Los vicios ocultos en una compraventa

Por Redaccion DJ - 16 diciembre, 2020

Como Director y Responsable de los Peritos Judiciales de AIF, son muchas las dudas
que nuestros peritos nos plantean en este tipo de periciales.

Los vicios ocultos de la cosa vendida son todos aquellos que en el contrato de compraventa el
vendedor realiza la venta de un objeto distinto al pactado que lo hace inhábil para que cumpla la
finalidad para lo que ha sido adquirido, esto también se llama acción aliud pro alio (Cosa
distinta). Los vicios ocultos son posibles defectos que se encuentran en una cosa y que no pueden
detectarse en el momento de la compraventa. Cuando el comprador detecta que hay algún vicio
oculto, tiene la libertad de poder reclamar la reparación, la indemnización y perjuicio en caso de
mala fe o también se podría hacer la resolución del contrato de compraventa.

La acción quanta minoris: consiste en rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de
peritos, por la valoración de los vicios ocultos.

El Código Civil dice sobre los vicios ocultos en su Art. 1484 (por vicios oculto se entiende aquellos
desperfectos que pudiera tener aquel objeto, producto o cosa vendida y que fuesen difíciles de
percibir a simple vista por el comprador).

Los peritos deberán ser objetivos en el informe y poner de manifiesto la existencia de unos
posibles vicios ocultos de los cuales se le informa al perito de que no tenían constancia el
comprador en el momento de realizar la compraventa. El perito a parte de toda la documentación
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necesaria como, Presupuestos, Documentación gráfica, videos de inspección de las zonas
afectadas y lo mas importante el perito tiene que realizar una visita de inspección visual, donde se
muestran las diferentes patologías, deficiencias y desperfectos.

Hay que tener en cuenta también si falta mantenimiento, cuando no se lleva a cabo los trabajos o
mantenimiento adecuados con el paso del tiempo se ven afectados, los vicios ocultos más
comunes son sobre los defectos hallados en viviendas cómo, por ejemplo, patologías
constructivas, y en vehículos de segunda mano. Hay que tener en cuenta que hay un plazo de
caducidad de 6 meses para las acciones de saneamiento o vicios ocultos, establecidos para poder
reclamar ya sea en la adquisición de una vivienda como en la compra de un vehículo usado.

El dictamen pericial es una de las pruebas más importantes que se puedan presentar en un
proceso judicial, las pruebas pueden provenir de cualquiera de las partes y un litigio para defender
su posición, pero también puede ser incluso solicitado directamente por la autoridad judicial.
Cuando se redacta un informe pericial conviene aclarar que nos estamos refiriendo cuando
hablamos del informe técnico pericial o dictamen.

Hay que pensar que se trata de un documento que refleja el estudio, análisis y conclusiones a las
que ha llegado un especialista en una determinada materia (el perito).

El lenguaje utilizado por el perito debe de tener un carácter técnico y sin ambigüedades, pero a la
vez se debe procurar que el documento puede ser entendido por cualquier persona que no tenga
los especiales conocimientos que otorga al experto la condición de perito. Lo que no debe hacer
nunca un perito en su informe pericial es opinar sobre hechos o circunstancias, sino realizar y
compartir juicios en base a razonamiento objetivos basado en sus especiales conocimientos.

El perito debe ser objetivo y no declarar de manera favorable a una de las partes pues de lo
contrario iría en perjuicio de su credibilidad. Es importante mantener la calma, la credibilidad que
transmite un perito es el respeto y cortesía que demuestra, incluso en casos de cierta tensión,
siempre el perito deberá de mantener la compostura y no caer en discusiones subidas de tono o
enfrentamientos.

Conclusión: Las conclusiones es que el contenido de un informe pericial de los vicios ocultos es de
una exposición de hechos y reflexiones que nacen de los conocimientos del perito.

En definitiva, en todas aquellas operaciones de compraventa entre particulares con productos de

segunda mano los riesgos de que existan vicios ocultos son frecuentes.

Sobre el autor

Fernando Lara, Vicepresidente de AIF (Asociación Profesional Colegiar de Asesores de Inversión

Financiación y Peritos Judiciales), cuenta con una Acreditada Experiencia Cómo Perito judicial en
el desarrollo de varias especialidades, Fernando es Director Política
de Peritos Judiciales
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externo de mediación concursal en la Universidad La Laguna (ULL), y en los masters de peritaje
judicial de la UCAM Universidad Católica de Murcia), Director Adjunto y Profesor de Formación del
Instituto de Formación y Reciclaje Internacional. Ha sido reconocido varias veces por su gran
trayectoria profesional.

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