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C3 - DIRECCIÓN TECNICA DE OBRA

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UT1 – LOS PRELIMINARES DE PROYECTO, COSTEO Y ESPECIFICACIONES

UD1 – LOS ROLES Y LOS REFERENTES PRINCIPALES DE UNA OBRA

INTRODUCCIÓN AL CURSO
LA unidad de Proyecto y la Dirección de Obra

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INTRODUCCIÓN A LA UD1
El objetivo de esta unida es presentar un marco de referencia acerca del rol de la
Dirección de Obra, del comitente y de la Empresa Constructora. No es motivo del
presente curso profundizar sobre el marco legal de los contratos, los derechos y
obligaciones de cada una de las partes, los cuales, por su extensión, llevarían a un
curso de una duración similar al presente. Por lo tanto, sólo los enumeraremos y
haremos una breve descripción general con el fin de comenzar a ordenar la
información.
comitente: El que encarga a otro/s
contrato: Convención por la cual una o más personas se obligan para con otra u otras a dar,
hacer o dejar de hacer alguna cosa.

¿Cuáles son los actores principales de un proyecto?

1 – EL/LA DIRECTORA/A DE OBRA
2 - EL COMITENTE.
3 - EL CONTRATISTA.

1 – EL/LA DIRECTOR/A DE OBRA

El/La directora/a de Obra es la persona de existencia visible y jurídica, que representa
técnicamente al Comitente y tiene autoridad para actuar en su nombre dentro de los
términos de la documentación contractual. La definición precedente corresponde al
CPAU. La realidad es que la D de O es una de las patas de la mesa, conformada
además por el Comitente y l Empresa Constructora. La ecuanimidad y la independencia
de criterio son las características básicas sobre las cuales se asienta su accionar.
La asociación de dos de estos roles, en términos reales significa lisa y llanamente la
desaparición o la ruina del tercero.
Dentro de los modelos alternativos de contratación de la Dirección de Obra, podemos
ver los siguientes –
1a - Dirección de Obra
Es el servicio profesional clásico, trabaja en forma independiente y ejecuta las tareas
profesionales de programación, organización, controles, cumpliendo fielmente lo
definido en la etapa de proyecto.
Cuando decimos control nos referimos a los siguientes. -
LOS DE TIEMPO. - Son regulaos por el programa de obra que indispensablemente
debe estar contenido en los anexos técnicos del contrato. La función de la Dirección de
Obra consiste en vigilar que el avance de la obra se realice como lo establece el citado
programa. En caso contrario, en primer término, se debe proceder e informar al

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Comitente, y en segundo tiempo, obligar al contratista a adoptar las medidas

adecuadas con el fin de corregir la desviación hasta constatar que se ha enmendado la
anomalía.
LOS DE CALIDAD. - Estos controles son regulados por las especificaciones, así como
por las normas técnicas reglamentarias, tradicionales y expendidas por los fabricantes
de materiales y equipos.
LOS DE LOS COSTOS. - El parámetro comparativo para efectuar el control de los
costos de obra lo proporcionan los presupuestos y los planes de inversión previstos. La
base sobre la cual se inicia la labor de revisión es el presupuesto, cuyo importe total
corresponde con el monto total del contrato total de la obra.
LOS CERTIFICADOS DE OBRA. - (los veremos más adelante)

1b - Dirección de Obra Ejecutiva

AL servicio profesional de la Dirección de Obra, se le suma la administración de la obra
(ver más adelante Obra por Administración). Por esta tarea, el profesional actuante
recibe un honorario, suplementario porque a las tareas especificadas anteriormente se
le suman los controles que, generalmente, corren por cuenta de la Empresa
Constructora.
Honorario: Sueldo de honor; sueldo que se da por un trabajo de arte liberal.

Por ejemplo. -
Personal de obra. - será necesario supervisarlo y estar pendiente de sus rendimientos.
Coordinación de los trabajadores, para que no se produzcan tiempos improductivos.
Control de los pagos que deben efectuarse.

1c - Inspección de Obra
Es un servicio profesional puntual de asesoramiento y supervisión externa para
controlar y verificar la calidad de los trabajos y materiales provistos o incorporados a la
obra por contratistas y proveedores. A diferencia de la Dirección de Obra, se contrata
en forma horaria de acuerdo con las necesidades y posibilidades de cada cliente.

