BUSINESS & LAW ESTUDIO JURIDICO copte pe apevactones De sariaso Sect cwIL FoliotO0374877 42 cv Rol :0-012265 Juicio de Hacienda 25-05-2015 Hora: 08242 Etisalat un + POS Disit. + a6 Jaime Sarra Propiedades Lida. 6 Nai Sarra Propiedades Rut 78.885.410-2 Domicitio AN. Presidente Riesco 3451, Las Condes ‘Abogado Patrocinante: Omar A. Carrasco Garcia Rat: 8.412.403-6 Domicitio: ‘New York N°96, piso 16, Santiago Apoderado: José Miguel Lecaros Simchez, Rat: 5.545.398-5 Domicilio: New York N°6, piso 16, Santiago Apoderado: Miriam Otérola Covarrubias Rut: 11.195.847-5 Domicitio: ‘New York N°96, piso 16, Santiago Demandado: Fisco de Chile Rat: 61.006,000-5 Abumada 48, piso 4, comma de Santiago. Juan Ignacio Pitta Rochefort Agustinas 1687, comuna de Santiago 10.032.728-7 EN LO PRINCIPAL: Demanda en juicio de hacienda, cumplimiento de contrato; EN EL PRIMER OTROSI: acompafia documentos con citacién y bajo apercibimiento; y EN EL SEGUNDO: patrocinio y poder. S. J. L, en lo Civil Santiago Omar Carrasco Garcia, José Miguel Lecaros Sanchez y Miriam Otérola Covarrubias, abogados, en representaciénA BUSINESS & LAW “ ESTUDIO JURIDICO «< convencional segun se acredita con escritura publica de mandato judicial que se acompafia en un otrosi de Jaime Sana Propiedades Limitada también llamada Nai Sarra Propiedades, sociedad comercial de responsabilidad limitada del giro de su nombre,.RUT: 78.885.410-2, cuyo representante legal y convencional en su caracter de gerente general es don Jaime Sarra Loyola, corredor de propiedades, todos con domicilio en Avda. Presidente Riesco, N° 3451, comuna de Las Condes, ciudad de Santiago, a US., respetuosamente, digo: Que en este acto, vengo en demandar al Fisco de Chile, persona juridica de derecho publico representada de acuerdo a la ley por, don Juan Ignacio Pifia Rochefort, chileno, abogado, cédula de identidad numero 10.032.728-7, en su calidad de Presidente del Consejo de Defensa del Estado, ambos con domicilio en calle Agustinas 1687, comuna y ciudad de Santiago, de acuerdo a los antecedentes que paso a exponer: LOS HECHOS 1.-La demandante es una empresa de alto prestigio en el rubro del corretaje inmobiliario que, desde el afio 1996, bajo el nombre Jaime Sarra Propiedades Limitada también denominada Nai Sarra Propiedades, presta servicios inmobiliarios especializados en oficinas, propiedades industriales, retail, terrenos, etc, razén por la cual ha ganado un prestigio reconocido en el mercado.BUSINESS & LAW ~ ESTUDIO JURIDICO 2.-Con fecha 24 de septiembre del afio 2014, se comunicd telefonicamente don Ratil Marcelo Romero Muiioz, empleado del Ministerio de Desarrollo Social (en adelante, “el Ministerio”), quien manifest6é a don Cristian Fuenzalida, quien trabaja para la demandante, el interés por parte del Ministerio de Desarrollo Social, en buscar una propiedad que tuviese las siguientes caracteristicas: a) Al menos entre 6.000 y 7.000 metros cuadrados b) Que se ubicara en el centro de la ciudad de Santiago. En ese entendido, se inicié un contacto formal, dejando don Raul Marcelo Romero Mufioz su teléfono del Ministerio (F: (26751567) y su correo electrénico (rromero@desarrollosocial.cl). Es dable hacer notar a SS que desde ese mismo momento, los mail remitidos por el sefior Romero Mufioz, en el asunto ya indicaban “Oficinas para Ministerio de Desarrollo Social”. 3.-Asi las cosas, y habiendo sido el sefor Romero Mufioz quien realiza el encargo para el Ministerio, la empresa demandante, comienza un trabajo de basqueda de la propiedad adecuada a los requisitos del cliente, encontrando diferentes alternativas. Sin embargo es el edificio ubicado en Calle Catedral N°1575 al 1579, también denominado Edificio Santa Ana, de la comuna de Santiago, con una superficie de 10.590 metros utiles aproximadamente, el que le interes6 al cliente (Ministerio). De esta forma el Ministerio, por intermedio del senor Romero Mujioz, en correo electrénico, sefiala el interés en comprar al menos 7.000 metros cuadrados de dicho edificio, para lo cual solicita se le haga una