Derecho Civil II

Apuntes clase 06/10

SISTEMA REGISTRAL CHILENO

El registro conservatorio en Chile, está regulado primeramente en el 686 del CC que dice que la
tradición de inmueble se efectúa a través de la inscripción en el registro pero fundamentalmente,
la normativa orgánica y el funcionamiento interno, así como las normas de funcionamiento y
responsabilidad del conservador están en el reglamento del conservador de bienes raíces
(apéndice del código civil). Ese reglamento es la norma fundamental y nuclear a la hora de
entender, comprender y analizar el Registro Conservatorio de Bienes Raíces en Chile, este
reglamento a pesar de su nombre NO es una norma INFRALEGAL (bases= decretos, reglamentos) y
esta a pesar de su nombre, NO ES INFRALEGAL, puesto que la jurisprudencia ha resuelto que este
reglamento tiene el carácter de norma legal, porque se le considera un verdadero decreto con
fuerza de ley, y esto dado que el art 695 CC ordena la constitución del registro.

Organización y funcionamiento del registro.

1-. Los libros.

Funciona en la práctica como una oficina que tiene competencia sobre 1 comuna o lo que
generalmente que sucede en la práctica en una agrupación de comunas; y eso depende del COT.

En Temuco, existen 2 registros conservatorios, el primer conservador tiene competencia sobre la

comuna de Temuco (si necesitamos una inscripción de dominio o necesitamos inscribir un título de
dominio respecto de un inmueble ubicado físicamente en la comuna de Temuco, debemos ir al
primer conservador. El segundo conservador de bienes raíces de Temuco, tiene competencia sobre
OTRAS comunas que antes pertenecían al primer conservador (Padre las Casas, Vilcún, Cunco,
Melipeuco, Freire). En las comunas pequeñas, el mismo conservador puede ser notario; eso
dependerá de la carga de trabajo, extensión de la población entre otras, de cada comuna.

El conservador no es una persona jurídica, sino que es un funcionario, una persona natural que
tiene el cargo de conservador y no depende del Estado (no es funcionario público) pero tampoco
forma parte del poder judicial, sino que es algo así como una república independiente. Según el
COT, está denominado dentro de los auxiliares de administración de justicia (se les considera
también como ministros de fe).

En cuanto a su remuneración, no viene ni por parte del Estado ni del poder judicial, sino que
proviene de los usuarios. Se paga en caja el honorario del conservador.

El registro se conforma de un conjunto de instrumentos, de libros, que dan fe de la titularidad de

los bienes y derechos y de las mutaciones que van sufriendo estos derechos; en el caso de los CBR
en Chile, los conservadores llevan fundamentalmente 3 libros (libro en sentido abstracto)->
cuando hablamos del libro de repertorio en singular, entendámoslo en sentido abstracto porque
en la práctica, los tomos, son varios por un tema de volumen/espacio.

1-. Libro de repertorio.

El repertorio es un conjunto de tomos en el cual fundamentalmente se dejan constancia del

ingreso de una solicitud por parte de un particular. (Mantener un registro del ingreso)

El repertorio funciona con efecto retroactivo

2-. Libro de registro.

En realidad son tres libros de registro, el registro de propiedad, el registro de hipoteca y

gravámenes y está el registro de interdicciones y prohibiciones; nuevamente, no es que sea 1 libro
de propiedad y así, se entiende en un sentido abstracto (son varios tomos).

En el registro de propiedad se deja constancia de toda traslación en el dominio, por ejemplo,

transferencia de dominio, compraventa; ej: vamos a inscribir una compraventa de inmueble y
sabemos que la tradición se realiza a través del conservatorio, entonces esa tradición se tiene que
inscribir en el registro de propiedad porque ahí hay una traslación, específicamente una
transferencia de dominio.

