q),
.. © ,
Gráñco Nº 3.1: —Anállsls de sensibilidad para e_¿_l_¿¿_Fqgtól:__dé/g lallzaclón

. - ¡' . x j
Fcz ?>
0,80
_ 0,90 1,00
es) _
1,10
_ 1,20
…… …… — ú……
VCNT
_…_……i—…
' xq)% . Hacia arriba ¡ Hacia ¡bajo
iíi%iia Nº 3.40- Anállsls de tomado y variabiiidad

. . .
Q ©_ Variable FC" F¿.
_ iio en… 1 º .
V!
H 50.51% 50.51%
º
” 49.49% 49.49%
Para obtener los resultados expuestos en los gráficos y en la

tabla resumen se utilizó la instrucción de -10% +10% para las variaciones
delas variables y considerando los valores bases del modelo. En ambos
. V! . . . .
modelos la variable ¡ e s la de mayor impacto en las variables Objet05
Fay Fe…
135
El… … … HI los AvalúosInmobiliario.
Una vez corrida la aplicación con los datos en la tabla de

simulación de esoenan'os (1.000.000), se da la instrucción para crear el
informe completo con los resultados. De allí se extrajo la infomación sobre
las variables explicativas:
Gráfico Nº 3.13 - De las Suposcones delas Variables

Suposlción: VCNT
Bela PERT dlstibuslún conparámetos: _

Mlni'n0 n,oo ,— “”
Más probable so.oo _—
Máximo 1uu,oo ¿
Suposlclón: VINT _ OC)

1
Ben PERT distibuoiónoonparámtus: 6º ,
… l©xv
¿(<>
2… ¿¿
Mínima
¿¿
Más probable 50.00 ¿
Máximo 1oo.oo ¿¿ ¿
¡X.
-
Ahora bien, en cuanto“ a.;líg)>ésultados para las variables
explicadas se presentan las d(i¿s)£buc_iones de probabilidades con sus
resultados estadísticos: 0
Gráfico Nº 3.14-R59$ndos para el Factor de Comercialización (Fa)
Resumen:
El r i v e l d ec:%
e
Ellangod o%mesdeº,45=2.17
Elmng b e s d90l128 107,84
El cas se es 0,98
ué_de 1 .ooo.OG) pruebas. alentar sslándarde la nadia es o,no
…
136
Miguel Camatmo Pérez. M.Sc.
Gráfico Nº 3.15 - Gráiico de Sensibilidad de las Variables (Fa)
Sausibiidad:FCI
.4o¡os
-zo.oss 0.095 20,05 40.015
WNT
VINT
C'Óv
??
f“
Tabla Nº 3.41 - Vaio

¡
¡ke
<>º
Previsión
Desviación estándar
Varianza 1,23
89590 10,64
Curiosis 431,85
Coeficiente de variación 0,9010
Min¡mo 0,02
Máximo 107,84
Ancho de rango 107,82
137
El … … … en los Avalúos lmnobilhñoo
La cuna de posibles resultados no se ajustó automáticamente

ya que resultó en una curva tipo Logarítmica, es asimétrica positiva y
leptocúrtica-
La medida de tendencia central es la media (1,23); se obsenra
que la mayoría de los datos se concentra a la izquierda dela media.
El coeficiente de variación es alto, 90,10%. El intervalo de valores
se encuentra entre [0,02 y 107.84], con un ancho de rango de 107,82. Con
'II!-
un 80% de confianza el intervalo de valores del Fase ubica entre [0,45 y
.
2,17].
En el gráfico de sensibilidad, la variable :—5 es |a_&&_mayor
inñueneia o impacto en los re5ultados para la variable objetivo (Fa). 0 9
Si se compara con el análisis de sensibilidad tipo toma'egg, |

orden de las variables cambió y esto es posible porque en.%'© 0 de
simulación, las variables varían todas a la vez,… . _ _ Ó'Ó.
Gráfico Nº 3.15 - Resultados para el_,_factb;3é$nemiailzaclón (¡a

Resumem ¡, Y'-'
El rival de certeza es BD.… ¡, í:>:g
El¡anno de certeza es de 0.46 a 2,13 ' “
El tango completo es de 0,03 a 44,7__3_ ºf _. "'
El caso base es 0,98 ' ' ».- '
Después de 1.omoao pmebas,__e| e ¡: ___ndarde la media es o,m
1.201.501” 210 2.40 2.10 no un mi un

adm
138
Miguel Gmacam Pérez. u.s:—…
Gráfico Nº 3.17 - Gráfico de Sensibilidad de las Variables (Fai
Smsibilidad: F02
40.0% 40.0% 0.03; 20,096 40.05
. Pruebas 1 .ooo.ooo
º' Caso basa 0,98
' ' Media 1,21

Mediana 0,99
Modo —
Varianza 0,93
Sasgo 5,29
Curiosis 71,38
Cooiiciento de variación 0.7978
Minino 0,03
Máximo 44,73
Ancho de rango 44,70
139
El … … … en los Avalúos lmnobilhñoo
La cuna de posibles resultados no se ajustó automáticamente

ya que es una curva tipo Logarítmica. es asimétrica positiva y leptocúrtica.
La medida de tendencia central es la media (1,21); se observa
que la mayoria de los datos se concentra a la izquierda de la media.
El coeficiente de variación es alto, 77,38%. El intervalo de valores
se encuentra entre [0,03 y 44,73], con un ancho de rango de 44,70. Con
un 80% de confianza el intervalo de valores del Fase ubica entre [0,46 y
2,13].
En el gráfico de sensibilidad, la variable % es la de mayor
influencia o impacto en los resultados para la variable objetivo.(Fa),

Si se compara con el análisis de sensibilidad tipo tºmado, 359
orden de las variables cambió y esto es posible porque en ”el.procéggcde
- !
simulación, las variables varían todas a la vez. ' " a
Se seleccionó un nivel de confianza del…80% estimación
del intervalo de valores del factor de comerciálizaciór©—
Tabla Nº 3.43 - Resultados Probabiiisticos_ º

6 ”iv _.
_ Factor de G laflzaclón (Fa) __
Ecuación » CN.-
Hinbn(9 o …la H_áxlmo
— vr]
pm _ (w vc G,d'45“" 1,23 2,17 90.10%
r “º' Factor de Gomerchllzaclón (Fc?) '
03 B .. Minimo …“ _ …… ._ -J
V VI
Fég W 0,46 1 ,21 2,13 79,78%
¡
(¿º
s.s—ne los análisis de resultados
El estudio comparativo se realizó para las cuatro (04)
etapas: Se recuerda que en las primeras tres (03) etapas se utilizó una
base de datos de ofertas de viviendas unifamiliares (original y modificada),
y enla cuarta, una base de datos aleatorios. La tabla con los resultados
para la Primera Etapa se presenta a continuación:
14!)
Tabla Nº 3.44 - Análisis estadistico descriptivo para Condición E:>1
Observación !
El promedio general Fa con toda la base original guarda mayor

Promedio similitud con el E::promedio de la base saneada. luego aparece el
General Fay después el E,;
Al calcular las medidas de tendencia central para los datos de la
Promedio por nuestra estratiñcada por cada tipo de inmueble (básica, media y
vivienda alta) se observó mayor consistencia en el factor Fa [0,43; 0,42;
0,49] en comparación con los otros factores.
Coeticiente de Los coeficientes de van'ación [19; 15; 5]%.dei ¡22 son menores que
Variación los ¿Vde Fa y Fe; excepto en el caso de la vivienda media.
, _ La diferencia entre los promedios má>dmo y mínimo para el E:; es
D'fº'ºnº'?
de de 0,07; en todos los casos, que es menor que la de los factores
promednos Fay ¡&
_ _ La diferencia entre los límites superior e inferior de los interval ()
D'fºrºnº'a
de conlianza para el F;.» es menor porcentualmente (respect¿al
'"'º”º'ºº factor promedio). que la de los factores F¿—¡y ¡;;;—en todos| os.
Los diagramas de barras verticales oorrespon ©é' a los
resultados generales y por vivienda explican el co miento de
Grálicos los factores. Se agregaron líneas de tendenci rvándose que
la que une a todos los puntos de Fez tiene I or pendiente.
Tabla Nº 3.45 Análisis estadístico descrip0¿8'para Condición F¿<1
Promedio . El promedio gener | con toda la base original guarda mayor

General similitud con el ¡ medio de la base saneada. después el Fa
Al calcular as n“1édidas de tendencia central para los datos de la
Promedio por mues titicada por cada tipo de inmueble (básica, media y
vivienda alta ervó mayor consistencia en el factor Fa [OJO: 0,58:
_D.68 n comparación con los otros factores.
Coeñciente d í z º º s coelicientes de variación [20; 14; 6] |il:.del F.;—¿ son menores
Variacióp» que los ¿'Vde Fa.
Difere ' "de La diferencia entre los promedios máximo y mínimo para el Fa es
pmp nos de 0.12; en todos los casos, que es menor que la del factor F¿z
V.'
¡ . La diferencia entre los limites superior e inferior de los intervalos
90 ¿Diferencia de conlianza para el F.;» es menor porcentualmente (respecto a
… ” factor promedio), quela del factor Fa en todos los casos.
Los diagramas de barras verticales comespondientes a los
resultados generales y por vivienda explican el comportamiento de
Gráñººº
los factores. Se agregaron líneas de tendencia observándose que
la que une a todos los puntos de Fa tiene la menor pendiente.
141
El… … … HI los Avalúoslnrnobillañu
Para la Segunda Etapa, se presentan las tablas

comparativas conteniendo los diferentes casos y sus resultados:
Tabla Nº 3.46 - Caso 1 y 2 para Muestra original F¿P1
Ecuación Fa:
Ac
lnFc1 __ 1,35 ºººº4,* o,1oma 1,171n(vr
VI
VL)*1
)+ 1,44(W +0,zor,
Ecuación Far
I" F c 2 - - _ 0
1 6 9 _ 0¡ 1 7 %
A f + 0! 0 3 1n 6 _ Wl ) — ()¡ 6 3 1 V C
1!0 2 ! “ ( V n w + 0072T
| I
-_ mundosFa J ……¡e .
' R7¿¡=0,93
F=1.076,00
"'
foulculado.
Ac
Ar A
65!:» > .. 6, U 3,52

». ¡
H —39.97 £ . % -74.62
w
v c '
.w-_e "
— 19,69 º35?t—,. '*—

N':._%Iy
—29,48
VT . ¡'.—¡"
1'¡ 8,77 ?¿ 4,08

Error tipico = 0,072 Error tipico = 0,035
Normalidad» s7;a1;94 º_O Nonnalidad» 64:89:93
No hay presencia de Mceda'sticidad No hay presencia de Homocedasticidad
Correlación aga&tre algunas variables Correlación alta entre algunas variables
Outliers;.(&.í3%) omrren.= : (2,53%)
N91¡ay píntos lniluyentes No hay puntos Intluyentes
vs:
71176 Datos: 76¡76
C_)C
Cºnsideraciones:
Se puede observar que no hay errores de espeoiiicación en los modelos, pero el
correspondiente 8 F5; presenta mejores resultados en sus estadísticos en
comparación con el Far. Cuando se proyectan los valores utilizando una variación
de una variable a la vez, en todos los escenarios, las variaciones del factor de
comercialización son menores para el F¿z En ambos modelos, la variable% tiene
mayor influencia en las variaciones de la variable respuesta Fa. lo que contirma la

importancia de la contribución de la tierra en el valor del inmueble.
142
Miguel Gamaomo Pérez. M.Sc.
Tabla Nº 3.47 - Caso 3 y 4 para Muestra con modlflcaolón ñ-<1

Ecuación Fam“.
I“F —021
C m —
| _ o¡ s s " º 0576
A—]'+ ¡ _ 3: 4 3 ñ
W+ oso
¡ ( VC_1
ñ ) + 0297
I ¿
Ecuación Fa»:
Ac "1 vr vc
mn… = —0,62+ 0,04 (A“)
... + 0,146- 0,94 ln——0.29—+0,08T¡
vr vr
A,_… A,_- :
A—r -1o.7o A—r 1,97
8 4 96 º— 2 'o'4 " &
9w —36.74 ºV!
“ : ' 6557
o;
vc ¡if¿- 0“
% 16,38 v-¡_ ._ %. -1s.s4
m 7,59 V . “(º 4,22
Error tipico = 0,093 ? Ef(g'rirp'ioo = 0,050

Nonnalidad» 67;90;94 …0 Nonnalidad» 69;96;96
No hay presencia de Homoceda ' d No hay presencia de Homocedasticidad
Correlación alta entre alggl'é'9 variables Correlación alta entre algunas variables
Outliers= 3 (4,05%) <):º- Outiiers= 3 (3,95%)
No hay puntosrlry.ryentes-— : No hay puntos Inlluyentes
Datos: 74¡7&3'
A
Datos: 76176
Consld&lone'sz. v
Quede observar que no hay errores de espeoilicación en los modelos, pero el
%
correspondiente a Ma… presenta mejores resultados en sus estadísticos en

comparacion con el E'… Cuando se proyectan los valores utilizando una variación
de una variable a la vez. en todos los escenarios, las variaciones del factor de
comercialización son menores para el ¡Zim En ambos modelos, la variable% tiene
mayor inlluencia en las variaciones dela variable respuesta ¡Zim loque oonlirma la
importancia de la contribución de la tierra en el valor del inmueble.
143
EI…GOIIH…GIMAMMI……
En manto a la Tercera etapa. se presenta la tabla con los

resultados para la comparación correspondiente:
Tabla Nº 3.48 Simulación de escenarios para Datos Originales
Í Resultados Fa Resultados Fa" 1

Tipo de ajuste curva: Extremo máximo Tipo de ajuste curva: Logaritmlca
Rango completo: -6,02 a 16,05 Rango completo: 0,09 a 16.04
Nivel de certeza: 80% Nivel de certeza: 80%
Rango de certeza: 0,12 a 2,71 Rango de certeza: 0,70 a 2,88
Caso base: 1,28 Caso base: 1,45
%edia: 1,31 Media:1,60 - ;

Desviación estándar: 1,1a Desviación estándar: 0,95 , %
Coeliciente de variación: 90,22% Coeficiente de variación: 56,12 .A O“
Ancho de rango:22,07 Ancho de rango:15,94 ,_(Q.>'
L _ Análisis de serrslbllldad ñfº'
van—rama % Variable O'C)" %
¡a 51,40 __p¡ ¡__ '3— 51,7
A¿- -15,70 _ % .. & -16,20
Var -8,50 *- g 'y A;- -15,20

A,— -a,10 , y A¿- -7,6
a:… 4,ao(_09 ¿;., -z,zo
¿, (q,—roº " ¿:, 1,oo
CK 6“-'6'áo
“Q' . -.l ¿'11 o.1
V,, ,)» ' 0,00 P; 0,00
V
Cºmigg%¿&:
En cuar© | ajuste automático de las curvas. para Fase garantizan resultados
ráíivos por-la función logaritmica. lo cual no es posible para Faya que en su rango
¿¿O existe la probabilidad de obtener valores negativos. El ancho de rango para F.;? es
menor que el ancho de rango de Fa. Con una oonñanza del 80% los rangos de
certeza son muy similares. El coeticiente de variación Faes mayor que el ooeliciente
de Fez La variable ¡”¡es la que tiene mayor impacto sobre las van'ables objetivos.
pero de menor impacto en Fa. Las variables que representan el valor del terreno,
VuryArtienen más impacto en Faen comparación con el impacto en Fa, inclusive

por encima de las variables que representan el valor de la construcción. Las demás
variables mantienen su orden y el tamaño de su influencia.
144
Para la Cuarta Etapa se presenta la tabla con los resultados

para su evaluación comparativa:
Tabla Nº 3.49 Simulación de escenarios para relaciones entre valores
Resultados Fa
Tipo de curva: Logarltmlca

Resultados Fa
Tipo de ajuste curva: Logaritmlca
¡
Rango completo: 0,02 a 107,84 Rango completo: 0,03 a 44.73
Nivel de certeza: 80% Nivel de certeza: 80%
Rango de certeza: 0,45 a 2,17 Rango de certeza: 0,46 a 2,13
Caso base: 0,98 Caso base: 0,98
! Media: 1,23 Media: 1 ,21

Desviación estándar: 1,11 Desviación estándar: 0,97 .. (
Coeiiciente de variación: 90,10% Coeficiente de variación: 79,78'º- _A O'“
Ancho de rango:107,82 Ancho de rangoz44,7o ¡A,(Q.>'
_ Análisis de semlbllldad ñ_íú'

L
V“"-'º % Variable o?) %
VC rav
?
VC
'5º'4º _ ¡I,—¡__ a, - -so,4o
E +49,so . ,. (? +49,so
…" : '?. %,x 1
No hubo necesidad de ajuste de--las c©ra_s debido a quela función Logarltmica se
ajusta a los datos para los fac&s Fay Fa ya que se garantizan resultados
positivos. El ancho de ' Gara Faes menor que el ancho de rango de Far. Con
una coniianza del 8&% de rangos de certeza son similares. El coeiiciente de
variaciónFa$&yor que el ooeticiente de Fa. La variable% es la que tiene mayor
impactoQ,&é las vadá5ies objetivos.
. xP36. De. las consideraciones finales

90
Este trabajo tuvo la iinalidad de demostrar con una metodología
de investigación por etapas, mediante un tratamiento estadístico de datos
de mercado y aleatorios. la evidencia empírica para el uso correcto del
factor de comercialización desde el punto de vista de las ecuaciones y de
su interpretación.
Como se pudo observar en el desarrollo de este punto, algunas
fuentes consultadas sugieren un tercer componente para expresar el valor
de mercado cuando se aplica el método del costo :) residual. basado en:
145
El……bulwenlocmmñoslmbl…
. Que si existe es igual a la unidad.

. La suma delos intereses capitalizados enla inversión de
la tierra y durante la construcción del inmueble, más los
gastos por ventas; que son aplicados a la suma del valor de
la tierra y dela construcción;
. El factor obtenido mediante tablas con base en la oferta y
la demanda, que sólo multiplica al costo depreciado de
construcción y sele suma al valor del terreno para obtener
el valor comercial;
. En los beneñoios del promotor, sumado o multiplíbgdo a la
suma del valor del terreno y de ¡a construcción; y '
. El factor de comercialización que multiplica a la su aGel
terreno y la construcción. Este factor ha sido g&nente
calculado mediante un estudio de una mueséalidada de
mercado y se determina dividiendo el vag/de mercado del
inmueble comparable entre su oost©de reproducción.
Algunos autores citados en. dl>%abajo de investigación
argumentan que el factor de oomercial&ar£ión aplicado solo al costo dela
construcción es favorable DOMI60 '
1)Relleja ] ve%adera utilidad empresarial, producto del

riesgg$sociádo a la construcción, promoción y venta del
.- ,3ro'yecto inmobiliario.
©'$2)Al separar el factor del valor del terreno, es más fácil
”entender el margen de utilidad que se está aplicando por
, % parte del desarrollador.
" 3) La ecuación es válida para todas las combinaciones entre
el factor de comercialización yla relación entre el costo de
reedición de las bienhechurias y el valor del terreno.
4) Elimina los problemas de separación de los valores de
terreno y bienhechurias.
5)Se considera la incidencia dela densidad de la inversión
en edilicaciones y bienhechurias en relación al terreno;
asi como el Nivel de utilidad de edilicaciones y
bienhechurias. También la situación del inmueble en el
146
Miguel cmacam Pérez. u.s:—…
contexto de mercado - Diagnóstico: Liquidez. desempeño

de mercado y tendencias.
Para dar respuesta a los argumentos 1 y 2, se expone que hay
otros autores que expresan que el factor de comercialización se debe
aplicar a la suma del valor del terreno y de la construcción, algunos lo ven
como un beneñcio del promotor y otros como utilidad empresarial.
En la práctica bastaría con hacer un estudio entre los promotores
inmobiliarios y preguntarles cómo detem1inan la utilidad de su proyecto
inmobiliario. Es impensable que un promotor no considere una utilidad
sobre el aporte del terreno en un emprendimiento, y que solo se lo aplique
a los costos de construcción al momento de estimar el precio de venta. 9
En la evaluación de proyectos inmobiliarios bajo el cntetiogép
Valor Presente Neto (análisis dinámico) es muy evidente que ¡& ujos
de efectivo la utilidad se relleje en la diferencia entre los e réos (incluye
el precio del terreno) y los ingresos dei proyecto.lgua3€nte así se refleja
en los estudios estáticos de la inversión inmobiligja;
Los trabajos de Pellegrino, Fik_er.9g$'alaco, que se presentan
como antecedentes, en forma muy preñ;?presentan, según su dedicada
investigación en diferentes époc€)aglos pasos para determinar el precio de
los inmuebles de un empreúílimiento inmobiliario. donde el precio del
terreno contribuye pa%&áicq de la utilidad del promotor.
Aunque pá& el método del costo no lo permiten, las normas del
INDAABIN dº&xico si permiten en el método residual la necesidad de
un ben del promotor agregado en foma de suma al valor de la tierra
¡[9 la construcción. Mientras que para el método residual, según la
DEN ECOIBO5IZOO3 de España, el benelicio se agrega en forma
multipli_cátiva.
En el destacado trabajo de Armengot y Ramírez, se observa la
importancia del uso del factor K en la valoración catastral del suelo- Se
parte de una formulación del valor de venta del inmueble, en cuya
expresión matemática el factor multiplica a la suma del valor del suelo y
de las construcciones edilicadas.
Exponen que para buscar fleñbilidad de la infomación catastral.
la implantación de modelos continuos de cuantiticación del factor K,
coeñciente de gastos de promoción y beneficio empresarial, permitiría
147
El … … … en loc Avalúos lnnoblliuho
reflejar con mayor fidelidad la variabilidad del valor del suelo en el espacio
urbano
Es criterio de quien escribe este trabajo, que al momento de
hacer el avalúo de un inmueble se debe mantener la misma estructura de
costos y los beneñcios empresariales, como si se estuviera determinando
el precio del inmueble. Lo que si serán diferentes son los porcentajes
relativos a la utilidad del producto inmobiliario para la venta, a veces
limitados por ley, y los porcentajes del factor de comercialización que
dependerá de las condiciones del mercado inmobiliario.
Sobre el argumento 3, en este trabajo se ha evider-iciado
empíricamente mediante un análisis estadístico descriptivo e inferencial, %
así como mediante simulaciones de escenarios, utilizando una… b
original y otra aleatoria, que la ecuación 2, es más º'frobusta” re a la
ecuación 1 cuando se trata de explicar el valor“inmobiliario,3énercado ya
sea cuando et cea menor o mayor que la unidad. ,Ó_O
Sobre este último punto la hanna brasileña considera ambas
situaciones, pero es criterio del autor de est€&bajo que cuando el factor
sea menor que la unidad, se utilice otr&d%ominación, esto es, no es un
factor de comercialización, ¿Q… bien representaría un factor de
liquidación“, porque nadie cáñaercializaria un inmueble por debajo de su
valor de mercado, en © caso, lo liquidaria.
En cuanto“&argumento 4, hay que recordar que el inmueble es
indivisible, %&s es un todo que tiene como componente el terreno y l a
edilica' ' . uan'do se utiliza el método del costo para determinar un valor
p©imad0 de mercado. que al igual que la técnica residual. lo que se
C—>'Oíkce es un edilicia matemático para separar los valores. Cualquier
precisión que se busque a través de fórmulas para los valores de los
componentes, necesarios desde el punto de vista contable 0 de seguros,
no deja de ser un simple ejercicio por esa cualidad de indivisibilidad del
bien inmueble.
El argumento 5, se fundamenta en la necesidad de obtener un
factor, que depende de la relación entre área de construcción y área de
terreno, la reiación entre el costo de construcción y el valor del terreno,
además del estudio de las condiciones de mercado. para determinar el
75 Eslasitmoiúussimilarcmndoen5muníaschabhdcm“m…nmñvo”mwfuúwam
decredmimto,loquesecmstituyemm…imu
148
factor de comercialización. Esta situación es similar al uso de las tablas de

