DESARROLLO UNIDAD 2

EL CONTRATO DE VENTA.

Su evolución.

La evolución de la compra y venta es el más primitivo de los medios que

permite adquirir la propiedad de una cosa perteneciente a otro, es el trueque, la
permuta, único procedimiento conocido y utilizado en un principio. pero con la
moderna, medida común de los valores, aparece la compraventa, qué es el
medio de cambio de un objeto contra un precio representado Por cierta
cantidad de numerarios. La compraventa se convierte así en el contrato más
usual, por no representar la permuta sino un papel excepcional.

Definición del contrato de venta.

La venta es un contrato por el cual uno se compromete a dar una cosa y otro a
pagarla. Puede hacerse por documento público o bajo firma privada. cc art
1582

Los elementos en la venta.

La compraventa requiere de dos elementos de fondo: la cosa, que debe ser

identificada o identificable, y el precio, que debe ser determinado o
determinable.

El principio de la autonomía de la voluntad. Restricciones legales a la

libertad de vender y comprar.

El principio de autonomía de la voluntad resulta ser básico dentro del Derecho

contractual. A través de él, las partes pueden regular libremente sus intereses y
crear las relaciones jurídicas que los contratantes estimen convenientes.

La intervención de la autoridad pública. Suelen darse en el área de

contrataciones públicas por vía del estado.
Ventas prohibidas; sometidas a una autorización administrativa; ventas
reglamentadas.

Contrato realizado por personas no capacitadas para concluirlo o que tienen

por objeto cosas que no son susceptibles de compraventa punto el tutor no
puede comprar bienes de la persona tutelada coma el mandatario no puede
adquirir bienes que tenga a su cargo para administrarlo o enajenar coma los
albaceas no pueden comprar bienes a su cargo punto el personal judicial no
poder comprar los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el tribunal
en que ejerce sus funciones.

Ventas reservadas a ciertos compradores; adquisición preferente,

retracto. Restricciones reconvencionales a la libertad de vender y
comprar.

La compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del

bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él,
aunque el bien haya sido entregado al comprador. Quien asume el riesgo de su
pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere
automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del
precio convenido.

Cláusulas de exclusividad de venta.

La obligación que le impone el vendedor al comprador puede ser una

prohibición de revender fuera de cierto perímetro o en ciertas zonas o a otros
intermediarios. Recíprocamente, el vendedor puede comprometerse para con
el comprador, que es entonces su concesionario, exclusivo a no venderle a
ninguna otra persona, al menos en la misma región.

Convención de adquisición preferente o pacto de preferencia; promesa

unilateral de venta.

El propietario de una cosa puede obligarse para con una persona o no vender
sin ofrecerle el comprarla. siendo así, estamos entonces en presencia de una
convención de adquisición preferente o pacto de preferencia.
Cuando una persona se beneficia de un derecho de adquisición preferente, el
vendedor no elige el comprador, sino que está obligado a ofertarle la venta de
las cosas a aquella persona que tiene la preferencia, sea por mandato de la ley
o por una convención. En materia de sociedades comerciales los estatutos
pueden establecerse imitaciones para la venta de las acciones o cuotas
sociales. El artículo 97 de la ley número 479-08 de sociedades comerciales y
empresas individuales de responsabilidad sociales entre socios es libre, pero
para que se puedan ceder a terceros se requiere la aprobación de los socios
que representan por lo menos la tercera parte de los de las cuotas sociales.

La supervivencia de la autonomía de la voluntad; el principio de

consensualismo a la venta.

Conforme a este principio toda persona es libre para contratar, pueden crear su
propia ley por el cual se regirá el contrato, por lo tanto tienen plena libertad
para vender o comprar o para no hacerlo. La autonomía de voluntad, que
descansa sobre la libertad individual, rige para la compraventa, al igual que rige
para todos los contratos.

Interpretación del contrato de venta.

La redacción clara y precisa de los acuerdos alcanzados por las partes en un

contrato, es una de las principales responsabilidades del abogado actuante.
Cuando las obligaciones no quedan claras y al momento de ejecutar el contrato
las partes entran en conflicto por la forma en que una u otra interpretan el
contrato, hay un procedimiento general de interpretación a seguir, definido por
el código civil dominicano.

Prueba del contrato de venta.

Cuando se trata de cosas que deben ser probadas, la formación del contrato se
presume que ha sido hecha bajo condición. En efecto al artículo 1588 del
código civil que establece que cuando la venta se hace bajo ensayo se supone
siempre que ha sido hecha bajo una conclusión suspensiva. Si la prueba de la
cosa es desfavorable el consentimiento no se perfecciona porque está sujeta a
la condición de que las cosas puedan ser probada.
Publicidad del contrato de Venta.

