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Apunte de Registral - Nuevo CCC
Apunte de Registral - Nuevo CCC
BOLILLA 19
1-Publicidad:
En sentido amplio es la actividad destinada a dar conocimiento. Jurídicamente es un acto tendiente a
conocer hechos jurídicos, cuyo fin es que se produzcan efectos juridicos derivados de esa publicidad.
Posee 3 elementos:
1. Lo que se quiere dar a conocer.
2. Los destinatarios.
3. Los medios efectuados.
La publicidad implica llevar a conocimiento de todos, un determinado hecho. La publicidad jca es una
especie dentro de la publicidad, tiene por objeto un hecho jurídico y sus efectos son juridicos.
2-Registro:
Organismo mediante el cual se produce la publicidad juridica. En nuestro país pertenecen al Estado, pero
pueden darse en concesión. Sirven para otorgar plena seguridad en el plano juridico.
4-Sistemas registrales:
Tiene en cuenta la organización de los registros y los efectos de la inscripción:
Sistema Francés: tiene iguales efectos que nuestro sistema registral. En cuanto a la constitución de
derechos reales hay una diferencia con nuestro sistema, que en el nuestro se constituye por título y
modo (tradición que consiste en actos materiales de entrega y recepción del inmueble), en cambio en el
francés basta la mera declaración de haber entregado y tomado posesión de un inmueble. La inscripción
no es constitutiva sino que permite la oponibilidad a terceros, es declarativo, causal, no tiene fe pública
registral y no es convalidante.
Los folios reales no son de exhibición pública sólo por informes y certificaciones.
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Los derechos reales requieren de título y modo. De ello se desprende el elemento volitivo; capacidad y
consentimiento; por otro lado el elemento material y la realización de los actos materiales. Hay
excepciones establecidas por ley:
1) Tradición por indicación: una persona tenedora de un inmueble sigue siendo tenedor por causa
diferente, por ejemplo el inquilino cuando se vende el inmueble. Se exceptúa la entrega. Pasa a ser
tenedor respecto de otra persona.
2) Traditio breve manu: cuando existe una causa de tenencia que queda absorvida por la
adquisición del derecho real, por ejemplo el inquilino que compra el inmueble.
3) Constituto possesorio: el que posee para si, y luego comienza a hacerlo para el adquirente, por
ejemplo en donación con reserva de usufructo.
Se requiere: capacidad, legitimación y título suficiente.
Título suficiente: acto que tiene por finalidad trasmitir el derecho real sobre una cosa, tiene que
revestir de las condiciones de fondo y forma reguladas por la ley, que sea idóneo, para fundamentar o
ser base de la transmisión del dominio. Causa + forma. (ejemplo: título de transmisión de dominio:
escritura pública). Es el acto jurídico que sirve de antecedente a la tradición del dominio.
Para que el título sea suficiente se requiere:
- Debe referirse a la cosa que se quiere vender.
- Que el acto jurídico sea susceptible de transmitir el dominio.
- Debe cumplir las formalidades legales.
- Capacidad de las partes.
- Legitimación del tradens o transmitente.
Justo título: art. 1902 CCC: título cuyo objeto es transmitir un derecho de propiedad, con las
solemnidades para su validez, cuando su otorgante no es capaz para realizar el acto. Ej: hechos que
permiten la usucapión corta.
Título putativo: no es título suficiente, es un título hipotético aunque el poseedor cree que tiene un
título suficiente. Por ejemplo, se quiere vender un inmueble y por error se vende otro. Hay un error en el
objeto. En estos casos se realiza una escritura del tipo subsanatoria, rectificando, no hay posesión por lo
tanto tampoco usucapión.
Título perfecto: es el título suficiente perfeccionado por su realización en instrumento público. El titular
no esta sujeto a acción alguna que pueda menoscabar su dominio, ni será molestado por ningún tipo de
acciones reales de terceros.
Modo suficiente: refiere a la manera de adquirir la propiedad del inmueble, cual es la tradición: entrega
voluntaria y aceptación voluntaria de la cosa. Debe ser hecha según las formas legales del art 1924 CCC
a través de actos materiales. Tiene 3 requisitos:
- Capacidad de las partes
- Legitimación del transmitente o tradens (sea titular o con poder suficiente para transmitir).
- Título suficiente.
Constitución de dominio: art. 750 CCC. Antes de la tradición de la cosa, no se adquiere ningún derecho
real sobre ella. La tradición es un requisito de la constitución, pero el registro no se involucra en
cuestiones de hecho, por ende no verifica que se haya realizado.
Inscripción registral: el requisito del artículo 1893 CCC, es mera función de publicidad que no
perfecciona el acto para que sea oponible ante terceros. Lo diferencia de la tradición que es constitutiva
del derecho real, en cambio ésta es publicitaria.
La transmisión si no está acompañada de título, transmite la tenencia o la posesión. Derechos reales que
se ejercen por tradición, serían todos menos el derecho real de hipoteca, por adquisiciones derivadas y
por actos entre vivos. La tradición cumple función publicitaria, y para las hipotecas al no haber, se
crearon los registros, luego se extendió para la constitución de todos los derechos reales, y la Corte los
declaró inconstitucionales porque estaban agregando otro requisito a la constitución del derecho real. Ello
se solucionó con la 17.711 y reformó el art. 2505, que estableció la inscripción registral. Esta inscripción
era declarativa, luego por la ley 17801 en el art 2 dice que es para oponiblidad a terceros: declarativa; y
el 20 dice que las partes que tomaron conocimiento del acto no requieren del registro. La oponibilidad es
del tercero interesado y de buena fe.
Para establecer si el 3º actuó de buena o mala fe se utilizan dos criterios:
1) Criterio objetivo: si el derecho no estaba registrado, el 3ª será de buena fe.
2) Criterio subjetivo: tiene en cuenta no sólo la publicidad registral sino también la culpa diligente
de ese tercero para verificar por otros medios si cambió la situación jurídica de ese inmueble.
2-Evolución Histórica:
En el código civil Vélez entendía que el sistema consensualista no podía aplicarse ( nota 577) que hacía
nacer derechos en la clandestinidad, por ello adopta el sistema del título y el modo, siguiendo a Freitas,
excepto para la hipoteca, que requería de inscripción.
