El Registro Inmobiliario en La Legislación Extranjera

BIBLIOTECA DEL CONGRESO NACIONAL DE CHILE
DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS, EXTENSIÓN Y PUBLICACIONES
EL REGISTRO INMOBILIARIO
EN LA LEGISLACIÓN EXTRANJERA.
DEPESEX/BCN/SERIE ESTUDIOS
AÑO XV, Nº 310
SANTIAGO DE CHILE
ABRIL DE 2005
TABLA DE CONTENIDOS
I. INTRODUCCIÓN. ................................................................................................................1
II. MARCO TEÓRICO.............................................................................................................2
LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. .............................................................................2
LA FUNCIÓN DE LA PUBLICIDAD................................................................................................3
CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES......................................................................5
1. Sistema de inoponibilidad. ..............................................................................................5
2. Sistema de presunción de exactitud o de fe pública. .......................................................6
3. Sistema de inatacabilidad................................................................................................7
PRINCIPIOS QUE DEBEN INFORMAR A LOS DISTINTOS SISTEMAS REGISTRALES. .........................7
III. LEGISLACIÓN EXTRANJERA....................................................................................11
1. ALEMANIA......................................................................................................................11
Sistema Registral Germánico. ...........................................................................................11
El Catastro.........................................................................................................................14
2. FRANCIA..........................................................................................................................15
Sistema Registral Francés. ................................................................................................15
Organización Administrativa del Registro........................................................................17
El Catastro.........................................................................................................................18
3. AUSTRALIA. ...................................................................................................................19
Sistema Registral Australiano. ..........................................................................................19
El Catastro.........................................................................................................................21
CONCLUSIONES. ..................................................................................................................21
SELECCIÓN BIBLIOGRÁFICA..........................................................................................25
EL REGISTRO INMOBILIARIO EN LA LEGISLACIÓN
EXTRANJERA.
Estudio elaborado por Patricia Canales con la

colaboración de Virginie Loiseau de la Sección
Estudios de la Biblioteca del Congreso
Nacional.
I. INTRODUCCIÓN.
El Registro de Propiedad surge en la mayoría de los Estados modernos a partir del

siglo XIX, como consecuencia del acceso de la burguesía a la propiedad inmobiliaria, una vez
implantadas firmemente las nuevas ideas políticas nacidas de la Revolución Francesa y las
realidades económicas surgidas de la revolución industrial. Por lo tanto la regulación inicial
de la institución en todos los sistemas tiene una fuerte tendencia liberal y privatista.
La necesidad jurídica, privada y pública, social, económica, estatal, vinculada con el

principio de seguridad, obliga a crear una estructura, el registro y el registrador, cuya principal
misión es dar a conocer, publicar, mediante registro, las titularidades reales sobre bienes
inmuebles y ampliadamente ciertas titularidades mobiliarias. Este organismo publica la
situación jurídica de una determinada finca y, además retiene por tiempo indefinido esa
publicidad, a la vez que señala las mutaciones o cambios que en ella se producen, ya en su
integridad física, susceptibles de ampliación como de reducción o subdivisión, ya en la
titularidad de personas de mayor número, ya en las desmembraciones del derecho original, por
ejemplo, de dueño se pasa a ser nudo propietario, o propietario fiduciario, o usufructuario,
operaciones que pueden además, funcionar a la inversa en cualquiera de los ejemplos
propuestos.
Biblioteca del Congreso Nacional de Chile - Departamento de Estudios, Extensión y Publicaciones

2
Este trabajo contiene un marco teórico y el sistema registral germánico que se aplica en
Alemania, Suiza, Austria y Suecia, el francés que se aplica en Francia y los países de
influencia francesa, más Estados Unidos y Argentina, y el sistema Torrens que se aplica en
Australia y Canadá, principalmente.
II. MARCO TEÓRICO.
La publicidad de los derechos reales.
El profesor español Luis Diez-Picazo1, llega al concepto de publicidad a través de una

serie de ideas previas sobre la estática y la dinámica de los derechos y sobre el conflicto entre
la seguridad en la tenencia de los derechos y la seguridad en su adquisición. Dice, con frase
sintética, que la estática de los derechos subjetivos impone que ningún titular pueda ser
privado de ellos sin su consentimiento y que la dinámica de esos mismos derechos impone que
el adquirente de un derecho subjetivo no pueda ver ineficaz su adquisición en virtud de una
causa que no conoció o no debió conocer al tiempo de llevarla a cabo. Esto quiere decir que el
dueño de una cosa no puede perderla a menos que preste a ello su consentimiento, en
cualquier negocio traslativo, vendiéndola, permutándola, donándola, etc. (estática del
derecho), pero que si por cualquier circunstancia la cosa ha entrado en el tráfico jurídico y un
adquirente que merezca ser protegido la ha adquirido de una persona que aparece como dueño,
en virtud de un negocio que aparece como legal, este adquirente, que ha confiado en lo que la
vida ofrece de aparente como base razonable de lo seguro, no puede ser privado de su
adquisición, si no pudo o no debió saber al tiempo de la adquisición que la que estaba
efectuando era ineficaz (dinámica del derecho).
A este conjunto de problemas, implícitos en el planteamiento esbozado, es al que trata

de dar respuesta el fenómeno de la “publicidad” y su manifestaciones institucionales que el
ordenamiento jurídico recoge y regula.
1
En: Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen II. Las relaciones Jurídico-Reales. El registro de
Propiedad. La Posesión. P. 287 a 363.

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La publicidad no es otra cosa que la actividad tendente a lograr que algo sea público.
Y público es lo que resulta manifiesto, conocido, notorio. Cuando se habla de publicidad en
Derecho privado se alude a una fundamental necesidad de que determinados actos o negocios
jurídicos entre partes puedan ser o sean conocidos por la comunidad o, por lo menos, que se
faciliten los medios para que puedan serlo. Puede revestir diversos grados, pero las que aquí
interesan son la legitimadora, esto es, aquella que se hace equivaler para los terceros de buena
fe a la realidad jurídica, de tal modo que los terceros puedan actuar confiando que la situación
pública o publicada es para ellos inimpugnable. En este plano de la publicidad legitimadora
cabe situar a la que proporciona la posesión y la publicidad registral inmobiliaria en muchos
ordenamientos jurídicos. Y, la constitutiva que eleva la publicidad a la categoría de requisito
esencial del acto o negocio jurídico, como ocurre en el sistema alemán, en que la inscripción
tiene carácter constitutivo y la única realidad es la registral.
Por ello, la búsqueda de unos instrumentos más perfectos de publicidad ha conducido a

la institución y a la proliferación de los registros públicos. Los registros constituyen archivos
donde se almacenan, de una u otra forma organizados, informaciones escritas, documentos,
copias de documentos o transcripciones completas o abreviadas de los documentos,
trasladadas a libros o a ficheros, respecto de los hechos y actos jurídicos de notoria relevancia
en relación con las situaciones jurídicas.
La función de la publicidad.
En primer lugar, la función de la publicidad de los derechos reales está ligada al

concepto de legitimación, traído del Derecho procesal, donde consiste en exigir que para que
una persona pueda ser parte activa o pasiva de un litigio su relación con el objeto del litigio
sea suficientemente estrecha como para justificar su entrada en el pleito. Al trasladarse al
Derecho civil, se yuxtapone al concepto de capacidad jurídica, como aptitud general de la
persona para ser sujeto activo o pasivo de relaciones de derecho y al concepto de capacidad de
obrar como aptitud efectiva para el ejercicio de los derechos de los que se es titular. Por lo