1d - Contratos vinculantes
La Dirección de Obra como tal, establece con el Comitente un contrato de locación
de obra vinculante con la tarea profesional a desarrollar. Este contrato definirá expresa
y taxativamente los límites de dicha tarea, indicando aquellas que no estén

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directamente indicadas en el Contrato Base y que sean objeto de honorarios

adicionales
Adicionales: Son los trabajos que se ordenan excediéndose de los acordados en el contrato
original.

Los tipos de contrato más usuales entre Comitente y Arquitecto son por un porcentual
o por un monto fijo.
 Contrato porcentual. Se estipula un porcentual del total de la obra que se
abonará de acuerdo con el avance de aquella.
 Contrato por un monto fijo. Una vez estipulado el monto asignado a los
honorarios, puede subdividirse en cuotas iguales o no. Usualmente, este monto
estará condicionado por un plan de trabajos para su cobro efectivo.
Este contrato definirá expresa y taxativamente los límites de la tarea profesional a
desarrollar, indicando aquellas que no estén directamente señaladas en el Contrato
Base y que sean objeto de honorarios adicionales. Así mismo, las partes fijarán sus
domicilios legales, la forma de pago, el plazo de obra y el ámbito en el que dimitirán sus
diferencias (juzgado, Consejo Profesional, otros).
Por último, cabe agregar que la presencia de la Dirección de Obra en términos
contractuales se deberá especificar en el Contrato con la Empresa o Contratista,
indicando allí mismo el rol que ocupará en la obra. - supervisión de trabajos, inspección
de calidad, cantidad y forma de los materiales y/o trabajos entregados por la Empresa o
Contratista, controlar las mediciones, las certificaciones, las recepciones de obra u
otros actos inherentes a su función específica. Se deberá también especificar si se
designa un representante para llevar adelante la tarea.

2 - EL COMITENTE
El Comitente es quien encarga la supervisión de las tareas profesionales de la
Dirección de Obra al Arquitecto/a y la ejecución de las tareas a la Empresa o
Contratista.
Con respecto a la primera de ellas, el Comitente establecerá las condiciones para la
elección del profesional interviniente, en relación con la ejecución de las tareas,
normalmente la adjudicación es resultado de una compulsa de precios y/o
antecedentes. En este proceso, es importante el asesoramiento profesional. La relación
que establece el Comitente con cada una de las partes deberá ser equilibrado y
conducente a un fin común.
A los fines de garantizar el buen funcionamiento de la relación entre el Comitente y el
Profesional, creemos importante definir la figura del interlocutor válido. Al respecto,
es importante indicar los diferentes tipos de Comitentes con los que el Profesional
deberá actuar:

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interlocutor válido: La persona a la cual se le puede dirigir preguntas y sus

respuestas tienen validez.

2a- Personas
En este caso, el interlocutor está claramente definido; las decisiones que se tomen
serán unipersonales y con tiempos muy acotados, ya que no implica consultas. El
modo de comunicarlas podrá ser oral o escrito. Se recomienda como criterio general,
este último, y de la manera más acotada posibles.
2b-Empresas
Dentro de su estructura, la Empresa deberá indicar claramente el interlocutor, porque
es imposible que dentro de la dinámica de la obra se genere un estado deliberativo.
que atenta normalmente sobre los costos, el tiempo y la calidad.
El interlocutor deberá ser la voz autorizada de las decisiones de la Empresa y tratará
de que éstas tengan la fluidez de la relación personal. De cualquier modo, siempre es
importante acotar los tiempos, para lograr la definición de lapsos de procedimiento.
El modo de comunicación, por lo tanto, será necesariamente escrito, con copia para
cada una de las partes.
2c-Las Instituciones
Tienen un similar funcionamiento a la Empresa, pero con tiempos mucho más lentos,
ya que generalmente, su estructura de funcionamiento es no empresarial y sin fines de
lucro.
2c-Los Organismos públicos
Son las más complejas de todas las organizaciones.
El carácter burocrático de la toma de decisiones, con manuales de procedimiento,
control y estructuras jerárquicas verticalistas impiden normalmente la definición de un
interlocutor que pueda resolver con fluidez las situaciones o conflictos planteados.
Siempre es necesario consultar a “alguien más” …
El interlocutor siempre es, por lo tanto, una dependencia de esa estructura. Los
tiempos son lentos y el modo es escrito en forma excluyente.
Por ejemplo. -
El Comitente decide la compra – por su cuenta y riesgo – de los pisos que van a ser
colocados por la empresa constructora.
Una vez colocados, se producen rajaduras en dichos pisos.
La empresa constructora aduce que el material provisto por el comitente es de mala
calidad.