Leyes registrales: la necesidad del registro nace con el código y con el tema de las hipotecas, el primero
fue el de embargos e inhibiciones 1879 en Pcia de Buenos Aires. Así comenzaron a anotarse todos los
derechos reales a pesar que para algunos era inscontitucional, y asi lo declaro la CSJN. Ello se subsanó
con la ley 17711, que reformó el 2505 haciendo que la inscripción haga el derecho oponible a terceros.
Nuestra ley registral es la 17801, en su artículo 2 explica que serán oponibles a terceros.
3-Efectos de la registración:
Tiene efectos constitutivos para las partes y para los terceros en el mismo acto. Tiene efectos
declarativos, porque antes de la inscripción el acto ya había nacido. La falta de inscripción sólo aprovecha
a:
- Terceros ajenos: a la relación jurídica integrantes de la comunidad, que no pueden perjudicarse por la
relación.
- Terceros interesados: sucesores particulares, titulares del derecho real, la masa concursal.
- Tercero registral: aquel tercero interesado cuyo título está inscripto.
Para cualquiera de ellos se puede aprovechar la no inscripción, aunque requiere de buena fe, y los
criterios objetivos o subjetivos.
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1-Caracteres del sistema Argentino
Por el artículo 3 los documentos a registrar deben ser auténticos, por lo cual un documento falsificado no
posee los requisitos para ser registrado. Luego el registro posee la capacitación de calificar (8)
“examinará la legalidad de las formas extrínsecas del documento cuya inscripción se solicite” y si los
títulos son manifiesta y absolutamente nulos, los rechaza (9) pero si son subsanables los anota
provisionalmente por 180 días desde el presente, (pudiendo prorrogarse el plazo) y devuelve el título (30
días desde la presentación) para que lo ratifique.
Los títulos falsificados si son inscriptos y luego caen por redargución, se les aplica el 392 CCC “los
derechos reales(…) trasmitidos a terceros sobre un inmueble registrable (..) en virtud de un acto nulo,
Especialidad: cada inmueble posee un folio real, con sus datos y mutaciones. Es por oposición a la
generalidad, se aplica a todos los actos jurídicos.
Rogación: la inscripción sólo se da a pedido del sujeto interesado con interés legítimo( parte otorgante
del documento, abogado, los que tienen interés en asegurar el derecho a registrar)
Legalidad: de los documentos como de los requisitos para su inscripción (3).
Prioridad: primero en el tiempo, mejor en el derecho (17).
Tracto: cronología del inmueble, perfecto encadenamiento de transmisiones, debiendo existir continuidad
registral e inmediación (14, 15 y 16).
Presunción de integridad: de los documentos que se inscriben. Es un requisito, deben hacer fe de sí
mismos, y bastarse con datos que se presumen completos.
4-Documentos registrables
Son documentos públicos o privados cuyo contenido es generalmente dispositivo, que instrumentan un
hecho que por disponibilidad legal se debe inscribir en un registro para producir efectos jurídicos.
El art. 2 LR habla de los diferentes tipos de documentos:
a) Que versen sobre régimen jurídico de derechos reales sobre inmuebles, abarca todo documento
referido a la constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real.
b) Dispongan providencias cautelares sobre los inmuebles: como embargos, inhibiciones.
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales, entre ellos:
- Boletos de compraventa según ley 14005 (es una anotación provisoria por parte del
vendedor o comprador que transfiere el contrato). El efecto es ser preferido a
cualquier otro comprador.
- Ley 19552 de servidumbres administrativas de electroducto: se anota el proyecto y
planos de afectación en registro de propiedad y catastro.
a) “Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda”. La propia ley determina qué tipo de documento corresponde según su contenido.
Con esta base el documento está listo para verificar, calificar, controlar si el acto está constituido
en un instrumento idóneo.
b) “Tener las formalidades establecidas por la ley, y estar autorizados sus originales y copias por
quién esté facultado para hacerlo”. Para las formalidades, se tiene en cuenta el tipo de
documento. Ej: si es un documento notarial se regirá por la LN y el RN.
c) “Revestir el carácter de auténtico y hacer fe por sí mismo o con otros complementos, en cuanto
al contenido objeto de registración, sirviendo inmediatamente de título de dominio, derecho
registral o asiento practicable”. el documento debe ser auténtico, ser su autor quién se indica en
Instrumentos privados: el principio general es que los documentos privados no se registran, pero si las
leyes excepcionalmente disponen su inscripción, lo serán previa certificación de firmas por el notario, juez
de paz o funcionario competente.
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Principios registrales
1-Especialidad: tiende a la más perfecta individualización de los asientos registrales, logrando una más
perfecta publicidad. Así se exige la mayor cantidad de notas para evitar la generalidad.
Lo observamos con relación:
- al inmueble (11 y 12)
- a los sujetos: titulares del derecho real (12, 32, 3 bis)
- a los derechos: hay que determinar específicamente el derecho de que se
trata (13,14)
2-Matriculación: se utiliza la técnica del folio real, especie de DNI del inmueble, donde en una sola
planilla se encuentran todos los datos del inmueble en 5 columnas.
Art 10: Para poder anotarse el documento, antes el inmueble debe ser matriculado.
Art 11: A cada inmueble se le da un folio especial que servirá para designarlo.
Art 12: Requisitos del asiento de matriculación
Firma del registrador responsable.
Individualización del inmueble (ubicación, medida, descripción, linderos, superficie, plano y
demás especificaciones).
Individualizar al titular o titulares del dominio.
Individualizar el derecho: se deja constancia de la propiedad o copropiedad, el monto del
gravamen, y como se adquiere el derecho.
Número y fecha de presentación del documento en el registro.
Art 13: División, anexión o unificación: si el inmueble se divide, hay que confeccionar un plano de
subdivisión, dejar constancia en el folio primitivo, se cancela esa matrícula original y se crearan nuevas
matrículas como partes resultaren.
Para el caso de anexión, se hace la subdivisión del otro terreno y la anexión al nuevo, se deja constancia
en las dos matrículas, posteriormente se cancelan ambas y se crea una nueva, con nota de correlación.
