El registro.

Evolución del Registro Público Inmueble en Nicaragua

A continuación, se verán los antecedentes del ordenamiento registral

nicaragüense. Cabe señalar que los Registros Públicos surgen bajo la necesidad de
fomentar la inversión privada de los agentes económicos en el país, con un mecanismo que
proporcione certeza jurídica mediante la inscripción y publicidad de los actos y contratos,
cumpliendo estos con un papel muy importante como lo es la organización y desarrollo
económico de una sociedad, ya que se reviste de seguridad jurídica a las transacciones
jurídicas de bienes muebles e inmuebles y a otras actividades que son susceptibles de
incorporarse a un sistema de registro seguro y eficiente, el cual debe estar adecuadamente
organizado y dotado de los instrumentos legales que resulten necesarios para permitir el
desarrollo de un sistema ágil, eficiente, moderno y acorde con los avances de la tecnología,
Considerandos de la Ley General de los Registros públicos (2009).

El Registro Público de la Propiedad Inmueble

El Registro Público puede referirse como una institución administrativa, encargada de

prestar un servicio público, el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el estado jurídico
de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, así como de algunos actos jurídicos
sobre bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que ambos están sujetos, y sobre la
constitución y modificación de las personas morales: asociaciones y sociedades civiles
(Soberón Mainero, 2014).

El Registro de la Propiedad Inmueble para Sastre (1968), puede concebirse desde tres
puntos, como institución jurídica, como oficina y como conjunto de libros. En la primera
acepción, el registro de la propiedad inmueble es la institución jurídica que constituye el
instrumento básico o esencial del derecho inmobiliario registral, dicho carácter instrumental
se vale para lograr su fin de dar seguridad a la propiedad inmueble y proteger el tráfico
jurídico de la misma, así mismo permite que los que tengan interés legítimo acerca de su
contenido puedan informarse del mismo. La segunda acepción es considerándolo como
oficina, esto es como organismo estatal que tiene como finalidad la publicidad de las

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 mutaciones jurídico-reales inmobiliarias. Y por último el Registro de la Propiedad Inmueble
puede ser concebido como conjunto de libros, entendiéndolo como una reunión ordenada
de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existente en las oficinas
públicas de Registro.

Tal como dice Palma Martínez (1960):

La palabra Registro procede de la voz latina “regegere” que significa copiar, anotar o el lugar
donde se puede ver algo. En acepción corriente registrar es escudriñar, y hacer un Registro
es pasar vista por aquello que se quiere investigar o reconocer. Los Registros de la
propiedad y sus modificaciones tienen carácter público y son por consiguiente accesibles a
toda investigación (p. 19).

No obstante Rodríguez (2016) considera que “el conjunto de libros y la oficina no

caracterizan al Registro, pues no constituyen una materia exclusiva del mismo. En realidad,
son medios al servicio de la institución” (p. 33).

Para Guzmán García (s.f.) puede “definirse el Registro como la institución administrativa
que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas relativas a los bienes
inmuebles” (p. 132).

En el mismo sentido Norori Paguaga (2017), expone que “es una institución, que tiene por
objeto de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
sobre bienes inmuebles, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria del
país” (p. 27). “Al Registro de la propiedad corresponde custodiar en su pureza los intereses
que se originan del derecho de dominio inmobiliario y de los que están vinculados a él”
(Palma Martínez, 1960, p. 15).

En el ordenamiento nicaragüense se puede interpretar de manera similar, ya que de igual

manera es un institución administrativa que presta un servicio público, consistente en
garantizar la seguridad jurídica por medio del establecimiento de servicios registrales
estandarizados, regulando el tráfico de actos y contratos sobre derechos reales a
través de la publicidad registral e inscripción, la tradición del dominio, regular la inscripción
de personas naturales y jurídicas mercantiles; garantizar la aplicación de los principios y
normas del Derecho Registral nicaragüense de forma transparente, oportuna y de

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calidad para promover la seguridad jurídica, lo anterior lo podemos sintetizar en que la
principal función de este es inscribir y publicar lo inscrito en el mismo.

Sin embargo, ya el ordenamiento jurídico establece una definición del mismo, el cual se
encuentra en el artículo 71 de la Ley General de los Registros Públicos (2009), el cual
refiere que “es una institución, que asegura el tráfico jurídico sobre los bienes inmuebles, la
eficacia de las garantías que recaen sobre los mismos, la protección de adquirientes y
acreedores, la defensa y legitimación de las titularidades inscritas y su publicidad”.

Razón por la cual Mercado Áreas & Sequeira Fernández (2004), afirman “que el Registro es
el instrumento de garantía y seguridad de los derechos reales sobre bienes inmuebles” (p.
20).

El origen del Registro Público de la Propiedad es remoto y, aunque hay algunos

antecedentes, en algunos pueblos de la antigüedad (la antigua Mesopotamia, babilonia,
el pueblo hebreo, Grecia y particularmente en el Derecho Romano), de publicidad de
algunos actos traslativos de dominio, en general se considera al sistema germano medieval
como el antecedente directo del moderno sistema de publicidad, para la seguridad del
tráfico inmobiliario.