No solamente las transferencias se inscriben o de otros derechos reales se inscriben en el registro

de propiedad, sino que también se inscriben allí las transmisiones de dominio por sucesión por
causa de muerte por ejemplo las posesiones efectivas, las inscripciones especiales de herencia y
las adjudicaciones luego de que se divide la comuna hereditaria, todo eso se inscribe también en el
registro de propiedad o por ejemplo, si ganamos el dominio del inmueble por prescripción
adquisitiva, la sentencia judicial que declara la prescripción también se tiene que inscribir en el
registro de propiedad. Entonces, cualquier traslación del dominio o de cualquier otro derecho
real, debe ir en el registro de propiedad

El registro de hipotecas y gravámenes, registra las hipotecas que se estudiarán en Civil IV

(contratos) y los gravámenes en general, los que afectan inmuebles, por ej: derecho real de uso y
habitación, arrendamientos, usufructos, servidumbres.

En el registro de interdicciones y prohibiciones se inscriben por un lado las interdicciones

(incapacidades absolutas y relativas), se encuentran dos personajes: demente e interdicto por
disipación, recordemos que la interdicción es una resolución judicial y en esa resolución el juez
busca inhibir al interdicto de la administración de sus bienes que pasa a manos de un curador. Esa
sentencia provisoria o definitiva que se dicta respecto del demente o del disipador, se inscribe en
el registro de interdicciones y prohibiciones para que los terceros tengan publicidad de que X
persona está interdicto con demencia por tanto no se debe contratar… Etc. Este mismo registro es
el de prohibiciones y por tanto se inscriben todos los impedimentos o prohibiciones que inhiban la
transferencia o enajenación de los inmuebles como por ejemplo, los embargos; cuando una cosa
está embargada no puede ser enajenada porque adolece de objeto ilícito. Los embargos implican
una verdadera prohibición de enajenar y se inscriben en el registro de interdicciones y
prohibiciones. Los mismo ocurre con las medidas prejudiciales precautorias de gravar y enajenar
que dicta el juez o por ejemplo, la famosa cláusula de no enajenar.

3-. Libro de índice general.

Es una lista, un índice con los nombres de todos los titulares que han inscrito títulos en los registros
anteriores, por ej: en el índice general del CBR de Villarrica debería aparecer Ignacia, porque ella en
algún momento de la historia fue a ese conservador a inscribir su compraventa. Con este índice
podemos iniciar el estudio de título porque si yo no sé si el deudor tiene bienes o no, yo me debo ir al
índice y ver si el deudor está en ese listado y ahí yo puedo saber si tiene bienes o no por ej, en el CBR
de Villarrica.

2-. Registro público

Este registro es de carácter público en Chile, cumple con el principio de publicidad, y esto significa que
todos los registros que mencionamos recién: índice y repertorio; son PÚBLICOS. El conservador está
obligado a darle a cualquier usuario todas las copias y todos los certificados que los usuarios pidan, es
una obligación del conservador; se debe pagar con anterioridad.

Certificaciones que emanan del CBR

-Certificación de título (se encuentra abajo en la última copia del título, va con timbre y se rellena con
lápiz pasta)

-Se puede pedir copias y certificados al CBR, la copia de inscripción es la más usual (es una fotocopia de
la inscripción con certificación de que es auténtica) o un dominio vigente.

-Certificado de hipotecas y gravámenes.

-Certificado de interdicciones y prohibiciones, que dará cuenta de los embargos, de las medidas
prejudiciales de prohibición de gravar y enajenar y cualquier prohibición que afecte a la propiedad.

-Certificado de repertorio, para que uno sepa si una persona ya hizo una solicitud respecto de un
predio.

Responsabilidad del conservador: es mejor que nosotros solicitemos el certificado, generalmente se da

en los casos de saber si una propiedad está hipotecada, esa es la fácil, la difícil es ir al CBR e ir al
registro de hipotecas y empezar a buscar a mano si la propiedad está inscrita en una hipoteca. La
ventaja del certificado es que alivia trabajo y, la más importante es que el certificado deslinda
responsabilidad; ej, si el certf. Dice que no hay hipoteca y al final si hay hipoteca y el cliente sufre un
perjuicio la responsabilidad civil no es de nosotros, sino del conservador; ahora, si el estudio de títulos
lo hacemos directamente de los libros y no del Certfi. la culpa es nuestra, si nos equivocamos.

Nuestro sistema registral posee una escasa fe pública, es decir, que el CBR se puede equivocar; en Chile
manda la inscripción por sobre la certificación.