Doble matriculación: o doble dominio, refiere a una situación anómala, en virtud de la cual, con
referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente asientos de dominio con distintos titulares.
Esta anomalía, que se exterioriza sobre todo a partir del momento de la matriculación de los
inmuebles mediante el vuelco al sistema de folio real, tiene distintas causas. La más común está dada
por las llamadas informaciones posesorias que, con anterioridad a la vigencia de la ley 14.159/52,
permitían acreditar la usucapión de un inmueble por una información sumaria en la que no era
parte el titular de la cosa objeto de la acción. La sentencia así obtenida era documento
inscribible, pero no tenía efectos contra el verdadero propietario cuya inscripción de dominio no se
cancelaba. Así se originaban distintas cuentas o asientos dominiales con distintos titulares, pero referidas
a un mismo inmueble. En otros casos, la doble matriculación era el resultado o deficiencia del sistema
catastral o de insuficiencia de la descripción del inmueble consignada en los títulos.
¿Qué debe hacer el registro?
El registro debe anotar en cada uno de los folios que existen duplicados de asientos vinculándolos entre
si, luego debe poner en conocimiento de terceros esta situación, haciéndola constar en los certificados e
informes que se expidan sobre estos inmuebles. Los documentos que ingresen con relación a alguno de
estos inmuebles serán inscriptos o anotados de manera provisoria
Este fenómeno se soluciona judicialmente, donde se dilucidará cuál de los derechos es el verdadero,
cancelando el asiento erróneo.
3-Catastro: Organismo estatal creado para individualizar y ordenar la propiedad inmobiliaria, en sus
aspectos jurídicos, físicos y económicos, conjunta e inseparablemente considerados. Ordena la
información de los inmuebles existentes en su territorio. Realizan una actividad técnica.
- Nomenclatura catastral.
- Valuación fiscal del inmueble.
- Deuda del impuesto inmobiliario.
Para poder despachar este certificado previamente se debe presentar el estado parcelario, que se
confecciona cuando un agrimensor, con el informe que le brinda Catastro se constituye en el inmueble
para verificar los datos que se hayan registrados, si son reales, si hay ampliaciones no declaradas, esto
es a los fines impositivos.
En el folio real existe la posibilidad que un inmueble se divida (cuando la ley lo permita), para lo cual,
como ya vimos, será necesario basarse en un plano registrado en Catastro, y luego se comunica al
Registro de la Propiedad para que deje nota de la existencia de dicho plano.
Cuando se transmita una de las dos parcelas o se haga división de condominio se da de baja al folio real
anterior y se crean dos folios nuevos para cada parcela con las nuevas divisiones.
Puede darse una anexión o adquisición de una parte de un terreno, en este caso se realiza un plano de
subdivisión o anexión.
A la inversa también existe la posibilidad de unificar inmuebles por el plano de unificación.
Hay planos catastrales (inmuebles) y planos de obra (para construcciones).
6-Cancelación y caducidad:
La cancelación es un asiento cuya función es extinguir otros asientos total o parcialmente. El art 36
determina el procedimiento, (hay cancelación una vez que ya se tomó razón, se diferencia del
desistimiento que es antes).
Documento con extinción de derecho registral: se presenta la solicitud de cancelación más el documento
que dispone la misma ej: hipoteca.
Confusión: titular de un boleto adquiere el dominio del inmueble
Por escritura pública: para cualquier caso debe contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sucesores o representantes legítimo. Si es un usufructo vitalicio, basta con el certificado de
defunción. Cuando se trata de una cancelación de derechos reales debe hacerse por escritura pública,
pero si es un usufructo y su titular fallece no es necesario que se realice por escritura.
Sentencia judicial: abarca cualquier inscripción, presupone un juicio en debida forma.
La ley: la cancelación puede ser judicial, fundada en la ley, pero no legal. El requiere que una ley expresa
declare extinguido el derecho.
La caducidad es de pleno derecho, por ejemplo la inscripción de la hipoteca caduca a los 20 años, las
medidas cautelares a los 5. El registro no pone las caducidades, uno las tiene que analizar, excepto que
se pida un folio protocolizado que trae toda la vida del inmueble analizada.
Opera ipso iure, por el transcurso del tiempo.
Entre las medidas cautelares, también incluye la anotación de litis.
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1-Rogación
El registro tiene que actuar a pedido, es decir toda modificación de una situación registral debe ser
instada por personas legitimadas para ello.
El registro no anota otra cosa que la que se pide. Toda modificación debe ser instada por persona
legitimada para ello, el registro no actúa de oficio, la actuación se promueve por medio de la acción de
rogación.
Legitimados: artículos 6 y 7
o El autorizante del documento a inscribir o anotar, o su reemplazante legal. (el escribano o juez)
o Quién tuviere un interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir.(acreedor
subrogante tramita inscripción escritura traslativa dominio a favor de su deudor)
Forma de la rogación:
En el caso de los documentos judiciales, la petición se hace por un oficio: la forma es un aspecto reglado
en las reglamentaciones locales (art. 7)
Los documentos notariales: se le exige al escribano que presente una carátula rogatoria que contendrá:
- El documento a inscribir (la primer copia porque la matriz queda en el Protocolo) con dos copias
simples que exige el Registro.
- Una minuta (formulario) es la rogación propiamente dicha, en la que se llenan los datos
principales del negocio que luego el registrador volcará en el asiento.
- El formulario de catastro y estado parcelario que hace el agrimensor.
En los judiciales lo que se manda a inscribir es el testimonio, y el oficio funciona como rogación.
2-Legalidad
Principio que exige que los documentos que se pretenden inscribir en el registro, reúnan los requisitos
exigidos por las leyes, para registración.
Este principio se materializa a través de la calificación, que es un examen o análisis que hace el
registrador del documento que llega a inscribirse. No es potestativa sino obligatoria la calificación para el
registrador.
¿Hasta dónde puede analizar el registrador?
El registro tiende a calificar cada vez más el documento.
