I E(PEDIE TE
)ec
Capital inmobiliario y
transformación del territorio
CILTDADES 79, iurio-sep¡icmbrc de 2008, RNItr. f'uebla, ñféxico
Rafael Monroy-Ortiz+
Sergio E. Martínez Rivera*
o_v en día. un sector de la &l¡deÍúa aborda el análisis
urbano-ter¡ito¡ial con basc en el uso de los fundn¡rren-
¡os de la eco¡omía orodoxa p¡rr explicar la trúsfor
mación dcl tenitorio. como respuest¡ a los preceptos básicos
de ias tcoías de ]a localizació¡ )- de h obtención del r¡lxlno
be¡eiicio cconónico. Sin el1lbargo, resulta !ertinen¡e conside
rarque.los anílisis más protu¡dos ydellllados. deb€n integrar
las relrciones soci¿les y cconónicas que se des¡roll¡n sobre
el temlorio, debiCo a quc ésias rcsuhan, por sí solas. hs d.tcr
minantcs de la foma y hs ca.¡cteístic¡s que va a adoptar e1
En este Cocümenlo sc discute, de manera púicula¡. que el
capirxl innobili.rrio ha sidouno dc los princilalcs resporsables
de lat nstbÍn ción del lernto¡io en las ú]ti¡nas d¡c¡das debi
do a q¡re p.rsigre, como tin ríltimo. ia lóglca de r:p¡oduccióo
) acunutrció¡. Parll comprende. al mírimo. los efectos de
djc¡a tf0nsformación. es necosalio considerü dos lspectos
lundamcntdes: l¡s modiñcacioncs físic¡s )/o ¿mbientclcs
regionaimente. asícomo ¡quéIlas generad¡s en el interio¡dc 1¡
sociedad. incluycndo crmbios c
ratones de consumo, usos y
costumbres y desplazamicrtos de la poblüción. cnrre otlos. En
este sentido. se propone, como elide¡cia centr¡I. eL análisis de
los pauones de distribución del capilal inmobili!¡]o observa-
dos en cl lenito¡io mexicano.
El capital i¡mobiliario reqni€¡e co¡strui, alquilar o veDder,
li ,nenrnJi.,¡rr,prl.. es drri-. r:\iendc. cnicro. . equ.p.,
miento --como ccntros de r€c¡eación y comercio-. con el obje
ro de obtcnerun beneficio económico que lc s€rá úlil pa¡lt rei
nici¡r su ciclo dc p¡oducción €, incluso, incremcnra¡1o, pues
sólo de esre modo garantizará la acurnulación de riqueza. Por
elto. el proceso de creación y vert¡ de itmuebles debe m¡nte
nerse crcciente, constante e ininlerrumpido. so pena de que su
bene{icio y acumulación se vean disninuidos.
El capilal inmobilia¡io se despliega de ma¡era inte¡siva y
crre0 iv:r ..brc el IemLorio. e, de.u. puede reJliz in,er.io-
nes para construir o ¡nejord un i¡mueble o bien sobre un
. cambios tenitori¡les se traducen. en té¡minos e rópicos. eo un
LNANi.Iac¡lad d¿ Eco¡omú. Cor.ls: Éfaclmoor@homail-com
!nu3Em@yahoo.com.¡iü
z
fragmento del l€¡ritorio r". al mismo ticmpo. ocupar nucvos
espacios que gener¡lmenie no están urbAnizados. i¡cluye¡do
árers ¡gícolas, boscosas, margl$es. por me¡cionar algunos.
En consecuenci.r. esta dinÍnica propici.I que el territorio y su
poblaci¿nr enf¡enten cambios a disdntos ¡iveles. escal$ e
Er I¡s úhimús déc¡das. cl terrilorio ha demost ¿do u¡a
lcndencid hacia l¡ terciarización. p¡inci!¡rlmentc en 1a cons
truccióú d€ complejos habitacion!¡les. centus comc¡cialcs. de
rccreacióú y esparcimiento. Al nrismo tiempo. es¡a tendenciá
ha generudo impoctos dircctos sobrc el ,lrcd de infiucncia en
témrinos sociales. econónicos y ¡ñbie¡taies. e. incluso- erlra-
Ranrkez (1998), por ejenplo. ¡ace una rcvisión de l¡s
lrrnlorm¡ciones del espicio ) l¡ sociedad en la ciüdad de
ivló\ico. como consecuencia de la conslrucción dc centros
conerciales en disiintos pu¡tos de la ciudad, en l.r déc¡d¡ de
1990-i Ej¡contrando quc esta tr¡nsfon¡ación ha inüeme¡lado
el precio del suclo. ha gcnerado crmbios en los usos habitacio
¡: rc ) lr ' on.trurc on d( a re!¡r \ ir idxJe\. por nclcior:r
algunos. Sin embargo, ent¡e sus principales co¡clusiones
sobresalcn aquéll¡s referidri al patrón de consumo de hpobl¿
Los espacios dc co¡sumo reprsenr¡dos por los ccnt.o! comer
ciaics son us¡dos corúo lugarcs d€ re!¡ión y e¡cuenhos. tanto
de poblaciotrcs loc¿lcs. cono de las que * r6ladln de distin&s
p tes de la ciudad, lñpulsando el des¡nollo dc I¡ cültúú del
co¡sümo cono cxperie¡cla i¡tegmda a la vida cotidier dc los
habiuntes. Al promovcr, ditundir y plbücira., msiramentc, s¿r
vicios y prodücios dilersos y s¡¡il¿.es, los cent¡os come¡ci¡les
crcan nuevas necesidad€s de consuno e inJtuye¡ en los p¡tro¡cs
de compn ya eristentes, di.ran modas. i¡ciden .n los gusios
y prelelencias de habitrntes y usudios dc l¡ ciud¿d lRamfrez.
1998:70).
Ambientalmentc, resulta interes¡nte analizar cómo los
t ma_vor corsüno de enefgía v, po. €nde, en mayores nivelcs de
degradación ambiental a todos tos nivcles. En el ánbito lrba
no, e.tor teroTeno. !e.cot¿n fn .u anar..s a l..o roni-o
cionaLdli'r,d" i; e.,gL ).ueo.5 r ernblrro e neca o
conprender que los daños provocados rcbasan el espacio u¡ba
no. j. que. p3a .u.re..r l:
dcn:rJa de n¿lerr.. priT.'
requeridas de¡tro de los procesos producrivos y sociales. así
cofoo pa¡a canalizar los residuo! conlaminan¡es genelados,
feqlrcre ne.e.:r'd-rerre e\Dlour r aeFdJ¿r ecori'rer r( er
''r".regone'. De e.rr oñ,. lr rn,omo"( un de una'i.rdr
sistémicalemite compre¡de¡ que 1os cambios ocurrldos en un
punto del teri¡orio implica¡ efeclos lositivos I nega¡ivos en
otrc pünio y vicevena.
Por ejemplo. 1os continuos cambios que hr sufrido el ¡e1Tj
torio del Dist¡ito Federal (DF) en téminos físicos y soci¡les. .
1os largo de tres décadas. ha obligado a que el consnno de agua
para uso donéslico e indust¡ial se incrcmente. Por t¡nto, para
¿ f¡.ci dicladena'daru'1eceanob.:. .r! Ji iole.
el sisremahidrico Le]m¿ y Cutzamala en el Esiado de México.
a inicios de ladécada de 1970. debido lt qre las tuenies i¡te¡nas
¡o resultaron suficie¡tcs.
