UCANI5698

UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS
Investigación monográfica para optar al título de

Licenciatura en Derecho
La Fundamentación Jurídica del Proceso de Saneamiento de

la Información en el Registro Público de la Propiedad Inmueble
Presentado por:
BELKIN SUGEY ALTAMIRANO SEQUEIRA
DAYANA MADELINE URIARTE ABURTO
Tutor:
Dr. Eduardo Andrés Calderón Marenco
Managua, Nicaragua 2019

DEDICATORIA
Agradezco primeramente a Dios por darme la oportunidad de culminar mis

estudios universitarios, por guiarme y estar conmigo siempre, por llenarme de
firmeza y perseverancia para seguir creciendo como persona.
A mi padre Lucas Altamirano por ser mi ejemplo a seguir, por enseñarme a no

darme por vencida y luchar por lo que uno quiere, por el gran apoyo brindado y
estar para mí siempre.
A mi madre Catalina Sequeira por hacer de mí una mujer de bien, por creer en mí
y motivarme para alcanzar mis metas, por sus oraciones y cada uno de sus
consejos que con amor me motivaron a seguir adelante.
A mi esposo Rolando Sanarrrusia Munguía, por su amor y apoyo incondicional, e

impulsarme a crecer profesionalmente, y sobre todo por ayudarme a salir adelante.
A Kenia Jirón Cruz por apoyarme e orientarme, gracias por creer en mí y compartir
sus valiosos conocimientos.
A Bethania Jirón Cruz por apoyarme y compartir sus conocimientos e instruirme en

este proceso, por sus enseñanzas y por exigir siempre lo mejor de mí.
A mi amiga Dayana Uriarte con la que compartido buenos y malos momentos, por
su paciencia y tiempo dedicado en este trabajo.
Belkin Sugey Altamirano Sequeira
3
DEDICATORIA
Primeramente, a Dios, por ser el motor de mi vida, por darme fuerza, sabiduría y
por permitirme culminar esta etapa de mi vida.
A mis padres Danelia Aburto y Pedro Uriarte, por haberme forjado como la
persona que soy en la actualidad y brindarme su apoyo y paciencia en todo
momento.
A mis hermanos, por apoyarme durante este proceso.
A mis tíos Mayling Uriarte Velásquez y Javier Uriarte Velásquez, por apoyarme
desde el inicio de esta etapa.
A mis amigos y compañeros de clases, por todo el apoyo que me han brindado
hasta el momento.
Finalmente quiero dedicarla a la memoria de mi abuelita Cándida Rosa Velásquez

Cruz (QEPD), por acompañarme en los momentos más importantes de mi vida,
por ser un gran ejemplo para salir adelante, por los consejos que fueron de gran
ayuda en mi vida y crecimiento personal, por creer en mí y apoyarme
incondicionalmente.
Dayana Madeline Uriarte Aburto
4
AGRADECIMIENTOS
A Dios por guiarnos siempre y brindarnos sabiduría para lograr nuestras metas.
A nuestros padres por apoyarnos siempre en nuestra formación académica, por el

amor incondicional y por su confianza e impulsarnos a salir adelante, esto es los
frutos de su ardua cosecha.
A nuestro Tutor Profesor Eduardo Calderón Marenco por su dedicación y gran

apoyo durante este proceso, por compartir su tiempo y experiencia con nosotras,
por insistir en realizar un trabajo de calidad y preocuparse por ello.
A todas las personas que participaron y construyeron directa o indirectamente para

el desarrollo de esta investigación.
5
INTRODUCCIÓN ..................................................................................................... 9
OBJETIVOS........................................................................................................... 11
Objetivo general ................................................................................................... 11
Objetivos específicos .......................................................................................... 11
CAPÍTULO I: GENERALIDADES DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Y ............................................................................................................................ 12
DEL SANEAMIENTO DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL EN NICARAGUA .... 12
1. Antecedentes del Derecho Registral .............................................................. 13
1.1 La propiedad como inicio del Derecho Registral .......................................... 13

1.2 Publicidad registral de la propiedad .............................................................. 14
1.2.1 Publicidad registral en el Derecho Romano ........................................... 16
1.2.2 Publicidad registral en el Derecho Griego .............................................. 17
1.2.3 Publicidad registral en el Derecho Egipcio ............................................. 17
1.2.4 Publicidad registral en el Derecho Germánico ....................................... 19
1.2.5 Publicidad registral en el Derecho Francés............................................ 20
1.2.6 Publicidad registral en el Derecho Español ............................................ 21
1.3 Sistemas registrales ..................................................................................... 23
1.3.1 Sistema Francés .................................................................................... 23
1.3.2 Sistema Alemán y Suizo ........................................................................ 25
1.3.3 Sistema Australiano ............................................................................... 26
1.3.4 Sistema Español .................................................................................... 27
2. Evolución del Registro Público Inmueble en Nicaragua .............................. 28
2.1 El Registro Público de la Propiedad Inmueble .............................................. 28

2.2. Antecedentes del Registro Público de la Propiedad en Nicaragua .............. 31
2.3 Registro de la Propiedad Inmueble actual .................................................... 33
6
3. Origen del proceso de saneamiento de la información registral ................. 35
3.1. Antecedentes del saneamiento registral ...................................................... 36

