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este formato referidas al circuito superior,
pues no solo incrementan poder corpora-
tivo sino que también eliminan la compe-
tencia ligada al circuito inferior de la eco-
nomía urbana. El sector comercio fue res-
ponsable en el primer semestre del 2005
del 38% de las operaciones de fusiones y
adquisiciones en Chile, con operaciones
anunciadas por US$1.085 millones, entre
las que destacan la compra de Almace-
nes Paris por parte de Cencosud, de ABC
por DIN y el remate en bolsa de 51,7% de
La Polar.
Según indicó la CCS (2005), estas tran-
sacciones demuestran que “el sector re-
tail mantiene un alto dinamismo en su es-
tructura competitiva, lo que no permite
descartar nuevos movimientos estratégi-
cos caracterizados por inversiones, alian-
zas y/o cambios de propiedad en los pró-
ximos períodos”.
Teniendo presente que la estrategia de
crecimiento espacial de los grupos de po-
der relacionados con el retail es de la con-
centración, puesto que no solo incremen-
tan poder corporativo sino que también
eliminan la competencia. La permanencia
del circuito inferior de la economía, referi-
da al comercio con vocación local, está
condicionada a la presencia del factor
crédito que posibilita el consumo por par-
te de los ciudadanos. La glocalización,
entendida como uniones verticales entre
los articuladores del circuito inferior eco-
nómico urbano del comercio al por menor
tal como lo señalaba Santos (1994) puede
ampliarse mediante las propias nuevas
formas de producción y consumo. Se de-
be tener en cuenta que la construcción de
nuevas horizontalidades, permitirán sobre
la base de la sociedad territorial, encon-
trar un camino que contrarreste el lado
perverso de la globalización, asunto que
corrobora la hipótesis planteada al inicio
de la investigación y aproximarse así, a
una nueva hipótesis construida por los
ciudadanos asociada a otra globalización
que restaure al hombre y por el hombre,
su identidad y dignidad.
5. Conclusiones
La Globalización Económica, ha favoreci-
do la generación de una mayor competiti-
134
vidad de las economías urbanas, entre
estas la chilena. Dentro de los efectos
producidos frente a este nuevo orden
mundial, se encuentran los referidos a una
irreversible desindustrialización espacial,
con territorios ampliamente tercerizados y
concentrados económicamente.
Una diferencia entre los dos circuitos inte-
grados de la economía urbana presentes
en el Gran Santiago de Chile, se refieren al
hecho que el circuito inferior se encuentra
integrado localmente, al tiempo que en el
circuito inferior los servicios están integra-
dos a nivel superior de la ciudad, a mer-
ced del capital financiero nacional e inter-
nacional.
El modelo de producción flexible unido a
una nueva estructura de concentración es-
pacial, en actividades interrelacionadas por
medio de las fusiones y adquisiciones, no
solo incrementan poder corporativo, sino
que también eliminan la competencia o en
su defecto ejercen influencia sobre el cir-
cuito inferior por medio del crédito contro-
lado por el gran poder económico.
El desarrollo de una línea de estudio que
integre la relación entre territorio y activi-
dades económicas terciarias iniciado por
este investigador, entregará mayores an-
tecedentes para una mejor gestión territo-
rial del empleo en espacios urbanos, cuya
naturaleza en la actualidad es precaria y
compleja por lo demás.
6. Bibliografía
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cidade. Ed. Contexto. Sao Paulo.
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Ed. Hucitec. Sao Paulo.
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abril de 1998, mimeo, inédito, Santiago de
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nes Peninsula, Madrid.
SIG Orientado al Geomarketing Inmobiliario
en Barcelona
GIS ORIENTATED TO THE REAL STATE GEOMARKETING IN BARCELONA
Pilar Garcia Almirall.
Dra. Arquitecto.UPC.
Rolando Biere Arenas.
Arquitecto. MGU. UPC.
pilar.garcia-almirall@upc.edu
rolando.mauricio.biere-arenas@upc.edu
Centro de Política de suelo y valoraciones.
CPSV.
Departamento de Construcciones
Arquitectónicas I.
Universidad Politécnica de Cataluña.
Dirección / Address: Edificio ETSAB. Dia-
gonal 649. 4ª Planta. 08028. Barcelona.
España.
Teléfono / Telephone number: 934015873 /
934016398 Fax 933330960
Página web / Website:
www.upc.edu/cpsv
Abstract
The changes in the characteristics and needs for the economic activities space, the in-
creasing predominance of the tertiary industry of offices or I+D, the effect on the econo-
mic transformation, implies new forms, new technical characteristics and alternative loca-
tions accordant with a changing demand. The research project here presented is develo-
ped by the Centre of Land Policy and Valuations of the University Polytechnic of Catalo-
nia for the company Geomarketing Inmobiliario S.L (SGMI. Real State Geomarketing S.L).
It consists in the input of the geomarketing property office’s buildings of Barcelona into a
database, which allows the access to the necessary information of technical and cons-
tructive characteristics of the office’s buildings, summoned by the most emblematic or
central locations to the best technical level in their constructions. In order to deliver the
best suitable result from the election of the needs for every particular profile on demand.
Keywords: GIS applications, Real state ción de procesos de análisis de la ciudad de edificios se plantean en que medida
geomarketing. y ejecución del urbanismo. se debe recomendar la reforma de una
Algunas de nuestras investigaciones se edificación muy central pero de bajo ni-
1. Presentación. orientan hacia la búsqueda de criterios vel de tecnificación. Es decir, ¿Existe una
El Centro de Política de Suelo y Valora- validos sobre el comportamiento del mejora en el rendimiento de un edificio
ciones de la Universidad Politécnica de mercado inmobiliario de edificios tercia- transformado?; ¿Existe una competen-
Cataluña, UPC, constituye una platafor- rios en grandes ciudades como Barcelo- cia real entre productos localizados en
ma de investigación, cuya actividad de na o Madrid. Ciudades en las que a par- diferentes áreas?; ¿Cuál es el valor incre-
casi veinte años, nos ha llevado a parti- te de disponer de un estoc edificado im- mentado y el aumento en competitividad
cipar en interesantes proyectos de inves- portante, esos edificios presentan dife- en la regeneración de un edificio o en la
tigación en el ámbito nacional e interna- rencias en términos de características revitalización de toda un área?
cional, o de investigación aplicada I+D, constructivas, nivel de tecnificación, de Las determinaciones del contexto espa-
que nos aportan una aproximación a las su ubicación y de mayor o menor centra- cial que configuran la ciudad y el territo-
necesidades de empresas o institucio- lidad; aspectos que tienen una inciden- rio a escala económica, social, me-
nes públicas que requieren inferir nuevos cia significativa en los valores o rendi- dioambiental y urbana son decisivos en
conocimientos, aportar rigor científico y mientos atribuibles a estos inmuebles. la formación de los valores inmobiliarios
calidad técnica al estudio e implementa- Algunas empresas gestoras de ese tipo como rentas de externalidad. El análisis
ECONOMÍA Y MARKETING URBANO/
URBAN MARKETING AND ECONOMY
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económico puede ser una fuente de co-
nocimiento que pone de relieve aspec-
tos sobre los que no se revelan de otra
forma pero que sintetizan la apreciación
social de un ámbito urbano. Así la ubica-
ción en el espacio de las viviendas es
una de sus características relevantes,
los factores relacionados con su locali-
zación están implícitos en los precios de
mercado detectados en los distintos
ámbitos urbanos. (QUIGLEY, 1979).
