DERECHO URBANISTICO

CARACTERÍSTICAS E INSTRUMENTOS BÁSICOS

DEL SISTEMA URBANÍSTICO COLOMBIANO

Ley 9ª de 1989
Ley 388 de 1997

Ley 388 de 1997

 Condiciona la asignación de normas de uso y edificabilidad a que estén

definidas las estructuras viales, de servicios públicos y de espacios públicos
adicionales.
 Define derechos, pero también obligaciones.
 Define que la plusvalía puede ser un mecanismo de financiamiento del
urbanismo.
ART. 15 NORMAS URBANÍSTICAS (modificado por el art.1º L.902/04)
Son las que regulan el uso, la ocupación y el aprovechamiento del suelo y definen la
naturaleza y las actuaciones urbanísticas necesarias para estos procesos.

 Normas urbanísticas estructurales. Son las que aseguran la consecución de los

objetivos y estrategias adoptadas en el componente general del plan y en las
políticas y estrategias de mediano plazo del componente urbano. Prevalecen sobre
las demás normas, en el sentido de que las regulaciones de los demás niveles no
pueden adoptarse ni modificarse contraviniendo lo que en ellas se establece, y su
propia modificación sólo puede emprenderse con motivo de la revisión general del
plan o excepcionalmente a iniciativa del alcalde municipal o distrital, con base en
motivos y estudios técnicos debidamente sustentados.
- Las que clasifican y delimitan los suelos
- Definen Centros urbanos e históricos, redes primarias viales, servicios públicos,
zonas verdes y parques, en general las que determinen planificación a largo plazo.
- Las que establecen directrices para la formulación y adopción de planes parciales.
- Las que definan las áreas de protección y conservación de los recursos naturales y
paisajísticos, las que delimitan zonas de riesgo y en general, todas las que
conciernen al medio ambiente, las cuales, en ningún caso, salvo en el de la revisión
del plan, serán objeto de modificación.
 Normas urbanísticas generales: Son aquellas que permiten establecer usos e
intensidad de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos
de parcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las
diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión.
Por consiguiente, otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los
propietarios de terrenos y a sus constructores, conjuntamente con la
especificación de los instrumentos que se emplearán para que contribuyan
 eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y a sufragar los costos que
implica tal definición de derechos y obligaciones
- Las especificaciones de aislamientos, volumetrías y alturas para los
procesos de edificación.
- La determinación de las zonas de renovación, conjuntamente con la
definición de prioridades, procedimientos y programas de intervención.
- La adopción de programas, proyectos y macroproyectos urbanos no
considerados en el componente general del plan.
- Las características de la red vial secundaria, la localización y la
correspondiente afectación de terrenos para equipamientos colectivos de
interés público o social a escala zonal o local, lo mismo que la delimitación
de espacios libres y zonas verdes de dicha escala.
- Las especificaciones de las redes secundarias de abastecimiento de los
servicios públicos domiciliarios.
- las especificaciones de las cesiones urbanísticas gratuitas, así como los
parámetros y directrices para que sus propietarios compensen en dinero o
en terrenos, si fuere del caso.
- El señalamiento de las excepciones a estas normas para operaciones como
macroproyectos o actuaciones urbanísticas en áreas con tratamientos de
conservación, renovación o mejoramiento integral para las cuales se
contemplen normas específicas a adoptar y concertar, en su oportunidad,
con los propietarios y comunidades interesadas, estableciendo los
parámetros, procedimientos y requisitos que deben cumplirse en tales
casos excepcionales.
- Las demás previstas en la presente Ley o que se consideren convenientes
por las autoridades distritales o municipales.
 Normas complementarias: Se trata de aquellas relacionadas con las
actuaciones, programas y proyectos adoptados en desarrollo de las previsiones
contempladas en los componentes general y urbano del plan de ordenamiento, y
que deben incorporarse al Programa de ejecución que se establece en el artículo
18 de la presente Ley. También forman parte de este nivel normativo, las
decisiones sobre las acciones y actuaciones que por su propia naturaleza requieren
ser ejecutadas en el corto plazo y todas las regulaciones que se expidan para
operaciones urbanas específicas y casos excepcionales, de acuerdo con los
parámetros, procedimientos y autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas
generales. Entre otras, pertenecen a esta categoría:
- La declaración e identificación de los terrenos e inmuebles de desarrollo o
construcción prioritaria.
- La localización de terrenos cuyo uso es el de vivienda de interés social y la
reubicación de asentamientos humanos localizados en zonas de alto
riesgo.
- Las normas urbanísticas específicas que se expidan en desarrollo de planes
parciales para unidades de actuación urbanística y para otras operaciones
como macroproyectos urbanos integrales y actuaciones en áreas con
tratamientos de renovación urbana o mejoramiento integral, que se
aprobarán de conformidad con el artículo 27 de la presente Ley.