Dicho proyecto h¿ condicionado serianente la supervi-
vencia de distinlos g¡upos socialcs, ent¡e ellos. los i¡dígenas
M¿zahuas,r que. en cnero de 2004. se m¡nifesta¡on anle el
gobier¡o federal y del Distrito Federal por los alarmantes
n.ee de ü'.bdrtode ,:'¡ -tk ul-eo en u. 1'1:.ipio
desde 1982. Estxs conunidades se han v;to afectadas por-
que, en su tenitorio. se encuertra¡ los cL¡crpos de agua sub
tcñánea y supedicial q¡e alimenlan al sjfema Cutzanala y
que ¡bastecen diariane¡1e al DF y e1 á¡ea netropolit¿na con
1,6:11.6 n1r de agul.
Por olro lado,las comunidades involuc¡¡d¿s asegurd que.
cerca de diez nil campesnos. ¡an visto afeclados sus telre¡os
prodxcúlos y su consumo domés¡ico de agüa. Aunado a ésro.
conside¡an injusto que lengan que recore¡ I lie y, en el nejo¡
de los crsos, a iomo de butTo. hasta dos kilómet¡os pa¡allegü
alos pozos que elos mismos han consiruido y después de eso
podfl consumir diariamenle 25lilros de agualor personar ciirx
que representa 6.9:11¿ dei lromcdio p¿¡.dp¡¡d en e1 Df {M¡rtí
nez.2008: 20t 209).
En octubre de 2003. rrei¡ia lrecláJeas del poblado El Sali
trer fuercn innndadas para poner en funcionanüedo 1a presx
del rns1no ¡ombre,1(] que provocó lapérdida de telrenos para
e1 cuftivo rle ffjol. naíz y manza¡a, así cono 1¡ ercsión y la
extinción de especies vegetxles y aninales, como peces y ¿nfi
bios. entre los que destaca l¿ tircha arcoiris. Por todos estos
motivos. es que 1as comunidades involucradas ha¡ protestado
enéryicamente en contra de l¡ cu¿rta etala de1 Sislema Cutza
nala. con 1¿ que se pretendc consruir la presa E1 Tule sobre
cnatrocie¡tas hectá¡eas pa¡a almacenar 65 millones de ñeiIos
cúbicos de agu¿ Itl Urir¿ru¿¿ C6: i6i08i200.1).
Por or¡ páre, uno de los fenómenos que se está¡ obse.van-
do actualmente. en distintns zonas de México, es que 1as rfue¿s
de patdmo¡io natural y agícola están siendo sometidas a u¡¡
tuefte !rcsión y rransfonaación con fines i¡mobiliados. Si
bien, tales cambios están sie¡do regulados por las autoridades
federales y locales a través de políticas u.banas y anbien¡ales
específicas, l¡ ¡ealidad es que su aplicación snele estar condi
cionade a iniercses empresariales y políticos.
Entre los pri¡cipáles a¡gumentos qne sostie¡en los irre¡-
sio¡rstas irl'nobiliarios, es que la tansfomación de las áreas
¡raturales con fines urba¡os ofrece m¡yo.es beneficios econó'
micos a nivei locál y regional, p¡es se seneren emlleos ]
atacción de divisas o que se seneEbienesta¡ social cuando se
co¡stniyen €dificios multifamiliares para abatn el rez¿go habi-
iacional. po¡ me¡cion¿r un caso-
No obstante, cuando se anaLiza en detalle el costo de opor
tunidad de perder un ecosist€ma qüe binda un amplio espectro
de sewicios anbientales, por 1a insralación de u¡ pIor'.eclo
nnobi :--"rú. lr rc dcro Lo.ro.benef:.io Jele .er negJr\a
parJ .a ñ' :eord en pl Íeordno ) jarso pldro \4J. JUn. oo oLe
hal se¡vicios ambientales qre. por sus camcrelsdcas físicas,
no puedetr se¡ impotados, cono la rcgulación del cljma o la
ge¡e¡ación de origeno. Esta condición result¿ r¡ís evidenre. e¡
Ios ú1¡imos años, dado que la oscilación de los fxctores del
crado del tiempo. inchyendo iemleratu¿ y precilitació¡.
están p¡opiciando eveütos nalurales cada vez más i¡lensos a
lrivel mundial. basre recordár Myannar, New Odeáns. Miani.
Cancún, Tabasco, siendo las regiones y la pobiación de neno
res recursos 1as m¿ís afectadas.
Cabe destacar que, e¡ este documenio. !e h¡ce ü¡a serie de
reflexiones en lomo a l¿5 c¡racteís¡icas de1 catital inmobilia-
¡io. en lólminos de sus pa¡rones de despliegue y distribucjón.
asícomo de su paficipación e¡ l.r tra¡sfornación del teÍitorio.
E¡ este senlido, se busc¡, en última insta¡cia, ofrecer e\iden-
cias para diseñar losibles estraregias de acuerdo a las exige¡'
cias sociaLes, cconómicas y ambienraLes del país.
El dcspliegle directo e indirecto del capital en el tenitorio
t ',pi . e.b. ¡ oi r:n .' oq.. de d. p re:Le e fJr i3- \c
( .¿o o L 1..a. p-ede. .ol idlrJr'e üre. ¿. e :nd¡!\lo .
segiin sus ca¡¿cteístic¿s de jnversió¡. extensión. funclona
mieúo. así como poi las consecuencias de relevancia social y
aúbiental que pueden generar.
Cuadro 1
lorn¡¡s de despliegü€ territorial del c¡pital
Nler.¡do habtracional y conerci¡l
Sericios y equipanncnto pda el ne¡
cado inmobilidio prcdoniDante
Comuniú¡.ión y a..esibilidad Vi6 de .omLni.ación ter¿sds y tele
Mercado tuútico y de des.anso er
a!¡oveclüDiento del entono snios .on latinonio hisrónco natural
Ase¡lanientos prcrios, snr pla¡e,
lvlovilidad dcl merado de
Recupe¡¡.ión de es!¡cios Edillcios subuiilizados y/o ab¿ndo
nados. conslaccio¡es en detedo¡o o
con pérdida del ¡p¡ovechmioto d¿
las c.ndiciones de me¡cado. utilizadm
como vecindades o ciudades perdidrs
Vivieúdr de intcr¿s cot Fúcesos su.e_
sivos d¿ adaptacióD en no¡¿lidad de
ree¡ldzación y/o lue¡a de la nomati
vid3d urtunisli.r ñinina
 Para propósiros netodológicos se e¡Jatlzan aqlellás fo¡nas Gráfica I
de capit¡l ifmobiliario especializado en riercado habit¡cional v Distribüción del PrB por sector dc actividad económica
de aprovechamienlo del enlomo. debido ¿ que, e¡ lx !úctica la
por grupos de países
mayor pale de estos casos se encuenlran regnlados y/o regjstr¡
dos por la adÍrinis¡ación del leritodo. Adenás. con1o se explj
ca antes. porque éstos son considerados como üna de las pnnci
pales causas de ]a translbonación telritodal del país. así cono dc
sus efcctos negativos en la pobl¿ción y el ambiente, inclul'endo
elp¿lrlmonio natural de bosques y selvas
:3 50