La implantación de nuevas tecnologías
de análisis de información geoespacial,
los Sistemas de Información Geográfica
aportan un potencial de trabajo formida-
ble como plataformas de elaboración y
tratamiento de información territorial y
el desarrollo de bases de datos urbanas
(catastrales, de actividad económica, de
población, de equipamientos), que re-
sultan esenciales para construir informa-
ción precisa y georeferenciada del terri-
torio.
2. Contexto General.
La investigación ha consistido básica-
mente en la sistematización de múltiples
datos de partida, en una recogida de
campo de información de 683 edificios
de Barcelona y de algunos municipios
de su periferia, en el ingreso de la infor-
mación en una base de datos gráfica y
alfanumérica y la conversión de estos
datos en valores que determinan una
nota final, obtenida de las característi-
cas físicas, constructivas, de localiza-
ción y cualitativas de cada edificio, para
realizar un análisis de los mismos, me-
diante MapInfo, según su localización,
en función de ciertos parámetros que
los diferencian y realizar además un aná-
lisis de acuerdo a un modelo estadístico
de jerarquización de los mismos, consi-
derando que hay múltiples planteamien-
tos teóricos que han estudiado la inci-
dencia del componente espacial en la
formación de los valores urbanos, en
particular en los mercados residencial y
de uso terciario. (Roca, 1988)
Se aborda la elaboración de una base
de información cualitativa y homogenei-
zada de las características de los edifi-
cios de oficinas, aplicada a sus distintos
136
regímenes de propiedad, vertical u hori-
zontal, como grupos mayoritarios del to-
tal edificado en oferta real destinada a la
localización de actividad terciaria en
nuestras ciudades.
En Barcelona se realiza un ejercicio me-
todológico de descripción y tabulación
de los componentes que describen este
tipo de edificaciones de acuerdo a las
características del espacio, funcionali-
dades, equipamientos, instalaciones, ni-
vel de confort y adecuación a las nece-
sidades de la demanda.
a. El contenido comporta una ficha téc-
nica del edificio (1), en que se vierten los
criterios sistemáticos para valorar y pun-
tuar de forma desagregada los diferentes
aspectos que inciden en una evaluación
meditada de un determinado producto
inmobiliario, atendiendo a todos y cada
uno de los factores y al análisis pondera-
do de su incidencia en el conjunto, se
obtiene como resultado una nota final de
evaluación del producto.
b. Relacionar los productos observados,
en su posición urbana, con la jerarquía
consensuada de ejes terciarios de la ciu-
dad, es decir que cantidad y tipo de pro-
ducto se encuentra en cada zona de la
ciudad. Atendiendo a la jerarquía de ejes
terciarios, de zonas prime, zonas colin-
dantes de centralidad, ámbitos urbanos
intermedios y zonas periféricas ligadas a
ciudades medianas o a parques tecno-
lógicos. Se trata de clarificar, en que me-
dida un producto concreto se ajusta a
las características idóneas para su em-
plazamiento.
c. Explorar en que medida las caracterís-
ticas diferenciales de esos productos, se
adecuan al nivel de significación de su
emplazamiento urbano, es decir, los edi-
ficios situados en los ejes mas centrales
y emblemáticos de algunas ciudades in-
corporan los elementos de tecnificación
y servicios que previsiblemente requiere
la demanda.
En el transcurso del tiempo los centros
urbanos han evolucionado, y determina-
dos edificios que han sido apreciados
por su singularidad arquitectónica o su
innovador concepto del espacio, ilumi-
nación y servicios, devienen en poco
rentables por el surgimiento de otros
nuevos y más avanzados, dotados de
tecnologías mejor adaptadas a las nue-
vas necesidades.
También la transformación el tejido ur-
bano, por el crecimiento o densificación
de algunos centros urbanos, la transfor-
mación de actividades, la caída en de-
suso o decadencia de ciertos espacios,
impulsan la necesidad de regeneración
de tejidos urbanos. Estas actuaciones
dirigidas a crear nuevas polaridades co-
mo centros de atracción, en espacios
emergentes se constituyen en base a
actuaciones individuales en un suelo ya
urbanizado, en actuaciones de carácter
más general como el BCN 22@, modifi-
cando el planeamiento de un importante
fragmento del espacio urbano o también
por la incorporación de nuevos desarro-
llos urbanos (polígonos o parques tec-
nológicos).
d. Considerando estas transformacio-
nes, se trata de enjuiciar el peso o el
atractivo de determinados ejes terciarios
de la ciudad, con la cantidad y perfil de
edificaciones, cara a ilustrar las previsi-
bles transformaciones en los tipos edifi-
catorios que acogen. Aun cuando los
ejes más consolidados, el centro tradi-
cional, con ejes emblemáticos al estilo
de la Castellana o Paseo de Gracia, re-
sultan irrefutables, los cambios en los
modelos empresariales o en el perfil de
locación más suburbano de las activida-
des económicas, auguran cambios rele-
vantes en la localización y el nivel de
tecnificación y servicios en los inmue-
bles de mayor centralidad.
e. Establecer medidas estadísticas fac-
toriales que perfilen criterios de diferen-
ciación cualitativa entre los elementos
estudiados, atendiendo a ámbitos urba-
nos. Se trata de determinar rangos com-
petencia, respecto a la calidad de los
edificios en ubicaciones equiparables,
extraer criterios sobre que componentes
son los más relevantes y singulares.
Determinar los elementos de calidad
que aumentan su posición relativa res-
pecto a los otros productos edificados.
Con ello abordar un análisis comparati-
vo de priorización de los inmuebles de
137
acuerdo a sus características y puntua-
ción ponderada.
f. Finalmente elaborar un modelo de
emulación del mercado que permita
asignar de valores probables de alquiler
de los edificios, atendiendo a las varia-
bles constructivas, zonales o a paráme-
tros elaborados por el CPSV.
3. Esquema del Estudio.
El estudio se organiza en fases esque-
matizadas de trabajo de manera de lle-
var un control más detallado y una me-
jor visualización del avance del proyec-
to.
3.1. Estudios previos.
La información de partida, aportada por
SGMI se recibe fragmentada (propieta-
rios, edificios, precios) lo que implica un Fig.1. Plano de localización de puntos de edificios del distrito de Ciutat Vella.
proceso de generación de una nueva
base que integre todos los contenidos.