Herweet, que requieren de un instrumento de medición para levantar la
infomación del mercado inmobiliario para su clasiticación y posterior
cruce para obtener un factor o factores que permitan determinar el factor
de comercialización.
En las Normas para Avalúos de Inmuebles Urbanos del IBAPE -
SP“, existe un documento sobre el Procedimiento de Aplicación de
Factores, en el punto 3 sobre Aclaratorias de preguntas frecuentes, literal
e) se retiere al método evolutiva y señala que cuando las bienhechurias
fueran estimadas con la utilización del estudio de 'Valo'res de
Edificaciones de Inmuebles Urbanos” del IBAPE ——SP,_ el factor de %
comercialización ya está contemplado en sus coelicientes, cuand:(já>
inmueble se encuadra en las características medias y mti¿o_ñk de
mercado. _
_ _ _. . ?>
A pesar que el factor de comercialización est8&3htemplado en el
referido estudio para situaciones genéricas, s5 recomienda que sea
inferido, utilizando el mismo concepto de _fa e comercialización según
lo previsto en el item 13.2.c) de la No&rj&' el respectivo factor de ajuste
del valor al mercado inmobiliario. 0
Con la evidencia de (65 contenidos de los trabajos presentados y
de los cuerpos no _ s de la revisión bibliográlica, se demuestra
conceptualmente qh3'el factor de comercialización es una realidad y su
validación eíj%sible si se extrae de los valores 0 precios de mercado
compa %. La norma brasileña NBR-14.653—2 que aún está vigente en
¡ msil, señala que el factor de comercialización debe aplicarse a la suma
c_;ár. binomio tierra—construcción, siempre que los valores utilizados para el

factor de comercialización sean producto de una investigación del
"Sigladdhsim&adlaocvdúmy…de…dc$ohuh
149
E……WCIMAWIMIW
150
4. La Tasación inmobiliaria
Cuando se habla de bienhechuria, esto es, cualquier mejora más o

menos permanente incorporada a la tierra, hay una referencia bíblica muy
importante para la humanidad, quizás la más emblemática, la Torre de
Babel. En el Capitulo 11 del primer libro de Moisés, Génesis delAnhgub9
Testamento, hay un relato sobre la creación de la edificación; ;>0
“Y se dijeron los unos a los otros: Vamos, hagam .I o
y cozámoslo con fuego. Y les sirvió el ladrillo. ar de
piedra, y el asfalto en lugar de mezcla. Y Qe%n: Vamos,
ediliquémonos una ciudad y una tora/&y'a cúspide llegue
al cielo; y hagámonos un no (& no sea que seamos
esparcidos sobre la faz de' a la tierra. Y descendió
Jehová para ver laciud3£y'ia torre que edilicaban los hijos
de los hombres. Y dijo Jehová: He aqui el pueblo es uno, y
todos esto&t5 n un solo lenguaje; y han comenzado a
edili , y hora nada los hará desistir de lo que han
93153 o hacer.”
Esilicación fue construida por los hombres contrariando la orden
¡ 69905 para que la humanidad se difundiera por el mundo entero. Por esa
C_>orazón confundió la lengua de los hombres, lo que hizo que dejaran de
edilicar- la ciudad y se esparcieran sobre la faz de toda la tierra.
Según arqueólogos esta torre escalonada pudo haber tenido entre 60
y 90 metros de altura. La torre de Babel fue destruida y reconstruida varias
veces. En el actual Irak, no muy lejos de Bagdad, el arqueólogo alemán
Robert Koldewey halló los restos de la ciudad de Babilonia tras una ardua
excavación. En el año 1913, Koldewey identiñcó las ruinas del bíblico
inmueble.
En el año 1989, en un curso sobre los Principios Básicos de
Valuación, el Prof. Rubén Manzur, tasador venezolano y miembro
151
fundador de Soitave, expuso que dentro de los relatos bíblicos hay un

episodio donde naturalmente se ejerció la tasación, lo que a su criterio
hacía de ese oficio uno de los más antiguos del mundo.
En el libro Génesis 13 (1—18) hay una referencia de Abraham, el
primero de los patriarcas postdiluvianos. Su nombre signiiica "padre de
muchos pueblos”. También llamado por Dios como Abram, al que le
prometió la posesión perpetúa de la tierra de Canaán, que era muy fértil y
con lindos parajes para los pastores y sus animales.
Abram como Lot eran inmensamente ricos. Tenían mucho ganado.
Ya la tierra no era lo sulioientemente grande para que vivieran juntos. A
pesar de que eran muy buenos amigos, sus pastores peleaban entre ellos 9
ya que no habia suiiciente pasto para todo el ganado, asi se ccrniuntngn>
las ovejas de su propiedad. Entonces se dio el siguiente diálog&:/Q
“—Querido sobrino -dijo Abram a Lot—, no pelee Ó
—No, no —respondió Lot—, es muy triste lo qupo&n?pasando
entre nuestros pastores. a)
—Es mejor que nos separem_o"s¡cgr&uó Abram— La tierra
es grande y hermosa. No ha qué peiear. Si tú vas a la
izquierda, yo voy a la der€bha. Si tú vas a la derecha, yo voy
a la izquierda. Escoáé». sobrino...”
Lot observó toda %63rra que estaba delante de él, vio toda la llanura
del Jordán, que (¡333 ella era de riego. Hizo la evaluación de su
potencialidactp&que vio un valle hemoso y fértil, con lindos pastos para
el gan %terpretando lo que el profesor comentó en clases, Lot se hizo
egrs tierras utilizando los principios básicos de la valuación modema. y
$'Cp ende, del conocimiento de un tasador. De esta manera el profesor
afirmaba“ que el oficio del tasador es uno de los más antiguos del mundo.
4.1 De los conceptos y su desarrollo
En lo antes expuesto se destacan dos términos que son básicos
para el entendimiento del mercado inmobiliario y la interpretación de su
comportamiento por parte del profesional de la Ingeniería y Arquitectura:
bien inmueble y tasación.
Las bienhechurias están representadas fundamentalmente por
los bienes inmuebles. Estos son elementos que no se pueden transportar
de un lugar a otro, y también los que se adhieren permanente a ellos. La
propiedad sobre los bienes inmuebles se llama Propiedad Real.
152
De acuerdo con el Código Civil venezolano, la propiedad es el

derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con
las restricciones y obligaciones establecidas por ley. Aunque los bienes
inmuebles son tangibles. son sus derechos el objeto de avalúo, esto es,
dar un valor a la propiedad real.
Los bienes inmuebles se caracterizan por su tiempo de
ejecución, su transformación por cambio de uso es costosa, tienen vida
finita y están sujetos a la pérdida de su valor por la obsolescencia
funcional, fisica y económica.
Los inmuebles son un producto altamente diferenciado-de otros
productos de mercado por su lijación espacial, su gran vida útil y por ser 9
muy costosos, para muchos, y muy probablemente, el invertir en
inmueble para uso residencial se convierta en una oportunid '©i?á en
su vida. , ó'
El mercado inmobiliario lo componen los&f|enes inmuebles
ofertados, las personas interesadas en la comg'y las interesadas en
vender. Los inmuebles son muy heterog£eos, que aunado a su
localización espacial, dificultan la Kgfáñtparación y por tanto la
determinación en forma directa deQbs precios.
Se observan restr€mones importantes en la libertad para
negociar los producto%c03 junto con la opacidad hacen que el mercado
inmobiliario sea de&npetencia imperfecta. La falta de información es un
problema se:¿/o'éñ el mercado inmobiliario.
nzález (2006) señala que el mercado inmobiliario no es único,
u€g está conformado por un conjunto de segmentos de mercado. Es
eb?“ dente la división entre segmentos comerciales y residenciales, pero

dentro de cada uno también hay sub—divisiones. Puede ser identiñcadas
divisiones que constituyen sub—mercados con un funcionamiento
diferenciado con base en localizaciones, en los tipos de inmuebles o de
las formas usuales de la transacción.
No obstante, los límites de cada segmento no están claros, y
muchas veces hay una mezcla entre los sub-mercados. La norma
brasileña MBR Nº14.653—2 presenta una clasificación de los bienes
inmuebles urbanos con base en el uso, tipo y agrupamiento. como se
puede observar en la siguiente tabla:
153
El……búivomlccknlúoclmbllhñm
Tabla Nº 4.1 - Clasificación de inmuebles
rUsoi Tipo de Inmueble Agmpamiente ¡

Residencial ' Terreno (parcela 0 lote) Parcelamiento
Comercial Apartamento Condoninio Residencial (casas)
Industrial Casa Editicio de apartamentos
Institucional Oñcina individual Conjunto habitacional (casas,
Mixto Oficina planta libre edificios 0 mixtos)
Local comercial Conjunto de locales comerciales
Galpón Edilicio comercial
Puesto de estacionam'ento Conjunto de ediñcios comerciales
Mixto Conjunto de unidades º-=…Á
Hoteles y moteles comerciales " ' . 9
Hospitales Complejo indugnal ' 00
Escuelas y universidades , &3'
x%<
Cines y teatros . ©
Clubes recreativos (N>ºº.._ Ó'Ó'
Edilicios industriales m*º %.
. %-
Pero el mercado inmobiliario. ne _e9ta precios de los inmuebles
como mecanismo base de las transa&iones, esto es, necesitan de un
procedimiento para determin€5©el precio más probable para la
comercialización del product&nmobiliaño. Y precisamente de esa tarea
se encargan los pro les de la tasación.
Antes (tar el término tasación, es muy importante conocer
el signiñ 05d la palabra valuar. En el diccionario de la Real Academia
EspañoQ _ RAE) hay cuatro acepciones para la palabra valuar, entre
£fz.=v-3X%
(5 “1. tr. Señalar el precio de algo.
2. tr. Reconocer estimar o a reciar el valor o mérito de
alguien o algo.”
En cambio para el término tasación, el diccionario indica que hay
tres acepciones, entre ellas:
“1. tr. Fijar oñcialmente el precio máximo o mínimo para
una mercancía.
2. tr. Graduar el precio o valor de una cosa o un
154
Miguel Carnacaro Pée. M.Sc
Con base en lo subrayado, se puede decir que la tasación o valuación

es la estimación del valor de un bien o senricio, o como institucionalmente
se le conoce. es la acción y efecto de valuar. En muchos países se utiliza
el término avalúo para referirse al producto del tasador. En el DRAE no
tiene una definición propia pero la refieren al significado de la palabra
valuación.
En Brasil y Venezuela se utiliza el término Ingenieria de
Tasación77 que el Dr. Rubens Dantas define como:
“Es una especialidad de la ingeniería que reuneug
conjunto amplio de conocimientos en el área del la
ingeniería y la arquitectura, así como de otras ciencias %
sociales, exactas y de la naturaleza, con el objetivo de>C/o
18£Q'
determinar técnicamente el valor de un bien.”
Todos los profesionales de la Ingenieria, ¡tectura y
profesiones alines que hayan realizado estudios de ¡pngacion en el área
de la Tasación pueden practicar el ejercicio de Ia3ngeniería de Tasación,
debiendo respetar lo establecido en la Lee jercicio de la Ingeniería,
Arquitectura y Profesiones Afines. '
El tasador debe seb'íin profesional integral con sólidos
conocimientos de mercado, ¿En estudios de cuarto nivel. en especial en
el área de la Tasacióa una experiencia profesional comprobada en
las actividades pro?ºa's de su especialidad. El campo de actuación del
ingeniero tasé£i o arquitecto tasador es muy amplio, tanto en el sector
público? o en el sector privado. Puede desarrollar su actividad, entre
' a%r,9'áreaas. en:
(50 '“” . Actuaciones judiciales.
. Bancos e Instituciones financieras.
. Empresas aseguradoras.
. Catastro Municipal.
. Oficinas de Registro.
. Organismos recaudador de impuestos nacionales.
-. Inmobiliarias.
" La Sociedad de IngaúuiadcTasaciún cmezuela- SOITAVE, es wmsociedadcivil sin ñnesdc lucrodcl

Colegio de lngmieros de Venezuela, que agnpaa los profesionales de la valmción en Vmezueln, ww sede
principal se mwmira 61 Caracas, contando con representaciones en las principales ciudades y regimes del país
Es miembro fm1dadcr de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV).
155
B……WJMAWÚGIMW
- Compañias privadas.
. Empresas del Estado.
Los avalúos de bienes inmuebles son los servicios más
solicitados entre todos los avalúos del campo valuatorio. Por ello es muy
importante exponer el procedimiento para la tasación inmobiliaria:
a) Recibir y analizar la solicitud de servicios profesionales;
b) Identificar el inmueble tasable;
c) Definir el objeto de la tasación;
d) Revisar la documentación legal;
e) Definir la contratación y establecer de mutuo 3%Mo los
honorarios profesionales con el cliente. WF 9
f) Revisar la documentación catastral; __ , a 00
9) Revisar los planos y permisos de construciºn—5b
h) Inspección del bien objeto del avalúo.
¡) Levantamiento de los aspectos cualitativos y cuantitavos
para la fomación del valor de mercado.
¡) Identificar comparables degºcado.
k) Revisar las fuentes d&nkrmación- base de datos.
|) Observar el e actual del mercado inmobiliario.
m) Seleccionar&metodoiogía de tasación.
n) Tratag€ñto estadístico de los datos
o) Déé”rminar ei valor inmobiliario de mercado
¿(p?Concluir el trabajo contratado y emitir la factura por los
. honorarios profesionales.
0 ' "'.Petli (2010), sobre el punto k, expone que la investigación de
$ttlatos de mercado es la base de la tasación. En ella se invierte mucho
tiempo por lo que representa la mayor incidencia en los costos dentro del
proceso de valuación. Un banco de datos es una recolección
sistematizada de infomación sobre los datos investigados en un intervalo
de tiempo.
Para poder estructurar una base de datos es importante que se
organice la información sobre las características de los inmuebles y de sus
precios, ya sean debidamente registrados 0 las ofertas presentes en el
mercado. Pero también es importante identiñcar las características de la
región donde se ubica el inmueble para poder realizar la estructuración de
156
las variables que se deben incluir en los modelos para la estimación del
valor del inmueble-
La norma brasileña NBR 14.653—1”, destaca la importancia que
tienen los aspectos cuantitativos (datos de mercado), cualitativos (en
manto a atributos similares y caracteristicas relevantes de los datos de
mercado) yla situación del mercado.
Una vez concluida esta etapa de la investigación y cumplido los
lineamientos de la norma para la recolección de infomación para
contribuir al establecimiento de un banco de datos, se pasa a la selección
de los métodos de tasación. .
Los métodos pueden ser directos o indirectos. Enfire los directos %
están: el método comparativo datos de mercado y el métºdo compal'a(lyg>
lativo,
del costo de reproducción, mientras que los indirectos, están: el '
el residual y el de la renta. Con relación a los métodos, la paád presenta
la siguiente clasificación: . ,ÓO
. Método Comparativo—Qireétó_íde9atos de Mercado.
. Método Involutivo _ '&O©
. Método dela Rental _
. Método Evol '
En este capitulo s&án tratados los métodos directos en los
puntos 4.2 y 4.3, mientque en el Capitulo 5 se expondrá todo lo relativo
Método Evolutiva, $e ves el fundamento para desarrollar el Método
Contributivorí,º
4. etod0' Comparativo de datos del mercado
¡O&O La metodología consiste en determinar un valor del inmueble a
%) través de la comparación directa de datos de mercado de inmuebles con
características similares.
En función de la calidad y cantidad de infomación proveniente

del análisis del mercado inmobiliario, asi como de las técnicas estadisticas
utilizadas para el procesamiento de los datos, hay dos criterios:
Tratamiento por factores y Tratamiento científico, los cuales se exponen a
continuación:
"ummm [4653—1.Tasaciónde3im.hte ¡: Pruwdimiú1tmales.

157
B……WJMAWÚGIMW
Tratamiento por factores

Cuando exista una muestra de datos de mercado con
características muy similares a las del inmueble tasable. el tratamiento por
factores es aplicable. Los pasos a seguir son los siguientes:
1. Identificación de las características del inmueble tasable-
Transformación de esa infomación en variables
categorizadas para su comparación con los valores de las
variables de la muestra de inmuebles comparables;
2. Levantamiento de la infomación de los inmuebles
comparables con base en las variables categorizadas del
inmueble tasable (de operaciones de registro ode—"ofertas %
publicadas); . . 00
3. Obtención delos factores de corrección del ©i?bles
categorizadas provenientes de un estu '<Óprevio del
comportamiento de los precios del merc,3€para la fecha en
la cual se realiza el avalúo (preferi?;mente los valores con
origen en modelos ecoñom%©s antes que los valores
fg>'
tabulados).
4. En caso de:-: g tos factores no sean actualizados,
entonces, será €ecesario aplicar un factor de ajuste para su
actual" '63 a la fecha del avalúo.
5. CoñQa información obtenida en los puntos anteriores.
¿(B©ñeder a realizar la homogeneización por factores para
:90' cada comparable en relación al inmueble tasable.
“ __6. Calcular las medidas de tendencia central y de dispersión.
? 7. Realizar el saneamiento de la muestra utilizando el
concepto de desviación media.
8. Saneada la muestra se recalculan las medidas de
tendencia central y de dispersión.
9. Se determina el intervalo de valores del inmueble tasable
a un nivel de confianza.
10. Concluir con el valor inmobiliario de mercado.
En cuanto a la homogeneización por factores a continuación
se presenta una adaptación del trabajo del Ing. Gilson Lima (2005). El
método consiste en modificarlos precios de cada elemento dela muestra
158
Miguel Carnacaro Pérez. M.Sc.
en función de la variación de las diversas variables categorizadas a partir

de la infomación del inmueble tasable79_
Esa homogeneización se logra al dividir del resultado dela
operación matemática de los factores aplicados a los valores de las
variables del inmueble comparable entre el resultado de la operación
matemática de los factores aplicados a los valores de las variables del
inmueble tasable.
En este sentido, se presenta la expresión matemática dela
función de homogeneización por factores: =—.__
—»=*'n,¿
x_*€.%
Ph: (-)09
—_ …
&
X
gXQ
3
3 41
_ O
.…%_ … “' 'G'I>
DOI1dEI 'í'fv . >f€"º'::'_3f'j._ le
P&- Precioaº homogeneizañcgggsdelowq inmueble

comparable¡de la muestra. 'Ó'
Pa: Precio original delbig&%ueble comparable ¡de
la muestra. - 1'g>'
Fh,_: Factor dé©pmogeneización de precio del bien
inmueble c€p$arable ¡ referido al precio del inmueble
—'- .
¿%
tas ' ¡€)
Pga..determinar
el Factor de homogeneización de precio del
bien … - comparable ¡ referido al precio del inmueble tasable se
tierBlá niente expresión:
º_>bx” Fh¿ -
_ F¡1.XF¡2 x . … m
F t 1 t 2
x. ' " t k
,
para!
': 1, ...,k
(
4.2
)
Donde:
Fh¡: factor de homogeneización del precio del bien
inmueble comparable ¡ de la muestra.
"' En la versión original del método habian dos altenrativas para el trutuniento de la hunogeneimiú1_ la primera
referida a la comparación con… inmueble estándar y la scgtnch al inmueblelasc. La segunda alternativa a uso
general porparbe de lostasadorcs,dealli el ñmdamento de lamodiñcación realizada porel autrr del libromxlo.
El precio puede ser el total (UM) o el precio unitan'o (UMfmº), de prefcrmcia m último que es el cmocpto que
se utiliza en este tordo.
159
B…GMHWNMAMMIWW
F¡¡. factor referido a la variable “1” correspondiente al

precio del bien inmueble comparable 1.'
Fri factor referido a la variable “2” correspondiente al
&: factor referido a la variable “lº correspondiente al
Fa: factor referido a la variable "1” correspondiente al
precio del bien inmueble tasable.
Fa factor referido a la variable "2” correspondiente al
precio del bien inmueble tasable. '
Fa: factor referido a la variable "I cor$spondrenteC/©%
precio del bien inmueble tasable. - ¡ ”>
Una vez obtenidos los precios honiogéhéi:€£s de los
inmuebles comparables se procede a determinar el-preoi©©fnogeneizado
promedio de acuerdo con la siguiente expresión; 1 ©”
Ph a¡x _ h¡ (4.3)
o1
o .
El valor del in€ueble se obtiene al multiplicar el precio

homogeneizado prom%9porel área del inmueble tasable:
a-_. _ Q º V¡ = Tºtc
(4-4)
IV¡:
valor del inmueble tasable
Fh: valor unitario promedio homogeneizado del
inmueble tasable.
Ac : área de construcción del inmueble tasable.
Siempre que se estimen precios promedios a partir de una
muestra de mercado y se utilice la homogeneización por factores para
tratar las diferencias de atributos entre el bien inmueble tasable y los
bienes inmuebles comparables, es recomendable analizar
estadísticamente los resultados.
Una vez obtenido el valor promedio de la muestra se asume
un nivel de confianza y se toman en cuenta los grados de libertad para
160
determinar el intervalo de confianza en donde probabiemente estará el

valor inmobiliario de mercado de! bien tasable.
En la siguiente tabla se exponen los estarziisticos81 más
utiiizados en el análisis de resultados de la homogeneización por factores:
Tabla 4.2 - Medidas de tendencia central y de dispersión
11m
. … F6… '
— _ 2?=1X
—níg
r
lledla Tendencia Central -
r…*%
r=-1|X
Desviación media Dispersión % ;D—""º“= —róé%é——
¿.a? Q- ©'
,. “ºº-- -;. Í' º'

: 9 (X — Í)z
Z =¡n_¡
Desviación Estándar $pétuº© s ' 1
oiapara¡on cv —_ Í5
Tendencia y _ s
1 = X i: t —
dispersión (l—%:n-l) -Jñ
(¿C
Fuente: Elaboración propia
A continuación se presenta un ejemplo de aplicación del

tratamiento por factores: Un cliente necesita vender un inmueble y
requiere los servicios de un tasador para determinar el precio del
inmueble. El apartamento tiene un área de 75 mº. con dos (02)
habitaciones, un (01) baño y dos(02) puestos de estacionamiento. Se
'” EnDunlas(2005), pa573—Bº,mdskmaacplicwiú1m…lsdclumedidasdc……ydc

dispusiú1pmacl…odciammstmdemumda
161
El… … … en los Avalúoslnnob¡lhñoe
localiza en el piso seis (06) de un edificio de quince (15) pisos. Además

cuenta con vista al mar.
El tasador realizó una investigación sobre las operaciones
debidamente registradas referidas a apartamentos similares en cuanto a
la edad de construcción, estado de conservación y ubicación. Se obtuvo
la siguiente información:
Tabla 4.3 - Datos de Inmuebles comparables
(mº) larlml …… [=t ladhnl tuwm?r

1 91 3 a 2 a 43.239,00
2 52 2 13 2 o 473.soeoo_
3 61 1 z 1 1 439.455,00 ' 009
4 es 1 14 1 o 4o7.s73,00 ”¡>
5 37 2 15 1 1 35493
6 64 1 3 2_y 1 ,i957m
J4sz7zs,m
7 57 1 1 2 ' ¿O
a 62 3 12 . y1 _1,
¿__ ºl( 32s533,m
9 as 1 5 A g " 1 msnm
: . XS
10 7o 2 1_3( ¡y 3 o 394309,m
11 59 1 a"y 3 1 501191,m
12 70 z 9'1z 2 o 43574o,m
¡º
13 61 30 4 1 o 45a555.m
14 72 f o 37 9 1 o 372.991,m
15 740)" 3 13 3 1 355145,m
1s ¡ b” 77 . 2 a 1 1 431.33,m
95:5' es 3 u 2 ¡ 35135400
*¿13 94 3 3 1 1 33.371,00
(bl
o .|.
.-'
" 19 es 3 4 2 o 354095,m
ox“ .w,
"|.__ _
..
.26 93 1 7 3 1 4357oo,m
De un modelo econométrico multiplicativo fundamentado en

la infomación de mercado del sector donde se ubica el inmueble, se
extraen las siguientes relaciones entre la variable respuesta (Precio
Unitario) con las variables explicativas:
Tabla 4.4 - Factores por variables
IJ
Habitación II' de Piso Puesto Estat.
MG
1 25Vll
0.9972“ 1.025H 0,97“ 1.osFE
162
En este ejemplo se requiere:

1. Interpretar la relación individual del Precio Unitario del
apartamento con cada variable explicativa, si se
mantienen constantes las otras variables.
2. Homogenizar la muestra con base en los datos del
inmueble tasable-
3. Analizar la muestra mediante el uso de la estadística
descriptiva básica, el saneamiento mediante el criterio
de la desviación media y determinar el intervalo de
valor con un nivel de conñanza del 80%.
4. Determinar el valor del inmueble
%
La respuesta al primer requerimiento, que es de mu99
importancia para entender el proceso de homogeneización se:& e en
la siguiente tabla:
Tabla 4.5 - Interpretación defautoregñoe'
V
Ecuación de estimación:
= c. o, 99724c.1 025". o,9r¿f?í?oaºx.1, 25""

º=…._ l n “… í y¡ón
& de la Relación.
A
U
C Representa elmino constante de la ecuación del modelo.
A
A Cu área de construcción aumenta un metro cuadrado eí
c . Pa' 'nuye un 0.28%.
H $C>Por cada aumento de una habitación en el inmueble el H!
aumenta un 2,50%.
y“ Por cada aumento del nivel de piso en el edilicio. el Ardisminuye

x 0 ' .. _, un 3%.
"».,
¡ >?“ ' -,
( b o
“!;¡_ Por cada puesto de estacionamiento adicional el Pyaumenta un
-— * 8%.
ºa. *
€ Si el inmueble tiene vista al mar el Paaumenta un 25% respecto
al inmueble que no tiene vista al mar.
Para la respuesta al segundo requerimiento, se procederá conla

homogeneización de la muestra, con la forma multiplicativa y tomando
como ejemplo la infomación del dato comparable Nº1 y los datos del
inmueble tasable:
163
B……MMMMAMMIMW
Tabla Nº 4.6 - Datos de Inmuebles para homogeneización
Fi … Am Habitación Nivelo Puesto wma… |»uniiali1iji:a

º"' (m1) (adim) (aim) (fñm, (adim) IW…'1Í
Comparable 1 91 3 8 2 0 427.289,C0
Tasable 75 2 6 2 1 ?
Se procede a calcular el factor de homogeneización del precio de

bien inmueble comparable 1 dela muestra (F…1):
_ o,997291x1,0253x0,973x1,082x1,25º _
'… " 0,997275x1,025210,975xl,082x1,251 '
¡, _ 0.77x1,08xo,78x1,17x1,00 _ .
""“" 0,31x1,05x0,83x1,17x1,2__5£?a%x % v.3231
“
%
0,76
F m 1
= m : 0,74
Determinado el factor de comercialización-se praga a calcular

el precio homogeneizado de acuerdo conla SigUient98&aciónz
427.239 , 00
¡”11 = T = 57-7_.4%% UM82
Así se procede con los dQ/n'%s precios de los inmuebles

comparables y se obtiene la sigui©e tabla de precios homogeneizados:
Tabla Nº 4.7 - Resulta(éºe la homogeneización de precios
£"
…! P!I¡'
.II'
Fu Fu
FH
b
427289 00 78
. n — . n . n . ¡ . n . n . s . n a a . n . n . n — - n . n
_ l - L — L - L - L - L - l - l - L — L - I - L - L - l - L — L - L - L - L - L
473.
439. 411.
700.
00 522290
.197.00 319.924,27
432. 359
3264 494.684 76
421.947
394.809,00 55705927
502.191 00 478941 42
436.7 00 642631 1
554.
372.991 76 526.274
356. 00 398.
431 78
352.854 00 0 72 386.637
333.371 0 77 336539
354.096,00 0,79 ,08 0,89 , 1,00 409.796.49
77 1 444.327
Ahora se analiza la muestra con la estadística descriptiva,

utilizando las medidas de tendencia central y de dispersión. Para ello se
” La diferm0iaenue el valor celwlado (57741157 UM) y el valor tabulado (579.226,04) obedece a la cmt'uiad
dedwinmhsqmseuñlizermmlahojadecálwlode…&
164
Miguel Gamacmc Pérez. M.Sc
emplea la instrucción Datos>Análisis de Datos>Estadística descriptiva del

programa Excel©, y se obtuvo la siguiente infomación:
Tabla Nº 4.8 - Salida del Excel
i Nbd'a
""
tu…“)
435.926,BO
i.
Emriipicc 25.420,43
Mima 486.256,15
Nbda NA
Desúaciún estándar 113.683.86

