Derecho Registral

Publicidad y Registro
I.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.

§ Concepto.- Funciones de la Publicidad.- Tipos.-
Indica Marina Mariani de Vidal, que revistiendo los derechos reales el carácte
es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos,
y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad .
La publicidad cumple, además, una importante función en orden al comercio jurídico y a
l desarrollo del crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titul
ar, beneficiando de este modo no sólo a éste sino a toda la sociedad.
En el ámbito de los derechos reales la misma puede hacerse efectiva de distintas m
aneras. Y así nos encontramos, por ejemplo, por un lado, con la llamada publicidad
natural, posesoria o traditiva que se concreta con la entrega material de la co
sa objeto del derecho (sistema adoptado originariamente por Vélez en nuestro código
Civil, salvo en materia de hipotecas). Y por el otro, con la que se cumple a tra
vés de la inscripción de los actos relativos a los derechos reales en registros crea
dos al efecto, denominada publicidad registral.
Señala Borda que en el Estado Moderno la registración de los derechos reales está toma
ndo una importancia siempre creciente. Es que los registros y en especial los de
la propiedad, satisfacen múltiples necesidades que conviene puntualizar:
a) En primer término, los inmuebles y los muebles de relevancia económica son una im
portante fuente impositiva; un correcto registro permite identificar a los titul
ares de dominio y demás derechos reales, así como verificar las transmisiones también
gravadas.
b) El Estado Moderno está atento al régimen de la propiedad de la tierra, vigila su
producción, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere inexcusablem
ente una apropiada registración.
c) La planificación está en la médula del Estado Moderno; y ella se funda en una compl
eta información que en materia de propiedad sólo pueden brindarla los registros y ca
tastros.
d) Los registros constituyen, además un régimen de publicidad que permite a terceros
adquirentes de derechos reales sobre un bien conocer el estado en que ese bien
se encuentra, quién es su dueño, qué derechos lo gravan.
e) De igual modo, permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona, i
mpidiendo la ocultación de bienes en perjuicio de los acreedores, a quienes los re
gistros les facilitan el embargo de los bienes del deudor.
d) Desde el punto de vista del propietario, clarifica sus derechos y en algunos
sistemas (no en el nuestro) lo pone a cubierto contra cualquier defecto del título
de adquisición.

II.- DISTINTOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD.-

Siguiendo a Marina Mariani de Vidal podemos clasificar a los distintos ordenamie
ntos que existen al respecto de la siguiente forma:

A) Sistemas No Registrales:
La publicidad se cumple no a través de la inscripción en registros sino por otros me
dios.
Así, en el sistema francés originario del Código Civil (anterior a la ley hipotecaria
de 1855), donde las transmisiones de derechos reales quedaban perfeccionadas por
la sola celebración del contrato.
Los inconvenientes derivados de este sistema -puestos de manifiesto por nuestro
codificador en la nota al art. 577 del Código Civil, especialmente en su 3ª parte, a
cuya lectura remitimos- se hicieron sentir en la propia Francia, por lo que en
el año 1855 se sancionó una ley que modificó sustancialmente el régimen conforme veremos
al estudiar el sistema francés.
Debido a ello es justamente que Vélez adopta la tradición como medio de publicidad,
que saca a su entender de las sombras en que se encontraba sumida la creación de l
os derechos reales según el derecho francés, y los pone de manifiesto a toda la soci
edad, a través de la realización de actos materiales sobre la cosa, que son necesari
os a los efectos de la consumación de aquélla.

B) Sistemas Registrales:
Si bien la tradición puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeñas
, también se torna totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto q
ue queda prácticamente oculta, como ocurría con la celebración del contrato en el derec
ho francés.
Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento
de terceros la existencia del derecho real, y se llega a dicho medio a través de l
os registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se c
onstituyen, así como su transmisión y extinción.
Ello, en un primer momento, funcionó sólo para los inmuebles pero el incremento cada
vez mayor de la riqueza mobiliaria hizo que aparecieran también registros destina
dos a los muebles, originándose la categoría de cosas muebles registrales . Ej: automot
ores, buques, aeronaves, etc.

§ 1. Sistemas registrales: Clasificación.-
Hay diversos medios de llevar esos registros:

§ð Transcripción e Inscripción
Según la manera de llevar los registros, los sistemas pueden ser:
Sistemas de Transcripción: se exige la transcripción íntegra y literal de los actos re
lativos a los derechos reales (constitución, transmisión, extinción). Ej: Sistema de l
a ley hipotecaria francesa de 1855.
Sistemas de Inscripción: los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos. Ej:
es el sistema adoptado por nuestro país actualmente.

§ ð Declarativos y Constitutivos
Según los efectos de la registración, pueden ser:
Sistemas Declarativos: la inscripción se exige solamente a los efectos de opone
a terceros, es decir, que sirve para declarar a éstos un derecho real ya existente e
ntre las partes -es un mero medio de publicidad-. Ej: sistema argentino actual p
ara los bienes inmuebles.
Sistemas Constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del dere
al no existe ni entre las partes, ni frente a terceros, si no media la pertinent
e inscripción; es decir, el derecho nace a partir de su inscripción en el Registro.
Ej: sistema germánico; sistema Torrens; nuestro sistema actual en materia de autom
otores y caballos pura sangre de carrera.

§ ð Personales y Reales
También se clasifica a los sistemas registrales según tengan en cuenta a las pe
cosas:
En los Registros Personales, se tiene en mira a la persona titular del derecho.
se asientan por orden cronológico, confeccionándose luego índices alfabéticos con el nom
bre de las partes. De allí que la búsqueda se realice por el nombre de los titulares
, o sea que, conociendo el nombre del titular, se puede saber si los derechos re
ales figuran inscriptos a su favor. Ej: sistema de Capital Federal anterior a la
sanción de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.
Dado que el sistema que estamos analizando no permite obtener un informe rápido y
claro acerca del estado jurídico de cada inmueble, se ha ideado otro que se lleva
tomando como base, no a la persona del titular, sino la cosa sobre la que recaen
los derechos. Son los denominados Registros Reales.
En los Registros Reales, cada inmueble, está matriculado con su correspondiente núme
ro de orden, asignándosele una hoja especial llamada folio real donde se asientan
los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que corresponde dicho f
olio. Ej: nuestro sistema inmobiliario actual y el sistema alemán.

§ ð Validan o No Validan los títulos:
Según la incidencia de la registración respecto de los títulos, pueden ser:
Sistemas de Convalidación: conforme ciertos sistemas la inscripción purifica a
s vicios de los que pudieran estar afectados. Ej: derecho germánico.
Sistemas de No Convalidación: La inscripción no tiene la virtualidad de sanear
e pudieran estar afectando al acto causal. Ej: En nuestro derecho en virtud del
art. 4 de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801: La inscripción no convalid
a el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes

§ 2. SISTEMAS REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO.-

A. Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho: Roma.-
En Roma los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplían a través de
terminadas formalidades. Así pueden mencionarse:
§ð la Mancipatio: en presencia de 5 testigos y un librepens; o
§ð la In Iure Cesio: un proceso de reivindicación ficticio que se llevaba a c
ado; o
§ð la Usucapio: por la posesión durante un tiempo establecido; o
§ð la Adjudicatio: como consecuencia de la partición de cosas comunes; o
§ð la Traditio: por la entrega efectiva de la cosa.
Este último, era el modo más importante de adquirir la propiedad y terminó por reempla
zar totalmente a los otros procedimientos.
Vemos que la publicidad se realizaba en estos casos, a través del cumplimiento de
las formalidades requeridas para la consumación de cada uno de los distintos modos
de adquisición.
Posteriormente, y a semejanza de las provincias griegas y egipcias, se tomó la cos
tumbre de transcribir las transmisiones en los Registros Públicos fue lo que se denom
inó Insinuatio-, siendo esta transcripción obligatoria, para los actos a título gratui
to y facultativa, para los celebrados a título oneroso.

B. Derecho Francés:
En el sistema francés originario del Código Civil el derecho real se transmitía
za del contrato, y la celebración de éste, en consecuencia constituía suficiente publi
cidad.
Los inconvenientes derivados de este sistema puestos de manifiesto por nuestro
como ya señalamos, en la nota al art. 577 del Código Civil, especialmente en su 3ª pa
rte- se hicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde en el año 185
5 hubo de sancionarse una ley -la nueva ley hipotecaria del 23 de marzo de 1855-
que determinó que el propietario no es propietario respecto de terceros si no hace
transcribir sus títulos en un registro especial y público, establecido para ese efe
cto , reconociendo la necesidad de un hecho externo como indicador legal de la tra
nsmisión de la propiedad.

C. Sistema Germano:
El sistema del Código Civil Alemán plasmó una larga evolución que arrancó en ép
vivió a la recepción del derecho romano con su sistema de Traditio -, para llegar a ser
uno de los sistemas registrales más perfectos que se conocen.
Se sigue la técnica del folio real y deben inscribirse los inmuebles que no
rídico-pública, así los del Estado, propiedades del Fisco, caminos, aguas, etc.
Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobre el fu
ndo, quedando excluidos los personales, inclusive la locación de inmuebles y la in
scripción, reviste el carácter de constitutiva de esos derechos.
El Registro sólo actúa en relación a las mutaciones registrales, a pedido de parte int
eresada (Principio de la Instancia), y sólo puede solicitar tal mutación quien figur
a inscripto como titular del derecho (Principio de Tracto Sucesivo).
La inscripción debe estar consentida por el que en el Registro aparece como titula
r, a través de un documento auténtico (Principio del Consentimiento Formal), vale de
cir que lo que se inscribe no es el acto jurídico causal (Ej: compraventa, donación,
etc), sino el acuerdo mediante el cual quien figura inscripto como titular de u
n derecho conviene con otra persona en que ese derecho se inscriba a su nombre,
y ese acuerdo para inscribir (auflassung) es lo que recepta el Registro.
El acuerdo es independiente del acto jurídico causal, por lo tanto, sus vicios no
lo afectan, por eso se denomina Acto Abstracto de Enajenación : de modo tal que a pes
ar de la existencia de tales vicios, la transmisión operada por la inscripción del a
cto abstracto permanece válida y no habrá lugar a acción reivindicatoria alguna fundad
a en la nulidad del acto antecedente, lo que no obsta por supuesto la procedenci
a de las acciones personales basadas en el enriquecimiento sin causa.
También impera la Presunción de Exactitud del Registro : dicha presunción significa que c
uando una persona tiene inscripto a su favor un derecho en el Registro, se presu
me que a él le corresponde y si está anotada su cancelación, se presume que el derecho
no existe.
Esto nos lleva al Principio de Fe Pública Registral , según el cual, las inscripciones
se reputan verdaderas y sin admitirse prueba en contrario, para todo aquél que de
buena fe y por acto voluntario, aunque sea a título gratuito, adquiera derechos re
ales sobre determinado inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones reivindicatoria
s.
El Estado es responsable por los errores en las inscripciones.
Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la inscripción registral:
es constitutiva y convalida plenamente el acto, purificando al título causal de cu
alquier vicio, e impidiendo la reivindicación contra quien adquirió de buena fe conf
orme a sus constancias.

D. Sistema Torrens (Sistema Australiano):
El mismo fue ideado por Roberto Torrens para Australia del Sur en el año 1853,
uego a toda Australia, y a otros países como Irlanda, norte de África, Brasil, Canadá
y algunos Estados de Norteamérica.
El registro para el que se sigue el sistema de Folio Real, es obligatorio para l
os inmuebles de propiedad del Estado y facultativo para los particulares, no obs
tante su éxito ha sido tal en Australia que un elevadísimo porcentaje de las tierras
se ha registrado e incorporado a dicho sistema.
Una vez practicada la matriculación, sólo la inscripción confiere validez a las
s sobre el inmueble. Para proceder a la anotación el propietario debe acompañar:
§ð solicitud de matriculación;
§ð plano confeccionado por agrimensor autorizado;
§ð detalles sobre las circunstancias del inmueble (ubicación, superficie, gra
§ð filiación de su derecho, con todos los títulos en que se origina y la prue
Se realiza luego un doble examen de legalidad:
1) Estudio topográfico: respecto del plano, realizado por agrimensores, para det
s límites son claros y no existe superposición con terrenos vecinos.
2) Estudio de los antecedentes jurídicos: por letrados.