Se realiza además la corrección del ma- En el caso de periferia se determina que
nual de utilización de las fichas técnicas, en el caso de encontrar, durante el reco-
generándose documentos revisados rrido de campo, nuevos edificios que
que incorporan nuevas temáticas. presenten las características requeridas,
3.2. Fase 1. Recopilación, verificación estos se pueden agregar si están en al-
y selección de información. gún polígono industrial o parque empre-
Los municipios y la cantidad de casos sarial, si son edificios de oficinas en al-
de estudio vienen previamente determi- quiler y si cumplen con las condiciones
nados por las necesidades de informa- tecnicas adecuadas.
ción de SGMI: Barcelona (378), Esplu-
gues de Llobregat (19), Molins de Rei
(12), Sant Joan Despí (4), Sant Just Des-
vern (21), Cerdanyola del Valles (31),
Granollers (15), Manresa (23), Martorell
(10), Sant Cugat del Valles (25), Terrassa
(20), Cornellà de Llobregat (17), El Prat
de Llobregat (8), Hospitalet de Llobregat
(28) y Sabadell (24).
En el caso de Barcelona se realiza una
localización inicial de los puntos, por
distritos, a efectos de organizar las visi-
tas de los encuestadores y comienza la
recogida de datos según los criterios de
la ficha técnica, a la que se le añaden
contenidos cualitativos consensuados
con SGMI.
Fig.2. Plano de localización de ejes de edificios del municipio de Cerdanyola del Va-
lles.
ECONOMÍA Y MARKETING URBANO/
URBAN MARKETING AND ECONOMY
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económico puede ser una fuente de co-
nocimiento que pone de relieve aspec-
tos sobre los que no se revelan de otra
forma pero que sintetizan la apreciación
social de un ámbito urbano. Así la ubica-
ción en el espacio de las viviendas es
una de sus características relevantes,
los factores relacionados con su locali-
zación están implícitos en los precios de
mercado detectados en los distintos
ámbitos urbanos. (QUIGLEY, 1979).
La implantación de nuevas tecnologías
de análisis de información geoespacial,
los Sistemas de Información Geográfica
aportan un potencial de trabajo formida-
ble como plataformas de elaboración y
tratamiento de información territorial y
el desarrollo de bases de datos urbanas
(catastrales, de actividad económica, de
población, de equipamientos), que re-
sultan esenciales para construir informa-
ción precisa y georeferenciada del terri-
torio.
2. Contexto General.
La investigación ha consistido básica-
mente en la sistematización de múltiples
datos de partida, en una recogida de
campo de información de 683 edificios
de Barcelona y de algunos municipios
de su periferia, en el ingreso de la infor-
mación en una base de datos gráfica y
alfanumérica y la conversión de estos
datos en valores que determinan una
nota final, obtenida de las característi-
cas físicas, constructivas, de localiza-
ción y cualitativas de cada edificio, para
realizar un análisis de los mismos, me-
diante MapInfo, según su localización,
en función de ciertos parámetros que
los diferencian y realizar además un aná-
lisis de acuerdo a un modelo estadístico
de jerarquización de los mismos, consi-
derando que hay múltiples planteamien-
tos teóricos que han estudiado la inci-
dencia del componente espacial en la
formación de los valores urbanos, en
particular en los mercados residencial y
de uso terciario. (Roca, 1988)
Se aborda la elaboración de una base
de información cualitativa y homogenei-
zada de las características de los edifi-
cios de oficinas, aplicada a sus distintos
136
regímenes de propiedad, vertical u hori-
zontal, como grupos mayoritarios del to-
tal edificado en oferta real destinada a la
localización de actividad terciaria en
nuestras ciudades.
En Barcelona se realiza un ejercicio me-
todológico de descripción y tabulación
de los componentes que describen este
tipo de edificaciones de acuerdo a las
características del espacio, funcionali-
dades, equipamientos, instalaciones, ni-
vel de confort y adecuación a las nece-
sidades de la demanda.
a. El contenido comporta una ficha téc-
nica del edificio (1), en que se vierten los
criterios sistemáticos para valorar y pun-
tuar de forma desagregada los diferentes
aspectos que inciden en una evaluación
meditada de un determinado producto
inmobiliario, atendiendo a todos y cada
uno de los factores y al análisis pondera-
do de su incidencia en el conjunto, se
obtiene como resultado una nota final de
evaluación del producto.
b. Relacionar los productos observados,
en su posición urbana, con la jerarquía
consensuada de ejes terciarios de la ciu-
dad, es decir que cantidad y tipo de pro-
ducto se encuentra en cada zona de la
ciudad. Atendiendo a la jerarquía de ejes
terciarios, de zonas prime, zonas colin-
dantes de centralidad, ámbitos urbanos
intermedios y zonas periféricas ligadas a
ciudades medianas o a parques tecno-
lógicos. Se trata de clarificar, en que me-
dida un producto concreto se ajusta a
las características idóneas para su em-
plazamiento.
c. Explorar en que medida las caracterís-
ticas diferenciales de esos productos, se
adecuan al nivel de significación de su
emplazamiento urbano, es decir, los edi-
ficios situados en los ejes mas centrales
y emblemáticos de algunas ciudades in-
corporan los elementos de tecnificación
y servicios que previsiblemente requiere
la demanda.
En el transcurso del tiempo los centros
urbanos han evolucionado, y determina-
dos edificios que han sido apreciados
por su singularidad arquitectónica o su
innovador concepto del espacio, ilumi-
nación y servicios, devienen en poco
rentables por el surgimiento de otros
nuevos y más avanzados, dotados de
tecnologías mejor adaptadas a las nue-
vas necesidades.
También la transformación el tejido ur-
bano, por el crecimiento o densificación
de algunos centros urbanos, la transfor-
mación de actividades, la caída en de-
suso o decadencia de ciertos espacios,
impulsan la necesidad de regeneración
de tejidos urbanos. Estas actuaciones
dirigidas a crear nuevas polaridades co-
mo centros de atracción, en espacios
emergentes se constituyen en base a
actuaciones individuales en un suelo ya
urbanizado, en actuaciones de carácter
más general como el BCN 22@, modifi-
cando el planeamiento de un importante
fragmento del espacio urbano o también
por la incorporación de nuevos desarro-
llos urbanos (polígonos o parques tec-
nológicos).
d. Considerando estas transformacio-
nes, se trata de enjuiciar el peso o el
atractivo de determinados ejes terciarios
de la ciudad, con la cantidad y perfil de
edificaciones, cara a ilustrar las previsi-
bles transformaciones en los tipos edifi-
catorios que acogen. Aun cuando los
ejes más consolidados, el centro tradi-
cional, con ejes emblemáticos al estilo
de la Castellana o Paseo de Gracia, re-
sultan irrefutables, los cambios en los
modelos empresariales o en el perfil de
locación más suburbano de las activida-
des económicas, auguran cambios rele-
vantes en la localización y el nivel de
tecnificación y servicios en los inmue-
bles de mayor centralidad.
e. Establecer medidas estadísticas fac-
toriales que perfilen criterios de diferen-
ciación cualitativa entre los elementos
estudiados, atendiendo a ámbitos urba-
nos. Se trata de determinar rangos com-
petencia, respecto a la calidad de los
edificios en ubicaciones equiparables,
extraer criterios sobre que componentes
son los más relevantes y singulares.