E¡ té¡¡inos de mercado. localizáción y costos. se hace la :a 40

siguienie ci¡sificación del capltal i¡mobilia¡io dedicdo ¿ la
!30
20
1 La vivie¡da clasificada como de interés tolular. referidx
p¡l¡cipalne¡te a condo¡inios horizontales ñlkifsmiliá'
res, que se 1oc¿lizan en 1a periferia de l¿s principales zonas ñr tri¡
S¿ctor Pinfio Seclor secu¡ü¡nJ Serh
metropolita¡ás dcl tais, así cono e1 e¡tomo ag¡ícola en
Soctor de acrividtd e.oróDica
p¡oceso de desi¡co¡po¡ación o las áreas recic¡temente
urbanas. aRIü lNlonroy Ortlz y Monroy, 2006) a lngresos b¡j.s r lner€sos nedios + Ingtesos ¡llos
2 La vivienda dc i¡lerés medio aho, que se localiza en el Elabomción p¡ópia basada en Banco Mnndi¡I, 2006 índicc de Ddsúollo
á¡ea urba¡a propiamente dc las calitales de tos eslados y se
reficrc a condominios vertic¡]es de veiúe atreinta deparla-
nertos o viviendas e¡ Promodio.
3 La vivieDdn de inr3rés ¡lto. localizxd¡ en las zonas de \1. \ co. er !tu' c l'r. . . raenr:l co no , pa .on n
'do
n \o PnrJ en.a' JJrJr " d r.o'r. cl 0 es.one ^n nivel de i¡srcso nedio (Banco lvlundial, 2006). en donde e1
patrimonio ¡atuRl incluyendo pl¿yas, inanglares. lagunas sector terciario ocupa la n1ayor p.olorción depoblación eco¡ó
cosleras e. ircluso, zo¡as boscosas de rcciente desincolpo- micamente activa ) ge¡e¡a. al menos, dos veces más rlr que
ració¡. 1os otros sectorcs de activid¿d eco¡ómica (ver Gúfica 2)
4 I-a lenta de suelo txra desarollos ¡urísticos de interés alto, En las condiciones noÍnales del sisrema económico predo
localiz¿dose¡ laszo¡as de senicios turísticos v tanbiét de 1 qdn (l .e. ñ' <!urarr: ) rer.raf.o.
e,
parrjmolio naiural. rmp rc. p J¡ drol o a' .\lrenJs de . en! on au. perfx-
. orir ., den andr r.J d( 'r\.enJ¿. Lqu oJru'rr' \ 'e .i-
Debido alas dimensiones e inpacto de la vivie¡da dc inte- cios. Por et contrario, ambos casos sc rcconoce¡ co!¡o fbnnas
rés porrula¡, e¡ sn nodalid¡d dc condominios horizontales de calitalizació¡ o de rcproducción del c]!it¡I. debido ! l¡
mullifa¡xliates. es que se co¡sideran de mdyor rclevancialara constante gc¡c¡ación de livicnda nerc¿ücír, qre poco ti€nc
.L Jc.r!.rorJ. ri.. \lrJ nort-po e neg',rri ¡e r qüe ver con 1¡ mitig¡ción del dererioro de las co¡'li'iñnes
'lF
¡¡o de h c.tntidad de inmobilia¡ias, registradas oficialmentc así vida de la población o el anbienre.
cono de su distibució¡ teÍitorial y cattid¡d de dcs¡rollos
inmobilia¡ios. conlo odscn pri¡cip¡1 del pmceso de ocüp¿ciór Pdrticülari¿¿¿\ de L cdso lrlérí':t,