El cambio de los consentimientos del vendedor y del comprador, que

perfecciona la compraventa sigue ignorando por los terceros si nos lleva a su
conocimiento mediante una publicidad. Ahora bien, toda publicidad resulta
imposible si no se ha extendido un documento, lo único susceptible de ser
publicado. Los terceros tienen por lo tanto el mayor interés en conocer la
transmisión de propiedad sin ellos no saben si la persona con la que tratan es
el propietario de los objetos que tiene en su poder; así pues el legislador ha
sido llevado para ciertas compraventas, las de inmuebles principalmente,
organizar una publicidad, lo cual implica la redacción de un documento que
debe ser además para las compraventas de inmuebles una escritura notarial.

En resumen el requisito de publicidades para que los terceros tengan

conocimiento pero si las partes no han querido o no han podido darle
publicidad ante los organismos competentes está venta entre ellos tiene su
validez

La publicidad se hace ante la oficina de registro de títulos de lugar donde se

encuentra el inmueble cuando se trata de inmuebles registrados y ante la
conservaduría de hipotecas del ayuntamiento.

Las ventas solemnes. Necesidad de un escrito. La influencia de las

formalidades de publicidad.

Son aquellos que exigen, además del consentimiento, una formalidad que sin
su cumplimiento el contrato carecería de validez, y esta formalidad consiste en
la redacción de un documento notarial, con la intervención de un notario.

Oponibilidad de la venta a los terceros y validez entre las partes.

TEMA II

EL CONTRATO DE VENTA (CONTINUACION).

Promesa sinalagmática de vender y de comprar, promesa unilateral de
vender y de comprar es una venta.

La promesa de venta es un contrato por el cual una persona promete a otra

vender una cosa, que está consciente inmediatamente comprarla. La promesa
de venta es una declaración unilateral al contrario la promesa sinalagmatica de
compraventa hay ofrecimiento recíproco de vender y comprar.

El contrato de compraventa se perfecciona por el encuentro de las dos

voluntades del vendedor y del comprador, concordantes sobre las cosas de
venta y el precio. Esas dos voluntades se expresan por las dos promesas
recíprocas de vender esa cosa y de comprar a ese precio. La conjunción de
esas promesas que es la promesa sinalagmatica de vender una cosa en un
cierto precio y la de comprar esas cosas a ese precio constituye un contrato de
compraventa.

A pesar de que se había hablado de doctrinas y en la práctica de que la

promesa de venta vale venta, no siempre ha de considerarse así, puesto que
en una promesa sinalagmatica de compraventa puede que el precio se
condicione para otro momento y por lo tanto si no están presentes los
elementos de la venta entonces no se ha perfeccionado el contrato de venta
por faltar el precio.

Definición de la promesa unilateral de venta.

La promesa unilateral de venta, también denominada oferta o policitación, es

una convención por la cual el prometiente consiente al beneficiario la facultad
de comprar un bien a un precio cierto. Es el acto jurídico que crea una
obligación por la exclusiva voluntad del deudor

https://eldia.com.do/promesas-de-compraventa/

Naturaleza jurídica de la promesa Unilateral de venta.

“Considerando, que el artículo 1583 del Código Civil prescribe que la venta es
perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el
comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la
cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada; que
tanto la promesa de venta como la oferta o policitación producen los mismos
efectos que los señalados en el citado texto legal

Promesa unilateral de venta y pacto de preferencia, venta y oferta de

venta, Promesa Unilateral de venta y promesa de venta.

El propietario de una cosa puede obligarse para con una persona o no vender
sin ofrecerle el comprarla. Siendo así, estamos entonces en presencia de una
convención de adquisición preferente a pacto de preferencia.

Cuando una persona se beneficia de un derecho de adquisición preferente, el

vendedor no elige el comprador, sino que está obligado a ofertarle la venta de
la cosa a aquella persona que tiene la preferencia, sea por el mandato de la ley
o por una convención. Mientras que el beneficiario de la promesa unilateral de
venta acepta la facultad de opción que se le ofrece, la persona a la cual le
dirige el oferente la oferta de venta no consiente en nada, ni siquiera en la
posibilidad de aceptar el ofrecimiento (acerca de la oferta o policitación).

Efectos de la promesa unilateral de venta con respecto del prometiente;

duración de la opción. 7%. Cláusula de indemnización a cargo del
beneficiario. Sanción de las obligaciones del prometiente;

El prometiente no se obliga solamente avenderle al beneficiario si este ejerce la

opción; ha contraído algo más que una obligación de vender; no ha formulado
únicamente la promesa de concluir una compraventa.

los efectos de la aceptación de la opción.

La promesa unilateral de venta se traduce en un contrato, que generalmente no

crea obligación sino con cargo al prometiente., es casi siempre un contrato
unilateral. Pero, hasta cuando el beneficiario, como contrapartida de su
derecho a la opción, asume una obligación- en cuyo caso, completada así, la
promesa unilateral de venta se convierte en un contrato sinalagmático , este
contrato no es nunca una compraventa.