El art. 8 LR establece que debe analizar la legalidad de las formas extrínsecas, y que el límite de la
calificación es siempre el documento.
El art. 9 sostiene que se rechazarán los documentos por nulidad absoluta y manifiesta (aspectos de
fondo). Si el defecto es subsanable se devuelve para que subsane.
Si bien el art. 8 habla de formas extrínsecas, en la práctica los registradores están facultados a calificar
los aspectos de fondo, siempre y cuando sean manifiestas. El registro puede rechazar documentos a
inscribir por falta de asentimiento conyugal por ejemplo.
Cuando el escribano no está de acuerdo con la calificación debe recurrir a la vía recursiva.
En cuanto a su naturaleza hay varias posturas: que es un acto administrativo, acto de jurisdicción
voluntaria, acto judicial, acto autónomo con caracteres propios. Villaro: es una función administrativa.
4-Recursos registrales:
Lo que es materia recursiva está librado a la reglamentación local (arts. 44 a 50 decreto ley 11643/63)
El rechazo de una inscripción por nulidad absoluta y manifiesta da un plazo de 180 días para que se
entable la vía recursiva.
Tanto en la inscripción provisoria (art. 9.b LR) como en el rechazo puedo entablar la vía recursiva.
El 44 de la 11643, habla que ante las OBSERVACIONES que realice el Registro puedo entablar 2 vías que
son sucesivas y no excluyentes:
1) Recurso de reconsideración ante el Director del Registro.
2) Recurso de apelación ante la Cámara Civil y Comercial de La Plata.
Reconsideración: tengo 20 días desde la resolución para la reconsideración (arts. 45 a 49 ley 11643).
Resuelto por la negativa el recurso de reconsideración por el director del registro, entro en la instancia
recursiva propiamente dicha. El plazo comienza a correr desde la notificación de la resolución del
Registro, y es por días hábiles administrativos en este caso.
Apelación: Si la persona insiste que está mal rechazado dentro de los 10 días del rechazo puede oponer
este recurso ante la Cámara Civil y Comercial con asiento en La Plata. El recurso se presenta ante el
Registro y éste sin realizar control de admisibilidad lo eleva a la Cámara (surge de la práctica porque la
ley no lo establece). Durante todo esto se mantiene la reserva de prioridad.
Recalificación: si bien este recurso no está previsto en nuestra normativa local, algunas pcias sí lo
tienen. Es la posibilidad de solicitarle que revea el mismo calificador la observación que realizó.
BOLILLA 24
1-Prioridad:
los derechos reales gozan del ius preferendi que la posibilidad de ser preferidos o gozar de una prioridad
unos sobre otros.
En materia registral inmobiliaria esa prioridad se da por el ingreso al Registro asentado en el libro diario.
Es la aplicación del principio romano, primero en el tiempo, primero en el derecho. Esta es la prioridad
directa (arts. 19 y 40).
La regla directa es, primero en el tiempo primero en el derecho, pero existen excepciones:
Origen legal
Efecto retroactivo del artículo 5 ley 17801
Reserva de prioridad
Origen convencional: por acuerdo de voluntad puede alterarse el rango
Reserva de rango: el caso del 3135 CC. Al momento de constituirse una hipoteca el titular se
reserva la posibilidad de constituir otra en el futuro de rango preferente, hay que poner límite de
monto para no burlar los derechos de los acreedores. El artículo permite sólo una, la doctrina
moderna, dice que siempre que no supere el monto puede constituirse más de una. Esto siempre
con acuerdo del acreedor.
Permuta de rango: dado por el artículo 19 que permite compartir o cambiar el orden de
prioridades. El intercambio de rangos entre derechos ya inscriptos o uno que se encuentre
inscripto y otro que venga a inscribirse.
Certificado: es la información que a petición de parte expide el RPI sobre la situacion juridica de los
inmuebles que origina una reserva de prioridad para el acto dispositivo que indique la solicitud.
El artículo 23 ley 17801, la solicita para la transmisión, modificación, cesión y constitución de derechos
reales. Los extintivos no lo requieren (ej. Cancelación).
Otorgamiento de la escritura: el certificado debe estar vigente, el plazo de 15, 25 y 30 días
dependiendo del lugar dónde se encuentre el Registro de la propiedad Inmueble y el registro notarial del
escribano que lo solicita.
15 días si están en el mismo lugar,
25 si el escribano está fuera de la ciudad donde está el registro pero dentro de la jurisdicción,
30 si el escribano está fuera de la jurisdicción de dónde se encuentra el Registro.
La ley 17801 es nacional, pero la organización de los registros es local.
¿Cómo se cuenta el plazo?
El artículo 24, dice desde la 0 horas del día de expedición del certificado, aunque en realidad es desde las
0 horas del dia que ingresa la solicitud (por ejemplo si entro un embargo el 1/11 a las 7hs, y solicite un
certificado ese mismo dia a las 13hs, este certificado desplaza al embargo)
El escribano debe pedir un nuevo certificado antes del vencimiento del anterior, para mantener la
reserva.
Luego de otorgado la escritura tiene un plazo de 45 días para inscribirla en el registro, que es corrido,
continuo y completo.
En pocas palabras, es una especie de encadenación de plazos.
3-Tracto sucesivo:
Es un mecanismo técnico que hace al perfecto encadenamiento de los asientos registrales en relación a
las titularidades de los derechos que se inscriben.
Su objeto es mantener la conexión de las adquisiciones, por el orden regular de los titulares sucesivos,
formando una continuidad perfecta en cuanto al tiempo sin saltos y reflejando la historia del inmueble.
Es un mecanismo que ordena los asientos e indica la correlación entre los diferentes titulares.
Existen 2 principios:
1) Principio de identidad: el derecho no se registrará si no aparece el anterior titular en el
documento; tiene que haber un perfecto encadenamiento (primer parte del art. 15). El registro
no lo inscribe. EL que dispone del bien es el titular. El escribano tiene la obligación de tener el
título inscripto a la vista.
2) Principio de continuidad: de la lectura del folio real debe surgir el prefecto encadenamiento de las
transmisiones (segunda parte del art. 15).
Se discute si el tracto sucesivo es una cuestión formal o sustancial.
