: ont, SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - ¢8¢- 2005- SUNARP-TR-L . Lima, 3.0 HOV.2005 APELANTE : MARINA CRISTINA MUNT YNGA. TiTULO 181957 del 10.6.2008. RECURSO 1 H.T.N® 47208 del 8.9.2005. e REGISTRO + Registro de Predios de Lima - ACTO : COMPRAVENTA, SUMILLA: —IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA "Cuando existan elementos que permitan la identificacién del bien materia de transferencia, la discrepancia en cuanto al érea del refentio bien no seré objeto de observacién’ 1 ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venide en grado se solicita ta inscripcién de la compraventa otorgada por la ASOCIACION PRO VIVIENDA PROPIA VENTRACOM PARA EMPLEADOS DEL MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES, en favor de la sociedad conyugal integrada por Marcos Herminio Flores Aguilar y Edith Salazar Eustaquio de Flores, respecto del lole N° 17 de la manzana "M" de la e ‘Supormanzana U-2, de la Urbanizacién La Capita distrito de La Molina, provincia y departamento de Lima c Atal efecto se presenté al Registro contrato privado de compraventa de . fecha 30.3,1990, con firmas legalizadas por los Notaries Aurelio Diaz Rodriguez y Abraham Velarde Alvarez con fecha 288.1989 y 19.4.1990, respectivamente, I DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de la Zona Registral N°0% - Sade Lima, Doris, Valverde Vara Cadillo, denegé la inscriacién formulando la siguiente observacién: Revisada la partida regisiral de la vendedara, so advierte que no corren inscritos {os poderes especificos de los representantes Fredy Pimentel Enciso, Deméstenes Femandez Gonzales y Carlos Espinoza Bemal, para intervenir en transferencias de precios. Asimismo, se ha revisado el Titulo Archivado N° 1176 del 06/11/1970, donde obra el eslaluto de la Asociacién, advirtiéndose que, si bien es cierto, en el articulo §7 consta que Ios Contralos que suscriba la Asociacién, asi ‘como, las Escrituras Publicas y demas documentos relacionados con sus procedimientos judiciales, deberén ser firmados por el Presidente y ‘Tesorero del Consejo de Administracién y por el Presidente del Consejo de Vigilancia y Rovisién de Cuentas; el articulo 38 dei mismo establece que el Consejo de Administracién debe someter a la aprobacién de la Asamblea, los contratos y minutas de compraventa, no advirtiéndose la inscripcién de tal aprobacién en la partida del Registro de Persones duridicas. Por los molivos expuestos sirvase subsanar deblendo presentar ‘escritura publica ratificatoria mediante |a cual intervengan apoderados de la asociacién vandedora, con paderes especificos y debidamente registrados en e| Registro de Personas Juridicas de Lima. 2. La fecha de! contrato es del 30/02/1990, sin embargo, la fecha de legalizacion de firmas es del 28/08/1989, fecha anterior a la fecha de celebracion del conirato; debiendo aclerarse al respecto. A io que se agrega que el instrumento presentado no guarda en su elaboracion Uniformidad advirliéncose distintos tipos de letra a maquina, restando la seguridad que el misme debe brindar, teniendo en consideracién que et contrato privado de compraventa es el titulo en que se fundamenta, inmediata y directamente el derecho 0 acio inscribible y que, por si solo, debe acreditar su existencia, conforme Io establece el articulo 7 det Reglamento General de los Registros Publicos. Que, en dicha circunstancia resula imposible doterminar que las * alleraciones producidas en ol documento privado con firmas egalizadas, han sido raalizadas con fecha anterior 0 posterior a la lagalizacién, por Io cual e| acto juridico, de ser el caso, esi como el documento que lo contiene debera ser materia de aclaracion, mediante otro instrumente con la farmalidad requerida en el primar punte de la ‘observacién. 3.