Avalúo No.

: 001-2016
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DATOS GENERALES:
SOLICITANTE: LINDA LUCRECIA VEGA HERNANDEZ

PERITO VALUADOR: ARQ. KAREN PRIEGO MORALES

Grado: Maestría en Valuación

FECHA DEL AVALÚO: dia mes año

INMUEBLE QUE SE EVALÚA: **CASA HABITACIÓN**

REGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIEDAD PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: LINDA LUCRECIA VEGA HERNANDEZ

Domicilio: Calle de los Ficus No. 203, Fracc. Bonanza Premier, Tabasco 2000

PROPOSITO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
Calle y N°:
Colonia/Fraccionamiento:
Municipio:
Ciudad e Identidad Federativa:
DATOS DEL INMUEBLE:
De los Ficus No. 203
Bonanza Premier
Centro
Villahermosa, Tabasco

N° DE CUENTA PREDIAL: 089349-U

CLAVE CATASTRAL: 03-0327-000043

DATOS DE LA ESCRITURA:
N° Escritura: 7,968
N° Volumen: 138
Notario: JORGE ARMANDO GONZALEZ VARGAS
Notaria N°: Número 1 (uno)
Ubicación Notaria: Villahermosa, Centro, Tabasco. México
Fecha de Inscripción: 17 de febrero del 2001
Bajo el No. 10,618
Del libro: General de Entradas
A folios: 51,397 a 51,391
Del libro: De Condominio
Volumen: 77

GEOREFERENCIAS:
Longitud: 18°00'19.70" N

Latitud: 92°56'09.60" O

Altitud: 17 msnmm

Pies: 55.92'
 Avalúo No.: 001-2016
CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: RESIDENCIAL DE PRIMERA

CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: CASAS HABITACIÓN MODERNAS DE MEDIANA CALIDAD EN 1 Y 2 NIVELES

GENERO: CASA HABITACIÓN

CLASIFICACIÓN POR EDAD: MODERNAS

ESQUEMA DE AGRUPACIÓN: HORIZONTAL DE 1 A 3 NIVELES

ARRAIGO: PERMANENTE

TÉCNICAS DE CONSTRUCCIÓN: TECNOLOGÍA COMÚN

ATRIBUTOS: DE CALIDAD MEDIANA-BUENA

ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 90%

USO DEL SUELO: HABITACIONAL DE SEGUNDA

POBLACIÓN: MEDIA DE 401 A 800 Hab/Ha

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: NO MONITORIADO

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE
LAS MISMAS:
ACCESO POR AVENIDA RUIZ CORTINEZ GIRANDO A LA DERECHA POR
BULEVARD BONANZA, VIALIDAD SECUNDARIA DE MEDIANO FLUJO
VEHICULAR CON CAMELLÓN CENTRAL DE DOBLE SENTIO. INGRESAR A LA
IZQUIERDA POR LA CALLE SIETE APROXIMADAMENTE A 60 SE LOCALIZA
EL PREDIO CON FACHADA AL SURESTE.

VIGILANCIA: VIGILANCIA PRIVADA EN FRACCIONAMIENTO, CON PATRULLAJE CONSTANTE

SERVICIOS PÚBLICOS: AGUA POTABLE CON TOMAS DOMICIALIDAS; ALCANTARILLADO MIXTO;

ALUMBRADO PUBLICO; LUMINARIAS DE VAPOR DE MERCURIO
INSTALADQS EN POSTES CFE; ELECTRIFICACIÓN AEREA; POSTES DE
TELEFONIA; TV POR CBLE Y SATELITAL; RECOLECCIÓN DE BASURA;
BANQUETAS Y GUARNICIONES DE CONCRETO Y PAVIMENTO DE
CONCRETO.

