Superintendencia Nacional de Registros Publicos Oy itinc PERU | de Justicia Morena inet TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A Arequipa, 24 de julio de 2017 } APELANTE : RAFAEL VARGAS CASTILLO. TITULO 7 N° 218688 DEL 30.01.2017. RECURSO : N° 010412 DEL 26.04.2017. REGISTRO : PREDIOS-AREQUIPA ACTO : INDEPENDIZACION. ‘SUMILLA a CALIFICACION DE ACTOS ADMINISTRATIVOS "En la calificacién de actos administrativos, ef Registrador verificaré la competencia del Funcionario, la formalidad de la decision administrativa, el carécter inscribible del acto 0 derecho y la adecuacién det titulo con los antecedentes registrales. No podrd evaluar los findamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administracién para emitir el acto administrative y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado’. L ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado se solicita la inscripcién de independizacion de un area de 44,063.06 m2 del predio ristico ubicado en el Pago de Huairapampa, distrito de José Luis Bustamante y Rivero, Provincia y departamento de Arequipa, inscrito en la partida N° 04010044 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa. Para ello se presenta la siguiente documentacion: a) Solicitud de inscripcién b) Copia del D.N.I. del apelante. c) Resolucin de Gerencia N° 592-2016-GDU-MDJBYR de fecha 07.10.2016. d) Anexo VIII, anexo E — independizacién de terreno ristico / habilitacion urbana, con el sello de la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero. Pagina 1 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A ©) Memoria descriptiva con el sello de la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero. f) Plano de ubicacién y localizacién. 9) Plano de independizacién con el sello de la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero. h) Ca. i) Anexo |, formulario unico de habilitacién urbana con el sello de la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero. J) Informe Técnico N° 102-2017-2.R.N°XII/OC-R de fecha 06.02.2017. k) Informe Técnico N° 226-2017-Z.R.N°XII/OC-R de fecha 23.03.2017, |!) Recurso de apelacion. Il. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica de la Oficina Registral de Arequipa, Karol Luque Cardenas, observé el titulo por los siguientes fundamentos: "Cod & De la Calificacién Téenica, segin Informe N° 226-2017-ZR.N°XIVOC-R: emitido por el Area de Catastro: AL De lo indicado en el anterior Informe Técnico N° 102-2017-ZR.N°XIVOC-R: en Ja cual se seftala que “Revisado las datos técnicos consignados en os documentos presentados, se observa el Grea del predio matriz de 65,700.53 m2, en vista que realizada la conversion de metros cuadrados a topos y varas cuadradas esta no corresponde con su antecedente registral, por lo que el interesado se servird aclarar’ El interesado presenta escrito aclaratorio, al respecto se informa revisada la Ley 23560 que establece el Sistema Legal de Medida del Peni, no se ha encontrado tabla de conversién de unidades de medidas antiguas, por lo que no podria afirmarse lo seftalado en el escrito presentado, 4.2 Ingresados los datos téenicos presentados por el interesado, se informa que segiin base grifica se aprecia una superposicién parcial sobre el predio inscrito en la Partida 4001577, respecto a la superposicién detectada, se informa que el titulo archivado 29772-1975 no cuenta con coordenadas UTM, coordenadas referenciales ni distancia a esquina que permitan corroborar con precisién 1a ubicacién y extensién del predio inscrito en la partida 04001577, sin embargo dicho documento cuenta con informacién de colindantes y elementos fisicos (acequias, camino y calle) que contrastados con la cartografia base del sector (hoja 50 del Valle del Chilt. Esc. 1:5000 del catastro fiscal del Ministerio de Agricultura), se puede apreciar que en la zona Norte, la linea medianera en comiin de ambos predios no coincide, generindose -superposicién entre las dos formas poligonales. Pagina 2 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A B) De la Calificacién Registral.- B.l- En base a lo seftalado por la Oficina de Catastro, respecto a que segiin Ley 23560 que establece el Sistema Legal de Medida det Perti, no se ha encontrado tabla de conversion de unidades de medidas antiguas, el interesado tiene expedito el procedimiento de saneamiento de drea, linderos y medidas perimétricas al amparo de / {a Ley 27333, procedimiento en el cual se puede determinar el drea del predio materia de trémite, 6)" Ill, FUNDAMENTO DE LA APELACION El apelante sustenta su apelacién en los siguientes argumentos: * La conversion realizada ha sido verificada, certificada, dando su conformidad la autoridad competente, la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero. * El articulo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que la independizacién sin cambio de uso de un predio ristico ubicado en area de expansién urbana, se efectda por el solo mérito