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tanto, la legitimación puede ser definida como el reconocimiento hecho por la norma de la
posibilidad concreta de realizar con eficacia un acto determinado.
En segundo lugar, se relaciona con la seguridad del tráfico jurídico, esto es, que los
adquirentes de los derechos sean protegidos por el hecho de llevar a cabo una adquisición
aparentemente eficaz o, por lo menos, que se dote a los adquirentes de facilidades para saber
con exactitud si están llevando a cabo una adquisición eficaz. En materia de tráfico
inmobiliario la publicidad es un conjunto de medios o sistemas que permiten conocer quiénes
son los titulares y cuál es el estado jurídico de los bienes para dar seguridad y eficacia a ese
tráfico.
En tercer lugar, la publicidad tiene una función protectora de la apariencia jurídica, que
reviste gran importancia en materia de relaciones jurídico-reales. Así como las relaciones
obligatorias pueden por regla general quedar limitadas a la esfera de las partes, las relaciones
jurídico-reales son básicas para el tráfico y han de ser tenidas en cuenta por los terceros a
quienes este tráfico ocupa, como ejemplos, el adquirente de una cosa, el que presta dinero con
garantía real. Para estos terceros el poseer un cabal conocimiento de las verdaderas
titularidades es muy difícil, por no decir imposible. Un tráfico jurídico que impusiera una
rigurosa carga de la averiguación de la titularidad que ostenta aquél con quien se trata, sería
sumamente difícil o sumamente inseguro. Es por eso que en materia de derechos reales la
apariencia se encuentra estrechamente ligada con los medios de publicidad. Todo medio de
publicidad, crea una apariencia, o viceversa, toda apariencia es ella en sí misma una forma de
publicidad. Se dice que, todo medio de publicidad crea una situación jurídica –la situación
publicada– que debe ser tenida en cuenta por el ordenamiento jurídico.
En materia de derechos reales hay dos formas de publicidad y de apariencia: La

posesión y la situación creada por la inscripción en los registros públicos (registro de la
propiedad).

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Clasificación de los Sistemas Registrales.
Desde el punto de vista formal, puede hablarse de sistemas de transcripción (se copia o
se transcribe el documento), de inscripción (el asiento es un extracto del documento) y de
encasillado. En consideración a su organización se distingue el sistema de folio real (se lleva
el registro por finca) o folio personal (se lleva por personas).
Sin embargo, la clasificación que más interesa es aquella que toma como punto de
partida los efectos que produce la inscripción, esto es, la protección que se otorga al titular
registral. Se distingue el sistema de Registro con efecto de inoponibilidad, que determina que
quién haya adquirido un derecho real sobre un bien inmueble y no lo haya inscrito a su favor
no lo puede hacer valer frente a terceros que posteriormente inscriban los suyos; sistema con
efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y del tercer adquirente de
buena fe por negocio jurídico registrado; y el sistema de inatacabilidad de lo registrado salvo
excepciones expresamente establecidas.
1. Sistema de inoponibilidad.
a) En Francia, lo fundamental del sistema radica en imponer con carácter obligatorio (a efectos
de la protección) el registro de la mayor parte de los actos y resoluciones judiciales que
contengan o constaten cualquier modificación o constitución, inter vivos o mortis causa, de
derechos reales sobre inmuebles, así como los llamados privilegios inmobiliarios, las
hipotecas y los arrendamientos de inmuebles por más de doce años. Los actos y decisiones
judiciales cuyo registro obligatorio no se haya efectuado son inoponibles a los terceros, que
sobre el mismo inmueble hayan adquirido de la persona que omitió la inscripción, derechos
concurrentes y los hayan registrados, siempre que dichos terceros estén de buena fe. Este
sistema se complementa con otros mecanismos, como el de tracto sucesivo, que exige que las
inscripciones que se vayan extendiendo en el folio de cada finca estén concatenadas de tal
manera que no se produzcan saltos de titularidad y queden perfectamente acreditados los

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eslabones de las sucesivas adquisiciones de cada propietario que han de traer causa en uno
anterior sin solución de continuidad.
b) Dentro del mismo sistema de inoponibilidad existen variantes (en Estados Unidos
especialmente) en donde el Registro no pasa de ser un recording o información. Al no tener
una organización de folio real ni llevarse un fichero por fincas, el Registro se limita a archivar
los documentos, por lo cual cuando se produce una nueva transmisión hay que hacer toda una
serie de averiguaciones para comprobar si existen o no cargas y si la titulación anterior es
válida y está concatenada. De esta difícil tarea se encargan abogados especialistas en la
materia. El sistema se complementa con un seguro de título que cubre los errores; sin
embargo, esto no soluciona las posibles deficiencias, ya que por esta vía se puede conseguir
una indemnización en dinero, pero no el bien raíz o el derecho del que la persona se viera
privado.
2. Sistema de presunción de exactitud o de fe pública.
La idea fundamental de este sistema consiste en presumir que los derechos reales
inscritos existen realmente y que los cancelados no existen, de tal forma que la persona que
figura registralmente como propietario o titular de un derecho real lo es en la realidad, salvo
que se impugne el contenido del Registro. Dependiendo del alcance de la presunción (iuris et
de iuris o bien iuris tantum) se puede hablar de dos grades grupos. Como prototipo de la
presunción que no admite prueba en contrario se cita el sistema alemán, y dentro de la otra
categoría, el derecho español.
En el sistema alemán, la inscripción es constitutiva, esto es, para adquirir un derecho

real sobre un inmueble es preciso inscribir esta adquisición en el registro. De este modo
mediante la transformación de la inscripción de un mecanismo de protección de un derecho en
un requisito sine qua non de su adquisición, se evita que puedan darse terceros indeterminados
cuyas titularidades existan al margen del registro.