Dicho examen puede completarse llamando a las partes, a los colindantes, a testi
gos, requiriendo informes oficiales, etc., y finalmente, se cita por edictos a q
uienes quieran oponer cualquier reparo. Si no hay oposiciones o rechazadas las f
ormuladas, se procede a la inscripción.
De esta inscripción, se otorga un certificado de título en dos ejemplares, uno de los
cuales se archiva y el otro se entrega al solicitante. El certificado es transmi
sible por simple endoso, con la única formalidad de que la transmisión debe inscribi
rse en el Registro. El mismo reproduce el folio real y toda mutación jurídico real d
eber inscribirse en el en el Registro y en el certificado.
La inscripción del inmueble en el Registro a nombre de una persona tiene efecto
, y le confiere una situación de propietario definitiva e inatacable, sea con rela
ción a las partes, sea con relación a terceros. Si ha existido vicio en las transmis
iones no por ello queda afectada la última transmisión, porque se supone que el nuev
o propietario recibe su título del Estado, de manera tal que el anterior propietar
io carece de acción de reivindicación y todo su derecho consiste en una acción de daños
y perjuicios contra el Estado que es quien otorga cada nuevo título, pues estamos
en presencia, como ya dijimos, de una inscripción constitutiva y convalidante. Es
rasgo característico la existencia de un fondo de garantía del Estado que responde p
or los errores materiales del Registro.

III.- Publicidad en el Derecho Argentino: La Publicidad antes de la Reforma.-
§ 1. Sistema del Código Civil.- Registros Provinciales.-
Como se sabe, Vélez Sarfield, al tratar acerca de la adquisición o transmisión de los
derechos reales adoptó el llamado sistema del título y el modo . El primero, entendido c
mo negocio jurídico o causa fuente de la adquisición y el segundo, en tanto todo hec
ho o acto de cumplimiento necesario para que opere tal adquisición, debiendo consi
derarse ambos elementos indisolublemente unidos.
Por lo demás, el modo, en la economía del Código Civil se halla básicamente rep
adición, ya que nuestro codificador se mostraba partidario de la denominada public
idad posesoria. En la extensa nota al art. 577 del Código Civil transcribiendo un
párrafo de Freitas consigna que: Por la naturaleza de las cosas, por una simple ope
ración lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la integrida
d de las relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende
desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracter
es, por otros signos, que no sean los del derecho personal y que esos signos deb
en ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una socie
dad esté obligada a respetar un derecho que no conoce .
Más Vélez rechazó en general el sistema de publicidad registral, admitiéndolo ú
r de excepcional en materia de hipotecas. Y es evidente que aquí jugaban razones d
e orden práctico, pues al no existir tradición, la única manera de hacer conocer el gr
avamen que pesaba sobre el bien era mediante la creación de un Registro.
Entonces como se ha dicho, salvo en el ámbito de las hipotecas, Vélez se manife
os registros, considerando suficiente a la tradición como adecuado modo de publicida
d, dentro de la mejor herencia romanista, conforme se infiere de la nota al art.
3203 del Código Civil.
De la misma solamente recordaremos las explicaciones dadas por el codificador p
tir la publicidad registral, y que en síntesis se basaban en la existencia de un t
erritorio extenso, en la falta de personas capaces para llevar esos registros, e
n la presencia de títulos defectuosos en nuestro país que la registración no subsanaría,
en la inexistencia de un catastro parcelario que pudiera servir para la individ
ualización de las fincas, entre otras.
No obstante, los hechos demostraron que las mismas no eran demasiado consistent
co tiempo después de la sanción del Código Civil, apenas transcurrida una década, comenz
aron a crearse Registros en las distintas jurisdicciones locales, al margen del
Código Civil, dada la utilidad y necesidad de su implementación.
Es así como efectivamente las distintas provincias se dedicaron a organizar los
spectivos. El primero de ellos, fue el establecido en la provincia de Buenos Air
es a través de la ley 1276 del 21/5/1879, un año antes de nacionalizarse la ciudad d
e Buenos Aires transformándose en Capital de la República Argentina.
Y la propia Capital Federal se da su organismo registral local con la ley 1893 d
el 12/11/1886, que organizó los tribunales de dicha jurisdicción. Dichas leyes de or
ganización de los tribunales también sirvieron de modelo para la creación de los regis
tros de Santa Fe, Córdoba, San Luis, Santiago del Estero, Mendoza, San Juan, Catam
arca y La Rioja.
Cabe decir que en los primeros tiempos algunos de estos registros estuvieron en
articulares, pasando luego a ser dependencias de las distintas jurisdicciones es
tatales.
Pero sobre ellos recayó una tacha de inconstitucionalidad. El argumento que se
e mediante los mismos se pretendía incorporar un recaudo más al título y al modo del Cód
igo Civil, para considerar operada la transmisión dominial. Esta era la postura co
mpartida por la generalidad de la doctrina nacional, con excepción de Raymundo M.
Salvat, quien sostenía que las provincias estaban facultadas para organizar tales
registros en ejercicio del denominado poder de policía no delegado al Gobierno Fed
eral.
La tesis mayoritaria (la que los tachaba de inconstitucionales) fue sustentada
e Suprema de Justicia de la Nación, al decidir acerca de las disposiciones de las
leyes de Registro de Catamarca y de Mendoza HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/
civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn1" \o "" [1]. En dichos pronunciamientos el Alt
o Tribunal sostuvo que tales leyes locales resultaban vulneratorias del art. 67
inc. 11 de la Constitución Nacional (hoy art. 75 inc. 12), pues el Código Civil es e
l único cuerpo que puede legislar acerca de la adquisición, transmisión y pérdida del do
minio, estando por ende vedado a las provincias establecer otros requisitos que
los establecido en el mismo.
Pese a tales fallos adversos, lo cierto es que los registros continuaron funcio
o a la gran utilidad que prestaban, a punto tal que un distinguido jurista como
Bielsa llegó a calificarlos como feliz anomalía institucional .

§ 2. Proyectos.-
Distintos proyectos procuraron remediar la apuntada omisión de nuestro Código C
de organización registral.
Así en el año 1899 el diputado nacional Eleodoro Lobos, presentó un proyecto de
la que formaba parte, planteando agregar al Código Civil un artículo final que llev
aría el número 4052 en el que propugnaba un sistema de inscripción constitutiva.
En el año 1904 mediante el Proyecto de José Galeano se quiso introducir el Sist
Luego tanto en el Anteproyecto Bibiloni como en el Proyecto de Código Civil de
perseguía reemplazar la tradición por una inscripción registral constitutiva. Se quería
así establecer un sistema de tipo germánico a través del cual se asignaba a las const
ancias el principio de fe pública registral tendiente a salvaguardar los derechos
de los adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Por su parte el Anteproyecto de 1954 también contenía disposiciones relativas a
nmuebles, propiciando una inscripción registral constitutiva.

§ 3. El Congreso Nacional de Derecho Civil de Córdoba de 1961.-
En el III Congreso Nacional de Derecho Civil reunido en Córdoba en 1961, sobre la
base de una ponencia de Julio I. Lezana, se aprobó una recomendación, que reviste es
pecial importancia para el régimen de publicidad registral argentino, puesto que c
onstituye el antecedente inmediato del actual art. 2505 del Código Civil, luego de
la redacción sustitutiva dada por la ley 17.711.
Puede afirmarse entonces que fue recién en el año 1968 y a través de la ley 17.
oró a la legislación de fondo la publicidad registral, constitucionalizándose así los Reg
stros de la Propiedad Inmueble que venían funcionando en las distintas jurisdiccio
nes locales desde poco tiempo después de la sanción del Código Civil, no obstante el r
echazo a los mismos por parte de Vélez, excepto en materia hipotecaria.

IV.- SISTEMA ACTUAL DE PUBLICIDAD EN MATERIA INMOBILIARIA.-
§ 1. El art. 2505: interpretación.- Efectos de la inscripción registral.-
El art. 2505 del Código Civil en la redacción dispuesta por la reforma de la le
a:
La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará p
erfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inm
obiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones
no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas .
La interpretación del precepto, sobre todo en los primeros tiempos, suscitó más
bido a la contradicción existente entre su primera y última parte. Pues si nos atene
mos textualmente al primer párrafo pareciera que la adquisición no quedaría perfeccion
ada hasta tanto no se cumpla con la inscripción, es decir que estaríamos en presenci
a de un régimen de inscripción registral constitutivo. En tanto que la segunda parte
es terminante al exigir la inscripción sólo en orden a la oponibilidad del derecho
frente a terceros interesados.
La discordancia se planteó en el IV Congreso Nacional de Derecho Civil, celebrado
en Córdoba en el año 1969. Allí se dijo que en rigor de verdad existía tal contradicción e
ntre la primera y la segunda parte pero que la ley 17.801 que entró a regir simultán
eamente con la ley 17.711, había optado por la última parte. Así en el mencionado Cong
reso se dejó sentado que el art. 2505 del Código Civil y la ley 17.801 fundamentalme
nte los arts. 2, 20 y 22 habían establecido en nuestro derecho un sistema registra
l declarativo en orden a la oponibilidad de la adquisición frente a terceros inter
esados.
Entonces pese a su redacción, lo cierto es que la tradición no fue suprimida como mod
o a los efectos del nacimiento de los derechos reales. Así el derecho real se const
ituye por título y modo y como tal es válido entre las partes y el reducido número de p
onas a que se refieren los arts. 3135 y 3136 del Código Civil. En cambio, para su
oponibilidad frente a terceros interesados será necesaria su inscripción en el corre
spondiente registro.

§ 2. Ley 17.801.-
De cualquier modo y a fin de evitar cualquier duda al respecto que pudiera habe
el art. 2505 del Código Civil, se proyectó y promulgó la Ley Nacional Registral Inmob
iliaria 17.801, que entró en vigencia en forma simultánea con las reformas al Código Ci
vil el 1/7/1968, aún cuando haya aparecido publicada en el Boletín Oficial el 10/7/1
968. La misma tenía el declarado propósito de complementar el referido precepto.
Dicha ley se basó en un proyecto elaborado por los Dres. Edgardo Augusto Scotti
neral del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital federal y Miguel Norbe
rto Falbo, Director del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notaria
l Argentina, quienes tomaron en consideración las directivas de la I Reunión Nacional
de Directores de Registro de la Propiedad (La Plata-Buenos Aires, 1964) y aproba
do en San Miguel de Tucumán ( II Reunión Nacional , 1965) y Santa Fe ( III Reunión Nacional
1966), conforme se consigna en el mensaje de elevación de esta ley.
Como fuente indirecta de la ley 17.801 deben mencionarse las normas del decr.-le
y 11.643/63 (ratificado por ley 6736) de la provincia de Buenos Aires, que repre
sentaron a su turno un sensible progreso en materia de inscripción registral inmob
iliaria, al haberse incorporado por primera vez en nuestro país distintas figuras,
principios y técnicas registrales vigentes en otros países, principalmente en la le
gislación hipotecaria española y que plasmaron en realidad normativa en esta ley 17.
801.
La Ley Nacional Registral Inmobiliaria debe reputarse complementaria del Código
42). Justamente por ello el art. 1º de la misma, dispone que quedarán sujetos a su rég
imen los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la C
apital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del At
lántico Sur .
Ello significa por lo tanto que su ámbito de aplicación se extiende a todo el t
Nación. Cabe destacar que actualmente Tierra del Fuego es provincia, por lo que s
u régimen jurídico registral debe ser asimilado al de las demás provincias argentinas.
Dicho régimen registral nacional inmobiliario fue modificado por la ley 20.089, en
lo relativo a plazos de inscripción.

§ 3. Ley 6435.- Los Registros: organización y funcionamiento.-
Conforme señalamos, la institucionalización definitiva de los Registros llegó en el año
1968 con la reforma al art. 2505 del Código Civil por la ley 17.711 y la sanción de
la Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 a cuyo régimen quedarían sujetos a par
tir de ese momento los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en las prov
incias, Capital Federal y el entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego, A
ntártida e Islas del Atlántico Sur.
En consecuencia, a fin de reglamentar los aspectos de su competencia se sancionó e
n nuestra provincia el día 31/7/1968 la ley registral 6435 HYPERLINK "http://www.uc
aderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn2" \o "" [2]. La misma en su art.
1º establece que el Registro General de la Provincia de Santa Fe se organizará y func
ionará conforme a la presente Ley . Por su parte el art. 2º señala que en las ciudades d
e Santa Fe y Rosario funcionarán bajo la dependencia del Poder Ejecutivo sendos Re
gistros Generales con la competencia territorial que a continuación se detalla:

1) Registro General Santa Fe.
Departamentos:
Castellanos,
Garay,
General Obligado,
La Capital,
Las Colonias,
Nueve de Julio,
San Cristóbal,
San Javier,
San Jerónimo,
San Justo,
San Martín y
Vera.

