Maestría

Reporte

Nombre: Silvia Patricia Pérez Hernández, Luis Matrícula: al02871700, al02871618 y

Carlos Martínez López y Sergio Alberto López al02870789
López
Nombre del curso: Nombre del profesor:
Toma de decisiones administrativas M.B.A. Edgar Alonso Ruiz Quiñonez
y financieras.
Módulo: Actividad: 1 Reporte del caso .Proyecto de
2 inversión. Plaza comercial.
Fecha: 20 de julio del 2018
Bibliografía:
Kerin, R., Hartley, S. y Rudelius, W. (2014). Marketing. (11ª ed.). México: McGraw Hill.

Blackboard.

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https://okdiario.com/economia/emprendedores

Introducción

La evaluación de los proyectos de inversión tienen como principal objetivo, conocer su

rentabilidad económica financiera y social, solo de esta manera lograremos eficientizar la
correcta asignación de los recursos económicos, humanos y financieros de manera
eficiente, segura y rentable.

Para poder emprender un modelo de negocio rentable, es necesario desarrollar un

proyecto de negocio, perfectamente evaluado y debidamente estructurado que nos ayude
a que nuestra inversión sea rentable. Asegurándonos con los análisis necesarios nos para
tener una visión clara del valor futuro, del capital que deseamos invertir ya sea por
inversión de un accionista o un crédito con alguna institución financiera.

Antecedentes del problema.

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El Ingeniero José Cárdenas es dueño una propiedad habitacional ubicada en la zona

comercial de la ciudad de Culiacán, Sinaloa, esa propiedad actualmente se encuentra
deshabitada. EL. Ing. Cárdenas vivió gran parte de su vida, la madre de el ya hace dos
años que murió y él se encuentra lleno de nostalgia al verla sola sin habitarse, sin
embargo, se pregunta que puede hacer con esta casa si venderla o desarrollar algún
proyecto que le permita conservar los recuerdos y a su vez le garantice una buena
inversión económica, ya que tiene muy buena ubicación en las principales colonias de la
ciudad de Culiacán Sinaloa. El ingeniero Cárdenas debe decidir cuál es la mejor opción de
inversión entre las distintas propuestas que tiene para la propiedad que le fue heredada
por su madre, para esto debe apoyarse en las diversas herramientas de la administración y
finanzas.

Al no saber qué hacer con la propiedad contrato una agencia para realizar un estudio
de mercado dentro del cual se observo que de las opciones propuestas la más aceptable
era la de construir locales comerciales. La agencia e había planteado diversas propuestas
de negocio, enfocadas en construir una plaza comercial, cada propuesta con variantes en
cuanto a la construcción y el cómo se pudiera conservar de la casa habitación y los
espacios con los que se cuenta. Dentro de estas opciones se veían dos propuestas una
que consideraban lo siguiente: una plaza cerrada con un área de comida o una plaza
abierta con locales independientes, dentro de las 2 propuestas se encontraban cuatro
alternativas; la primera es una plaza cerrada, la 2da esta una plaza abierta con 18 locales
comerciales con un área rentable de 1,196m2, la 3era una plaza comercial abierta sin
construir parte del terreno lo que implica 1,394 m2 rentables y la 4ta una plaza comercial
abierta con una superficie rentable de 1,436 m2.

Identificación de los personajes:

1. EL ingeniero José cárdenas, quien es el personaje principal, quien está interesado

en un proyecto de inversión con una propiedad que le fue heredada.

2. La agencia de investigación de mercados: Quienes son as personas encargadas de

realizar el estudio de vocación de la zona y definir cual es la demanda de la
ubicación.
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3. Arquitecto Valenzuela, quien desarrollo los costos y presupuestos de construcción

de las opciones presentadas por la agencia.

Preguntas detonantes;

1.- ¿Cuáles son los resultados más importantes de la investigación de mercados?