oferta por el edificio completo e indicando aparte los precios por metro cuadrado,BUSINESS & LAW SS ESTUDIO JURIDICO ws solicitando se le informe sobre las modalidades de compra “leasing u otra”, todo esto segin correo electronico que acompafiaré a SS en el momento procesal oportuno. Asi SS comenzé una relacién fluida entre Sarra Propiedades y su cliente el Ministerio de Desarrollo Social, con una serie de mail, llamados telefénico y visitas, a efectos de poder dar cumplimiento al encargo del cliente. Siendo asi, ya en septiembre del afio 2014, el sefior Subsecretario de Desarrollo Social de la época don Juan Eduardo Faindez Molina, pide visitar el edificio que era del agrado del cliente, para lo cual con fecha 01 de octubre del 2014, se genera ORDEN DE VISITA N° 1712, donde se senala sin error posible que la empresa que realiza la visita es el Ministerio de Desarrollo Social. El documento fue suscrito por ambas partes: la demandante y la cliente. Es en esta orden de visita, que dentro de otros términos, se fijan “obligaciones” para el cliente, siendo entre ellas la mas importante la que sefala que, en caso de interesarle alguna de las propiedades que en la orden detalla, el cliente se obliga a encargar a Jaime Sarra Propiedades Limitada, los tramites ante el propietario para adquirirla o arrendarla, obligdndose a pagar la comisién que corresponda segin se indica en la misma orden. En el mismo orden de ideas, en la Orden de Visita se sefiala que el cliente se obliga a pagar el doble de la comisién como pena, si indirectamente procediere a la adquisicién o arriendo prescindiendo en cualquier forma de la mediacién del corredor, de igual forma si se compra o arrienda por un tercero que haga uso de la informacién contenida en la orden de visita, situacién que en la especie ocurri6, tal como demostraré a SS, segtin aparece desde luego de la copia de la orden de visita que acompajio en un otrosi.BUSINESS & LAW ~ ESTUDIO JURIDICO 4.- Como la propiedad era de interés del Ministerio, se coordinan via correo electrénico estas visitas, siendo frustradas por temas de agenda algunas de las fechas acordadas, no obstante lo anterior, con fecha 02 de octubre del 2014, el sefior subsecretario don JUAN EDUARDO FAUNDEZ MOLINA, en compajfiia de varios asesores del Ministerio, ademas de don Oscar Fernando Torres Guevara (jefe de administracién y finanzas del Ministerio), Raul Marcelo Romero Mujioz, y don Andrés Errazuriz quien trabaja para la demandante, visitaron el edificio, concordando en que sin lugar a dudas era el lugar indicado para el Ministerio. Con posterioridad, el dia 23 de octubre del mismo ajio el subsecretario recibe a los representantes de Nai Sarra Propiedades , don Daniel Wilson y don Andrés Errazuriz, junto al representante de la propietaria del edifico la sociedad Inmobiliaria Santa Ana SpA, don Jorge Zeltzer Faba, en su oficina del Ministerio, para recibir con claridad absoluta y sin posibilidad de error, el beneplacito del inmueble por parte del Ministerio. El] interés del Ministerio surge, indudablemente, de la mediacién y de los servicios de corretaje de Jaime Sarra Propiedades Limitada. Con fecha 8 de octubre de! 2014, y sirviéndose siempre de los servicios de esta demandante, se le solicita a la empresa, se le remita al Ministerio, una carta tipo para realizar una oferta de compra por el edificio, lo que la empresa realiza, remitiendo dicha carta para que sea ocupada como base para la oferta de compra. Sumado a lo anterior y en claro entendido de que el cliente, Ministerio de Desarrollo Social, habia encontrado el edificio que buscaba, gracias a nuestra representada, la superior jerarquica a esa fecha, esto es la sefiora MinistraBUSINESS & LAW SS ESTUDIO JURIDICO “w dofia MARIA FERNANDA VILLEGAS ACEVEDO, con fecha 10 de octubre del 2014, remite una carta a los duefios del edificio de calle Catedral N° N°1575 al 1579, sefalando en la misma “En conformidad a las conversaciones que hemos mantenido con la empresa Nai Sarra Propiedades, que esta gestionando la venta del edificio denominado Santa Ana, ubicado en calle Catedral N°1575 al 1579, wy el Ministerio de Desarrollo Social viene en iene la siguiente propuesta de negocio, consistente en la intencién de adquirir el inmueble......... ” (Lo destacado es nuestro) 5.