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La Dirección de Obra debe actuar en los siguientes aspectos. -

a. Como consultor necesario y suficiente para resolver este problema, pues no se
puede acudir a terceros.
b. Como árbitro para resolver esta situación de conflicto.
c. En su rol de autoridad de la obra, tomará la decisión acerca de quién se hará
cargo de los costos de los trabajos.

3 - LA EMPRESA O CONTRATISTA
Es la persona física (la empresa) o jurídica (el contratista) habilitada para presentarse
en calidad de oferente ante una tarea determinada. Es importante que, para una obra
determinada, se convoque a oferta a EMPRESAS o CONTRATISTAS del mismo nivel
de antecedentes y capacidad técnico-financiera.
A la hora de pensar en este importante actor del proyecto de construcción, debemos
definir estas dos cuestiones básicas:
El tipo de oferente (o perfil) a considerar
El tipo de contrato a establecer
3.1- LOS OFERENTES
oferente: Es la calidad que adquiere una persona física o jurídica habilitada para
presentarse y ofrecer la realización de una tarea precisa.
Definimos tres tipos básicos de oferentes:
Personas
Pequeñas o Medianas Empresas (PYMES)
Grandes Empresas
3.a Personas
Se acude a ellas generalmente para tareas de pequeña envergadura, con equipos
mínimos de trabajo, sin estructura técnica de apoyo, con situación patrimonial de
subsistencia y con compromisos fiscales mínimos.
Normalmente te alto riesgo en la construcción, sobre todo en situaciones de conflicto
(accidentes, tareas mal ejecutadas, falta de cumplimiento en tiempo y forma, y
similares).
Por ejemplo, la remodelación de un baño, locales de equipamiento chicos.

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3.b Pequeñas o Medianas Empresas (PYMES)

Pueden competir en obras medianas o grandes, con equipos de trabajo reglamentarios
y en buen estado, personal en regla, con capacidad técnico-financiera que les permitirá
ejecutar obra pública - de acuerdo con el certificado emitido por el Ente que
corresponda.
Son básicamente confiables n el cumplimiento de normas legales (aportes y otros) y en
normas de seguridad e higiene. Tienen una posibilidad acotada de acceso al crédito, lo
que las limita para encarar obras de nivel alto o de gran aliento.
Por ejemplo, pueden encarar este tipo de obras. - Vivienda unifamiliar o multifamiliar
completa y edificios de equipamiento chicos y medianos, obras de infraestructura
pequeñas, pavimentos.
3.c Grandes Empresas
Básicamente su nivel es resultado de su capacidad de acceso a crédito para la
ejecución de obras de gran envergadura, con alta capacidad tecnológica derivada de
equipos de última generación propios o con capacidad de uso, y personal de alto nivel
de capacitación profesional y técnica.
La relación con estas Empresas es dificultosa desde el ejercicio individual de la
profesión, por lo que se hace imprescindible el concurso de un equipo de dirección con
diversos asesoramientos permanentes.
Por ejemplo, pueden encarar este tipo de obras. - conjuntos de vivienda o edificios de
equipamiento o infraestructura medianos o grandes.
Para ampliar los conceptos desarrollados hasta ahora, en la versión interactiva le proponemos
que resuelva la Actividad N°1

4 - LOS CONTRATOS VINCULANTES

Las empresas o contratistas tendrán diferentes sistemas para contratar la obra, de
acuerdo con el tipo de obra y a las condiciones establecidas en los pliegos de
especificaciones.
Los contratos pueden ser:
4.a Por unidad de medida
La oferta en este tipo de contrato es por precio unitario determinado por rubro. Se
deberá contar con un cómputo métrico propio para poder efectuar la comparativa de
precios. La tarea profesional es compleja ya que es necesaria la medición mensual o
quincenal de la tarea ejecutada, además de las tareas de control de calidad y
procedimiento específicas; esta medición se hace conforme a las normas vigentes por
gremio o por acuerdo de partes libre y expresado por escrito.

