ESTUDIO GODENZI

GID

Bol. N° 021|agosto 2021

LEY DE DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE

¿AUMENTO DEL IMPUESTO PREDIAL?
Ricardo Godenzi Cuéllar

Publicada a fines de julio de presente año. Diseñada para orientar el desarrollo de las ciudades
y centros poblados, para que éstos puedan ser sostenibles, accesibles, inclusivos, diversos y gene-
radores de oportunidades para toda la ciudadanía, promoviendo la integración y el desarrollo orde-
nado, procurando un hábitat seguro y saludable que mejore la calidad de vida de sus habitantes y
evite el crecimiento desorganizado de las ciudades del país, la LEY DE DESARROLLO URBANO SOS-
TENIBLE (LDUS) ha planteado una serie de disposiciones novedosas y otras controversiales, al me-
nos para el marco regulatorio inmobiliario de los últimos años.

Entre sus novedades podemos hallar:

a. La definición del derecho a edificar;

b. Las limitaciones del poder del propietario para edificar atado a los Planes de Desarrollo Ur-
bano;
c. Trae el novedoso derecho a la ciudad, la creación de una Sistemas de Ciudades y Centros Po-
blados (SICCEP), define la Planificación Urbana Sostenible;
d. Contiene además un tratamiento de la categoría Suelo, su clasificación, su acceso y sus restric-
ciones (dentro de las cuales existen nulidades);
e. Define la Zonificación y la Regulación del Suelo Urbano, y crea la Zonificación Inclusiva (de tipo
social). Define la capacidad de edificabilidad atribuida al predio;
f. Crea los Instrumentos de Financiamiento Urbano, uno de los cuales es el Instrumento para el
aprovechamiento del incremento del valor del suelo, el cual crea una fuente de recursos para
los gobiernos locales y para su administración ordenada;
g. Crea la figura de Espacios Privados de Acceso Público (EPAP);
h. Crea la posibilidad de financiamiento de los gobiernos locales a través de una figura que deno-
mina Contribución Especial de Obra Pública;
i. Crea la figura del Operador Público del Suelo. Define la Vivienda de Interés Social;
j. Modifica la Ley de Tributación Municipal (hay un aumento del 100% del Impuesto Predial en
algunos casos).
Incremento del Valor del Suelo y su uso por los Gobiernos Locales
Quizás uno de sus aspectos más controvertidos. La norma sigue una secuencia lógica, empieza tra-
tando la Gestión del Suelo (sobre todo urbano), luego define los Instrumentos para esta Gestión,
siendo uno de estos los Instrumentos de Financiamiento Urbano (IFU) destinados a financiar el
desarrollo urbano basados en una idea central y clave esto es “el mayor valor comercial del suelo
que resulte de las actuaciones e intervenciones hechas total o parcialmente por el Estado”. La
norma entiende que producto de la actividad concreta del Estado sobre algún sector del territorio
del país de tipo urbano, sean obras públicas, obras de infraestructura, obras para servicios públicos,
se produce lo que es conocido como “el mayor valor comercial del suelo”, que no es otra cosa que
el incremento del valor que experimentan los predios al verse beneficiados por las obras que el
Estado ha ejecutado en la zona de influencia. A esto la norma lo define como enriquecimiento sin
causa y al establecer la figura de la “participación en el incremento del valor del suelo” (a benefi-
cio de la Municipalidad Provincial) se crea el principio de exclusión de este tipo de enriquecimiento.
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continua
Incremento del Valor del Suelo y su uso por los Gobiernos Locales

En palabras sencillas, el Estado observa que sus obras públicas impactan positivamente el en
valor de los predios privados que rodean sus obras, los propietarios de ellas se ven beneficiados
no sólo con las mismas obras sino además con el aumento del precio de sus propiedades, este
aumento, entonces, lo considera una figura de enriquecimiento (indirecto) y por tanto crea la
obligación de reconocer este nuevo valor pagando un porcentaje a las Municipalidades Provincia-
les. El porcentaje de participación en el incremento de valor, que deberá ser entre 30% a 50% del
incremento de valor comercial producido

OBSERVACIONES A LA NORMA

1. La norma sí incrementa la base imponible del Impuesto Predial, del Impuesto a la Renta y del
IGV (según los casos establecidos en estas leyes). Ver el artículo 69 de la ley LDUS. Posible
presión inflacionaria.

2. En efecto, la norma no crea un impuesto, pero sí crea un tributo: la Contribución Especial de

Obra Pública, en el artículo 67.2.

3. Tenemos entendido que el incremento de valor de los predios opera con la actualización de
los valores arancelarios establecidos cada año por el Ministerio Vivienda, Construcción y
Saneamiento, valores que sirven para cálculo a pagar por un predio en el Impuesto Predial.
Estos valores son formulados por CONATA (ver la RM N° 266-2020-VIVIENDA). ¿Es posible el
aumento indirecto de la base imposible del Impuesto Predial así?

4. La norma regula Obras de ampliación de redes de servicios públicos, y esto también lo reali-
zan las empresas privadas o mixtas. Aunque la Vice Ministra anterior señaló que sólo se con-
sideran las obras de tipo público, la misma norma no lo precisa.

5. No se percibe un balance normativo. Siguiendo la lógica del “enriquecimiento sin causa”, se

puede estimar que las obras privadas, las obras por Impuestos y obras en participación mixta
también producen un incremento del valor del suelo y debería ser reconocido por el Estado
a favor del sector privado.

6. Falta de balance normativo. La norma no ha considerado todos los casos en el prisma de la

realidad:

Caso 1. El incremento de valor por obras públicas y otras intervenciones (regulado)

Caso 2. El decrecimiento de valor por obras públicas. La norma no establece qué
debe hacerse cuando la intervención estatal causa daño, alteración o afecta-
ción en determinada zona (como puede ser la construcción de una carretera en
una zona residencial antes apacible). Qué tipo de indemnización podrían recla-
mar estos predios.
Caso 3. Incremento de valor por obras realizadas por los mismos pobladores de la
zona. No es posible considerar aquí un concepto de “enriquecimiento sin cau-
sa” por parte de los titulares de predios. Y sí podría ser considerado enriqueci-
miento sin causa cuando el Estado decide aprovechar dicha obra para sí mismo.

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