2) Registro General Rosario.
Departamentos:
Belgrano,
Caseros,
Constitución,
General López,
Iriondo,
Rosario y
San Lorenzo.

Debemos tener en cuenta que si en cualquiera de los Registros Generales (Rosario
o Santa fe) se pretende la inscripción de un documento relativo a un inmueble que
pertenece al ámbito territorial del otro, dicho documento será rechazado in limine
en Mesa de Entradas. Lo mismo ocurrirá con los documentos que pretendan inscribir
situaciones jurídicas de inmuebles de otras jurisdicciones.
A su vez el párrafo tercero de dicho art. 2º, regla la competencia material de los R
egistros estableciendo que en ellos se registrarán todos los instrumentos referidos
en el artículo 4º y los que las leyes prescriban .
Por lo tanto, se rechazarán los documentos que no estén dentro de su incumbencia (po
r ejemplo: pretender inscribir un automotor).
En cuanto a la organización interna de cada Registro, establece que deberá esta
tuado por la misma Ley, el Reglamento que oportunamente se dicte, o que la Direcc
ión considere necesario conforme a las exigencias del trabajo (art. 3).

Capítulo 28:
V.- LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.-
§ 1. Concepción e importancia.-
Existe consenso en el derecho español en el sentido de que la expresión princi
o principios registrales ha sido acuñada en la tercera década del siglo XX por el nota
ble registralista de la Madre Patria don Gerónimo González y Martínez, para quien se a
costumbra a entender por principio en toda investigación de tipo filosófico, el punt
o de partida o base discursiva que, si es fundamental para las demás verdades estu
diadas, no tiene fundamento dialéctico o no lo necesita para su propia evidencia.
Según Roca Sastre debe entenderse por tales el resultado de la sistematización
ica del ordenamiento jurídico registral, en una serie sistemática de bases fundament
ales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.
En rigor de verdad, constituyen las pautas orientadoras de cada sistema registra
l. Son los que permiten resolver con mayor grado de acierto los distintos casos
que pudieran presentarse
Señalan dos distinguidos juristas de nuestro país, Luis Moisset de Espanés y Ho
que la ley 17.711 y en modo especial la ley 17.801 están inspiradas en una serie de
principios básicos de la publicidad registral, que han sido elaborados cuidadosam
ente por la doctrina alemana y, en especial, por la doctrina registralista español
a, en la que han bebido los autores de la ley , que fueron Scotti y Falbo. Tales p
rincipios que no suelen estar incluidos en la ley como tales, sino que como diría La
cruz Berdejo- son unas ideas fuerza que inspiran a la ley, y han sido desprendid
os por el esfuerzo de la doctrina que interpretando la normativa registral nos d
icen que esos preceptos consagran tal o cual principio .
Es decir, los mismos pueden estar receptados expresamente, o surgir ínsitamente de
ley, recordemos que están por encima de toda normativa.
A continuación vamos a analizar los principios registrales básicos emergentes de la
Ley Nacional Registral Inmobiliaria Nº 17.801. También haremos referencia a otros qu
e no forman parte de nuestro ordenamiento jurídico por ser incompatibles con las c
aracterísticas del sistema registral adoptado HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/
civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn3" \o "" [3].

VI.- § 1. Principio de Convalidación.-
En nuestro sistema legal los derechos reales nacen extra-registralmente, una ve
los requisitos de título y modo, sólo que para ser oponibles a terceros interesados
es menester su inscripción en el Registro respectivo. Es decir, la inscripción no e
s constitutiva de derechos reales, sino meramente declarativa.
Y precisamente por ser declarativa, es no convalidante: el hecho de la inscripción
no purga los vicios o defectos de que adolecieren los instrumentos a inscribir.
Y esto es así por cuanto dicha registración tiende simplemente a publicitar una rel
ación jurídica que se ha producido, reiteramos, extra-registralmente.
Lo expuesto significa, como dice Roca Sastre, que la registración no puede produci
r efectos en completa desconexión con el título que la provocó. La inscripción no puede
tener virtualidad suficiente como para borrar por el solo hecho de producirse, l
as irregularidades que pudiere ostentar el acto causal que le dio origen.
Justamente por ello el art. 4 de la ley 17.801 (conc. art. 6 de la ley 6435) dis
pone: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adole
ciere según las leyes .
Pero la problemática de la materia trasciende el ámbito registral en cuanto se relac
iona con la buena fe requerida por el art. 1051 del Código Civil en el agregado in
troducido por la reforma de la ley 17.711, conforme veremos más adelante.

§ 2. Principio de Exactitud Registral.- Principio de Legitimidad o Presunción Regist
ral.-

Los asientos registrales se presumen veraces hasta que se demuestre que ellos no
coinciden con la realidad jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carg
a de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del Regi
stro.
Este principio se enlaza con el denominado de fe pública registral , que garan
e las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exac
to para el tercero de buena fe y a título oneroso que adquiera del titular registr
al, pero aquí sin admitirse prueba en contrario; es decir sin que quepa demostración
de que la persona que figura como titular en el Registro no es -en la realidad
jurídica- la verdadera propietaria.
Con más exactitud: la única realidad jurídica es la que surge de las constancias regis
trales.
El Principio de Legitimidad aparece receptado en el art. 22 de la ley 17.801 (co
nc. art. 39 de la ley 6435), no así el de la Fe Pública Registral, atento a lo que d
ispone el art. 4 de la misma (conc. art. 6 de la ley 6435), acerca de que la ins
cripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título.

VII.- Principio de Fe Pública Registral: Distintos tipos.- Efectos.- Fe pública en e
l Derecho Español y en el Derecho Alemán.-Fe pública en la ley 17.801: alcances.-
Señala Villaró que la legitimación y la fe pública registral son distintas caras de una
misma moneda. La legitimación registral es la presunción a favor de quien tiene un d
erecho inscripto que es titular del mismo, hasta tanto se demuestre lo contrario
. Cuando un tercero se apoya en dicha presunción aparece la fe pública, presunción iur
e et de iure.
La buena fe registral se funda en el principio de exactitud, es decir el Registr
o se presume exacto a favor de los adquirentes de buena fe, para quienes lo que
enuncia es correcto, aunque en realidad sea inexacto. Es lo que Roca Sastre deno
mina ficción de veracidad por medio de la cual se intenta proteger a los terceros
adquirentes de buena fe que han confiado en las constancias registrales.
Se ha debatido respecto de la existencia de estos principios en nuestro derecho
concluyendo, en general, que no existen en la forma que se presentan en la doctr
ina registral clásica.
Así podemos decir que en el derecho español la legitimación se encuentra contemplada e
n el art. 38 de la ley hipotecaria española que expresa que A todos los efectos leg
ales se presumirá que los derechos reales inscriptos en el Registro existen y pert
enecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual m
odo se presumirá que quien tenga inscripto el dominio de los inmuebles y derechos
reales, tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anterio
rmente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria de dominio de inmuebles o
de derechos reales inscriptos a nombres de personas o entidades determinadas, s
in que previamente o la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la insc
ripción correspondiente. Esta presunción es iuris tantum y se extingue en cuanto se d
emuestre que la situación es en realidad distinta de la declarada por la inscripción
.
En cuanto a los terceros, la legislación española dispone en su art. 32 la inoponibi
lidad de todo aquello que no se encuentre inscripto, al prescribir: Los títulos de
dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidament
e inscriptos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros ,
y por otra parte el art. 34 consagra el principio de la fe pública registral al de
cir que El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en s
u adquisición una vez que haya inscripto su derecho, aunque después se anule o resue
lva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. L
a buena fe se presume siempre, mientras no se prueba que conocía la inexactitud de
l Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que
la que tuviese su causante o adquirente .

Una norma similar encontramos en el art. 892 del Código Civil Alemán que dispone En b
eneficio de aquél que adquiera por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un
derecho sobre tal derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser
que sobre dicha inexactitud se haya practicado un asiento de contradicción o que l
a inexactitud sea conocida por el adquirente .

Por su parte el Código Civil Suizo en su art. 973 expresa: El que adquiera la propi
edad u otros derechos reales fundándose de buena fe en una inscripción del Registro
Inmobiliario, es mantenido en su adquisición .

El IX Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Santa Fe en el año 1995
se ha expedido sobre el tema con el siguiente despacho de mayoría:
Tema II. Principios de exactitud, legitimación y fe pública. Despacho de mayoría. Punt
o II. Principio de Legitimación.
a) El principio de legitimación, entendido como presunción iuris tantum de titularid
ad de derecho por parte de quien figura en tal carácter en el asiento registral, n
o ha sido receptado en el derecho inmobiliario argentino.
El recaudo exigido por los arts. 15, 22, 23 y concordantes de la ley 17.801, en
lo referente a la certificación de titularidad registral, no importa la recepción de
l principio antedicho.
b) La legitimación, no ya como principio en el sentido indicado, sino considerada
como aptitud o idoneidad de una persona, en la esfera registral, sí constituye un
recaudo exigible para la rogación, tracto y acceso a la información.
III. Fe pública.
a) El principio de fe pública registral, entendido como presunción iure et de iure d
e veracidad de las constancias registrales y de sus exteriorizaciones, no ha sid
o receptado en el derecho argentino.
b) La protección que brinda a los terceros subadquirentes el art. 1051 del Código Ci
vil difiere esencialmente de la que confieren a los mismos otros sistemas, como
el español o el alemán. El derecho argentino siempre exige una buena fe diligente y
activa que presume la indagación exhaustiva y crítica de los antecedentes pertinente
s del derecho, no limitándose al sólo desconocimiento de la inexactitud registral.
c) La sostenida no recepción del principio de fe pública registral no significa el d
esconocimiento de la plena fe que, como instrumentos públicos, confieren las disposi
ciones del Código Civil a los asientos y certificaciones registrales .

De acuerdo a lo expresado, explica Mazzei que estos principios no estarían en n
ación registral, pues el art. 23 de la ley 17.801 indica que Ningún escribano o funci
onario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o ces
ión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en e
l Registro, así como certificación expedida Es decir, no basta sólo con la constancia r
gistral, se debe tener además a la vista el título que acredita la titularidad y, po
r otra parte, de acuerdo con el art. 4º de la misma ley, la inscripción en nuestros
Registros no es convalidante.
Entre nosotros la fe pública se traslada al certificado como una presunción de exact
itud de su contenido por parte del tercero que adquiere apoyado en ella. Ahora,
cuál se la solución frente a una certificación errónea o defectuosa?
La experiencia demuestra que en muchos casos existe discordancia entre lo consig
nado en el certificado y lo asentado en el Registro, por ejemplo se omite inform
ar la existencia de una medida cautelar u otro derecho real como una hipoteca. E
l error es humano y en la mayoría de las situaciones se debe al recargo de tareas
existentes. Entonces a qué debe darse primacía, al asiento registral o al certificad
o?
Conforme a una corriente debe darse preeminencia al asiento registral. En apoyo
de tal tesis se ha sostenido que si bien de acuerdo al art. 22 HYPERLINK "http://
www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn4" \o "" [4] de la ley nacio
nal 17.801, la plenitud del derecho inscripto solamente podrá acreditarse con dich
o certificado, ello lo es a condición de que se trate de un certificado sano, norm
al, que refleje la realidad registral; para el certificado enfermo no sería asimil
able tal regla. Se invoca además el art. 23 de dicha ley conforme al cual, el mism
o debe consignar el estado jurídico de los bienes según las constancias registradas , c
rcunstancia que no se daría en este caso. Por otra parte, dicen, la certificación ti
ene eficacia, en tanto y en cuanto responda a su finalidad: informar sobre lo re
gistrado; si lo hace erróneamente, sufre la suerte de todo acto jurídico viciado por
error y pierde su eficacia. Tampoco resultaría de aplicación la teoría de la aparienci
a jurídica del certificado, toda vez que el mismo debe aparentar lo que realmente está
registrado, en caso contrario, se trata de una apariencia falsa y como tal debe tr
atar de corregirse en el momento en que se advierta dicha irregularidad. Se han
dado también otras razones en apoyo de este criterio.
El otro criterio, mayoritario, es el que sustenta que debe darse preferencia al
certificado de ley. Para los que participan del mismo, el argumento fundamental
está dado por el mismo art. 22 de la ley 17.801 en cuanto consigna que: La plenitud
, limitación o restricción de los derechos inscriptos sólo podrá acreditarse con relación
terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes .
Sostienen que la vía normal y corriente de exteriorizar los asientos registrales es
a través de los mencionados certificados. Para el supuesto de discordancia entre
lo informado por el mismo y las constancias existentes en el Registro surgirá la r
esponsabilidad de esta institución, conforme a pacífica jurisprudencia sobre el part
icular.
Lo no informado por el Registro, en principio, debe reputarse inexistente para e
l tercero interesado que basa su accionar de lo que surge de dicho certificado.
Los seguidores de esta corriente piensan que tanto la letra como el espíritu del a
rt. 22 de la ley 17.801 avalan tal criterio. Agregan que debe tenerse en cuenta
asimismo, la necesidad de proteger al tercero de buena fe que basa su actividad
negocial confiando en el referido certificado registral como exteriorización de la
s constancias existentes en el Registro.