E¡trc 1990 y 2005, los sectorcs dc actividad econónca que

L¡ t€rciariz¡ción €n cl despli€güe esp¿cial genela¡ ma)or apofació¡ al PlB nacional ro¡ aquéIcs referi

En !émiúos gerer¿les. el secror de ¡ctividad económicatercia

riá es 20% mayor cn 1a gener¡cjón del PB de los países de Gráfic 2
ingresos ahos. que en aquélos co¡ un nivel de jngreso nedio Distribución d€ ln PEA y pariicip¡ción rclativa
ybajo (verGrálica 1). En esta proporción. las m¡yores tasas de por sector d€ actiyidad econónica,2008.
crecimiento u$a¡o de los países con nivelc\ de hgreso baio
están asociados a1 sector tercia¡io. e1 cual se ve rcflejado e¡
380
divcrsas fon¡as de dcsplicgue espacial. lr0
El despliegue espacirl ticne ca¡acrerístic¿s regionales
;60
de¡emi¡xdrs según el nivel de ingreso de los países. el cual da
l qd.. . den"ldJ lo.rl el ,.ñ.1^.ae'iien a'e\r.:o')
equipa¡iento, asociados a los p¡troncs de ocupacióü ter¡iio
rial. A1 mismo tielnpo, estos patroDes tienen una colrelación :10
con los \cctorcs de activid¡d económica lredoninantes 1oc¡-
lcs. Debido ¡ que el sector ierci¿rio fnnciona como el prlncipal
fac¡or clel piB en todos los laíses, se co¡sidera que es posible s ¿ctor de a clitid¡d
ideniificar las p¡nicnla¡idades rcgionales. en ténninos de las Pr.dncro i¡ieúo Bru1o i Población econónicro¿nte actiY¡
c¡¡acteís¡icas del sector imobiliario,las formas de despliegue ^-
espacial, los prhones de disrribución teüitorial y. finalm€nte. Elabo¡dión propi¿ basada e¡ oLcD Fd.tbóLk 2AJ6: E.aho"i., Enrnan
nzntú|a d snti¿l stdtxti.s.
sus condicio¡es locales.

4
 Cráfica 3 Gráfica 4
Distribución del IIB por sector de actiaidad (2005) Participación del PIB de los secfores de ectiyidad.
Co¡strucción y actiüdades inmobiliarias, 1990-2000
20

t8

i15

iro
1995 2000 2005
tr.iodo d¿ tienpo (¡nos)

I Seúicios l,nar.i.¡os. sc-euros, actividades inmobilirir! yde ¡lquiler

ü.#:J++=t* . ++:J. El¡bo¡ación p¡ópia lrasada o¡ NEcr (:00¡). Sn¡enrde Cuen s Nacion¡les

1990 1995 2000 200i

Periodo de tienpr (¡ños)
inten ienen dil'ercn€s factorcs enr¡e los que sobresalen: las
¡ 1 Asr¡pecurio sihicnllur¡ ] pesca condiciones de apertura del rne.cado del suelo. la c.rp¿cidad
polític¿ local para admitjr in'ers iones extensivas y las !¡nicü
l 3 Indurrlx úanulactu¡era laridades ambienlales mism¡s.
En 1érminos de l¡ participación económica alPlB, el seclo¡
* 5 Ele.d.id¡d. eN y agua
.3 6 Cone¡qio.r{aut tesJ-. hoteles
construcción registü. for clado. al menos tres catego¡ías,
+ ? T¡anspore. ald.ccDrjc y co¡runicacio¡es
a 8 Sedid.s trnanciercs, segurcs- actividad¿s i¡mobil,dils ! de i . El Dislnio Federal es la entidad co¡ mayor particilación ¡i
on. n,. on r.n 25 -. :n:005
'/. 9 se¡li.tos conunales, so.i¡les.v pe¡s.n¡les 2. Guanaju:lo, Jaiisco, Estrdo de Méxjco. Nuevo LcóD y
Elabo.¡ció¡ l¡o¡a bdrda .r Nlcr (2006). Sisiem de Cüonr¡sNt¡¡xlds
\,'. . r /,lorar t'.o de_'
3. Finalnen¡e, se resisi¡an 24 entidades co¡ me¡os de 2.57¡
(ve¡ G¡áfica 5).

dos a1 comercio, restaxrantes. hoteles, industria m¿ntrf¡cturera.
seraicíos comn¡¡les. persorales y sociales (!er Gráfica l).
Micltras que ios sectorc\ quc se han increÍre¡lado le1¿liva
nente. en el misno periodo de tiempo, son: fansporte. xlmá
cenaje, comunicaciones, servicios turancieros, ¡ctivid{des
inmobili¡rias y de alqliler.
Por sus cancterísticas. las actividades i¡r¡obiliariff y 1a
co¡strucción. se asocian al despljeguc espacial, Por lo que
h desc¡ipciór de ambos ofrece w esquem¡ de a¡álisis de la
trafffomación ter¡itorial. asícomo sus respectivos palrones de
disldbüción y a!¡ovechanie¡to ecoDómico.
como se observ¡ cn la Gráf1ca 4. el sector inmobili¡rio se
inc.ementó 2% entle 1995 y 2005, mientras que ]a corsl,'uc-
Estas condicio¡es describcn r¡a gran concent¡ación urban¡
en al menos cinco es¡ados de l¡ república. co¡ una participa-
ció¡ relevanle de 1as dilererres fo¡mas de despliegue del c¡pi'
tal. De hecho, se reconoce qne ]a ciudad de México cs e1
nLicleo de la agloneración de1 eje volcánico tünsvelsaL (aE\r),
i¡tegrado por qni¡ce estados, localizados entre los 18" y 22'de
l¿lilud ¡orte que suma¡ 62¿l. del prB (N1o¡roy y lvlon¡ot O¡1i2,
2001). Además de qüe la ciúd¡d, tor sí so1a, apoúa 257¡ de la
p¡oducción econónica del país I concent¡a a ia or cxntidad
de loblación y. adomás. es coDsideúda la cuafa '1a)más grandc
del planera (u\-HNlrrAr, 2001).
Cabe d¿stacar qne.l¡ aglomeración del eie volcánico tra¡s-
,".,1.,! , d.ao)o¡ L