Coeficiente de vzhción 23.40
Varianza de h muestra 12.924.021.089.46
Curiosis -0.50
Coeficiente de asimetría 0.51

Rango 387.051,31
Minimo 319.924,27
… 706.975.58
Suma 9.718.535,98
Cuerda 20 Ó'óv
Se realiza el saneamiento de la muestr uti%ando el criterio de
la dBSVÍGCÍÓI1 media. Lºs datos y los fBSU|Í e esta parle del estudio
se presentan en la siguiente tabla: gfy
Tabla Nº 4.9 — Resultados - sawlento para Intervalos de conñanza
Í ll£h:ñ Out'e)stra original ”'"

579.089,04 ,E©isticos Valores NA
70697558 ¿:º Media 485.926.80 NA
411.489,68A vDesviaciónestá-¡dar 113.683,86 411.489.68
700.190.Q7_ 0" Coeñciente de Variación 23.40 NA
5g7_3&93 Desviación media 91.324,53 522.290,93
3i*$24,27 Limiie Mnimo 394.102,22 NA
0 359.440,93 Linite máximo 577.751.37 NA
'O ”' 494.684,76 Muestra sam 494.684.76
CO
395.095,83 Estadisticos Valores 395.095.83
557.059,27 Media 473.917,22 557.059,27
478.941,42 Desviación estándar 60.391,10 473.941.42
642.631,71 Coeñcierúe de Variación 12.74 NA
554.726,03 Intervalos de conñanza 554.726,03

526.274,97 Estadisticos Valores 526.274.97
398.728,67 Munemdeaaics 12 393.728,67
493.590,88 Grados de libertad 11 493.590,38
336.637,89 Mvel de coniianza ams NA
336.639.34 iº_…,, 1.36 NA
409.796.49 Vumh 450.147,98 409.796,49
444.327,72 Vumáx 497.686.46 444.327.72
165
El…6mbibulvomloolwdñoolmbl…
Interpretando los resultados obtenidos se concluye que con un

nivel de confianza del 80% el valor inmobiliario de mercado estará
contenido entre [450.147,98 y 497.686,46] UMlmº. Es criterio del tasador
asumir un valor unitario de 475.000,00 UM!m2 como justo valor para
determinar el valor del inmueble:
Tabla Nº4.1o - Valor del Inmueble
. Tasablo_ _
' … (um—ñ (uu).
Apartamento Nº61 75,00 475.000,00 35.625.000,00
Tratamiento cientiñco :….:;-… Í“- %

Todo trabajo de investigación en ingenieríapé,tasaciór3 de99
fundamentarse en la teoría económica, para ello es ,biñ&' el
entendimiento dela Econometría, que puede ser deñnida a ciencia
social en la cual las herramientas de la teoría econom“ 3 matemáticas
y la inferencia estadística son aplicadas—…al. angisis de los fenómenos
sociales. .. ¡ 0
Cuando se habla de fa€9M que inciden en el valor de
mercado de los bienes inmuebleses necesario utilizar un modelo, y este
no es más que una represent©% simplilicada dela realidad de mercado.
Los modelos econo t©os son una clase particular de modelos que
tienen por objeto cua-| rlicar relaciones entre variables con base en unas
leyes econórgi/& que las sustenten.
'Ó"En sentido amplio, puede decirse que el análisis
conp ' "co se ”ocupa de desarrollar modelos a través de los cuales
'Cp "dan verilicarse hipótesis relativas a los sistemas económicos. Los
(2) modelos-que relacionan el precio de un inmueble con sus características
son conocidos como “modelos de fomación de precios” o “modelos de
precios hedónicos”.
El modelo de formación de precios hedónicos se puede
expresar a través de la siguiente función:
p = f(L,E,T] + s (45)
Donde:
P. precio del bien en función de sus atributos.
166
Miguel Gmacam Pérez. M.Sc.
fi forma funcional.
¿: variables localizacionales.
£: variables estructurales.
T : variables temporales.
a: errores.
Cuando se pretende explicar el comportamiento de los
precios de bienes inmuebles con base en una población de m precios
observados ( Y,—) considerando kcaracteristicas influyentes (X,—,] = 1, k)
se utiliza el modelo de regresión lineal general:
%. 8:
r;=p,+ ”F'71*Mm Bera+—+Bmfu+ m1=1;—% (4.6) 9
Donde: - . 00
:.53'*'
n…,r…— variable dependiente (predddet big©%eble)
&¿..,Á£.£ variables independiente%©áracterísticas

intrínsecas y extrínsecas del b©ñ inmueble).
pa...,pkz parámetros! “_n . elo (atributos 0 precios

sombras)f €,Ay
a¿...,s…: errcb eatórios del modelo.
Cuando nq3ea viable obtener todos los datos de mercado

de una población, aja con un sub—conjunto de a elementos de esta
población, d ¡nadº muestra, a través de la cual con el uso de la
inferen ' '&s dística se estiman los parámetros de la población. La
ecuació del modelo es:
[ .¡.:¡' .
bz—fa ("-7)
$03í=._ …!»º-íºa+ M; + + Me+-+ Mx+ ºf mf=fwm
3 Donde:
ba..,b¡: parámetros estimados correspondientes a

Ba......ñt.
e¡,..,.e…' son los respectivos estimadores de a...,a…

denominados residuos del modelo.
Para la estimación de los parámetros del modelo de

regresión se utiliza el método de los mínimos cuadrados 0 de máxima
167
El… … … en los Avalúoslmnobilhñoo
verosimilitud. Además de la estimación de los parámetros es fundamental

la verilicación de las siguientes hipótesis básicas:
.El modelo es lineal en los parámetros.
-La variable independiente corresponde a los números
reales que no contienen ninguna perturbación aleatoria-
.El número de observaciones ndebe ser superior al
número de parámetros estimados por el modelo.
-Los errores son variables aleatorias con valor
esperado cero y varianza constante.
eLos
errores son variables aleatorias con _g_j%&;bución
normal. ' 9
_ , .. 0
-Los errores no están correlacionados, es decr&€dn
independientes bajo la condición de nomn ¡ W
-No debe existir ninguna relacióngé£cta entre
cualquiera de las variables indeper©5ñtes.
-No existencia de puntos ag$os (outiiers o puntos
influyentes). '' xyº
-Las variables”impo%&ntes deben ser incluidas en el
modelo. o º -
Para la comproQaci6n de las hipótesis deberán aplicarse
pruebas de hipótesi_ lfgsºdas en estadísticos como:
Coelioiente de Correlación (analizar la colinealidad
entre las variables independientes);
º-.,;::"Coeñciente de Determinación (poder de explicación
del modelo);
Error tipico (medida de diagnóstico):
Prueba de Signiñcancia de los regresores (mide la
signilicancia de los parámetros de la población);
Prueba de Signiticancia Global del Modelo (mide la
significancia del modelo y sus variables); y
Distancia de Cook (detección de puntos influyentes),
entre otros.
Para analizar la presencia de multicolinealidad se debe
calcular la matriz de correlaciones (aislada y con influencia). Se deberán
168
Miguel Carnaoaro Pée. M.Sc
realizarlos análisis de los gráñcos de residuos estandarizados vs valores

estimados para la detección de puntos outliers.
Utilizando este último grálico y el histograma de frecuencia

de los residuos es posible comprobar la normalidad yla homocedasticidad
en los residuos. La prueba de autoconelación de los errores no se realiza
porque la muestra puede ser de corte transversal o agrupamiento temporal
de datosºº. Para la determinación del valor unitario promedio de la
muestra se utiliza la siguiente expresión:
?Fba+ 51X11 bz ¡ a + l'3¡¿r +-—* Ópfx
* Mºi—'L-3; (4-8)
Se sustituyen los valores de los atributos del bier'i inmueble %
tasable en la función de estimación (modelo econométn'co), y asumiengp
un nivel de confianza, se puede determinar el intervalo de ya©3€ en
donde probablemente estará el valor unitario de mercado d I©en tasable.
A continuación se presenta un ejemp Ge aplicación del
método comparativo de mercado utilizando análi%s de regresión múltiple:
Un cliente solicita un crédito hipotecario pore£fé una entidad financiera y
entre los recaudos debe consignar ef(/á>áiúº de una garantía real. El
cliente contrata los servicios de uqxtasador para que haga el avalúo del
inmueble de acuerdo con las€o as técnicas vigentes.
Decide %©gar en garantía un apartamento que tiene las
siguientes caracter s:
) . ¿& Area vendible de 72 mº;
a… . Dos (02) habitaciones;
. Dos (02) baños;
. Un (01) puesto de estacionamiento;
. Está en muy buenas condiciones;
. Tiene cinco (05) años de construido; y
. Está ubicado en el centro dela ciudad.
En efecto, el profesional debe comenzar su proceso de
investigación identificando la variable respuesta y las variables
explicativas para el formalizar el modelo econométrico y determinar el
valor de mercado del bien inmueble tasable.
”Unam…decortetrmwsal omúmein£mmaciúrdelasvariabimparamhmme£ew,mh&ha
delatasaciúx Sepuede……híbnmciúrdelasmimaswbñsmdifwadcshpmmwtemscestaria
hablando de im agupaciá: tanpmul de datos No se utilizan suiestunpmula.
169
El… … … un lao Avalúoslnnobllhñoo
Una vez identificadas las posibles variables explicativas yla

variable respuesta se parte de la siguiente función:
Pu U 1»Uz)
= f(Ac:H»P£»CI»
La tabla con la infomación sobre las variables: descripción,

unidades, tipo y medición se presenta a seguir:
Tabla Nº 4.11 - Variables para el modelo econométrlco
A Área de mº Explicativa Según cada 9

6 construcción cuantitativa - continua inmueble 0
. (“¡
v
Nº?'º'.ººº
H habitaciones Um'd. .E*P"ºº""?, “ Í?QB'&%?
cuantitativa - discreta
P Puesto de Unid. Explicativa

dcre$'v0 0
Según cade
E estacionamiento cuanti&tiva- inmueble
Condición del . ualitativa Buena:3; Media:

C¡ inmueble adm alehs&creta 2; y Malazt.
.-'l ' . £V. .
"º“
Explicativa Centro
¡' Diººtº"iºº
”1 ' "2 "?¿“.333ººb … discreta Este o
Oeste 0 0
?»
P"
'aPrecio Unitario Explicada cuantitativa Según cada
Q del“'i…'uebie UMimº continua inmueble
. Para conformar la base de datos se hizo una simulación con

números aleatorios considerando los valores mínimos y máximos para
cada variable obtenidos de la investigación de mercado y se obtuvo la
siguiente muestra de corte transversal de 30 datos:
170
Miguel Canacam Pérez. M.Sc.
Tabla 4.12 - Datos de Inmuebles comparables

?" .… P.
A H p¡ 6, u, ”2 .*"
(… (mº) (adirn) (adin) (adº-n) (adan) (adin) wm”)
15.000.000,00 93,00 3 2 2 0 0 131.290,32
20.000.000,00 37,00 2 2 2 0 1 229.885,06
20.000.000,00 152,00 3 2 2 1 0 131.570,95
17.300.000,00 88,00 3 1 2 0 1 19359001
39.000.000,00 95,00 3 2 3 1 0 41052632
17.000.000,00 60,00 2 1 2 0 1 23333333
1420000000 84.00 3 1 2 1 0 169.047,62
20.200.000,00 31,00 3 2 2 0 1 249.332.72
16.000.000,00 35,00 3 1 2 0 1 13323529
1330000000 102,00 4 1 2 0 1 135294,12
15.000.000,00 92,00 3 1 1 0 1 133.043,40
15.000.000.00 75.00 3 1 1 1 1 200.000,00
11.000.000,00 03,00 2 1 1 0 1 174.603,17
29.000.000,00 70,00 2 2 3 0 0 414.339¿Q_1
14.000.000,00 102,00 4 2 2 0 1 1%é€4f90
20.500.000,00 195.00 3 2 3" 0 0,33;03712821
15.500.000,00 34,00 3 1 2 1 /¿9,U 134.523,31
13.000.000,00 92,00 3 2 3 0._ 0 195.352.17
33.230.000,00 101.00 3 2 3 Q)“ 0 379.009,90
13.800.000,00 102,00 3 1 , a"x“' 0 1 135.294,12
18.000.000,00 102,00 4 1 K,3' 0 1 173.470,59
27.000.000,00 70,00 2 A 3 0 0 335.714,29
35.000.000,00 70,00 3,…4 E 3 0 1 500.000,00
29.700.000,00 37,00 2V 2 3 0 0 443.233,53
32.000.000.00 7030 2 2 3 0 0 457.142,30
18.000.000,00 ©, 3 1 2 1 0 295.081,97
200000 93.00 3 2 3 1 0 215.053,70
20.590.090, 0 98,00 3 2 3 0 0 209.183,67
1Q.W000.00 00,00 1 1 1 0 0 31433333
_11.'600.000,00 37,00 3 1 1 1 0 125.433,70
$!
O'» En el análisis inicial las variables: baño, piso, edad y tipo de
inmueble, no fueron signilicativas (con un nivel de significancia del 10%).
para incorporarlas al modelo econométrico.
Para la variable calidad interna (¿a se utilizó una escala para las
condiciones internas del inmueble comparable con base en: niveles de
acabado y el equipamiento del inmueble. Para la ubicación84 se utilizaron
dos (02) van'ables dicotómicas para identificar los sectores donde se
localizan los inmuebles comparables (tricotomía) 85. Los resultados dela
" Para determinar los efectos dela… y micro localización lo correcto es malizar la depmdmcia cipac'nil de
los datos utilizando crwimes Espaciales yin G…áistia Si tienm in… el el team visiten:
httpszligooplan.meddpeupldl…lin; http:lhnww.dmlasmguúwiaml y http:lfwww.pellisistunascan£
” Ver Dartlas (2005) ¡251351
171
El … … … en los Avalúos lnnoblliarioo
aplicación del análisis de regresión múltiple se presentan en la siguiente

tabla:
Tabla Nº 4.13 - Resultados del análisis emaistloo

Ecuación de regresión:
lnÍ',, : 12,62 — 0,009A¿— — 0,29H+ 0, 19P¡¡ + 0, 39 C, + 0,330¡+0.2302
El coeficiente de determinación indica que el 83.56 % de

s=o,335¡ la variación entorno al promedio del precio unitan'o es

de Fischer - Snedecor (F). se constató la validez-- de
¡"T
F=26,34
modelo. con un nivel de signilicancia de 0.01%. valofés
necesarios para rechazar Ho al nivel del 5% ,
a? ?
Todas las variables son signilicativas 351… nivel de
Ac -6.25 0.01 contianza del 95%. Excepto la varj3t€d& que obtuvo la
421 0,03 mayor signilicancia (5,73 %) in embargo, es criterio del

H
investigador incluida e elo porla importancia de
p,; 200 5,73
la infomación ' ' rpretación de resultados.
c, 5.63 0,01 Al observar los !" las variables y la interpretación de
al 3.32 0,30 sus vari ' ', la variable Ac tiene la mayor inliuencia
en la ¡cación de la variación del Pa
02 2,26 3,35 n
E rror it pn c- o = o,1771& ¿E?Kájra los efectos dela comparación de modelos.
Por“ laa prueba gráfica se acepta la normalidad de los

Nomiidad—¿(3&Uºº … errores.
".|“
.c_. Se pudo observar en foma grá1ica que los errores
MO … _» estandarizados están ccnprendidos en el rango [—2;+2],
(50 mcadaskgdad hay presencia de aleatoriedad, no presentan ninguna
£; tendencia.
No se observaron comelaciones perfectas, pero si medias
y bajas. No hay problema con el modelo si la predicción
Cclmeahdad se fundamenta en datos que guarden la misma relación
de dependencia que los incluidos en el modelo.
OUN¡8!8= ¡¡ (0,00%) Datos: 29130 Aceptable < 5%.

Puntos lnñuyentes
inlluyentes.
172
La interpretación de la ecuación de estimación se expone en la

siguiente tabla:
Tabla Nº 4.14 - Eeuaclón de estimación e Interpretación
Ecuación de estimación:
4-5
p,, = 305.125 37. o 99071. o, 741“. 1 z113'=. 1 4796ºr. 1 3983"1- 1, 2613":
Aº
lntorprataelón de la Relación
Cuando el área de construcción aumenta un metro cuadrado el

3
Padisminuye 0,93%.
H Por cada aumento de una habitación en el inmueble el Hz
' disminuye 25.83%.
P Por cada aumento de un puesto de estacionm'ento, "el P,,
¡ aumenta 21,13%. (.,C
Cuando el inmueble tiene condición interna buena, el Pa r?pnkfa

¿. un 47.96% respecto al inmueble que tiene condición r, y a
' su vez cuando el inmueble tiene condición regular aumenta
un 47.96% respecto al inmueble que tiene con/digg ma
U
”1 Cuando el inmueble se ubica en el sectot©entro. el ¡”¿/aumenta
39 83% y cuando está en el sector e el ¡ºf/aumenta 26.13%,
ambos casos se mide respecto alg/- I inmueble ubicado en el
”: sector oeste.
/'k-
!
A los efectos de reforzar la e)$p_licación contenida en el cuadro
anterior, se presenta una tabl n las variaciones unitarias donde se
pueden ver las diferenciaapoºentuales entre variables y entre los precios

unitarios del inmueb %
la Nº 4.15 - Comparativo variaciones unitarias
F .1l [ P: C, o, az P, ¡;.—¡: ' a

)(ºd'm) M'Hº'
. (… (ºdºn) (ºdiº) (adin) (adin) (umi) “º"
cmo 2 1 1 o 0 114.953,92
(¿o
”' 101 2 1 1 o 0 113.889,08 1 0,93%
100 2 1 1 o o 114.953.92
100 3 1 1 o o 85261.08 1 -25.83%
100 2 1 1 o o 114.953.92
100 2 z 1 o 0 139.239,51 1 21.13%
100 2 1 1 o o 114.953.92
100 2 1 2 o o 170.089.00 1 47.96%
100 2 1 1 o 0 114.953,92
100 2 1 1 1 0 160.735,55 1 39.83%
Los encabezados de las variables explicativas se observan
desde la columna la 1 hasta la 6, mientras que en la columna 7 está la
173
El… … … enlo. Avalúoslnnoblliuho
variable respuesta. Los números destacados en negrillas representan los

cambios de valor de las variables. Las diferencias por los cambios en una
variable a la vez se observan en la columna con el encabezado Dif. Var.
Correspondiendo la primera diferencia a la variable de la columna área y
así sucesivamente. Mientras que la diferencia porcentual entre los valores
de los A, por cada variación en las variables se observan en la columna
M&.
Haciendo los cambios del 100% en cada variable, manteniendo

las otras constantes, se obtienen diferencias porcentuales que se
corresponden con los signos de la ecuación, ratificando que Ia…yáiiable de
mayor impacto en el ¿es la variable área de construcción.- :
“ 0
Tabla Nº 4.16 - Comparativo variaciones porcentuale's (¿3,0
¡..—.
DE
Eº) (a:-m) (a::n) (agfm) (¿in) (ag:nl m:;uº1 % Piº
100 2 1 1 0 0 114.953,92*__5U
200 2 1 1 o 45g2_6;06 100% 00.57%
100 2 1 1 o o . QÍ553,92
100 4 1 1 o %, y63.237,96 100% 44.99%
100 2 1 1 p¿“» 0 114.953,92
100 2 2 1 00“ 0 139.239 51 100% 21.13%
100 2 1 ¿© ' o' 0 114.953,92
100 2 10»"2 o 0 170.089,00 100% 47.96%
100 2 51 1 o 0 114.953,92
100Q 'a» 1 1 1 0 160.735,55 100% 39,83%
0 Para estimar el valor del inmueble se usa la función estimación
' —-r'3t : _ .
(E)tktgssiguientes datos:
Tabla Nº 4.17 - Resultados del precio del ¡mueble
72 2 2 3 1 ()
';íñ_.¿ ur… 477.271,01 P.… o 553.124,18 P. lláxñno 641.032,77

' Inmueble A P Total '
. '
lb 1m*) 1UWm'1 am ]
Apartamemo 72,00 553.124,18 39.824.940.96
174
Es criterio del tasador asumir el precio unitario promedio para

estimar el valor del inmueble. Para la fecha actual, el apartamento
localizado en un edificio que se ubica en el centro de la ciudad, tiene un
valor inmobiliario de mercado (redondeado) de: Treinta y Nueve Millones
ºchocientos Veinticinco Mil Unidades Monetarias (39.825.000,00 UM)
4.3 Método del costo nuevo de reproducción

A través del Método Comparativo del Costo Nuevo de
Reproducción, se determina el valor de la construcción de acuerdo al
siguiente procedimiento:
Se parte de un Costo Unitario Final de la Bienhec_lmria como
Nueva y ésta se deprecia con fundamento en las condiciones— d69
mantenimiento. conservación y la obsolescencia fisica del innh¿áte
tasabie.
El Costo Unitario Final de la Construcción se e '©Q3n base en
la suma del Costo Unitario de Construcción, que se &?fuj
emina mediante
un presupuesto detallado por partidas 0 por et3&men de las incidencias

delas actividades de obra; más el Co%:—5£ddado de Construcción. que
representa los gastos indirectos dela c strucción.
El Costo Unitario '-Fih99éºfá Construcción se expresa de la
siguiente manera: 0
=…CÍJC + CAC (4.9)

03%
'óv-:£W costo unitario final de construcción.

, -_ coa costo directo de construcción.
O "'“ W ¿MC: costo asociado de construcción (generalmente entre
?> º“) 45—65% del ¿m.
' Para la obtención de los Costos Directo y Asodado se debe
hacer una investigación en las fuentes de información existentes en el
sector construcción. Respecto al Costo Directo, en Venezuela existen tres
publicaciones de costos unitarios por tipología de construcción que se
constituyen en documentos notorios y de uso público por parte de los
profesionales de la tasación.
La primera publicación es “Evolución y Costos de Construcción"
que edita la Organización "CINPRONET, C. A.”, tiene como objetivo
principal presentar el costo unitario de construcción actualizado,
175
El… … … II los Avalúoslmnobll…
desglosado por actividades de obra, para cada tipo de ediñcación que

tradicionalmente se ha producido en el país.
La clasilicación toma en cuenta: el tipo de construcción, el uso,
el diseño y la calidad de sus acabados. Según los responsables de la
empresa, la actualización delos costos se realiza mediante el seguimiento
trimestral de los precios de materiales y equipos.
La investigación se realiza mediante la consulta directa con los
fabricantes y distribuidores mayoristas. Dentro del análisis de costos, se
consideran los siguientes aspectos“:
Tabla Nº 4.18 - Aspectos de Costos de Construcción -'
[ Deaccrr Observación o?)