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Por ejemplo. - gremios en edificios de vivienda (colocaciones, yesería), edificios de

equipamiento con pocos ítems de mucho desarrollo, obras de infraestructura simple
(movimiento de suelos, pavimentos, cordones).
4.b Por ajuste alzado
El ajuste alzado es una contratación por precio único de acuerdo a la documentación
recibida y a las consultas aclaratorias solicitadas. El desglose por rubros, cantidades y
precios unitarios tiene el único fin de controlar, en la comparativa, si se ha producido un
grueso error de cómputo o concepto y para poder certificar las tareas de acuerdo con
su avance.
La tarea profesional de la Dirección de Obra es certificar el porcentaje de la obra
ejecutada, en calidad, tiempo y forma.
El sistema más conveniente para efectuar una comparativa, no solo total sino parcial de
precios.
Sintetizando la Empresa Constructora entrega una determinada Obra construida de
acuerdo con las reglas del arte, a cambio de un precio total acordado con el comitente.
Dentro de este sistema están las acciones de ajuste alzado relativo, que permiten una
cierta cantidad de cambios de obra sin modificar el contrato primitivo, y las de ajuste
alzado riguroso, que no contemplan la posibilidad de cambios de ninguna índole.
4.c Por coste y costas
Definimos “coste” por el precio y gasto que tiene una cosa sin ganancia (diccionario de la Real
Academia)

Se entiende por el “coste”, el importe completo de la mano de obra, seguros,

materiales, subcontratos y todo otro gasto que resulte necesario para la ejecución de
los trabajos contratados, aunque no hayan sido expresamente especificados.
A su vez se entiende por “costas” los gastos generales, prestación de equipos y
beneficios. En la práctica, se trata de un contrato en el cual los costos están totalmente
abiertos y se fijan un porcentaje sobre ellos como beneficio.
La tarea la lleva adelante la Empresa, en cuyo caso, la Dirección de Obra actúa
controlando el costo de obra a partir de montos topes prefijados por rubro o cualquier
otro sistema de contención del gasto.
También, la Dirección de Obra se puede hacer cargo dentro de la modalidad de
Dirección de Obra Ejecutiva, puede gerenciar el gasto y que corra por cuenta del
Comitente el riesgo empresario.
Por ejemplo. - obra no definida por falta de programa, que inevitablemente va a sufrir
modificaciones en su desarrollo. - edificio de vivienda por consorcio.

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4.d Por Administración

Sin contrato, sin mediación de empresa y sin precio total, sin intermediarios que lucren
en virtud de su mediación, la administración del coste está exclusivamente en manos
del propietario.
4.e Mixtos
Se trata de una combinación de dos o más sistemas de los anteriormente expuestos.
Con seguridad, este ejemplo le aclarará esta modalidad contractual. -
En una obra, el estudio previo del suelo ha detectado importantes irregularidades por
capas de relleno existentes. El proyecto ha determinado que la cota de fundación y
dimensionado de la base final se realizará con las excavaciones abiertas al llegar en
cada excavación al suelo resistente.
En este caso algunas tareas de obra son inciertas, tales como las excavaciones, las
bases de hormigón tronco de columna. - por lo tanto, esto trabajos se podrán realizar
por unidad de medida o por otro sistema abierto, y el resto de la obra con contrato por
ajuste alzado riguroso.
Con el fin de aplicar los conocimientos adquiridos lo invitamos a realizar la Actividad n°2, en la
versión interactiva.

Síntesis:

A lo largo de esta primera Unidad, Usted se ha puesto en contacto con los tres
“pilares” de un proyecto de obra: La Dirección de Obra, el o los comitentes, y el
contratista.
En la próxima Unidad Didáctica comenzaremos el estudio acerca de la documentación
necesaria para la obra.

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