Antecedentes del Registro Público de la Propiedad en Nicaragua

Cuando Nicaragua se encontraba bajo el imperio español regían las legislaciones que dicha
ciudad poseía, y una vez que se logró la independencia del país el 15 de septiembre de
1821, continuaron vigentes muchas de esas leyes, al menos mientras se constituían
ordenamientos legales propios. Durante el período del reinado de Alfonso El sabio, brindó
las primeras pautas para la creación de la Institución del Registro Público, ya que en el
testimonio de su sabiduría que lleva el nombre de Fuero Real, se disponía que para ciertas
clases de contrataciones se debían hacer públicas en un momento de la celebración de las
misas dominicales, por lo cual se puede decir que nuestra institución del Registro Público
encuentra en sus raíces además de la preocupación del Estado, también la savia mística
de la iglesia (Palma Martínez, 1960).

Según Escobar (1979), el sistema Registral nicaragüense inicia el 9 de mayo de

1778 y 16 de abril de 1783, se adoptó los oficios de Hipotecas españoles, comenzando en

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león cabecera de la provincia en donde por primera vez se estableció una Notaria de
hipotecas, lográndose establecer también en granada.

Con posterioridad a la independencia de España, las cinco provincias

centroamericanas se constituyeron en un Estado Federal, a raíz de esto Nicaragua adopto
su propia Constitución Política la cual se aprobó el 12 de noviembre de
1838, donde se dividió la Corte Suprema de Justicia en dos secciones teniendo dos
sedes, la primera se estableció en León donde su jurisdicción se extendía a los
departamentos occidentales y septentrionales y en Granada los departamentos oriental y
meridional (Escobar, 1979).

Después de la independencia de Nicaragua siguió vigente por un largo periodo las Notarías

de Hipotecas, sin embargo, el 25 de enero de 1867 se sancionó el primer Código Civil de

Nicaragua, siendo dicho cuerpo de leyes una adopción del Código

Civil de Chile de 1855 con ligeras modificaciones. En el libro II, titulo VI, capítulo III, que
dispone Usufructo, uso, habitación, censo y el derecho de hipoteca, se efectúa por la
inscripción del título en el Registro de la conservación (Escobar, 1979).
Fue el Código Civil el instrumento jurídico que en ese momento vino a llenar un enorme
vacío existente en materia registral, con este código se acogieron los principios de
publicidad y especialidad de la hipoteca (Mercado Áreas & Sequeira Fernández, 2004).

El 16 de junio de 1877 se aprobó el Reglamento del Registro conservatorio, el cual era una
adopción del Reglamento del mismo nombre de Chile, aprobado el 24 de junio de 1857;
este sistema tenía dos ideas fundamentales las cuales son: la publicidad y la especialidad,
ideas también acogidas por el sistema germánico. Este sistema cerró las puertas a las
hipotecas ocultas, siendo la inscripción más amplia, ya que en el Registro ingresan el
dominio de los inmuebles y los demás derechos reales constituidos sobre los mismos
(Prado, 1999).

Para Escobar (1979) en esta implementación no se tomó en cuenta la reforma española, ya

que cuando se sancionó el Código Civil es posible que no existiera suficiente información
sobre la Ley Hipotecaria española de 1861.

Jarquín (2016), plantea que con el Registro conservatorio se abandonó la vieja técnica del

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 sistema de folio personal sustituyéndola por el sistema de folio Real, que hasta hoy impera
en nuestro sistema. El Registro Público por mandato legal ha sido una dependencia del
Poder Judicial de Nicaragua con facultades de un organismo supervisor y de control
administrativo, este se estableció en cada cabecera departamental y el funcionario público
titular se llamaba conservador.

Así como relatan Mercado Áreas & Sequeira Fernández (2004):

Se estableció que en cada cabecera departamental habría un Registro, el cual estaría a

cargo de un funcionario público, nombrado por el gobierno y sujeto a todas las
responsabilidades civiles y penales que resultaren de su actuación. El registro fue llevado
por libros llevados a manos, foliados, numerados y empastados. Los libros
existentes eran: 1. Registro de propiedad, 2. Registro de hipotecas y gravámenes, 3.
Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar. (p. 12).

En el año 1980 la institución del Registro Público se traslada bajo la dependencia del
Ministerio de Justicia del Poder Ejecutivo, el cual dentro de unos años después desaparece,
por lo que al considerarse que la adscripción del Registro público al Poder judicial no
identificaba la función administrativa del Registro con la administración de justicia, debido a
esto en el año 1988 se traslada por decreto-ley la adscripción del Registro Público al
Ministerio de Finanzas. En la década de los años 80 el sistema registral nicaragüense se
encontraba adscrito al Ministerio de Fomento Industria y Comercio (MIFIC), hasta que en el
año 1990 el Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil recupera su estado
original de dependencia orgánica y administrativa al Poder Judicial, esto según la página
web de la Corte Suprema de Justicia, Registro Público de la Propiedad (s.f.).