ción se nanliene rela¡ivamenle co¡st¿¡te en el mismo periodo. urb.ina. i¡cluycndo t¿sa dc c¡ecinien¡o, ¡úmero de ciüdades )
El comlofamiento de ambos sec¡ores registra palicul¡ridades zonas melropoLilau¡s (rer Cü¡dro 21.
según la enlidad y el leriodo de análisls, y están asociadas ¿1os
parrones de concenlnció¡ de capiial, asi cono a la disponlbi Capilal inmobili¡rio. spreci¡cione' merodoldP¡ca.
lidad de condiciones anbieniaLes n1ínimas.
La nodificación de los sectores de se.vicios inmobiliarios Para los ftres de este t¡abajo, el análisis del capil¿l i¡nobilia-
), consirucció¡ esiá condicion¿da por los patrones de conce¡' o se e¡foca a aquellas constructoras y desarrolladoras quc se
tración de1 capitnl, sin enbargo. para que ésta pueda ddse. encuentra¡ en el registo ¡econocido ofici¿lnienle por el
 Gráfica s cantidad de unidrdes. represe¡tan
Participación por entidad federativa al ¡rB nacional. Sector construcción' 2005 c.pital innobiliario nenos consoii
d¡do y. por tdto. de menor alcance
rcgiona1.
En el año 2006. la Cámara Nacional
25
de la Industia d€ la Construcción
2tj rcgistla. al me¡os. cien i¡nobi
l5
lia¡ias con ciefo nivel de conso-
lidación y con diferetrtes tilos de
10 es!ccialización, incluyendo infraes
5
tuctua, vivienda Y equiPamicnto,

4r2 ae:..1 ? q:.;:.- En 1érminos de venlas. uiilidades,

'.i",;jj:::jl
actilos y personal ocüP¡do. sobre
.eE f 4 i i , ! i : , ; : j É : i I n u, .
\ o , ,,-:-'-¡ salen aqué]]as especializadas eD
;á Á ;¿'e;:-¡j "" '.,--'" "
€!: u J: o > : -_i
-=- vivienda de ifierés popuL,r, Prlnci-
Y j¿- : palnen¡e.4 Según 13 fadü¡ación Y
el inc¡emento de vent¡s e¡ el año
nnddd€s 2006, se observ¿ que las primera¡
N¡cr (2006l. sÑc¡ra de Cleni¡s ¡iDionales d€ lvlérico
quince iünobiü¡rias obtienen e¡he
Etabo¡ación propia blsada ¿¡
2 nrjllones de pesos y 16 millo¡es de
pesos al año (ver Gráficas 6 Y 7).
gobiemo Iedeúl, d€ las qne se despre¡der 1as siguiertcs obser 5 Aunque. en 1a práctica, se tiene el regis¡¡o de nomerosas
i¡mobililrrias de capital fo¡áneo. érc qneda descnto de
I La ofe¡ta inmobilidia dc interés se encue¡tra en los !¡ogra foma nenos exhausiiva debido a la fal¡a de un censo ge¡e-
nas de gobiemo federal. principalnente, aq¡él idelrtlñ.ado ral loc¿1, de sus cdacteísaicas y ¡cLüaciones. No obstanie.
como .¿rr¿. así cono en el padrón de la Cá¡irar¿ Nacio' ..be ha.er l' ¡. drd.ron oe que. e .r'. e Fr' -rn el ' o'
nal de 'f1a Indust¡ia de ].t Consirucció¡ de pat¡imonio natu¡al. inclu],endo l,os Cabos y diversos
2 Cabe destacar que, con fines metodológicos. se aü¡lizar puntos de1 Golfo de Cotés, en 1¿ peníNul¡ de Baj.t Cali
las l¡mobilia¡ias que rcgist¡an más de vei¡le riviendas fomia. ex¡eDs¡s ieas de llaya en la penírsula de YucntÁn,
por desano o lnnobili¿rio debido a quc, las de menor en manglares. zonas arqueológjc¡s y/o de ¡eserva natu¡a1en
el Caribe nexica¡o, cosias de Gnelrero. O¿{aca, lalisco.
así cono des¡rollos i¡mobüarios de descanso en bosques,
Cuadro 2 colno aquéIos observ¡dos en La Marquesa, por ¿jenplo.
C¿rrxterísticas de la agloneracién üb¡na del €ie
Yolcánico transYcrsal d€ Nléxico
Gráfic¡ 6
Inmobiliarias con m¡yor thcturació¡I
16 000.000
1i2_261 2.6 I
r4-000,000
32 ; ll'000,000
1l I ! r0 000.000
2.É : 8 000,000

:1.1 3
:j 6',000,0l]0
+ ooo,ooo
.1',?33,8r9 3
2',000,000
1461,19t I
{É:ii.i¿EeiV¿';É
i:
2.3

3.2
i2; Í: e
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384,830

2'16ó.283
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I266-21 26 34 Imobiüa.ius
)1 35
ruents cmda Nd.nal de l¿ lndusrJi¿ de la Conslruc.i(5n, 2007. ¿¿r l@
Fuentq lvloúoy Ofiz y MoNy (2$1) sab¿r la biodite\Idad Püa to utbn a nú)ór¿s e rercsd ¡Mabiliúids