3-. Atribuciones de control

Lo relacionamos con el principio de legalidad y un conservador tiene la facultad de revisar si el título

que se entrega o el derecho consagrado es existente o es válido, el derecho de dominio que se está
transfiriendo a este título ¿pertenece al vendedor? ¿hay alguna causal o vicio de nulidad? Pues bien,
esa revisión la puede llevar a cabo; puede comparar con la realidad, si el terreno es el expresamente
señalado, puede ir o enviar a alguien a revisar a terreno.

En Chile, tenemos un sistema registral de escasa legalidad, porque respecto de lo primero, el CBR tiene
ciertas facultades para revisar la validez de los títulos pero son facultades muy escasas y que más
encima su alcance se discute y que se encuentran consagrados en el Art. 13 y 14 del reglamento.
Respecto de la posibilidad de poder contrastar el título con el predio vs la realidad, el conservador NO
tiene ninguna facultad; eso da lugar a muchos litigios en la práctica.

Títulos que deben y pueden inscribirse

Disposición legal: Art 52 y 53 del reglamento.

Artículo 52: TÍTULOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE (La ley no obliga a los particulares a inscribir; sino se
inscribe no va a lograr el efecto jurídico que se busca a través del título.)

1-. Los títulos traslaticios sobre inmuebles: permuta, donación, aporte en propiedad, compraventa etc.
(SIEMPRE INMUEBLES)

2-. Uso y habitación SON DERECHOS PERSONALÍSIMOS; por tanto son inalienables: no pueden
transferirse ni transmitirse. El reglamento en este apartado incurre en un error.

3-. Censo/hipoteca: no se transfieren de forma separada, sino que junto con el inmueble, al que
gravan, por tanto debo agregar el domino del que le afecta.

4-. Censo (579/2022): el censo implica un Dº personal y a la misma vez un Dº real; este tiene dos
personajes, censuario (deudor) y censualista (acreedor) el pago del capital que da el censualista es por
un canon que es una especie de cuota anual, hasta que termine de pagar el capital, el censualista tiene
un crédito o un dº personal en contra del censuario; pero al mismo tiempo el censualista tiene un
derecho real de censo en contra de un inmueble que fue entregado por el censuario; es decir el
censuario constituye un dº real de censo sobre un inmueble de su propiedad para efecto de poder
garantizar el pago de la deuda; sería una caución; NO ES LO MISMO QUE LA HIPOTECA, esta última le
permite al acreedor tomar la propiedad, sacarla a remate y pagarse con el producto del remate, en
cambio con el censo el acreedor no puede rematar la propiedad, lo que puede hacer es demandar
personalmente al actual propietario de la finca.
5-. La sentencia que declara la prescripción adquisitiva: no existe el contrato de prescripción, se
inscribe la sentencia que sirve como titulo/escritura pública.

6-. Constitución de Derechos: de fideicomiso, usufructo, del uso y habitación, del censo, de la
hipoteca. DIFERENCIA de los primeros, es que esos se refieren a la traslación (A le transfiere a B el
domino), en cambio acá, se refiere a la CONSTITUCIÓN (A constituye un usufructo por primera vez).

Fideicomiso: forma de propiedad (propiedad fiduciaria) que está sujeta a condición.

7-. Los decretos de interdicción, por ejemplo, del demente o disipador; esas sentencias deben
inscribirse en el registro del conservador.

NO ES TAXATIVO.

Artículo 53: TÍTULOS QUE PUEDEN INSCRIBIRSE

1-. Titulo con condición suspensiva o resolutoria (sobre dominio o derechos reales) Propiedad de
fideicomiso por ej.

2-. Otros gravámenes no ant. (Servidumbre (crítica); gravámenes personales (ej: anticresis, pesca y
caza), arriendo (discutido como gravamen)

3-. Prohibiciones legales como embargo 1464 Nº3; Prohibiciones judiciales también, como Medida
Prejudicial Precautoria de Proh. Grav y enajenar, inscripción para oponerse a 3ros; Convencionales
como clausula de no enajenar -> que pasa si hay violación de la cosa por parte del adquiriente… CBR?
A) no debe (art 13) // B) Debe inscribir por regla general; art 13 se refiere a la inadmisibilidad de
carácter legal, acá el problema es convencional, no legal y el CBR no es juz por tanto no debe estar en
la posición de determinar si hay o no violación. Jurisprudencia se torna a la última postura.