del formulario unico de habilitacién urbana FUHU y su anexo E con el oo. numero de resolucién de autorizacién y el plano de independizacién debidamente sellados y visados por la autoridad competente la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero, debiendo precisarse en estos ultimos el Area, linderos y medidas perimétricas tanto de la porcién a independizar como del remanente el cual nos acogemos a la Cuarta Disposicién Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones de Predios. * La independizacién se ha realizado via municipalidad, que es la autoridad competente cuando se trata de zonas urbanas en este caso este predio se encuentra dentro de la expansién urbana_siendo urbano su 4rea debe ser expresado en metros cuadrados, la conversién se ha realizado tomando como referencia la vara que como sabemos por costumbre y tradicién es igual a 0.84 metro lineal; siendo su equivalencia la vara cuadrada igual a 0.7056 metro cuadrado (0.84 mi. * 0.84 ml =0.7056 m2). Por lo tanto noventa y tres mil siento trece varas cuadradas son equivalentes a 65,700.53 metros cuadrados. * Al tratarse de una superposicién preexistente no debe constituir obstaculo para denegar la inscripcién cuando esta es preexistente al acto que se solicita inscribir. Pagina 3 de 12vi. RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A . ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida registral N° 04010044 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa se encuentra inscrito el predio ristico ubicado en el Pago de Huayrapampa del distrito de Paucarpata, provincia y departamento de Arequipa, que tiene un area de 18 topos de a cinco mil varas cuadradas, cada topo mas tres mil ciento trece varas cuadradas, Siendo su titular registral Dimexa S.A. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente e! Vocal (s) Vitor Javier Peralta Arana. A criterio de esta Sala la cuestion a dilucidar es: » Si las instancias registrales pueden cuestionar los actos administrativos emitidos por las entidades municipales. » Si las observaciones emitidas por el area de Catastro son de cardcter técnico. ANALISIS El articulo IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP) consagra el principio de especialidad. Dispone que por cada bien o persona juridica se abrira una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcién de aquellas asi como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En concordancia con el principio de especialidad, el articulo 58 del RIRP establece que la independizacién es el acto registral que consiste en abrir un partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembracién de un terreno, con edificacién o sin ella; 0 como Consecuencia de la inscripcién de una edificacién sujeta al ragimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comin o régimen de independizacion y copropiedad. Pagina 4 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A ) 2. Con el titulo venido en grado se solicita la inscripcién de independizaci6n de un area de 44,063.06 m2 del predio rustico ubicado en el Pago de Huairapampa, distrito de José Luis Bustamante y Rivero, provincia y departamento de Arequipa, inscrito en la Partida N° 04010044 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa. EI referido titulo fue observado sobre la base de la calificacién técnica efectuada por el area de catastro mediante Informe Técnico N° 226-2017. Z.R.N°XIIOC-R de fecha 23.03.2017. En cuanto a la calificacién técnica, del referido informe se desprende las siguientes observaciones materia de anélisis por parte de esta instancia * Se observa que el area del predio matriz es de 65,700.53 m2, realizada la conversion de metros cuadrados a topos y varas Cuadradas esta no corresponde con su antecedente registral (literal A.1) * Existencia de superposicién parcial sobre el predio inscrito en la Partida 4001577. (Literal A.2) 3. Tratandose de cuestiones netamente técnicas, el articulo 11 del RIRP ha encargado que la evaluacién de los planos recaiga en area de catastro, la Cual debe emitir un informe referido a aspectos técnicos en donde se determine la existencia 0 no de superposicién de partidas registrales, asi como de otros datos relevantes, si los hubiera. De ahi la razon de la fuerza vinculante prevista en dicho dispositivo legal. Asi, el primer pérrafo del articulo 14 RIRP establece que “Loy stulos en virtud de los cuales se solicita la inseripcién de un acto 0 derecho que importe la incorporacién de un predio al Registro o su modificacién fisica, se inscribiran previo informe técnico del area de Catastro...”