3.2. Regulación dentro del ordenamiento jurídico nicaragüense ........................ 38
CAPÍTULO II: APLICACIÓN DEL SANEAMIENTO REGISTRAL EN PAÍSES ... 40
LATINOAMERICANOS ......................................................................................... 40
1. Costa Rica......................................................................................................... 41
1.1 Definición de Saneamiento ........................................................................... 42

1.2 Instrumentos jurídicos ................................................................................... 44
1.3 Procedimiento del Saneamiento ................................................................... 45
1.3.1 Saneamiento en las inexactitudes registrales ........................................ 46
1.3.2 Saneamiento en las inexactitudes extra registrales ............................... 48
1.4 Correcciones de Saneamiento ..................................................................... 49
2. Perú ................................................................................................................... 50

2.3 Procedimiento de Saneamiento .................................................................... 54
2.3.1 Saneamiento para propiedades privadas ............................................... 54
2.3.2 Saneamiento para propiedades del Estado ........................................... 56
CAPÍTULO III: CRITERIOS APLICADOS DENTRO DEL PROCESO DE
SANEAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO INMUEBLE 59
Y LAS PROBLEMÁTICAS QUE PRESENTA ....................................................... 59
1. Legislación nicaragüense ............................................................................... 60

1.3 Procedimiento de Saneamiento .................................................................... 64
7
2. Criterios homologados de saneamiento en el Registro de la Propiedad ... 66
Inmueble de Managua .......................................................................................... 66
2.1 Evolución del saneamiento registral ............................................................. 66

2.2 Criterios Homologados de Saneamiento Registral ....................................... 70
2.3 Aplicación de los criterios ............................................................................. 74
2.3.1 Tipos de correcciones dentro del proceso de saneamiento ................... 79
2.3.2 Concordancia con Catastro .................................................................... 83
2.4 Contradicciones de los Criterios con leyes y reglamentos de la materia ...... 83
2.4.1 Puntualizaciones de contradicciones y vacíos ....................................... 84
2.5 Propuestas de solución para brindar mayor seguridad jurídica en la
aplicación de los criterios ................................................................................... 87
CONCLUSIONES .................................................................................................. 90
RECOMENDACIONES .......................................................................................... 92
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................... 94
8
INTRODUCCIÓN
El tema de saneamiento registral es muy singular entre los legisladores,

conocedores del Derecho y los mismos propietarios de bienes inmuebles, esto
debido que hasta la actualidad no se le ha brindado la debida importancia. El
saneamiento registral es un procedimiento de reciente creación, que a pesar de
tener efectos importantes en cuanto a la situación jurídica de la propiedades
inscritas en el Registro Público de la Propiedad, aún es poco conocido por los
usuarios, sumando lo anterior la práctica registral ha puesto de manifiesto la
necesidad de implementar mecanismos que fortalezcan la seguridad jurídica que
brindan dicha institución especialmente en lo referido a la corrección de errores y
las inexactitudes registrales, que es el objetivo principal del saneamiento, motivos
por el cual es necesario realizar a fondo una investigación sobre el tema.
La legislación inmobiliaria registral nicaragüense, a pesar de presentar grandes

avances sigue siendo un poco ambigua en materia de saneamiento de la
información registral, esto se debe a que aún no se ha ajustado a la realidad y
práctica registral. Por lo cual en la presente investigación se busca analizar la
seguridad jurídica de la información en el Registro Público de la Propiedad
inmueble en sus diferentes aspectos con un seguimiento del proceso de
modernización en sus etapas más importantes, ya que, a través de él se puede ir
conociendo como ha sido la evolución y modernización de los Registros Públicos
hasta llegar a la actualidad, teniendo en cuenta que todavía le quedan obstáculos
por superar.
Así mismo se realiza una comparación de la práctica registral utilizada dentro del
proceso de saneamiento con las bases jurídicas encontradas en la Ley e identificar
los vacíos, contradicciones y correlación entre estas, y realizar posibles
propuestas en comparación a los avances de otros países y llenar los vacíos que
nuestro ordenamiento posee hasta el momento en materia de saneamiento
registral.
9
Dentro de las medidas o mecanismos encaminados a brindar mayor seguridad
jurídica de la información registral, surge el proceso denominado saneamiento
registral, con el cual se crearon criterios para la corrección de errores u omisiones
encontrados en los asientos registrales y sistemas de información registral, sin
embargo, existe cierta discrepancia que si dichos criterios se encuentran incluidos
en la ley, cabe destacar que dichos criterios son los aplicados únicamente en el
Registro de Managua, en un periodo del año 2016 al año 2018.
Con esta investigación se encontrará que las disposiciones determinadas en los

criterios que se realizan en el proceso de saneamiento registral se distancian de lo
establecido en la ley, no obstante, como algunos significan un gran avance para
brindar mayor seguridad jurídica a los usuarios, estos deben mantenerse y ser
regulados por el ordenamiento jurídico nicaragüense para que pueda brindar
verdadera certeza jurídica.
Esta investigación se realizará mediante la exploración, descripción y explicación

de textos normativos y doctrinarios, nacionales y extranjeros, históricos y actuales,
sobre el saneamiento registral. Además, se analizarán los criterios aplicados en la
práctica registral, para comprender mejor el procedimiento e identificar las
discrepancias que hay entre lo que establece la ley con respecto a la práctica
registral; los resultados que esperan obtener serán cualitativos.
Es una investigación descriptiva, debido que se darán a conocer los datos