6
 G¡áfica 7 Mapa 2
IDmobiliaúas por incre¡nento de vdrlas Inmobilidias por 6tado
ó00

500

a400
! 3oo
9:oo P
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Elabo¡r.njn prcpiabaBd!.¡ el Rcghho Nácio¡¿l dovivicnda.
LJ:i
¿ü
lnmobüüia
¡o de prolectos s€ estima enlr¿ cincuenta y trescientos. Los
!r!cnre: Cam¡¡¡ Nicio¡al de h l¡dDstria dc la Confrucció¡. :00t. Las 100 cu¿-les pueden estar construidas por ¡¡a misma inmobili¿ria, en
úrroFs enpros¡s ir¡obili¡n!s dlferentes efados o proyecros simiic¡es rcpetidos cn dimensio-
nes, precios, irstalaciones y sen-icios comunes.
6 El registro de estas paricularidades inchye la ven¡a de pre- Como se mercionó. eústen al menos cien inmobiliarias con
dios con vista de play¡, en zonas de régimen de proliedrd cjeno nivel de consolidnción, no obst¡mte.éstas se distribuyen ell
comunal, o ejid¡l incluso. y se presenlan como facililadores cl lelTitorio, prjncila]úente, eD los etados de la aglomeración
o gestor€s para la desinco.poración de süclo considerado del eje lolcánico ranslers¿l- como se obsen'á ed el Map¡ 2. es
patrnnonio d€ la mción. decir. entre los l8'y 22"; lo €url s€ \.uclve relevant€. y¡ que
muestr¡ p¡rcial¡nerte eL despliegue espacial del capital en una
Viricn¡la de in¡cr¿s poprLt. co,./lomínios |lot ¡.ontales zon¿ co¡ u¡{ olefia de coDdicioncs ambientales que pendten la
l¡si¡1¡cjón de desa¡rollos imobüados del tipo mulifamiliares
La vivierda de inteÉs popu¡d, utiliz¡da pa¡a esre anfisis. con- hornon¡ales, en dondc existe una dcma¡da concenrmda de scr,
sidera, solamenle. a los condominios mrltifrmiliares horizonrd, licios, principalflente, urbmos y ambietrtales.
les, b¡jo el criterjo de qüe los patrones dc despLiegue espacial del Cabe destacar qre, la ofefa de virjendi. no está asociadu
capitd lr|ás inte¡silos se encuent¡an, p¡ecisame¡te, cn esros !l défici! registrádo cn el país, sino a u¡a búsqueda de calita-
tipos de ocup¿ció¡ en ampiias eritcnsiones terri¡orialcs. En es¡e lización en prjmeft inslancia. Además. genera un mercado para
tntido. la m3yo¡ c¡nrid¡d de de.ajrollos ,tu¡ob¡irrio. .r coa el que existe poca capacidad de adquisidón, debido a quc €l
ccntran en B¡ja CaLifomi¡ Norle, Quintma Roo, J¿lisco. Estado gru "o d: lJ pobl¡cion v Lbrc:r en L,r ni\cl Je .ngreso por
de México, Puebla y Ver¡cruz (ver Mapr 1). En dondeelnúme, debajo de los cinco srlarios I¡ínimor (INEGI,2007).

NIaP¿ 1 Ilapa 3
Desarrollos inmobiliarios por €stado Vivienda de int€rés por est¡do

-i1"'l'"

¿-;*;,ó n,*'"t"
Eldboración propia bas¡d¡ én e] Reaise NÍional de Vivi.¡da
Elabor¡ción propia¡¿s¡di cr el Regisrú NrcionaL de vivie¡da.

7
 Cuadro 3 Estado {:le Méxlco. Puebla. Vera
Desarmllos inmobilia¡ios horizontales multifamili¡res cmz y Quintan¡ Roo). Aulquc
ello ¡o significa que esre proceso
no exista en otras ¡egiones- sino
que se r¡¿nifieslx con oL s .r¿.
3l 3 357,250 fe¡crLc¿s. r¡clu) endo su fol¡lizr-
2.88q 88i000 1 246.164
ció¡ a sectores de mayores ing.e
sos. loblación foránea Y e¡ ftanco
2 I 2li,¡00 235¡00 215,000
aprovechamie¡to de 1as co¡dicio
1 289.i0i 239_70i 239,t05 nes natu¡ales locales.
2 162 530,623
Vríendd.le ínreñs medio i dl¡o
0
9 2 3t¡ La viviend¿ de interés mcdlo Y allo
16 166 ,¡12_8.10 l'092.000 tiene 1a parlicul¿ridad de iocalizar-
se en zonas céntricas de las gra¡des
18 ciüdades. con fáci1 accesíbilidad.
l 200 dcl ¡ipo verical. con una ca¡tidad
23 3ri.000 menor a trelnta cas¡s o depanamen
tos. así como ün ap¡ovechanicnlo
20 12t7,6:0
del pairinonio natural e hjstódco,
que les pcmite ma¡1e¡er su ole.la
19 1.121 r?9.900 er un ¡ivel de i¡greso alto.
Además, cs posible observa¡
n3.102
que exjslc {rn contnste de árcas
'1 2,611 3 5!0,550 conslnidas por nnid¡d habitrcio
5 2,.182 r-l,a0t 9',136,?6i nal. 1lr cüal significa que, ¡¡.ieltftts
cn las viviend¿s deinterés social33
l r88.650
mr equivalen a 200.000 lesos. e¡
180,1,12 1130,142 los condominios veficales 140 mr
tienen un cosro Cc nercado de
1'383,731 pesos, que se puede t¡s¡r
2A 12 912,3:5
cua!¡o veces n¡yor (ver cuedro 4).
1,98? La dif¿rencia importanre ¡adica. en
11,556 r'930_000 que. algu¡os casos dei nivel medio
y alto. pueden localiz¡rse en zo¡ás
específicas dc conservación. .or¡o
89L,i9l se ofefr e¡ La Marquesa en cl
t2 t0-1 Est¡do de México lor ejcn1llo-, e
8]l .67 in¡egran un predio.rdenrás de la
l6 225_000 6

19 119,200
A
pes¿r de que e1 grueso de ta
t6 216.500 2',1t2.500 ofcrh dc üvienda de nreÉs mcdio -r_

61 i.180 alro se encue¡úa er e1 rne¡cxdo eD

noneda ¡¿cio¡d. eiislen casos
t00.000 300,000 100,000
en donde se regisl¡an deparrame¡tos
137,552 de innobilia¡ias nacio¡a1es i¡cluso
1.170 1i,23:l en dólares po¡ áreas no m¿yore! ¡
los .100 1¡:. lormencionar algunos.
ll¡bo¡ació¡ Fropi¡basada en el Rdgl{ú Na.ional de virierda.

