23/4/2020 Situación de los contratos de arrendamiento: Una mirada panorámica a los supuestos y en favor del interés público | La Ley

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Situación de los contratos de

arrendamiento: Una mirada
panorámica a los supuestos y
en favor del interés público
Julio Pozo Sánchez Sábado, 11 de Abril de 2020 |  7082

El autor considera que en el caso de los contratos de arrendamiento de

inmuebles para uso comercial, lo recomendable es que se opte por una
renegociación de las condiciones o términos de pago. Y, en el caso de los
contratos de arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda, señala que no
existe norma legal que faculte o autorice al inquilino a no pagar. Sin embargo,
sostiene que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad
económica, que le haga imposible pagar la renta; supuesto excepcional que
justi caría la intervención del Estado para disponer que se suspenda el pago de
la renta durante el estado de emergencia y no se considere causal de desalojo la
falta de pago en este periodo.

 
1. Introducción
 

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Por medio del contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder

temporalmente, al arrendatario, el uso del bien a cambio de cierta renta convenida.
 
Debido al Estado de Emergencia en el que se encuentra nuestro país, en la práctica,
se nos presentan dos escenarios que actualmente generan duda e incertidumbre.
En el primer escenario nos encontramos frente al arrendamiento de locales para
uso comercial que han tenido que cerrar totalmente sus puertas; en el segundo
escenario, nos encontramos frente al arrendamiento de un inmueble para vivienda
cuyo arrendatario hace uso del bien, pero carece, repentinamente, de los recursos
su cientes para pagar la renta.
 
Para ambos supuestos se ha postulado la siguiente interrogante: ¿el arrendatario
podría dejar de pagar la renta debido a las restricciones generadas por el Estado de
Emergencia, sin verse perjudicado?
 
Así, hemos optamos por distinguir ambas situaciones, a partir de dos ejemplos
prácticos, para abordar esta problemática.
 
2. Primer escenario: Arrendamiento de locales para uso exclusivamente
comercial.
 
Juan arrendó un bien inmueble a Pedro por el monto de S/.5 000 mensuales. En
dicho local, Pedro realizaba la venta de electrodomésticos; sin embargo, producto
del Estado de Emergencia, debe cerrar temporalmente su negocio. ¿Podría Pedro
dejar de pagar la renta mensual bajo el amparo del Código Civil sin  verse
perjudicado?
 
Hay quienes sostienen que la prestación se ha vuelto imposible, pero esto no es así.
La prestación que recae sobre el arrendatario es el pago de la renta; ahora bien, que
-por el contexto actual- esta obligación requiera mayor esfuerzo, no signi ca que sea
imposible, es decir, solo sería imposible cumplir con la prestación si el lugar de pago
se hubiese determinado en un lugar concreto; de modo que, debido a las
restricciones al libre tránsito, sí resultaría imposible acudir a dicho lugar para realizar
la transacción, pero este no es el caso. El pago de la renta se podría realizar por las
plataformas digitales de los bancos, si no se quiere acudir presencialmente; por
tanto, cumplir con el pago de la renta no es imposible.
 
Frente a este panorama al arrendatario le quedan dos alternativas, la primera, y la
más recomendable, es la renegociación de los términos contractuales con su
arrendador [1]; pienso que es el mecanismo más útil para dar n a esta

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controversia, pues las partes deben ser plenamente conscientes que, de no llegar a
un acuerdo, la segunda alternativa será recurrir a la vía judicial o arbitral de
resultados imprevisibles y costosos.
 
El artículo 1440 del Código Civil (CC) dispone que, si la prestación resulta
excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte
perjudicada puede solicitar al juez que reduzca la contraprestación, de manera que
si el juez o arbitro determina que la obligación resultó muy costosa para el
arrendatario debido a un evento extraordinario e imprevisible entonces se le
devolverá el monto adicional que pagó durante el periodo correspondiente.
 
Será labor del juez o árbitro evaluar si el caso concreto se subsume en la norma. No
hay lugar a duda que el Covid-19 es un evento extraordinario; sin embargo,
determinar si la llegada de este virus y las medidas tomadas por el gobierno fueron
imprevisibles dependerá, entre otros factores, de la fecha de la celebración del
contrato[2].
 
3. Segundo escenario: Arrendamiento de inmuebles para vivienda
 
Juan arrendó un bien inmueble a Pedro por el monto de S/ 930 mensuales, con el n
de que dicho espacio sea utilizado como vivienda. Pedro venía pagando con
normalidad la renta del bien hasta que fue abruptamente despedido dado a que el
rubro en el que trabajaba fue paralizado por disposición normativa. ¿Podría Pedro
dejar de pagar la renta mensual bajo el amparo del Código Civil, sin verse
perjudicado?
 