Al no saber qué hacer con la propiedad el Ingeniero Cardenas contrato a una agencia de
investigación para determinar el grado de aceptación que pudiera tener entre los
consumidores de acuerdo a la ubicación con el fin de determinar el giro mas adecuado y
con mayor demanda de esa ubicación. Kerin, Hartley y Rudelius (2014) muestran en un
estudio en el que se compara entre el año 2000 y 2009 las fuentes de información que
prefirieron utilizar los estudiantes para conocer y tomar decisiones sobre la compra de
productos. Para el 2000 el 14 % usaba Internet, mientras que para el 2009 era ya el 32 %;
su interés en publicidad en Internet también se incrementó de un 26 a 46 % en este
periodo. Tan sólo en México en el 2014, el 67.4 % de la población con acceso a Internet
recurre a las redes sociales para obtener información, según los datos obtenidos del
INEGI.

Dentro de los cuales los resultados mostraron que existía tres posibles segmentos de
acuerdo a lo siguiente:

1.-Construccion de locales comerciales

2.-Construccion de locales para oficinas
3.-Construccion de departamentos o condominios

Lo primero que se pudo identificar fue que la mejor opción es el punto número 1 de
construcción de locales comerciales, se profundizo en este punto y se obtuvo información
que mostraba la situación a esa fecha según la oferta y la demanda del giro comercial.

Después se analizaron los principales giros para los centros comerciales concluyendo
como propuestas:
1.- Construcción de un Good Court
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2.- Locales comerciales independientes con dos cajones de estacionamiento

3.- Construcción de oficinas modernas y confortables el estudio arrojo que esta opción
tendría una demanda baja.
4.- Construir departamentos o condominios para renta, según el estudio su demanda era
más baja que la construcción de locales comerciales.

Culiacán era una de las cinco alternativas para iniciar un negocio propio era sugerida por
los expertos para la apertura de negocios comerciales.

En base a lo anterior se consideraron dos opciones de destino de locales comerciales en

cuanto a si seria una plaza cerrada con un área de comida o una plaza abierta con locales
independientes.

El 44% de los encuestados estuvieron a favor del formato de plaza abierta, formato que
contaba como competidor a dos plazas principales Walmart 87 y Plaza la Lomita esta
última con la desventaja de estacionamiento reducido.

El estudio de mercado dio como resultado el análisis de cuatro opciones de inversión:

1.-Plaza Cerrada
2.-Plaza abierta con 18 locales
3.-Plaza abierta sin construir una parte del terreno
4.-Plaza abierta completa

Conclusión

La investigación de mercado te permite crear una estrategia de comercialización dirigida.

Este plan puede mejorar nuestras ventas y la satisfacción de nuestros clientes. La
investigación de mercado se puede utilizar para estudiar nuevas ideas de productos, el
rendimiento de un producto existente y la posición del mercado. También se puede utilizar
para medir la satisfacción del servicio al cliente. Muchas empresas independientes realizan
estudios de mercado. Podemos contratar a este tipo de empresas, y/o hasta realizar
nuestro propio estudio.
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Gracias al estudio de mercado y la aceptación de nuestros productos o servicios se

pueden obtener futuros clientes, conocer cómo actúan, qué piensan, y lo que debes hacer
para obtener (o mantener) esos clientes.

Los estudios de mercado te permiten conocer cuántos individuos o empresas desarrollan la

actividad económica que pretendes desarrollar con tu proyecto productivo, ya sea la
producción de un bien o la prestación de un servicio, así como sus especificaciones y el
precio que el público está dispuesto a pagar por él.

Estos estudios te permiten conocer si hay demanda insatisfecha en lugar donde planeas
emprender y vislumbrar si tu proyecto tendrá aceptación entre el público.

Para realizar un análisis de mercado debes:

 Analizar la oferta: que tanto se produce o presta el servicio que quieres desarrollar,
en determinado lugar.
 Analizar la demanda: cantidad de personas que lo compran o hacen uso del mismo,
así como conocer las características que los usuarios buscan.
 Análisis de precios: establecer del precio de acuerdo al mercado al que se orienta el
producto o servicio.
 Análisis de comercialización: consiste en establecer cómo se hace llegar un bien o
un servicio al consumidor con los beneficios de tiempo y lugar.
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La finalidad de todo estudio de mercado es analizar la oferta y demanda existente en un

determinado sector de actividad. A partir de los resultados que se consigan, se toma la
decisión sobre si entrar en aquel sector o no con el producto o servicio propio. Algunos de
los aspectos más relevantes que debe analizar son los siguientes:

 Análisis de las empresas que compiten en el mercado en todos los aspectos,

precios que marcan o con que márgenes actúan.