- Como queda en evidencia, la propiedad que fue del interés del Ministerio, es el edificio que habia sido ofrecido por nuestra representada y fue la empresa Jaime Sarr Propiedades Limitada, la que gestionéd el desarrollo del negocio y su posterior concreci6n. A mayor abundamiento, con fecha 06 de noviembre del 2014, el cliente Ministerio de Desarrollo Social, solicita por intermedio de Jaime Sarra Propiedades Ltda., visitar el inmueble, esta vez acompafiados por arquitecto, dibujante, consultor de Proyecto MDS y analista de inversiones. 6.- Con fecha 10 de noviembre del 2014, el Ministerio, a través de su funcionario don Raul Marcelo Romero Munoz, solicita via correo electrénico una serie de documentos, nuevamente a la empresa demandante, incluyendo certificados de diferente naturaleza, informes, etc., todos ellos de normal solicitud por quien compra una propiedad, ademas de esta envergadura, todos los cuales fueron remitidos al cliente.BUSINESS & LAW NF ESTUDIO JuRIDICO ~ 7... Durante el mes de diciembre del 2014, el cliente, Ministerio de Desarrollo Social, solicits una rebaja de la comision de la empresa demandante, en un 25%, esto es, de un 2% al 1,5% mas IVA, del precio de venta o arrendamiento de la propiedad. 8.- Una vez concretado el negocio, la empresa “Sociedad Inmobiliaria Santa Ana SpA” vendedora del inmueble, denominado “Edifico Santa Ana”, paga a nuestra representada, sin mayor tramite, por la intermediacion acordada por los servicios de corretaje en la venta o arrendamiento, la comisién acordada.- Faltaba entonces solamente que el cliente comprador, esto es, el Ministerio de Desarrollo Social, pagara su comisi6n, para ello, el Ministerio envia correo electrénico con fecha 23 de febrero 2015, solicitando una carta de cobro, para tramitar la solicitud de cobranza, cosa que se hace. 9.- El 25 de febrero del 2015, dofia LORETO SALINAS GONZALEZ, remite correo electronico a la demandante, con el namero de Rut del Ministerio para la emision de la respectiva factura por los_ servicios de corretaje comprometidos. No obstante lo anterior, comenzé un proceso de dilatacién, hasta ese momento inexplicable, en el cual ya no era posible ubicar a don Raul Romero Mufioz en forma expedita como habia sido hasta ese momento, ya no estaban disponibles otros funcionarios como don Oscar Torres, quienes habian sido actores del negocio hasta ese momento.BUSINESS & LAW «< ESTUDIO JURIDICO 10.- Siendo asi la empresa demandante, emite factura electronica N°1548, a la subsecretaria de Servicios Sociales, por la suma total de $239.663.356 mas iva, correspondientes a la comisién del 1,5% mas iva, por el corretaje por la venta de la propiedad ya individualizada. En virtud de la recepcién en el Ministerio de dichas facturas, la primera por concepto de corretaje de venta y la segunda por corretaje de arriendo, este remite dos cartas a la demandante de autos, la carta N°863 y N°864, sefalando en la primera de ellas (carta n°863), que NO procede que se le emita factura a subsecretaria de Servicios Sociales, ya que detentan la calidad de arrendatarios de la propiedad de calle Catedral, por lo que devuelven la factura. De igual forma, en la carta N°864, el Ministerio sefiala que 1 Ministerio no ha adquirido el inmueble citado”. Ambas cartas firmadas por doha DENISE THUILLIER LEPELEY, jefa de division de administraci6n y finanzas (s). 11.- Ante tamafia sorpresa, la empresa demandante de autos se comunica con los intermediarios habituales del negocio, quienes ademas habian dado como instrucci6n el facturar a ese Rut y a esa entidad, a efectos que averiguaran Ja raz6n del rechazo y cémo solucionar el problema. Dado esto, se le comunica a la demandante de autos, que la emisi6n de la factura se debe realizar por el corretaje por arrendamiento de la propiedad, ante lo cual se emite una nueva factura N°1555, de fecha 11 de marzo del 2015, por igual monto, pero con una glosa por corretaje por arrendamiento, segiin instruy6 el Ministerio.f4, BUSINESS & LAW XZ ESTUDIO JURIDICO end 12.