encontrados en la realidad, de manera que puedan ser entendidos y utilizados
para dar mayor seguimiento al tema de saneamiento registral, y sirva además de
base a nuevas investigaciones.
Esta investigación aporta a la sociedad en el sentido que el Registro Público es un

acervo patrimonial de la ciudadanía nicaragüense y en consecuencia cualquier
cambio que sufra esta institución debe de ser de conocimiento público, analizado y
estudiado para la sociedad, en este sentido esta investigación es una fuente
importante de información.
10
OBJETIVOS
Objetivo general
Analizar las bases jurídicas que tiene el proceso de saneamiento de la información

registral en el Registro público inmueble.
Objetivos específicos
Identificar las generalidades del Derecho Inmobiliario y del saneamiento de la

información registral en la legislación nicaragüense.
Comparar la legislación existente en Nicaragua con legislaciones específicas de

saneamiento registral de otros países latinoamericanos.
Indagar sobre las pertinencias de los criterios bajo los cuales se lleva a cabo el
proceso de saneamiento de la información del Registro Público inmueble y las
problemáticas que actualmente presenta.
11
CAPÍTULO I: GENERALIDADES DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Y
DEL SANEAMIENTO DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL EN NICARAGUA
En el presente capítulo se hará una breve introducción a la evolución del Derecho

Registral, retomando parte de su historia y conceptos generales y las diferentes
teorías y concepciones doctrinarias, así mismo profundizar en la trayectoria de los
Registros Públicos en Nicaragua hasta llegar a la actualidad, de igual manera se
verá parte del surgimiento de la necesidad de crear un proceso de saneamiento de
la información registral, dando a conocer un poco más sobre este.
Es importante tener clara la definición de la especialidad del derecho a estudiar,

haciendo mención que en el transcurso de los años ha recibido distintas
denominaciones o bien pluralidad de nombres, este fue conocido como Derecho
Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Registro Jurídico Real y Derecho Inmobiliario
Registral como actualmente se conoce. Durante mucho tiempo este se reconoció
como derecho hipotecario, debido que nace por el “impulso de las necesidades del
derecho de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina el empleo del adjetivo
hipotecario como sinónimo de registral” (Hernández Gil,1963, p. 21). Sin embargo
“para algunos autores la designación derecho inmobiliario registral es la que mejor
delimita el objeto de la disciplina que se estudia” (Blanco, et al., 1970, p. 23).
Lacruz Berdejo (2001), plantea que para el jurista germano Hedemann es definido
simplemente como “aquel derecho que regula la adquisición y eficacia de las
posiciones registrales” (p. 11).
Sin embargo, Mejía Álvarez (2009), nos amplia este concepto diciendo que es el
“conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que produce, y la
organización y funcionamiento del registro inmobiliario” (p. 9). Teniendo en cuenta
que la finalidad de este que es brindar publicidad a los distintos actos de
transmisión de los bienes inmuebles.
12
1. Antecedentes del Derecho Registral
1.1 La propiedad como inicio del Derecho Registral
Antes de entrar en la materia de estudio cabe hacer la relación a los orígenes del
Derecho Registral, esta es la institución de la propiedad, la cual se remonta a la
época en la que el hombre consideró de su posesión aquellas armas utilizadas
para la caza y la pesca, y poco a poco se fueron viendo necesarias solemnidades
que darían inicio al desarrollo y formación del Registro de bienes inmuebles, esto
debido a la evidente importancia de la publicidad en la transferencia y en el
gravamen del dominio de los derechos reales, es decir que la mayor o menor
seguridad del tráfico jurídico económico está en dependencia de la publicidad
dada al acto jurídico (Medrano Ibarra, 2010).
Para comprender mejor lo referido, Montes Penadés (2001), dice que “el derecho
de propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular extraer la más
amplia utilidad económica de su objeto que el ordenamiento permita” (p. 165).
Albaladejo (1982), considera que la palabra propiedad puede ser empleada en dos
sentidos, uno impropio y uno riguroso, en el primero se refiere en sí a los bienes y
derechos patrimoniales, en el segundo se refiere a los derechos patrimoniales que
posee el titular sobre sus bienes, es decir visto como el poder jurídico pleno sobre
una cosa. Siendo el segundo el tema de interés a estudiar.
En el mismo sentido, el derecho de propiedad según Puig Brutau (1979), es “aquel

derecho subjetivo que permite aprovechar, en la medida señalada por el derecho
objetivo, la relación económica entre el titular y sus bienes” (p. 142), ósea que
atribuye al titular de la cosa un poder general y pleno sobre ella.
“El propietario es el único en ejercer sobre la cosa las atribuciones del derecho de
propiedad”, le brinda al titular de la cosa un derecho absoluto y excluyente frente a
terceros (Mazeaud, 1960, p. 30).
13
Por lo anterior es de observarse que la materia en estudio surge con la
determinación de los derechos reales, donde se empezó a notar como un requisito
tanto para la adquisición como la transmisión de dichos derechos, el cual varía
dependiendo del lugar, no obstante, como menciona el Dr. Guzmán García (s. f.):
La importancia de la publicidad en la transferencia y en el gravamen del dominio y

de los derechos reales es evidente. La mayor o menor seguridad del tráfico jurídico
económico está en función de la publicidad, lo mismo que el desarrollo del crédito
territorial, que son objetivos de índole económica deseables en una comunidad
bien organizada (p. 131).
Para García García (1988), se puede definir como el conjunto de normas y

principios que regulan la publicidad registral a través del Registro de la Propiedad,
teniendo entonces al Registro Público como la institución encargada de regular la
publicidad registral de los bienes inmuebles.
1.2 Publicidad registral de la propiedad
Así como expresa Montes Penadés (2001):
En una primera aproximación se le puede definir como aquella que deriva de un