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En los Ordenamientos, como el español, donde la trasmisión puede realizarse sin que
intervenga el Registro, la presunción de la existencia, titularidad y contenido de los derechos
debe admitir prueba en contrario, si bien en aquellos casos en los que se trate de un tercero de
buena fe que adquiere a título oneroso confiando en el contenido del Registro, la presunción
excepcionalmente será iuris et de iure.
3. Sistema de inatacabilidad.
El ejemplo citado en esta categoría es el australiano. La protección no deriva tanto de

la presunción de exactitud del registro (que también existe) cuanto de la mecánica establecida.
Así, el acceso de la finca al Registro por primera vez tiene lugar tras una minuciosa
comprobación e investigación; a partir de ese momento se confecciona un certificado por
duplicado, uno de cuyos ejemplares permanece en el Registro y otro es entregado a los
particulares; las sucesivas transmisiones se hacen constar en ambos certificados, pero en caso
de discrepancia prevalece el contenido del Registro.
Principios que deben informar a los distintos sistemas registrales.
El de responsabilidad. Considerando que la seguridad jurídica se basa en la confianza

que el registro de derechos genera, se considera imprescindible la protección de dicha
confianza, lo que exige proteger siempre al adquirente que, de buena fe mediante
contraprestación, adquiere confiado lo que el registro publica y garantiza, frente a cualquier
intento de resolución o anulación del derecho que no conste en el Registro, incluso aun cuando
resulte perjudicado el “verus dominus”. Cuando dicho perjuicio no le resulte imputable al
registrador, sino únicamente a un mal funcionamiento del sistema, éste debe indemnizarle.
La necesidad de cumplimiento real de la obligación de indemnizar los daños causados

obliga a arbitrar un sistema que, en el caso de mediar el perjuicio, y en su caso, la conducta
culposa u omisiva del registrador se garantice dicho pago. Cualquier sistema es válido
siempre que la indemnización sea efectiva.

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Principio de calificación. La trascendencia que el mercado y la propia sociedad civil

exige que se confiera a las inscripciones a través de la fe pública registral así como la
aplicación del principio de responsabilidad, impone que, antes de extender cualquier asiento,
el registrador califique escrupulosa y minuciosamente que el título y el derecho según los
casos, que en él se ha constituido o documentado cumplan todos los requisitos exigidos por las
leyes para su validez así como para su inscripción.
Los supuestos que deben definir esta calificación, son los siguientes:
• Extensión. Dado que la autorización de un asiento implica necesariamente la

adjudicación, modificación o la extinción de un derecho, el registrador debe
cerciorarse de que tanto el documento como el derecho que en él se recoge, reúnen los
requisitos necesarios para que la inscripción pueda autorizarse. Ningún aspecto puede
quedar excluido de su calificación, ni la legalidad de las formas extrínsecas, ni los que
se refieren a la capacidad de las partes, o los que afecten o puedan afectar la validez del
acto o negocio, o la trascendencia real del derecho en cuestión, o los obstáculos que
resulten del registro, o los que afecten a la descripción de la identidad de la finca, o la
expresión de todas las circunstancias que las leyes exigen que han de hacerse constar
en la inscripción.
• La independencia. La necesidad de generar una confianza absoluta en las decisiones
de los registradores obliga a que el ordenamiento jurídico les dote de las mismas
garantías de independencia e inamovilidad que los jueces y magistrados. Asimismo y
por las mismas razones su elección debe fundarse en un sistema de concurso público,
basado en los principios de igualdad, mérito y capacidad.
• La imparcialidad. La asignación de derechos que los asientos implican y su eficacia
erga omnes determinan la existencia de una pluralidad de interesados en la extensión
de cada uno, todos los cuales pueden resultar perjudicados en el caso que las partes
violaran normas imperativas, las cuales, por definición son las que establecen los
límites que el sistema institucional marca a la autonomía privada. Por lo tanto, no debe
confundirse el procedimiento registral con el que es utilizado para la documentación de
los actos y contratos. Mientras que en éste último, es el interés de las partes que lo

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otorgan es el prevalente, en el primero lo son los derechos de los que resultan afectados
por sus pronunciamientos. El correcto funcionamiento del sistema registral obliga a
impedir que quienes están interesados en eludir o influir en la decisión registral puedan
hacerlo, lo que es de la elección del registrador, ya que de admitirse, deberían
participar en la misma no sólo las partes que han otorgado el documento sino también
los terceros que resultarían afectados por la decisión que se adoptara. La suspensión o
denegación de inscripción por el registrador ha de ser en todo caso motivada y
recurrible y, en última instancia, el recurso debe ser resuelto por la autoridad judicial,
toda vez que la inscripción define y garantiza derechos reales, de forma que, si fuera la
Administración la que decidiera, se estaría vulnerando el principio de tutela judicial
efectiva que conforma la estructura de los Estados de Derecho.
Este mismo principio obliga a que, cuando medie recurso, el registrador debe notificar
a todos los interesados que puedan resultar afectados en sus derechos o garantías con la
finalidad que puedan comparecer al procedimiento y formular las alegaciones que estimen
oportunas. En los sistemas en que la inscripción sea constitutiva, el registrador asumirá
personalmente la representación de los intereses de los terceros desconocidos cuyos derechos
pudieran resultar lesionados en virtud de la sentencia o resolución judicial que se dictara. En
el caso que cupiera apelar a una segunda instancia, ya sea por la naturaleza administrativa de
la primera, ya sea porque estuviera admitida contra la sentencia que hubiera recaído, la
legitimación corresponderá a las partes que hayan intervenido en el otorgamiento, al
funcionario que lo haya autorizado o expedido, a los interesados que se hubiesen apersonado
en la primera instancia y al propio registrador.
Principio de prioridad. De acuerdo con este principio, el rango de los derechos reales que
sean compatibles y recaigan sobre un bien inmueble se determina con arreglo a su orden de
acceso al registro. En el supuesto que fueren incompatibles, el que primero ha accedido al
registro excluye a los que han ingresado por posterioridad. La prioridad viene determinada
por el orden de ingreso de los títulos y el carácter excluyen de los derechos reales. La reserva
de los derechos no es compatible con los sistemas registrales de fe pública. En el caso de los
de mera oponibilidad, deben ser regulados de modo que salvaguarden los derechos de los

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terceros y la seguridad del tráfico jurídico, evitando la clandestinidad de los actos y el cierre
del registro.
Principio de rogación. La iniciación del procedimiento registral ha de ser rogada, esto es, el
Registro no actúa de oficio, sino respondiendo a una iniciativa de los particulares interesados y
excepcionalmente puede ser de un mandamiento judicial.
Principio de la especialidad. A cada finca debe de abrirse un folio real en que se hagan
constar todos los actos y contratos y derechos recayentes sobre la misma con separación e
independencia de los abiertos a otras fincas. Se evita así que puedan producirse múltiples
cadenas de propietarios contradictorias entre sí. Además se debe delimitar perfectamente la
extensión del derecho que se inscribe, con la finalidad que, por una parte, cualquier interesado
pueda conocer la situación real de la finca y, por otra, su titular pueda optimizar los recursos
que puedan derivarse de su derecho.
Principio de tracto sucesivo. Se trata de que los actos de transmisión y adquisición de

derechos inscritos formen en el Registro una cadena perfecta en el orden legal, sin solución de
continuidad, ni saltos, de forma que el Registro refleje el historial completo de cada finca
inmatriculada.
Principio de publicidad. A este principio se dedicó la primera parte de este trabajo. Sólo
resta agregar que el impulso a la incorporación de procedimientos tecnológicos seguros y
confiables que apoyen la labor jurídica del registrador son compatibles con el principio, pero
en ningún caso pueden significar vulnerar los derechos a la privacidad o intimidad. La
integración y el manejo de las bases de datos que contengan información registral requiere
impedir su alteración o manipulación fraudulenta, inclusive por el mismo registrador.