Comuna de inscripción

Escrituras públicas se pueden celebrar en la comuna que nos parezca, no hay problema, pero el TÍTULO
TRALATICIO O CONSTITUIVO DE DOMINO, debe inscribirse siempre en CBR de la comuna de donde está
el INMUEBLE.

Interesados puede inscribir-> en la práctica generalmente lo realiza los mandatarios.

Si hay terreno entre Freire y Villarrica, se inscribe en ambos CBR y si falta en 1 solo se entiende que la
cosa no está registrada.

Apuntes clase 12/10

Instrumentos que pueden inscribirse

Título en el sentido de la forma para poder ingresarlos al conservador; se entiende que solo se
pueden ingresar al conservador copias auténticas (títulos traslaticios de compraventa… etc) pero
solo copias auténticas del título o sentencia firme y ejecutoriada.
Copia auténtica-> En el sentido de instrumento público; siempre público nunca privado.

Art 57 del reglamento nos dice que a esta copia autenticas o sentencia se pueden agregar otro
instrumento complementarios al título o sentencia.

Existe la inscripción complementaria que, valga la redundancia, complementa la primera

inscripción en la que pudo haber faltado alguna cosa.

Plano -> subdivisión de terreno // DL 2695 : se explica con una dibujo, con la confección de un
plano y evita litigios a futuros.

Siempre se debe individualizar/singularizar la propiedad. No es necesario en los gravámenes o

servidumbres.

El libro de repertorio

Es el libro de ingreso, porque en el se deja constancia del ingreso de todos los títulos que cuya
inscripción se requiera en el conservador.

Para ingresar la carpeta de compra venta, lo primero que hace el conservador es escribir con fecha
y hora en este libro. El art 15 y 77 por RG en ningún caso debe dejar de escribir esta inscripción

La importancia opera con efecto retroactivo, si ingresamos 12 de octubre, pagando honorarios y la

inscripción la hacemos el 18 se retrotrae al ingreso del 12 de octubre; y esta importancia es por los
actos intermedios que pueden ocurrir entre estas fechas. CADUCA EN DOS MESES este efecto
retroactivo.

El CBR puede emitir un certificado de repertorio, y ahí se pueden conocer todos los ingresos
pendientes.

Causales de negativa

RG-> Debe inscribir los títulos que se presentan, pagando los honorarios correspondientes, sin
retardo.

Art. 13 y 14 del reglamento-> excepciones, causales de negación.

El conservador puede negarse de inscribir en cuanto al artículo 13, cuando esa inscripción en
algún sentido es inadmisible (es muy amplia, criticada en la doctrina y muy ambigua). Ej. Cuando
se lleva una inscripción de bienes muebles o cuando el conservador se da cuenta que esta fuera
del ámbito de competencia del conservador o cuando no se dio aviso en el diario que den cuenta
de inscribir por parte del otorgante, o por último cuanto a la forma, si no es auténtica o no. Está
en el papel competente de la copia que se le presenta. Y cualquier otro vicio o defecto que lo
anule absolutamente, y esto da problema, porque encontramos vicios de fondo: falta de voluntad,
voluntad viciada o cosa ilícita.

El art 13 le permite rechazar al CBR por temas de forma o fondo?

Lo dice en un sentido instrumental y por tanto sería de forma

Y otros dicen que este art no distingue y dice que el 13 debe rechazar por el fondo.

La jurisprudencia permite en un sentido amplio, tanto de forma como de fondo, el rechazo de la

inscripción.

Debe ser VISIBLE en el título este vicio,

Contenido de inscripción

Solo tendremos nociones practicas dado que no veremos esto en profundidad, es solo técnico.

Firma otorgantes (partes), salvo poder a uno de ellos o apoderado (cláusula “portador de copia
autorizada) TRADICIÓN ES AJ --- RECORDAR.

Mención inscripción precedente -> nota referencia a posteriores, incluso en caso de cancelación
virtual. SIEMPRE debe existir esta mención inscripción precedente “el comprador …..”

Apuntes clase 19/10/2021

Repaso de clase presencial

Terminar clase del 12/10

Copia de inscripción y dominio vigente son diferentes y tienen precios distintos.