§ El art. 1051 del Código Civil y los terceros adquirentes de buena fe y a título oner
oso. La denominada Teoría de la Propiedad Aparente.-
Si bien en nuestro derecho, en el plano de las inscripciones no existe la buena f
e registral , ello no significa que no pueda arribarse a conclusiones semejantes a
través de un adecuado juego de las nulidades, mediante el funcionamiento del art.
1051 in fine del Código Civil.
Dicho precepto luego del agregado introducido por la reforma de ley 17.711, disp
one: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmu
eble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado
, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual
; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea
el acto nulo o anulable .
Explica Andorno que tal norma, en su propósito de proteger al tercer adquirente de
buena fe y a título oneroso negando acción reipersecutoria contra el mismo, habría re
ceptado la denominada Teoría de la Propiedad Aparente.
Dicha teoría reconoce como antecedente el viejo adagio del sistema romanista: erro
r communis facit ius, conforme al cual el error común y generalizado constituía una
fuente creadora de derecho.
De esta manera el principio del art. 1051 in fine funcionará adecuadamente por cua
nto el subadquirente contrató con quien aparecía revestido con el ropaje de un verda
dero propietario, sin serlo en realidad. Ha sido víctima de un error común y en dete
rminados casos, hasta invencible, tendiendo con ello a proteger la denominada se
guridad dinámica en el tráfico inmobiliario.
La teoría de la apariencia que recoge este dispositivo legal hace que estemos en p
resencia de un régimen de adquisición lege de la propiedad, fundada en razones de es
tabilidad de los negocios jurídicos. El tercer adquirente no obtiene su derecho ni
del verdadero propietario ni del propietario aparente, sino de la ley. Por ello
es irrelevante que el acto sea nulo o anulable, o que sea de nulidad absoluta o
relativa. Tampoco importa que el enajenante sea de buena o mala fe. Lo que inte
resa aquí es la buena fe del tercer adquirente y su título oneroso. El juzgador no d
eberá analizar más que el título en su apariencia. Es suficiente con que los vicios no
hayan tenido un carácter ostensible para el tercero.
Desde luego que en el caso de transmisiones a non domino sobre la base de instru
mentos falsos o adulterados, en los que no haya habido autoría del verus dominus -p
ropietario anterior-, no podría invocarse la protección del art. 1051 in fine del Códi
go Civil. Pues como pone de relieve Trigo Represas todavía sigue siendo principio
en nuestro derecho el hecho de que nadie puede perder sus derechos reales sobre
inmuebles, sin un acto propio en el cual haya intervenido como autor, como sería e
l supuesto de una escritura falsificada con intervención o complicidad de un escri
bano.
En efecto, ya se considere que en este caso nos encontramos en presencia de un a
cto inexistente, o bien que la disposición de cualquier derecho realizada a non do
mino sería inoponible al verus dominus, por tratarse de un acto pasado entre tercer
os y que no le concierne, conforme a la conocida regla res inter alios acta ínsita
en el art. 1195 del Código Civil, configurándose de este modo una categoría especial,
diferente a la de los actos nulos o anulables, lo cierto es que no parece razona
ble que un propietario pueda verse privado de un inmueble de su propiedad en razón
de un acto al que ha sido ajeno.
Señala Andorno que obviamente la referida Teoría de la Apariencia debe tener un límite
no pudiendo aplicarse a hipótesis extremas como la que estamos considerando en que
no ha habido intervención alguna del verus dominus, pues de lo contrario se vulne
raría el art. 17 de la Constitución Nacional, que garantiza el derecho de propiedad.
Por otra parte debe tenerse en cuenta que la buena fe requerida por el art. 1051
in fine no es la buena fe registral . Así en las V Jornadas Sanrafaelinas de Derecho
Civil, de 1978, al debatir el tema se sostuvo en el punto 4º de la recomendación ap
robada que: Para ser considerado tercero de buena fe no bastará la existencia de un
a creencia sin duda alguna (art. 4006, Código Civil y su nota) sobre una realidad ju
rídica determinada, sino que será necesario además que esa creencia o convicción vaya un
ida a un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor, conforme a la doctrina
de los arts. 512, 902 y 1198 del mismo Código , La buena fe requerida por el art. 105
1 del Código Civil no es la denominada buena fe registral .
Pues, la buena fe exigida por el art. 1051 del Código Civil no consiste en una bue
na fe ingenua, sino en una buena fe-diligencia. Y una buena guía al respecto nos l
a suministra el art. 1198 del Código Civil luego de la reforma de 1968 al expresar
en su primera parte: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse
de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudier
on entender, obrando con cuidado y previsión
De este modo la conducta del tercer adquirente que pretende ampararse en el art.
1051 del Código Civil, debe ser diligente, previsora, prudente y cuidadosa, tenie
ndo principalmente en cuenta que se trata de una adquisición de inmuebles que en l
a mayoría de los casos significará un desembolso económico de alguna importancia para
el comprador.
Es así como el adquirente debe haber creído adquirir del verdadero propietario del b
ien raíz. Además, el error debe ser común, en el sentido de que otras personas en igua
les circunstancias hubieran podido razonablemente caer en el mismo. Por otra par
te, en alguna medida, debe ser invencible, en cuanto obrando con cuidado y dilig
encia, era difícil no equivocarse teniendo en cuenta las circunstancias del caso:
la apariencia del enajenante, como por ejemplo los títulos presentados, la publici
dad de su propia adquisición, su conducta frente a la cosa vendida, etc.
En consecuencia no bastará la creencia sin duda alguna (art. 4006 del Código Civil) ac
erca de una realidad jurídica determinada sino que será necesario además, que esa cree
ncia o convicción vaya unida a un obrar diligente y previsor, conforme asimismo a
la doctrina de los arts. 512 y 902 del Código Civil.
También se ha señalado que para que la buena fe esté a salvo debe ser entendida insosp
echable sobre la validez del título de su causahabiente, para lo cual el tercer ad
quirente debe probar haber obrado con la diligencia que habitualmente se emplea
en estos casos, siendo indispensable entonces un adecuado estudio de títulos, remo
ntándose hasta veinte años atrás de su eventual antecesor.
Es interesante destacar que la sola circunstancia de que el dominio esté inscripto
a nombre del propietario aparente no significa tener por acreditado de modo irr
efragable y sin discusión alguna respecto de la existencia de la buena fe por part
e del tercer adquirente. De allí el sentido de la última parte de la recomendación tra
nscripta precedentemente: La buena fe requerida por el art. 1051 del Código Civil n
o es la denominada buena fe registral . En este punto no debemos perder de vista e
l carácter declarativo y no constitutivo que la inscripción tiene en el sistema regi
stral nacional, pero por sobre todo no convalidante. Nuestro Código no contempla e
l acto abstracto de enajenación del Código Civil Alemán, ni guarda relación con el sistem
Torrens de Australia, en el cual sí podría jugar la denominada buena fe registral .
De esta manera según el pensamiento mayoritario de las Jornadas de San Rafael, el
estudio de títulos y antecedentes dominiales adquiere una importancia grande en la
actualidad, acrecentándose asimismo la responsabilidad profesional de los escriba
nos que deberán efectuar un análisis cuidadoso de los títulos, con el fin de evitar la
eventual procedencia de una acción reivindicatoria contra el tercer adquirente qu
e, confiado en la bondad de aquéllos, abonó íntegramente el precio del inmueble en cue
stión HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn5" \o
"" [5].

VIII.- Principio de Inscripción.-
Este principio se vincula con la necesidad de registración y sus efectos (declarat
iva en nuestro régimen, constitutiva en otros). Encuentra su sustento legal en los
arts. 2 y 3 de la ley nacional (conc. arts. 4 y 5 de la ley local), donde se de
tallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a
terceros (art. 2) y los requisitos que deben reunir (art. 3). También en el art. 2
3 de la ley 17.801 (conc. art. 40 de la ley 6435) que prohíbe a los escribanos o f
uncionarios públicos autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o c
esión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en
el Registro.

Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concordantes del Cód
igo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta
ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los s
iguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales s
obre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales .

Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser insc
riptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, s
gún legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus original
es o copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementa
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente
de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán se inscriptos o anotad
os los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certific
ada por escribano público, juez de paz o funcionario competente .

En algunos regímenes, como por ejemplo, el español, la inscripción es claramente volun
taria, pues el titular de derechos reales sobre inmuebles no está obligado a matri
cular la finca, ni a registrar las posteriores transmisiones, lo que constituye
un grave defecto del sistema, que trae como consecuencia que numerosos inmuebles
queden al margen del Registro.
En cambio, en el derecho francés la inscripción registral es obligatoria, toda
ión de registración trae como consecuencia la aplicación de sanciones de tipo pecuniar
io.
En nuestro derecho no surge de la ley nacional específicamente la obligatoriedad d
e la inscripción. En este orden de ideas Falbo estima que a la luz de la ley 17.80
1 la inscripción no es obligatoria, pero sí necesaria.
En efecto conforme al art. 23 de la ley 17.801 Ningún escribano o funcionario
izar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales s
obre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como ce
rtificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estad
o jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación .
De este modo si bien legalmente no se halla establecida la obligatoriedad de la
registral en dicha norma, lo cierto es que en los hechos la misma se torna neces
aria desde que en caso contrario el inmueble quedaría fuera del tráfico inmobiliario
.
No ocurre lo mismo en Santa Fe, dado que el art. 8 de la ley registral 6435 y m
as posteriores señala expresamente la obligatoriedad de la registración de los docum
entos a que refiere el art. 4º, haciendo responsables a los escribanos y funcionar
ios de la provincia, ante quienes pasaren los actos sujetos a registración, de la
toma de razón de los documentos respectivos.

IX.- § 1.Principio de Integridad o Completividad.-
Coghlan sostiene que en nuestro sistema inmobiliario, que es declarativo, el Re
uede presumir de exacto, ya que es no convalidante, pero sí de íntegro o completo. A
l establecer la ley un lugar común donde anotar las mutaciones del tráfico inmobilia
rio la presunción de integridad o completividad es característica necesaria de los R
egistros.
Este principio de completividad o integridad aparece en los arts. 2, 20 y 22 de
801 (conc. arts. 4, 35 y 39 de la ley 6435) al establecer que a los efectos de l
a publicidad y oponibilidad a terceros deben anotarse o inscribirse los document
os relativos a derechos reales sobre inmuebles, así como los que establecen limita
ciones y restricciones y por su parte, el art. 22 consigna que la plenitud, limi
tación o restricción, de tales derechos inscriptos, y la libertad de disposición sólo po
drá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones que dicha norma regi
stral establece. Así la inscripción en el Registro reviste una actitud integradora e
n cuanto a la oponibilidad y, a contrario sensu, lo no registrado no puede serle
opuesto a los terceros interesados de buena fe.
En síntesis: como resultan inoponibles a terceros interesados de buena fe los dere
chos no inscriptos, ello conduce a suponer que los títulos relativos a derechos re
ales sobre inmuebles han tenido acceso al Registro y consecuentemente, que lo no
registrado no perjudica a dichos terceros.

§ 2. Principio de Rogación o Instancia.-
Significa que el Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de
eresadas, de allí que se lo denomine también de la instancia .
La intervención del Registro es rogada, peticionada, ya sea para lograr el asie
cambios en la titularidad registral.
En la ley 17.801 se relacionan con este principio los arts. 6 y 7 mencionando e
as personas que pueden formular la petición de variación de la situación registral (co
nc. art. 9 de la ley 6435) y la forma que debe revestir el art. 7.

Art. 6: La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante
legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribu
ciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención .

En el inc. a la norma es comprensiva del funcionario o notario interviniente en
el acto registrable, de las personas en que ellos deleguen la gestión registral en
forma expresa y en general de quienquiera que acredite interés al respecto, por c
aso, cualquiera de las partes del acto en cuestión.
En cuanto al inc. b, se trata de una norma similar al inc. 4º del art. 3140 del
en materia de registración hipotecaria, respecto del cual se ha sostenido que qued
aría incluidos los acreedores del acreedor hipotecario, interesados en la conserva
ción de todos los elementos que puedan aumentar el patrimonio del deudor. En la no
ta a este artículo Vélez hace referencia al acreedor y al fiador.
La doctrina sostiene que tales afirmaciones resultan perfectamente aplicables a
cualquier tipo de registración. Así todo aquel que justifique un interés (actual o inc
lusive futuro) en asegurar el derecho que se ha de registrar estará facultado para
solicitar la correspondiente inscripción. Como regla general deben considerarse i
ncluidos todos aquellos a quienes convenga el acrecentamiento de los derechos re
gistrados en cabeza de otra persona o institución (acreedores, fiadores, avalistas
, etc).
Con respecto al último párrafo, ponen de relieve Highton, Mosset Iturraspe, Paolanto
nio y Rivera que aunque la ley 24.441 no lo exprese, se ha derogado la última part
e del art. 6 de la ley 17.801, toda vez que la disposición del art. 81 HYPERLINK "h
ttp://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn6" \o "" [6] de dicha
ley 24.441, se refiere a la misma materia, es posterior a él y ambas disposiciones
resultan totalmente incompatibles, de modo tal que es imposible su coexistencia
. Se dan por tanto todos los requisitos establecidos por la doctrina para la pro
cedencia de la derogación tácita. La ley provincial en su art. 11 párrafo segundo expr
esa que: Para el caso de escrituras labradas fuera de esta jurisdicción y que deban
inscribirse en la Provincia de Santa Fe, la solicitud deberá ser suscripta por un
escribano de registro de esta Provincia . Por referirse ello al procedimiento reg
istración que la ley nacional en su art. 38 delega a las provincias se infiere que
esta norma local mantiene su vigencia.

Art. 7: La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que de
termine la reglamentación local .
Esta es una de las formas con que la ley 17.801 ha respetado el federalismo est
la necesidad de ajuste a los distintos ordenamientos locales en todo lo relativo
por ejemplo al número de ejemplares, autenticaciones, copias, formularios, tasas,
sello y firma, etc. Nuestra ley registral provincial lo regula en los arts. 10,
11 y 12.

Finalmente, si bien es cierto que por regla la intervención del Registro es rogada
, existen algunas excepciones:
a) La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud
lguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los 20 años a contar de la toma de
razón, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 3191 y 3197 del Código Civil) si
antes no se renovare (conforme también art. 37 de la ley 17.801 -conc. art. 65 de
la ley 6435-);
b) Las anotaciones de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares también c
can de pleno derecho y sin necesitad de solicitud alguna, a los 5 años de la toma
de razón, salvo disposición en contrario de las leyes (art. 2 inc. b y 37 de la ley
17.801 -conc. arts. 4 inc. 2º y 65 de la ley 6435-);
c) Las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9 inc. b de la ley 17.801 con
. art. 14. inc 2º de la ley 6435- (es el caso de los documentos observados por el
Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por 180 días renovables, c
ontados desde la fecha de presentación del documento), y 18 inc. a de la ley 17.80
1 conc. art. 33 inc. 1º de la ley 6435- (caso de documentos rechazados por el Regis
tro, de cuya presentación se deja constancia, por el mismo plazo que el de las ins
cripciones provisionales);
d) Las anotaciones sobre expedición de certificados (arts. 23 y 24 de la ley 17.801 -c
nc. arts. 40 y 41 de la ley 6435-) cuyos efectos se extienden por el plazo de va
lidez del certificado más el que otorga el art. 5 de la misma ley -conc. art. 8 de
la ley 6435- para inscribir el título.

X.- § 1. Principio de Especialidad o Determinación.-
La Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 entronca con este principio todo
II relativo a Matriculación.
Debemos decir que el mismo no es único del derecho registral ni de los derechos
que es propio del derecho en general.
En efecto, como lo pone de relieve el profesor Moisset de Espanés para que exista u
na relación jurídica es indispensable que sus elementos tengan cierto grado de deter
minación que posibilite su ejercicio, como así también la tutela del orden jurídico .
Y en materia registral dicho principio está ordenado a la más perfecta individualiza
ción de los asientos registrales, para lograr naturalmente, una más perfecta publici
dad.
El principio de Especialidad o Determinación se refiere al inmueble que debe se
te determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse.
En la inscripción debe hacerse constar con exactitud el inmueble sobre el que reca
e el derecho y quién es su titular, así como en el caso de gravámenes, el monto a que
alcanzan.
Lo que debe quedar claro, es que el trípode sobre el cual se asienta, se halla
or:
*los inmuebles inscriptos (el Registro funciona en base a concentrar el historia
l jurídico de cada inmueble),
*los derechos reales que se registren (deberá consignarse su naturaleza jurídica, ex
tensión, cargas y limitaciones),
*y por los titulares de los asientos respectivos (expresándose la cuota o particip
ación que en el mismo tuviere cada titular si fueren varios).

Como ya se mencionó la ley 17.801 entronca con este principio todo un capítulo,
relativo a Matriculación que comprende de los arts. 10 a 13. (conc. arts. 21 a 28
de la ley 6435).

Así el art. 10 expresa: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o an
otarse los documentos a que se refiere el art. 2º, serán previamente matriculados en
el registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio púb
lico .

En cuanto a la excepción debe tenerse en cuenta que la individualización resulta nec
esaria a los efectos de que el inmueble quede incorporado al tráfico jurídico, const
ituyendo el objeto de distintos negocios jurídicos. Como esto no ocurre con los in
muebles del dominio público en razón de que son inalienables, imprescriptibles e ine
mbargables, la ley dispone que no se necesita su matriculación ya que no se encuen
tran en el mencionado tráfico.
Y para el supuesto de aquellos bienes que estén inscriptos y pasen a formar parte
del dominio público del Estado se debe dejar constancia de tal circunstancia, qued
ando así fuera del circuito de circulación de las cosas.

A continuación el art. 11 dispone: La matriculación se efectuará destinando a cada inmu
eble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para desig
narlo .
El Principio de Especialidad o Determinación se concreta con el sistema de Foli
plantación de la técnica del Folio Real constituye una de las innovaciones más importa
ntes de la ley 17.801. Básicamente consiste en asignar a cada inmueble una hoja, d
onde se contienen distintas especificaciones como:
*número de matrícula;
*nomenclatura catastral;
*ubicación del inmueble, medidas y linderos;
*antecedente dominial;
*titularidad referida al dominio del bien;
*gravámenes, restricciones e interdicciones y las cancelaciones cuando éstas se prod
ujeren.
Se trata de una verdadera radiografía del inmueble. Con una sola mirada a la hoja
se conoce todo el historial del bien. Además, cuando se expiden certificaciones, s
e procede a entregar una reproducción en fotocopia del folio, evitando de este mod
o cualquier posibilidad de error.

Luego el art. 12 menciona detalladamente los requisitos de matriculación.
Art. 12: El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del in
mueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten n
ecesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de
su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y
se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el no
mbre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requier
an para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se
consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de l
a proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, s
u clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose
el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expres
ará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro .

§ 2. Principio de Continuidad Registral o Tracto Sucesivo.-
Conforme Roca Sastre tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos
egistrales, de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamient
o perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de
continuidad: cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su
antecedente legítimo .
Este principio ha sido incorporado en la segunda parte del art. 15 de la ley 17
ncordante en el orden provincial es el art. 30.

Art. 15: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos e
xistentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscri
pciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones .

Los sucesivos titulares del derecho inscripto se siguen los unos a los otros pe
escalonados de suerte tal que como explica el mencionado autor, el transferente
de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular inscripto de hoy sea el transfer
ente de mañana. Si entre uno y otro titular inscripto pudieran intercalarse otros s
ujetos negociables, el Registro no podría combatir el clandestinismo transmisivo,
no podría cumplir su misión cautelar y perdería sentido su existencia HYPERLINK "http:/
/www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l "_ftn7" \o "" [7].
No obstante debe decirse que el mismo encuentra verdaderas excepciones, es deci
en el caso de matriculación de un inmueble*, o con respecto a inmuebles ya matric
ulados, cuando se produce una adquisición por usucapión.
* Matriculación de un inmueble no matriculado: entendida ésta en el sentido de
ural, como sería por ejemplo, el caso de aquellos inmuebles no individualizados, q
ue luego cuando se los ubica pasan a formar parte del sistema registral; o la hi
pótesis de un bien afectado al dominio público del Estado: una plaza, que luego se d
esafecta, ingresando al sistema registral. En ambos supuestos tendremos una insc
ripción inaugural, es decir no habrá un encadenamiento anterior de asientos registra
les.

Ahora bien, la ley nacional en su art. 16 (conc. art. 31 de la ley 6435) por ra
onomía inscriptoria prevé ciertas modalidades del Tracto denominadas Tracto Sucesivo
Abreviado , Comprimido o simplemente Tracto Abreviado . La norma contempla cuatro situa
ciones. Las tres primeras referidas a actos originados en transmisiones heredita
rias y la última alude a las hipótesis de distintos actos que se hallan reflejados e
n escrituras simultáneas.

Art. 16: No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la conti
nuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguiente caso
s:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o s
us representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida
por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bien
es hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes he
reditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se r
efieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las res
pectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de antecedentes del do
minio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que fi
gure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respect
ivo .

La abreviación es formal porque en todos los casos se respeta el tracto, el que de
berá relatarse en el asiento inscribible y tener reflejo en el asiento registral.
A fin de comprenderlos a continuación vamos a ejemplificar los cuatro supuestos de
la siguiente manera:

1º) Art. 16 inc. a:
Una persona (titular dominial) suscribe a favor de otra un boleto de compraventa
de un inmueble. Antes de escriturar el titular dominial fallece. Abierto su res
pectivo juicio sucesorio, son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deberán da
do su carácter de herederos- firmar esa escritura traslativa de dominio
¿Qué ocurre? En la escritura aparecerán Juan y Pedro transmitiendo el dominio mientras
que en el Registro de la Propiedad no figuran como propietarios. Y en consecuen
cia, conforme al Principio de Tracto Sucesivo, esa escritura no podría inscribirse
, sino que previamente habría que cumplir todos los pasos: anotar la declaratoria
de herederos a favor de Juan y Pedro, en el folio del inmueble, manteniendo así el
encadenamiento de los titulares; transferirles el dominio en el expediente suce
sorio y recién ahí estarían dadas las condiciones.
Justamente esta disposición permite obviar un eslabón en la cadena y entonces no es
necesario a los efectos de inscribir la venta, conforme se desprende de la ley n
acional, la inscripción previa de la declaratoria de herederos.
Distinta es la interpretación que se hace del precepto en la práctica de nuestro Reg
istro General donde por razones sobre todo fiscales: sí se exige la inscripción de l
a declaratoria a nombre de los herederos. Igualmente permite obviar un paso, pue
s no se exige la transferencia del dominio del bien a nombre de ellos en el suce
sorio.
Desde ya, en el documento deberá expresarse la relación de antecedentes del dominio
a partir de quien figura inscripto en el Registro, tal como lo preceptúa el último pár
rafo del art. 16.

2º) Art. 16 inc. b:
Una persona titular dominial de un inmueble fallece, abierto su juicio sucesorio
son declarados herederos Juan y Pedro, quienes deciden vender ese bien. Como en
el caso anterior, conforme se desprende de la ley nacional, para anotar la escr
itura de venta no es necesaria la inscripción previa de la declaratoria de hereder
os, sino que bastará la relación de antecedentes consignada en la misma escritura.
En nuestro Registro General local, una vez inscripta la declaratoria de heredero
s a nombre de ellos, no es necesario transferirles el dominio en el sucesorio.

3º) Art. 16 inc. c:
Supongamos que una persona, titular dominial de un bien inmueble fallece, abiert
o su respectivo juicio sucesorio son declarados herederos Juan y Pedro, quienes
deciden hacer una partición privada. A Juan se le adjudica el inmueble inscripto e
n el Registro de la Propiedad a nombre de quien falleció y a Pedro todos los biene
s muebles de propiedad del causante. Según esta disposición se inscribe directamente
la cuenta particionaria (documento privado que se hace en el expediente).
También, como en las dos hipótesis anteriores, deberá expresarse la relación de antecede
ntes del dominio a partir de quien figura inscripto en el Registro, circunstanci
a que se consignará en el folio respectivo.