EQUIPAMIENTO URBANO: EN UN RANGO DE 1000 METROS SE CUENTA CON: CENTRO COMERCIAL

GALERIAS TABASCO 2000; ZONA BANCARIA; ESCUELAS DE NIVEL
PREESCOLAR, PRIMARIA, SECUNDARIA Y MEDIA SUPERIOR; CLINICA DEL
IMSS; PARQUES PUBLICOS; TIENDA AUTO-SERVICIO; TIENDAS DE
CONVENENCIA; ESTACION DE SERVICIO; CENTRO DE CULTO RELIGIOSO;
CENTRO DE ENTRETENIMIENTO (CASINO).
 Avalúo No.: 001-2016
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMITROFES Y ENTRE BULEVARD BONANZA Y BULEVARD BONANZA, CON FRENTE AL
ORIENTACIÓN: NORESTE POR CALLE SIETE.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DEPARTAMENTO DE CATASTRO E IMPUESTO PREDIAL

Norte: 20.00 m con lote No. 42
Sur: 20.00 m con lote No. 44
Este: 10.00 m con calle tipo "B"
Oeste: 10.00 m con lote No. 51

CROQUIS DEL TERRENO: MACRO-CROQUIS (en relación al plano)

AREA TOTAL: 200.00

AREA SEGÚN: ESCRITURA

TOPOGRAFIA Y CONFIGURACIÓN: PREDIO USBANO CON FORMA DE POLIGONO RECTANGULAR CUATRO

VERTICES, SENSIBLEMENTE PLANO INTERMEDIO DE UN SOLO FRENTE.

CARACTERISTICAS PANORAMICAS: VISTA NORMAL A LA CALLE.

DENSIDAD HABITACIONAL MEDIA, 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACIÓN

SUPERFICIAL = 0.6
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: MEDIA, COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN SUPERFICIAL 1.00

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: INEXISTENTES

DESCRIPCIÓN GENERAL DE INMUEBLE

 USO ACTUAL:

P.B.

P.A.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA(S)

CONSTRUCCIONES: MODERNA-MEDIANA

NÚMERO DE NIVELES: TRES

EDAD APROXIMADA: CRONOLÓGICA 18 AÑOS, APARENTE 7 AÑOS.

VIDA ÚTIL REMANENTE: 30 AÑOS

ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENO

CALIDAD DEL PROYECTO: FUNCIONAL, ADECUADO A SU USO

UNIDADES RENTABLES: UNA SOLA

ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
A) OBRA NEGRA GRUESA:

CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEA:

BARDAS:

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:

APLANADOS INTERIORES:

APLANADOS EXTERIORES:

PLAFONES:
 LAMBRINES:

PISOS:

ZOCLOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

C) CARPINTERÍA:

D) INSTALACIONES HID. Y SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO:

MUEBLES DE COCINA:

E) INSTALACIONES ELECTRICAS:

F) PUERTAS Y VENTANERIA METALICA:

G) VIDRERÍA Y PLÁSTICOS:

H) CERRAJERÍA:

I) FACHADAS:

J) INSTALACIONES ESPECIALES:

K) ELEMENTOS ACCESORIO:

L) OBRAS COMPLEMENTARIAS:

FIRMAS DE CONFORMIDAD RESPECTO A LAS DESCRIPCIONES

 ARQ. KAREN PRIEGO MORALES LINDA LUCRECIA VEGA HERNANDEZ
PERITO VALUADOR SOLICITANTE

Avalúo No.: 001-2016

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO
EN TODOS LOS CASOS, EL OBJETIVO DEL PRESENTE DICTAMEN SERA EL DE ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DE UN DETERMINADO BIEN O
PROPIEDAD, PARA TRASLADO DE DOMINIO, A MENOS QUE SE INDIQUE OTRO FIN.

B. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN
EL PRESENTE DICTAMEN SE FORMULARA MEDIANTE EL METODO FISICO O ENFOQUE DE COSTOS, QUE DETERMINARA, EL COSTO DE
REPRODUCCION O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALUA, APLICANDOLE LA DEPRECIACION CORRESPONDIENTE A LOS
FACTORES DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION.
ASI MISMO, PARA EFECTO DE DETERMINAR EL VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS, SE UTILIZARA EL METODO DE INGRESOS NETOS POR
CONCEPTO DE RENTAS PRODUCIDAS O SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR POR EL BIEN VALUADO, POR PERIODO DE UN AÑO Y A LA FECHA DE
AVALUO.
EL CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACION DE BIEN VALUADO RESULTARA DEL COMPUTO DE LA TASA LIBRE DE RIESGO DE UNA INVERSION A
LARGO PLAZO (30 AÑOS) APLICABLE EN LA REPUBLICA MEXICANA Y LA TASA PRIMA CORRESPONDIENTE AL GENERO DE INMUEBLE VALUADO.

C. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS
VALOR DE REPOSICION NUEVO (VRN) SE ENTIENDE COMO EL COSTO DE REPRODUCCION DE UN DETERMINADO BIEN Y PARA EL CASO DE
INMUEBLES, EN RAZON DE SU ESTRUCTURA Y ACABADOS, EXPRESANDO UNICAMENTE LOS COSTOS DIRECTOS DEL CONSTRUCTOR.
VALOR NETO DE REPOSICION (VNR) COMO RESULTADO DE APLICAR LOS DESCUENTOS ATRIBUIBLES POR DEMERITO A LA DEPRECIACION POR
EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION A LA CONSTRUCCION PARA DEVOLVERLE SU ESTADO ORIGINAL.
RENTA BRUTA MENSUAL (RBM) SE REFIERE A LA CANTIDAD EN MONEDA QUE PRODUCE O ES SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR EL INMUEBLE
VALUADOR, POR EL PERIODO DE UNA MES NATURAL.
DEDUCCIONES MENSUALES: SON LOS GASTOS EN QUE INCURRE EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE AL RENTARLO, TALES COMO;
DEPRECIACION DE LA EDIFICACION, VACIOS (PERIODOS DESOCUPADOS), IMPUESTOS Y DERECHOS POR LA TENENCIA DEL INMUEBLE, GASTOS
CONSERVACION Y MANTENIMIENTO.
TASA DE CAPITALIZACION: ES EL RENDIMIENTO PORCENTUAL NETO ANUAL O TASA DE DESCUENTO REAL EXIGIBLE A UN DETERMINADO
GENERO DE INMUEBLE, CLASIFICADOS EN RAZON DE USO Y NIVEL DE RIESGO O PLAZO DE RETORNO DE LA INVERSION.
VALOR COMERCIAL: ES LA CANTIDAD JUSTA Y PROBABLE, EXPRESADA EN MONEDA QUE SE PUEDE OBTENER A CAMBIO DEL BIEN VALUADO EN
UN MERCADO INMOBILIARIO Y A UNA FECHA DETERMINADA.
EDAD DEL INMUEBLE: LA EDAD CONSIDERADA, CORRESPONDE A LA "EDAD APARENTE" ESTIMADA POR EL PERITO DE ACUERDO CON EL
ESTADO DE CONSERVACION Y CONDICIONES DE MANTENIMIENTO, EXPRESANDO TAMBIEN LA EDAD "CRONOLOGICA" DE BIEN SI HUBIERE
DOCUMENTO OFICIAL QUE LO DEMUESTRE.

D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACION:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CREDITOS FISCALES O
CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA DECLARADO POR EL
SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, ASI COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION, OCUPACIONES IRREGULARES O
CUALQUIER OTRA RESTRICCION LEGAL.
MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR,
CERCIORANDONOS CON ACUCIOSIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR DEL
INMUEBLE, ASI COMO QUE NO TENEMOS NINGUN INTERES PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACION DEL PRESENTE DICTAMEN DE VALOR,
ASI COMO TAMBIEN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTESCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO Y/O
SOLICITANTES DEL AVALUO.
LOS CROQUIS DE LOCALIZACION O DE DISTRIBUCION ANEXOS AL AVALUO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN CONSIDERARSE
COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGIA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO, SE ANEXARA, SI LOS
HUBIERE, COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCION PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.
EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACION TECNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL
SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACION:

ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTÓNICOS
BOLETA PREDIAL
OTROS (INDICAR)