- _ C.
Material Precios al nivel de fabricante ydistñbu'dor mey©v
.. Ó“
8
Equipos Propio o alquilado '
llano de Obra Segín el corlrato de la cons…©'v

A
“9
Costos Asoclados Seg€n el contrato de %&trucón
Referido 3 la ¡ ébaá de los gastos admiristrativos de

Gastos de Administración Reººm…ºra
la 1
U tillded e Imprevlstos Zfid;g$&:rgr£encia de la ttilid8d e imprevistos de la
Impuesto ©puesto al valor agregado (LVA:) — 12%
Rmnnpmna- Elamp|g.-;
es cierto que los costos están referidos a las tipologías de

constrqn publicadas. también lo es la existencia de obras exteriores
q&deben ser computadas y valoradas. Entre estas obras se tienen:
C_>Opavimento de concreto y asfalto, caminerias, aceras y brocales, cunetas,
cerca perimetrales, cercas omamentates. tanque de concreto, muros
exteriores, etc.
Los costos unitarios se calculan con base en presupuestos de
obra de dominio público como son los precios unitarios del Wsor del CN,
APV, Contraloría Estatales, Ministerio o entes del Sector Construcción de
Obras Públicas, Manual de LUZ, entre otros.
”Se…qwnoseomsidmlosoostosaswiadmma:Pumisuía,…ñnmc…ñomociúny
Valla, Tampoco se ínchrye el valurdelburam.
176
La segunda publicación, la hace la empresa APV Obras, referida

a un solo tipo de construcción (vivienda unifamiliar) contenida en el Listado
de Partidas (edilicaciones, vialidad y urbanismo). Igualmente se pueden
consultarla Lista de Insumos, Factores de Costos Asociados al Salario e
Índices. La tercera publicación aparece en el mes de febrero del año 2015,
Costos Unitarios de Construcción SIRTlC-SOITAVE. para trece (13) tipos
de construcción. En la descripción contenida en… … se
puede leer lo siguiente:
"El informe incluye un resumen por parte de obra del
"costo directo” de construcción (materiales. equipos y
mano de obra), no incluye "costos indirectos”! .gananciia_ %
del constructor ni costos de transporte. Estos costos, 0
además, sólo incluyen a la edilicación como ©?
considerarlas Obras Exteriores; queda, por)3(&£?(0, a
juicio del tasador considerar, adicion%íente, estos
elementos del costo de constrmoi en la elaboración
de sus trabajos.” ._ 00
Wsto el procedimiento.“ p rá(3&timar el Costo Directo de
Construcción, es importante contgxtualizar el negocio inmobiliario para
poder establecer el criterioGp9ra determinar el Costo Asociado de
Construcción: 0
Estudios B&icbs EB
…€Qa emprender un negocio inmobiliario es necesario que se
realice dios para analizar la viabilidad del emprendimiento.
ug)nente es importante conocer quiénes son los agentes económicos
'O; participan en el desarrollo inmobiliario. Es imprescindible conceptuar
el papel; de cada agente y su participación en el establecimiento del precio
del producto inmobiliario a partir del costo unitario básico.
El Promotor Inmobiliario es el agente encargado de generar
la idea para plantear las estrategias de negociación que conlleven a
implementar el desarrollo inmobiliario. En primer lugar, deberá adquirir el
lote o parcela de terreno. para ello deberá realizar un estudio de pre—
factibilidad y de mercado considerando la potencialidad de desarrollo con
base en las variables urbanas fundamentales. la ubicación y cabida del
inmueble.
177
Realizado los estudios con resultados satisfactorios para el

emprendimiento y una vez hecha la compra del terreno se pasa a la etapa
de contratación de los estudios básicos del emprendimiento, tales como:
Estudio de Factibilidad y Análisis de Mercado, Estudio de suelo,
Levantamiento Topográfico, Ante-Proyecto y Proyecto.
ri A
Ya en esta etapa, se debe contar con la asesoría legal y
técnica. en la ñgura de un abogado experto en la materia y de un
profesional de la ingeniería 0 arquitectura. El primero se deberá encargar
de la representación legal del promotor asi como la elaboración de
contratos y redacción de documentos. El papel del asesor técnico-será %
como supervisor de todos los atudios y trabajos técnicos necesarios¡©9
el cumplimiento de la entrega del trabajo y su pemiseríacon el o de
formalizar la legalidad del proyecto. * ¿ Ó'ÓQ/
Financiamiento (FIN) <f:'—:Í._" 0
Para la ejecución de la obra,_geugalmente las empresas
promotoras utilizan el financiamiento bapcqi? Para la obtención de un
crédito al constructor es necesario qn.&,% presente un presupuesto de
obra. Con base en el tipo de desqnollo se obtendrán créditos a tasa de
mercado o a tasa preferenciá£( nterés Social) que generarán intereses y
comisiones en el laps d3construcción. También hay otros gastos porla
supervisión técnica'&r parte del ente fmanciero.
4.©ligura del ingeniero inspector generará un egreso por
valuaci % obra, estimado en forma porcentual sobre el presupuesto a
'egytai. Cuando la obra sea construida a través de una contratista, es
$b1£<€eesario. contar con una Gerencia Técnica por parte del promotor.
La gerencia tendrá bajo su responsabilidad el control de los
recursos financieros, de la calidad de la obra y el seguimiento de la
programación de las actividades hasta la conclusión y entrega de los
inmuebles. También tendrá la importante tarea de interactuar con la
inspección del banco con el objeto del cumplimiento del presupuesto y el
consumo del crédito en el tiempo inicialmente proyectado.
A mini r i n rvi ¡ V A
El promotor, igualmente. deberá hacer desembolsos por
concepto de pago de tasas por los permisos de construcción y de los
derechos de incorporación a los senricios de agua potable, de descarga
178
Miguel Gmaearo Pérez. M.Sc…
de aguas residuales y de energía eléctrica. También deberá cancelar

primas de seguro durante la construcción (seguros de construcción,
lianzas de anticipo y de ñel cumplimiento).Lo ideal es que el promotor
contrate una empresa para que se encargue de la publicidad y venta del
producto inmobiliario.
Todas estas actividades deberán ser coordinadas por la
administración del promotor que se encargará de gerenciar los recursos
ñnancieros provenientes de las pre—ventas, del ñnanciamiento bancario y
del patrimonio del inversionista.
A continuación se presenta una tabla resumen de los ¿estos
asociados87 que se toman en cuenta para la detenninációnn'itel Costo %
Unitario Final: . 0 0
Tabla Nº 4.19 - Costos Asociados a la Const'rucoló'n , (¡Q.
:…
… ¡ ag 5, g
!: 3 '
£ ! g
s u c)—
…raasauuirudymmmteru) ¿00% 2,00% z,oo€-,z,m 2,00% 5,00% ¿00% 2,009;
mmm… …lode8mlo (55) 2,00% z,or9r.—éídx z.m 2,00% 2,50% 2,00% z,mx
… hummhnmrapogmmim mar gg? 2,00% z,0tns 1.0094 z,txm 1,50% 1,50%
"rm“……“'… 5,i&'5,m 5,00% 5,m95 a,… 1,00% $,… 4,505
___. GamoL-gnlu(au AQ.7,0055 7,wva 7,00% 1,0… 5,00% 5,00% 7,019; …
”' e.m1mv…¡an f 4 U 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7.5095 7.5095 7,50%
Fm…r—m Ilhalmm V 7,5… 7,505 7,50% 1,5… 7,501; 5,00% 7,509; 7,509;
º'". auprrnmuaq%mtem 3,0… 3,00% 5,00% 5,0… z,… 5,005 3,509; mm
…uqír)£f-;um 2.50% 2,509; 2,505 2,50% 2,509: 2,50% 2.50% 2.5015
…. …… … s'9"'ºº (FS, 2. un; 2. son 25095
. 2.
sms 2:nova 2; 0095 … …
ramuyvmsd¿,$&hlmrpnmun 2,5… 3,005 3,50% 3,50% 2,50% ¿,son 3,mx 3,mu
…
Q Publleld:dyV-m… 3,00% 3,am 3,50% 3,50% 3,00% 4,00% 3,00% 3,509;
A Mmm… un.) ¡5,00% 15,009; 15,003 15,oma 10,009; 15,mx 15,0… 12.505
Tun!
U IG),(IBE 52,505 65.00% es… su,… 55,0|m 52.00% 59,505
¡
(“ºo Fuede:…pmpie
theta la tabulación de los costos asociados y sus valores
referenciales. la expresión para estimar el Costo Asociado de
Construcción es:
CAC = CDC:: (EB + AS+ FIN + ASV) (4.10)

Donde:
0462 00810 asºciadº de OOH.SÍI'UGCÍÓH.
'“ Los pmttajes expuestosson refermcíalos Seapliem alos antes directos Si seh¡viese infanuciúnsobreios
preciosdevmha,donetoPVsedebaiaedimmmñmcíúnddpmciode…ñm…£,…
Reeidmcial Cuuacial, y el uso Mixto CI, signiñea Comm:ial Industrial.
179
B…WWÚMAWÚGI……
¿DCE costo directo de construcción.

EP: estudios básicos expresado en decimales-
AS: asesorias expresado en decimales.
HIV: ñnanciamiento expresado en decimales.
A.$'V : administración. servicios y ventas expresado en
decimales.
Sustituyendo la expresión (4.10) en (4.9), se obtiene la siguiente
ecuación:
CUP: CDC+ [CDCx(EB+ AS+ FIN+ ASV$1_
Sacando como factor común ¿PC se obtiene la 'expfaiogl'569

la estimación del Costo Unitario Final del Inmueble Nuevo: ,. ¿(>
'©
CUF = CDCx [1 + [EB + AS + R Í N + A W (4_11)
_ ”¿>
Ahora bien, el Costo Total dela Con%ñión (CTC) se obtiene al
multiplicar el Costo Unitario Final (CUFEB£LQ'Ár% bruta de Construcción
(ABC) del inmueble, quedando la s€3ie e fórmula:
O
en =Q:wm3c (4-12)
Para la fq<5fázion del precio de venta del inmueble, se debe
sumar el precioáei terreno donde se levantó el inmueble y el costo total
de la consgj£cibn. A dicha suma se debe agregar en forma muitiplicativa
la utilid£del promotor para iinalmente obtener el precio de mercado del
, , ucto inmobiliario. De modo que el precio de venta del inmueble nuevo
Q) estárá"'dado por la expresión siguiente:
sai?
PV! = [PT + CTC]X UP (4.13)

Donde:
FW: precio de venta del inmueble-
PT. precio actual total del terreno.
67Z': costo total de la construcción (actualizado).
[IP. utilidad del promotor (20—35%).
180
Cuando se emplea el Método del Costo Nuevo de Reproducción

para estimar el valor inmobiliario de mercado de un inmueble usado, se
parte de la siguiente ecuación:
V, : [IIlt + Vc]c (4.14)
Donde:
V:: valor del inmueble.

PE: valor del terreno.
Va: valor de la construcción depreciada. _9_X
&: factor de comercialización (indicador del mercado) 9
El valor del terreno se puede determinar mediante la apli (€:…
del Método Comparativo de Datos de Mercado, el Método ual, el
Método involutivo o el Método Contributivo. El valor de la, nstrucción
depreciada. se obtiene a partir del Costo Final afect%£ívor un factor de
¿ºg
depreciación.
La depreciación es la pérdida . ábgfld de una bienhechuría o
construcción para atender el ñn parala¿3fue destinada. Las causas que
provocan esta pérdida puedee principalmente de orden física o
funcional. La depreciación fgca se origina por causas intrínsecas del
inmueble, tales como:d_gºlad o el desgaste físico sufrido a lo largo de su
existencia. Mient que la inadecuación, la inadaptabilidad y la
obsolesce dá onstit_uyen causas extrinsecas y subjetivas. lo que se
tradue1 una depreciación funcional.
' O En virtud de que las causas que intervienen en la depreciación
(bºle- or.den funcional son subjetivas, es dificil encontrar un modelo
matemático para cuantiticarla. Existen diversos métodos para la
estimación de la depreciación que consideran solo los aspectos
intrínsecos o físicos del bien tasabie. Entre ellos se mencionan: La Línea
Recta, la Parábola de Kuentzle y el de Ross, que se basan en la edad y
vida útil del inmueble. asumiendo que las bienhechurías tienen un uso
normal y reciben un mantenimiento ideal a largo de toda su vida.
Al momento de inspeccionar el bien tasabte es posible observar
su estado de conservación, por lo que la depreciación fisica también es
181
El … … … en lo. Avalúos lnnoblliuhe
posible determinada aplicando el criterio de Heideckeºº. Este criterio se

fundamenta en tres aspectos:
a) La depreciación es ta pérdida de valor que no puede ser
recuperada con gastos de mantenimiento;
b) Las reparaciones pueden contribuir a aumentar la
durabilidad; y
o) Un bien regularmente conservado se deprecia en forma
regular, mientras que un bien mal conservado se--deprecia
muy rápidamente.
Con base en los principios antes señalados, en-la=siguiénte tabla
se pueden observar los Estados de Conservación de Heidecke y la %
condición física del inmueble tasable en correspondencia con
IZQ»
respectivos coeñcientes de depreciación:
Tabla Nº 4.20- Estados de Heidecke o_ó'
'Óº … -
1 Óptimo Nuevo 6 0.00
1
1.5 Muy Bueno Entre nue ' rr 0.32
2 Bueno Re ular 2.52

.? º
2.5 Intermedio Entre¡GQ necesita reparaciones sencillas 8.09
3 7 Regular 0 Necesita reparaciones sencillas 18,10
35 Deflde?b'3 Entre necesita reparaciones sencillas e 3320
importantes
- r
Ómlo
" --4 al" Necesita reparaciones importantes 52,60
€.-
_ "%
- e ”' MN …lo Entre necesita reparaciones importantes y sin valor 75,20
¡ '» '5 Demolición Sin valor “|00,00
( 5 0
Fuerte: Elaboración uopia.
Ahora bien, para complementar la incidencia dela relación edad

y vida útil, con el estado de conservación del inmueble, surge el Método
de Ross—Heidecke para la determinación de la depreciación del bien
tasable.
" El apellido aparece en la mayoria de la bibliografia latinmedcana sobremi… para identificar al método
combinada para estimar la depreciación. pao según ma revisión bibliográfica se danostró que el apellido va sin
la e A] Ing, Erich Heideck, cie origen alemán, le fue publicado un libro por Julius Springer m Berlín en 1935,
intitulado “La estimación del suelo industrial e instalaciones de la ñ'1brica, asi como terrenos y ediñcios para uso
cornercial y residencial”. Allí está contenido la explicación del origen de los valores tabtúados para el meñcimte
“C” que depende del estado de corrservación del inmueble y que sustmtan su metodologia avaluatuia. Para este
tanto se utiliza la ¡burra más conocida y consagrada en la literamra especializada.
182
La función depreciación se obtiene a partir de la expresión (4.14):
V c ) c
V! = (V; "'
El valor de la construcción depreciada se fundamenta en la
expresión:
V, = V… — D (4.15)
Donde:
K…: valor de la construcción actual.
K…: valor de la construcción nueva.
0: depreciación de la construcción. _
'í-
La función Depreciación se expresa así: 0 9
X.“… ¿»O
D = 6X(Vcn _ r) º ©'Q(4 16)
Donde: “?x
X
$60
0: depreciación de la construcc¡órpº
V…. vaior dela construcción "Q&-
z: valor de rescate (gen&a?iñente entre el 5 al 15% del Va).
¿ : factor de dep “ón, obtenido a partir del Criterio de
Ross—Heideckeºáe-cbtiene aplicando la siguiente ecuación:
¿¡ ¿ = [a+ (1—a]x C] (4.17)
' ¿': factor tabuiado por Heidecke que depende del

Q “ estado de conservación del inmueble para la fecha de
la tasación.
a: factor Ross, expresado por:
2
a = 1 & + º¿ (4.18)
2 vu vu2
& : edad aparente dEl bien tasable
Va: vida útil del bien tasable.
183
B……WmluAvdñoslmbllhñm
Introduciendo (4.17) en (4.16) se tiene:
D = [a + (1 — a)x 6] x(V…
— r] (4.19)
Ahora introduciendo (4.19) en (4.15) se tiene:
I!: = V… — [a + (1 — a]x C] x[V… — r] (4.20)
Esta ecuación permite estimar el Valor Actual de la Construcción

con base en la relación edadivida útil (factor Ross), el factor de
conservación (factor Heidecke) y el valor de rescate (factor de.Rescate).
Finalmente se presenta un ejemplo de aplicación del métodb9
evolutivo para una vivienda unifamiliar. Se parte de la_eú¿ación sigu'$egtlez
_. y
º+. . .¿&
Se inicia calculando el valor del terreno—;.

¿9
vt
=Ár£/Vb? ' (4—21)
El Área de terrea9 de acuerdo con el contenido del
documento legal, y con l6nedido en sitio, es la siguiente:
.3 ,
y % ión A.iogal ¿mm A.C…l A.n
A (mº) (mº) (mº) (m”:
U"
P _ de Terreno 1 212,42 212,42 212,42 212,42
O
$n
¡
…
El valor unitario del terreno (n) se estimó mediante un modelo
econométrico obteniéndose un valor de 20.000 UM!mº. Entonces, el valor
del terreno es:
¡¡t = 214,42 x 20. ooo, oo

v,= 4.243.400,00 un
Luego se comienza con la determinación del costo nuevo de
reproducción de la construcción. Para las áreas de construcción (A¿) se
hicieron mediciones en sitio, y se hizo una clasilicación con base en la
funcionalidad de cada edificación. A continuación la tabla clasiñcatoria:
184
Miguel Gamacmo Pérez. M.Sc.
. ' ' ' ºf

V Tipo Descripción Unidad Cantidaj,f
A Vivienda Principal m2 92,25

B Porche y Olicios m2 10.30
Área Total 102,55
Las otras bienhechurias se ciasiticaron y se midieron en sitio, a

seguir la tabla con las unidades de medición y cantidades:
" … Descripción Unidad Can…f
OB-1 Pisos Exteriores mº 97.33 _ oo

a,._ - ”>
0 B—2 Tamue de Concreto m _. - 5 ,2%?)
'
t'3'0
Estado de mantenimiento conservación
El inmueble tasabie se encuen9ººen buen estado de
mantenimiento y conservación. ._ 0
¡' ri ' n " iv €,»
Las característicab©lsunáivas se reñeren a una Vivienda
Unifamiliar —Media. 0
Tipolºgía de-$trucción — costos unitarios
A |os“&ectos de identificar el costo unitario básico de la
edilicación % tomando como referencia la tabla publicada por
CINPRQI%, la vivienda es similar a la tipología Nº 9 (Área Principal y
, %©e - Oficios). Los ¿zm—se presentan en la siguiente tabla:
(bo ._ -- ' Costos Unitarios Básicos Edificaciones (C…5)
…: me ¡urt
01 Casa Gntmccitn Sistema T M … Ahiada 35.00 Baia 35.145.15
02 Casa ÚJFBÍMCÍI'I Tradicion! 45.m Baja 34.978,&
03 Casammm TraicimdP… (LPI—b asun Ba¡a sia 35m5.o4

… Casa ÚJTBMCÚ1 SÍSIBH'B TIÍI'H 45.m Baja Sl! 32.055.2B
05 C&G … i ó n TMC…P … (LP|'D 73.m Baja Sl! 46.137.C6

06 C38 CG'BÍI1EGÍM Sistema TÚI'H… ] 108.0) 38? SI! 43.111,$
07 CB! CCI'ISÍIIECÚI P … mm BS? 818 53.941.72
05 Gal GCI'BII'IEÚM Sistema T… mm Baja “.371,
09 Casa CG(BITUDCÍÚ1 T…… m.… Baja 58.415,45

10 Casa… … ¡ m Tradicional 115.m "dh 82.354.C5
11 Casa CDTB…ÍÚ1 T…… m.… Media 99.34&54
12 … M B … Tradicion! 387.0) Swariu 113927,68
F …… . C.A.- AME…dd T …
185
El… … … HI los Avalúoslnmobll…
De manera tal que el a…— para la Tipología Nº 09,

Ediñcaciones Unifamiliares — Casa Construcción Tradicional es de
68.406,45 UMlmº:
l:l - - -Tlp'ologia e… i
rlpclón Clnpronet (Ulllund)
A Vivienda Principal 09 68.406,45
B Porche y Oñclos 09 66.406,45
Respecto a las otras bienhechurias, los costos unitarios se

reñeren a precios unitarios por partidas, similares a los precios de
edilicaciones publicados por www.apvobms.com aarmiéndose dG)
siguiente: ,Q¡ó'<>
Costos Unitarios Básicos Otras Brenhechunas A&oa)
Reporte m. Tri/r3_4 _¡U' 2015
U"
_ . .. c…
'…“ f_"'¿jº (Uillllnldad)
PEXT -
Pisos -
Exlenores _ 0 'Ú 9912 2.885,00
TC Tanque de Concreto & )/ mº 13.900,00

Fuente: APVy ernpreeas especializadas
0 0
Para los Costo$sociados a la Construcción (Gc),é6106 se

toman directamente d%0'ablaz
Quem: Asociados a la Construcción ¡e .…)
' »
_+
.
… …..;,…
Elidladnfadbllld15iert… 2.0095 2.0095 2.0095 2.0095 2.0095 5.0095 2.0095 2.0095
CimaimlaudlodiSunlo 5531 2.0095 2.0095 2.0095 2.0095 2.0095 2.5095 2.0095 2.0095
% '… …mmlmh1…mp1 1.0095 2.5095 20m5 2.0095 1.0095 2.0095 1.5095 1,5095
mººº'“…"ºº'ºhº 5.0195 5.0095 5.0095 5.0095 3.0195 7.0795 5.0095 5,m95
_“… e.mr..gam(a) 7.0995 7.0095 7.0095 7.0095 5.0095 5.0095 7.0095 6.5095
“53 &mrumcen 7.5095 7.5095 7.5095 7.5095 7.5095 7.5095 7.5095 7,5095
…“… lmalmndnmnºñ 7.5095 7.5095 7.5095 7.5095 7.5095 5.0095 7.5095 7,5095
… e-mporimeuon'mm (0511 3.0995 3.0095 5.0095 5.0095 2.0095 5.0095 3.m95 4.0095
imp…0midpahsam 2.5095 2.5095 2.5095 2.5095 2.5095 2.5095 2.5095 2,5095
“ I … … amm-s…… es) 2.0155 2.5095 2.5095 2.5095 2.0095 2.0095 2.5095 2.5095
awuuywmmnmminmondaumm 2.5095 3.0095 3.5095 3.5095 2.5095 2.5095 3.0095 3.0095
… Pumuuynmm 3.0995 3.0095 3.5095 3.5095 3.0095 4.0095 3.0095 3.5095
un…m… 15,0095 150095 150995 ¡5.0095 10,0095 15,0095 ¡5.0795 12.5095
rural 01,0095 62,5095 650095 550095 50,009555,009552.0095 59.5095
186
Miguel Gmacam Pérez. M.Sc…
Para el caso en estudio, considerando una unidad

residencial unifamiliar, el ames 60%.
Clasificación de la construcción
Es importante destacar que el Área Principal se clasifica
como una construcción TC (Techada y Cerrada), mientras que el Porche—
Oiicios se clasiñca como T02 (Techada y Cerrada con dos paredes). Los
factores de ajustes se extraen de la siguiente tabla:
Tabla de Ajuste por Clasificación de la
Consttucción
¡ e… F¿ ¡
Techada y canada (TC) 1,00
Techada y cerrada 3 (rca) 0,95 :
:f¡t:;¿¿se“&
- ',,_
.::: »;
09
Techada y canada 2 (TC2) 0,85 ¡ > ' O
Techada y cerrada 1 [TC1) 0,75 ._ __ ©

Techada y semicenada (TSC) 0,65 6,6
Techada y abierta (TA) -0,55 Ó'Ó'
Canada (<:) “0,45 63
Abierm (A) 0.35
No aplica , ,(>_€ÓO
Fuente: Elaboración proúía. & »
Por tanto, para©ºeféctos del cálculo del valor de la

construcción será: 0
Tbo o'º Descúpclón— ' Clase- ' F;, - ._

a
(¡
"QA Vlvlenda Princlpal TC 1 ,00
' B Porche y Oficios Tcz 0,85
Para las otras bienhechurias, se clasiñcan como NA (No

Aplica), esto es, no hay ajustes por su tipo de construcción,
manteniéndose el costo unitario originalmente estimado.
…
Para las construcciones se realiza el cálculo aplicado la
siguiente fórmula:
Cuc= CUBE ¡: (1+Cnc) x FA
187
El … … … en lo. Avalúos lnnobllluho
Para el caso del Área Principal de la vivienda estos son los

datos para el cálculo:
CUBE = 68.406,45 UMI'm2

CAC = 60%
FA = 1.00
60 x1 no
c.,…= 68.406,45¡ (1+ W)
c,,…,,= 109.4so,32 un…2
Para el caso del Porche y los Oficios de la vivienda estos

º:
son los datos para el cálculo: _3. _
*—> -'-.3%
Cuna = 66.406,45 UM/mº ¿_ ºº'* “x 00
CAC? 60% ¿»K. >>,
El: 0,85 ,. _f3 …. EQ
60... org-.gso'b¿»
c.,…= 68.406,45 ¡((I + ñ…¿)-x
c…… = 93.032,77 Wº
'»º
Para las otras bie " hur'ías se parte igualmente de la
misma fórmula, por lo que
Oprñaan las cálculos correspondientes:
Pisos Exterios€gº
c…, 6 2.865 00): (1+ 1Tº)x1,oo= 4.,61600 UMlmº
1_?Qne de Concreto:
O ,,…,…_ 13 900 00::(1+f¿
_ x1 oo= 22-240,00 UMIm3
<e,'ºxí .¿Costo total del inmueble
Una vez que se han realizado los cálculos individuales se
procede a estimar el Costo Nuevo de Reproducción del inmueble:
Total Ediñcaciones= 92,25 x 109.450,32 + 10,30 x 93.032,77 =
Total Ediñcaciones= 11.055.029,55 UM
Total Bienhechurias= 97,33 x 4.616,00 + 5 x 22.240,00 =
Total Bienhechurías = 560.475,28 UM
Total Inmueble= 11.055.029,55 + 560.475,28 =
cc = 11.615.504,63 um
188
Determinado el costo nuevo de reproducción del inmueble,

se procede a estimar los elementos bases para el cálculo de la
depredación a partir del Criterio de Ross—Heidecke, con base en la
siguiente fórmula:
Vc= ¡!…-[a+ (1—a)xclx(Vm— r)
El factor a representa la relación entre la edad aparente del

inmueble (a;) y su vida útil (n.—) expresada en la función de Ross y se
determina a través de:
1 en e,…2 _ g
a = — —+ — ” y a
2 ("u "uz ..…. 'º' _ '5' ' ¿»C/0
La edad efectiva de la edilicación es tr_es- (03) añ%% vida
útil de sesenta (60) años, esta última se extrae de la siguiea_©tabla:
¡ ?:»
Vida Útil (v )
" of)
;¡íñºs)
Tipo de Inmueble £ ( K )
Vivienda Unifami|iar©5€_áca 50.00 60.00
Vivienda Unifami r - Media 50.00 60.00

m
KJ
v¡w©umfamiliar- Alta 60.00 75.00
£ & “ º º Elahófación propia.
?) Entonces se complementa la ecuación con los datos y se

ny©el “No
0
ºº ) 1 3 32
a - —(6—0+ 6—02): 0 0 3
Para el coeficiente de conservación y mantenimiento se

utilizan las condiciones y factores dela siguiente tabla:
189
EIWOWWMMAMMIMW
? … u n a …
Condición ººeñcbma Heldoclm c,,

… un
¡ ." 1 ' Óptimo
0100
0.32
1'5 …El-Em
2.52
2 Meno
8,09
2'5 Intermedio
3 Regular 18.10
Defídeme 3320
3'5
4 Malo 52,50 %º—ÍX
…… …; 5 05
1wm . . . ¡_ © »
5 Demolldún
6 6
¿__y
FI.BMC:E|BM&:¡6n propia.
Para la condición de buen …e'stado ©?ñantenimiento y

conservación ¿»= 2,52%. En cuanto al.valor de¿&cate de la construcción
se asume que res del 10%, entoncá$;€&á9r de rescate es:
Vr = r:: V., ¡==._ 390 .=c11. 615. 504, 03

o
úg<í—>=1 161. 550, 48 UM
C . $valo:e$ determinados se complementa la fórmuia del

cálculo,ggñator de“!á construcción depreciada:
'OX€O n. " =%_º__¿n. 615. 504, 83 — [0,03 + (1 - 0, 03)x 0.0252]

:? x(11. 615. 504, 03 —1.161.550,48)
V,_. = 11. 615. 504, 83 — (0,05]x10.453.954, 35
V,, = 11. 615. 504, 83 — 522. 697,72
VC =11.092. 807, 11 UM
190
Para el factor de comercialización se utiliza la infomación

contenida en la siguiente tabla:
Factor de Comerciaizacion (Fc) %
. Min Hu-
Tipo de Construccún ( … ( …
1.20 1.25
Vivienda Unifamiliar- Básica
1.25 1.35
Vivienda Unifamiliar- Media
1.35 1.45
Vivienda Unifamiliar - Alta
1.25
Vivienda Multifamil¡ar- Básica 1.30
1.30 1.35
Vlvienda Multifamlllar - Media
1.40 1.45.>2—1º-—
Vivienda Multifamiliar-Alta ' *-"<;.=
Loml(:omerdal 1,40 1,…50'- [..ó'e