Registro Público constituido al efecto. Esta es la idea inicial que configura este tipo
de publicidad, frente a la que se pudiera derivar de la posesión o, en su caso, del
cumplimiento de determinados requisitos formales, que parte de supuestos
diferentes (p. 540).
“La principal finalidad de la publicidad registral es la protección del tráfico jurídico

de los bienes inmuebles, así como también la agilización de las transacciones
inmobiliarias” (Lacruz Berdejo, 1977, p. 9).
En definitiva, se puede decir que la publicidad registral no es más que un medio

oficial creado y organizado por el Estado para la divulgación y protección de tráfico
jurídico.
14
Es por ello que tal como expresa Diez Picazo & Gullón (2001), el adquirente solo
podría realizar una adquisición perfectamente segura, cuando este pueda contar
con que nadie le va a perturbar en su propiedad por algún motivo anterior a la
adquisición. Por lo cual debe tener la certeza que quien le transmite es el
verdadero propietario y por lo tanto posea la facultad de transmitir la cosa en
cuestión. Esa certeza implica tener conocimiento de distintas situaciones como lo
es la demostración pormenorizada de que adquirió legítimamente, la validez de
toda la serie de transmisiones anteriores, la existencia de gravámenes sobre la
cosa. Tanto del punto de vista del adquirente como del brindador de un crédito, se
presenta el mismo problema de que se le proporcione una certeza, en el caso del
acreedor este necesita saber si el constituyente de la garantía es verdadero dueño
de la cosa, y que goza un pleno poder de disposición sobre ella.
Sin la publicidad que pueda garantizar de alguna manera la titularidad del

vendedor, el comprador no puede estar seguro que antes que a él, este no ha
haya vendido esa misma finca a otro, así como para acreedor no podría tener la
certeza de la finca se encuentre libre de cargas y que su hipoteca es la primera, de
ahí surge la necesidad de la creación de un organismo que brinde al adquirente y
al acreedor y a todo aquel tercero con interés legítimo sobre la cosa, la
información requerida, explicando quien es el propietario de la finca y que
gravámenes pesan sobre ella (Lacruz Berdejo,1977).
A pesar que algunos estudiosos del Derecho sostienen que la publicidad registral
actual no encuentra precedentes en el Derecho antiguo, sin embargo, como bien
señala Escobar Fornos (1999), “La publicidad no es patrimonio exclusivo de
nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto de un largo proceso de
perfeccionamiento de las técnicas y medios empleados” (p. 34). Es por ello que
vemos útil realizar un breve recorrido en la historia hasta llegar a nuestra
actualidad.
15
1.2.1 Publicidad registral en el Derecho Romano
Parte de la historia de la publicidad inmobiliaria se remonta al Derecho Romano,

en el cual para la transmisión de la propiedad o de los derechos reales se exigía
un modo de adquirir, este era conocido como traditio y advertía a los terceros
(Mazeaud, 1962).
El hombre en su trayecto ha empleado distintas formas de publicidad para la

transmisión inmobiliaria, desde la entrega de la cosa y los horoi en el Derecho
Romano y en la antigüedad, hasta en el siglo XII que aparece el uso del Libro
Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de la
Propiedad, en este se publicaban datos relativos a bienes raíces. Hay quienes
niegan que las antiguas solemnidades requeridas para la realización de actos de
transmisión de los derechos reales, eran verdaderas formas de publicidad, solo lo
admiten dirigido a la obtención del efecto, como medio entre otros para la prueba
de la constitución del acto (Escobar Fornos,1999).
Sin embargo otros estudiosos como Cristóbal Montes acepta que la publicidad
registral posee antecedentes bajo la distinción de publicidad no registral y
publicidad registral, exponiendo que la primera si pueden remontarse hasta las
antiguas transmisiones inmobiliarias con fines ajenos a los modernos: de garantía
a los terceros y favorecer el crédito, es decir que únicamente para tutelar los
derechos supervivientes de la comunidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de
conservación de la prueba o reminiscencia del antiguo consentimiento de la
colectividad para la transmisión de los bienes; al contrario la segunda constituye
una estructuración moderna de la publicidad, teniendo en cuenta las nuevas
funciones que se le asignan al principio de publicidad, siendo estos la salvaguardia
de la buena fe y protección de los derechos de tercero, los cuales se pueden
lograr de manera eficaz y segura a través del instrumento técnico e idóneo que el
Registro supone; concluyendo que los sistemas de publicidad registral son
modernos, pero acepta que su origen está en primitivos sistemas de publicidad
inmobiliaria no registrales, ósea que los primeros constituyen auténticos y
necesarios antecedentes de los segundos (Escobar Fornos,1999).
16
1.2.2 Publicidad registral en el Derecho Griego
A lo largo de la historia se va desarrollando esta rama del derecho, sus primeras