Para una postura si no cumple el tracto sucesivo la escritura sería nula porque hace a las cuestiones de
fondo. El notario debe tener a la vista el titulo inscripto antecedente (art. 23)
Elementos:
Sujetos: requiere identidad entre el otorgante del acto, y el que figura como titular del derecho que se
dispone.
Objeto: debe coincidir la descripción del inmueble del folio y la del documento.
Oportunidad: la previa inscripción se exige al momento de practicar el asiento, y no al formalizarse el
documento.
Efectos: ante la inobservancia, si el adquiriente no puede justificar la legitimidad de su causante, el
documento no se inscribe, excepto que se lo haga preventivamente por 180 días para que acredite dicha
legitimación.
El tracto sucesivo se da no sólo para las transferencias sino también para los gravámenes y porcentajes
de titularidad.
Asientos registrables: (art. 14)
Posteriores trasmisiones
Derechos reales y limitaciones al dominio
Cancelaciones y extinciones
Constancias de certificados expedidos
4-Tracto abreviado:
Para algunos es una excepción para otros una simple modalidad. Se abrevian en un mismo asiento 2 o
más transferencias sucesivas. Nos da la posibilidad de obviar un paso.
El artículo 16 menciona los supuestos:
a) Transmisión por el causante: (inc. 1) es el caso del causante que firmó un boleto de compraventa
y no cumplimentó la escrituración. Los herederos firman la escritura o ante su negativa puede
hacerlo el juez. No se requiere la inscripción de los herederos siempre que:
- Estar dictada la declaratoria de herederos.
- Tener orden de inscripción del juez con relación a ese inmueble.
- En Buenos Aires debo también acreditar el pago de los aportes de los abogados intervinientes por
la ley 6116.
El escribano hace la relación de antecedentes (explicando la sucesión, desde que falleció, se dictó
la declaratoria de herederos todo lo cual debe constar en el asiento del nuevo comprador en el
folio real. Este asiento suprime 2 asientos comprimidos en uno por lo cual no deja de cumplirse el
tracto.
b) Transmisión por los herederos: (inc. 2) cuando los herederos dispongan de bienes que aún están a
nombre del causante, o sus sucesores. Deben cumplimentarse los mismos requisitos que en el
caso anterior. La diferencia es que los herederos contratan por cuenta propia.
El bien puede ser del causante o de su cónyuge.
c) Particiones hereditarias: (inc. 3) cuando se distribuye el acervo hereditario.
d) Escrituraciones simultáneas: (inc. 4) se refieren a negocios jurídicos en un mismo instrumento,
aunque los autorizantes sean de diferentes funcionarios, otorgadas el mismo día.
Constan en un mismo asiento. No existe una limitación en cuanto a las cantidades de operaciones
que puede unificarse. Lo más común son las hipotecas.
Carácter de la enumeración: Para la postura minoritaria considera que el tracto sucesivo es una cuestión
sustancial, los supuestos de tracto abreviado son taxativos. Para los que consideran que es una cuestión
de fondo consideran que la enumeración es enunciativa pues el tracto abreviado evita efectuar asientos
transitorios, no perjudica a terceros por lo que deben admitirse otros jurisprudenciales, y la realidad así
lo demuestra.
BOLILLA 25
1-Publicidad formal:
Información acerca de las situaciones jurídicas registrables, es la llamada publicidad de asientos, como
medio de acceder a los datos del registro de propiedad.
El principio general: (art. 21) el registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones inscriptas.
Para la forma de consultar remite a la legislación local, los medios son:
• Exhibición de asientos
• Certificados registrales
• Expedición de copias autenticadas
• Informes
Interés legítimo: titular registral o representante, abogado, notario, ingeniero, agrimensor, martillero;
institución crediticia oficial; gestores administrativos y judiciales; empleados de abogados o notarios, etc
En la publicidad material, la toma de razón la realiza el registro, el escribano lleva al registro la
información que se dio del bien, en la formal es la que da el registro hacia afuera.
2-Certificados registrales:
Es la información que a petición de parte expide el RPI sobre la situación juridica de los inmuebles que
origina una reserva de prioridad para el acto dispositivo que indique la solicitud.
En el certificado debe estar el acto para el cual se pide (no se requiere para cancelación). No produce
efectos jurídicos, es sólo para conocer la situación jurídica del inmueble en ese momento determinado.
Los legitimados para pedirlo son todos aquellos que tengan un interés legítimo (que debe acreditarse),
pero la ley presume que hay personas que ya tienen interés (los profesionales) por la función que
desempeñan.
Función (art. 22): asegurar la plenitud o restricción de los derechos inscriptos, y la libertad de disposición
de éstos, como también la inmutabilidad de la situación durante el plazo de validez. Constituye el único
medio de exteriorización de la situación jurídica de que se toma razón.
Actos para los que se exige: (art. 23) actos por los que se transmiten, constituyan o modifiquen derechos
reales.
Plazo de validez (debería ser vigencia): (art. 24) 15, 25 o 30 días según el asiento del notario autorizante
respecto del Registro de Propiedad:
Ciudad asiento del registro: 15
Interior de la provincia: 25
Fuera de la provincia: 30
El plazo se computa desde la 0 horas del día que fue expedido (rectius:solicitado) hasta las dos primeras
horas del día indicado, los plazos pueden ser modificados por leyes locales.
El efecto es la llamada reserva de prioridad.
Vencimiento del plazo: si el certificado no se usó, cae la reserva de prioridad, las anotaciones
condicionadas pasan a ser definitivas.
El uso del certificado debe ser utilizado por el notario que lo solicitó, para el acto que lo solicitó.
Excepto:
Reemplazo legal del notario
Escribano adscripto al registro
Se indica quién lo va a utilizar
Cuando ingreso el documento al registro se lo califica:
Si el escribano otorga un acto sin el certificado la ley no establece sanción, en todo caso dicha omisión
acarreará la responsabilidad civil o disciplinaria del escribano.