Determinar los elementos de calidad
que aumentan su posición relativa res-
pecto a los otros productos edificados.
Con ello abordar un análisis comparati-
vo de priorización de los inmuebles de
137
acuerdo a sus características y puntua-
ción ponderada.
f. Finalmente elaborar un modelo de
emulación del mercado que permita
asignar de valores probables de alquiler
de los edificios, atendiendo a las varia-
bles constructivas, zonales o a paráme-
tros elaborados por el CPSV.
3. Esquema del Estudio.
El estudio se organiza en fases esque-
matizadas de trabajo de manera de lle-
var un control más detallado y una me-
jor visualización del avance del proyec-
to.
3.1. Estudios previos.
La información de partida, aportada por
SGMI se recibe fragmentada (propieta-
rios, edificios, precios) lo que implica un Fig.1. Plano de localización de puntos de edificios del distrito de Ciutat Vella.
proceso de generación de una nueva
base que integre todos los contenidos.
Se realiza además la corrección del ma- En el caso de periferia se determina que
nual de utilización de las fichas técnicas, en el caso de encontrar, durante el reco-
generándose documentos revisados rrido de campo, nuevos edificios que
que incorporan nuevas temáticas. presenten las características requeridas,
3.2. Fase 1. Recopilación, verificación estos se pueden agregar si están en al-
y selección de información. gún polígono industrial o parque empre-
Los municipios y la cantidad de casos sarial, si son edificios de oficinas en al-
de estudio vienen previamente determi- quiler y si cumplen con las condiciones
nados por las necesidades de informa- tecnicas adecuadas.
ción de SGMI: Barcelona (378), Esplu-
gues de Llobregat (19), Molins de Rei
(12), Sant Joan Despí (4), Sant Just Des-
vern (21), Cerdanyola del Valles (31),
Granollers (15), Manresa (23), Martorell
(10), Sant Cugat del Valles (25), Terrassa
(20), Cornellà de Llobregat (17), El Prat
de Llobregat (8), Hospitalet de Llobregat
(28) y Sabadell (24).
En el caso de Barcelona se realiza una
localización inicial de los puntos, por
distritos, a efectos de organizar las visi-
tas de los encuestadores y comienza la
recogida de datos según los criterios de
la ficha técnica, a la que se le añaden
contenidos cualitativos consensuados
con SGMI.
Fig.2. Plano de localización de ejes de edificios del municipio de Cerdanyola del Va-
lles.
ECONOMÍA Y MARKETING URBANO/
URBAN MARKETING AND ECONOMY
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Se han realizado 530 Fichas de informa-
ción técnica y a su vez se han detallado
los casos sin toma de datos; edificio resi-
dencial, dirección imprecisa, edificio insti-
tucional, etc. Para estos casos se ha defi-
nido un código que explica la causa de su
descarte como un caso de análisis.
3.3. Fase 2. Diseño de la base de da-
tos y contenidos cara al análisis esta-
dístico.
En esta etapa se ingresan los datos en
bases diferenciadas según tipo de pro-
piedad en las que se realizan los proce-
sos de conversión de datos a valores y
se incorpora la información de mercado.
Luego se procesa la información y se
crea una base de datos adecuadamente
codificados para su tratamiento infor-
mático en formato Excell, atendiendo al
sistema de trabajo SGMI.
Se verifican los datos a nivel alfanuméri-
co, creando las Fichas Técnicas de Sali-
da que mediante consultas, permiten
obtener desde los datos parametriza-
dos, los valores ponderados de las ca-
racterísticas de cada edifico en formato
de Informe de Access. Luego se realiza
un análisis descriptivo, para obtener los
perfiles de edificios de oficinas, según
determinadas características. Para ello
se adecuan los datos a los sistemas de
análisis estadístico y se adopta el forma-
to SPSS en la organización de datos.
Una vez desarrollados los diferentes
análisis estadísticos de correlación de
factores y modelos de emulación de
mercado se procede a la elaboración de
modelos.
3.4. Elaboración de modelos, fase 3.
Se comienza la elaboración de un mo-
delo estadístico atendiendo a las carac-
terísticas de los edificios y significación
de su localización, expresada por el co-
lor o jerarquía del tramo.
La determinación de factores para la
elaboración del modelo consiste básica-
mente en un análisis de los componen-
tes que se consideran determinantes en
la nota final y que luego de realizar el
análisis se detectan como los más signi-
ficativos.
En un primer momento se plantea la de-
terminación de los componentes referi-
138
dos a cada nota de apartado, sin embar-
go se detecta que no son significativos.
Por lo mismo se determina una compo-
sición básica de los siguientes factores:
nota final de cada caso, color de oficina
del tramo respectivo, color residencial
del tramo respectivo y precio teórico de
cada caso.
3.5. Selección y Validación de los mo-
delos, fase 4.
En esta etapa se realiza la comprobación
de la validez estadística de los modelos
propuestos, tanto a nivel de sistemas es-
tadísticos, como a nivel de análisis
geoespacial de los datos, realizado con
la aplicación SIG implementada.
4. Georeferenciación y mapificación
de los casos
Sobre la base de los planos iniciales, con
la ubicación de los principales ejes para
cada término municipal, de fotografías
aéreas y de planos turísticos de las ciu-
dades, se ubican los puntos.
Con estos antecedentes y con las bases
de datos gráficas de TeleAtlas en formato
shapes se genera la base de puntos para
toda la periferia en el sistema de coorde-
nadas UTM 50 zona 31, de manera de tra-
Fig.3. Mapa de precio; según nota final y precio teórico de sector del Eixample.
bajarlos en conjunto con los casos de Bar-
celona, a efectos de visualización y de co-
nocer su ubicación específica en cada ca-
so, que nos permite la generación de los
mapas de análisis a futuro.
Se localizan los datos individualizados
de cada inmueble, sobre la cartografía
digital asignando una coordenada geo-
gráfica con el fin de contrastar aspectos
cualitativos de los edificios, con referen-
tes geográficos (de proximidad, de per-
tenencia, de características urbanas).
Se elaboran así Mapas Descriptivos de
Localización de los Edificios sobre el total
del área de estudio, separados en Perife-
ria y Barcelona, los que entregan una vi-
sión general de la distribución de la mues-
tra. Asimismo se elaboran los Mapas de
Análisis de los Edificios por Rangos de
Evaluación sobre distintas áreas tanto de
la periferia como de Barcelona. En estos
se muestra la localización de los casos es-
tudiados diferenciados por rangos según
la nota final de cada uno.