pinceladas las encontramos en el Derecho hebreo, con las solemnidades que en
ese tiempo ya se requerían para la transmisión de bienes inmuebles; en Grecia ya
se observa mayor desarrollo de dichas solemnidades, a pesar de no existir
uniformidad en las formas de publicidad inmobiliaria, por ejemplo en algunos
lugares se requería la asistencia de tres personas como testigos del acto de
transmisión, en otros lugares esta se anunciaba por pregonero público a través de
carteles, posteriormente la transmisión adquiere más rigurosidad con la
intervención del Magistrado, utilizado al inicio como testigo y luego como
autorizante del acto, así mismo en otros lugares de Grecia variaban la forma de
realizar actos de mera publicidad de transmisión de inmuebles, por ejemplo en
Ática, la hipoteca se gravaba en piedras o postes de madera llamados Horoi, los
cuales eran colocados en el lugar de los bienes gravados y con los datos del
crédito, en Rhodas para la validez de las ventas era necesaria su inscripción en el
Registro, en Éfeso las ventas se publicaban por carteles en el templo de Diana con
copia al Registro (Mejía Álvarez, 2015).
En Grecia las transmisiones de fincas eran sometidas a formas de manifestación

pública, por ejemplo, se hacían con el llamamiento de los vecinos para testificar la
enajenación o bien por el anuncio de la transmisión, realizada mediante pregones
repetidos o carteles que eran expuestos al público (Lacruz Berdejo, 2001).
1.2.3 Publicidad registral en el Derecho Egipcio
El Derecho Egipcio logró estructurar una publicidad bastante adelantada y

organizada, distinguiendo dos regímenes registrales, el sistema ptolemaico, el cual
comienza el año 305 a.C. y el sistema egipcio-romano correspondiente al periodo
del año 30 a. C. Tal como expone Mejía Álvarez (2015), “En el sistema ptolemaico
17
las transmisiones se documentaban en oficinas públicas, los documentos se
inscribían en Registro Fiscal para pagar impuesto de transmisión, pero supone
también el reconocimiento oficial de una persona como propietaria” (p. 14).
En Egipto para la realización de enajenaciones se requería el llamamiento a los

propietarios vecinos a los cuales les podía preguntar cualquier adquiriente
eventual. En esta época los registros o bibliotecas adquieren un papel importante
en la transmisión, debido que en ellos consta el dueño de cada inmueble, y para
poder enajenarlo se requería que el bibliofilakes expidiera un documento en el que
autorizara la disposición que en sus libros el enajenante era dueño y una vez
concedido el permiso y otorgado el documento de adquisición este se inscribía a
su vez (Lacruz Berdejo, 2001).
En el sistema egipcio-romano existían dos oficinas públicas, la de archivos de

negocios públicos tenía fines puramente fiscales, y existía la oficina de archivo de
adquisiciones en la cual se realizaban las inscripciones de inmuebles y otros
derechos, el procedimiento iniciaba con la solicitud al Registrador, quien
comprobaba la titularidad del enajenante, expedía la autorización para celebrar el
contrato ante funcionario público, el cual debía presentarse a la biblioteca para su
inscripción, cabe mencionar que además de la inscripciones definitivas existieron
otras con carácter provisional llamadas parazesís, equivalentes a las conocidas en
la actualidad como anotaciones preventivas. Sin duda alguna el Registro Egipcio
alcanzó un desarrollo considerable (Escobar Fornos, 1999).
Inicialmente en Roma, las transmisiones de derechos reales eran objeto de

publicación de formas necesaria para tales actos, se encontraba la mancipatio y la
in iure cesio. Sin embargo, luego surge la traditio que con sus formas simbólicas
hace más difícil el conocimiento de las transmisiones a los terceros interesados
(Lacruz Berdejo, 2001).
De igual forma según Escobar Fornos (1999), en el Derecho Romano se

regulaban 3 formas de adquirir, una de ellas era la mancipatio la cual era una
venta simbólica realizada ate 5 testigos y del libripens o conocidos como porta
balanzas, otra era la In iure cesio esta era un juicio reivindicatorio simulado, y la
18
última era la traditio esta no se encontraba revestida de formalidades, se celebrara
sin testigos ni ante autoridad; de estas tres formas las dos primeras cayeron en
desuso, conservándose la traditio, la que también se fue debilitando, terminando el
régimen de publicidad en el Derecho Romano por el de clandestinidad. Como es
de notar en este periodo del derecho no se estructuró un verdadero sistema
registral, aunque esas formas de transmisión eran simples manifestaciones
rusticas de publicidad.
1.2.4 Publicidad registral en el Derecho Germánico
Por otro lado, los ordenamientos de raíz germánica antes de sufrir de la influencia
del Derecho Romano, primeramente, configuraban inicialmente la transmisión de
la propiedad como un negocio solemne rodeado de ceremonias externas
simbólicas que facilitaban su difusión y prueba, haciendo gran énfasis a la
publicidad del acto que brindaba (Lacruz Berdejo, 2001).
A diferencia del Derecho Romano que terminó en un sistema de clandestinidad, el