- Asi con fecha 17 de marzo del 2015, se recepciona una carta del Ministerio donde don OSCAR TORRES GUEVARA, jefe de administracién y finanzas, quien participo activamente en las negociaciones, reuniones, quien acompan al subsecretario al edificio y demas actividades pertinentes a la adquisici6n del inmueble, y en definitiva para Ja concrecién del negocio, sefala en la misiva a la empresa demandante, entre otras consideraciones que, se devuelve la factura emitida, toda vez que el Ministerio a través de la Subsecretaria de Servicios Sociales arrendé dicha.propiedad al Banco Estado sin la intermediacién de corretaje, desconociendo todo el trabajo realizado por la empresa para la compra o arriendo del inmueble y por sobre todo, los compromisos adquiridos en la orden de visita. A mediados del mes de abril del afio 2015, se logra una reunién, que por lo demas fue la ultima a la cual se pudo acceder, con don Raul Romero y don Oscar Torres, por parte del Ministerio y por parte de la demandante don Daniel Wilson y don Andrés Errazuriz, todo esto en las oficinas del Ministerio, donde los representantes del Ministerio sefalaron que NO pagarian comision alguna y que si se queria cobrar algo lo hiciéramos ante el banco Estado, que fue quien comproé la propiedad, desconociendo todo el trabajo que habiamos desarrollado y los acuerdos arribados. Asi las cosas SS, al dia de presentacion de esta demanda, ha sido imposible que sea recibida la empresa en las dependencias del Ministerio, no hay personas que asuman responsabilidad alguna, no ha sido posible obtener un pronunciamiento claro de la fiscalia de dicha entidad, la empresa cumpli6 con lo pactado, y a pesar de los numerosos requerimientos hechos a la demandada, esta se ha negado a cumplir absolutamente, su obligacion.BUSINESS & LAW «< ESTUDIO JURIDICO EL DERECHO 1.-El articulo 1545 del Cédigo Civil, recogiendo la autonomia de la voluntad como principio inspirador de la contratacién, establece que todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes contratantes. Esto significa que pueden celebrarse toda clase de acuerdos de voluntad estén o no reglamentados en la ley, con tal que no se contravengan las leyes y sin ninguna formalidad especial mientras no exista alguna norma legal que lo exija, bastando el acuerdo de voluntades para generar las obligaciones acordadas (“principio del consensualismo”). 2.- La demandante, como se ha dicho, es una conocida empresa de corretaje de propiedades y agencia de negocios inmobiliarios, que realiza intermediacién y gestion de negocios principalmente relacionados con la venta de inmuebles, inversiones en ellos y arrendamiento de bienes raices. Se trata de una empresa mercantil tanto por su constitucién como por ser un agente de negocios (art 3 N° 7 del Codigo de Comercio) 3.-En la actividad de la intermediacion inmobiliaria, agencia de negocios y corretaje de propiedades, existe una costumbre extendida que es la de hacer suscribir entre la empresa que presta el servicio y el cliente un documento denominado “orden de visita” que contiene, entre otras materias, las obligaciones que contrae el cliente respecto de la empresa intermediadora. En este caso, el cliente fue el Ministerio de Desarrollo Social que se oblig6 a encargar a la demandante de autos la gestion de los tramites para adquirir 0 arrendarA BUSINESS & LAW ‘S ESTUDIO JURIDICO ww el edificio “Santa Ana”. En la orden de visita se contenia claramente las condiciones de la contrataci6n: la comisi6n que se debia pagar en caso de venta y en caso de arriendo y lo que se debia pagar en caso que se comprara por un tercero que hiciera uso de la informacién contenida en la orden de visita, tal como en la especie ocurrié. 4.