¡.
Oficina “Í ._35
1.3f51.45
Galpón Comrdal
Galpónlndustrlal Q3$1%25 1.35
1.30 1.40
Mixto (Comerdal- encial)
f"s
U 1.35
Mxto(ComG|aI-industrlal) 1.45
1.50
$U Hotel 1.60
%» .
<á©áíiendo un factor de comercialización de &igual a 1,35 para
vivi81damf miliar media, el valor actual del inmueble es:
(¿OX?
'º'j“V (4. 240. 400 00+ 11. 092. 007 11)x1, 35
v¡ = (15.341. 207,11]x1,35
VC = 20. 710. 629. 60 UM
191
A los efectos de comprobar los cálculos antes expuesto se

procesó la infomación mediante una herramienta denominada
EvolutivametoV1.0.xlsxºº y se obtuvo la siguiente:

Tabla Nº 4.21- Resultados del Método Evolutlvo
¡ … pm datamlnar
…o Evolutiva)
Valor del Inmueble
1
Tipo de hrmeble: Vivienda lluli'hmlllar- Hedla
A , -Area del Tenem(mº)= 212.42

v...: Valor Uritario del Terreno (ummº)= zo.ooom
v,:Valor del Terreno (UM)= 4.243.400m
A:: Area de Consmndón (mº)= 102,55
5113265,75
cuc:Costo Uritariodela Constnnciún (ummº)=
V…:Valor Construcción (UM)= 11'615'5M'83-&0
Estado de Consemadón: Buey'6$v
C H : Factor Heidecke (adim)= ¡A M
r: Factor Rescate (adim).= '¿)V 0.10

Vr: valor de rescate (U» º.) 1.161.550.48
:. : Edad Apareme de la Commogfao€&)= 3,00
Mvel de sleleeci3ñ ¡da (lil: Max
v ..: Vida-Útil defia€9k%ucción (años)= 60,00

_ Y:FmeiónRoss(adim)= 0.03
_ - ¿¿&“ááorde Depreciación (adim)= 0,05
__' % V vc :Valor Construcci ón (UM)= 11.092.807,11
_,2:M!11Vaiordelas Máqdnasye¡pos (UM)= o.oo

L…%r 11'ena. Corsi:mción. Máqúms y Equipos (UM)= 15.341207,11
”>,U . Mvel de Comercialización: Max
Fé": Factor de Mercado a de Comercialización (adim)= 1.35

V:: Valor del kmuebie (UM)= 20.710.629,60
” Puaabm=rd librodecálctdomihaa … ' -- … , . Cam…¡mmmulverei

ejemplo de este capitulo.
5. El Método Contributivo
Según Fondononnaºº, una norma es un documento tecnico

establecido por consenso que contiene especiñoaciones técnicas de
aplicación voluntaria. Cuando se realizan avalúos inmobiliarios es muy
importante que el tasador se fundamente en normas técnicas para ¡ 6 %
elaboración de sus informes. Lamentablemente en Venezuela”, rlgfáy
normas técnicas para la tasación de bienes inmuebles ©i1&s. Sin
normas no hay posibiiidad de d”ertiiicarºéel ejercicio 6©eéonal de la
tasación. .. ?>
Como ejemplo de la.importancia de cont%€Bn un cuerpo normativo
yla certificación de los avalua'dojres, segúxgo'% la experiencia colombiana.
A través del Registro Nacional de Av adores R.N.A.92 se incentiva la
profesionalización de la activi luatoria en Colombia. Para desarrollar
ese objetivo, se han de8ca£sde su fundación a la certilicación de
avaluadores en el 3% buscando brindar seguridad y confianza a los
usuarios de avaáios sobre la idoneidad y competencia de los avaluadores
inscritos.. z¿>:9
En9asil, en la década de los 50 se dan los primeros pasos para la
. cación de las normas de avalúos de inmuebles. El primer
% anteproyecto surge en el año 1957, pero es en 1977 cuando surge la
primera norma brasileña para avalúos de inmuebles urbanos la NBR 5676
(NB—502). Hoy cuentan con las nomas NBR 14.653—1 y l a NBR 14.653—2.
ºº FONDONORMA, asociación civil sin fines de lucro cm personalidad jurídica y patrimmio propio, fue creada
en 1973 con el En de desarrollar en Venezuela lasactividadw de normalizaciúr ycertiñcación en todos los sectores
industriais y de servicios, y de formar recursos humanos en dichas especialidades. httpzflwww.fondmunmmgvel
“ En el año 2002, Soitave creó la Comisit'n de Normas Técnicas coordinadas pu el autor de este libro: Se elaboró
un cuerpo normativo para los avalúos de bienes inmuebles urbanos. basado en las normas brasileñas (NBR ¡4.653-
l¡'2), pero lamentablemente no hubo consenso y ese afllerzo llegó hasta la consulta pública… Desde ese intmto no
ha habido interés alguno por parte de las directivas de la Sociedad para reactivar esta comisión Han pasado más
de cincuenta años desde que se fundó y los tasadores venezolanos carecen de ese valioso instrunento de
normalización.
”2 El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A., es una entidad privada sin ánimo de lucro, constituida m 1985 por
la Federación Colombiana de lonjas de ñopiedad Raíz FEDEIDNJAS y la Sociedad Colombiana de Avalmdores
SCDA Desde octubre de 2003 es miembro activo y organizaciím representante por Colunbia ante humioml
Valuetion Standards Committee — IVSC. htm:lhvwwma.org.cd
193
El… … … en los Avalúoslnnobiliuioo
atendiendo los procedimientos de la Asociación Brasileña de Normas

Técnicas (ABNT).
La norma NBR 14.653—2 contiene la delinición y el desarrollo para la
aplicación del Método Evolutiva, uno de los enfoques para determinar el
valor de mercado de un bien inmueble, que se constituye en la base del
Método Contributivo, el objeto principal de este capitulo. En la norma se
expone lo siguiente:
“8.2.4 Método Evolutiva
La composición del valor total del inmueble se puede
obtener mediante la combinación de métodos. a partir del
valor de la tierra, considerando el costo de reproducción de 9
las bienhechurías debidamente depredado y el factor de 0 0
comercialización. es decir: ¡_ :¿Gv
¡'”?<._
VI : (VT + (:B) x£€“'% ¿3— (5.1)
Donde: %
VI es el valor del inmueble;
o
VT es el valor del terren&j*
CB es el costo¿d;g&iiáón de la bienhechuria;
FC es el fagcr de comercialización.
La aplicació)áei método evolutivo exige que:
a) valor del terreno sea determinado a través del método
. parativo de datos de mercado, pero cuando esto no sea
0 _o_sible se deberá utilizar el método involutivo;
$'o “_ _ b) El “valor de las bienhechurías sean calculadas empleando
el método comparativo directo de costo o por el método de
%“ cuantilicación del costº:
c) el factor de comercialización sea tomado en cuenta,
admitiéndose que puede ser mayor o menor que la unidad.
dependiendo de la situación de mercado en el momento del
avalúo.
8.2.4.1 Cuando el inmueble esté situado en una zona de alta
densidad urbana, donde el aprovechamiento eficiente es
muy iniiuyente, el ingeniero de tasaciones debe analizar la
adecuación de las bienhechurias, en cuanto al sub
194
Miguel Gmaeam Pérez. M.Se
aprovechamiento o el súper aprovechamiento del terreno y

explicar los cálculos correspondientes.
8.2.4.2 Cuando pueda ser empleado, el método evolutivo
puede ser considerado como un método electiva para la
tasación de inmuebles con características sui generis que
impliquen la inexistencia de datos de mercado en un
número insuliciente para la aplicación del método
comparativo de datos de mercado.
8.2.4.3 El método evolutivo puede también ser empleado
cuando se desea obtener el valor del terreno o el costo de
reedición de la bienhechuria a partir del conocimientº-ages. €)
valor total, considerada en la ecuación de 8.2.4.”" .- 00
Como se observa en el punto a, se exige que para la apli del
Método Evolutiva el valor del terreno sea calculado utiliza tabs métodos
directo e indirecto. Sin embargo, hay situaciones dond3&lralor de la tierra

no puede ser deteminado, como por ejemplo, cuando:
a) la infomación sobre los ._c bles es incompleta y
extemporánea, además los ©aºés no rellejan la realidad del
mercado: -Q
b) existen casos.d "=— _ cia absoluta de infomación sobre el
valorde la ' _ 9
o) no existan inmu“ebles comparables con el mismo uso del
innm/e'é'e tasab'le que pemitan la utilización del Método Residual;
%o hay condiciones económicas y ñnancieras para desarrollar
0 "¿hipotéticamente el terreno para estimar el valor del mismo a
99€ º--_través del Método Invoiutivo; y

.?; e) no hay infomación sobre alquileres de terreno que pemitan
ev»
su cálculo por medio del Método dela Renta.

La pregunta es qué hacer para solucionar el problema de los
evaluadores cuando se presentan estos casos para que puedan emitir su
opinión de valor de los inmuebles tasables. A seguir se presentan algunos
trabajos que pretenden establecer métodos, modelos y fómulas para
orientar la realización delos avalúos en situaciones especiales.
Amengot y Ramírez (2013), en un estudio sobre la valoración
catastral del suelo (terreno) señalan que.
195
El………mmAmñoslmbl…
"El método adecuado para deteminar el valor de

mercado de un inmueble, esto es, su precio más
probable, se basa precisamente en el análisis de los
precios de venta en oferta de comparables. Este
método comparativo, relativamente simple en su
concepción y desarrollo, adolece sin embargo de una
dificultad en su aplicación: la existencia de un mercado
representativo de inmuebles comparables”.
Los requisitos exigidos en las normas para la aplicación del método
comparativo o de mercado dificultan la valoración del terreno sin
desarrollar. Señalan que el mercado de terrenos se caracteriza por no ser %
transparente y las publicaciones de las transacciones"º-no prese
infomación ñdedignas. ¡&
Cuando el tasador se enfrenta a la imposibilidad de %r con los
requerimientos para aplicar el método del mercado, %5falúo del terreno
se puede efectuar utilizado el método residualgontenido en la Orden
8051203, partiendo del principio siguiente: :'€t_eálor atribuible a cada uno
de los factores de producción de un inf9%ble será la diferencia entre el
valor total de dicho activo y los iglqres atribuibles al resto de los factores”…
En otras palabras. es la c6lención del valor del suelo conocido el valor
de venta y el del restoéé)os elementos que intervienen en el proceso de
fomnaciún de precióºl.a expresión del valor residual es la siguiente:
“(20% º—…—.' w¿9"W Vs : VV — VC — G — B (5.2)

0—3 ": »'""iº_..,
(503€ _ Donde:
? Vs : valor del suelo-
VV: valor en venta de la vivienda terminada.
VC: valor o coste de construcción.

G: gastos de promoción.
B: beneficio del promotor
Roca ¡ Cladera (en Am1engot—2O13) expone un procedimiento para la
aplicación del método residual:
196
Miguel Canacaro Pérez. M&;
a)Realización previa de un estudio de mercado de los inmuebles,

ya sea en venta o en renta, con el fin de obtener su valor.
b) Determinar el coste de reproducción o reemplazamiento de los
edificios relativos a la muestra de mercado.
o) Estimar el conjunto de gastos sobre la construcción y el solar,
así como los benelicios normales del constructor y promotor.
d) Obtención residual del valor del suelo mediante la detracción
del valor del inmueble del conjunto de costos de gastos de
promoción y beneficios.
Los gastos de promoción y beneñcios dependen de*- muchas
variables, unas pueden ser medidas y otras son intangibles. lo que-genera %
una subjetividad en comparación con la objetividad de los valores
ventas de los inmuebles y los costos de construcción… De m ©?que
proponen que la suma de los gastos de promoción y el be l%o se podria
retiejar como un porcentaje sobre el valor de venta %de forma que la
expresión genérica del cálo del valor del sue|%por el método residual
resultaría en:
(5-3)
.: valor en venta de la vivienda terminada.
9 6 K porcentaje de gastos de promoción y beneficios
¡ X,Oramblen en su investigación los autores señalan que la orden

%) establece las bases para la valoración catastral, proponiendo como
referencia el valor de mercado. Con base en el contenido de la circular
5.0411990, el valor del suelo ediñcado se obtendrá por el método residual
a partir de la siguiente fórmula:
Vy = 1, 40. [VR + Ve] .F¿ (5_4)
Donde:
VV: valor de venta del producto inmobiliario.
VR: valor de repercusión del suelo.
VC: valor de la construcción-

197
El……bulvocnlochmñcclmbl…
F¿: factor de localización que evalúa las diferencias de valor

de productos inmobiliarios análogos por su ubicación.
caracteristicas constructivas y circunstancias socio—
económicas de carácter local, que afecten a la producción
inmobiliaria.
En este sentido, al despejar el valor de repercusión del suelo de la
ecuación 5.4, se obtiene:
Vc
_ VV
VR ' 1, 40.FL — (5.5)
,4 2 .
La circular establece que cuando no hubiera datos sobre el mercado

de suelo vacante, como sucede en determinados ámbitos Céntricos_de©9
grandes ciudades, se propone unos valores orientativos pa;a<á>que
varían desde 1,00 hasta 1,30 para determinados valor©%e venta,
correspondiendo con valores entre 1,4 y 1,52 para¿(p?e'ñciente X de
gastos de promoción y beneficios.
Partiendo de la ecuación 5.2, Annengo ”la que se puede estimar
el valor del suelo a partir del coeli'cientíd?depreciación. Para el caso de
la vivienda usada todo se degrada menos el suelo. Resolviendo
matemáticamente la ecuació(ljºcorporando el término de depredación
llega a la siguiente ew¿©n:
¿º?.. 3
<*—x * 1+ [K— 1).D,.
e
¡ XO , -'Y,: valor del suelo, obtenido por la depreciación de los
(50 “jºº-% demás factores.

VV : valor de mercado dela vivienda usada.
K : coeficiente de gastos y beneñcios.
C c : costos de construcción del edificio nuevo
DP : coeñciente de depreciación por antigiiedad y estado de

conservación.
Pereira (2007) señala que en la década de los 70, los ingenieros

Néstor Belfort Vera y Edgar Gómez, desarrollaron el Método de
Incidencias. que se enmarcaba dentro de los denominados métodos
198
Miguel Carnaoaro Pérez. M.Sc
indirectos del valor residual. Surgió por la imposibilidad que se enfrentaba

en ciertos casos para utilizar el método de comparación directa para la
determinación del valor de ciertos inmuebles, y en especial. de los
tenenos.
Su utilidad fue comprobada para la valoración de terrenos: a) cuando
no existen referenciales de operaciones de compraventa de inmuebles
similares o b) cuando no se localizan en un período razonablemente
cercano a la fecha del estudio valorativo que se realiza. Se parte de la
siguiente ecuación:
VI = VT+ (VC+ Veq+ Vex) %: (5.7)
Donde: _ ;- ¡ 0 0
VI: valor total del inmueble 0 unidad 9633 rua é¿<“x

VT: valor del terreno.
VC: valor de la constmcciónaº

Veq: valor de los equipos ? ¡$Qáciones especiales.
Vex: valor de obras ext&o,rjes, jardines, etc.
El valor del inmueble se dg;%ina a través de los comparables de
mercado, mientras que los Gálores que se encuentran en paréntesis
pueden ser medid €;ges. corresponden a la parte tangible del valor
del inmueble. m& que se busca es determinar el valor del terreno a
partir del náúdo residual, entonces, la ecuación será:
0 Q VT : VI — (VC+ Veq+ Vex) (5-8)

(b¡ ox
Lo" fundamental es determinar la incidencia de todos los elementos
que conforman el valor del inmueble, esto es:
It = 117 — (Ir: + q + lex) (5_9)
Donde:
. . vr
It: Incidencia del valor del terreno= A—c
¡
Iv: Incidencia del valor del inmueble=£.
VC
lc: Incidencia del valor de la oonstruoción=A—c
q : incidencia del valor de los equipos e instalaciones

Veq
especiales—A—c
199
El……bulvoonlochmñoclmbl…
lex: Incidencia del valor de obras exteriores, jardines,

Vex
etc.— ;
Es importante que se considere el área bruta de construcción (Ac).

que resulta de multiplicar el área vendible o tasable por el coeliciente
restitutivo (relación entre el área bruta de construcción y el área vendible
del inmueble). Al valor resultante se debe realizar el ajuste con base en
un área de 25 mº, mediante fórmulas que se han tabulados para diferentes
tipos de inmuebles. El procedimiento recomendado es el siguiente:
1. Clasificación de la muestra a investigar, según los usos
presentes, solos o combinados. en la edilicación en estúdio:
a. Residencial: Unifamiliar — Multifamitiar. "
“"º"—V-¿íºº*—:;._
'
|). Comercio. $_
C- |MUSÍI'Í8. XKÍ*££í—í “: ._ '
2. De acuerdo con los usos detectados y atacando las técnicas

vistas en el Método de Comparació&5lrecta, proceder con la
búsqueda y selección de €hé&>iales en las Olicinas de
Registro, en el periodo consid -ado, de operaciones de compra—
venta de: o º "
Aparte
a.
b. Ca ' quintas.
(: Locí comerciales-
6'ffd. Locales industriales.
Q e.“ Qñcinas;
, X 9 3 De ser necesario, sectorizar los referenciales tomando en
(50
a cuenta las caracteristicas y similitud de urbanizaciones, bajo el
º criterio de “evaluación de vecindario”;
4. Analizar la muestra, aplicando el método del valor residual.
5… Determinar las incidencias correspondientes a terreno,
construcción u otras; y
6. Cálculo del valor del inmueble.
En otras palabras, se determina el valor unitario del inmueble para
cada comparable dividendo el valor del inmueble entre el área de
construcción y se le resta el valor unitario de la construcción depreciada
para obtener el valor unitario del terreno. que debe ser ajustado por área.
Luego se procesa estadísticamente la infomación para obtener el valor

unitario promedio de mercado del terreno y se procede a determinar el
valor del inmueble aplicando la sumatoria de las incidencias
correspondientes.
Como se pudo observar en la explicación de los métodos anteriores
es necesario contar con infomación de mercado (comparables) para
poder determinar el valor del terreno en forma indirecta y así llegar al valor
del inmueble tasable.
Pero ¿qué pasa cuando hay muy poca o no existe infomación para
conformar una muestra representativa del mercado? ¿Qú'é_ método
alternativo se puede aplicar? ' ' %
Armengol (2013), expone que como una alternativa para09
determinación del valor del suelo se pueden utilizar los siguiente& elos
de Medina Dávila (1991), que se exponen enla siguiente t$lñ
Tabla Nº 5.1 — Modelos para detennlnar el v e suelo
; V :
P
.… …¿e
(1+
Merced Prl ::
z).(1 + ¡1,459z).m.cc
"
1
(5_10)
211]
* 1.15..[1oo — [111311 nm +
Donde: C)<=;>
Y : valor del suelo.
. de benelicios de promoción.
A
( ' : % de gastos de promoción.
m : % del valor del suelo sobre el valor de venta”.
¿%>- CC
: costos de construcción. _
Pam Hamdo Secundario ;
_ [X. (1 + 2) + 1, 15.2 + 1, 15. Ca.Cº].m.Cg (5_11)

* ' lll]
[100 — [m. (1+ K). (1+
Donde:
V,: valor del suelo.

Z : % de benelicios de promoción.
X : % de gastos de promoción.
m : % del valor del suelo sobre el valor de venta.
Cc : costos de construcción
C,1: coeliciente de antigliedad.
Cº : Coeliciente de conservación.
Fuente: AnnengoL Elaboración propia
g3Estcmodcloconsidcmlacml¡ibmióndelvalordelsuclomelvalordcl
inmwblc,qutesdmimoñmdmmto
del modelo Mmdclblalt—Cmmo, ypor arde, del Métodot'ibu&vu
201
El … … … en los Avalúos lnnobllhñoo
A continuación se hace la exposición del Método Contributivo y el

Modelo Mandetblatt—Camacaro, que en ausencia de infomación de
mercado de inmuebles comparables. también se constituye en una
alternativa válida para la tasación de bienes inmuebtes.
5.1 Del concepto y su desarrollo

El Método Contributivo está fundamentado en uno de los
principios básicos de la valuación, esto es, el Principio de Contribución
que dice así:
"Señala que el valor de un componente determinado
se mide en términos de su contribución o aportaci5nt
al valor de toda la propiedad. También se deñne como_ 'ÓO%
la cantidad que. de no existir el componente, &&»
restaria del valor de la propiedad” ' 68
Basado en el Método Evolutiva, este mét6©'parte de la
contribución del valor de la tierra como un poroáaje del valor del
inmueble. La contribución del valor dela co. ión se representa por
el costo de la construcción dep " . También se incorpora la
contribución del valor depreciado delas máquinas y equipos.
La sumatoria de las bantribuciones multiplicado por el factor
de comercialización pegaite la estimación del valor inmobiliario de
mercado. La aplicá©& del método exige la utilización de un modelo
matemático ¡ene un antecedente de investigación. En Brasil, existe
una fór © para tasar inmuebles que está reconocida por su gran
util" ci en los informes técnicos por parte de los tasadores en
lóñmm'erables
juicios en los tribunales de justicia de ese pais.
' Se llegó a la Fórmula de Mandetblatt, como se le conoce en
tierras brasileñas, cuando en el año 2005 el autor de este libro realizaba
la traducción del libro intitulado "Curso Básico de Ingeniería Legal y de
Tasaciones” del maestro Sérgio Abunahman. En el año 2010, el autor de
la fórmula, el Ing. Milton Mandelblatt lanzó la versión Nº 12, cuya
traducción se presenta a continuación:
La metodología está basada en las siguientes fémulas
básicas que se aplican tanto a inmuebles residenciales como 8
comerciales:
202
Miguel Cara Pérez. u.s:—…
V¡ : Vin — Ven x d (5—12)

Donde:
V¡: valor actual del inmueble

Vin: valor del inmueble como si fuese nuevo
Vcn: valor de la construcción como si fuese nueva
(! : factor de depreciación física del inmueble, obtenido

por cualquier proceso preferido por el tasador.
Vin = [Vqt + Ven). K 5%“ (5.933

Donde: ...... :'¿&
Vqt: valor de la cuota del torreno qas3$fesenta en
el valor del inmueble
K: Coeficiente de merc%8%eñ
expresa la mayor o
menor liquidez del níéádo para inmuebles similares

al inmueble taaglole. en la fecha de referencia de la
tasación. $e coeficiente podrá ser mayor, menos o
, ©Ia unidad, depende de las condiciones de
r_ñ&'oado en esa misma fecha, y representa la relación
¿©.¿entre' el valor de mercado nuevo y su valor final de
©" producción, incluyendo los costos indirectos y
"'"ñnancieros, B.D.l., impuesto. tasas, ganancias
previstas, costos de venta, etc.
Vqt : r. Vin (5-14)

Donde:
¡' : relación porcentual entre el valor de la cuota del
terreno y el valor del inmueble en un emprendimiento

similar, nuevo, en sitio. Cuando se trate de una
tasación para efectos de alquiler, y en el caso de una
edificación existente no represente el potencial máximo
del terreno, se deberá considerar la cuota que
EI…GNIHWHIMAMMIMW
correspondería al inmueble nuevo, admitiéndose el

máximo aprovechamiento.
Vcn = Ac. Cc (5-15)

Donde:
Cc : Costo unitario de construcción correspondiente a

las características del inmueble conteniendo el factor
B.D.l., ganancias, tasas e impuestos incidentes, etc;
que podrá ser calculado a partir de publicaciones
especializadas como, por ejemplo, SINDUSCON. 9
AC : área de construcción del inmueble que deb€ao
corresponderse con el costo unitario de ?ción
adoptado. Por ejemplo, si …se pre tasar un
apartamento y el costo unitario se onado es el del
SINDUSCON. que está bas n áreas equivalentes
de construcción, enton área de construcción debe
contemplar el ajustáwor la incidencia de las áreas
comunes de l8g'sos tipo, de la sala de máquinas, de
los pilotes,€l'el piso de servicios o refugio (si existen),
pue$: de estacionamiento (si el apartamento lo tiene
_ asugnado), etc.
= '?erando esas cuatro ecuaciones, se puede resolver
algebrá©mente, de la siguiente forma:
0
%b,» .Sus'tímyendo las ecuaciones 5.14 y 5.15 en la expresión 5.13 se
obtiene—, “
al
V _ Ac. Cc. k (5.16)
m = —
1—nk
Sustituyendo tas ecuaciones 5.16 y 5.15 en la expresión 5.12 se

obtiene linalmente:
1—nk
204
Esta fórmula permite calcular el valor del inmueble bien sea

residencial como comercial, en función de su área útil medida en sitio, y
de los siguientes elementos:
Ac : área de construcción igual a la sumatoria del área neta
más las paredes más la incidencia de las áreas

comunes, etc (en el caso de ser adoptado el costo
unitario del SINDUSCON). En el caso de ser adoptado
otro costo unitario de construcción, el área a ser utilizada
deberá corresponder con el costo, esto es, el área para
el cual será destinado. 9
CC : Costo unitario de construcción obtenido a pa'ñirgeo
CJ“"
publicaciones especializadas, . . 'Zó'ol
d : factor de depreciación por cualquer$ºs métodos

conocidos. . ©"
¡' : representa el porcentaje—_ dá$b?de un inmueble nuevo.
similar al tasable, qu&r?presenta la cuota del terreno,
obtenido med6© investigación en los mercados de
oonstmociórfé inmobiliario.
K : %ámºnte de mercado obtenido por investigación y

._fóanálisis de mercado.
0 % . o casi todas las fórmulas empleadas en el campo de la