germánico retomando ideas del romano conservó las formas solemnes y públicas
de realizar las transmisiones del dominio y en la constitución de derechos reales
sobre inmuebles; dos formas en su antecedente fueron la extra judicial, en la que
se producía la transmisión en virtud del negocio y la investidura conocida como
gewere consistente en la entrega material de la finca por el enajenante mediante
actos materiales efectuados originalmente en la finca y luego en forma simbólica; y
la forma judicial realizada ante magistrado mediante juicio reivindicatorio simulado
similar al realizado en la in iure cesio (Escobar Fornos, 1999).
Según Herrera (2017):
Los germanos siguieron un sistema similar de transmisión de propiedad al de los

romanos, principalmente en cuanto al procedimiento básico de celebración de
enajenación dividido en dos etapas: la celebración de un negocio jurídico y la
transmisión de dominio. Lo innovador que agrego el ordenamiento jurídico
19
germánico fue que se simplificaron ciertos procedimientos y se le doto de mayor
seguridad jurídica a sus actos jurídicos mediante la creación de registros (p. 36).
En el siglo XII, aparecen los Libros de Colonia y se extiende el uso de hacer

constar en libros las transacciones inmobiliarias, al principio la inscripción tenía
valor probatorio del negocio y posteriormente se tornó en constitutiva. En el siglo
XVI bajo influencia del Derecho Romano, que repercute considerablemente en el
Derecho privado y produjo una pluralidad de sistemas de publicidad inmobiliaria,
haciendo más compleja la publicidad registral, en el siglo XVIII se opera un
movimiento que intensifica el régimen de publicidad, otorgando a la inscripción
efectos protectores. Cabe destacar que, según la doctrina, Alemania es la cuna de
la publicidad (Escobar Fornos,1999).
1.2.5 Publicidad registral en el Derecho Francés
En Francia en el año 1789, con la aparición de la revolución, existían 3 sistemas

de publicidad, uno de estos era el nantissement procedente de la investidura
feudal, en este se requerían una serie de formalidades para la transmisión del
dominio de inmuebles, la venta debía formar parte de los libros del archivo del
tribunal territorial como condición para que el adquiriente pudiera recibir los
beneficios. Otro sistema fue el appropiance celebrado ante el juez, los actos de
transmisión eran llevados en libros a su fin y se publicaban pregones por tres
domingos y se adquirirá libre de gravamen si titulares no se oponían. Y el tercer
sistema era el de letters de ratification, en este se publicaba la venta por dos
meses y si los acreedores no se oponían se presumía que el acreedor renunciaba
a su crédito, posteriormente se redactaban las letras y estos perdían sus derechos
realizándose la transmisión al adquiriente. Sin embargo, en el Derecho Francés no
se otorgó seguridad al tráfico jurídico (Mejía Álvarez, 2015).
“El Derecho francés, cuando aún existía el feudalismo, se dividió en dos grandes
vertientes, pues en la región norte prevaleció mucho de lo establecido por los
germanos, y en el norte se utilizaron las figuras romanas” (Herrera, 2017, p. 41).
20
El Código Civil de Napoleón, representó un gran retroceso en materia de
publicidad inmobiliaria, debido que en este se estableció el sistema de la
transmisión en virtud del mero consentimiento, es decir sin necesidad de la
tradición u otro requisito, privándolo de la publicidad, solo era objeto de inscripción
las donaciones y las hipotecas (Escobar Fornos, 1979).
No obstante hubo una notable reacción contra el sistema del Código, y el Gobierno
Francés tuvo que organizar una gran encuesta, que serviría como documentación
a los redactores de la Ley Hipotecaria de 1855, la cual se caracterizó por dar
continuidad al folio personal, los principios de tracto sucesivo y legalidad se
entorpecieron grandemente, y se mantuvo el principio de inoponibilidad del acto
inscrito frente a los terceros que no fueran parte, vemos que el gobierno francés
entendió que necesitaba conocer las necesidades de su población y aplicando el
método de censos obtuvo la información buscada (Herrera, 2017).
1.2.6 Publicidad registral en el Derecho Español
En el Derecho Español se tienen pocos datos de medios de publicidad de la época

anterior a la penetración del Derecho Romano en la península ibérica, sin
embargo, se supone ya existían transmisiones inmobiliarias rodeadas de
formalidades y ritos realizados por las sociedades primitivas (Escobar Fornos,
1979).
Poco a poco se ve cómo se van introduciendo al Derecho Español ideas y

nociones retomadas del Derecho Romano y Germánico sobre las transmisiones
inmobiliarias. En el período de la reconquista surgieron los siguientes medios de
publicidad: la robración (ratificación pública de las ventas de inmuebles), otro fue el
anuncio de las transmisiones por pregones y por último la prohibición de
transmisiones de noche y de día a puertas cerradas (Escobar Fornos, 1999).
“La negativa influencia de la clandestinidad del régimen romano, y la