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III. LEGISLACIÓN EXTRANJERA.
1. ALEMANIA.
Sistema Registral Germánico.
Rige en Alemania, Austria y Suiza y Suecia. Desde el punto de vista de la

organización y de la técnica, el Registro se confía a un juez inmobiliario, a fin de establecer un
riguroso control de legalidad, previa la autenticidad de los títulos. Es un sistema de folio real
con historia completa y por consiguiente de pleno tracto sucesivo tanto en el sentido material
como en el sentido formal.
El principio de la fe pública, en el sistema germánico, otorga protección inatacable en

beneficio del que actuando de buena fe y en virtud de un negocio jurídico adquiera un derecho
sobre una finca o sobre un derecho de la finca gravada. La nota más importante para que
opere este principio, aparte de la buena fe, es la que ha de existir un negocio jurídico y, en
consecuencia, no se aplica a los casos en que la adquisición tiene lugar por título de herencia o
en virtud de ejecución judicial.
El efecto del registro no es tanto la oponibilidad o inoponibilidad en relación con

terceros, como el carácter constitutivo que se otorga a la inscripción, esto es, para adquirir un
derecho real sobre un inmueble es necesario inscribir esta adquisición en el registro, siendo
este un requisito sine qua non.
En cuanto al criterio de prioridad para jerarquizar los derechos reales compatibles y

fijar preferencia y, por lo tanto los criterios de exclusión de los incompatibles, que se recoge
en todos los países del mundo, en Alemania, dado el carácter abstracto de las transmisiones,
no hay libro de presentación pero sí de solicitudes. La fecha de registro de éstas es la que
determina el orden en el que las inscripciones son extendidas. Este libro de inscripciones es el
que, a su vez, marca el orden de prioridad entre los derechos de modo tal que la inscripción
previa de uno excluye la de otro que le sea incompatible. Del mismo modo, cuando se trate de
derechos compatibles, el libro de inscripciones, cuyo orden está determinado por el de

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solicitudes, es el que señala el rango que le corresponde. El rango de un derecho es

negociable, en consecuencia, cabe que se priorice una hipoteca presentada después de aquélla
a la que se antepone si media el consentimiento del acreedor hipotecario de la que lo fue en
primer lugar. Semejante figura, como la de la reserva de rango que, a través de la hipoteca del
propietario, permiten estas legislaciones facilita en ocasiones al titular de un inmueble obtener
unos recursos que, de otro modo, le resultarían imposibles.
El principio de la legitimación está presente en la legislación alemana: Si figura

inscrito en el libro registral un derecho a favor de alguien, se presumirá que este derecho le
pertenece. Si figura un derecho como cancelado, se presumirá que este derecho no existe.
Esta presunción tiene un carácter iuris tantun y pude destruirse mediante prueba en contrario.
En cuanto a la responsabilidad del registrador, referida a la obligación de indemnizar a

quienes por su descuido, omisión o negligencia puedan sufrir un prejuicio ilegal, la inscripción
constitutiva evita que puedan darse terceros indeterminados cuyas titularidades existan al
margen del registro. Además de esta creación jurídica básica, existen otras creaciones con las
que se pretende conseguir este efecto de eliminar la responsabilidad patrimonial del
registrador, que son las siguientes:
La obligación de notificar a todos los titulares de derechos de una finca de cualquier

pretensión de extender un nuevo asiento sobre ella al objeto de que, si lo estiman conveniente,
aleguen lo que entiendan oportuno; si no lo hacen en el plazo que se les señale, se entiende
que nada les perjudica y que, por tanto, nada pueden reclamar. Por esta razón, la
responsabilidad por fallos en el funcionamiento del servicio es excepcional.
La imposición de un sistema de numerus clausus de derechos reales. Por esta vía de

evitar el nacimiento de nuevas figuras contractuales en el ámbito de la contratación de la
propiedad inmobiliaria, se aleja el peligro de reclamaciones por causa de una inscripción
indebida de las mismas ya que solo son legales las que la ley señala expresamente.

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La adopción de un sistema abstracto de trasmisión2 que evita que los vicios que puedan
afectar a la causa de los negocios lleguen a su vez a convertirse en un motivo de
responsabilidad de los registradores ya que ellos no han de calificar este punto del que
únicamente se derivan acciones personales entre las partes.
Sin embargo, es curioso constatar que las críticas hechas por los alemanes a su sistema
se hallan precisamente por la línea que a otros parece la mayor perfección técnica. Las críticas
al sistema de abstracción han obligado a la jurisprudencia a entender que, si bien el acuerdo es
abstracto, está sometido a las causas de impugnación o impugnabilidad propia de los
contratos.
Ahora bien, en el sistema de numerus clausus, los derechos reales constituyen tipos
cerrados y necesarios en su configuración, de modo que no es posible que los particulares
constituyan más derechos reales que aquellos que la ley establece o tipifica de una manera
determinada. Se funda en la idea de que la constitución de los derechos reales no es materia
que presente un exclusivo interés privado y que, por consiguiente, no puede dejarse a merced
al arbitrio de los particulares. Afecta a los intereses de los terceros (posibles adquirentes o que
de cualquier otro modo se relacionan con los bienes, etc) y, por ello, al tráfico en general y en
esa medida al orden público.
2
La necesidad de que la tradición (entendida como entrega de la cosa) para producir plenamente los efectos
traslaticios o modificación jurídico-real, esté fundada en una justa causa, proviene de los textos romanos. El
punto oscuro y debatido es: ¿Qué se entiende por justa causa?, ¿Cuál es la conexión o nexo de unión que existe o
debe existir entre tradición y justa causa y cuáles son sus consecuencias?. Al respecto, para la tesis causalista la
justa causa de la tradición es siempre el negocio jurídico-obligatorio antecedente (venta, donación, dación en
pago, etc.), cuya existencia y validez condicionan la eficacia de la transmisión. Para la concepción abstracta de la
traditio, cualquiera que sea la causa última desde el punto de vista práctico o empírico, jurídicamente la traditio es
abstracta y necesita únicamente contar con la voluntad concorde de las partes de adquirir y transmitir. Sucede
que, entre el inicial negocio obligatorio y la tradición entendida como traspaso de la posesión se intercala el
llamado negocio o acuerdo traslativo, que es expresión de una pura voluntad de transmitir y adquirir el dominio o
de producir o de producir una modificación jurídico-real. De esta manera la validez y eficacia de la traditio
quedan ligadas a la existencia y validez del negocio o acuerdo traslativo, del cual la traditio es ejecución, pero
desligada y desconectada en cambio del negocio obligatorio antecedente que ya no funciona como justa causa.
Ejemplo: En dación en pago de una deuda de juego ilícito, la nulidad del contrato antecedente (dación de pago
con causa ilícita) no repercute en la validez de la transmisión. Por lo tanto el tradente no puede ejercitar una
acción real. Sin embargo, como hay un desplazamiento patrimonial que no está fundado en una justa causa el
tradente dispone de una acción de enriquecimiento del valor de la finca, pero no de la finca en sí y como acción
personal solamente puede ejercitarla contra el enriquecido.