'd%ación esta también tiene restricciones. Cuando r. K.>1 la fórmula no
deberá ser empleada porque superará el límite de aplicación. Sin
embargo, la experiencia acumulada en innumerables tasaciones
realizadas por un gran número de peritos y tasadores que han utilizado
esta metodología, tanto en experticias judiciales como en trabajos
extrajudiciales, permite añm1ar que la fórmula puede ser aplicada en casi
la totalidad de los casos.
Para que el proceso de aplicación dela fórmula sea práctico es

importante que sus factores sean fácilmente localizados, preferiblemente
EI…GGM…HIIOCAWMI……
que estén tabulados. siendo ¡' yK los que deben ser investigados con el
mayor cuidado posible.
El factor K es el más dinámico y en consecuencia el más difícil

de tabular. Sin embargo, con base en la experiencia adquirida a lo largo
de los años, a través de innumerables realizados en Rio de Janeiro y
ciudades circunvecinas. es posible establecer valores con base en el tipo
de inmueble y las condiciones presente en el mercado inmobiliario.
En cuanto al factor r, se elaboró una tabla para el año 2010

relativa a inmuebles residenciales, que también puede ser utilizada como
referencia para inmuebles comerciales: ' 9
,.¡O
' V
Tabla | ¿CV
Pºrcentaje correspondiente a la cuota del terreno en el valor 6?ñluehh
Qesldenclal y nuevo). ,_
Inmueble residenciales localizados en Rio de¡ . i q í ' 5
¡. A. Urbanización ¡' n… A Urbaniz£¿fón ¡'
| Zona Porluán'a 25% a 35% xm ¿ éier 30% a 40%
il Centro 30% a 40% xw 'O lrajá 20% a 30%
¡|| Rio Comprido 30% a 40% & ? Madureira 25% a 35%
Botafogo - Flamengo 35% a 45% Jacarepaguá 30% a 40%
N Laran1erras - Catele XVII Bangú 25% a 35%
Praia do Flamengo 45 Q% xvm Campo Grande 25% a 35%
Praia de Botafogo © XIX Santa Cruz 25% a 35%
Copacabana - Leme ¡…, 45% a 55% XX Ilha de Governador 30% a 40%
Av. Atlántica_ G) 55% a 85% XXI Ilha de Paquelá 25% a 35%
V Urea x ) " 35% a 45% XXII Ariclúeia 20% a 30%
Ipanema - l.gplon — Lagoa 55% a 65% XXIII Sarna Teresa 30% a 40%
Gaiea Jaldim Botánico Barra de Tr“ a
A&9'¿%im M… 45% a 55% … Remº dºs BH£';…3 45% a 55%
Y Av. Vieira Saulo Av. Semarnbetiba 55% a 65%
» 0 Av. Francrsco Bhenng 65% a 70% XXV Pawna 20% a 30%
_ Av. Eprlácro Pessoa XXVI Guaralrba 20% a 30%
Av. Borges de Medeiros XXVII Roci…a 20% a 25%
vn sao cnsrareo 25% a 35% xxvm Jacarezinho 20% a 25%
VIII 'l'rjuca 35% a 45% XXIX Complexo do Alemán 20% a 30%
rx Vila Isabel - Andar-ai — Graiaú 35% a 45% xxx Maré 20% a 25%
)( Ramos 25% a 35% m Vigário Geral 20% a 30%
_Xl Penha 25% a 35% XXXIII Realengo 25% a 35%
xn hhaúma 25% a 35% >ooav Cidade de Deus 20% a 25%
Inmuebles residenciales Ilcalzados en otros municipios
Localización del Inmueble r
Áreas de baja valoración 20% a 35%
335 3501
Áreas de media valoración
Áreas de alta xaloraoión 50% a 35%
Miguel Cmacam Pérez. M.Sc
Con relación a los valores tabulados del factor r su autor

presenta observaciones:
1. Los porcentajes deben ser revisados siempre que ocurra
modificaciones de las condiciones del mercado
inmobiliario.
2- Los porcentuales son promedios y puede variar (para
más o para menos) de acuerdo con la localización o
características de localización, inclusive por el propio
inmueble tasable.
3. Los porcentajes se corresponden con los promedios de
las informaciones obtenidas en investigaciones %
realizadas conjuntamente con constructoras de Ri
Janeiro y de otros municipios. ¡ &»
4- En los casos especiales conto es e áreas
excepcionalmente valoradas,_fuera dalºllunicipic de Rio
de Janeiro, esos porcentajes m_¿eden alcanzar valores
mayores entre 60 y 70'%_ 0 6
Como se pudo observarla fG/qnhía necesita evidencia empírica
para su correcta aplicación y (¿vende para la obtención de valores
inmobiliarios acordes con las€ondiciones del mercado.
El autor del Ii%cGa estudiado sobre esta formulación matemática
con una linea de*i>lvestigación del programa de especialización de
Tasación de€%ñes Inmuebles Urbanos del post—grado de la UCLA en
Venez , og'rando obtener evidencia empírica para validar el uso del
ºla y posibilitar la moditicación de la fórmula inicial del Ing. Milton
$&5ndelblatt.
Los trabajos se han expuesto en Venezuela, y otros países, en
simposios, jomadas y congresos; mediante ponencias y conferencias. Se
han dictado clases en universidades venezolanas y extranjeras, se ha
entrenado a profesionales de la ingeniería y arquitectura en cursos de
mejoramiento. Los tasadores han materializado la enseñanza en la
realización de los avalúos inmobiliarios, contribuyendo así con su
experiencia para la validez de expertos que todo método requiere.
Todo este reconocimiento ha respaldado una nueva técnica de
tasación que se ha denominado el Método Contributivo en los Avalúos
Inmobiliarios. Para este método es necesario utilizar el Modelo
207
El … … … un lao Avalúos l … l …
Mandelbiatt— Camacaroº“. por lo que se presenta el desarrollo matemático

que considera las siguientes relaciones. comenzando con el valor del
inmueble:
K=[ K+ ¿+ K.,—¿) c (5-18)

Donde:
P;: valor del inmueble.

V;: valor dei terreno. .“
i….__
K.: valor de la construcción. ="
Z…: valor de las máquinas y equigoéigx )

F¿: factor de comercializaciónº? ¿_ º _ 0
Para el valor de! terreno la ecuación—eS'-ig_,,£iguientez , £Q:>
V:=Q—Y¿IQ
º?)
& (5.19)
¿: contribución'porceniuái del v%€'del terreno para el valor

del inmueble, que dei/>e,&r fundamentado en una
investigación de merced para cada zona o sector del
¿municipio, estad¿ is.
gafáº el valor%© construcción la ecuación es la siguiente:

Vc= ¡ía-9
º“; - _ ' '¿- (5.20)
'' e:
¡ XO Z: valor actual dela construcción.
%>0 K,: valor nuevo de la construcción.

B: depreciación de la construcción.
La depreciación de la construcción se obtiene por la siguiente
ecuación:
" El Modelo Mmdelblalt—Camacam strge porque el aitor de este trabajo observó que en el Modelo Mandelbla£t
no se usó el valor de…te al final de la vida útil del inmueble, lo que ocasionaba ma mayor depreciación¡¡ lo
largo de la vida útil. La Fórmula se corrigió incorporando el fáctor de resmte )! luego de una adecuación matemática
se llega al nuevo modelo. Se incorpora la contribución de las máquinas y equipos inslalados en las ediñmciona,
separada de los costos de construcción, por cuanto la iimciún depreciación es diferente. El valor de las máquims y
equipos se introducirán en el modelo siempre que represente hasta un máximo del 10% del valor de las
cmstmccima. Si el valor es mayor del límite máximo debe sumarse al valor del irunueble calwlado por el modelo
sin incluir las máquinas y equipos Su uso a veces tiene limitaciones como se expondrá en este texto.
” Existen procedimientos para calcular el factor de omnercialimción, ver Pellegrini) et al (1983, p. 101-106). En el
Capitulo 3 se demostró que la fórmula del Método Evolutivo es procedente bajo wcerrarios reales y simulados. S'm
embargo,serwomimdamusosiemrteqm el ñctordecomercialimciónsealamyor o igual quelamidadpua
oliener resultados cmsis£mtes con la realidad del mercado.
B=ó'x[Z,,-VJ (5.21)
Donde:
D : depredación de la construcción.
6 : factor de depreciación, obtenido a partir del Criterio de
Ross—Heidecke, por la aplicación de la siguiente ecuación:
8 : [ ( l — a ) x c + a] (5.22)
Siendo:
a : relación entre la edad aparente del mmuelitéíég),g su

vida útil (Va) expresada en la función de Res—%;. ' .
.:
a = — — + —2 ' '
2 v,, vu _
(: factor Heidecke que depende.-del estad ©oonservaci0n
y mantenimiento del inmueble para la 'f£ha de la tasación.
V : valor de la construcciónn u ?
V : valor de rescate de I &ucción, expresado como:
: r x V… (5.24)
Donde… _ 00
r:. %Qroentaje de rescate al tinal de la vida útil del
_ in ueble.
Amg;%é deducir la fórmula del modelo Mandelblatt—Camacaro,
es im te explicar el procedimiento para estimar el valor de las
g&nnas y equipos que se inicia con la ecuación siguiente:
“50 Km= Knaaººt (525)

Donde:
V…; valor actual de las máquinas y equipos
¿…: valor nuevo de reposición de las máquinas y equipos.
D:: depreciación de las máquinas y equipos a la fecha dela
tasación
La Función Depreciaciónºº se basa en el tratamiento matemático
con resultados empíricos del Ing. Hélio de Caires, por lo que se parte
ºº Existen diversos métodos para estínmr la ñmcióm depreciación me: LíneaRocla, Ross—Modiñwdo, maximo
dela5…EC,K—MmqkaroyAsaliw SeutiliuDe€airuvistod ñmthmmtounpiricodemin…ión
El … … … HI los Avalúos Inmobiliario.
expresando el valor actual de una máquina o equipo a través de la

siguiente relación:
VAHC = VBd + r 3: mm (5255)
Donde:
WG valor actual por el Método de Hélio de Caires.
VBd: vaior base depreciabie
1': porcentaje del Wnno depreciable (factor de rescate)
ma: costo de reposición a nuevo
Ahora bien, el Valor Base depreciable puede expresarse de la
'-.'-
siguiente manera: a; %
VBd = mm xDx (1 —-r) m? 1 25339

Siendo: ,… .
a el factor de depreciación de .… la -maq " %&e se
fundamenta en la inspección y en--ios docun&s técnicos.
Depende de sus características como:'3ºdad efectiva; b)
vida útil; o) carga de trabajo y d)&€pienimiento.
Si se introduce (5.27) en (5:22;g&ñenez
VAHC : V5¿©a..0x [1 — r) + r :: VRn (5.28)

Sacando factor8…Eá …m se obtiene la fórmula para estimar el
valor actual: _ 6 '
. ¡3ÁHC 0
: WM 3: [D x (1 — T) + r] (5.29)
féétor de-depreciación de la máquina D-[mse obtiene a partir
de6…5¡9 expresión matemádca: A
-. ...nle
%>'o 3- - o[… “ ……(w…xe)

_ ¡.
. ,¿;:-
(5-30)
Sustituyendo los valores de los coeficientes A, B y C

determinados por de Caires, se llega a la siguiente expresión:
1,348
D (”'") =
1+º'348 :: e(3.519 xF…t]x:-5-) (5.31)
Donde:
& : edad efectiva 0 aparente dela máquina
Vu." vida útil de la máquina en condiciones normales de
mantenimiento y trabajo.
210
Miguel cmacam Pérez. M.Sc
F Úl.t)º función de mantenimiento y trabajo

La función que depende del estado de mantenimiento y de la
carga de trabajo F…r] viene expresada asi:
FU“)
: A xe(t—Cxu—Dxtxu] (5_32)
Resolviendo esta ecuación con el Método de Mínimos

Cuadrados y bajo la condición de que A = 1 + B, se obtienen los
coeiicientes paramétricos B. C y D, que permiten hallar la función como
sigue: . ._"—1_N__Q “=…
m.,a = o. 853 :: etº'º673xf—º»º4"xº-º»ºº1xw?» (5-3%9 :=. _ o

5
Los valores de los coelicientes de mantenimiento a “y o 1,

son delinidos por el tasador cuando se realiza la inspecció%' máquina
y se fundamenta en las siguientes tablas: ©_O
Tabla Nº 5.1 - Coeficiente de Mantglgento - ”,

U
¡: …
c¿mékam…
Ante de hacer la insp'émión, el tasador debe obtener del
Nulo o
departamento “Gantenimiento de la empresa la información
litnlmo 5 sobre el pn£mma de mantenimientos preventivo, rutinario y
co (¡© de la máquina que optimice su funcionamiento
Normal 10
del proceso de producción donde está instalada. Con
nuroso ¿% esta infomaciónyel resultado de la inspecciónsecuenta con
, "', elementos irrportantes para seleccionar el nivel de
Pº n“© ¿ "zo mntemmento
- - para la estimación
- - del valor del buen.
-
0
'X'
Tabla Nº 5.2 - Coeficiente de Trabajo- 1-
Nula o El tasador debe tener conocimiento de los turnos que están

presentes en las jornadas laborales de la empresa y del tipo
Suave 5
de trabajo a que está sometida la máquina. Estos factores
Normal … inciden en el desgaste de las piezas y sus componentes, y
por ende, en la vida útil del bien. Con esa infomación, el
Fuerte 15
tasador deberá seleccionar el nivel de carga de trabajo para
la estimación del valor del bien.
Extrema 20
211
El……bulvomloclwnúoslmbl…
La ecuación que expresa el Valor Actual (WC), sólo considera

que la única causa de pérdida del valor del bien es debido a la
depredación por causa del transcurso del tiempo y de las condiciones de
mantenimiento y trabajo. Es recomendable utilizar un coeiiciente de
ajuste, que se denominada F, que estaría a su vez conformado por los
factores asociados más relevantes como: Tecnologia y Mercado. Así el
factor estaría expresado como:
F : D t x Dm (5_34)
Siendo:
F: factor de ajuste por mercado y tecnologia
Dt: factor de ajuste por tecnología
Dm: factor de ajuste por mercado
Entonces el valor ajustado dela máqyina_ seraforb,
mc=tvm x [Dx (1 — Fjº+_ 1¿&Dt x Dm (5.35)

.. Q—
Siguiendo con el desarrollájáé las formulas del Método
Contributivo, a continuación se ¡Onmuce 5.19 en 5.18 y se obtiene:
00
¿€w V+ ¡'En-)¡Fc (5.36)
Si tam3én se introduce 5 21 en 5. 20 se obtiene:
" MMA(-KJ] (5.37)

& ==.¡_N;ora bien, se deñne la siguiente expresión:
“T (Kw-Z)=aFL (5.38)
Donde:
[V… — r): diferencia entre el valor nuevo de la construcción
y el valor de rescate.
E: es el factor de rescate. siendo ¿= (H).
Introduciendo en 5.38 en 5.37 se obtiene:
V¿-= P&-(8xí&xi3 (5-39)
212
Introduciendo 5.39 en 5.36 se obtiene:
z=t4m+ ¡claxznxfa+ VM]%

Al despejar V:se obtiene:
(¡-¿¡xp¿
Que es el Modelo Mandalblatt — Camacaro97
Cuando exista infomación de mercado. elsm6délo puede ser

utilizado para determinar los siguientes factores: - ““"ºr
_ . ¡>
1. Relación Porcentual entre el valor del témeuo y €3br del

Inmueble (Factor de contnbucxón) 00,ó'
1 [y…¿(1-&p,—-J+ Vm¿]c
V:
¿. -- of“ (5.41)
2.Relación'pbrceniuargli>e el valor de mercado del inmueble y

el costo de eproducción depreciado (Factor de
ábmerm_3©9ón)
Vi
g…]
FC: [V¡ :: 4+vmx(1-6xm 44! (542)
?La
'»ó norma brasileña MBR-14.653—2 de Avalúos de Inmuebles
(“OQeanos,
que aún está vigente, señala que el factor de comercialización
debe aplicarse a la suma del binomio tierra—construcción, siempre que los
valores utilizados para el factor de comercialización sean producto de una
investigación del mercado inmobiliario.
Es muy importante que se realice una investigación constante y
permanente de los factores que intervienen en el modelo, ya que el
” A lmvés del Método Cmtributivo y el Modelo Mandelblatt—Canmcaro se obtienen rmxltados d…íslioos El

modelo forma parte de la linea de investigación del autor de este trabajo, siendo el último trabajo intitulado “El
Modelo Mmdclblall—Canmcaro bajo Escenarios Probabilístioos”, en donde se utilizan Simulaciona de Montecarlo
para los escmarios de los valores de las variables que interviene!) en el modelo y que permiten la obtención de
valores probabilísticos en las tasaciones h1mobilimias El modelo tiene limitaciones en su uso, es muy sensible ¡¡
lasvmiacionesallnsdeárade…iú1,deáradc…deedaddclaediñcaciúnydel valordelasmáquinas
? º'l“iPº&
21 3
mercado inmobiliario es muy dinámico. Es relevante que se obtenga un

fundamento empírico para la validez del método alternativo de tasación.
A continuación se exponen unas tablas con factores sugeridos
para su utilización en el modelo Mandelblatt—Camacaro y en consecuencia
en las tasaciones inmobiliarias.
Esos factores tienen fundamento empírico por los trabajos de
investigación que el autor del libro ha realizado al observar los precios de
mercado de inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Barquisimeto
y Cabudare. igualmente se fundamentan en la infomación contenida en
trabajos de grado del Diplomado de Soitave y de la especializábión de
tasación de Inmuebles urbanos de la UCLA: . ' 9
Tabla Nº 5.3— Factores de contribución y comercialización” _ 00
Contdbuclón Comerelallzacló
¿>
V
Fºº…”
(c…) 1m 23 /
Min Max Min _
11podeºomaclón …, (… (ad %
ienda Unifamiliar- Básica 5,00 10,00 1,2' 1,25
Vivienda Unifamiliar - Media 10,00 20,% 9 1 ,25 1 ,35
Vivienda Unifamiliar- Alta 2000 — 46300 1,35 1,45
V|u'enda Multifaniliar- Básica 15,08,,720,00 1,25 1,30
Vivienda Mtltifamiliar - Media (25,00 30,00 1 ,30 1.35
Vivienda MUtifamiliar-tgb '35,00 40,00 1,40 1,45
Local Comqpetal 30,00 50,00 1,40 1,50
oq£a V
25,00 40,00 1.35 1,45

Galpór?ó3mercial 20.00 35.00 1.30 1.45
(¿€álpón1rdushial 10,00 20,00 1,25 1,35
¿— %(Comerciai-Raídenda» 20,00 30,00 1,30 1.40
mm (Comma1-hdmmao 20.00 35,00 1,35 1,45
Sé , Hotel 40,00 50,00 1.50 1.60
¿¿O ÁFum:ammm
Como se pudo observar en las tablas anteriores existe un

intervalo de valores para cada variable analizada. Si se selecciona un
valor contenido entre dicho interva y se hace el cálculo del valor del
inmueble utilizando el Modelo Mandelblatt—Camacaro, se obtendrán
resultados deterministicos. En el Capítulo 7 se expone el tema de la
variabilidad del factor de contribución.
“Tablada…punhmsmodemdmte…ú(a<lºañml
214
En virtud de la delinición del Valor Inmobiliario de Mercado. que

se reñere al precio más probable, es factible realizar simulaciones de
escenarios basados en la Técnica de Monte Carlo (utilizando el programa
Crystal Ball ©), para obtener resultados estocásticos. de modo que si se
asume una probabilidad de ocurrencia, se logra obtener un intervalo de
comienza en donde puede estar el vaior de bien inmueble tasable. En el
capítulo 8 se trata el tema de la simulación de escenarios
Es indiscutible que el tratamiento de los datos de mercado

mediante la metodología cientifica garantiza la calidad de los trabajos de
estimación de los valores inmobiliarios, siendo el Método Comparativo de
Datos de Mercado el más representativo para obtener Valorebg
Inmobiliarios de Mercado. Cuando existan limitaciones para aplicás¡€de
método, el Método Contributivo se constituye en "una atte $válida
para obtener valores determinísticos y probabilisthg% inmueble
tasable. ' ”¿>
Para los ejemplos de aplicación ©%étodo Contributivo a
continuación se presentan cinco (0 ' . s referidos a los siguientes
inmuebles: vivienda unifamiliar, ' iend'a multifamiliar, local comercial,
galpón industrial y terreno cºw/&Eial. '
5.2 Ejemplo _NºgQ/ivienda unifamiliar

Para a operación de linanciamiento conla banca pública para
la adquis' &: de una vivienda unifamiliar. con tres (03) años de
constru1%, ubicada en el Conjunto Residencial “La Tasación” es necesario
, ar el avalúo para los efectos de la garantía hipotecaria. Los datos
(bode'l-inmueble tasable son los siguientes:
Área de terreno (Ar): De acuerdo con el contenido del documento
legal, lo medido en sitio y la infomación catastral se tiene:
A..!e'g'al A.lhdiua' ¿mm.-1…

' “… (mºi (mºi (mºi (mºl
Parcela de Terreno 1 212.42 212,42 212,42 212,42
215
Área de construcción (Ac): Las áreas de construcción se

obtuvieron a través de mediciones en sitio, y se hizo una clasilicación con
base en la funcionalidad de cada edilicación. A continuación la tabla
clasilicatoria:
Tipo Descripción Unidad. Cantidad?
A Vivienda Principal m2 92,25

B Porche y Oficios m2 10,30
Área Total 102,55
o?)
Las otras brenhechurr as se clasilicaron para su medición ets¡€óc,>
a seguir la tabla con las unidades de medición y cantidades:
O,Ó.Ó'é&.
rr…
Descripcion ugad Cantidad-_—
)
_ _ ¡ 'C>v
OB-1 Pisos Extenores? 'y m2 97.33
Y
OB-2 Tanque de Cmreto m3 5.00
%do de mantefninífgkñ;o v conservación

El inmu%© tasable se encuentra en buen estado de
mantenimiento yco?&erváción-
¿%
racterísticas constructivas
O.. : Las características constructivas se reñeren a una Vivienda
$&í¡famñiar '—.Media.
nz_-' -
Tipolºgía de construcción — costos unitarios

A los efectos de identiñcar el costo unitario básico de la
edificación (Cass) tomando como referencia la tabla publicada por
CINPRONET, la vivienda es similar a la tipología Nº 9 (Área Principal y
Porche - Oficios). Los Cum se presentan en la siguiente tabla:
216
Costos Unitarios Básicos Edificaciones (C…E)

k…: me mm?
E! - …… … c.… …n'i— .
01 Casa Cnmmcci0n Sistema dcinnd A'Blatla 35,0] Baja 35,146.15
02 Casa Consinmciún Traicion! 45,0] Baja 34.973,82
03 Casa Commcci6n TradicmP m (LPH) as,m Bq'a ala 35.625,04
04 Casa Commiún Sistema Tú'el 45,m Bq'a ala 32.065,25
M Casa Combuccion Tradicional Pareas (LPH) 73.Cl'l Baia sia 46.137,“
M Casa Construcción Sistema Túnel (LPH) 100,00 Baia ala 43.111.58

07 Casa Cnmtmcciún PreH:rricaia 70,ou Bq'a sia 53.941,72
os Casa Consmmion Sistema Triml 70,11] Baja 62.371,68
09 Casa Cuuh'umiú1 Traidunal $.… Baja 58.43.45
10 Casa m m m Traidor… 115,00 Macia 82.854,05
11 Casa Comimcdón T r a i d 200.00 Macia 99.346,54
12 Casa Cuatrmcifm rrarioima 351,00 Smarior ' 113.927,sa

F m : GWRDPET. C.A- Antudizau'ún dd T … ' O %
De manera tal que el Cass para la Tipología Nº 09, Ediñ%' 3
unifamiliares — Casa Construcción Tradicional es de 68.406,€€8i m2
, ..
Tipología &
rlpclón Clnpronet'aáalund)
A Vlvlenda Princlpal ¿€) 68.406,45
“. ”>"
B Porchey Oñcios Q¡f> 09 68.406,45
Respecto a las otras biephechurías, los costos unitarios se

refieren a precios unitarios partidas, similares a los precios de
edificaciones pubiica%© por ' -wwwapvabras.com, asumiéndose lo
siguiente: <)»
Cos©%nitáriós Básicos Otras Bienhechurias (C mas)
0 0 RD… 410. Trim. 2015
.*. . _ _ .. c
' xC)m…-— -omripciar unaa ……"mm .
¿¿O PEXT Pisos Exteriores m2 2.835,00
TC Tanque de Concreto mº" 13.900.00
Fuente: AP'Vy empresas especializadas
Para los Costos Asociados a la Construcción (Gac). éstos se

toman directamente de la Tabla:
217
B … C G M … & M A l … …
Costos Amr;hdm ¡ la Construcción (0…)

¡»W
… .. ! ¡ g¡ g ¡. i 153
EmdlodoFamlbilld¡dyI-mdo ca=m ' 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 5,00% 2,00% 2,00%
… … Endlodn8ulnB) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,50% 2,00% 2,00%
2.00% 2.m 1.50“
…mmlm " … a … 2,50% 1.01% Z… 1.50%
W … 507% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 7,00% 5,00% 4,50%
Gumug-lnca.) 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 5,00% 5,00% 7,00% 6,50%
e.mro:ut11 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,51%
m…...— Inialmnehmsºñ 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,00% 7,50% 7,50%
&mwlmeeonrnúum 3,00% 3,00% 5,00% 5,00% 2,00% 5,00% 3,50% 4,00%
lmp…lmldp|hsll'] 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
… Prlm¡sdo$ogum (PS) 2,01% 2,50% 2,50% 2,50% 2,07% 2,00% 2,50% 2,m %
aouuuywmmnmurnmondmmm 2,50% 3,00% 3,50% 3,50% 2,50% 2,50% 3,00% 3,00% o
Publcldndyv 3,00% 3,00% 3,50% 3,50% 3,00% 4,00% 300% g,_ /
um…m… 1500% ¡5,00% ¡5,00% 15.00% ¡000% 15.00% ¡s, ¡235%
Toni m,… (¡2,50% am…mms,0%&n%msm
Para el caso en estudio, consi6e_rángjfágiña unidad residencial

unifamiliar, el c,… es 60%. .
se
Clasiñcación de la consti'ºucci _,>'
Es importante de ¿Bar que el Área Principal se clasilica
como una construcción TC (1Gchada y Cerrada), mientras que el Porche—
Oiicios se clasiñca 00%c (Techada y Cerrada con dos paredes). Los
factores de ajustesú”e%traen de la siguiente tabla:
,Óf-Q/Ó Tabla de A]uste por Clasificación de la
Construcción
cm
¡% ]
Techada y cerrada (TC) 1,00
Techada y canada 3 (TCS) 0,95

Techada y cerrada 2 [TC2) 0,85
Techada y canada 1 (TC1) 0,75
Techada y serrñcenada (TSC) 0,65
Techada y abierta (TA) 0,55
0,45
Cerrada (C)
0.35
Abierta (A)
No aplica 1,00
Por tanto, para los efectos del cálculo del valor de la construcción
será:
218
Desbñpc':lóri Clase… Fin . i
A Vivienda Principal TC 1,00
B Porche y Oficios Tc2 0,85
Para las otras bienhechurias, se clasifican como NA (No Aplica),

esto es, no hay ajustes por su tipo de construcción, manteniéndose el
costo unitario originalmente estimado.
Costo unitario tina!
Para las construcciones se realiza el cálculo aptag¿ado la
'OO
siguiente fórmula: %%
Cuc= CUBEX (1+CAC) X FA ? '©>
Para el caso del Área Principai_ …de la vime5©estos son los

datos para el cálculo: ”%
Cuas= 68.406,45 UMIm2<>Q57
CAC= 60% -- ' .!3,
FA= 1 0 0 &!
CUCVP=
6 8 - W (1 + % ) X 1, 00
gH;¿. »-,,= 109.450,32 un…!