-Bajo el acuerdo que generé tales obligaciones, con fecha 8 de octubre del afio 2014, se solicita por parte del Ministerio un modelo de carta para realizar una oferta de compra del inmueble; con fecha 10 de octubre del afio 2014 la propia Ministra envia una carta en la que reconoce explicitamente que la demandante “ha estado gestionando la venta”; dias mas tarde solicitan gestionar nuevas visitas, solicitan mas documentos todos los cuales son propios de un interesado en comprar la propiedad y, nuevamente reconociendo las obligaciones contraidas, solicitan desde el Ministerio una pequefia rebaja a la comisién a que se encontraba obligada, alo que esta demandante accede, rebajando el 2% pactado a un 1,5%, ello en el interés de hacer rentable la adquisicion del inmueble. 5.-La ejecucién practica del contrato, que es norma de interpretaci6én, permite en este caso concluir que el cliente estuvo siempre consciente de que habia contratado servicios remunerados, el monto (en porcentaje del precio de venta) de esta retribucion y las diferentes condiciones o circunstancias que podian producirse 0 modalidades en que el negocio podia concretarse, resultando obligatoria siempre la condicién. Asimismo, no cabe ninguna duda que el cliente contraté los servicios de intermediacién para la venta del edificio. LaBUSINESS & LAW Ye ESTUDIO JURIDICO ~< oferta de compra y la solicitud de documentos a que hemos hecho referencia precedentemente lo evidencian. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a lo que emana de la naturaleza de la obligacién y aquello que por la costumbre se considera como integrante de ellas (art. 1546 del Cédigo Civil). En este caso, explicitandose lo que es la costumbre, se acord6 expresamente que la comisién por compraventa se debia pagar por el cliente sea que se comprara por el cliente’-para si o para otro- “o si se compra o arrienda alguna de las propiedades ofrecidas, por un tercero que haga uso de la informacién contenida en esta orden de caracter personal e intransferible”. 6.-Lo que sucedi6é en este caso es que el inmueble fue comprado por el Banco del Estado para entregarlo en arrendamiento al cliente a través de la Subsecretaria de Servicios Sociales como fue reconocido expresamente por el cliente en carta de 27 de febrero de 2015. La venta del inmueble se materializé con fecha 08 de enero del 2015, mediante escritura publica otorgada en la Notaria de Santiago de don Pablo Alberto Gonzalez Caamafio, la sociedad Santa Ana SpA, vendié al Banco Estado todas y cada una de las unidades vendibles del Edificio Oficinas Santa Ana, ubicado en calle Catedral N°157 al 1579, comuna de Sanitiago, por un valor total de $13.449.105.581, mas IVA, equivalente a UF 546.110 mas IVA, a la fecha de la firma. Es decir, es evidente la relacién o vinculo de causalidad entre los servicios de intermediacién realizados por el demandante y la posterior compraventa celebrada. Tan es asi que, la empresa vendedora pagé sin ninguna reticencia la comisién a Sarra Propiedades Limitada, pues entendié que debia pagarse, por el hecho de haberse celebrado la compraventa,4B, BUSINESS & LAW XJ ESTUDIO JuRIDICO i no quedando eximida de hacerlo por el sélo hecho que finalmente la compradora hubiera sido una persona juridica distinta de la que habia solicitado los servicios de la demandante. El hecho de haberse celebrado con posterioridad a la compraventa un contrato de arrendamiento no borra las consecuencias de la compraventa realizada la que, como se hha dicho, fue concretada gracias a la intermediacién de la demandante. No debemos olvidar que se encargé a la demandante asesoria en la presentacién de una oferta de compra a la duefia del inmueble, y esa compra se concreté. 7.