. Es decir, que cuando se solicite un acto que conlleve la modificacién del predio la inscripcion procederd previo informe del Area de Catastro, Asimismo, en su pentitimo parrafo, establece que: “/..) El informe del drea de Catastro es vineulante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observaciin o tacha se consignard tinicamente los defectos u obsticulos tdcnicos advertidos por el érea de catastro. No obstante, el Registrador no tomar en cuenta aspectos contenidos en ef ‘informe de Castrato que no se ciftan a lo establecido en el parrafo anterior” Pégina 5 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A En virlud de lo expuesto, podemos advertir que el articulo 11 del RIRP establece expresamente que el informe del drea de Catastro es vinculante para el Registrador. El caracter vinculante implica que este informe obliga al Registrador Publico ‘ya este tribunal a su observancia en las decisiones registrales que emita. En efecto, en el X Pleno del Tribunal Registral se aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria: ALCANCES DEL CARACTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL AREA DE CATASTRO “El informe del drea de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera 4 aspectos estrictamente téenicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspecios técnicos que si lo vinculan, y otros aspectos de aplicacién e interpretacién de normas juridicas, que no le competen a dicha drea, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Piiblico” De acuerdo al precedente citado, el informe emitido por el Area de Catastro resulta vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. En ese sentido, el Registrador a cargo de la calificacién debe distinguir en el informe de catastro los aspectos técnicos de los juridicos, por lo que el informe de catastro sélo puede dar lugar a una observacién cuando los defectos técnicos constituyan un obstaculo para la inscripcion. En el presente caso, de acuerdo a lo expuesto por el area de Catastro el predio materia de independizaci6n se superpone parcialmente con el predio inscrito en la partida N° 04001577, no estableciéndose en dicho informe si la superposicion advertida es pre-existente o no. Por lo que, al constituir éste un aspecto estrictamente técnico y por lo tanto, vinculante para esta instancia, corresponde su confirmaci6n. No obstante, lo indicado, en vista que en el informe técnico no se ha indicado si la superposicién es preexistente 0 no, es que, en ejecucin de resolucién se remitiré el titulo al érea de Catastro a fin de que se pronuncien al respecto. . Al respecto, si el drea de catastro determina que la superposicién advertida es preexistente, la primera instancia registral deberd tener en cuenta que el articulo 56 del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP) PAgina 6 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A Sefiala que “Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto més de una partida resistral para el mismo bien mueble 0 inmueble, la misma persona juridica o natural, 0 para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral conforme al tercer pérrafo del Articulo IV del Titulo Preliminar de este Reglamento”. Ademas agrega que “Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposiciOn total o parcial de dreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios". De lo cual podemos inferit que la duplicidad no solo se da en los casos de que se aperturen mas de una partida registral para el mismo predio, sino también cuando existe superposici6n total o parcial con relacin a otros predios. Al respecto el primer parrafo del articulo 57 del RGRP establece que “Advertida la duplicidad, ésta seré: puesta en conocimiento de la Gerencia Registral correspondiente, la cual mediante Resolucién debidamente motivada dispondré las acciones previstas en este capitulo”. Por lo que, teniendo en cuenta que en el caso de autos se ha determinado que existe superposicion total con relacion a los predios inscritos en la partidas N° 05045846, 05045842 y 06052391, es que debe disponerse que el Registrador ponga en Conocimiento de la Gerencia Registral de dicha situacién para los efectos legales que correspondan. No obstante, el primer parrafo del articulo 62° del Reglamento General de los Registros Publicos sefiala: “Fn santo no se efectie el cierre respectivo, no exivie impedimento para la inscripcién de actos referidas a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectari a todos los asientos registrales de {a partida de menor antigiiedad”” Esto es, que a pesar de establecerse la superposicién, esta situacién no constituiria impedimento para la independizacién y mientras no se disponga el cierre de una partida registral mediante la resolucién respectiva, ésta Surte todos sus efectos, no pudiendo restringirse ni negar las inscripciones relacionadas con dicha partida. . Con relacién al numeral A.1 de la observacion, revisada la partida N° 04010044 del Registro de Predios de Arequipa, se advierte que el predio tiene una extensién superficial de dieciocho topos de a cinco mil varas cuadradas, cada topo mas tres mil ciento trece varas cuadradas. Sin embargo, revisada la documentacién adjuntada se advierte que en la resolucién y el formulario unico de habilitacién urbana — FUHU