€;). -
F33f£e?dasof£iei Porche y los Oficios de la vivienda estos son los
datoos ¡5% el cálcuto:
CUBE = 68.406,45 UMlmº

O *=-5V"O cAc= 60%
% FA= 0,85
60
CU…= es.406,45 x(1+ 1—oº)xº,85
C.,…= 93.032,77 uni|im2
219
El … … … en los Avalúos lnnobllhñoc
Para las otras bienhechurias se parte igualmente de la misma

fórmula, por lo que se presentan los cálculos correspondientes:
Pisos Exteriores:
c……, = 2.885. 00 x (1 + %) x1, 00: 4.616,00 U1Wm2

Tanque de Concreto:
c…… = 13. 900, 00 x (1 + %) x1, 00= 22-240,00 UMIm3
Costo total del inmueble

procede a estimar el Costo Nuevo de Reproducción del inmueble'fº— .
Total Edilicaciones= 92,25 x 109.450,32 + 10,30 )( 93-032,?7 = _ … % 09
Total Ediñcacicnes= 11.055.029,55 UM . >>,
Total Bienhechurías= 97,33 x 4.616,00 + 5 x 22.249;Qp=4&6 ó"g©
Total Bienhechurias = 560.475.28 UM Ó'b»
Total Inmueble= 11.055.029,55 + 560.475,26º= 5-1
¿' %-
cc = 11.616504,9Gn
' y
Determinado el Valor Eyí%rde Reproducción del inmueble, se
procede a estimar el factor d&ºlepreciación, a partir del Criterio de Ross—
Heidecke, aplicando$5&iente fórmula:
©4£fa'x£= [(I — a) x E,, + a]

xí'-'.… -;7'
81-%
$_Í?só$ $$$
0,32ÍÁ
¡ . Donde:
(¿o
“jk _ 1 ea ea2
¡(E v?)
“' *
a : relación entre la edad aparente del inmueble (e.)
y su vida útil (a,) expresada en la función de Ross.
Para el ejemplo, la edad efectiva de la edilicación es tres

(03) años y la vida útil de sesenta (60) años, esta última se extrae de la
siguiente tabla:
Miguel Canacam Pérez. M.Sc.
r,, ..
Vida UÍI (V;)
%
' ¡un una
50.00 60.00
Vivienda Unifamiliar - Básica
Vivienda Unifamiliar - Media 50.00 60.00
75.00
Vivienda Unifamiliar - Alta 60.00
Vivienda Multlfamiliar- Básica 50.00 60.00
Vivienda Multifamiliar- Media 50.00 60.00
75.00
Vivienda Multifamillar - Alta 60.00
Local Comercial 60.00 75.00 t =; fº'º*>a.ñ. 0 9

75;oo
Oficina 60.00 ' ,. ¿Q
Galpón Comercial 50.00

' 'e
— ao'.on ¡ . óv
' .A
Galpón industrial á0.06, 6%

U
Mixta (CamerdaI-Residencial) 60.0%. 9 75.00

A
. '
Mxto [Comercial-Industrial) £ 390.00 75.00
Hotel 60.00 75.00

n º
Fuente: Elaborgg¡¿np©$ _
0-
_
Enton©?3e complementa la ecuación con los datos y se
hace el cálcg€'b_
%" 1 3 32
©,
(!= í ( a + a ) “ : “¡02625
Para el coeficiente de conservación y mantenimiento se

utilizan las condiciones y factores dela siguiente tabla:
221
EIWOWWMMAMMIMW
F …odío60narvación
! . cºn Conñchaekhch n__f-'
¡… _ “º”" (96)
“| Óptimo 0,00
1.5 MryBueno 0.32
2 Meno 2.52
2.5 htermedio 8,09
3 Regular 18.10
3.5 Defídente 33.20
4 Malo 52160 %a.x

NMo
4.5 75-ºº
* %% 0 9
5 1ºº-Gº
Demolición ' . ' .. _©3'
Fuente: Elaboradón propia. ¿ -. .. 6 6
De la tabla de estados de conservac¡ó?áe obtiene para la

condición muy bueno un Cn=2,52%. Obténid6%s datos necesarios se
procede a aplicar la fórmula para,deter& el Factor de Depreciación:
¿: [[1 ooz©%)x 100+ oozszs]=
'£En 'cua__ñto al valor de rescate de la construcción se asume

'¿>'—
que re£el 10%,por tanto, el factor de rescate es:
$OX'( _ i & Fr
= (1-r)= 1,00—0,10= 0,90
Fr= 0,90
Para la Contribución del Valor de la Tierra en el Valor del

Inmueble y el Factor de Comercialización, se utilizan las siguientes tabias:
… uw-u- t:-Mic»
Vivienda Unifamiliar- Básica 1,20 1.25 Vivienda Unifamiliar- Básica 5.00 10.00
1-25 1.15
Vivienda Unifamiliar -Media Vivienda Unifamiliar -N!iia 10,00 EL…
1ii'“niienda
Unifxniliar- Alta 1.35 1.45 ViviendaUnifamiliar- Alta 20,00 (LN
1.30
Vivienda M.|Iiifaniiiar- Básica 1 .25 Vivienda M1Itifamíliaf- Básim 15.1” El.…
25.…
Vivienda Mu!tifamiliar - m i ; 1 .no 1.35 Viviendamliífamiliar- Media m.…
1.45
Vivienda¡»unifamiliar -Alt¡ 1 .“ Vivienda M.:It'rfariliar— Aita 35.(I¡5¿ '- 40…
Lonl Camemi 1,40 1,50 … Cumma| . ' ao,m ¡su,ua_j()
Oficina 1,35 1,45 Dicina gsm _ ?9m

, .
1.31 1.45
Gaipón Comercial ea…c…;aa N&ZV 35.06
Gaipón Industrial 1,25 1,35 Galpón Industrial ' ;D m.uu
Mixto (Comercial-Residencial) 1.1“ 1.“ “¡to(…d—nsiden£ 20.00 Ell.lll
mm(c…mi-mdmna) 1,35 1,45 mmic%m<©_n?mm mm 35,09
Fuente: Elaboración propia. . . "“y '
Para una vivienda u ' ¿mi ¡ar - media se utiliza en este caso
el máximo, esto es, ¿”(= 20%. 59 el Factor de Comercialización para una

vivienda unifamiliar - meg se utiliza en este caso el máximo, esto es. Fc=
nidos los datos necesarios se procede a introducirlos

en el Mandehiatt—Camacaro para estimar el Valor del Inmueble:
o…_ º " ' -

(SOX XQ& V- 11. 615. 504, 83 :: (1-0,0508 x 0,90] x 1,35 =
*) f (1-0,e x 1,35)
_ 14.963.999, 33 = 20. 498. 629, 22

¡- 0.73
Z(redondeado]= 20.500.000,00 UM
El… … … HI los Avalúoslnmolil…
Realizando el cálculo utilizando el Libro

Handelbiatt0amaoammotroV1.0.xisxºº se obtienen los siguientes
resultados:
Datos para el Cálculo del Valor del Inn1ueblo

A c . Area de Construcción (m2)= 102,55
c…: Costo Uritario de la Construcción (UMlmº)= 113.266,75
Fc : Factor de Mercado 0 de Comercialización (adim)= 1,35
C H : Factor Heidecke (adim)= 0,0252
Fr: Factor Rescate (adim)= 0.90
o. : Edad Aparente de la Construcción (años)= 3,00
v.,: Vida Útil de la Construcción (años): so;oo
6 : Fachor de Depreciación (adim)= 013508 ¡_ 0 9
C ¡: Corin'bución del valor dela Tierra (adim)= 0.20 _Kf"'

v,: Valor del irmuebie (UM)= 20.4gé&í
¿ _ ……pm el Valor del Inmueble y del Tamng '
V¡ :Valor del Terreno (UM)= OEÓÓQ.725,B4
v,_.:Valor ConstrucciónlUM)º '11.034.443.95
V….:Valor de las Máqdnas y Eqúg:$©M)= 0,00
v…:Valor1'rerra. Construcción, Máquim¡s kE9p“5s (UM)= 15.184.169,79
ví :Valorb'9| ñmeb|e (UM)= 20.498.629,22
¿(Área del Terreno (m2)= 212,42
19.300,09
vº: Valoruhii¿no del Terreno (ummº)=
199889,12
vº :ValonUritaño de Corstruooión (ummº——
”M…dñmdeálwomhagm…úm. Cmmhmamiampodráresulvuc
ejemplos prwmm en un: trabajo y mp!emontar el proceso de a¡¡mdizaje del uso de! Moddo Mmdelbiatt-
Camaro.
224
Miguel Camacmo Péf62. M&;
5.3 Ejemplo Nº 2: Vivienda multifamiliar— apartamento

Para realizar una oferta de compra, un cliente solicita el avalúo
de un apartamento de reciente constmcción que está identificado con el
Nº 8—0 y que se ubica en ei Edilicia "Los Tasadores”. Los datos del
inmueble tasable son los siguientes:
Área de construcción (Ac): De acuerdo con el contenido del
documento legal y lo medido en sitio, el área dei inmueble es:
A"
The Descr$ción Unidad _
l.'. (mºi
A Apartamento m2 79.06
Área Total 79.06 3 %
T“ o! ¡a de construcción — costos unitarios . ' '
”>
Como los costos unitarios básicos de const ¿&están
referidos al área bruta de construcción, es necesario dete r la relación
entre área bruta y área vendible del edilicia. Para ello©e debe contar con
el Documento de Condominio para describir y rrollar los cálculos con
base en las áreas totales. Como en e . e hizo y se obtuvieron las
siguientes áreas del edilicia yla relaci AalAv:
Reg©?por vela
A0 Nivel (m2)
. ¿_ “Estacionamierto 2 950,00
¡& ' Estacionamiedo 1 835.00
sf, . Planta Baja 783,00
e'“. " 'º<=-
1 426,00
-a_»;º 2 382,00
3 382,00
4 382 ,00
5 382,00
6 382,00
7 382,00
8 382 ,00
9 382,00
10 382,00
11 382,00
Nivel PH 382,00
Nivel Azotea 382.00
7578.00
-Total Área Bruta (A a)
Total Área Vendible (A ,) 4.097,22
Relación A¡¡¡A v 1,85
EI…GOIIH…HIMAMMI……
Ahora bien, para estabtecer una relación Aa- Aa ¡Ay, que no

considere la incidencia de las áreas de estacionamiento y de la azotea. se
debe realizar el siguiente procedimiento para homologar el uso del costo
unitario básico de la edilicación (Case):
. Multiplicar las áreas brutas por nivel por su
correspondiente Costo Unitario Básico de Edificación (Cms)
para obtener el Costo de Construcción del Edificio (Cc):
. Luego a la Área Bruta (Aa) se le descuenta las áreas de
estacionamiento y de azotea (Aa), obteniéndose el área As-
AEA.
. Se determina el Costo Unitario Básico dela Editicaci6n %
Transformada (Cuna) dividiendo el Co entre el ._área A.- &.
. Se determina la Relación An- Aa.(Ay; :Q/£Q>'
Antes de presentar las tablas con los . ¡& dos del
procedimiento anterior se deben asumir los costos :a£4rios de la tabla
publicada por CINPRONET, esto es, cogi las características
constructivas se refieren a una Vivienda miliar - Media, se asume
la vivienda multifamiliar similar la tipolo&a “ 61 y para el estacionamiento
la Nº 85: Oº
Costos UnharbsQáskos Edificaciones (C me) _”
Report: ams m-frii-:
”ñº Bliecl£sá…mll… u- u» m cula-d º'”… .

51 ©'Eutifamliar Cmstrucclón Tradclnnd 12 Media 88.358,85
… $ -
_!l_' Q …dcmlh…mhlu _ … “==”! ¿
W . ; V Estaclo…o Eslnntum Comtn1cd6n Tradlcloml 15.160,00 B&B 52.825.19
%> E … CNPRCNET, C.A.- Acludhaclún del Tasador
Para la planta baja y la azotea, por tener una parte techada y otra
parte abierta, se asumieron los siguientes porcentajes sobre el CUBE
Nm: F'.
Planta Baja 80.00%
Azotea 33.33%
Los resultados del procedimiento se presentan en la siguiente

tabla:
A'”
"No! ºº" ºc 't'
(mº) (UWm') (un) _
Estacionamiert02 950,00 52.325,19 50.133.923,03
Estacionamierto1 335,00 52.325,19 44.109.031,53
Planta Baja 733,00 70.337,03 55.347.933,94
1 426,00 33.353,35 37.340.370,31
2 332,00 33.353,35 33.753.030,33
3 332,00 33.353,35 33.753.030,33
4 332,00 33.353,35 3375303033
5 332,00 33.353,35 3375303033
6 332,00 33.353,35 3375303033
7 332,00 33.353,35 3375303033
8 332,00 33.353,35 3375303033
9 332,00 33.353,35 3375303033
10 332,00 33.353,35 33.753.030,33
11 332,00 33.353,35 33.753.080,88 %
Nivel PH 332,00 33.353,35 3375303033 0 0
Nivel Azotea 332,00 29.450,00 11.249.901,36 7»
ifotalÁfea Bruta (A.,) 7.573,00 Total(Ull) 5633156…
Total A €,… 2.137,00 … ófº
TOÍB|AB'AEA 5.411,00 e… _Q)£506.89_ºl
Total Area Vendible (A v) 4.097,22 ¡_ º'
RelaciónAB—AEAJAV 1.32 Ag“º
¡ )
Las áreas bruta de constrcendibie del inmueble son las

siguientes: 0 "
vanidad Aº
Tipo Descripción A' "““"?
' ("5 (mº) (adlm) (niº)
V
A ApanW?¡b mº 79,06 1,32 104,35

“9/5, ÁreaTotal 79.06 104.36
0 Í
'— ¿tado de mantenimiento y conservación
$!
03“ El inmueble tasable se encuentra en muy buen estado de
mantenimiento y conservación. De la tabla de estados de conservación se
obtiene para la condición muy bueno un Cn=0,32%
Costos—……
Para los Costos Asociados a la Construcción (cm), se
toman directamente de la tabla, de modo que el CAC es 62.50%-
¡11 ' n 1 ' n
Es importante destacar que el Area Principal se ctasiñca
como una construcción TC (Techada y Cerrada)
B……WJMAWÚGIMW
Costo unitario de construcción

Se realiza el cálculo aplicando la siguiente fórmula:
Cuc= CUBE x (1+CAC) x FA
CUBE = 105.306,89 UMlm2
Cnc = 62,50%
FA = 1,00
cUC—“10530689x(1+62'5
' 5 100 X ¡oo
:
| cuc= 171.123,7o un…2 |
Costo total del inmueble f,.

,x " ...... 9
Una vez obtenido el c,… se hace el calculo— del Costo Nu€yQ
de Reproducción del inmueble: , ........ b©
Cc=104,36x171.123,70_= ¿Ó
| cc=11.asa.4ss,3auu '5?
e??
Determinado el Valor Nyeuo“%'keproducciún del inmueble, se

procede a estimar el factor de dep€eciacion, a partir del Criterio de Ross—
Heidecke, aplicando la siguién196nnula:
% =-—:.…¿(1 — a) x C;; + a]
niº/…
'; “a
' La: _ a = 1 ( & + L . z )

vu
03% tal a º 2 vu2
ºs, a : relación entre la edad aparente del inmueble (a,) y su vida

útil (Vu) expresada en la función de Ross-
Para el ejemplo, la edad efectiva de la edificación es un (01) año
y la vida ¡”¡El de sesenta (60) años. Entonces, se sustituyen los datos en la
ecuación anterior para determinar a:
1 12 =() 00847
a -— 1 6—0 6—02
Miguel Carnacaro Pérez. M.Sc.
Con todos los datos necesarios se procede a aplicar la fémula

para determinar el Factor de Depreciación:
0, 32
¿ = [(1 — o, 00847] :|: 100 + o, 00847] =
6 =0,0116
En cuanto al valor de rescate de la construcción se asume que r

es del 10%, por tanto, el factor de rescate es:
Fr = (1-r)= 1,00—0,10= 0,90
F,= 0,90 g
La Contribución del Valor de la Tierra en ei%5_á?ór del Inmueble,

para una vivienda muitifamiliar — media, en este go se utiliza el máximo,
esto es, CF 30%. Para el Factor de.£omrq3&ación se utiliza también el
máximo, esto es, Fc= 1.35. %,
Obtenidos los datos-n _“ rios se procede a introducirlos en el
Modelo Mandelbiatt—Camaca£baia estimar el Valor del Inmuebie:
e».O
_ 17$8.469,33 :: (1—0,0116 ): 0,90) :: 1…35
¿' [1—0.30x1.35)
.;_3
“% 23.857.236.33
0,595 = 40. 096. 195, 51
K(redondeado)= 40.095.000,00 UM
El… … … HI los Avalúoslnmolil…

Mandolbia00amacammotroV1.0.xs se obtienen los siguientes
resultados:
A .:: Area de Construcción (mº)= 104,36

c…: Costo Unitario de la Construcción (UM1mº)= 171.123,70
F c : Factor de Mercado 0 de Comercialización (adim)= 1,35
C”: Factor Heidecke (adim)= 0.0032
o. : Edad Aparente de la Construcción (años)= 1,00
V.,: Vida Útil de la Construcción (años)= 60,00
6: Factor de Depreciación (adim)= 0.01160 0 9
C . : Corln'bución del valorde la Tierra (adim)= 0,30 X J
v,: Vaior del Inmueble (UM)= 40.096W
. Ros…os para al Valor del Inmueble y del Terreno Ó.º "
v.:Valor del Temem (UM)= nj£ñ'za.asa.es
ve :Valor Construcción (UM7 >' 17.672.026.91
v….:Valor de las Máquinas yEqu'pg$|M)= 0,00
V… :Valor1'iena, Comtrmción. Máquinas y EQ¡E¿s (UM)= 29.700.885.56
v,:Valor&ej%ueble (UM)= 40.096.195,51
Miguel Carnaoaro Péf62. M.Sc.
5.4 Ejemplo Nº 3: Local comercial

Una empresa necesita montar una franquicia y solicita el avalúo
de un local comercial ubicado en un centro comercial construido en el año
1990. El local está en regulares condiciones de conservación y
mantenimiento. Los datos del inmueble tasable son los siguientes:
Área de construcción (Ac): De acuerdo con el contenido del
documento legal y lo medido en sitio, el área vendible del inmueble es:
Tipo Descripción Unidad Av

(mº)
A Local Comercial m2 149,02
Área Total 149,02 009

Ti ol ia de construcción — costos unitarios ¡e ¡>
Las características constructivas se reliere3©una Local
Comercial. Como los costos unitarios básicos de,3trucción están
referidos al área bruta de construcción, es necesa50 determinar la relación
entre área bruta y área vendible del ceWroe£ñeñal. Para ello se debe
contar con el Documento de Condomño%ara describir y desarrollar los
cálculos con base enlas áreas t€les.
Para este caso(fa relación AdAv resultó en 1,40 (por cada
metro cuadrado vend¡39se disponen de 0,40 metros cuadrados para
áreas comunes), ¡:co'i%nitíui el área bruta para el cálculo del valor total será:
f¿>Í€'
»Ag= 149,02 ): 1,4o= 208,63 …2
Q "" _; ' El costo unitario de la tabla publicada por CINPRONET, para
? comercial es similar al de la tipología Nº 81:
"'F' Costos Unitarios Básicos Edificaciones ( c m s )
Report»: 2015 tbm—ji
' llli'l …
… Constmc:dón Tradicional a15.m Media 75.sz4.o1
Flanle: CINPRONET. C.A-…lzaclón del T …
Estado de mantenimiento y conservación

El inmueble tasable se encuentra en regular estado de
mantenimiento y conservación. De la tabla de estas de conservación se
obtiene para la condición regular un Cu=18,1%.
231
EI…W…&IOCAWÚOGI……
Costos asociados a la construcción

Para los Costos Asociados a la Construcción (C…), se
toman directamente de la tabla, de modo que el Cgc es 65,DO%.
Clasiticación de la construcción
Es importante destacar que el Área Principal se clastlica
como una construcción TC (Techada y Cerrada).
…
Se realiza el cálculo aplicando la siguiente fórmula:
Cuc= CUBE X (1+CAC) X FA
CUBE = 78.624,01 UMl'm2
CAC = 65% 9
F.. = 1,00 (% 00
”>
c,,¿= 78.624,01¡((I + 1—605'o)1'“1ºf ¿Gºº
C.…=129.729,62 Ulll_lnº_ _ ¿q.©
Costo total del inmueble (Z '
Una vez obtenido el c.,¿ €ñace el cálculo del Costo Nuevo
de Reproducción del Inmueble: O º '
f3—= 263,63“ x 129.729,62

,f%>"' Qc= 27.085.490,62 un |
¿a
g;— .
Q Dºetenninado el Valor Nuevo de Reproducción del inmueble,
, eg,g'ocede a estimar el factor de depreciación, a partir del Criterio de
$oRóss-Heíd90ke. aplicando la siguiente fórmula:
a5*3"'
8=[[1—a)x C,,+ a]
Donde:
1 en e.,2
¡(v—a+
“_ ?)
a : relación entre la edad aparente del inmueble (a.) y su vida
útil ( V.,) expresada en la función de Ross-
232
Para el ejemplo, la edad efectiva de la edificación es

veinticinco (25) años y la vida útil de sesenta (60) años. Entonces se
sustituyen los datos en la ecuación anterior para determinar a:
“ '—1 25 252 '—oz951

z 60+602 '
Con todos los datos necesarios se procede a aplicar la
fórmula para determinar el Factor de Depreciación:
18, 1
¿' = [(1- o, 2951) x 100 + 0.2951]
6 = 0,422?
que r es del 10%. por tanto, el factor de rescate es: 'j . 00'
F,= 1- =1,oo—o,1ga%b
. ( r) ¡"/t.
F;= 0,9'0_'
_ pº'
La Contrib6:ión del Valor de la Tierra en el Valor del
Inmueble, para un l3áº:omercial, en este caso se utiliza el máximo, esto
es, c.= 50%. %ra el Factor de Comercialización se utiliza también el
máximo, egáes, Fc= 1.50.
Q Obtenidos los datos necesarios se procede a introducirlos
ºM9dQló—“Mandelblatl—Camacaro
(5,0 para estimar el Valor del Inmueble:
' I “º. ' .
'.»'1 "
J
VL 27.065.490,62 x (1-0,4227 ): 0,90) x 1,50
" (1—0,50x1,50)
_ 25.153.449,04
V;- 0.25 = 100.613. 796. 16
233
El … … … II los Avalúos lnmolil…
Realizando el cálcq utilizando el Libro

Mandelblatt0amacaromet1.0 se obtienen los siguientes resultados:
¿ Modelº" Mand'eiblati—Cmcaro
Datos para al Cálculo del Valor del Inmueble
*
A |:: Área de Construcción (n1º)= 208.63
c…: Costo Unitario de la Construcción (UM/mº)= 129.729.62
F.,—;: Factor de Mercado 0 de Comercialinción (adim)= 1.50
C H : Factor Heidecke (adim)= 0,18
s.: Edad Aparenie de la Gonstmcción (años)= 25,00
V.,: Vida Útil de la Constmcción (años)= 60.00
6 : Factor de Depreciación (adim)= 0.422700
C.: Cartribución del vaior de la Tierra (adim)= 0,50
v, ' Vaior dei Inmueble (UM)=
100513396 16
Rasuhdos pan el Valor del Inmueble y del Terreno
v, :Valor del Terreno (UM)= 50.306 898 ©
V.::Valor Construcción (UM)= 16.7sq?9éé03
V,... :Valor de las Máqu'ms y Equ'pos (UM)= ¡. 300
v….:Vaior Tierra. Comuucdón. Máqu'nas y Equipos (UM)= ?¡B7f075.864,11
v¡:Valor del¡mueble (U&)_= 1oo.a13.7se,1s
¡Qe-V
M
º? e%
¿¿ ”%
46%?
5.5 Ejemplo Nº 4: Galpón industrial

Una empresa manufacturera requiere el avalúo de unas naves
industriales ubicadas en la Zona Industrial Los Tasadores, que fueron
construidas hace veinte (20) años. Presentan buenas condiciones de
mantenimiento y conservación. Cuenta con máquinas y equipos instalados
para el funcionamiento de la empresa. Los datos del inmueble tasable son
los siguientes:
Área de terreno (A;): De acuerdo con el contenido del documento
legal, lo medido en sitio y la infomación catastral las áreas son las
siguientes:
. . A… ¡____Z ¿ .x'1r 9
… m m m'" _' ",-…o
Parcela de Terreno 1 9.461,25 9.461,25 9,461.25 %%
. U .
Área de construcción (A¿): Las áreas de cc¡ón se

obtuvieron a través de mediciones en sitio y se hizo ua£ólasiticación con
base en la funcionalidad de cada ediñóacibn.¿3 “Continuación la tabla
clasiticatoria: . Qe
'1'1po Descrlp$n
"& "Unidad Cantidad i
0
A Naves©dustñales m2 5.213,65
8 egi'_íaipiones auxiliares mº 1.032,61
'O“ ÁreaTotal 6.246,26
r$©º-:g .
gg Otras:-bienhechurias se ciasiticaron para su medición en sitio.