- Exisle discrepancia en el érea del inmuoble, segin consta en el asiento 3-8 de la Ficha N° 250775, continuada en ia partida electrénica N° 11050235, el Loté 17 de la Manzana M de la Supermanzana U-2 tiene un area de 161.20 m2, sin embargo en la cldusula segunda del contratc preseniado se le asigna 160.00 m2. Sirvase aciarar, dejando constancia que se advierte que entre la Memoria Descriptiva que obra en el titulo archivado N° 26746 del 08/03/1999 y el Plano de LotizacionREBOLUCION No,-¢9e 2000 SUNARP-TR-L también conformante del Titulo, existe incongruencia en el area asignada ai predic, 161.20 m2 y 160.00mn2 respectivamenita, por lo cual Previamente deberd aclararse el area real, mediante titulo ingresado Por ei Diario acompafando la documentacién idénea que lo ‘establezca". FUNDAMENTOS DE LA APELACION El apelante fundamenta su recurso en los siguientes terminos: ~ Que, respecto del primer punto de la observacion, no es la primera vez que se presenta para su inscripcién un documento como él prosente, los cuales han sido debidamente inscritos. ~ Que, con relacién al segundo punto, siendo que los vendedores legalizaron su firma ante notario el 28.8.1989, esta es la fecha cierta del contrato. ~ Que, si bien el contrato tiene distintos lipos de letra ello no significa ‘que el contenido pierda sus efectos legales. = Que, respecto de la incongruencia en el érea ya que en el Registro aparece como 161.20 m2. y en el coniralo como 160,00 m2. debs revalecer lo indicado en el antecedente registral. ANTECEDENTE REGISTRAL 4. €1 inmueble sobre el cual recae la rogatoria do inscripcién es el lote N° 17 da la manzana “M’ de la Supermanzana U-2, Urbanizacién La Capilla, distrito de La Molina, provincia y departamento de Lima, Se encuentra inscrito en la ficha 250776 que continia en la partida electrénica N° 11050235 del Registro de Prodios de Lima, Consta inscrita como propietaria del citado inmueble la ASOCIACION PRO VIVIENDA PROPIA “VENTRACOM' PARA EMPLEADOS DEL MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES, conforme se ‘aprecia del asiento 3-c de la citada partida registral 2. La ASOCIACION PRO VIVIENDA PROPIA "VENTRACOM" PARA EMPLEADOS DEL MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES corre inscrita a fojas 227 del tomo 13 que continua en la ficha 74215 y en la partida electrénica N° 03024222 del Registro de Personas Juridicas de Lima PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia (De lo expussto y del andilisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente:= Si los ropresentantes de la vendedora tenian facultades de : disposicion 2 la fecha de le transferencia cuya inscripcién se solicita. = $1 ol documento que contiene la compraventa es idéneo para su inscripcien. = $i la discrepancia respect del area del bien existonte entre la informacion’ contenida en titulo venido en grado y fa que obra en et Registro, determina la imposibllidad del acceso de la compraventa al Registro. ANALISIS 4. De conformidad con le establecido en el articulo 2011" det Cédigo Civil, concordado con los articulos 31° y 32° de! Reglamento General de registtadores calican la legalidad de Ics documentos en ewa virud se solicta Ja Insoripetén, ‘capacidad de los otorgantes y [a vaikiez del acto, por lo que resuita de tllos, de sus antecedenes y de los asientos ce los regisins pliicas, Co dispuesto en e! pérrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador. \ uae se Late ce parte que corfenga una resotucidn judicial que ordene Ht T Anigula 2011 del Codigo Civil: Principio de rogacién y tegalidad: Los . Insenpeign, De ser ei taso, el Registacor podré soliatar al Juez las aclaraciones o Informacion complementarfas que preciso, 0 requerir se aoredite el pago de tos tributes aplieables, sin prjudicar la prioridad del ingreso al Regist o ? articulo 31 del Reglamento General de tos Registros Publicos: La califeacién regisiral es la evaluacién integra de tos titules presentedos al registro ‘quo iiane por objeto determinar la provedencia de su inserincion, Esta a cargo del Rovisirador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actuan de manora independicnle, personal ¢ indelegabie, en las téiminos y on ios timites establecdce en esle Reglamento y en tas dems normas