Parágrafo. - Las normas para la urbanización y construcción de vivienda no podrán limitar el

desarrollo de programas de vivienda de interés social, de tal manera que las especificaciones
entre otros de loteos, cesiones y áreas construidas deberán estar acordes con las condiciones
de precio de este tipo de vivienda.

ART. 8 LA ACCIÓN URBANÍSTICA.

Son las decisiones administrativas y las actuaciones urbanísticas ejercidas por las
autoridades distritales y municipales relacionadas con el ordenamiento del territorio y
la intervención de los usos del suelo. Son, entre otras:

 Clasificación del suelo:

- urbano
- suburbano
- de expansión urbana
- rural
 Definición de zonas no urbanizables: reservas paisajísticas, de recuperación,
de prevención de desastres, de conservación.
 Localización de infraestructuras y sus características: servicios públicos
domiciliarios, equipamentos urbanos, zonas verdes.
 Previsión de suelos de expansión para infraestructuras urbanas.
 Calificación y localización de terrenos para VIS.

La Ley 388/97 prevée:

1. Régimen Urbanístico Diferenciado en función de la clasificación del uso del
suelo
2. Calcificación de zonas de riesgo y factores ambientales
3. Define estructural territorial y asigna importancia a la previsión de suelos para
VIS
4. Contempla los mecanismos de intervención del mercado de suelos
5. Establece la posibilidad de zona de desarrollo sujetas a ventas forzosas, para
evitar el acaparamiento del suelo y permite la expropiación en caso de ser
necesario
6. Establece normas para repartir cargas y beneficios, es decir derechos y
obligaciones de los propietarios.

OBLIGACIONES URBANISTICAS:

- Hacerlos en los tiempos y bajo las condiciones del uso del suelo y de las
obligaciones de los instrumentos del ordenamiento territorial - POT
- Traslado a la colectividad de áreas libres, de recreación, redes de
infraestructura y equipamiento colectivo
- Obligación de obtener licencias loteos, subdivisiones y parcelaciones de
cualquier tipo de suelo
- Participar a la colectividad entre el 30% y 50 % del incremento de la propiedad
por el cambio de suelo.
- El deber de conservar el patrimonio arquitectónico, histórico y ambiental.
  Los planes o documentos d planeamiento: expresión de la función pública del
ordenamiento territorial, esta es la base del sistema Urbanístico:
1. Planes municipales de ordenamiento territorial – POT – Art 9 de la Ley 388/97.
2. Programa de Ejecución - Art 8 de la Ley 388/97
3. Planes parciales - Art 19 de la Ley 388/97

POT: “es el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del

territorio municipal. Es el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias,
metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y adelantar el
desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo”

Es obligatoria para todos los municipios del país y se presenta en 3 niveles:

a) Planes de ordenamiento territorial: elaborados y adoptados por las autoridades de los
distritos y municipios con población superior a los 100.000 habitantes;
b) Planes básicos de ordenamiento territorial: elaborados y adoptados por las autoridades de
los municipios con población entre 30.000 y 100.000 habitantes;
c) Esquemas de ordenamiento territorial: elaborados y adoptados por las autoridades de los
municipios con población inferior a los 30.000 habitantes.

Finalidad del POT:

Tiene por objeto armonizar la planificación económica y social con la dimensión

territorial racionalizando las intervenciones sobre el territorio y orientando el
desarrollo y aprovechamiento sostenible mediante:
- Definición de la strategia de uso y manejo del suelo en función de los objetivos
económicos, sociales, urbanísticos y ambientales
- Diseño y adopción de instrumentos y procedimientos para actuaciones
urbanas.
- Definición de los programas y proyectos que concretan estos propósitos

Clasificación del POT desde 3 perspectivas:

1. La Espacial: es la ubicación del componente urbano, rural y general.

2. Jerarquía de sus disposiciones: atiende a la jerarquía de la norma; cual es la
norma de orden superior.
3. Tiempo de vigencia: hace relación al período de tiempo por cual está vigente
una determinada disposición.