se consigna Que el predio inscrito en la partida N° 04010044 tiene un drea de 65,700.53 Pagina 7 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A m2, de los cuales se independiza el area de 44,063.06 m2, quedando un saldo remanente de 21,637.47 m2. Al respecto, el apelante sefiala que conversién realizada ha sido verificada, certificada, dando su conformidad {a autoridad competente, la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero. Con relacién a la calificacién de actos administrativos, el Tribunal Registral en su XCIll Pleno, publicado en el diario oficial El Peruano el 16.08.2012, adopt6 el siguiente precedente de observancia obligatoria: CALIFICACION DE ACTOS ADMINISTRATIVOS “En la calificacién de actos administrativos, el Registrador verificard la competencia del funcionario, la formalidad de ta decisién administrativa, el cardicter inscribible del acto 0 derecho y la adecuacién del titulo con los antecedentes registrales. No podré evaluar los findamentos de hecho 0 de derecho que ha tenido la Administracién para emitir el acto administrativo y la regularidad imerna del procedimiento administrativo en el cual s¢ ha dictado". De lo expuesto, colegimos que no corresponde a las instancias registrales cuestionar los aspectos de fondo que tuvo la municipalidad, para aprobar la subdivisién del predio, puesto que los alcances de la calificacién registral traténdose de actos administrativos se encuentra restringida a verificar Unicamente la competencia del funcionario, la formalidad de la decision administrativa, el cardcter inscribible del acto o derecho y la adecuacién del titulo con los antecedentes registrales. Es decir, que dentro de la calificacién el Registrador y en su caso el Tribunal Registral tiene que verificar la adecuacién del titulo con el antecedente registral. En el presente caso, se advierte que el area indicada en el titulo no guarda relacién con lo publicitado en la partida, es decir que no existe adecuacién con el antecedente registral. Consecuentemente, se confirma el numeral A.1 de la observacién. - Siendo que dentro de dicha calificacién se encuentra la discrepancia advertida por el area de Catastro, es decir, la diferencia que existe en el sistema de medicién del area del predio, por cuanto, como se indicd, en la Partida el area esta identificada en topos y varas, sin embargo, en la documentacién adjuntada la medicién es en metros cuadrados. Pagina 8 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A No obstante dicha diferencia, podemos advertir, que si es posible efectuar 'a conversion de topos y varas a metros cuadrados 0 viceversa, ello por cuanto del estudio que efectia catastro determina que de la conversién de metros cuadrados a topos y varas cuadradas esta no corresponde con su antecedente registral, es decir, que de la conversién del drea de 65,700.53 m2 a topos y varas cuadradas se advierte que dicho resultado discrepa con el area consignada en el antecedente registral. Sin embargo, no se indica si la discrepancia advertida entre el resultado de a conversion realizada con el area consignada en el plano se encuentra dentro del rango de tolerancia. Al respecto, la Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC, aprobada mediante Resolucién N° 03-200-SNCP/CNC del 28.8.2008, regula las denominadas “Tolerancias Catastrales Registrales”, que tiene como finalidad establecer los rangos de tolerancia en las medidas de areas de los predios urbanos y Turales, a fin de tener un catastro preciso y ordenado para la inscripcién de los actos que producen modificaciones fisicas de los predios asi como actos de transferencia y gravamen en el Registro de Predios. Siendo su aplicacién obligatoria para los Registradores Publicos y de las Areas de Catastro del Registro de Predios. Dicha directiva define en el literal h) del numeral 3 a la tolerancia registral como el rango aceptable en la diferencia de areas de un mismo predio, diferencia que puede generarse por variaciones en las medidas perimétricas y/o perimetro. Bajo ese supuesto, al haber efectuado el area de Catastro la conversion, es que se requiere se pronuncien respecto de si la discrepancia advertida entre el area obtenida de la conversién con lo sefalado en la documentacién presentada, se encuentra dentro del rango de tolerancia. Por lo que, en ejecucién de resolucién debe derivarse el titulo al érea de Catastro, a efecto de que se pronuncie al respecto No obstante lo sefialado, con respecto al numeral B.1 de la observacién debe sefialarse que no resulta aplicable al presente caso la Ley N° 23560, Por cuanto dicha ley establece el sistema legal de unidades de medida del Pagina 9 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A Perd, no estableciéndose la tabla conversién de topos y varas a metros cuadrados. Asimismo, cabe sefialar que segun las reglas establecidas en la directiva citada precedentemente si nos encontramos dentro de los rangos de tolerancias establecidas en la directiva, el titulo debe inscribirse sin que se rectifique el area. Por el contrario, si se exceden los rangos de tolerancia, previamente debera seguirse el procedimiento de rectificacién conforme a las normas vigentes, como es el caso del articulo 13 de la Ley N° 27333. Por lo que, se confirma este extremo de la observacién. 