registrales, En el marco. de la califeacién registal, el Registrador y el Tribunal, Registral propiciaran y facta las inscrpciones ce los titues ingresads al registro > articulo 32 del Reglomenta General de los Registros Publicos: Alcances de ta califieacion: El Regiirador y el Tribunal Registra, en sus respectivas instancias, al calicar y ‘evaluat los titulas ingresados para su inscripcion, deberdin ) Controray la adecuacin de Ios titulos Gon lds aslentos de inseripcion de a partite fegiatral en la que se habia de prectcar Ia inscripcién, y, camplementasiaments, con fos antecedentes reqistrales referdos a la misma, sin peruicio de ta legitimacion de e gules, En caso de exsir dscrepancia en los dalcs de identifcacién del tiular fegisraly dat sujeto ctorgante del acto, el Registradar, sempre que exista un conven. de iniorconexién vigente, debera ingresar @ ia base de dalos de! RENIEC, a fin de @ venicar que se trata de la misma persona; . By Venicar ia existencia de obstaculos que emanen de la partide en la que dobera . Practvarse la inseripcdn, asi como de ‘itulos pendientes relatives a fa misma que puedan impedir temporal o defsitvamente la inscripeion 5) Voricar la vakder y a naturazza inscibible del acto o contato, asi coma Ia formalidad del titulo en el que esto conta y la do los demas documentos presentados: f : ) Comprobar que el cio 0 derecho inserbible, gsi como los documentos que : onforman ei titulo, s¢ ajustan a las cisposiciones legales sobre fa materia y cumplen ve Tos requisites estabiecidos en dichas normas;, 3 6) Vericar ta compelencia det funcionaria administrative © Notaro que autorice 0 cerliigue el itso; Veticar ta capacidad de les otorgantes par le que resulte del titulo, de Ie panida Fegistal vineuieda al acto materia de inscripcion y complementariamente de sus respectivos anlecedentes; asi como de las partdas del Registro Personal, Registro de: RESOLUCION No. - 6%. 2005— SUNARP-TR-L los Registros Publics, la funcién calificadora del Registrador y en su , caso, la realizada por esta instancia, comprende la verificacién de los : Fequisitos legales qué’ debe cumplir @| titulo, asi como su adecuacién con los _asientos respectivos y complementariamente con los antecedentes registrales, En tal sentido, uno de los aspectos que el Registrador Publico debe evaluar es la capacidad de los clorgantes del acto o conlrato sometide a ingcripcién. Asi, en el caso de transferencias de bienes efectuadas por Personas juridicas, se determinara si los sujelos que intervienen en Tepresentacién de aquellas tienen o no facultades para obligar a su Teprosentada, es decir, se estudiard al contenido de los asientos de la partida registral de ta respectiva persona juridica Complementariamente los titulos archivados respectivos, con el fin do determinar quiénes son sus representantes y las alribuciones de las ‘cuales se encuentran investicos. 2 En el presente caso se esté solicitando id inscripcion de la compraventa olorgada por ta persona juridica ASOCIACION PRO VIVIENDA PROPIA “VENTRACOM' PARA EMPLEADOS DEL . MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES, en favor de la sociedad conyugal integraca por Marcos Herminio Flores Aguilar y Edith Salazar Eustaquio de Flores, respecto dal fote N° 17 de la manzana "M" de la Supermanzana U-2, de le Urbanizacion La Capilla, distrto de La Molina, 3. Revisada la documentacion contenida en el titulo vanido en grado se aprecia que se ha presentado documento privado con firmas legalizadas on fechas 288.1989 y 19.4.1990, en el cual comparecen en ‘representacién de fa asociacién vendadora, los seftores Fredy Pimental Enciso (en calidad de presidente del consejo de administracién), i Deméstenes Feméndez Gonzales (en calidad de tesorero del consejo ‘Testementos y Registro de Sucosiones Infestadas debiendo lmiarse a ta veriicacion de las actos que son objeto de Inscxipcién en ellos: 1) Veriicar la representacién invocada por los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la partica regstal vineulada al