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Los autores alemanes señalan que favorece la claridad y la abarcabilidad de las

relaciones jurídico-inmobiliarias, permitiendo que la propiedad esté al resguardo de la
multiplicación de gravámenes imposibles de prever. El sistema de registro persigue la misma
finalidad y sólo puede ser eficaz si el número de derechos registrales es limitado y su
contenido se encuentra fijado por la ley.
El sistema de numerus clausus, favorece la adopción, desde el punto de vista formal,

del sistema de encasillamiento usado en Alemania, esto es, en los libros del Registro existen
previamente unas casillas en las que se refleja abreviadamente el derecho que resulta del
documento.
La legislación de todos los países que aplican el sistema germánico sanciona el

principio de calificación o legalidad en unos términos muy amplio estableciendo, en términos
generales, lo siguiente: El registrador tiene la solicitud y sus suplementos y deberá sólo
acordar la inscripción registral cuando: 1. Del examen de los bienes raíces y otros derechos del
libro no resulte ningún impedimento con la pretendida inscripción. 2. No tenga ninguna duda
justificada sobre la capacidad personal de las partes para disponer del objeto a que se refiere la
inscripción, o sobre la legitimación del solicitante para la intervención. 3. La pretensión
aparezca justificada a través del contenido de la escritura aportada. 4. Los documentos estén
presentados en forma, que es la exigida para la concesión de una incorporación o nota.
El Catastro.
La finca tiene una realidad jurídica de la que responde el Registro y una realidad física
de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos físicos que constan en el Registro
son los mismos que constan en el Catastro y los datos jurídicos que constan en el Catastro son
los mismos que en el Registro. No puede ocurrir, en ningún caso, que tanto la descripción
física como jurídica de la finca difieran en el Registro y en el Catastro.
El Catastro es un archivo de carácter administrativo que sirve directamente a los fines

de los Estados, por lo tanto a unos fines públicos, cuyo objetivo lo constituye la descripción

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física de los bienes. Por ello, los técnicos que lo llevan son fundamentalmente ingenieros de
montes, topógrafos y especialistas en medición y planimetría. También tasadores a quiénes, a
la vista de los datos que se les proporcionan, les compete valorar los bienes y fijar la base
sobre la que después se aplicarán los tipos tributarios. Dado el carácter eminentemente físico
de los datos que manejan, su actuación no se basa en presunciones sino en hechos.
2. FRANCIA.
Sistema Registral Francés.
Se aplica en Francia, en los países de influencia francesa, en Estados Unidos y en

Argentina.
El sistema francés, viene regulado fundamentalmente en el Código Civil de 1904 y la

Ley de Transcripciones de 1855, cuya reforma más importante se verificó en 1955 y 1959,
siendo sus líneas fundamentales las siguientes:
Se amplía el campo de la publicidad alargando sensiblemente la lista de los actos

sometidos a ella. Se suprime la dispensa de inscripción que, tradicionalmente, se concedió a
algunas hipotecas legales y se impone la publicación de una serie de actos que, por su
naturaleza, escapaban de la publicidad.
Se reorganiza la técnica de la publicidad, introduciendo, al lado del sistema de

publicidad personal, algunos de los elementos de la publicidad real y se organiza, junto a la
publicidad propiamente dicha que resulta de la inscripción, un fichero inmobiliario que
centraliza las informaciones.
Se aumenta el papel y la función del Conservador de las Hipotecas, (nombre dado en

Francia al Registrador), confiándole el control de la regularidad formal de los documentos
sometidos a la publicidad.

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Como consecuencia de todo ello se reorganiza el sistema de sanciones por falta de

publicidad. Manteniendo como principio la regla de la inoponibilidad frente a terceros de los
actos no publicados, cuando la naturaleza de los actos se preste a ello, se prevén otras
sanciones, que pueden acumularse con la inoponibilidad o jugar separadamente cuando ésta
queda excluida, tales como multas o condenas de daños y perjuicios o la imposibilidad de
publicar un derecho cuando el transmitente a su vez no ha publicado su propio título. Regla
que los franceses llaman del “efecto relativo de la publicidad”, y que en el fondo viene a
imponer un cierto tracto sucesivo formal.
El Registro francés, continúa siendo un registro de actos y no de derechos. Las reglas

generales a las que está sometida la inscripción son las siguientes: la inscripción es obligatoria;
todos los actos inscribibles deben ser trasladados al Registro dentro de un plazo de tres meses;
la obligación recae no sólo sobre los interesados, sino sobre los notarios y funcionarios
judiciales; su incumplimiento origina la imposición de una multa y la responsabilidad del
funcionario frente al particular. La inscripción se realiza en virtud de títulos públicos de
carácter auténtico, exigiéndose el tracto sucesivo, si bien formalmente, por lo que es admisible
una doble cadena de transmisiones. El registrador no califica la validez de los títulos, sino
únicamente la regularidad formal y las condiciones técnicas de los mismos.
La constancia registral no se hace por medio de asientos, únicamente se toma en el

Registro francés asiento de presentación. Son los propios documentos originales,
coleccionados al modo de protocolos notariales, los que forman los libros del Registro. Como
instrumento complementario de gran importancia en la técnica del Registro francés, se
encuentra el fichero, compuesto por tres tipos de fichas: personales (contiene el nombre del
titular de derechos sobre los inmuebles, a excepción de los acreedores privilegiados o
hipotecarios) inmobiliarias (se refieren a fincas urbanas) y parcelarias para todo tipo de fincas,
rústicas o urbanas siempre que estén situadas en Municipios sometidos al Catastro renovado.
La inscripción no es nunca constitutiva, ni produce efectos de legitimación o de fe

pública. Este defecto es suplido por la regla de la responsabilidad por el incumplimiento de la
obligación de inscribir y por la aplicación jurisprudencial de la máxima”error communen facit