Tipos de Normas Urbanísticas:

Como ya se mencionó en el art. 15 d la Ley 388/97, se diferencias 3 tipos:

1. Estructurales: Son las que aseguran la consecución de los objetivos y estrategias

adoptadas en el componente general del plan y en las políticas y estrategias de
mediano plazo del componente urbano. Son las de mayor jerarquía y las demás no
pueden contravenirlas.
2. Generales: Son aquellas que permiten establecer usos e intensidad de usos del suelo,
así como actuaciones, tratamientos y procedimientos de parcelación, urbanización,
 construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonas comprendidas
dentro del perímetro urbano y suelo de expansión. Por consiguiente, otorgan derechos
e imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus
constructores.
3. Complementarias: Se trata de aquellas relacionadas con las actuaciones, programas
y proyectos adoptados en desarrollo de las previsiones contempladas en los
componentes general y urbano del plan de ordenamiento.

PRINCIPALES INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELO

1. Unidades de Actuación Urbanística.

Es el área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente delimitada
por el POT para promover el uso racional del suelo, garantizando el
cumplimento de las normar urbanísticas y facilitando la dotación de la
infraestructura para el transporte, servicios públicos y equipamentos
colectivos, con cargo a los propietarios, mediante el reparto equitativo de
cargas y beneficios.
Se aprueba mediante Decreto del Alcalde con el 51% del voto favorable del
área involucrada.

2. Declaratoria de Desarrollo Prioritario sujeta a venta en subasta pública.

3. Participación en la Plusvalía como mecanismo prioritario (incremento en los

precios del suelo por una decisión administrativa).
Se requiere que:
- Haya una decisión Administrativa (Acuerdo o Dcto) cuya decisión
produzca la plusvalía.
- Nace la obligación tributaria de reconocimiento de la plusvalía, cuando
el propietario haga uso efectivo de la nueva situación Administrativa
que generó el mayor valor del suelo. La obligación tributaria será
exigible, cuando se desarrolle ese potencial mayor valor y mientras
tanto quedará latente pero no será exigible sino hasta entonces.
- La contribución por la plusvalía debe estar entre el 30% y el 50% de
esta y la tasa la definirá el Concejo por iniciativa del Alcalde.

AUTOEVALUACIÓN

1. Diferencias en el régimen de uso, aprovechamiento, cargas u

obligaciones urbanísticas que suponen las diferentes categorías de la
clasificación del suelo.
 El Capítulo IV de la Ley 388 de 1997 impone las diferentes categorías de
clasificación del suelo y determina régimen de uso, aprovechamiento y
obligaciones urbanísticas.
Por ejemplo, el art.32 en este mismo capítulo, se refiere a los suelos de
expansión urbana y define lo que el urbanizador de este tipo de suelos
debe prever para su desarrollo.

2. Analice y comente el siguiente caso. Oposición concejales al cobro de

plusvalía por argumentar que se infringe el principio constitucional de
irretroactividad tributaria.

El art.79 autoriza claramente al Concejo Municipal para fijar, mediante

acuerdo, la tasa de tributación, entre el 30% y el 50% de la plusvalía
recibida en el valor de suelo por razón del cambio en las disposiciones
administrativas del uso del mismo. No es cierto que se esté tributando
con retroactividad porque solo nace la obligación tributaria de
reconocimiento de la plusvalía, cuando el propietario haga uso efectivo
de la nueva situación Administrativa que generó el mayor valor del
suelo. La obligación tributaria será exigible, cuando se desarrolle el
potencial mayor valor, pero, mientras tanto, quedará latente sin ser
exigible.

3. Propietario de apartamento en zona residencial se siente perjudicado

por aprobación de Centro Comercial en su vecindad, lo cual considera
violatorio del POT.

Si es cierto que el POT no permite la ubicación de Centros Comerciales

en esa zona, el propietario puede demandar el Acto Administrativo que
otorgó la licencia de construcción, violatoria de lo dispuesto en el POT y
generar la correspondiente denuncia penal a quien la otorgó.
Sin embargo, puede ser que el POT haya sido cambiado por el Concejo y
que el propietario no se haya dado cuenta, y que el nuevo POT permita
la ubicación de Centros Comerciales en esa zona; de esta manera no
sería exitosa la pretensión del Sr. Velasco de oponerse a la construcción
del Centro Comercial.