10.Sin perjuicio de lo sefialado, si el drea de Catastro en la nueva evaluacién advierte que debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, se encuentra imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el drea cuya independizacién se solicita se encuentra comprendida dentro de la partida matriz, esta instancia, ha sefialado en Teiterada jurisprudencia, que sera de aplicacién el criterio y regulacion establecido para la primera inscripcién de dominio de predios, considerando que dicha imposibilidad de emitir un pronunciamiento de cardcter técnico, no puede impedir o constituir un obstéculo para la inscripcién del titulo. Asi el tercer parrafo de articulo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que establece lo siguiente: “No impide Ja inmatriculacién el informe técnico que sefale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito 0 no (.., De otro lado, el tercer parrafo del articulo 59 de citado Reglamento, en concordancia con lo sefialado, establece: ‘Cuando el Area de Catasiro, debido a la ausencia de datos téenicos suficientes en los antecedentes regisirales, seiiale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el drea cuya independizacién se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas 0 si aiin se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedird Ia inseripeiin de la independizacisn rogada, siempre que el titulo contenga los requisitos senalados en el primer pérrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizaré el drea solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del drea remanente, siempre que la independizacién efectuada no exceda el Grea de la partida matriz de la cual se independiza” De lo expuesto, podria apreciarse que la posicién del Registro respecto al tema de que el area de catastro no puede determinar de manera Pagina 10 de 12ee RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A indubitable si un predio se superpone o no con otro predio inscrito es Permitir el acceso al registro del acto rogado, sobre la base de que no Puede atribuirsele al interesado la responsabilidad de subsanar la deficiencia del registro. Al respecto es conveniente citar los argumentos expuestos en la Resolucién N° 067-2005-SUNARP-TR-T del 25.04.2005, en virtud del cual se sustenta el precedente aprobado en el XII Pleno sobre Inmatricutacion: *..) ii) Los costas de la incapacidad del registro para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando éstos han cumplido con adjuntar la titulacién requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, asi como los planos e informacién grifica para que el catastro emita su informe, Si esta drea no puede por diversas limitaciones expedir el informe téenico que precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito 0 no entonces debe procederse a su inscripcién. Es mas, siempre ésta ha sido la practica registral hasta antes de la implememtacién del catasiro: el registro asume los costos de las duplicidades ¢ inexactitudes que se deriven por la incorporacién de inmuebles. La posicién asumida, ademés de otorgarle preferencia a los derechos acreditados con titulos, da lugar a que la administracién, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar si un bien se encuentra inscrito 0 no en el registro, emitiendo un veredicto cierto, de lo contrario, se corre el riesgo de que el catasiro emita recurridamente dictémenes sin ningin tipo de compromiso toda vez que ante la imposibilidad de determinar si un bien esté inscrito 0 no, {as instancias registrales siempre van a rechazar la inscripcién, lo que resulta absurdo” Bajo ese supuesto, dicho criterio debera seguir la Registradora El titulo cuenta con prérroga para resolver concedida mediante Resolucién N° 135-2017-SUNARPIPT de fecha 29.05.2017, expedida por el Presidente del Tribunal Registral. Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervencién del Vocal (s) Luis Eduardo Ojeda Portugal autorizado por Resolucién N° 359-2016- SUNARP/SN del 30/12/2016, y del vocal Victor Javier Peralta Arana, autorizado por Resolucién N° 167-2017-SUNARP-PT del 06/07/2017. Vil. RESOLUCION 1. CONFIRMAR la observacién por los argumentos vertidos en la presente resolucién, 2. DISPONER que en ejecucion de resolucién se derive el titulo al area de Catastro, tal como se indica en los considerandos 4 y 8 del andlisis, Pagina 11 de 12RESOLUCION N° 454-2017-SUNARP-TR-A Registrese y comuniquese. EDA PORTUGAL, te de la Quinta Sala / RAUL JIMMY DELGADO de te-Quinta Sala del Tribunal Registral focal (s) de la Quinta Sala del Tribunal Registral Pagina 12 de 12