acto materia de Inserigcin, y de las partides del Regisiro de Personas Juridicas y del Regist de Mandstos y Poderes, s| estuviora Insota ta representacién, solo en relacién a fos actos que son abjeto de inscripciin en dicho registros; fy Efectuar fa Disqueda de los datos en los indices y partidas registrales respectivos, a {in de no exigite al usuario informacién con que cuenten los Registros que contorman ‘i Sistema Nacional de los Regisiros Publicos, 9 Rctiticar de oficlo 0 disponer la rectiicacién de los asientos repistrales donde haya ‘advertide Ia existencia de errores materiales o de conceplo que pudieran generar Ia ‘enegatoria de inscripcién del titulo objto de calvieacién. El Registador no podré denegac la inscipcién por inadecuacién entre el titulo y el ‘contenido de parties registrales de cltos regisiros, salvo lo dispuesto en fos Kterales &) 9 que anteceden. En 10s casos do resoluciones judiciales que contengan mandates de inseripciin 0 de anotaclones preventivas, el Registradce y el Tribunal Registra! se sujetaran a 10 “ispuesio por el segundo pérrafo del articulo 2011 del Cédiga Civil” sde administracién) y Carlos Espinoza Bemal (en calidad do presidente del consejo de vigilancia y revision de cuentas). ‘Ahora bien, corresponde determinar silos representantes de la Vendedora contaban con facultades de reprosentacién y disposicion a la fecha de la legalizacion de sus firmas en ef documento presentado para ‘su inscripcién. 14, Revisada la partida registral de la asociacion vendedora (fojas 227 idol tomo 13 que contintia en la ficha 14215 y en la partida electronica N° 03024222 del Registro de Personas Juridices de Lima), se eprecie que en al asiento 4 de fojas 304 del tomo 13 consta insert, en mérito dal titulo erchivado N° 20742 del 27.2. 1987, los nombramientos de e Presidente del consejd’ de administracion: Fredy Pimentel Enciso, por tres affos, con vencimiento el 16.9.1991. wTesorero del consejo de administracién: Deméstenes Femandez Gonzales, por dos afios, con vencimianto e} 18.9.1990. «presidente del cansejo de vigilancia y revisién de cuentas: Carlos Espinoza Bernal, por tres afios, con vencimiento el 16.9.1991. Los citados representantes de la vendedora, conforme se aprecia del documento presentado, legalizaron su firma ante Notario Abraham Velarde Alvarez con fecha 19.4.1990, por lo que atendiendo a Ia informacién seftalada lineas arriba se desprende que 2 dicha fecha de legelizacién si contaban con representacion vigente. Corresponde en consecuencia remitimos 2 !a informacion obrante en los festatutos de la persona juridica vendedora a efectos de determinar si la representacién con la que contaban los citados representantes incluia facultades de cisposicion. 5, Revisados los estatutos de la ASOCIACION PRO VIVIENDA PROPIA SVENTRACOM’ PARA EMPLEADOS DEL MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES, titulo archived N° 1176 del 6.14.1970 se aprecia que gn el articulo segundo de los estatutos se sefiala: “La asociacion tiene por cbjeto agrupar a los empleados del ministerio de transportes y Comunicaciones que deseen promover |e adquisicién de terrenos fistiees © utbanizados,' y @ contratar la ejecucién de obras de lurbanizacion y construccién de viviendas para sus asociados" “En el articulo quincuagésima sétimo de los estatutos se sefiala: “Los contratos que suscriba la asociacién asi como ias escrituras pablicas, y demas documentes relacionados con sus procedimientos judiciales, Geberan ser firmados por el presidente y tesorero de! consejo 6° Saministracion, y por el presidente del consejo de vigilancia y revision de cuentas’. Debs interpretarse en consecuencia que, tratandose de una asociacion provivienda, y que conforme a sus estatutos tiene como objelo procurar Una vivienda para sus asociados, los representantes autorizados @ ae iaA ne : RESOLUCION No. - ¢¢- 2005 - SUNARP-TR-L f suseribir 108 contratos y las escrituras pablicas en quo intervanga la j ; asociacién, se encuentran autorizados a suscribir los contralcs