El escribano que solicita el certificado no puede cederlo porque si existiere una inscripción condicionada
de un embargo por ejemplo, y quiere trabar un medida cautelar de no innovar, ésta se dirigirá al
escribano que pidió el certificado. Puede pedirse una subrogación real, y en vez que el embargo recaiga
sobre el inmueble se cobre con el producido de la operación, reteniendo el escribano la suma embargada
por orden del juez. Esto es para no burlar los derechos de terceros.
3-Informes:
Es el documento expedido por el Registro para dar noticia de cualquiera de las constancias que en él
obran. Puede consistir en:
Situación jurídica actual de determinados bienes
Mutaciones en el tiempo
Extracto o copia íntegra de los documentos
4-Presunción de integridad:
Principio por el cuál los documentos registrales deben cumplir con el requisito de hacer fe y bastarse a sí
mismos (art.3) por lo cual se presume que sus datos son completos e íntegros y concuerdan con la
realidad.
Pero el sistema argentino es declarativo y no convalidante, dejando de lado la fe pública registral, por lo
tanto las constancias del registro admiten prueba en contrario. Cómo la inscripción es declarativa, los
derechos inscriptos se oponen a terceros desde el momento de su asiento, para poder prevalerse de la
falta de inscripción deben ser terceros de buena fe, o sea no tener conocimiento de la situación
extraregistral.
5-Inexactitudes registrales:
Discordancia entre lo registrado y la realidad jurídica extraregistral, error en la publicidad del asiento (el
registro no hace fe pública: art. 34)
Las causas de la inexactitud pueden originarse en lo registral (asiento) o en lo extrarregistral (mutación
de la cual no se dio noticia en el registro). Se realizó un cambio y aún no se anotó. (art. 35 segunda
parte).
El error puede estar en el documento, o en la solicitud de rogación o por equivocación del registrador
dónde se pide una rectificación de asiento, en el último caso.
La rectificación (art. 35) debe ser solicitada y acompañada documentalmente, acreditar el interés legítimo
junto con el documento que motivó la inexactitud y se crea documento de la misma naturaleza. Cuando
la inexactitud es del asiento se rectifica con el mismo instrumento que la configuró a la vista, reingreso
del documento a fin de la rectificación y el reingreso para la misma.
Cancelación por invalidez del título: (art. 36) por solicitud acompañada de sentencia de redargución de
falsedad (título eficaz declarado falso por la sentencia judicial) en ese caso el asiento es nulo, y no a
producido publicidad registral pues el registro argentino no admite la fe pública registral.
BOLILLA 26
OTROS REGISTROS
a-Inhibiciones:
- Inhibición voluntaria: para casos en que una persona garantiza una obligación. Consistía en la
declaración unilateral de la persona de no enajenar un bien determinado. La jurisprudencia fue
evolucionando en el tema y concluyó que no es legal auto-inhibirse para disponer de un bien
determinado y los registros receptaron esto no permitiendo estas inscripciones actualmente.
Es un contrato en virtud del cual un heredero transfiere a un tercero los derechos y obligaciones
patrimoniales , o parte alícuota que le corresponde en una sucesión.
El art. 1618 CCC sostiene que debe hacerse por escritura pública.
El escribano lo manda inscribir al Registro, quien anota en cabeza del causante que se celebró este
contrato. El escribano debe solicitar certificado de inhibición para el cedente y certificado de cesión para
evaluar si no hay cesiones anteriores a nombre del causante, para no ceder dos veces lo mismo.
El sector inmobiliario del registro no interviene en esta operación, en donde sigue figurando el
causante como titular.
Al momento de culminar la sucesión se solicita la inscripción de la declaratoria de herederos y allí se pone
como titular del inmueble al cesionario directamente.
La cesión puede realizarse desde el fallecimiento del causante, aunque no esté abierta la sucesión, hasta
el momento de la partición.
Se da la publicidad de la cesión por la anotación en el Registro pero hay doctrina que plantea que
también debe presentarse en el expediente de la sucesión para ser oponible a terceros.
Puede incluir la cesión de gananciales. Al momento de fallecer cualquiera de los dos cónyuges, ese bien
queda relicto y se inscribe a favor de los herederos. La cesión debe hacerse sobre la totalidad de la
herencia pero se hace generalmente sobre bienes determinados y está permitido.
Puede cederse con reserva de usufructo pero sólo se inscribe la cesión y con la declaratoria de herederos
se inscribe la nueva titularidad de los cesionarios, y allí consta el usufructo.
2-Registros de bienes
Registro de Buques:
Se encuentro dentro de Prefectura Naval, que depende del Ministerio de Defensa. Es un único registro a
nivel nacional, regido por la ley 19.170,
Tiene por objeto el registro del dominio y sus distintas afectaciones. En el que pueden inscribirse
contratos de arrendamiento, embargos u otros documentos de origen judicial.
Los efectos de la inscripción son declarativos. Hay un principio de prioridad indirecta. Es no convalidante
la inscripción.
Se prevé el principio de tracto sucesivo, con la posibilidad de tracto abreviado.
Art.1: El Registro Nacional de Buques, dependiente del Comandante en Jefe de la Armada (Prefectura
Naval Argentina), tendrá a su cargo:
a) Llevar el Registro de la Matrícula Nacional, que comprenderá el de la Matrícula Mercante Nacional y el
Registro Especial de Yates, donde se inscribirán obligatoriamente los buques, embarcaciones o artefactos
navales de propiedad estatal o privada que determine la reglamentación.
b) Tomar razón de todo documento por el que se constituya, transmita, declare, modifique o extinga
derechos reales sobre buques, embarcaciones o artefactos navales que pertenezcan a la Matrícula
Nacional.
Se efectuará anotación provisoria por el plazo que fije la reglamentación, de aquellos documentos en que
no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes, otorgada por la Administración
Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de corresponder.
c) Tomar razón de todo documento que disponga embargos, interdicciones o cualquier otra afectación
de dominio que recaiga sobre buques, embarcaciones o artefactos navales, sean que pertenezcan a la
Matrícula Nacional o extranjera.
Art.3: Para que los documentos mencionados puedan ser inscriptos o diligenciados, deberán estar
otorgados en:
I- Escritura pública autorizada por Escribanos (de marina o de jurisdicción)
II- Resolución Judicial o Administrativa, según legalmente corresponda. En los instrumentos privados,
las firmas deben estar certificadas.