4º) Art. 16 inc. d:
Y el caso típico es el de la escritura de compraventa con hipoteca por saldo de pr
ecio. Es decir: una persona, titular dominial de un inmueble, lo vende a otra. P
or el saldo de precio y en la misma escritura el adquirente constituye una hipot
eca sobre el bien, garantizando de ese modo el cumplimiento de su obligación. Para
respetar un estricto encadenamiento, no se podría inscribir la hipoteca sino que
previamente habría que inscribir la venta -el dominio a nombre del adquirente- y r
ecién ahí éste estaría en condiciones de constituir la hipoteca.
La disposición que estamos analizando en primer lugar evita que se produzca una nu
lidad -tengamos presente que nadie puede constituir un derecho sobre un bien del
cual no es titular-, y además permite omitir inscripciones que solamente tendrían u
na duración breve, con innecesario dispendio de tiempo y dinero.
Como en todos los casos anteriores aquí también la abreviación es sólo formal, pues en l
a respectiva escritura deberá expresarse la relación de antecedentes del dominio a p
artir de quien figura inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en
el folio respectivo.

Carácter de la enumeración del art. 16: Se discute si la enumeración es taxativa o mer
amente enunciativa. En la XII Reunión Nacional de Directores de Registro de la Pro
piedad celebrada en la ciudad de Paraná en el año 1975 prevaleció el criterio limitati
vo, aún cuando se declaró que los mencionados supuestos de dicho art. 16 no describen
actos específicos sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto jurídico q
ue satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede beneficiarse con la si
mplificación de trámites que implica el tracto abreviado .
Por otra parte autores tales como García Coni, Andorno, Marcolin de Andorno, Corne
jo y Mariani de Vidal, son partidarios de una tesis amplia en la materia. Entien
den que cabe contemplar otros supuestos de tracto abreviado como por ejemplo: *i
nscripción simultánea de escrituras de reglamento y de transferencias de unidades fu
ncionales en el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, *operaciones que realiz
a el albacea en cumplimiento de mandas especiales o el síndico concursal.

§ 2. A. Principio de Identificación: La primera parte del art. 15 de la ley nac
spone que: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho u
na persona distinta de la que figure en la inscripción precedente .
López de Zavalía señala que dicho texto consagra el denominado Principio de Identidad.
Explicando su sentido y alcance, dice que para que pueda registrarse un derecho
es preciso que el adquirente pueda invocar una filiación de tipo negocial o de ti
po legal con el que antes figura inscripto en el Registro.
Debe existir una perfecta identidad entre quien aparece como titular del derecho
con facultad suficiente como para producir la modificación registral del caso y l
a persona que figura en la inscripción anterior.
Es decir, el requisito de previa inscripción consiste en que figure como titular r
egistral la persona que según el título que pretende su inscripción, resulte perjudica
da voluntaria o forzosamente en su derecho, por implicar un desprendimiento, pérdi
da o extinción total o parcial del mismo.

XI.- Principio de Legalidad y Calificación.-
Consiste en la facultad que tiene el Registro de examinar el título cuya toma d
cita, para verificar si reúne los requisitos para poder ser inscripto, y que se ef
ectiviza a través de la llamada calificación registral , que puede aceptar el título o re
chazarlo, y en este último caso, provisional o definitivamente.
La facultad de calificación que compete al registrador tendrá mayor o menor amplitud
según los alcances que cada orden jurídico otorgue a la inscripción, convalidatoria o
no de los títulos, respecto de terceros.
El Principio de Legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean s
ometidos previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como pri
ncipio, sólo tengan acceso los válidos y perfectos. Se hace efectivo a través de la fu
nción calificadora que se asigna al registrador.
Discrépase acerca de los alcances de la función calificadora que incumbe al Registro
.
El problema se centra en la interpretación de los arts. 8 y 9 de la ley 17.801. (C
onc. arts. 13 y 14 de la ley 6435)

El art. 8 dispone: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de lo
s documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y
de los asientos respectivos.

Por su parte el art. 9 expresa: Si observare el documento, el Registro procederá de
la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los
treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscr
ibirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la
fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petic
ión fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formula
da, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica
la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o im
pugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantend
rá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben su
cursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando s
n en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia .

Vemos que en tanto el primero menciona a las formas extrínsecas , el segundo alude a d
ocumentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta (inc. a) y a defectos subsanab
les (inc. b). Además, estas normas deben ser conjugadas con lo dispuesto en el art.
4 de la ley (conc. art. 6 de la ley 6435), de acuerdo con el cual la inscripción n
o convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes .
Los preceptos mencionados suscitan el siguiente interrogante: ¿la función calificado
ra del Registro se limita únicamente a la forma de los documentos que se presenten
para su inscripción, es decir, al instrumento en sí mismo, o el examen también puede
y debe referirse al contenido del documento?.
Según una corriente, en la que se enrolan García Coni y Pelosi entre otros, el Regis
tro sólo puede examinar las formas extrínsecas del documento. Se hace prevalecer el
art. 8 de la ley que menciona a las formas extrínsecas- y a él se subordina el art. 9
, de modo que las nulidades absolutas y manifiestas o los defectos subsanables a
los que este último se refiere serían las vinculadas con las formas del documento.
Se argumenta que otorgar un mayor alcance a la función calificadora importaría otorg
arle facultades impropias de un organismo administrativo.
No obstante, parece indudable que, como el art. 8 manda examinar las formas extríns
ecas de los documentos ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos res
pectivos , el Registro debe constatar el cumplimiento del tracto sucesivo, no pudi
endo tampoco admitir a la inscripción actos otorgados por personas sobre las que p
esaren inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones inscriptas en el propio R
egistro.
Y estos extremos se vinculan más bien con el contenido del documento que con sus f
ormas extrínsecas.
Partiendo de esa base se ha plasmado un criterio que confiere mayor amplitud a l
a facultad calificadora del Registro, autorizando a éste el examen del contenido d
el documento. Ello es así porque de lo contrario el Registro estaría reducido a ser
un mero buzón receptor de documentos, sin reparar en que interesa a la comunidad q
ue el funcionario encargado del Registro realice un análisis del título, para que no
accedan documentos que presenten fallas o defectos groseros, habida cuenta que
si se los admitiese se contribuiría a crear una apariencia jurídica que no coincide
con la realidad, redundando ello en evidente perjuicio para todos. Cabe advertir
que, en definitiva, el Registro no juzga sobre la validez del acto sino que sólo
declara inadmisible al documento a los efectos de su registro.
Los fundamentos de esta postura son en líneas generales los siguientes:
El art. 8, expresa que el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas
del documento, pero no dice que examinará sólo la legalidad de las formas extrínsecas. Y
aún autoriza al Registro a avanzar sobre el contenido del acto cuando manda atene
rse a lo que resulte del documento y de los asientos respectivos.
El art. 9 de la ley no menciona a las formas del documento, sino que discurre so
bre la nulidad absoluta y manifiesta y defectos subsanables; y estas circunstanc
ias pueden muy bien referirse a la validez del acto mismo contenido, plasmado o
formalizado en el documento que se lleva a inscribir.
El Registro, entonces, debería examinar el contenido del acto, procediendo a recha
zar el documento cuando éste instrumente un acto viciado de nulidad absoluta (porq
ue resulta incorfirmable) y manifiesta (porque se pondría en evidencia a primera v
ista) y el documento no sería anotado ni siquiera provisionalmente. En cambio, si
el acto adoleciere de nulidad relativa (susceptible de confirmación) y manifiesta,
como el defecto sería subsanable, el Registro observará el documento y lo devolverá a
l presentante para su rectificación, pero lo inscribirá o anotará provisionalmente por
el plazo de 180 días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorroga
ble por períodos determinados a petición fundada del requirente . (art. 9 inc. b de la
ley 17.801 -conc. art. 14 inc. 2º de la ley 6435-).
Es claro que en esta función calificadora el Registro deberá atenerse a lo que resul
te de los documentos y de las constancias registrales, sin que le sea permitido
realizar investigaciones de ningún tipo sobre los vicios ocultos o hechos ajenos a
l Registro vinculados con la validez del acto.
Comparten este criterio más amplio autores como Andorno, Marcolin de Andorno, Falb
o, López de Zavalía, Mariani de Vidal, Moisset de Espanés y Villaro entre otros.

§ 1. Naturaleza jurídica de la calificación registral.-
Respecto de la naturaleza de la función calificadora encontramos distintos criteri
os en doctrina:
A) Función Judicial: Hay quienes pretenden ver en ella una función judicial. Se ha s
ostenido que hay un evidente entronque de la jurisdicción registral con la activid
ad judicial, pretendiendo ver el juego de una pretensión judicial que es admitida
o rechazada, como sostienen en España Romani Calderón, Gallardo Rueda y La Rica entr
e otros. Pero como señala Scotti, no hay nada en la función registral que se asemeje
a la función jurisdiccional pues no hay dos partes, ni funcionario estatal para d
irimir el litigio. Esta postura prácticamente no tiene incondicionales.
B) Función Administrativa: Quienes sostienen la naturaleza administrativa de la fun
ción calificadora se basan en la inexistencia de una contienda procesal y en la au
sencia de cosa juzgada en las resoluciones registrales. La jurisdicción entonces,
dicen, es una sola: la contenciosa, pues los actos de jurisdicción voluntaria son
esencialmente administrativos. La jurisdicción voluntaria, por lo tanto, y la func
ión administrativa serían en esencia lo mismo.
La función registral sería, pues, una función administrativa con ciertas particularida
des a saber:
* calidad del funcionario.
* procedimiento aplicable.
* normas implicadas.
* efectos de la calificación e inscripción.
C) Jurisdicción Voluntaria: Esta postura tiene desarrollo en España con Jeróni
y Ramón Roca Sastre- y especial predicamento en nuestra doctrina. Sus sostenedores
señalan que el registrador es un funcionario estatal con características particular
es y, si bien hay falta de proceso, podemos encontrar una pretensión inicial y una
resolución final.
Como expresa Roca Sastre dentro de la llamada jurisdicción voluntaria cabe discrim
inar manifestaciones varias que permiten configurar diferentes tipos o clases de
actos de dicha jurisdicción. Todo el procedimiento de inscripción en general consti
tuye uno de esos tipos o clases de géneros de la jurisdicción voluntaria.
Es una función con características especiales y la denominación que mejor le cuadra es
, precisamente, la de jurisdicción voluntaria.
Estas características son:
a) estar encomendada a un funcionario administrativo como el registrador.
b) contar con un procedimiento especial que lo marca la ley.
c) no tener por objeto declarar la existencia o no de un derecho dudoso, sino publica
r, mediante su inscripción, un derecho real o situación jurídica inmobiliaria.
d) estar limitada al solo efecto de practicar la inscripción o rechazarla
e) recaer en materias no típicamente administrativas, sino de carácter civil o privado
f) no impedir el análisis del documento ante la justicia para debatir su validez o n
d.
Como nota común a todo acto de jurisdicción voluntaria señala dicho jurista:
* Los efectos erga omnes de la calificación registral.
* La obligatoriedad, que es común con la jurisdicción contenciosa.
* El carácter patriarcalista del registrador en ejercicio de su función.
Andorno, por su parte, enseña que la función calificadora debe ser asimilada a
tos de jurisdicción voluntaria y por lo tanto deja a salvo su sometimiento posteri
or a la jurisdicción civil contenciosa para la decisión definitiva, pues ambas juris
dicciones se mueven en esferas distintas: el registrador en su función calificador
a y los jueces y tribunales en su función contenciosa civil.

§ 2. Recursos registrales y extraregistrales.-
Dispone el inc. b del art. 9 de la ley 17.801 que si el requirente no estuviere de
acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique l
a decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación p
rovisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectifica
da podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, du
rante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional . Y e
n su segundo párrafo establece: La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro
de los cuales deben sustanciarse los recursos .