17
ius”. La inscripción es únicamente necesaria para la oponibilidad a terceros del derecho

inscrito. Por tercero se entiende el adquirente del derecho real inmobiliario inscribible y, en
algunos casos, los acreedores, la jurisprudencia propende a exigir que el tercero sea de buena
fe. El tercero queda protegido frente a títulos que provengan del mismo causante y frente a
títulos que no se inscriban o que lleguen después al Registro, aplicando así el principio de
prioridad.
La inexistencia de los principios de legitimación y de fe pública implica la

innecesariedad del principio de calificación. Esta la realiza frecuentemente el notariado que es
asimismo quién responde de los perjuicios que sus clientes puedan sufrir si bien su
responsabilidad está más limitada que las que asumen las compañías de seguros y ofrece
menos garantía. Existe una importante excepción en materia de cancelación de derechos pues
en este supuesto, el registrador responde personal y patrimonialmente por los perjuicios
causados en virtud de la cancelación improcedente de una carga.
Para entender la razón de esta excepción, hay que partir de la importancia que esta
operación de cancelación tiene en los sistemas de inoponibilidad. El derecho cuya inscripción
se cancela, en adelante ya no podrá ser opuesto a aquél que adquiera uno nuevo sobre la finca.
Por eso, si se cancela erróneamente un asiento, el titular del derecho queda desprotegido y el
registrador responde. En consecuencia, en Francia hay calificación sobre este punto. Esta
excepción demuestra hasta donde llega la vinculación entre calificación y responsabilidad.
Organización Administrativa del Registro.
Existe un claro predominio del aspecto fiscal, por cuanto los Registros dependen del
Ministerio de Presupuesto y del Centro encargado de la gestión del impuesto llamado
d´enregistrement. Los Registradores, por razones de tipo histórico, siguen recibiendo el
nombre de conservadores de hipotecas. Existe la posibilidad de la publicidad informativa,
pues los conservadores de hipoteca expiden a los solicitantes copias o extractos de los
documentos y notas de inscripción, depositados o archivados en la Oficina, con referencia a

18
cincuenta años anteriores a la fecha de la solicitud, y también copias o extractos de las

inscripciones existentes, o certificación de que no existe ninguna.
El Catastro.
El catastro francés fue creado por Napoleón mediante ley de 1807. La ley de abril de
1930 puso en marcha la renovación general de los mapas catastrales que ha dado origen al
catastro actual. En 1955 se produjo la reforma del régimen de la publicidad inmobiliaria,
introduciéndose el requisito que la identificación de las fincas en el Registro de Propiedad se
realice mediante el número catastral que les ha sido asignado. El sistema actual se completa
con la ley de 1974, que introduce la renovación del catastro cada vez que se considere
necesario debido a la evolución del tejido parcelario.
El catastro depende directamente de la Dirección General de Impuestos del Ministerio

de Hacienda y funciona en forma descentralizada a través de Direcciones Regionales.
La misión original y preponderante del Catastro es la fiscal, ya que sirve de base para
la recaudación no sólo del impuesto inmobiliario, sino también para determinar las bases del
impuesto de habitación, del impuesto profesional y del impuesto de recogida de basura
doméstica, así como los que recaen en los beneficios agrícolas.
También tiene una función jurídica e inmobiliaria, ya que la información catastral sirve
para identificar las fincas con toda certeza, dado que cada parcela cuenta con un número de
identidad propio e irrepetible. Recoge los cambios de propiedad en cuanto suponen un cambio
de sujeto pasivo del impuesto inmobiliario, pero no tiene valor probatorio a efectos de probar
la transmisión. No recoge, sin embargo, otras mutaciones jurídicas o cargas establecidas sobre
las propiedades, que tienen un reflejo únicamente en el Registro de Propiedad. Las oficinas
del Catastro emiten documentos llamados extractos catastrales, que acreditan los datos que
constan en el Catastro para una finca o fincas determinadas. De acuerdo con la ley, la
transcripción en el Registro de Propiedad de todo documento de transmisión mortis causa, o
escrituras o declaraciones judiciales translaticias, declarativas, constitutivas o extintivas de

19
derechos de propiedad, usufructo, enfiteusis o superficie, exigen la presentación de un

Extracto Catastral. Únicamente se exceptúan de dicho requisito las transmisiones de
propiedad resultado de operaciones de reparcelación o concentración parcelaria. Sus efectos
jurídicos se circunscriben al carácter habilitante que se le atribuye con respecto a la
transcripción de estos actos en el Registro de Propiedad. Fuera de estos efectos puede
afirmarse que el Extracto Catastral no tiene fuerza probatoria ante la Administración ni los
Tribunales, constituyendo únicamente un fuerte indicio a tener en cuenta para determinar la
propiedad o características de un predio.
3. AUSTRALIA.
Sistema Registral Australiano.
Se aplica en Australia, Canadá, Jamaica, Uganda, República Dominicana, entre otros.

Su creador Sir Robert Torrens aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en
la inmatriculación de los barcos, dando lugar así al denominado Act Torrens o Ley de la
Propiedad Australia del Sur de 1858, la que a pesar de haber tenido varias modificaciones, es
la que se aplica actualmente.
Para entender el sistema australiano, hay que partir de la idea de considerar al Estado
como propietario de todas las tierras del país, no se habla de propiedad sino de tenencias, ya
que la Corona es dueña de todos los inmuebles en Australia. Por ello no se habla de títulos,
sino de certificados de título. Se aplica a inmuebles sobre los que se ha obtenido ya su
inscripción inicial o inmatriculación, de forma que la delimitación, medición y comprobación
de la existencia de la finca son previas a la inscripción. Para inmatricular una finca se debe
presentar el título que demuestra que es propietario, adjuntando un plano de la misma. El
artículo 48 de la Ley de Propiedad de 1886 establece que si el título y el plano coinciden se
inscribirá por duplicado un Certificado de Titularidad.
La legitimación del titular registral (principio de legitimación) resulta del Certificado

de Titularidad que, una vez inscrito el derecho a su favor, se le entrega y en el se han de