De su organización
Art. 4) A los fines de cumplimentar las funciones asignadas en la presente Ley, el Registro Nacional de
Buques se organiza de la siguiente forma:
1) División Contralor y Verificación Registral;
2) División Matrícula;
3) División Dominio, con las oficinas que se establezcan en la reglamentación.
De las inscripciones
Forma: Para que puedan ser inscriptos, todos los títulos, documentos o mandamientos judiciales
expresados en los artículos precedentes, deberá indicarse:
a) Datos de identidad del o de los interesados;
b) En caso de buques, embarcaciones o artefactos navales ya inscriptos en la Matrícula Nacional,
nombre y número de matrícula de los mismos. Si se tratara de buques extranjeros nombre y
bandera.
c) Si se trata de mandamientos judiciales o ejecutorias, deberá transcribirse el auto que decretó la
medida ordenada, en caso que estén firmados por los Secretarios. Estos documentos deberán
acompañarse con copia simple autenticada de esa actuación. Igual requisito se exigirá en los pedidos
de informes judiciales.
En el caso que el documento a inscribir fuera instrumento privado, las firmas de las partes deberán estar
autenticadas
Procedimiento: el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos registrales y procederá a:
- Inscribir el documento.
- Rechazarlo si el documento estuviera viciado de nulidad absoluta y manifiesta.
- Anotarlo provisoriamente por el plazo de ciento ochenta (180) días si el defecto fuera subsanable. En
este caso el documento deberá ser puesto a disposición del interesado dentro de los treinta (30) días de
su presentación con las observaciones pertinentes para que sean subsanadas. Esta inscripción provisoria
tendrá los mismos efectos que la definitiva si la misma es subsanada dentro del plazo establecido y sus
efectos se retrotraerán al momento de la primera presentación.
La inscripción no convalida los actos o contratos que resultaren nulos con arreglo a las leyes.
Los asientos del Registro, servirán como título supletorio en los casos en que se hubieran extraviado los
protocolos o escrituras matrices.
El Registro es público para el que tenga interés justificado en averiguar el estado jurídico de los bienes,
documentos, limitaciones o interdicciones inscriptos.
Ningún escribano o funcionario público, podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre buques, embarcaciones o artefactos navales, sin tener a
la vista el título inscripto en el Registro, así como la certificación expedida a tal efecto por dicha oficina,
en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registrales.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.
Esta certificación producirá los efectos de anotación provisoria a favor de quién requiera, en el plazo
legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Registro de Aeronaves:
Depende de la Secretaría de Aeronáutica, dentro del Ministerio de Defensa. Es un registro único a nivel
nacional, previsto en los arts. 45 a 47 del Cód. Aeronáutico y en la ley 17.743. Pueden inscribirse
hipotecas, arrendamientos, etc.
Los efectos de la inscripción son declarativos, y consagra la prioridad indirecta similar a los inmuebles.
Código Aeronáutico
Artículo 45.- En el Registro Nacional de aeronaves se anotaran:
1.- Los actos, contratos o resoluciones que acrediten la propiedad de la aeronave, la transfieran,
modifiquen o extingan;
2.- Las hipotecas sobre aeronaves y sobre motores;
3.- Los embargos, medidas precautorias e interdicciones que pesan sobre las aeronaves o se decretan
contra ellas;
4.- Las matrículas con las especificaciones adecuadas para individualizar las aeronaves y los certificados
de aeronavegabilidad;
5.- La cesación de actividades, la inutilización o la pérdida de las aeronaves y las modificaciones
substanciales que se hagan en ellas;
6.- Los contratos de locación de aeronaves;
7.- El estatuto o contrato social y sus modificaciones, así como el nombre y domicilio de los directores o
administradores y mandatarios de las sociedades propietarias de aeronaves argentinas;
8.- En general, cualquier hecho o acto jurídico que pueda alterar o se vincule a la situación jurídica de la
aeronave.
Artículo 46.- La reglamentación de este código determinara los requisitos a que deberá ajustarse la
inscripción de las aeronaves, así como el procedimiento para su registro y cancelación.
La cesación o pérdida de los requisitos exigidos por el art. 48 de este código, producirá de oficio la
cancelación de su matrícula.
Igualmente se operara la cancelación cuando la autoridad aeronáutica establezca la pérdida de la
individualidad de la aeronave.
Artículo 47.- El Registro Nacional de aeronaves es público. Todo interesado podrá obtener copia
certificada de las anotaciones de ese Registro solicitándola a la autoridad encargada del mismo.
Registro de Automotores:
Dependen de la Dirección Nacional del Registro de la Propiedad Automotor y Créditos Prendarios,
Ministerio de Justicia de Nación.
Si bien es nacional, se divide en jurisdicciones y secciones. Está concesionado a particulares.
Legislación: decreto ley 6582/58 y ley 14.467.
El art. 7 establece el objeto, y nombre entre otros al dominio, embargos, denuncias de robo o hurto, etc.
Para determinar el registro que me corresponde se tiene en cuenta el domicilio del titular.
La inscripción tiene efectos constitutivos.
Existe el principio de prioridad indirecta y expedición de certificados de dominio (el plazo de validez del
certificado es de 15 días, el legitimado para pedirlo es el titular no el comprador).
Objeto de inscripción:
Art.5: “serán considerados automotores los siguientes vehículos: automóviles, camiones, inclusive los
llamados tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus,
microómnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran
carrozados, las maquinarias agrícolas incluidas tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales y
todas aquellas que se autopropulsen. El Poder Ejecutivo podrá disponer, por vía de reglamentación, la
inclusión de otros vehículos automotores en el régimen establecido”.
Art.6: (…) “A todo automotor se le asignará al Inscribirse en el Registro por primera vez, un documento
individualizante que será expedido por el Registro respectivo y se denominará "Título del Automotor".
Este tendrá carácter de instrumento público respecto de la individualización del automotor y de la
existencia en el Registro de las inscripciones que en el se consignen, pero solo acreditará las condiciones
del dominio y de los gravámenes que afecten al automotor, hasta la fecha de anotación de dichas
constancias en el mismo”.