En periferia se agrupan por términos mu-
nicipales vecinos o cercanos, lo que nos
entrega siete zonas y en el caso de Barce-
lona en tres áreas dentro de la ciudad.
Se trabaja en un SIG con distintos for-
matos (Shape, Acces, Tab) la informa-
ción geoespacial de los edificios (en
ArcView, Geomedia, MapInfo) para faci-
litar una lectura espacial de los datos y
corroborar aspectos de asignación a
tramos y precios teóricos.
Se persigue la necesidad de verificar
una correcta asignación de tramos y va-
lores teóricos que se ha visto modifica-
da internamente por SGMI. Ello implica
que los trabajos de modelización de va-
lores realizados durante el mes de sep-
tiembre son incongruentes con la base
actualizada por lo que se han desesti-
mado.
A partir de una imagen de tramos y el lis-
tado de tramos modificados, se digitali-
zan los tramos del conjunto de Barcelo-
na y se revisa la asignación de los mis-
mos a los edificios estudiados.
Fig.4. Definición de tramos modificados, sobre los que se asignan nuevos datos a los
edificios.
Finalmente se crea una base geoespa-
cial de valores teóricos para la delimita-
ción de los precios teóricos revisados.
Consiste en contrastar los precios en
mercado con una cierta lógica posicio-
nal, utilizando las relaciones de MapInfo
y de calidad constructiva.
A partir de unas muestras de mercado
se elabora una base de información de
datos teóricos asignando precios y nivel
de fiabilidad para iniciar el proceso de
emulación del mercado, considerando
referencias de cercanía, colindancia y
valores aplicados a cada caso mediante
las herramientas de MapInfo.
139
4. Análisis de los datos y elaboración
de los modelos.
Los aspectos analizados consideran las
características constructivas, tecnológi-
cas y de entorno, variables que definen
de manera significativa el tipo de edifi-
cación, la apreciación del edificio en re-
lación al resto de productos y al entorno
en el que se desenvuelve.
Asimismo mediante el MapInfo se han
realizado las correcciones de datos de la
muestra estudiada y se han generado
nuevas variables relacionadas con las
características de localización y de rela-
ciones espaciales entre los edificios y
entre estos y los ejes o tramos más re-
presentativos.
Sobre la base inicial de edificios, con
378 en Barcelona y 305 fuera del muni-
cipio, se estudian las edificaciones con
el uso de oficinas que cuentan con un
80% de superficie aproximada destina-
da para tal uso.
Se establece una medida cualitativa de
las características de los edificios to-
mando la puntuación ponderada de los
datos de la ficha de recogida de infor-
mación, se agrupa por apartado para
obtener la calificación dentro de cada
una de las tres características analiza-
das, mediante el promedio de las varia-
bles tomadas en cuenta para su cons-
trucción. Una vez generadas las varia-
bles nuevas sobre la base de MapInfo se
procede a la elaboración del modelo.
En términos generales, los modelos ex-
clusivamente económicos son insufi-
cientes frente a la heterogeneidad del
fenómeno urbano, ya que existe el peso
de las preexistencias urbanas, ambien-
tales y de los factores sociales, cultura-
les, históricos y de localización como
destacan algunos autores como Krumm
(1980) y Krafta (1992).
Algunos autores sostienen que el estu-
dio del territorio no tiene validez si no es
enfocado con métodos y técnicas cuan-
titativos y análisis estadísticos de los
datos, confundiendo rigor científico con
metrología. Esto ha hecho que se desa-
rrollara el enfoque paramétrico. Los ar-
gumentos teóricos en favor de este en-
foque son: I) la cuantificación permite
ECONOMÍA Y MARKETING URBANO/
URBAN MARKETING AND ECONOMY
LIBRO 05/10/05 08:46 Page 138
Se han realizado 530 Fichas de informa-
ción técnica y a su vez se han detallado
los casos sin toma de datos; edificio resi-
dencial, dirección imprecisa, edificio insti-
tucional, etc. Para estos casos se ha defi-
nido un código que explica la causa de su
descarte como un caso de análisis.
3.3. Fase 2. Diseño de la base de da-
tos y contenidos cara al análisis esta-
dístico.
En esta etapa se ingresan los datos en
bases diferenciadas según tipo de pro-
piedad en las que se realizan los proce-
sos de conversión de datos a valores y
se incorpora la información de mercado.
Luego se procesa la información y se
crea una base de datos adecuadamente
codificados para su tratamiento infor-
mático en formato Excell, atendiendo al
sistema de trabajo SGMI.
Se verifican los datos a nivel alfanuméri-
co, creando las Fichas Técnicas de Sali-
da que mediante consultas, permiten
obtener desde los datos parametriza-
dos, los valores ponderados de las ca-
racterísticas de cada edifico en formato
de Informe de Access. Luego se realiza
un análisis descriptivo, para obtener los
perfiles de edificios de oficinas, según
determinadas características. Para ello
se adecuan los datos a los sistemas de
análisis estadístico y se adopta el forma-
to SPSS en la organización de datos.
Una vez desarrollados los diferentes
análisis estadísticos de correlación de
factores y modelos de emulación de
mercado se procede a la elaboración de
modelos.
3.4. Elaboración de modelos, fase 3.
Se comienza la elaboración de un mo-
delo estadístico atendiendo a las carac-
terísticas de los edificios y significación
de su localización, expresada por el co-
lor o jerarquía del tramo.
La determinación de factores para la
elaboración del modelo consiste básica-
mente en un análisis de los componen-
tes que se consideran determinantes en
la nota final y que luego de realizar el
análisis se detectan como los más signi-
ficativos.
En un primer momento se plantea la de-
terminación de los componentes referi-
138
dos a cada nota de apartado, sin embar-
go se detecta que no son significativos.
Por lo mismo se determina una compo-
sición básica de los siguientes factores:
nota final de cada caso, color de oficina
del tramo respectivo, color residencial
del tramo respectivo y precio teórico de
cada caso.
3.5. Selección y Validación de los mo-
delos, fase 4.
En esta etapa se realiza la comprobación
de la validez estadística de los modelos
propuestos, tanto a nivel de sistemas es-
tadísticos, como a nivel de análisis
geoespacial de los datos, realizado con
la aplicación SIG implementada.
4. Georeferenciación y mapificación
de los casos
Sobre la base de los planos iniciales, con
la ubicación de los principales ejes para
cada término municipal, de fotografías
aéreas y de planos turísticos de las ciu-
dades, se ubican los puntos.
Con estos antecedentes y con las bases
de datos gráficas de TeleAtlas en formato
shapes se genera la base de puntos para
toda la periferia en el sistema de coorde-
nadas UTM 50 zona 31, de manera de tra-
Fig.3. Mapa de precio; según nota final y precio teórico de sector del Eixample.
bajarlos en conjunto con los casos de Bar-
celona, a efectos de visualización y de co-
nocer su ubicación específica en cada ca-
so, que nos permite la generación de los
mapas de análisis a futuro.