 Recolectar el máximo de información sobre las necesidades y preferencias

mostradas por el público objetivo.
 Captar aquellos aspectos que se refuerzan en las distintas campañas de marketing.
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 Existencia o no de determinados nichos de mercado

 Espacios mediante los cuales se informa el público potencial
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2.- ¿Cuáles son los ingresos y la utilidad neta en una proyección anual de cada una
de las alternativas de inversión?

De acuerdo a los datos de construcción de las plazas y a la ubicación de cada local

comercial, así como a la competencia se determinaron los ingresos con la siguiente
proyección:

Ingresos por
Opción mes Ingreso anual
Plaza cerrada 230,500.00 2,766,000.00
Plaza abierta con 18 locales 209,000.00 2,508,000.00
Plaza abierta sin construcción
total 235,100.00 2,821,200.00
Plaza completa 258,000.00 3,096,000.00

La plaza completa generaba más ingreso ya que representaba una mayor área de renta,
aún cuando la plaza cerrada tenía menos área al contemplar el food court, el área
refrigerada y la imagen de la misma contribuía a un costo más elevado por metro
cuadrado.

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
Opción COSTO DE CONSTRUCCION Depreciación anual5%
Plaza cerrada 3,300,000.00 165,000.00
Plaza abierta con 18 locales 4,620,000.00 231,000.00
Plaza abierta sin construcción total 3,400,000.00 170,000.00
Plaza abierta completa 5,460,000.00 273,000.00

Costos según información proporcionada por el arquitecto Valenzuela, la plaza abierta

completa era la más cara ya que implicaba tumbar toda la casa por consiguiente altos
costos, la plaza cerrada era la más económica ya que se aprovechaba casi toda la
construcción de la casa original.
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Opción Gastos operativos sin depreciación

Plaza cerrada 397,700.00
Plaza abierta con 18 locales 38,200.00
Plaza abierta sin construcción total 38,200.00
Plaza completa 38,200.00

Los gastos de la plaza cerrada eran significativamente más elevados ya que implicaba más
gastos operativos.

Opción Gastos Financieros

Plaza cerrada 344,621.00
Plaza abierta con 18 locales 482,396.00
Plaza abierta sin construcción total 355,014.00
Plaza completa 570,138.00

Los intereses correspondían a TIEE + 3.5%, sobre saldos insolutos.

ESTADO DE RESULTADOS
Plaza Plaza abierta con 18 Plaza abierta sin Plaza abierta
Concepto cerrada locales construcción total completa

Ingresos 2,766,000.00 2,508,000.00 2,821,200.00 3,096,000.00

Depreciación 165,000.00 231,000.00 170,000.00 273,000.00

Utilidad Bruta 2,601,000.00 2,277,000.00 2,651,200.00 2,823,000.00

Gastos de
Operación 397,700.00 38,200.00 38,200.00 38,200.00
Utilidad de
Operación 2,203,300.00 2,238,800.00 2,613,000.00 2,784,800.00
Gastos
Financieros 344,621.00 482,396.00 355,014.00 570,138.00
Utilidad antes
de Impuestos 1,858,679.00 1,756,404.00 2,257,986.00 2,214,662.00

ISR 35%
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650,537.65 614,741.40 790,295.10 775,131.70

UTILIDAD
NETA 1,208,141.35 1,141,662.60 1,467,690.90 1,439,530.30

La opción que genera mayor utilidad es la plaza abierta sin construcción total, ya que se
aprovecha la construcción original.

3.-Cual de las alternativas le conviene más al Ing. Cardenas?

Recordemos que el Ing. Cárdenas también tiene la opción de rentar la casa tal y como esta
lo que le generaría ingresos mensuales de 16,000 un ingreso anual de 192,000 menos
impuestos por arrendamiento, por lo que cualquiera de las cuatro opciones planteadas
anteriormente supera esta alternativa en cuanto a su rentabilidad.