Registro de Semovientes:
Se divide en dos partes:
Objeto de registración: art1: las obras científicas, literarias y artísticas comprenden los escritos de
toda naturaleza y extensión, entre ellos los programas de computación fuente y objeto; las compilaciones
de datos o de otros materiales; las obras dramáticas, composiciones musicales, dramático-musicales; las
cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras de dibujo, pintura, escultura, arquitectura;
modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas;
los plásticos, fotografías, grabados y fonogramas, en fin, toda producción científica, literaria, artística o
didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción.
Artículo 1. Pueden registrarse como marcas para distinguir productos y servicios: una o más palabras
con o sin contenido conceptual; los dibujos; los emblemas; los monogramas; los grabados; los
estampados; los sellos; las imágenes; las bandas; las combinaciones de colores aplicadas en un lugar
determinado de los productos o de los envases; los envoltorios; los envases; las combinaciones de letras
y de números; las letras y números por su dibujo especial; las frases publicitarias; los relieves con
capacidad distintiva y todo otro signo con tal capacidad.
Artículo 2. No se consideran marcas y no son registrables:
a) los nombres, palabras y signos que constituyen la designación necesaria o habitual del producto o
servicio a distinguir, o que sean descriptivos de su naturaleza, función, cualidades u otras características;
b) los nombres; palabras; signos y frases publicitarias que hayan pasado al uso general antes de su
solicitud de registro;
c) la forma que se dé a los productos;
d) el color natural o intrínseco de los productos o un solo color aplicado sobre los mismos.
Artículo 3. No pueden ser registrados:
a) una marca idéntica a una registrada o solicitada con anterioridad para distinguir los mismos productos
o servicios;
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para distinguir los mismos productos o
servicios;
c) las denominaciones de origen nacionales o extranjeras.
Se entiende por denominación de origen el nombre de un país, de una región, de un lugar o área
geográfica determinados que sirve para designar un producto originario de ellos, y cuyas cualidades y
características se deben exclusivamente al medio geográfico. También se considera denominación de
origen la que se refiere a un área geográfica determinada para los fines de ciertos productos;
d) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto de la naturaleza, propiedades, mérito,
calidad, técnicas de elaboración, función, origen, precio u otras características de los productos o
servicios a distinguir;
e) las palabras, dibujos y demás signos contrarios a la moral y a las buenas costumbres;
f) las letras, palabras, nombres, distintivos, símbolos, que usen o deban usar la Nación, las provincias,
las municipalidades, las organizaciones religiosas y sanitarias;
Ley 26413
Todos los actos y hechos que den origen, alteren o modifiquen el estado civil y la capacidad de las
personas deberán inscribirse en los correspondientes Registros de las provincias, de la Nación y CABA.
El Registro del Estado Civil y de la Capacidad de las Personas será organizado por los gobiernos
provinciales y CABA y estará a cargo de un director general, el que deberá poseer titulo de abogado.
Libros:
El Registro se llevará mediante un asiento en un libro que podrá ser conformado con folios individuales
numerados que resguarden las exigencias de seguridad, del cual se tomará copia ya sea en forma
manual, micro- filme, archivo informático u otro sistema similar. Esta copia deberá ser suscripta por el
oficial público. El original y la copia así obtenida, tendrán carácter de instrumento público, así como
también las fotocopias a partidas que se expidan sobre la base de dichos asientos originales o sus copias.
Las partidas deberán ser autenticadas por autoridad competente. Los nacimientos, matrimonios,
defunciones o incapacidades se registrarán en libros por separado, sin perjuicio de que por vía
administrativa, se habiliten otros para el asiento de hechos cuyo registro resulte necesario.
Las inscripciones se registrarán en libros con textos impresos, y las páginas serán fijas y numeradas
correlativamente. De cada tomo se confeccionará un índice alfabético en el que se consignarán todas las
inscripciones tomando al efecto la primera letra del apellido del inscrito; en los matrimonios el apellido de
cada contrayente por separado; y en las defunciones de mujer casada, el apellido de soltera.
Inscripciones
Las inscripciones se registrarán, una después de la otra, en orden numérico y cronológico, debiendo ser
suscriptas por el oficial público y los intervinientes, previa lectura de su texto a los legítimamente
interesados y exhibición, en caso de ser solicitadas. Si alguno de los comparecientes no supiere o no
pudiere firmar, deberá hacerlo otra persona en su nombre dejándose debida constancia. En este
supuesto deberá acreditarse identidad conforme lo establecido en el artículo 18, previa colocación de la
impresión del dígito pulgar derecho del compareciente al pie del acta.
Cuando a juicio del oficial público no pueda registrarse una inscripción, por no llenar los requisitos
legales, deberá darse al interesado una constancia de la presentación y se formulará de inmediato la
pertinente consulta a la Dirección General para su resolución definitiva.
Los testimonios, copias, certificados, libretas de familia o cualesquiera otros documentos expedidos por la
Dirección General y/o sus dependencias, que correspondan a inscripciones registradas en sus libros o en
las copias a que se refiere el artículo 5 y que lleven la firma del oficial público y sello de la oficina
respectiva, son instrumentos públicos y crean la presunción legal de la verdad de su contenido en los
términos prescriptos por el Código Civil.
Registro de Testamentos:
Está a cargo del Colegio de Escribanos de Buenos Aires. No está en todas las jurisdicciones provinciales.
Registra la existencia de los siguientes documentos:
- testamentos por acto público, ológrafo.
- protocolizaciones de testamentos
- revocaciones de testamentos
- escrituras por las que se nombra tutor pos mortem
El funcionario que los recibe no toma conocimiento del contenido de los actos recibidos.
El escribano tiene la obligación en el plazo de 30 días de llenar un formulario y llevarlo a inscribir.
El notario agrega al protocolo la constancia expedida por el registro de haberse recibido la comunicación.
El abogado en una sucesión debe pedir dicho informe. Para los escribanos de otras jurisdicciones, jueces
de paz y miembros del cuerpo diplomático que autoricen actos de última voluntad, la ley prevé que es
facultativo.
Rober