Se localizan los datos individualizados
de cada inmueble, sobre la cartografía
digital asignando una coordenada geo-
gráfica con el fin de contrastar aspectos
cualitativos de los edificios, con referen-
tes geográficos (de proximidad, de per-
tenencia, de características urbanas).
Se elaboran así Mapas Descriptivos de
Localización de los Edificios sobre el total
del área de estudio, separados en Perife-
ria y Barcelona, los que entregan una vi-
sión general de la distribución de la mues-
tra. Asimismo se elaboran los Mapas de
Análisis de los Edificios por Rangos de
Evaluación sobre distintas áreas tanto de
la periferia como de Barcelona. En estos
se muestra la localización de los casos es-
tudiados diferenciados por rangos según
la nota final de cada uno.
En periferia se agrupan por términos mu-
nicipales vecinos o cercanos, lo que nos
entrega siete zonas y en el caso de Barce-
lona en tres áreas dentro de la ciudad.
Se trabaja en un SIG con distintos for-
matos (Shape, Acces, Tab) la informa-
ción geoespacial de los edificios (en
ArcView, Geomedia, MapInfo) para faci-
litar una lectura espacial de los datos y
corroborar aspectos de asignación a
tramos y precios teóricos.
Se persigue la necesidad de verificar
una correcta asignación de tramos y va-
lores teóricos que se ha visto modifica-
da internamente por SGMI. Ello implica
que los trabajos de modelización de va-
lores realizados durante el mes de sep-
tiembre son incongruentes con la base
actualizada por lo que se han desesti-
mado.
A partir de una imagen de tramos y el lis-
tado de tramos modificados, se digitali-
zan los tramos del conjunto de Barcelo-
na y se revisa la asignación de los mis-
mos a los edificios estudiados.
Fig.4. Definición de tramos modificados, sobre los que se asignan nuevos datos a los
edificios.
Finalmente se crea una base geoespa-
cial de valores teóricos para la delimita-
ción de los precios teóricos revisados.
Consiste en contrastar los precios en
mercado con una cierta lógica posicio-
nal, utilizando las relaciones de MapInfo
y de calidad constructiva.
A partir de unas muestras de mercado
se elabora una base de información de
datos teóricos asignando precios y nivel
de fiabilidad para iniciar el proceso de
emulación del mercado, considerando
referencias de cercanía, colindancia y
valores aplicados a cada caso mediante
las herramientas de MapInfo.
139
4. Análisis de los datos y elaboración
de los modelos.
Los aspectos analizados consideran las
características constructivas, tecnológi-
cas y de entorno, variables que definen
de manera significativa el tipo de edifi-
cación, la apreciación del edificio en re-
lación al resto de productos y al entorno
en el que se desenvuelve.
Asimismo mediante el MapInfo se han
realizado las correcciones de datos de la
muestra estudiada y se han generado
nuevas variables relacionadas con las
características de localización y de rela-
ciones espaciales entre los edificios y
entre estos y los ejes o tramos más re-
presentativos.
Sobre la base inicial de edificios, con
378 en Barcelona y 305 fuera del muni-
cipio, se estudian las edificaciones con
el uso de oficinas que cuentan con un
80% de superficie aproximada destina-
da para tal uso.
Se establece una medida cualitativa de
las características de los edificios to-
mando la puntuación ponderada de los
datos de la ficha de recogida de infor-
mación, se agrupa por apartado para
obtener la calificación dentro de cada
una de las tres características analiza-
das, mediante el promedio de las varia-
bles tomadas en cuenta para su cons-
trucción. Una vez generadas las varia-
bles nuevas sobre la base de MapInfo se
procede a la elaboración del modelo.
En términos generales, los modelos ex-
clusivamente económicos son insufi-
cientes frente a la heterogeneidad del
fenómeno urbano, ya que existe el peso
de las preexistencias urbanas, ambien-
tales y de los factores sociales, cultura-
les, históricos y de localización como
destacan algunos autores como Krumm
(1980) y Krafta (1992).
Algunos autores sostienen que el estu-
dio del territorio no tiene validez si no es
enfocado con métodos y técnicas cuan-
titativos y análisis estadísticos de los
datos, confundiendo rigor científico con
metrología. Esto ha hecho que se desa-
rrollara el enfoque paramétrico. Los ar-
gumentos teóricos en favor de este en-
foque son: I) la cuantificación permite
ECONOMÍA Y MARKETING URBANO/
URBAN MARKETING AND ECONOMY
LIBRO 05/10/05 08:46 Page 140
una definición más exacta de la tierra; 2)
se previene la subjetividad; 3) facilita las
comparaciones; 4) admite análisis esta-
dísticos y el empleo de computadoras.
EI argumento de la objetividad no es del
todo válido; existe subjetividad en la
elección de las variables, así como en la
asignación de pesos relativos a las mis-
mas. Tampoco puede hablarse de exac-
titud, ya que ésta depende de la calidad
de los datos más que de su cuantifica-
ción. Dado que la importancia relativa
de los atributos varía en el espacio y en
el tiempo, no siempre la definición es
exacta ni tampoco se facilitan las com-
paraciones en todos los casos. Los limi-
tes de las unidades están dados por va-
lores umbral de las variables, cuyo esta-
blecimiento introduce otro factor de
subjetividad. (Matteuci, 1998)
Las técnicas utilizadas para analizar y
determinar las cuantías (ai) de precio im-
plícito de cada una de las características
que componen un bien han sido desa-
rrolladas por Griliches (1971), además
de otros autores. A partir de las técnicas
de análisis de regresión múltiple se de-
terminan los efectos de los diferentes
componentes en los valores. No obstan-
te hace falta que las variables conside-
radas sean bastante independientes en-
tre sí, es decir, que no estén excesiva-
mente correlacionadas y por lo tanto
que produzcan efectos separables so-
bre el valor.
La tecnología SIG permite integrar infor-
mación de diferentes fuentes. Tiene la
capacidad de efectuar una gestión com-
pleta de datos referenciados geográfica-
mente. Por datos referenciados se indi-
ca a los datos geográficos o mapas que
constan de coordenadas geográficas
reales asociadas, así como de datos al-
fanuméricos o descriptivos que se aso-
cien a esos mapas para formar a una
base de datos integrada con este con-
cepto de SIG. Por ejemplo, un objeto del
modelo del mundo real es una construc-
ción, cuyos datos descriptivos son los
siguientes: el número de propiedad, su
ubicación, y sus medidas, etc. Además
de ello una construcción tiene asociada
su descripción geométrica.