Según el estado de resultados de las cuatro opciones la plaza abierta sin construcción total
genera mayor utilidad anual, por 1,467,690.90, superando la utilidad neta generada por la
plaza abierta completa que es quien genera mayores ingresos dado el tamaño del área de
renta, por consiguiente al tratarse de un área mayor, su costo vía depreciación es mayor ya
que la inversión es más elevada que el resto de las opciones aun así la utilidad bruta de la
plaza abierta completa seria mayor dado los ingresos.

La opción de la plaza cerrada implica altos gastos de operación que superan por mucho los
gastos de operación del resto de las plazas, por lo que no la hace una opción viable, ya
que al considerar estos gastos de operación es la opción que menor utilidad de operación
genera.

Los gastos de financiamiento de la plaza abierta completan como podemos observar en el

estado de resultados resultan por arriba del resto de las opciones dado que esta implica un
préstamo mayor para llevarla a cabo y como consecuencia un mayor gasto de interés,
siendo esta opción la segunda en cuanto al rendimiento generado antes de impuestos.

Considero que la opción plaza abierta sin construcción total es la mejor alternativa
primeramente por los resultados que nos arroga el estado de resultados que la hacen la
opción más rentable, así como por el lado sentimental que la casa representa para sus
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propietario al ser la casa de sus padres de esta forma también conservaría detalles de su
casa que para el dueño eran muy importantes por los recuerdos que significaban para él,
aunado a esto recordemos que el estudio de mercado dio como resultado un 44% de los
encuestados a favor del formato de plaza abierta.
Si agregamos la variable del pago del financiamiento fijo en el primer año, la opción de
plaza abierta sin construcción total sigue siendo la más rentable.

Plaza abierta con 18 Plaza abierta sin Plaza abierta

Concepto Plaza cerrada locales construcción total completa
UTILIDAD
NETA 1,208,141.35 1,141,662.60 1,467,690.90 1,439,530.30
PAGO FIJO EN
EL BANCO 335,778.93 471,604.18 346,986.10 556,662.37

  872,362.42 670,058.42 1,120,704.80 882,867.93

PROPUESTA DE SOLUCIÓN

El Ingeniero Cárdenas tiene una casa donde vivió gran parte de su vida, él se encuentra
lleno de nostalgia al verla sola sin habitarse, sin embargo, se pregunta qué puede hacer
con esta casa si venderla o desarrollar algún proyecto que le permita conservar los
recuerdos y a su vez le garantice una buena inversión económica, ya que tiene muy buena
ubicación en las principales colonias de la ciudad de Culiacán Sinaloa.

En base al estudio de mercado y después de analizar las tres opciones de segmento de

mercado se concluye que el giro recomendado es la construcción de locales comerciales
como resultado de la oferta y la demanda del giro en la localidad.

Siguiendo el proceso de análisis se continuó con dos opciones a elegir en el giro ya

seleccionado de la construcción de locales comerciales, construir plaza cerrada o plaza
abierta.

Para lo cual se sugiere el análisis financiero a fin de determinar la rentabilidad de las

opciones generadas:
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1.-Plaza Cerrada
2.-Plaza abierta con 18 locales
3.-Plaza abierta sin construir una parte del terreno
4.-Plaza abierta completa

El Señor Cárdenas tiene la opción de rentar la casa con ingresos de 16,000 mensuales
realmente está la última opción que se sugeriría al dueño de la casa habitación dada su
baja rentabilidad en comparación con el resto de las opciones.

Por los resultados del estudio de mercado y el análisis financiera se sugiere la inversión en
la plaza abierta sin construcción total con un área rentable de 616 metros cuadrados en
planta baja y 778 metros cuadrado en planta alta con 36 cajones de estacionamiento, lo
cual sería una ventaja frente a la debilidad de la competencia que padece la carencia de
estacionamiento llamada Plaza la Lomita a dos minutos de la casa sujeta de análisis, lo
cual implicara una inversión en construcción de 3,400,000, aprovechando la construcción
original y conservando detalles de la casa que resultan de gran importancia para su dueño
por los recuerdos que le genera, recurso que se obtendrá vía financiamiento con un pago
fijo anual de 346,986.11, que puede cubrir perfectamente con su utilidad neta, finalizando
que el estado de resultado nos indica que es la opción más rentable.