“bo%Í%"-ír la tabla con las unidades de medición y cantidades:
¡
a
_ Tipo Descrlpclón Unidad Cantidad;
OB—1 Pavimento de Concreto m2 940,74
OB—2 Pavimento de Asfaito …2 2.221,54

0B—3 Cerca Ornamental …2 420,62
084 Cerca de Mala Ciclón ml 65.00
E m n nimi n n rv ¡ n
El inmueble tasable se encuentra en buen estado de
mantenimiento y conservación.
235
B……WJMAWÚGIMW
Características constructivas
Las características constructivas se retieren a naves
industriales y otras ediíicaciones industriales.
Tipolºgía de construcción — costos unitarios
A los efectos de identificar el costo unitario básico de la
ediñcación (C…) tomando como referencia la tabla publicada por
CINPRONET, la nave industrial es similar a la tipología Nº 86 y las otras
edificaciones a la Tipología Nº 90. Los 6?¡mse presentan en la siguiente
tabla:
Costos Unitaños Básicos Edificaciones (C …_=)

Ropom: una ¡tumi. De
A'"
FP | W…!»…: … am calidad ºº"?—
íln't ”
¡O'IX)€ÍQ13,47
35 Galpón Estluctua Metálica 3.505,00 Media
… Galpón o Deposito Maior — Estructura Metáica 928.00 Mg “ 33.119.—
Fuenlec cwnouar, C.A-Acttalizaciún del Tasador U"
Respecto alas otras bienhechurias, los%ostos unitarios se
retieren a precios unitarios por partidas. s'3ífáres a los precios de
ediñcaciones publicados por www€s¿99ás.com, asumiéndose lo
siguiente:
Costos Unitarios Bºº" ' Otias Bienhechurías (c ……)
O la…m. Trim. 2015
,, (o
__ _ cueca
… … '0' Decrlpclón umuau (…n…d)
pc el Patimento de Concreto …2 2.885,00

p£._ &, Pavimento de Asfalto …2 2.192,60
' Cerca Omamental m2 5.750.00
“imc Cerca de Malla Ciclón ml 3.250,00
efnpresas
X' ' e:APv.y especializadas
(bb ¿_ Los Costos Asociados a la Construcción (aa, se toman

directamente de la tabla, y para el caso en estudio. considerando un
galpón industrial, el aces 50%.
Clasificación de la construcción
Es importante destacar que las naves industriales se
clasiíican como construcción TC (Techada y Cerrada), mientras que las
edificaciones auxiliares se clasiíican como TSC (Techada Semi -Cerrada).
Por tanto para los efectos del cálculo del valor de la construcción será:
Desbflpc':lóñ Glam FX; ?
A Naves Industrlalee TC 1 ,00
B Edlñcaclones auxiliares TSC 0,65
Para las otras bienhechurias, se clasifican como NA (No

Aplica), esto es, no hay ajustes por su tipo de construcción,
manteniéndose el costo unitario originalmente estimado.
Costo unitario final
Para las construcciones se realiza el cálculo aplicando la
siguiente fórmula: —s%“““si_
Cuc= Cussx (1+Cnc) x FA … ñº“ 0 9
Para el caso de Naves Industriales estqsson los da spare

el cálculo: """Óó'©
Cuae= 73.913,47 uwmº g“%,%. ¿º'
CAc= 50% _%
FA=1.00 . ?)
c.…,,,,= 73.913,57'%1Q3á x1, no
6…56132310,21 UH!mº
Para el $Qde las ediñcaciones auxiliares estos son los

datos para el c á l
,¿9fó'Case = 33.119,62 UMlmº

Q cAc= 50%
"F,.= 0,65
50
C…,,= 33.119,62 x(1+ 1—ºo)x0. 65
Cu¿—m = 32.291,63 Ulllllm2
Para las otras bienhechurías se parte igualmente de la
misma fórmula, por to que presentan los cálculos correspondientes:
Pavimento de Concreto:
c.,,…,,… = 2.885,00¡¡ (1+ %)x 1, oo= 4.327,50 Ulullmº
Pavimento de Asfalto:
Casanu—
— 2 192. 60 x(1+f:º
— x 1, oo= 3.288 90 UNI/mº
237
B……WJMAWÚGIMW
Cerca Ornamental:
c…… = 5. 750. on:: (1+ 15—;:¡ x1,00= 8.625,00 UMimº

Cerca de Malla Ciclón:
c……… = 3. 250,00 x (1 + % :: 1,00= 4.875,00 UMlml
…
procede a estimar el Costo Nuevo de Reproducción del inmueble:
Total Ediñcaciones= 5.213,65 x 110.870,21 + 1.032,61 x 32.291;6_3 =
Total Edilicaciones= 611.383.130,42 UM % 9
%OO
Total Bienhechurias= 940,74 )( 4.327,50 + 2.221,54 x 328890+
420,82*8.625,00 + 65*4.375,00% . -,. ¿(>
Total Bienhechurias = 15.323.922,75 UM " '- ' "…;¿©
Total Inmueble= 611.383.130,42 + 15.323.9225755-7 . &Ó'b'
cc = szs.707.053,10¿9
Z!
(>
'»
Determinado el Valor Núevc ge Reproducción del inmueble, se
procede a estimar el factor de ©?e'ciaci0n, a partir del Criterio de Ross—
Heidecke, aplicando la s'84iegé fóm1ula:
,; a [[1 — a) x 65 + a]
¿3 _'-'—j
O:. : l º ' " L .:
¡("º
'& 5 _ . a, ”uz 2 ”u
% ºjº» a : relación entre la edad aparente del inmueble (a.) y su vida
útil ( Vu) expresada en la función de Ross.
Para el ejemplo, la edad efectiva de la edilicación es de veinte

(20) años y la vida útil de cincuenta (50) años. Entonces se sustituyen los
datos en la ecuación anterior para determinar a:
Miguel Cara Pérez. u.s:—…
:
a = ; ( g + %) = 0,28
Obtenidos los datos necesarios se procede a aplicar la fónnula

para determinar el Factor de Depreciación:
2, 52
8=[(1—0,28]x 100 + 0,23]:
8 = 0.2981
En cuanto al valor de rescate de la construcción se asume que r
es del 10%, por tanto, el factor de rescate es:
Fr = (1—r)= 1,00—0,10= 0,90 X
F,= 0,90 Wºº“ %
Para la Contribución del Valor de la Tierra en el Valor ©eQ
Inmueble, para un galpón industrial se utiliza el mínimo, esto es (&?0%.
Para el Factor de Comercialización se utiliza en este; caso %&ximo. esto
es. F¿= 1,35… fó_o
Ahora bien, la información sóbre lab “máquinas y equipos
instalados en las naves industriales, son lose£úientes: Ax
[
…ción de55q¿&a¡ Equipo ”N
j_:n Dan n umm|ca…jj
. F, .
001 PÍ8© & Generación EEG… Unid. 1
¿.
,)
002 Gºma de Bombeo <Contra hcondlc> Unid. 1
N
€ ; ” Slalnma de Bombeo <Hldmneumátlco> Unid. 1
004 Tmnsl'ormador Pad Hou… Unld. 1
nos Slttema de llumlnadón su 1
006 Equipo de Abu Acondlclonado 10 Ton Unid. 3
007 Equbo de AR Acondlclcmdo 5 Ton Unid. 1
Realizada la investigación de precios de mercado se obtuvo la

infomación contenida en la siguiente tabla (incluye el costo indirecto para
la instalación y puesta en marcha):
239
El… … … en los AvalúosInmobiliq
… "
.._ º … WIR
(º')
001 Harta de Generación Eléd'|ca 19.450.000,00 3596 26.257.500,00
Nº Sistema de Bombeo <Cortm tnerúo> 850.N0.0D 35% 1.147…500m
003 Sidem de Bombeo <Hdmmunáñm> 1.100.000,00 3596 1.485.000,00
004 “ ¡ … r Pad Mn… 4.5onooom 35% 5.075.000,00
005 Sistema de luninadón 3.150.000,00 3596 4zszsoo.oo
nus Equpodemre Amm¡…do 10 Ton 5250110030 35% 7na7soo.oo

007 q.ipo de Aire Amm¡domdo 5 Tan 2.suomopo 3596 3.375DOG.N
El valor actual se detennina aplicando el Método deHéha de

Cafres con los factores de ajuste por mercado y tecnologia: ' 9
' : …un—nm _- C'¡o
¿… :.; ¿……á.£::…:…¿f&r ¿% ":.-'.“ “L? ”7,9“,
10,00 25313501» 10111 IMIJ 1.111 20 ¡o 0.44 13248489.17 13.011.010.83 lll] 1mN-/Ái;i1n1m
1o.m 1.mz7sn.m 10.011 mm LM 20 10 D.“ 578.85,41 555m4.5n lil] ¡" © v 56m.59
1o.m 1mmn.m 10111 "km 1.CI:I 20 10 ¡1.44 749.158,77 735.54123 1 % “ ) mo 735.841.23
1o.m s4sr.5m.ou mm mm 1.011 20 m 0,44 3.064.740.“ 10102595). |Iv 1nu 10102595?
1n.m m7250.m mm mm 1.011 20 in ¡un 2.145.31aau z1w93?' un un z.m7.1ai:m
1o.m ummm 10m |… 1.00 20 10 0.44 3.575.513.5i5 ig&.50 lll! Ill) 1u.535m5.51
10.00 1037… mm mm im 20 ||) 144 1.7nza&z K a m a un mu 15nmsa

'
“ … 31.541.172_as
e'¿i_u i|30=5mº
ºº 'BQ?U¡"33 Y
El valor ºcººº'' O instalados en las
naves industriales es:
0 3 : 31. 641. 172 86 UM

C35¡©os los datos necesarios se procede a introducidos en el
Modelo,© eibiatl—Camacaro para estimar el Valor del inmueble:
O
ox "¿¿;(626. 707. 053 18 x (1-0,2981 x 0,90] + 31.641.172,86)x 1,35
¡fº
$ (1—0,10 x 1,35)
661. 782.137, 50
0,865 = 765. 066. 054, 91
'ººUnade laslimitacimwsdelafúmnúaaqmel valudelasnúquínasyequñpoenodehewmdd 10%del

costnnmvodereposicióndela…mciómpuaestecmseampleypueltoelvaladelas…yequim
se hcmpaaaluwdelopuaestinmelváudel inmueble.
240
Miguel Ganaoaro Pérez. M.Sc
Realizando el cálculo utilizando el Libro de cálculo

Mandolblau0amacammotrov1.o.xlsx se obtienen los siguientes
resultados:
' 1'(
Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble

A ¿ : Área de Comimcción (m2)= 6.248,26
c…: Costo Unitario de la Corstrucción (UMfmº)= 100.333.17
Fc: Factor de Mercado 0 de Comerciaización (adim)= 1.35
c ,,: Factor Heidecke (adim)= 0.03
Fr: Factor Rescah (adim)= 0.90
o.: Edad Aparer¡e de la Comtmcción (años)= 20.00
v.,: Vida Útil de la Construcción (afos)= 50.00
6 : Factor de Depreciación (adim)= 0,30 %
c,: Contribución del vaimde la Tierra (adim)= o.1o ,. 0
v,-: Valor del inmueble (UM)= 765.068.054£?y"l
Í * … … para elValof del Inmueble y del Tomo &12'IXV'
vl:Valor del Terreno (UM)= 76,5_(í£053,49
V¿ValorComtmcción(UM)= _ €5)5£67.817,88
V…:Valor de las Máquims y Equipos (UM)= 'O” 31.641.172.86
V…Nalor 11ena, Corslruoción Máquinas y Equipo;4$)= 566.715.596,23
v,:Valor del m.¿en£*(um= 7ss.oss.os4,91
241
El……búlwmlocknlñoclmbllhñm
5.6 Ejemplo Nº 5: Terreno comercial

Una empresa comercializadora de medicamentos, artículos de
uso diario en el hogar y alimentos necesita expandir su negocio. Dentro
dela planiticación estratégica de la empresa está programado la compra
de un teneno para la construcción del edilicio comercial.
Existe una oferta de un terreno con un potencial de desarrollo
que se adapta al proyecto tipo de la sucursal que cumple con las
ordenanzas de zonificación local. No existen otros terrenos vacíos en el
sector de influencia, ni ventas recientes de terrenos comparables, esto es,
hay muy poca infomación de mercado. _
En este sentido, para la aplicación del Método==-Cbrttiºitiutiv %
(Modelo Mandelblatt—Camacaro) para determinar el valor del tene Ces
necesario fundamentarse en la infomación técnica-del proyect&/Q
Área de terreno (Ar): De acuerdo con el contenidoá&ocumento
legal, lo medido en sitio y la infomación catastral lasá£ás del inmueble
son: "
e?)
=cº
A.Legal " Aliedlda %nñmr A.-Tasable;_ “¡
(m“) (mº) 09 (mº) (mº)
2.930,15 2.930, 2.930,15 2.930,15
Q
09.-
Des_ r&llo comercial (DC): La firma de Arquitectura contratada

ha diseºg© n establecimiento Tipo que requiere lo siguiente:
0 . -Construcciones: caseta de basura. cuarto de bombas,
¡O&¿erto
de vigilancia, local comercial —- oticina y local comercial—galpón.
' - Otras construcciones: cerca omamental, pared perimetral,
cerco eléctrico, tanque de concreto. pisos exteriores y pavimento de
concreto (estacionamientos y caminerías).
-Instalaciones eléctricas. sanitarias y mecánicas
incorporadas a las obras civiles.
Los cómputos métricas de las edificaciones y otras
bienhechurías del proyecto son:
Edificaciones
|]i
'Íipo Descripción Unidad o …
A Caseta de Basua m2 16,10
B Cuarto de Bombas m2 23,81
C Cuarto de Vigilancia m2 6,20
D Local Comeroi ai—Oiicina m2 298,35
E Local Comercial—Galpón mº 335,70
Área Total 680,16
Otras bionhochurias
WF Tipo Descúpcl6n_ Unldad o … 0 9
034 Cerca Ornamental mi 38.00 ¿ ( >

' ºy
oe-2 Pared Perimeiral mº 28%?

oe-3 Cerco Elécin'co mi NOQZO
¡'
OB-4 Tanque de Comneto 93 85.00
OB-5 Pisos Exheriores ¡A;—(¿Z mº 277.20
oe-o Pavimerlo de Coméíu m2 1…810.08

'S" _
OB-7 Areas Verd/g©éisapsmo mº 254,36
V
0
Los %fe% unitarios de edificaciones y los costos de las
otras bienhec para la fecha de la tasación son:
Q" ' cotos Unitarios Básicos Edificaciones (C…_=)
' O En…: me lo Tú|j.'_- “º

,.
C_) ¡,
… mmm-
¿
¡..-=; c-II u ¡| ……
Casa Caisirmción Traáciond 96.00 Baja 68.406,45
. ¡tu En“ . v …
… Ilo… … … . -
m ' …_
31 Comercio Constmcción Tradiciomi 875,00 Maia 7&624,01
87 Galpón Estructura Metáica Liiim 4.250,00 Moda 53.995,50
Fuerte: CIPROOET. GA.- Actualización del Tasador
Para los Costos Asociados de Construcción, por tratarse

de un local comercial, se asumió el ¿¿¿—igual a165%.
EI…GGM…HIMAWGOGI……
Costos Unitarios Básicos Otas Bienhechurías (C…)

Reporh 400 Trim. 2015 1
Dos… Unidad cu?! "

co Cerca Omamental ml 7.050,00
n= Pared Perimetral mº 4.550,00
CE Cerco Eléctrico mi 1.100,00
TC Tanque de Concreto m= 13.900,00
pe Pisos Exteriores mº 5.570,00
Pc Pavimento de Comreto …2 2.055,00
AVP Areas Verdes—Faisaismo mº 5250.00
Costo total del inmueble 0%

'e
De la misma manera que se hizo en los ejemplos ñpres,
se hicieron los cálculos del Costo Nuevo de .Re0rodu8& de las
edificaciones y otras bienhechurías: o©'
Costo unitario de construcción- edific&iones
… … cº”—
3: 03%”) % mf;ñ?
A Caseta de Basua 15,10 T[íy ) ' 02.054,05 55,00 135.709.10
0 Cuarto de Bonhas 23.01ÓQ Tc 02.054,05 55,00 135.709.10
0 Cuarto oen|eno¡a €;0 _ TC 02.054,05 55,00 135.709.15
o LocatComerciapºin 290,35 TC 70.524,01 55,00 120.729.52
E Loca:00mrcia©ifón 335.70 Tc 53.905,50 55,00 00.002.50
,¿0—
,QIÓ' Costo total de construcción - edificaciones
) ' ÁI'EO (: Uc c .,
11po Desc ión
(50 "pc (mz) (Umm') (UI!)
Caseta de Basua 16,10 “¡36.709,18 2.201.017,80
0 0 2 = >
Cuarto de Bombas 23,81 136.709.18 3.255.045,58
Cuarto de Vigilancia 6,20 136.709,18 847.596,92

Ú
Local Comercial—Oñcim 298,35 129.729,62 38.704.832,13

ITI
Local Comrcial—Galpón 335,70 89.092,58 29.908.379,"
Total UH 74.916.871 ,54

Miguel 0mmro Pérez. M.Sc.
Costo unitario de construcción — otras bienhechurías

… c c¿: c
& Deccrlpclón Unldad o… m & ) … 1
05-1 Cerca 0n1amertal ml 39,00 7.950,00 55,00 12 952,50
052 Pared Perimetral mº 252,03 4.550,00 55,00 7.507,50
055 Cerco Ei500100 mi 45,00 1.100,00 65.00 1.515,00
054 Tanque de Concreto …3 95,00 13.900,00 55,00 22.935,00
055 Pisos Exteriores …º 277,20 5.570,00 55,00 10.940,50
055 Pavimento de Concreto …2 1.910,05 2.555,00 55,00 4,750.25
057 Areas Verdes—Palsajsmo mº 254.35 5250.00 55.00 550250
Costo total de construcción — otras bienhechurías
Descripción '
, Unidad ' Cantidad (…;…
c ' (u;)
0-%
054 Cerca Omamental ml 35,00 12.952,50 492.195 00
05-2 Pared Perimetral mº 252,03 7.507,50 2.117.340,25£)
05-3 Cerco Eléctrico ml 45,00 1.515,00
054 Tanque de Concreto m3 55,00 22.935,00 á*9. 475 00
055 Pisos Exteriores mº 277,20 10.940.5p95.004.955,50
05-5 Pavimerto de Concreto …º 1.510,05 4,350.25 5.515.433,32
05-7 Areas Verdes—Paisaismo mº 254,35¿ 5.552,50 2.203.393,50
" TOBIUH 18.467.313.65
AI sumar el cºstº d e s edificaciones y de otras
bienhechurías se obtiene I0458
Cc=1b$0071,5i1 +18.467.313,65=
: '¿> Jy"'-5'<€;1:ÍJ;'!
Cc = 93'384'1
85'1 9" "
"_?
. " Para el ejemplo, la edad efectiva de la edificación es de cero

(0) añqg;El estado de conservación y mantenimiento es óptimo, factor CH=
0,00%. No hay cálculo del Factor de Depreciación.
En cuanto al valor de rescate de la comtrucción se asume

que res del 10%, por tanto, el factor de rescate es:
Fr
= (1-d= 1,00—0,10= 0,90
F1= 0,90
El … … … II los Avalúos Inmobiliario.
Para la Contribución del Valor de la Tierra en el Valor del

Inmueble, para un local comercial industrial se utiliza el máximo, esto es,
C.= 50%. Para el Factor de Comercialización se utiliza en este caso el
máximo, esto es, Fc= 1,50.
Obtenidos los datos necesarios se procede a introducirlos

en el Modelo Mandelblatl—Camacam para estimar el Valor del Inmueble:
p¡=.(93 384.185,19 x (1-0,0 x 0,90)+ o,00 )x 1,50_

(1—0…50x150]
xa
140. 076. 221, 50
¿… 09
% º 25 = 560. 305.11g141m =
Se procede a determinar e! valg;»&l térre8©on base en la

siguiente fórmula: "' '3'
V:=G
.u;»¿,:
¡. w
.%',O_-.
214
V-% x 560. 305.11 = "230_152_555'57 ¡…
,—O
K=Yao.15z.555,57 uu
¿Váleifºugitáño del terreno es:
_z__so.2-152.555. 57 .. 95.610,31 UM/mz

930, 15 -
ÍQ=95.610,31 UMIm2
Miguel Gmacam Pérez. M.Se

Mandelblatt0amacarometroV1.0 se obtienen los siguientes resultados:
= " ? -
.? Modelo Mahdelblatt—Camacar'o
Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble
A c : Área de Construcción (m2): 680.16
cm: Costo Unitario de la Consirmción (UM/mº): 137.297,33
F o : Factor de Mercado 0 de Comercialización (adim)= 1,50
c ": Factor Heidecke (adim)= 0,00
Fr: Factor Rescate (adim)= 0,90
o.: Edad Aparerúe de la Consimcción (años)= 0,00
V.,: Vida Úiilde la Construcción (ai'bs)= 60.00
6 : Factor de Depreciación (adim)= 0,00
C :: Cor…bmión del valor de la Tierra (adim)= 0,50
¡.
560.305.111.1¿4 ( ./
V r : Valor del Mueble (UM)=
…No&pamel Valor delInmueble y del Terreno ,_.(Q.>"
75.57
V,:Valor del Terreno (UM)= 280. .
v., :Valor Constucción (UM): ,9©84.185,19
V
V….:Valor de las Máqu'nas y Eqdpoe (UME v 0.00
V…,:Valor 11erra, Comtrucción, Máqu'nas y Eqúg_o$lM)= 373.536.740,76
v,:Valor del_ qméáé (UM)= 560.305.111,14
A , Areád'éiif3rrem (mº): 2.930,15
V…: Valor Unite (: de|¡ferreno (UMlmº)= 95.610.31
v…:Vabrunmnp-q omlrucción(Utº)= 823.78427
ov
247
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Miguel Camacaro - El Método Contributivo en Los Avalúos Inmobiliarios

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M i g u e l Camacaro Pérez

Derechos Reservados Copyright© 2016, respecto a la primera

Editor: Miguel Camacaro Pérez

Depósito Legal: Nº "051 2015340404

Edición gráfca Miguel Camacar&?re_z

¿¿O 1"º:eoe ejemplares en el mes de mayo de 2016.

Me siento profundamente honrado y feliz por la generosa invitación

En esa búsqueda de conocimientos en el campo de la Ingeniería

Tiempo después recibo con sorpresa y complacencia una carta del

La versión en castellano fue lanzada en el X Congreso Venezolano

En esa imparable investigación en el área de la Ingeniería de

En esta oportunidad, tuve la iniciativa de proponer a los autores la

Se emplea en el Brasil para _tare&hmúebles considerando la

La fórmula se transformó en un modelo que se ha llamado Modelo

Estos estudios de cuarto nivel son coordinados por la Prof. Ing.

cias a la invitación del Dr. Dantas. en noviembre del año 2012,

En el mes de junio del 2013, por la recomendación y gentileza del

En esa misma oportunidad se hizo la presentación del modelo en

En el año 2013, en el marco del XIV Congreso Venezolano de

La progr3r&ción del modeio en una hoja de cálculo se ha

Espero que el método que se describe en el contenido de este libro

La selección de un método de tasación para estimar elvalor de

Cuando se utiliza el met c©golutivo2 para la estimación del valor

OE3mportante la incorporación del factor de comercialización al

Cuando esto sucede se recomienda la utilización del Método

construcción depreciada. También se incorpora la contribución del valor

Se ilustran algunas razones o hechos que caracte ' os precios

En el Capítulo)? se expone lo correspondiente al factor de

Se explica la contribución del valor de la tierra, desde su concepto,

En el Capítulo 3, se presenta un trabajo de investigación sobre el

criterios y fundamentos de aplicación. Se hace una demostración de dos

En el Capitulo 4, se explican los métodos de tasación inmobiliaria

Para el método comparativo de mercado, se presentan los conce

Para el método comparativo de costos se 53plica el procedimiento

En el Capítulo 6, se habla de la variabilidad de la contribución de la

Se presenta la herramienta de cálculo denominada

Se describe el instrumento y el paso a paso para su uso, al tinal se

En el Capítulo 7, enfoque probabilístico del métddb"óontr;ib' “ha; se

Para una mejor orientación sobre el ._usg—£'la técnica generadora de

En el Anexo Nº 2 hay un modelo de un informe de avalúo de un

En los Anexos Nº 3 y 4, son trabajos que corresponden a soluciones

bajo el contenido de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario

El Anexo Nº 5 se trata del papel de trabajo sobre la importancia del

En el Anexo Nº 6, se concluye con un avalúo de una vivienda

Se linaliza con la Bibliografia, en donde se detallan ¡55 locales %

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Precios y valores inmobiliarios

Históricamente el hombre ha intercambiado bienes o productos para

de una competencia perfecta. Aceptar la perfección de un mercado,

El mercado inmobiliario es de competencia imperfecta, por lo tanto se

El costo de construcción, o sea el precio

corrprador acepta pagar y QCorredor inmobiliario

. ello de un lote de terreno para la construcción de

capacidad de endeudamiento de los futuros clientes, la capacidad de

demanda es inversamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el

. Si disminuye la demanda yla oferta se mántiene.síñ canrrb©sc,>

precio de venta. y el valor inmobiliario de mercado, a través del desarrollo

" Acl'lotr (199'7,p038).

adquirirlo se piensa rentado con el consecuente beneñcio del incremento

cuando la zona ha dejado de ser preferencial o se ha

"lalooalización españal,scrcñucalaubicaciúnwáñadclbieu latanpmalrefeñdaal…dehmháim

un papel muy importante para materializar el proyecto y para su

Se debe, por lo tanto, hacer un planeamiento integral del

puede producir, las caracteristicas del bien, el tamaño, los acabados y