140
4.1. Elaboración del modelo.
Previamente a la generación del modelo
se ha realizado un análisis de correlación
para los diferentes indicadores y caracte-
rísticas obtenidas con el precio teórico de
cada caso para propiedad vertical y hori-
zontal. A partir de las características con
mayor nivel de correlación con estos pre-
cios teóricos, además de otros que inter-
vienen en la mejora de la explicación de
éstos, se generan los modelos de emula-
ción considerando tres escenarios de
análisis; incidencia de las variables indivi-
duales, de las variables agrupadas por
apartados y de la nota final.
Los modelos a los que se ha llegado se
han construido separadamente según el
tipo de propiedad, siendo el más preciso
el de propiedad vertical y considerando
como variable dependiente el precio teó-
rico, PR_TEO.
En el caso del modelo de variables indi-
viduales se consideran 503 observacio-
nes, después de depurar la información
y define como variables predictoras
(Constante), V36 (servicios en la zona),
V1 (diafanidad interior), ZONA4, ZONA2,
V28 (revestimiento de suelo), ZONA1, V8
(climatización interior), V31 (fachadas),
Fig.5. Gráficos de dispersión de los modelos.
ZONA3 y explica el 89,7% de la varia-
ción del precio teórico, con un R_adj de
80,0% y un error de 1,79 del precio es-
timado.
En el caso del modelo de variables agru-
padas se consideran 503 observaciones,
después de depurar la información y de-
fine como variables predictoras (Cons-
tante), F_R (parking), I_R (situación), ZO-
NA4, ZONA2, D_R (calidad de los acaba-
dos), ZONA3, A_R (funcionalidad del es-
pacio), ZONA1 y explica el 87,9% de la
variación del precio teórico, con un
R_adj de 80,2% y un error de 1,79 del
precio estimado.
En el caso del modelo de nota final se
consideran 493 observaciones, después
de depurar la información y define como
variables predictoras (Constante), NOT-
_FIN (nota final), ZONA3, ZONA2, ZO-
NA1, ZONA4 y explica el 89,6% de la va-
riación del precio teórico, con un R_adj
de 80,1% y un error de 1,77 del precio
estimado.
Finalmente sobre estos tres modelos se
pueden realizar simulaciones en base a
tres grupos de componentes de distinto
nivel de incidencia sobre el cada edificio
para el sector de estudio.
5. Comentarios Finales.
Uno de los aspectos más relevantes ha
sido la elaboración de la aplicación GIS
a efectos de detectar las discordancias
en las definiciones de los edificios estu-
diados, así como la aplicación de los
análisis de proximidad que permiten de-
tectar, para similares características, si-
milares valores de nota final y precio
teórico, para luego a partir de ello refor-
mular los modelos de localización.
El proyecto de investigación aporta:
a. Una base de información cualitativa y
homogeneizada de características de
los edificios, en cada régimen de propie-
dad, que aborda un ejercicio metodoló-
gico de descripción y tabulación de los
componentes de estos edificios de
acuerdo a las características del espa-
cio, funcionalidades, equipamientos,
instalaciones, nivel de confort y adecua-
ción a las necesidades de la demanda.
b. Relaciona los productos observados,
en su posición urbana, con la jerarquía
consensuada de ejes terciarios de la
ciudad, la cantidad y tipo de producto
que se encuentra en cada zona.
c. Explora en que medida las caracterís-
ticas diferenciales de esos productos,
se adecuan al nivel de significación de
su emplazamiento, o si la localización
prima sobre sus características.
Con ello es posible establecer una pun-
tuación diferenciada de cada edificio de
oficinas estudiado, el mas alto nivel de
consideraciones técnicas del inmueble
atendiendo al grado de diafanidad, que
ha de permitir vehicular la información
necesaria sobre las características
constructivas y técnicas de los edificios
de oficinas, emplazados en las localiza-
ciones más emblemáticas de mayor
centralidad o de mayor nivel técnico en
sus edificaciones cara a facilitar el máxi-
mo de conocimiento al público con el fin
de asegurar la elección más idónea a las
necesidades de cada perfil de demanda.
1 La ficha técnica de recogida de información está diferenciada para cada tipo de edificio, según régimen de propiedad, vertical y
horizontal. Es la herramienta técnica en que se vuelcan los datos concretos obtenidos que después son ingresados en la base de
datos. Este proceso de ingreso de datos en la base se desarrolla directamente en un formulario de acceso en Access en que se
han parametrizado todas las entradas posibles, a fin de evitar posibles errores tanto tipográficos, como de los parámetros de ca-
da caso.
141
En síntesis, esta investigación nos per-
mite empezar a comprender el funciona-
miento del mercado de edificaciones
terciarias, en centros urbanos densos y
con ciertos déficit de mejoras, con un
procedimiento de datos georeferencia-
dos y verificados mediante análisis es-
paciales de SIG.
Bibliografía
• ROCA, Josep (1988). La estructura de
los valores urbanos: un análisis teórico
empírico. Madrid. Instituto de Estudios
de la Administración Local.
• QUIGLEY, J. M. (1979). “What have we
learned about urban housing markets”.
En Urban Economics. MIESKOWSKI, P.;
• STRASZHEIM, M. (ed.). Baltimore: The
Johns Hopkins University Press (págs.
391-427).
• MATTEUCI, Silvia Diana; BUZAI, Gus-
tavo D. (1998): “Sistemas ambientales
complejos: herramientas de análisis es-
pacial”. Ed. Universidad de Buenos Ai-
res. Argentina.
• GRILICHES, Z. (1971). Price Indices
and Quality Change. Cambridge: Har-
vard University Press.
• CENTRO DE POLÍTICA DE SUELO Y
VALORACIONES. (1998): “Elaboració
d’un sistema d’avaluació econòmica de
la ciutat en base a factors medi ambien-
tals”. CPSV. UPC. Barcelona.
• GARCÍA Almirall, Pilar. (1997): “La Va-
loració Urbana en base a les Noves Tec-
nologies de SIG. L’exemple de L’Hospi-
talet de Llobregat”. Barcelona, UPC. Es-
cuela Técnica Superior de Arquitectura
de Barcelona. [Tesis doctoral]
• (2002): “Análisis y evaluación urbana
sobre plataforma SIG”. Revista “Auto-
Cad magazine”. Nº 79. Junio - Julio
2002.
• GARCÍA Almirall, Pilar, BIERE Arenas,
Rolando (2004): “estudis urbans amb
tecnologia informàtica SIG” CPSV. UPC.
Barcelona
ECONOMÍA Y MARKETING URBANO/
URBAN MARKETING AND ECONOMY
LIBRO 05/10/05 08:46 Page 140
una definición más exacta de la tierra; 2)
se previene la subjetividad; 3) facilita las
comparaciones; 4) admite análisis esta-
dísticos y el empleo de computadoras.