Por tanto,lr¡ ofcla de vivienda no neces¿riam€¡tc cumlle
con 1a clasificación de interós popular. No obsianie, ésta se
puede localizar, de acuerdo a1 Regisro Necional. eni Jahsco,
ll. .Jo rre Iae\rco. Ve-.,cr.r/ y Q r rrdrr Roo. co,no .. Jprcci.
en el Mrpa 3; la caniidad de viviendas por estrdo se efima
en: 7.:123, 21,87ó, 5,180 y 11,556 viviendas. respcclivan1en'
Como se observa en el Cu¡drc 3. la mayor c¡¡tidad de
inmobiliarias. desaüollos inmobiii¿rios y ofeúá de vivienda
de interés. se concentra en seis estado'j (lalisco. Guanajua¡o.
S elo patu desatollas tutísticos
La mención del süe1o en lenta p¿Ja desaÍollos tudsticos en ür
solo apatado. es debido a que €ste esquema ge¡era e1¿clos
negativos en ¡reas de laLrimonio ¡atural p¡incip¡lmente. dde
más de que es un mercado dominado por cl sector inmobilia¡io
rbráneo. En este caso, se obsena que ]a vent¡ para c¡sas de
dcscanso, ¡enla !üa fech.ts de asuelo y p¡la losibles desaro
lios turísricos, se ¡ase en dóides, difícillnente accesible tara el
s¡ueso de la población del !aís.

B
 Cuadro 4 s¿¡ancia ,jendo. po¡ ejenrlo, l3i ¡egiones
Comparación entl€ ár€as constrüdas J costo por unidad habitacional en donde haya una nayor disponibilidad y
dotación de seniclos ambientales. aeua.
\iti¿n¿d de ínter^ sacill ln') \tri¿nda de útet¿t h¿dio )- suelo baÉto, la que se obse a sobre ]e
franja ce¡tral del laís entre los 1 8' y 22' de
lftitud no¡te- considerad¡ h aglomención
:13 del eje lolcánico transaefal (A r).
En estc co¡le{to, el caPilal inmobilia
?50000 i60 1',.159.000
do condicio¡a, enbuenamedida, cómo se
51.51 51.22 200 va a tra¡sforma¡ el re¡rito¡io en iélIlrinos
60 al 780 r's26_150 físicos y/o ambi¿ntales y al n¡erior de 1a
r,000 sociedad, incluyendo los cambios en los
patro¡es de co¡sumo, en los usos y cos-
39.55 I 150 I i6-,-.10 tümbres. en eL desllazaniento de la
t6 29 2 000 l'ó17.094

101 3.000 1',r60.00i) Si bic¡ exisien políticas públicas que.

en leo¡ia, rcgülan este proc€so, la rcalidad
1 780_322
hr denosir¿do qüe eiste una profunda
120 deficiencia e,r su arlic¿ción, sea por inte
rescs tolítjcos o económicos. Lo que \c
puede conlroba¡ a p¡nir del lipo de pro
2 019.600
l¡ectos que se desarollan co¡ tures hxbi
2.100 tacion¡lcs o turísticos y¡ quc. en distintos
rt8 2 52_r.500 c¡sos. éslos se lle!¡n a cabo e¡ zo¡as de
un alto aalor ambiental. Se encücn!¡a que
3,250 2 5,11.521
l$ inmobiliarias dc capi¡al foráneo se
1,6i0 2 610.595 e¡focxn a sitios de latri¡lodo natür4l.
l'.186,550 porejenplo:Los Cabos ) dive¡soi tuDtos
l'586.000
del Golt¡ de Cortés en la pe!í¡sula de
Baja Califomir; e:rlensas áreas de play¡
en l¡ pe¡í¡sula de \ucatánt nanglares.
El¡boruciór p¡ofü balrl en Cínaa Nrio¡¿l,l€ l¡ IndDfri¡ {le l!C¡nrtu..ión zo¡as arqneológlcas y/o de resefla nltu
ral e¡ ei Caribe nexicano, cost¡s de Gue
ne¡o. Oáxaca, Jalisco: así como desaüo
Considerdrdo solame¡te los cf¿dos con djsponibilidad de llos i¡mobilidrios dc descanso en bosques, como .lqü¿llos
playa en los océanos P.tcífico y A¡ániico. se obse¡va que un¡ obscrvados en La Ma¡{tucsa.
cc l¡s m¡yores olertas del soclo se encuentr¡ en 1a pc!ínsula de Ademís de quc. p¡le de los proycctos .onstnidos, suelen
Baja Califomia. en donde lueden e¡colkaise 7,118 Ha de ser eicluyenles para distintos sectores dc la población. de tal
irlaya (como es oferlado) en 1,11nrilloDes dc dólares
(verCua- su.rtc qire. aun cuando cx¡¡e una amllia olcrta h¡hirmriÓnal
üo 5). o en Y¡catá¡ en donde existe¡ proyectos en zonas de de arend¡niento. de vcnt¿ de viviend{s y de crédiios bipote-
reserva nalu¡al conside¡ados ecológicos, pero que. en .ealidad, .?r o..
'1 ,orrl.!
u d' r enore rr *o.
ocupan indiscdminadamente el patdmonio natural. debido al bajo poder ¡d.lnisitivo de su salano. Tan solo los
desaffollos i¡mobilia¡ios muliilami]iares horizontales con los
Conclusion€s preeliminat es que se lrelende cnbrir el déficit de li|ienda en e1 país ticnen
irn cos¡o que va de los 193,000 pesos á Los'112,840 pesoslara
ll c¿pital j¡mobiliano se e¡cüeDt¡a pariicula.me¡1e dist¡ibui- vjviendrs con posibilidad de extensión de 30 mr a 70.n:,
do en aqrcllos espacios quc ]e van a asegu¡ar la mayor tasa de cu¡ndo cerca de 75% de la población se locaiiz¡ e¡ un rivel
de ingresos de cinco salá¡ios nínimos.
Cü¡dro 5 Se obseñ a, de cd áctú general. que el c¿pital i¡mobiliario
Süperlicies olrecidas en pl¿ya y costo d€ ventt sc deslliega de ma¡era iniensiva y extensiva sobre el ¡eÍitorio
y que óslo ge¡era efectos negativos en 1a pobl¡ción y el
¿nbie¡te. debido a que se [€va a cabo en 1as áreas de latrimo-
nio ¡atural y agícol¿, siD u¡a estricta regulación fedeül o
7,118.56 local, bajo e1 condicionaniento de intereses empresariales y
po1íticos.
rt6'303,r93
Finalnenie, en un,r reflexión sobre el costo de opo¡1ü¡idad
de perde¡ un ecosjstem¿ qL¡e b¡inda un amplio eslect¡o de
li'000,000 pof l¡ l.rd ¡. rf de u prore..o r o-
bi1ia.io, se obsena una relación costo-beneñcio negativa pda
la sociednd cn el mediano y l¡rgo plazo.