de j ! ‘compraventa de lates en favor de los asociados de la misma asociacién. : Esio es, expresamente en el estatuto se preven las facultades de dichos i representantes de suscribir contratos y escrituras pdblicas, no i | ‘xistiond razén para excluir de dichos contralos @ los de compraventa de lotes a favor de sus asociades, Asimismo, debe sefialarse que la Registradora observé el titulo indicande que conforme se aprecia del articulo 38 de los estatutos, ef conejo de administracién debe someter a la aprobacién de la asamblea {fos contratos y minutas de compraventa Al respecto, revisado el citado articulo del estatuto de advierte que al i establacerse [as obligaciones_y atribuciones del consejo de 4 administracion 8 indicé entre ellas: “Someter a la aprobacién de la e asamblea, [os contratos y minutas de compraventa, asi como la cconcertacién de financiaciones" Esta disposicién estatutaria debe ser interpretada en su contexto y en ‘concordancia con las dems disposiciones del estatuto. Asi, teniendo en consideracién que el objeto final de la asociacién es Procurar una vivienda para sus asociados, para lo cual promueve la adquisicién de terrenos, la ejecucién de obras de urbanizacion y construccién de viviendss, a efectos de la posterior venta o adjudicacion @ sus asociados, se conciuye que la obligaciin del consejo de ‘administraci6n de someter a aprobacién de la asamblea los contratos y minutes de compraventa se rafiere a los actos juridicos por los cuales la asociacin adquiere terrenos para su posterior urbanizacion y Construccién de viviendas, interpretacion que se encuentra raspaldada con la parte final de la norma estatutaria al sefialar “asi como la ‘concertacién de financiaciones” Por lo expuesto correspende revocar el primer extrem de la e ‘ebservacién. xu 6. Respecto dei segundo extremo de la observacién debe sefialarse ‘que, revisado ef documento privado de compraventa se aprecia: = El documento tina por fecha 303.1980, fecha que aparece notoriamente enmendada. ~ Al dorso de la segunda foja del documento aparece la legalizacion de firmas de tos compradores (Marcos Herminio Flores Aguilar y Edith Salazar Eustaquio de Flores) efectuada por el Notario Aurelio A, Diaz Rodriguez, con fecha 28. 8.1989, ~ En la segunda foja del documento aparece la legalizacion de las firmas de los representantes de la asociacién vendedora, legalizacién efectuada por el Notario Abraham Velarde Alvarez con fecha 19.4.1990.Procesal Civil ‘Asimismo, cortesponde indicar que salvo la fecha dei documento, 0s ‘aprecia que el contrato privado tenga enmendaduras, y que el hecho de tratarse de un formato preestablecido supone el llenado de los espacios ‘en blanco con los datos de la transferencia, siendo que ‘as distintas tonalidades. de 'a tinta de fa maquine con la que fue llenado el formato no nos puede llevar a conclur que éste {us llenado en distintos momentos. Por lo expuesta corresponde revocar el segundo exiremo de la observacion formulada. 7. Con relacién al tercer extromo de la observacién por el cual Ie Registradora sefiala que existe discrepancia respecto al area de! jnmueble materia de compraventa, entre el dato consignado en el titulo presentado (160.00 m2) y el obrante en la partida registral (161.20 m2}, Corrasponde determina’ si la inacecuacién © discrepancia detectada imposibilta el acceso al Registro de la compraventa rogada. Revisada la partida registral correspondiente al in mueble materia de transferencia se aprecia que el bien se describe en fos siguientes terminos: Lote: 17 Manzena :"M" Supermanzana : “U-2" Uroanizacién: La Capilla Distrito: La Molina Provincia: Lima Departamento: Lima * amino 245.