En mi opinión, Pedro no debería dejar de pagar la renta porque con o sin pandemia
-por algún otro motivo ajeno al virus- el arrendatario puede verse en el aprieto de no
seguir contando con ingresos económicos.
 
Así, quiero ser tajante y directo: el arrendatario debe pagar la renta. En mi opinión,
no existe norma legal o interpretación legal, que le faculte a no pagar. No obstante,
en el caso de que algún arrendatario se encuentre en situación mani esta y
fehaciente de vulnerabilidad económica debido a las medidas adoptadas para frenar
la pandemia, y no pueda cumplir con el pago de la renta, lo más probable es que sea
desalojado, léase, “lanzado” (en el corto plazo y como lo venimos oyendo o leyendo
en los medios de comunicación[3])
 
En ese excepcional escenario, la eventual promulgación de una ley parece ser la
mejor alternativa para resolver este con icto social, toda vez que nos encontramos
ante una situación excepcional que requiere soluciones igual de extraordinarias y

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excepcionales, más aún si se tiene en cuenta que no hay norma que resuelva este
referido y potencial con icto que es de interés público, en medio de esta pandemia.
 
Ahora bien, a través de esta ley lo que se debe de regular es la suspensión (de
ninguna manera exoneración) del pago de la renta sí y solo sí, el inquilino se
encuentra en situación de vulnerabilidad económica, de tal forma que los procesos
de desalojo por falta de pago, solo en este caso, no puedan ser amparados.
 
Por supuesto, el legislador deberá realizar una evaluación técnica rigurosa para
establecer los parámetros de alcance que tendrá esta ley garantizando que,
efectivamente, brinde protección jurídica solo a quienes cumplan con las
características de vulnerabilidad.
 
En el tiempo que establezca el legislador, el arrendatario tendrá que pagar el monto
que le corresponda por los meses en las que se le aplazó la obligación, en
consecuencia, el arrendador, luego de este periodo, recibirá el pago de la renta.
Recientemente el Presidente de la República de Ecuador ha propuesto a su
Asamblea Nacional que apruebe una ley que establezca que: “Nadie podrá ser
desalojado por retrasarse en pagos de arriendo mientras dure la emergencia y hasta
60 días después”.
 
3. Constitucionalidad de una ley que suspenda temporalmente el pago de la
renta
 
Un punto adicional respecto a la alternativa de solución antes planteado (la eventual
promulgación de una ley), que repito, debería solo ser considerada en caso se
presente un evidente y mani esto con icto social, re ere que se vulneraría el
artículo 62 de la Constitución Política, el cual dispone que los términos contractuales
no pueden ser modi cados por leyes. No estoy de acuerdo con esa interpretación.
 
Tal como resalta el supremo interprete de la constitución: “El mandato del artículo
62 que consagra la inmodi cabilidad de los contratos no es absoluto”, pues es el
interés público lo que posibilita el ejercicio de ciertas potestades, como, por ejemplo,
modi car un contrato de forma unilateral e inclusive resolverlo. El Tribunal
constitucional resalta que:
(...)tales poderes sólo podrán ser ejercidos cuando el interés público así lo
justi que, lo que obliga a la Administración a concretizar la razón de interés
público que sustenta su poder en cada caso concreto y a que en todos los
casos sus facultades sean ejercidas de modo necesario, idóneo y proporcional.
(El subrayado es mío) (Exp. N° 2488-2004-AA/TC).
 

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En el presente, si bien de manera directa se estaría modi cando el contenido del

contrato de arrendamiento suspendiendo el pago de la renta hasta nalizado el
Estado de Emergencia o, indirectamente, si se suspenden los desalojos que tengan
como causa la falta de pago en este periodo, esta intervención estatal encuentra
razón de ser en el interés público o necesidad pública justi cada, por la protección
de las personas en estado grave de vulnerabilidad económica evitando así que sean
desalojados (léase, lanzados) y expuestos a situaciones de peligro inminente y en
perjuicio de la salud pública.
 
4. Re exiones nales
 
En el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso comercial, lo
recomendable es que se opte por una renegociación de las condiciones o términos
de pago. Es lo más sensato para ambas partes y así lo vienen entendiendo según
varios medios de comunicación que ya dan cuento de ello. Adviértase que para este
arrendatario no es imposible pagar, sí podría resultarle difícil, dado que el local que
rentó no le genera ingreso alguno. De no llegar a un acuerdo, entonces el
arrendatario podrá invocar una Excesiva Onerosidad de la Prestación.
 