EI argumento de la objetividad no es del
todo válido; existe subjetividad en la
elección de las variables, así como en la
asignación de pesos relativos a las mis-
mas. Tampoco puede hablarse de exac-
titud, ya que ésta depende de la calidad
de los datos más que de su cuantifica-
ción. Dado que la importancia relativa
de los atributos varía en el espacio y en
el tiempo, no siempre la definición es
exacta ni tampoco se facilitan las com-
paraciones en todos los casos. Los limi-
tes de las unidades están dados por va-
lores umbral de las variables, cuyo esta-
blecimiento introduce otro factor de
subjetividad. (Matteuci, 1998)
Las técnicas utilizadas para analizar y
determinar las cuantías (ai) de precio im-
plícito de cada una de las características
que componen un bien han sido desa-
rrolladas por Griliches (1971), además
de otros autores. A partir de las técnicas
de análisis de regresión múltiple se de-
terminan los efectos de los diferentes
componentes en los valores. No obstan-
te hace falta que las variables conside-
radas sean bastante independientes en-
tre sí, es decir, que no estén excesiva-
mente correlacionadas y por lo tanto
que produzcan efectos separables so-
bre el valor.
La tecnología SIG permite integrar infor-
mación de diferentes fuentes. Tiene la
capacidad de efectuar una gestión com-
pleta de datos referenciados geográfica-
mente. Por datos referenciados se indi-
ca a los datos geográficos o mapas que
constan de coordenadas geográficas
reales asociadas, así como de datos al-
fanuméricos o descriptivos que se aso-
cien a esos mapas para formar a una
base de datos integrada con este con-
cepto de SIG. Por ejemplo, un objeto del
modelo del mundo real es una construc-
ción, cuyos datos descriptivos son los
siguientes: el número de propiedad, su
ubicación, y sus medidas, etc. Además
de ello una construcción tiene asociada
su descripción geométrica.
140
4.1. Elaboración del modelo.
Previamente a la generación del modelo
se ha realizado un análisis de correlación
para los diferentes indicadores y caracte-
rísticas obtenidas con el precio teórico de
cada caso para propiedad vertical y hori-
zontal. A partir de las características con
mayor nivel de correlación con estos pre-
cios teóricos, además de otros que inter-
vienen en la mejora de la explicación de
éstos, se generan los modelos de emula-
ción considerando tres escenarios de
análisis; incidencia de las variables indivi-
duales, de las variables agrupadas por
apartados y de la nota final.
Los modelos a los que se ha llegado se
han construido separadamente según el
tipo de propiedad, siendo el más preciso
el de propiedad vertical y considerando
como variable dependiente el precio teó-
rico, PR_TEO.
En el caso del modelo de variables indi-
viduales se consideran 503 observacio-
nes, después de depurar la información
y define como variables predictoras
(Constante), V36 (servicios en la zona),
V1 (diafanidad interior), ZONA4, ZONA2,
V28 (revestimiento de suelo), ZONA1, V8
(climatización interior), V31 (fachadas),
Fig.5. Gráficos de dispersión de los modelos.
ZONA3 y explica el 89,7% de la varia-
ción del precio teórico, con un R_adj de
80,0% y un error de 1,79 del precio es-
timado.
En el caso del modelo de variables agru-
padas se consideran 503 observaciones,
después de depurar la información y de-
fine como variables predictoras (Cons-
tante), F_R (parking), I_R (situación), ZO-
NA4, ZONA2, D_R (calidad de los acaba-
dos), ZONA3, A_R (funcionalidad del es-
pacio), ZONA1 y explica el 87,9% de la
variación del precio teórico, con un
R_adj de 80,2% y un error de 1,79 del
precio estimado.
En el caso del modelo de nota final se
consideran 493 observaciones, después
de depurar la información y define como
variables predictoras (Constante), NOT-
_FIN (nota final), ZONA3, ZONA2, ZO-
NA1, ZONA4 y explica el 89,6% de la va-
riación del precio teórico, con un R_adj
de 80,1% y un error de 1,77 del precio
estimado.
Finalmente sobre estos tres modelos se
pueden realizar simulaciones en base a
tres grupos de componentes de distinto
nivel de incidencia sobre el cada edificio
para el sector de estudio.
5. Comentarios Finales.
Uno de los aspectos más relevantes ha
sido la elaboración de la aplicación GIS
a efectos de detectar las discordancias
en las definiciones de los edificios estu-
diados, así como la aplicación de los
análisis de proximidad que permiten de-
tectar, para similares características, si-
milares valores de nota final y precio
teórico, para luego a partir de ello refor-
mular los modelos de localización.
El proyecto de investigación aporta:
a. Una base de información cualitativa y
homogeneizada de características de
los edificios, en cada régimen de propie-
dad, que aborda un ejercicio metodoló-
gico de descripción y tabulación de los
componentes de estos edificios de
acuerdo a las características del espa-
cio, funcionalidades, equipamientos,
instalaciones, nivel de confort y adecua-
ción a las necesidades de la demanda.
b. Relaciona los productos observados,
en su posición urbana, con la jerarquía
consensuada de ejes terciarios de la
ciudad, la cantidad y tipo de producto
que se encuentra en cada zona.
c. Explora en que medida las caracterís-
ticas diferenciales de esos productos,
se adecuan al nivel de significación de
su emplazamiento, o si la localización
prima sobre sus características.
Con ello es posible establecer una pun-
tuación diferenciada de cada edificio de
oficinas estudiado, el mas alto nivel de
consideraciones técnicas del inmueble
atendiendo al grado de diafanidad, que
ha de permitir vehicular la información
necesaria sobre las características
constructivas y técnicas de los edificios
de oficinas, emplazados en las localiza-
ciones más emblemáticas de mayor
centralidad o de mayor nivel técnico en
sus edificaciones cara a facilitar el máxi-
mo de conocimiento al público con el fin
de asegurar la elección más idónea a las
necesidades de cada perfil de demanda.
1 La ficha técnica de recogida de información está diferenciada para cada tipo de edificio, según régimen de propiedad, vertical y
horizontal. Es la herramienta técnica en que se vuelcan los datos concretos obtenidos que después son ingresados en la base de
datos. Este proceso de ingreso de datos en la base se desarrolla directamente en un formulario de acceso en Access en que se
han parametrizado todas las entradas posibles, a fin de evitar posibles errores tanto tipográficos, como de los parámetros de ca-
da caso.
141
En síntesis, esta investigación nos per-
mite empezar a comprender el funciona-
miento del mercado de edificaciones
terciarias, en centros urbanos densos y
con ciertos déficit de mejoras, con un
procedimiento de datos georeferencia-
dos y verificados mediante análisis es-
paciales de SIG.
Bibliografía
• ROCA, Josep (1988). La estructura de
los valores urbanos: un análisis teórico
empírico. Madrid. Instituto de Estudios
de la Administración Local.
• QUIGLEY, J. M. (1979). “What have we
learned about urban housing markets”.
En Urban Economics. MIESKOWSKI, P.;
• STRASZHEIM, M. (ed.). Baltimore: The
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ECONOMÍA Y MARKETING URBANO/
URBAN MARKETING AND ECONOMY