Ello significa que, luego de realizada la calificación correspondiente por el regi
strador, frente a la observación o rechazo del documento por su parte, se abren a
favor del rogante distintas posibilidades recursivas.
Si bien tanto la ley nacional 17.801 como la ley registral santafesina 6435 sola
mente prevén el Recurso de Recalificación por ante el Director del Registro, se ha a
dmitido en los hechos la posibilidad de entablar un recurso previo que podríamos d
enominar de Reconsideración o de Reposición o de Rectificación, ante el mismo registra
dor o jefe de sección que ha calificado en primera instancia, para permitir al aut
or de ese juicio de valor rectificarlo cuando se trate de un error propio.
En el Registro de nuestra ciudad no se lo rechaza por improcedente ni por no est
ar previsto en la ley registral.
Es un pedido que se formula al registrador o funcionario que ha intervenido para
que reexamine la calificación que ha efectuado.
Debe presentarse fundado a fin de que el registrador reanalice su decisión y, si l
e resultan convincentes las razones expuestas por el recurrente, proceda a modif
icar el juicio de valor.
Esta vendría a ser la primera etapa que se cumple dentro del ámbito del Registro.
Ahora bien, supongamos que el registrador interviniente o jefe de sección confirma
la calificación efectuada originariamente, es decir resuelve en sentido contrario
a lo peticionado: se abre entonces para el interesado la segunda fase, pues la
ley prevé, como anticipamos, la posibilidad de deducir el correspondiente Recurso
de Recalificación por ante el Director del Registro, como culminación de la etapa in
terna cumplida en la administración, llamada justamente por ello etapa administrat
iva registral.
Al respecto cabe recordar que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 38 de la l
ey nacional 17.801: La organización, funcionamiento y número de los registros de la p
ropiedad, el procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugn
aciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, s
erán establecidas por las leyes y reglamentaciones locales .
En función de tal facultamiento, el art. 18 de la ley provincial 6435 establece qu
e: Devuelto un documento por las causales establecidas en el art. 14, el interesa
do podrá interponer recurso de recalificación dentro del término de cinco días posterior
es a su notificación por ante el Director del Registro
Esta disposición resulta similar a lo prescripto por el inc. b del art. 9 de la le
y 17.801, que en la parte pertinente expresa: Si éste -el requirente- no estuviere d
e acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique
la decisión .
Resulta conveniente que el escrito de solicitud de recalificación sea claro y senc
illo, exponiendo en forma concreta los distintos puntos en que el requirente fun
da su pretensión inscriptiva.
Si esta segunda etapa también resulta adversa al recurrente, esto es si el Directo
r del Registro confirma la calificación efectuada por el registrador, se agota la
etapa administrativa registral (la etapa interna del Registro) y se abre la inst
ancia judicial.
Es lo que se denomina competencia recursiva impropia , porque la impugnación no es de
ducida contra una resolución judicial sino administrativa, aún cuando la instancia r
evisora haya sido conferida a un órgano del Poder Judicial.
Y se acude a la justicia a través del Recurso de Apelación.
El art. 18 in fine de la ley registral local 6435 dispone que en el supuesto de
que el Director del Registro confirmara la resolución del registrador el interesado
podrá recurrir ante la Sala Primera de Apelación en lo Civil y Comercial con compet
encia en el lugar asiento del Registro .
Una cuestión que se planta en la provincia de Santa Fe, a falta de previsión legal e
xpresa consiste en determinar si el recurso de apelación que estamos considerando,
debe ser interpuesto por ante el Director del Registro o bien directamente por
ante la Sala Primera de la Cámara respectiva. Ambos procedimientos son de práctica e
n la provincia, no obstante señalan Andorno y Marcolin de Andorno que el primer cr
iterio es más conveniente, ya que si interpuesto el recurso de apelación por ante el
Director del Registro, éste lo denegase, siempre queda expedita la vía para acudir
directamente en Queja ante la Sala.
La apelación debe ser interpuesta dentro de los cinco días de efectuada la notificac
ión, pues se aplica el art. 352 del Código Procesal Civil de la provincia de Santa F
e, atento a que ley registral no contiene un procedimiento especial al respecto.
Una vez radicadas las actuaciones por ante la Sala, de la resolución adversa al re
currente pronunciada por el Director del Registro, se corre traslado al apelante
por el término de diez días para que exprese agravios (Art. 364 C.P.C.C.S.F).
De dicha expresión de agravios no es necesario correr traslado al Director del Reg
istro por la sencilla razón de que no estamos en presencia de un litigio, él no tien
e ningún interés particular que defender, pues sólo ha ejercido un acto propio de sus
funciones. Además ya ha expuesto las razones de su decisión al resolver sobre el rec
urso que serán consideradas por la Sala sin necesidad de que se expida nuevamente.
Se aconseja que la expresión de agravios presentada por el apelante sea lo más clara
posible, debiendo indicar concretamente los puntos de la resolución dictada por e
l Director del Registro con los que estuviere disconforme (Art. 365 C.P.C.C.S.F)
.
Ahora bien, cabe preguntarse si la resolución del recurso de apelación fuere adversa
al recurrente podría éste deducir Recurso Extraordinario por ante la Corte Suprema
de Justicia de la provincia.
La respuesta afirmativa fue dada por la Sala Primera de la Cámara de Apelaciones e
n lo Civil y Comercial de Rosario, con fecha 28 de diciembre de 1979, al concede
r el recurso de inconstitucionalidad planteado por el interesado contra una deci
sión adversa de dicha Alzada. (Resolución Nº 7, Raccuglia, Antonia y otra s/ Resolución d
el Director del Registro de la Propiedad ). En el mismo sentido los Dres. Ciafardi
ni, Variego, Telesca y Rubio sostienen que: Normalmente la apelación será la última ins
tancia y la sentencia tendrá el carácter de definitiva, pasando en autoridad de cosa
juzgada, pero, sin embargo puede darse el caso de que sea procedente un recurso
más. Este sería el extraordinario por inconstitucionalidad, o porque la sentencia f
uera arbitraria (no fundada) o resolviera sobre asuntos no controvertidos. La co
mpetencia corresponderá a la Corte Suprema de Justicia de la provincia de Santa Fe
y su pronunciamiento pondrá punto final a estos tres casos que serán absolutamente
extraordinarios, planteándonos más este supuesto como un ejercicio que como una posi
bilidad más o menos concreta.
En cambio la Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de R
osario, mediante fallo del 9 de noviembre de 1979 (actuaciones Hernández, Armando M
. c/ Provincia de Santa Fe s/ validez de escritura , Expte. 88/78) se inclinó por un
criterio distinto. Allí se sostuvo que cuando el Poder Judicial actúa como instanci
a revisora de actividades administrativas -vía superintendencia- ejercita una func
ión que ostenta idéntico carácter y, por ende, no puede ser calificada como jurisdiccio
nal . Por lo tanto, contra el pronunciamiento al que así se llega en sede judicial,
por elemental aplicación del principio constitucional del debido proceso , cabrá un pro
ceso plenamente jurisdiccional transitando los interesados todas las instancias
ordinarias y extraordinarias que acuerda el ordenamiento vigente.
Los Dres. Andorno y Marcolin de Andorno comparten este criterio, sostienen que a
los fines de que pueda quedar asegurada en plenitud la garantía constitucional de
l debido proceso establecida por el art. 18 de nuestra Ley Fundamental, será meneste
r ofrecer al interesado las distintas instancias en sede judicial, donde con la
consiguiente amplitud de debate y prueba, pueda hacer valer adecuadamente los de
rechos presuntamente vulnerados.
En consecuencia frente a una resolución adversa al interesado en la apelación deduci
da en los términos del art. 18 in fine de la ley provincial, no podría deducirse rec
urso extraordinario de inconstitucionalidad por ante la Corte Suprema de Justici
a de la provincia desde que no se está en presencia de sentencia o auto interlocut
orio con carácter de definitivos (art. 1º ley provincial 7055).
El art. 9 concluye estableciendo: Las inscripciones o anotaciones provisionales c
aducan de pleno derecho cuando se conviertan en definitivas o transcurra el plaz
o de su vigencia . En tales supuestos la provisoriedad resulta incompatible con el
nuevo carácter que puede asumir la inscripción o anotación registral.

XII.- Principio de Prioridad.-
§ 1. La prioridad en la ley 17.801.- Reserva de Prioridad.- Funcionamiento.-
Es uno de los principios rectores en materia de publicidad registral inmobiliari
a. Al respecto se hallan básicamente involucrados los arts. 19, 25 y 5 de la ley 1
7.801. (conc. arts. 34, 42 y 8 de la ley 3465).
El primero de ellos dispone: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotacion
es relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación
asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40º. Con re
specto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la p
rioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante decl
aración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos
del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos
, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida .
De este modo el efecto más importante de la registración consiste en la adquisición de
l correspondiente rango registral, como derivado del viejo brocárdico prior tempor
e potior iure primero en el tiempo, mejor en el derecho .
Por su parte el art. 25 establece: Expedida una certificación de las comprendidas e
n los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y n
o dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de vigencia más el del plazo a
que se refiere el art. 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificacion
es anteriores que en dicho período se hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requ
iera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hu
biere solicitado .
Y el art. 5 luego de la modificación introducida por la ley 20.089 expresa: Las esc
rituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación .

Por lo tanto, el principio general está dado por el hecho de que el documento que
primero ingresa en el Registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con pos
terioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgad
o. La prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y n
o por la fecha del documento.
Las excepciones son las siguientes:
* La reserva de prioridad de conformidad con el art. 25 y concordantes de la ley
17.801.
* El efecto retroactivo de la inscripción que señala el art. 5 de la misma ley.
* Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango (conforme última part
la ley 17.801 HYPERLINK "http://www.ucaderecho.org/civil4/unidad13_notas.htm" \l
"_ftn8" \o "" [8]).
En la práctica se rige de la siguiente manera:
En primer lugar se pide el denominado certificado de ley (de dominio y gravámenes re
specto del inmueble objeto de la operación e inhibición de su titular) al Registro d
e la Propiedad Inmueble.
Dicho certificado debe ser solicitado por el funcionario facultado para hacerlo
-escribano o funcionario autorizado-. Debe ser usado por quien lo ha solicitado
y no por otro (tengamos en cuenta que no se admite la cesión del certificado de le
y, de no ser así nunca se sabría quién va a ser el escribano autorizante y poco quedaría
de la seguridad jurídica), y además debe ser usado para el acto para el cual se lo
ha solicitado o uno de jerarquía inferior.
Tiene un plazo de vigencia variable: es decir, puede ser de quince, veinticinco
o treinta días corridos días desde su expedición por el Registro, según se trate, respec
tivamente, de escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la misma c
iudad asiento del Registro, dentro de la misma provincia pero no en el mismo lug
ar sede del Registro o fuera del ámbito de la provincia. (art. 24 de la ley 17.801
-conc. art. 41 de la ley 6435-). Se trata de plazos máximos.
El certificado es el medio a través del cual se exterioriza a los terceros el cont
enido de los asientos registrables, reserva la prioridad y produce el importante
efecto de anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la ins
cripción del documento para el cual se lo ha solicitado. Origina, da nacimiento al
denominado instituto del bloqueo registral cuyo principal efecto es garantizar
la inmutabilidad de la situación jurídica registral que la ley adscribe tanto al pla
zo de vigencia del certificado cuanto al plazo previsto para la inscripción del do
cumento.
El bloqueo no significa que el Registro quede paralizado, durante ese tiempo pue
den expedirse otros certificados o hacerse anotaciones preventivas, por ejemplo,
embargos, inhibiciones; aunque se anotan en el folio registral del inmueble, en
forma provisional o condicional, ya que si se concerta e inscribe en el plazo l
egal el negocio jurídico en gestión, éste tendrá prioridad sobre esas certificaciones y
anotaciones.