I
Bibliografl¡ Notas

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sisreú. inpor¿ncia del sueló dc conser¡ción per lá dinrúic¡ socid, Tcmasc¡lrepec, \rilld Victonr. vilk de all¿nd., Valle de ¡¡¡ro, Donato
ecoúóñica y ¡nbiental dél suclo rrbano e¡ cl Difrlto ¡¿der¿1", tcsis Cuerx. txtap¡n dol Orc y Sa¡to Toñás de los Plúrúos.
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sisLe¡nds u¡banos' cn ¡r-¡i¡n d¿ Arqunecn¡a, Di!¿iiL )
Utbo itna,
!bl. I,N"3, Morlos,Docblado dcA¡qnncctura, D¡éñ! ) llñ¡risúo.

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ccptud ard Opcú¡io¡al Appmach' e¡ Alcira fwirer úd Mohú
rlu¡r$i¡ghe (cdt. fntiD,,¡¿x¡¿I Md asan¿kt and Uúa u¿ tabi¡-
,¡ Nue!¡ Yo¡k, $brld Bail. l99l.
L$riMz KLnI Rúicia. "L{ diudad de Nlóxicor glob¡liz$iún, enrono urbrrc
y ñ.gapóyectos óone¡.i¡lej cn Alicia Zlcc¡rdi y se¡gio R.y¿s
(coarJs). crdad.s ¡a¡ina¿úttita dt: ,ú¿¿rñ¡?.!ón ! p.bfta, cit-
Plañificaclón Fis¡ca-Cuba
dd ¿¿ Móxic. Lñr\rqr. 19()3
Ur.' @1TAr. ,t¡¿¡¿ ¿/ Mol¡1 Ci¡i¿r 2dd¿t7. Thé ¡úinciniun Dev¡l¡pü.ñs Rev¡sta de Ordenamienio Territo¡ial
Goals ¡nd Urb¡n Susiai¡abiliiy 30 Ye s or Shdpi¡c The HN¡rit¡t y urbanlsmo ¡ló 13
Agc nda, Naiobi, 2L$6. Ventas y suscripciones: Lamparilla 65 entre Mer€deres
y San lgnacio, La Habana V¡eja, La Habana, Cuba.
felr (53-7)8628525 y 8629240 ext. 116. Fax: (53-7)
8665581. Correl: miria@ipf.cu

,mlffiüry]tr. Custavo Es¡eva, Raquel Gutiénez, Joh¡ Hol1ow¿y, Adri¿na Lópcz, Rubén Manin,
tnt$\ffi, Raúl Páa¡ro. Joree Regalado, Rafael Sandoval, Sergio Tiscl er Raúl Zibec¡i. Los

E¡ffi.T:'$#::i:ff#fi ¿n"Int"n"iil""-:T8#'
v ra covuntura poritica

ry;rT;3ll{i*tt*"t""**ffi
s.*,, . .
:;;ifiljk":-Hr*r'H'
gresisa¡s o de izquierd¿, esrín reniendo Foblenas p¡ra ir más aÍá de los tiem-
--.'.:
pos y esp¡cios del poder No result& tarea fácil entendff y cotrvence¡ de que se
l-rat¿ de una fo¡Tna disti¡l¡ de hacer poftica. desde lo social-comunitüio, en donde el pensar sin la fon¡a Estado tiene como
punÍo de panida el dejar de reproduci o y plantearse la necesid¿d de volver a entramar el tejido social comunita¡io destro-
zado por el tipo de relaciones que impon€ el me¡cado capitalis¡a.
Asf las cosas, en este texto se puede encontrar üEa definiciól del Estado roucho más compleja qne el so]o uso de 1a
fuerza coercitiva y represoü. En ese sentido, los autores, eü r¡arios momertos, wehen al ma¡ejo de tes¡ y conceptos clá-
sicos del pensami€nto má¡rista y el Iieüdismo. Perc, t¿mpoco. son textos ma$istas en str s€ntido clásico y. n¡cho menos,
onodoxos. dado que rambién recur¡e¡ a p€nsadores como Weber, y otros como Foucautt, Benjamtu, Maffesoü, Giúbürg,
Eco, Bajtin, Adorno, Ho*heimer, por selalar a algunos de los más citados. P€ro, adenás, desde esla p€¡specdva, tanbién
se sugjeren y utilizan conceptos para ir conslruyendo una nuera semántica: comunidad, aúonomía rebeldfa, antagonismo.
antipoder, nrndar obedeciendo. T¿mbié¡ se habla de un nuevo proyecto ético y de la ¿puesta por una política plebeya.

Infomes: Jorge Regalado Sa¡tillán, nj39838hornail.com y Raúl Zbechi, zibechi@bEcha.com.uy