El Registro Público en Nicaragua, desde su creación moderna en el año 1904, ha sido una
institución adscrita al Poder Judicial, organismo rector y responsable del nombramiento de
los Registradores Públicos, ejerciendo control administrativo. Sin embargo, a través de la
historia, la entidad registral durante la década de los años
80 fue adscrita al Poder Ejecutivo en el Ministerio de Justicia, que años más tarde
desaparece y, por considerarse que la adscripción del Registro Público al Poder Judicial no
identificaba la función administrativa del Registrador, con la Administración de Justicia, fue
que, en el año 1988, el gobierno de la época, traslada al Registro Público al Ministerio de

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Finanzas. En 1990 nuevamente el Registro Público Inmueble y Mercantil recupera su
estatus original de dependencia al Poder Judicial (Corte Suprema de Justicia), según lo
establece la Ley sobre los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil
(Medrano, 2010).

Registro de la Propiedad Inmueble actual

Es importante mencionar que el Registro de la Propiedad Inmueble con la evolución

de los años ha logrado mejorar en muchos sentidos y aspectos, y ha conseguido superar
obstáculos, vacíos, y problemáticas que se veían en sus principios.

El sistema registral de la Propiedad Inmueble actual se ha mantenido como un sistema de

registración por fincas o mejor conocido como sistema de folio real, es decir basada en la
apertura de un registro particular para cada finca, donde conste todo aquello referente a
su situación jurídica y física, esto para simplificar la búsqueda de las inscripciones
referentes a una misma finca, de manera que todas ellas figuren en un mismo lugar, no
obstante cuando estos folios se agotan el registrador puede inscribir la misma finca en
otros tomos, pero conservando la finca con su mismo número registral y debiendo señalar
claramente de donde procede (Montenegro Avilés, 1977, p. 35).

El Registro Público nicaragüense se caracteriza por ser un sistema limitativo, es decir que
solo son inscribibles aquellos actos estipulados en la ley; es formalista, debido que se exige
que los actos o contratos a inscribirse consten en títulos públicos, y la redacción de los
asuntos o circunstancias que contengan omisiones acarrea nulidad en muchos casos; es un
sistema público, ya que puede ser consultado por terceros, es oponible a terceros; es un
derecho legitimador de situaciones jurídicas, es un derecho protector del tráfico jurídico,
cabe mencionar que es un sistema declarativo, porque la inscripción que se realiza en el
Registro en general es declarativo, en tanto que declara o publica un acto que adquiere
existencia y validez fuera del Registro y no por su inscripción en él y una vez inscrito se
vuelve oponible a terceros esto con respecto al Registro de propiedad inmueble, ya que si
hablamos por ejemplo el Registro Mercantil posee distintas características, este es un
Registro constitutivo, por ejemplo con la personalidad jurídica de las sociedades que no
nacen como tales personas sino hasta su debida inscripción, de igual manera cada

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Registro posee distintas características (Calderón Machado, Chévez Torres & Báez Ruiz,
2015).

Álvarez (2016), expone que es crucial señalar dentro de la modernización de los Registros,
a las dos instituciones que permiten facilitar los servicios de los usuarios del Registro
Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil y la Dirección General de Catastro Físico,
mediante la implementación del Sistema de Informática Integrado del Catastro y Registro
(SIICAR), el cual proporciona las herramientaspara el procesamiento de datos y para la
validación de las modificaciones en cuanto a la situación legal y geográfica en una
propiedad.

En la actualidad los Registros Públicos de la propiedad en el proceso de automatización

tecnológica han venido desarrollando un nuevo sistema que permita la inscripción de
documentos, así mismo la realización de otras funciones, a través de métodos tecnológicos
modernos, brindando a cada oficina registral de una infraestructura física adecuada
conforme programa de obras civiles de la institución judicial, esto con la finalidad de contar
con los recursos físicos para el desarrollo de dicho sistema, según la página web de la
Corte Suprema de Justicia, Registro Público de la Propiedad (s.f.).

Para lograr la modernización de los Registros, se ha requerido tanto de asistencia técnica

nacional como internacional, a nivel nacional se ha llevado la administración y
ejecución de las actividades programadas del sistema de ordenamiento de la propiedad,
con el fin de poder preparar las bases para regular la tenencia de la tierra; parte de la
asistencia internacional encontramos las capacitaciones del vecino país centroamericano de
Guatemala, el cual empezó a capacitar en la digitalización de tomos, el día 30 de enero del
año 2014, esto permitió mejorar el servicio y calidad de los servicios prestados por el
Registro. En este proceso de modernización ya se ha realizado un plan piloto, el cual
consistió en seleccionar una oficina registral para la implementación del mismo, pudiendo
observar todos los impactos tanto negativos como positivos que dio el programa
permitiendo así la corrección de los errores cometidos y por ende mejorarlo para su
implementación en todo el territorio nacional, según la página web de la Corte Suprema de
Justicia, Registro Público de la Propiedad (s.f.).