En el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda, no
existe norma legal que faculte o autorice al inquilino a no pagar. Y como regla
general, no debería dejar de hacerlo. Ocupa el bien para habitarlo, no para generar
un ingreso. Así, podría tener di cultades para pagar con o sin Covid-19.
 
Sin embargo, podría darse el caso que, de pronto, de forma abrupta e inesperada,
como consecuencia directa de la pandemia, el arrendatario se encuentre en
situación de vulnerabilidad económica, que le haga imposible pagar la renta (por
falta mani esta y fehaciente de ingresos). En ese supuesto excepcional la
intervención del Estado podría justi carse para: i) disponer que se suspenda el pago
de la renta durante el presente Estado de Emergencia; ii) no se considere causal de
desalojo la falta de pago en este periodo (y por que no, en algunos meses
consecuentes) o iii) simplemente, se disponga que no podrán ser desalojados
quienes, en mani esto estado de vulnerabilidad económica, no cumplan con pagar
la renta.
 
En mi opinión, bajo ninguna circunstancia se debe entender que mediante la
eventual ley se estaría incentivando al “no pago” de la renta. Siempre he creído que
en esta relación obligacional, el más débil es el arrendador y deberíamos aprovechar
cualquier circunstancia para darle la tranquilidad que recuperará la posesión de su
predio de manera inmediata (lo que hasta hoy, con tantas normas, procedimientos y

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plenos, no han conseguido). Así, una eventual norma en el sentido antes referido,
debería otorgar los instrumentos necesarios para que el arrendador no se vea (más)
afectado.
 
Bibliografía:
RPP noticias, Familia venezolana debía un mes de renta, fue desalojada y se quedó
sin techo en pleno estado de emergencia. Descargado de:
 
https://rpp.pe/lima/actualidad/coronavirus-covid-19-desalojan-a-familia-de-
venezolanos-del-cuarto-que-alquilaban-por-deber-un-mes-de-renta-video-noticia-
1257571?ref=rpp
 
LA REPUBLICA noticias, SJM: hombre de 80 años fue desalojado y ahora duerme en
una carretilla en la calle [VIDEO]. Descargado de:
https://larepublica.pe/sociedad/2020/04/10/coronavirus-en-peru-san-juan-de-
mira ores-sjm-abuelito-de-80-anos-fue-desalojado-y-ahora-duerme-en-una-
carretilla-en-la-calle-video/
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Sentencia del Tribunal Constitucional N° 2488-2004-AA/TC, el 10 de octubre de

2006.
 

[*] Julio Pozo Sánchez es profesor universitario. Gerente legal de San Miguel Indistrias
PETS.A.
[1]  Así viene ocurriendo, por ejemplo, según ha dado cuenta el diario Gestión: “Centros
comerciales exonerarán de pagos de alquiler a tiendas durante emergencia”. Descargado de
https://gestion.pe/economia/coronavirus-tres-centros-comerciales-exoneraran-de-pagos-de-
alquiler-a-tiendas-durante-emergencia-noticia/
[2] No creo válido a rmar que esta situación fue imprevisible, si la celebración del contrato se
realizó a nes del mes de febrero de este año. Para ese momento, el Coronavirus ya estaba
en expansión y algunos países ya habían entrado en Cuarentena. El juez deberá evaluar en
cada caso en concreto.

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Una interesante posición respecto al arrendamiento de locales, para uso comercial puede
leerse en: http://www.enfoquederecho.com/2020/04/05/que-hago-con-la-renta-de-mi-
contrato-de-alquiler-covid-19-y-algunos-escenarios-generados-en-contratos-de-
arrendamiento-de-locales-comerciales/
[3] Familia venezolana debía un mes de renta, fue desalojada y se quedó sin techo en pleno
estado de emergencia. Los extranjeros se ofrecieron a apoyar en las labores de la casa hasta
que culmine la cuarentena, pero el propietario se negó a alojarlos un día más. Hoy están en
la calle con sus pertenencias (RPP, 2020) o más recientemente la nota periodística de cuenta
que “un anciano de aproximadamente de 80 años fue desalojado de su habitación y ahora se
encuentra viviendo en las calles, según la denuncia de los vecinos de San Juan de Mira ores.
En pleno  estado de emergencia  por  coronavirus, el adulto mayor  duerme en una carretilla
con algunas frazadas que fueron proporcionados por algunos ciudadanos” (LA REPUBLICA,
2020).

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