Ausencia de retroactividad. Las ventas con retractación y las ventas con arras.

La irretroactividad es el fenómeno que produce que las normas no tengan

efectos hacia atrás en el tiempo. De esta manera se asegura que dichos
efectos comiencen en el momento de su entrada en vigor, con la finalidad de
dotar al ordenamiento jurídico de seguridad.

Las arras o señal. Los requisitos exigidos al consentimiento para la

formación del contrato de venta:

Se llama arras a la señal o cuantía monetaria que se entrega en algún contrato, y

especialmente en el de compraventa, bien con objeto de comprometerse los
contratantes a su conclusión, por temor de perderlas el que las ha dado, o de
devolverlas dobladas el que las ha recibido, o bien con el fin de tener una señal o
prueba de la perfección del contrato para no dejar lugar al arrepentimiento de las
partes.

Para la formación del contrato de venta el consentimiento debe emanar

del vendedor y del comprador o de sus representantes. La declaración de
encargo.

La declaración de encargo es la manifestación que bajo juramento comunica la

acción, recomendar, asesorar, orientar, advertir o prevenir o que se puede imponer
algún compromiso y obligación.

Efectos de la declaración de encargo. La promesa de obligación ajena.

Se entiende por promesa de hecho ajeno aquella estipulación en cuya virtud, una
persona (promitente) se obliga frente a otra (promisario) para que le sea realizada una
determinada prestación por parte de un tercero

Ya se ha visto como quien promete en nombre propio la prestación de un

tercero celebra válidamente un contrato del cual surgirá

Efectos
A su cargo la obligación de resarcir el daño si dicho tercero rehúye cumplir lo
prometido. La Obligación de indemnizar que nace, una vez verificado el
requisito de eficacia del contrato, en forma directa y principal, ya que, según
afirma Barassi, en posición que no concuerda con su tesis de que el promitente
tan sólo se obliga a hacer los esfuerzos ordinariamente necesarios para
obtener la prestación, quien promete el hecho del tercero entiende obligarse de
inmediato, independientemente de la ratificación del tercero

TEMA III

LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE VENTA.

Error, dolo, violencia y lesión.

El error no es causa de nulidad de la convención, sino cuando recae sobre la

sustancia misma de la cosa que es su objeto.

El dolo es un error provocado, un engaño. La victima del dolo no solo de

engaña, sino que ha sido engañada.

Domat dice que la violencia se denomina fuerza toda impresión ilícita que lleva
una persona, contra su voluntad por el temor de algún mal considerable.

Lesión es una causa de rescisión de los contratos siempre que un menor sea la
victima de aquella.

Nulidad de venta de la cosa de otro. Fundamentos de la nulidad

La venta de la cosa de otro es nula por vicio de error, condiciones de la nulidad.

Dentro de los fundamentos pueden dos ser asignados ya sea una presunción
de confirmación del acto nulo o sea una utilidad social.

La mala fe del vendedor no es una condición de nulidad. El Error cometido por

comprador es una condici6n de nulidad; solo es nula la venta de la cosa de otro
cuando se refiere a un cuerpo cierto. Efectos de la nulidad.
La nulidad relativa de la venta de la cosa de otro. Protege al Comprador y la
nulidad no produce efectos frente al verdadero propietario.

Incapacidades especiales de vender y de comprar.

Dentro de las incapacidades especiales de para vender o comprar está en

razón del parentesco y del vínculo matrimonial; En razón del cargo que ocupa;
en razón del vínculo legal o convencional; en razón de las conveniencias
internas y externas del estado

La prohibición de la venta entre esposos.

Es nulo el contrato de venta entre cónyuges no divorciados, la ley pretende

evitar ventajas patrimoniales en la vida matrimonial así como brindar protección
a terceros o acreedores que pudiesen verse expuestos

Las excepciones a la prohibición de la venta entre esposos.

No puede haber contrato de venta entre los esposos, sino en los tres casos
siguientes: 1o. aquel en que uno de los esposos cede bienes al otro, estando
separado de él judicialmente, como pago de sus derechos; 2o. aquel en que la
cesión hecha por el marido a la mujer, aunque no esté separado, reconoce una
causa legítima, tal como la reinversión de sus inmuebles enajenados o la del
metálico que a ella pertenecían, si estos inmuebles o dinero no entran en la
comunidad; 3o. aquel en que la mujer cede bienes a su marido para pagarle la
suma que ella le prometiere en dote, y cuando hay exclusión de comunidad;
salvándose, en estos tres casos, los derechos de los herederos de las partes
contratantes, si en ello hay ventaja indirecta. Cc art 1595