20
reflejar las sucesivas transmisiones que se realicen sobre la finca en cuestión, de un modo tal
que, para practicar un asiento respecto de la finca, es preciso presentar el certificado. En caso
de discrepancia entre el contenido de los asientos del registro y lo que el certificado publica,
aquel prevalece sobre éste. Por tanto, el certificado tiene un mero efecto informativo, sin
perjuicio de la responsabilidad a la que puede dar lugar en los casos que medie la discrepancia
apuntada.
En cuanto a la fe pública, rige el principio de la inatacabilidad o invulneravilidad del

título inscrito. Esta inatacabilidad lleva consigo la presunción de validez del título inscrito y
de todos los derechos anteriores; también la presunción de integridad pues se presumen
inexistentes respecto a la finca en cuestión los derechos no inscritos; y por último la
presunciones iuris et de iuris, como las anteriores, de exactitud de posesión.
Rige el principio de la inscripción constitutiva. Así lo ha reconocido la jurisprudencia

diciendo que: La esencia del sistema del Transfer of Land Act es la de sustituir la transmisión
por deed (título) por la transmisión por registración. También ha señalado que los
instrumentos deben ser utilizados como un medio para obtener la registración pero no afectan
al inmueble hasta que no se opere la misma.
En cuanto a la responsabilidad de los registradores derivada de la obligación de

calificación, en el sistema Torrens, rige el principio general de que todas las personas que
hayan sufrido daños por efecto del organismo encargado del registro debe cobrar una
indemnización. Esta se paga aún en el supuesto de que dicho organismo no haya actuado
culposamente, en el caso, por ejemplo de que el fraude no haya podido ser detectado. Las
limitaciones que se establecen son las que no pueden cobrar indemnización las personas que
hayan actuado de un modo imprudente, por ejemplo al no prestar atención a un asiento del
registro o al desconocer los derechos preferenciales establecidos por la ley; y las que hayan
sido copartícipes del fraude.
Las indemnizaciones se satisfacen con cargo a un fondo de garantía que se nutre

exclusivamente mediante la detracción de una parte de los derechos satisfechos por los

21
usuarios del registro. La Ley de la Columbia Británica de 1998, que aplica también el sistema
Torrens, establece que, en caso que los fondos de la reserva, sean inferiores a 50 mil dólares,
la reserva se completará con cargo al presupuesto. La dificultad de este sistema consiste
especialmente en su implantación ya que, tal y como pasó en ciertos estados de Estados
Unidos durante la gran crisis de 1929, existe el riesgo de que, en los primeros momentos de su
implantación, haya que afrontar el pago de una importante indemnización y ello conduzca a la
quiebra del sistema.
En el sistema australiano, la calificación es bastante exhaustiva, especialmente cuando

se trata del acceso por primera vez de un título al registro. Lo hacen unos tribunales especiales
y, deben investigar, tanto los datos físicos de la finca –para lo que cuentan con su propio
sistema de topógrafos–, como los jurídicos con citación de colindantes, ocupantes y en
general, mediante unos anuncios que se publican en un periódico de los de mayor circulación
de la zona, de cuantos tengan algún interés en la finca. Las facultades de resolución del
registrador sobre la procedencia o no de la extensión de la inmatriculación son muy amplias.
El Catastro.
No existe el Catastro, como se entiende en otros países, ya que el Registro mismo tiene
un sistema catastral.
CONCLUSIONES.
En el marco del derecho comparado, existen dos grandes sistemas de organización de

la seguridad de la propiedad privada: el registro de títulos (registro de inoponibilidad) y el de
derechos (o de fe pública registral).

22
El primer sistema se aplica en EEUU, Francia, los países de habla francesa y Argentina
principalmente. Se caracteriza porque el registro produce un efecto de mera oponibilidad, esto
es, se limita a determinar cuáles son los derechos cuyos títulos constan registrados y que, por
lo tanto, podrán ser opuestos al del adquirente. En algunos estados de EEUU, para que este
efecto se produzca, se exige además que dicho adquirente haya obrado de buena fe y con la
diligencia debida, esto significa no solo la consulta de los libros del registro, también la
inspección física de la finca y la investigación de los archivos municipales –en materia de
tasas y de impuestos– y los juzgados y compañías suministradoras de servicios. En Francia,
como en algunos estados de EEUU las leyes recogen el principio de prioridad que sienta una
presunción de preferencia a favor del derecho cuyo título de constitución haya sido presentado
antes ante el registro.
La ventaja del sistema es su facilidad de organización derivada de la parquedad de los

efectos que produce. Ello permite un mantenimiento económico y la contratación de gente
que no tenga una gran preparación así como el bajo nivel de inversión en maquinaria. El gasto
lo realizan las compañías que aseguran las operaciones jurídicas inmobiliarias e
indirectamente los propios particulares. Otra ventaja es la rapidez con la que se despachan los
títulos, ya que el registro se limita a archivarlos o escanearlos. Por último, en los casos en que
una compañía de seguros garantiza económicamente la operación jurídica, se destaca la
rapidez y objetividad con que la indemnización se satisface.
En cuanto a los inconvenientes, en primer lugar, no se garantiza al interesado la

titularidad del derecho que adquiere, ya que el registro no garantiza la legalidad de los títulos
presentados ni, por lo tanto la validez de los derechos en ellos documentados, lo que hace
posible que un mismo titular venda dos o tres veces una finca o que en la operación haya
intervenido un menor. En consecuencia, si en un momento posterior, alguien disputara al
adquirente su titularidad, los jueces serían quienes decidirían cuál debe prevalecer. Aún en el
caso que la sentencia se la adjudicara, podría un tercero disputársela posteriormente ya que la
sentencia solo produciría la excepción de cosa juzgada entre las partes que habían participado
en el procedimiento.

23
En segundo lugar, no facilita al interesado la información jurídica que éste requiere

para contratar con tranquilidad, o sea quién es el dueño de la finca y cuáles son las cargas que
pesan sobre ella y el orden de su preferencia. Esta incertidumbre favorece la aparición de
comportamientos oportunistas y, para evitarlos, el interesado está obligado a realizar las
averiguaciones oportunas, lo que significa un aumento en los costos tantos internos como
externos.
En tercer lugar, obliga al interesado a suscribir un seguro (conocido como seguro de

títulos) que le garantice la recuperación del dinero. La ausencia de esta garantía económica
evoca la inutilidad del sistema pues, el daño no se indemnizaría.
El segundo sistema se aplica prácticamente en toda Europa, excepto en Francia,

también en Australia, y, aunque con deficiencias, en bastantes países latinoamericanos. Se
caracteriza, porque el registro define y asigna a todos los derechos reales inmobiliarios. Por lo
tanto, su información permite conocer, sin necesidad de más trámites, quién es el dueño de una
finca y el número y orden de las cargas que la gravan.
En cuanto a las ventajas del sistema se señala: 1. La garantía que ofrece al adquirente
que cumpla con los requisitos que las leyes exigen (normalmente título oneroso y buena fe)
que, aunque después se anule o resuelva el derecho de su transmitente en virtud de una causa
que no conste en el registro, el será mantenido en su adquisición (seguridad jurídica. 2. La
transparencia informativa y el ahorro de costos que proporciona al mercado. 3. La seguridad
económica que proporciona a quién se ha fiado de la publicidad registral. Si se ha cometido
un error en su expedición, el registro ha de reparar el daño. Igualmente, cuando el siento haya
sido incorrectamente extendido y a raíz de esas circunstancias, el titular resulte perjudicado,
debe indemnizársele el perjuicio sufrido. 4. La colaboración que prestan a la administración
pública, que consiste en: garantizar la eficacia de la ejecución de las sentencias y de las
resoluciones administrativas que pongan fin a un procedimiento de apremio por la vía de las
anotaciones preventivas; favorecer la investigación judicial y administrativa de los bienes de
los deudores; facilitar la acreditación de la legitimación activa de la parte actora para
promover el ejercicio de las acciones que se derivan de su titularidad dominical; notificar a