Funciona así:
Señalamos que el principal efecto del bloqueo registral es garantizar la inmutabil
idad de la situación jurídica registral durante el plazo de vigencia del certificado
-que, como anticipamos, conforme al art. 24 de la ley 17.801 es variable-, más el
plazo previsto para la inscripción del documento (art. 5º de la ley 17.801).
Para que opere el bloqueo registral el acto debe ser autorizado dentro del plazo
de vigencia del certificado.
Por ejemplo: un escribano de Rosario requerido parta autorizar una escritura de
compraventa de un inmueble, como tiene su asiento en el mismo lugar sede del Reg
istro, el plazo de vigencia del certificado es de quince días.
Supongamos que el acto -la compraventa en el ejemplo- se autoriza el día doce. A pa
rtir de ahí empieza a correr un nuevo plazo previsto para la inscripción del documen
to. También es un plazo máximo, uniforme en el país de cuarenta y cinco días corridos (a
rt. 5º de la ley 17.801 -conc. art. 8 de la ley 6435-). No necesariamente el docum
ento tiene que llegar al Registro el día cuarenta y cinco, puede ingresar cualquie
r día anterior.
Si esto es así, si se cumplen los plazos legales, es decir: si el documento se aut
oriza dentro del plazo de vigencia del certificado e ingresa al Registro dentro
del plazo previsto para la inscripción, opera lo que se llama Retroprioridad o Pri
oridad Indirecta, en virtud de la cual los efectos del acto se retrotraen a la f
echa de expedición del certificado, que en nuestra provincia por el art. 41 de la
ley registral 6435 se considera que es la fecha de presentación. (Es una ficción leg
al: en los Registros de la provincia de Santa Fe se considera que el certificado
ha sido expedido el mismo día que se lo ha solicitado).
Y durante todo este lapso el bloqueo registral ha amparado al acto de cualquier
evento, de cualquier contingencia que pudiera afectarlo.
Distinto es si el documento que instrumenta la operación llega al Registro pasados
los cuarenta y cinco días previstos para la inscripción, aquí los efectos no son retr
oactivos sino que juega lo que se llama Prioridad Directa, es decir los efectos
respecto de terceros serán hacia delante, hacia el futuro. Pues el acto será oponibl
e a partir del momento de su inscripción y no retroactivamente.

Así, en orden a lo expuesto:
La Prioridad Indirecta significa: que si se observan los plazos legales, si el a
cto se autoriza dentro del plazo de vigencia del certificado e inscribe dentro d
el plazo de cuarenta y cinco días siguientes, la oponibilidad del mismo comenzará a
regir frente a terceros interesados no a partir de dicha autorización sino retroac
tivamente a partir de la fecha de expedición del certificado
La Prioridad Directa significa: que si no se cumple con los plazos legales, si
a se inscribe luego de vencido el plazo de cuarenta y cinco días previsto en el ar
t. 5 de la ley 17.801 (conc. art. 8 de la ley 6435), su oponibilidad frente a te
rceros deberá ser computada a partir del día de registración, sin efecto retroactivo.

§ 2. Las Medidas Cautelares y el Bloqueo Registral.-
Debemos preguntarnos cómo juegan las medidas cautelares frente al denominado insti
tuto del bloqueo registral.
Y encontramos las siguientes posibilidades:
* Si la medida cautelar es anterior a la solicitud y consecuente expedición del ce
rtificado de ley, en ese caso le será oponible y como tal será informada en el corre
spondiente despacho (certificado).
* Hay una segunda posibilidad y es que ingresen en el mismo día dos solicitudes, p
or un lado un oficio disponiendo la traba de una medida cautelar, por ejemplo un
embargo, y por el otro una solicitud de certificación. ¿Cuál de ellas debe primar? Y
esto está resuelto legislativamente, siempre va a primar el certificado de ley. Po
r qué? Porque sus efectos se retrotraen a las cero horas del día de expedición conform
e lo dispone el art. 24 de la ley 17.801 -conc. art. 41 de la ley 6435-. Por lo
tanto aún en aquellos casos en que el oficio llegue al Registro a las ocho de la m
añana y el certificado a las doce y veintinueve (el Registro en nuestra ciudad cie
rra sus puertas a las doce y media) como sus efectos se retrotraen a las cero ho
ras del día de expedición, siempre va a tener preferencia el certificado de ley.
¿Qué pasa con la medida?. Se la anota o no?. Pasa exactamente lo mismo que si la med
ida ingresa (y esta es la otra posibilidad) durante el plazo de vigencia del cer
tificado de ley. Se la va a anotar en forma condicional y su suerte estará sujeta
a las resultas de lo que ocurra con la operación para la cual se pidió el certificad
o.
Pueden ocurrir dos cosas: que se concrete o no. Si la operación para cual se pidió e
l certificado se concreta, la medida cautelar queda sin efecto. Ahora, si por cu
alquier motivo la operación se frustra, no tiene lugar, ahí si la medida cobrará la pl
enitud de su vigencia.

§ Alcance de la publicidad del Registro.-
El Registro es público, pero sólo para que puedan obtener información de él quienes teng
an interés legítimo averiguar el estado jurídico de los bienes o documentos.
El art. 21 de la ley 17.801 (conc. art. 36 de la ley 6435) dispone lo siguiente:
El registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídic
o de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las dispo
siciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada si
n riesgo de adulteración, pérdida o deterioro .
La información puede obtenerse ya sea mediante la consulta de los asientos por
os (a quienes les serán exhibidos en la forma que determinen las disposiciones loc
ales), o a través de las certificaciones o informes que sobre dichos asientos expi
da el Registro.
La diferencia entre un Informe y un Certificado es la siguiente:
1) Informes: Aunque son instrumentos públicos al igual que los certificados, no engend
an reserva de prioridad ni garantizan la inmutabilidad de los datos que consigna
n ( bloqueo registral ); y carecen de aptitud a los efectos del art. 23 de la ley 17
.801 -conc. art. 40 de la ley 6435- (transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles). Sólo cumplen la función de dar noticia sobre cual
quiera de las constancias registrales, pero no garantizan la inmutabilidad de lo
s datos que hacen conocer, por eso carecen de plazo de vigencia.
2) Certificados: son verdaderos instrumentos públicos, que tienen el mismo valor que e
asiento original, siendo responsable quien los expide en caso de inexactitud. P
roducen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos que hace
n conocer. Tienen plazo de vigencia, transcurrido el cual caducan automáticamente.
La información omitida en los certificados, conforme ya analizamos, no resulta opo
nible a los terceros de buena fe que hubieran escriturado en base a los mismos.

XIII.- Los terceros frente a la inscripción registral: Tercero interesado.- Ter
l.-
Señala J. H. Alterini que la primera aproximación a la noción de terceros dentro del ámb
ito registral nos la proporciona la acepción gramatical del vocablo, que nos indic
a que se trata de la persona que sea distinta de dos o más que intervienen en un n
egocio jurídico. Este concepto que sirve para connotar a todo aquél que no es parte,
se corresponde con la noción más común en derecho civil. En este sentido primario, te
rceros son todos aquéllos que no pueden ser perjudicados por los efectos de las rela
ciones jurídicas enhebradas por otros, a las que pueden permanecer extraños, por res
ultar para ellos res inter alios acta, principio que en el marco contractual se
expresa en el art. 1195 in fine en los siguientes términos: los contratos no pueden
perjudicar a terceros .
Los terceros aludidos son los poenitus extranei , simples terceros integrantes de l
a comunidad, los terceros desinteresados. Se ha sostenido que ese es el concepto
de terceros que cuadra al tema que nos ocupa, pues no cabría hacer distinción algun
a entre los terceros ante el silencio de la ley (Villaro y Bidart).
Terceros interesados -denominación tradicional en la doctrina registral argentina
y comparada- son los que por contar con un interés legítimo podrían invocar la inoponi
bilidad del derecho real no inscripto: los sucesores particulares, los titulares
de otros derechos reales, la masa del concurso (civil o comercial), los acreedo
res privilegiados, retentores, simples quirografarios, o sea, en general, los ti
tulares de derechos subjetivos. (J. H. Alterini y Lloveras)
También se sostiene que el tercero aquí involucrado no es ni el poenitus extranei (des
interesado), ni todo tercero interesado, sino un tercero interesado muy particul
ar: el tercero registral (Adrogué). Este tercero se llama registral porque requier
e en todos los casos que haya inscripto en el Registro el derecho que esgrime (d
erecho real, embargo, etc).
Explica J. H. Alterini que dentro de este esquema ningún derecho no inscripto cont
aría con el beneficio de la inoponibilidad del título no inscripto que consagra el a
rt. 2505 del Código Civil, de donde las conclusiones antes problemas concretos res
ultan distintas. Así con la idea de tercero interesado, una venta no inscripta es
inoponible a un simple acreedor quirografario del vendedor, mientras que para la
tesis del llamado tercero registral el quirografario recién se convertiría en terce
ro registral y por tanto en beneficiario de la inoponibilidad, cuando refleje su
derecho en el Registro, por ejemplo con un embargo.
Esta concepción del tercero registral es de difícil sustento en nuestro derecho, pue
s si bien el silencio de la ley en la apreciación de la noción de terceros consiente
que se efectúe distingo entre terceros interesados y terceros desinteresados, en
función de atender a la existencia o carencia de un interés legítimo, sería ir demasiado
lejos connotar al tercero con el aditamento tan específico de registral cuando la
ley nada dice.
La noción de tercero interesado fue la adoptada por las Primeras Jornadas nacio
cho Registral de San Rafael y es la que se ha impuesto en la jurisprudencia mayo
ritaria.

§ 1. Intentos de armonización de la tradición con la inscripción registral.-
No es imposible que personas que figuren en los asientos registrales como dueños d
e inmuebles por tener inscriptos a su favor los respectivos títulos, no lo sean, p
or faltarles la tradición, y acaso difícilmente puedan serlo si en el inmueble se en
cuentra un contradictor que pueda resistir la adquisición de la posesión (art. 2383
del Código Civil). Por ejemplo el poseedor usucapiente, cuya presencia obstará a la
integración del derecho real del sujeto beneficiario de la inscripción, y su oposición
tendrá la energía propia de quien defiende su condición de dueño, porque contrariamente
a lo que indicaría el Registro, el dueño es el poseedor usucapiente y no el aparent
e titular registral. Hasta un poseedor por boleto podría cuestionar la adquisición q
ue procura el hipotético dueño.
A este respecto J. H. Alterini ha propuesto que la precedente tradición condicione
la inscripción registral, para lo que sería necesario una reforma legislativa. En c
uanto a la acreditación de ese presupuesto de la inscripción, un medio idóneo sería el ac
a de constatación notarial, en la que el escribano da fe de la realización de la tra
dición, o de la existencia de sucedáneos de ella. Dentro de este esquema doctrinario
, las IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil declararon que Es aconsejable, d
e lege ferenda y con carácter de regla general, que se imponga acreditar el cumpli
miento de la tradición como presupuesto para la inscripción .
Por su parte el escribano Zinny estima que para el supuesto de que la tradición se ef
ctuase con posterioridad al acto de escrituración, la solución ideal consistiría en co
mplementar la escritura con otra en la cual quede notarialmente comprobada la tr
adición. Y si por cualquier circunstancia no se pudiere recurrir a esta solución sug
iere autorizar la escritura en la forma de estilo y asentar luego mediante nota
marginal la declaración de las partes de que la tradición tuvo lugar.

Bibliografía:

-ANDORNO, Luis O. - MARCOLIN de ANDORNO, Marta; Ley Nacional Registral Inmobiliar
ia. Ley 17.801. Comentada. Anotada , 2ª edición corregida, actualizada y ampliada, Edi
torial Hammurabi, Buenos Aires, 1999.

-BORDA, Guillermo A.; Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales , Tomo II, 4ª edición a
ctualizada y ampliada, Editorial Perrot, Buenos Aires, 2003.

-BORDA, Guillermo A.; Manual de Derechos Reales , 3ª edición revisada y actualizada, Edi
torial Perrot, Buenos Aires, 1989.

-CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE SANTA FE: Análisis Doctrinario
y Jurisprudencial, (Dir. Jorge W. Peyrano), Tomo 4 B, Editorial Juris, Rosario,
2000.

-LLAMBÍAS, Jorge Joaquín y ALTERINI, Jorge H.; Código Civil Anotado, Tomo IV A, Derecho
s Reales , Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984.

-MARIANI de VIDAL, Marina; Curso de Derechos Reales , Tomo III, 4ª edición actualizada,
Editorial Zavalía, Buenos Aires, 1997.

El 28 de junio de 1968 la Nación Argentina sanciona y promulga la Ley Nº 17.801 - Régi
men para los Registros de la Propiedad Inmueble existentes en cada Estado Provin
cial. Consecuentemente y por no adecuarse la Ley Nº 23 de la Provincia del Chaco v
igente hasta ese momento, se la deroga por Ley Nº 954, emitiendo en tal sentido el
Gobierno de la Provincia del Chaco el Decreto Reglamentario Nº 306 de fecha 18 de
febrero de 1969, facultándolo a establecer las funciones, facultades y obligacion
es al Registro de la Propiedad Inmueble que le otorga la Ley Nacional Nº 17.801.

Actualmente se base en los términos de la Ley y Decreto citados anteriormente y se
complemente con toda otra norma nacional o provincial que tenga que ver con la
inscripción y anotación de Derechos Reales o Personales.

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