- Foe ciena~ Ln documento privadeadquiere fecha clea y produce icv ures como tae el proceso desde (La ment del otorgane: 2. La presenacién de} documento ante funsionario pilin, 3 ka preeomacién dl docunento ants wotario pico, para que cerifiqne la fel legac Las frmas, 43 difustin a raves de un medio pblico de fecha deteminada odetermimable: ¥ 5, Otros esos adloges. Excepeiontimni. elu puede consierar com foc cirta la que aya sid detrminada por medios teeniene que Te produzcan convicei, De dichos datos podemios concluir que, la fecha puesta en el documento no debe ser considerada por cuanto el hecho de encontrarse {egalizades nolarialmente las firmas de (os compradores pussias sobre ‘el referide documento con fecha '16.8.1989, le olorga fecha cierta el documento, ello en aplicacion del inciso 3 del articulo 245° del Cadige onwu RESOLUGION No. - ¢S¢- 2005 ~ SUNARP-TR-L ‘Asea: 161.20 m2. Ficha registral: 250776 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Del contrato privado de compraventa con firmas legalizadas, se aprecia que e1 bien se describe coma: Lote: 17 Manzana : “Mr Distrito: La Motina Provincia: Lima Departamento : Lima ‘Area : 160,00 m2 Ficha registral: 250776 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. 8. Asi, conforme se indicé en el primer punto del andlisis de la presente Fesolucién, la calificacién registral comprende Ja verificacién de la adscuacién del contenido del titulo materia de inscripcion con el Contenido de los asientos registrales que obran en Registres, Efectuada la referida veriticacion entre la descripcién del predio en la artida registral, y a descripcién contenida en el documento privado de ‘compraventa con firmas legalizadas, se advierte inadecuacion respecto del drea del lote materia de transferencia, ‘Sin embargo, debe apreciarse que el predio materia de transferencia Por compraventa se encuentra plenamente identificado por cuanto, coincide ta informacién referente al lote, manzana, supermanzana, Urbanizacién en el que se encuentra ubicado, distrto, provincia, departamento; asi como existe coincidencia en el nimero de partida ‘egistral fa ttularidad dei bien a transfer. Resulla en consecuencia que, aun cuando exista discrepancia en 1.20 ‘m2. en a érea del inmueble materia de venta, se tiene certeza respecto de que el predio inscrito en fa ficha 250776 que continda en la partida electrénica N° 11050235 del Registro de Predios de Lima, es e! predio ‘que se transfiere mediante el documento privado can firmas legalizadas ante Notario que se ha presentado al Registra para su inscripcién. 9. Asimismo, en el Décimo Pleno del Tribunal Registral realizado en la ciudad de Lima los dias 8 y 9 de abril de 2005, se aprobé el decimoctavo precedente de observancia obligatoria referido a ta identificaci6n del bien objeto de transferencia, en los siguientes términos: IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA “La discrepancia en cuanto a la identificacién de un bien objeto de! contrato de tansferencia materia de la solicitud de inscripcién, serd ‘objeto de observacién siempre que no existan oltos elementossuficientes que permitan la identificacién del mismo". Criterio sustentado en las resoluclonies: Resoiucién N* $07-2001-ORLGITR del 14,17.2001 Resolucién N° 464-1997-ORLCITR de! 12.12.1997. Resolucién N° 305-2000-ORLC/TR de! 28.9.2000. Resolucion N° 45-2002-ORLC/TR del 24.1.2002 En consecuencia, corresponde revocar ol tercer extremo de la observacion formulada par la Registradora, 40. Finalmente respecto de la liquidacién correspondiente al acto de independizacién, los derechos de calificacién ascienden a S/. $1.00 y los derechos de inscripcién a S/. 13.00. Al acto de compraventa, os derechos de calificacién ascienden a S/. 27.00 y las de inscriacién @ Si. 9.00, lo que hace un total de S/. 100.00: por lo que habiéndose abenaco la suma de S/, 27.00 queda pandiente de pago S/, 73.00, Estando a lo atordado por uneni nidad. VIL RESOLUCION REVOCAR las cbservaciones formuladas por la Registradora de la se Zona Regisiral N’ IX - Sede Lima, al titulo referido en el ‘encabezamiento y OISPONER Ia inscripcién de] mismo ce conformided ‘con lo expuesto en el andlisis de la presente resolucién, previo page de los derechos registrales pendiertes. Registrese y comuniqu ONA ALVARADO NORA MARIECLA DURAN Vocal ot tabunal Registral Vocal del Tribunal Registral