24
quién ostenta algún derecho sobre una finca de que se va a proceder a la ejecución judicial o
administrativa de una deuda sobre ella al objeto de que pueda comparecer en el procedimiento
y pagarla o intervenir en las operaciones de avalúo y subasta; reducir extraordinariamente el
nivel de litigiosidad; controlar gratuitamente el cumplimiento de numerosas normas de
carácter imperativo dictadas por las Administraciones territoriales en materia urbanística y
medio-ambiental.
Con respecto a los inconvenientes se señala: El primero, y más importante, la

gravedad derivada de la aplicación incorrecta del sistema. En este tipo de registro la
inscripción atribuye el derecho real inmobiliario frente a todos. Dado el carácter excluyente
de estos derechos –no es posible que aparezcan dos propietarios sobre la totalidad de un bien–,
la asignación a favor de uno, supone su privación para el resto de la sociedad; incluso, por la
intervención del principio de la fe pública registral puede suponer la privación para su
verdadero titular. Por lo tanto, si el registro funciona mal, puede causar numerosos perjuicios
particulares, que prolongados en el tiempo, significarán su descrédito y su inutilidad para
cumplir los fines para los que fue creado, esto es, el asentamiento de la pequeña propiedad
privada y el desarrollo del crédito territorial mediante la conversión de aquélla en un activo
económico. En estas condiciones, es mejor que se le atribuyan los menos efectos posibles.
El segundo, la dificultad para arbitrar un adecuado sistema de seguridad económica

que, a la manera de cómo lo hacen las compañías de seguros en el caso de los registros de
títulos y siempre y cuando se contrate la póliza correspondiente, indemnice los perjuicios
causados por los errores cometidos. Este es un punto importante, ya que mediado un error del
registro, al calificar un título, extender un asiento o expedir información, y produciendo un
perjuicio para alguien, no se repara, el sistema tampoco puede supervivir. La forma diferente
de hacer frente a este pago de indemnización ha dado origen a tres sistemas distintos dentro
del registro de fe pública. El sistema Torrens, en que parte de los derechos que se satisfacen al
inscribir se destina a constituir un fondo de garantía que se encarga de reparar los daños
improcedentemente causados; el sistema germánico en el que la responsabilidad es asumida
por el Estado; el de franquicia en el que el Estado, previa imposición de una serie de
condiciones relativas al funcionamiento y organización de las oficinas, delega el ejercicio de la

25
función registral en unos funcionarios que la cumplen bajo su propia responsabilidad que
normalmente aseguran con una compañía.
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Ubicación: Sede Valparaíso - Monografía - Nro. de pedido: 347.23 (460) V648p 1998
ZALECZNA, Magdalena. The Real Estate Registration System in Poland [En línea].
Alicante, España, Asociación de Estudios de Derecho Registral Inmobiliario AEDIRE -
Universidad de Alicante, 2 p.
ZURILLA CARIÑANA, Mª Ángeles. La garantía real y la propiedad horizontal. Madrid,

España, Tecnos, 1995.
Ubicación: Sede Compañía - Monografía – 347.238.3(46 g 1995

El Registro Inmobiliario en La Legislación Extranjera

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BIBLIOTECA DEL CONGRESO NACIONAL DE CHILE

DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS, EXTENSIÓN Y PUBLICACIONES

Estudio elaborado por Patricia Canales con la

El Registro de Propiedad surge en la mayoría de los Estados modernos a partir del

La necesidad jurídica, privada y pública, social, económica, estatal, vinculada con el

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II. MARCO TEÓRICO.

La publicidad de los derechos reales.

El profesor español Luis Diez-Picazo1, llega al concepto de publicidad a través de una

A este conjunto de problemas, implícitos en el planteamiento esbozado, es al que trata

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Por ello, la búsqueda de unos instrumentos más perfectos de publicidad ha conducido a

En primer lugar, la función de la publicidad de los derechos reales está ligada al

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En materia de derechos reales hay dos formas de publicidad y de apariencia: La

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Clasificación de los Sistemas Registrales.

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2. Sistema de presunción de exactitud o de fe pública.

En el sistema alemán, la inscripción es constitutiva, esto es, para adquirir un derecho

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El ejemplo citado en esta categoría es el australiano. La protección no deriva tanto de

Principios que deben informar a los distintos sistemas registrales.

El de responsabilidad. Considerando que la seguridad jurídica se basa en la confianza

La necesidad de cumplimiento real de la obligación de indemnizar los daños causados

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Principio de calificación. La trascendencia que el mercado y la propia sociedad civil

• Extensión. Dado que la autorización de un asiento implica necesariamente la

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Principio de tracto sucesivo. Se trata de que los actos de transmisión y adquisición de

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III. LEGISLACIÓN EXTRANJERA.

Sistema Registral Germánico.

Rige en Alemania, Austria y Suiza y Suecia. Desde el punto de vista de la

El principio de la fe pública, en el sistema germánico, otorga protección inatacable en

El efecto del registro no es tanto la oponibilidad o inoponibilidad en relación con

En cuanto al criterio de prioridad para jerarquizar los derechos reales compatibles y

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solicitudes, es el que señala el rango que le corresponde. El rango de un derecho es

El principio de la legitimación está presente en la legislación alemana: Si figura

En cuanto a la responsabilidad del registrador, referida a la obligación de indemnizar a

La obligación de notificar a todos los titulares de derechos de una finca de cualquier

La imposición de un sistema de numerus clausus de derechos reales. Por esta vía de

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Los autores alemanes señalan que favorece la claridad y la abarcabilidad de las

El sistema de numerus clausus, favorece la adopción, desde el punto de vista formal,

La legislación de todos los países que aplican el sistema germánico sanciona el

El Catastro es un archivo de carácter administrativo que sirve directamente a los fines

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Sistema Registral Francés.

Se aplica en Francia, en los países de influencia francesa, en Estados Unidos y en

El sistema francés, viene regulado fundamentalmente en el Código Civil de 1904 y la

Se amplía el campo de la publicidad alargando sensiblemente la lista de los actos

Se reorganiza la técnica de la publicidad, introduciendo, al lado del sistema de

Se aumenta el papel y la función del Conservador de las Hipotecas, (nombre dado en

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Como consecuencia de todo ello se reorganiza el sistema de sanciones por falta de

El Registro francés, continúa siendo un registro de actos y no de derechos. Las reglas

La constancia registral no se hace por medio de asientos, únicamente se toma en el

La inscripción no es nunca constitutiva, ni produce efectos de legitimación o de fe

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ius”. La inscripción es únicamente necesaria para la oponibilidad a terceros del derecho