-La demandada ni siquiera pretende que esta obligada a pagar comisién por arrendamiento, sino que ademas esta olvidando que la intermediacion se efectué para la venta del inmueble. Nunca el cliente solicité los servicios para tomar en arriendo un inmueble; esa fue una operacién posterior que no habria podido concretar en los términos en que lo hizo sino hubiera sido por la intermediacién de la demandante en el negocio. Si bien en la Orden de Visita se alude a adquisicion o arriendo, el acuerdo fue la adquisicién por compra; la referencia a arriendo se explica por tratarse de un formulario. En correo electrénico de 24 de octubre de 2014 se sefala clara y exclusivamente precios de compraventa. En noviembre de 2014 Raul Romero preguntaba por el valor de las contribuciones. Todo el negocio fue pensado en adquirir el inmueble. 8.- Adicionalmente, la pretension del cliente, Ministerio de Desarrollo Social, de eximirse de pagar la comisién por venta contradice su propia conducta pasada lo que resulta4A, BUSINESS & LAW XZ ESTUDIO JuRIDICO x inaceptable a la luz de la buena fe que debe guiar el cumplimiento de los contratos. Toda su conducta resulté consistente con la idea de acordar en definitiva una compraventa; nunca un arrendamiento. Fue en esos términos en que se solicité los servicios de esta demandante, gracias a los servicios prestados por esta demandante el Ministerio obtuvo la informacién necesaria para que se pudiera celebrar la compraventa que en definitiva le permitié tomar en arriendo el inmueble. Nunca se hablé de rentas, siempre se hablo de precio. La decision final de optar por colocar a un comprador distinto para recibir en arriendo el inmueble, no obsta a que la obligacién de pagar la comision por la venta exista y sea exigible. La operaci6n concretada, ademas, calza precisamente con una de las diferentes modalidades de contratacisn que la orden de visita consideraba como apta para generar la obligaci6n de pagar la comision en anilisis. 9.- Y lo mas determinante: de acuerdo a la Orden de Visita, en caso de materializarse la adquisicion del inmueble por un tercero que haga uso de la informaci6n contenida en la orden, el cliente quedaria obligado a pagar el doble de la comisién, esto es, el 4% mas IVA del total del contrato de venta de la propiedad, en este caso que la propiedad se vendié en la suma de UF546.110 mas iva, pues el precio de venta ascendié a $13.449.105.58 1mas iva, por lo que corresponde que se nos pague la suma de UF 21.844.44 mas iva.- Como se demostrarA, el tercero (Banco Estado) adquirié el inmueble usando la informacién que su ahora arrendataria le suministr6; obteniendo en definitiva el beneficio de toda la intermediacién realizada por esta demandante en un negocio de venta de un inmueble,BUSINESS & LAW ~ ESTUDIO JURIDICO pretendiendo ahora excusarse de pagar la comisién sélo por el hecho de no haber comprado la cliente sino otro ente publico que seria su arrendador POR TANTO, en virtud de lo expuesto, articulos 1545, 1546, 1560 y siguientes 1556 del Cédigo Civil, y 253 y siguientes del Codigo de Procedimiento Civil, ROGAMOS A US..: se sirva tener por interpuesta demanda en Juicio de Hacienda en contra del Fisco de Chile y acogiéndola declarar: a) Que se condena a la demandada a pagar a favor de la actora la cantidad de 21.844.44 Unidades de Fomento mas iva, en su equivalente en moneda nacional a la fecha del pago o en subsidio la cantidad de dinero que SS estime procedente y en justicia b) Que las sumas pagadas deberan serlo con interés corriente calculado entre el 11 de marzo de 2015 y la fecha de pago efectivo o en subsidio la cantidad que SS estime procedente. c) Que la demandada debera pagar las costas del juicio.- PRIMER OTROSI: Rogamos a US. Tener por acompafiados, con citacién, los siguientes documentos; 1) Correo de don Ratl Marcelo Romero Mufioz a la empresa demandante. 2) Carta de la Ministra del Ministerio de Desarrollo SocialBUSINESS & LAW ~ ESTUDIO JURIDICO Y bajo apercibimiento del articulo 346 N° 3° del Cédigo de Procedimiento Civil, los siguientes documentos: a) Copia autorizada de Orden de Visita N°1712 de la empresa demandante.- b) Copia autorizada de Escritura de Mandato SEGUNDO OTROSI: Rogamos a US. Tener presente que en nuestra calidad de abogados patrocinaremos esta demanda fijando domicilio para estos efectos en calle New York N°96, piso 16, de la comuna de Santiago.- AAAGS. BFS Abogada \RCIA WAR CARRASEO GAR