intensificación de los negocios inmobiliarios obligaron a adoptar un sistema formal
de publicidad del Registro” (Mejía Álvarez, 2015, p.17).
21
La publicidad registral española puede dividirse en cuatro periodos. En el primer
periodo la publicidad se encuentra de manera primitiva, ya que aún no se tienen
datos precisos ni descripciones de los formalismos seguidos, debido a la realidad
social vivida en España, esta optó variadas formas de publicidad; entre ellas, la
más notable llamada robración, la cual es la ratificación pública y solemne de la
transferencia por carta o escritura, de un inmueble. En el segundo período se ve la
influencia romana, por lo cual desaparecen las formas solemnes de publicidad y
son sustituidas por la traditio. El tercer período es de iniciación del régimen de
publicidad, a pesar de que en este todavía no se trata de un sistema general de
publicidad inmobiliaria, ya se realizaban actos relacionados con inmuebles,
especialmente gravámenes e hipotecas, los oficios de hipotecas eran públicos,
percibían derechos arancelarios, se llevaban por el sistema de encasillado, y por
orden de despacho de documentos, así se comenzó a poner fin a la
clandestinidad. El cuarto período de consolidación del régimen de publicidad
registral, se origina con la publicación de la Ley Hipotecaria del año 1861 (Carral y
de Teresa, 1995).
Para Mejía Álvarez (2015), la pragmática de 1539 creó un Registro de censos,

tributos y de hipotecas, la real pragmática de 1768 creó los oficios de hipotecas de
1851, se aprueba la Ley de Hipotecas de 1861 con influencia de legislaciones
extranjeras, conservando parte del Derecho histórico español. Mediante
posteriores reformas hasta el año 1947, esta ley recoge disposiciones que rigen el
Derecho Inmobiliario Registral moderno español, en este sistema español ya se
asume la institución del Registro.
Según Escobar Aguilar (1997), “el ordenamiento registral español fue establecido
en su sustancia por la Ley Hipotecaria de 1861. Su importancia radica en el hecho
de ser fuente de la mayor de las legislaciones americanas” (p. 51).
Cabe recalcar que la institución registral española se proyectó con gran influencia
en Nicaragua, recogiendo los títulos sujetos a inscripción, efectos de la misma, las
anotaciones preventivas, de las hipotecas, de los asientos registrales entre otras, y
además los principios de especialidad, de legalidad, de tracto sucesivo, de
22
prioridad, de inscripción, de fe pública y el de rogación que caracterizan al sistema
nicaragüense.
Cabe destacar que tal como menciona Diez Picazo & Gullón (2001), la mayor o
menor seguridad del tráfico jurídico económico está en función de la publicidad.
1.3 Sistemas registrales
Se hace énfasis al estudio de sistemas extranjeros por la utilidad de estos al

Derecho Inmobiliario Registral actual, por retomar las experiencias ya vividas por
otros países.
Estos sistemas pueden ser definidos como “los conjuntos de normas que regulan y
organizan la propiedad inmueble de cada país” (Rodríguez, 2016, p. 35). Es por
ello la importancia de su estudio y determinar de cuales ha retomado ideas el
sistema nicaragüense.
Cabe mencionar que los sistemas de Registro Inmobiliario existentes pueden ser
muchos, los cuales pueden variar dependiendo de distintos criterios, por ejemplo,
de su creación, funcionamiento, etc.; a continuación, se realizará un breve estudio
de los más destacados.
1.3.1 Sistema Francés
Este se clasifica como “un sistema de transcripción, de folio personal y de eficacia

negativa del asiento, es decir, de inoponibilidad del documento no registrado al
que tuvo acceso al Registro” (Lacruz Berdejo, 1977, p. 32).
Sin embargo, en la actualidad en Francia los libros del Registro ya no se

transcriben, ni se inscribe nada, “se forman por encuadernación de los duplicados
de los documentos presentados, cuando hay número suficiente. El otro duplicado
de cada documento se devuelve al presentante con mención de la presentación y
del tomo en que queda encuadernado” (Rodríguez, 2016, p. 36).
23
Para Prado, Delgadillo & Romero (1999), este sistema es inspirado en el más puro
individualismo, hace del consentimiento el único requisito para transmitir la
propiedad inmobiliaria, apartándose en esa forma de la teoría y el modo,
estableciendo únicamente la inscripción de las hipotecas y de las donaciones
como sustituto de la insinuativo.
En este sistema tal como expresa Lacruz Berdejo (1977):
La eficacia de la publicidad se centra, pues, sobre los contratos no transcritos. Es

decir, se protege la confianza en una apariencia de tipo negativo: es el hecho de
no existir transcrita en el registro ninguna enajenación del transmitente, lo que
hace pensar que éste conserva todavía su derecho. Si en realidad ha habido una
enajenación, pero el adquirente no ha hecho transcribir el contrato, con ello ha
creado una falsa apariencia de continuación de la titularidad en el transmitente que
da derecho al segundo adquirente a, transcribiendo su contrato adquisitivo,
anteponer su derecho al de quien adquirió en primer lugar y descuidó la
constatación registral (p. 34).
Con lo anterior se ve que se trata de un sistema de registro con publicidad

negativa, esto es el hecho de no registro, lo que hace pensar que el registrado
conserva su derecho. Es decir que el asiento del transferente no crea una
apariencia positiva en la que pueda confiar el adquirente. No es un registro
positivo, porque, no puede tenerse por seguramente existente lo registrado (Carral
y de Teresa, 1995).
Escobar (1999), afirma que los débiles efectos de la inscripción de este sistema
eran insuficientes para garantizar la contratación inmobiliaria, la posibilidad de
hipotecas tacitas y generales, ya que mucho se limitaba al Registrador en su
función calificadora, la falta de folio real y la cantidad de actos no sujetos a
inscripción, han hecho ver este sistema con un defecto en materia de inscripción.
24
1.3.2 Sistema Alemán y Suizo
En Alemania rige el sistema de Folio Real, o sea que cada finca posee su propia
hoja (la hoja, es un cuaderno donde se inscriben las relaciones reales), dicha hoja
tiene tres secciones, la primera destinada a las relaciones de propiedad, la
segunda a las cargas y a las limitaciones y la tercera a las hipotecas o
gravámenes (Carral y de Teresa, 1995, p. 234).
Lacruz Berdejo (1977), considera que:
Lo característico del Registro Alemán es que garantiza sus manifestaciones: el que

adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere
válidamente, y se hace dueño, a su vez, aunque el dato que publica el folio sea
erróneo (p. 35).
El sistema alemán tanto como el suizo, regulan el Registro con efectos

legitimadores, es decir que en ellos el contenido registral se presume exacto e
íntegro mientras no se pruebe lo contrario, e incluso aunque se pruebe, respecto
de tercero (Rodríguez, 2016).
Este es un sistema de inscripción constitutiva, es considerado uno de los más

perfectos, presentado como modelo de un buen sistema registral. Sigue la
configuración jurídica del sistema de transmisión de la propiedad inmueble que
exige la inscripción registral para su plena efectividad de tal modo que sin ella no
nace el derecho real (Mercado Áreas, & Sequeira Fernández, 2004).
Prado, Delgadillo & Romero (1999), opinan que este sistema es considerado de
los más perfectos y se presenta como modelo de un buen sistema registral, y por
el acuerdo real o abstracto las partes no se obligan adquirir o transmitir, sino que
se transmiten y adquieren independencia del acto casual.
Para Lacruz Berdejo (1977), la diferencia fundamental entre el Derecho

Inmobiliario Suizo y el Alemán:
Reside en que en aquél el negocio causal (compraventa, donación, etc.), forma

parte del acto transmisivo, y su invalidez hace todo el negocio así mismo inválidos.
O sea que no basta la concorde voluntad en el dar y el recibir, sino que el
25
legislador exige la validez total del negocio conjunto, incluidos sus precedentes
causales. Por ejemplo, la entrega, por el heredero, de una finca legada en
testamento nulo, que en Alemania hace propietario al accipiens si está conforme
en recibir, en Suiza no transmite el dominio (p. 38).
Es decir que el registrador posee facultades de calificación más amplias que en el

sistema alemán (Mercado Áreas, & Sequeira Fernández, 2004, p. 17).
1.3.3 Sistema Australiano
Lacruz Berdejo (1977) indica que:
El sistema australiano data de mediados del siglo pasado. Entonces cabía

distinguir en Australia dos clases de propiedad: una, la de quien traía directamente
su derecho de la corona, provisto, por ende, de un título inatacable, y otra la de
quien había adquirido por modo derivativo, merced a negocio jurídico o sucesión,
propiedad esta última insegura por la posibilidad de dobles enajenaciones del
auctor (p. 39).
Sir Robert Richard Torrens procuró que todos los títulos fuesen directos, es decir,
como si provinieran directamente de la corona, por lo cual se estableció el sistema
de inmatriculación, o sea el acceso por primea vez al Registro Público. Cabe
mencionar que la inmatriculación era voluntaria, pero una vez realizada, la finca
quedaba sometida al sistema registral, teniendo como finalidad lograr comprobar
la existencia de la finca, su ubicación y sus límites (Carral y de Teresa, 1995).
En este sistema la inmatriculación es un acto complejo, debido a toda la serie de

operaciones encaminadas a la plena identificación física de la finca, una vez
realizada la inscripción en el Registro, se entrega un título por duplicado, uno
queda en el Registro y el otro es entregado al propietario, basta entregar el titulo
para entender efectuada la transmisión de la finca (Mercado Áreas, & Sequeira
Fernández, 2004).
Según este sistema, la inscripción del inmueble es inatacable, por lo cual aquel no
puede ser objeto de reivindicación, ni tampoco puede reclamarse ningún
26
gravamen que no aparezca en el certificado del título, en consecuencia, en caso
de error el titula tiene acción de indemnización de perjuicios contra el Estado
(Chicas Méndez, González Campos & Ventura Rodríguez, 2006).
Mercado Áreas, & Sequeira Fernández (2004), ofrece las siguientes ventajas:
La completa seguridad para las adquisiciones de inmuebles y derechos reales

sobre los mismos; simplicidad y economía de gastos en la contratación
inmobiliaria; disminución del litigio y una valoración justa del inmueble en el
mercado. Sin embargo, existen ciertas desventajas como es la pérdida que puede
sufrir el verdadero propietario debido a la inatacabilidad del título; el
desenvolvimiento de la contratación inmobiliaria por causes privados, si control
notarial, la centralización en un solo registro, que puede provocar congestión e
irregularidad en la marcha de la oficina donde las transacciones son numerosas (p.
19).
1.3.4 Sistema Español
Los primeros intentos de establecer en España un Registro se limitan a la

publicidad de los gravámenes, esto debido que la propiedad puede ser anunciada
en buena parte por los gravámenes que posea (Lacruz Berdejo, 1977).
Este es un sistema meramente declarativo debido que “el dominio y los demás
derechos reales se constituyen fuera del Registro siguiendo la teoría del título y el
modo, y la inscripción no hace más que recoger esos derechos para su
publicación y perjuicio de terceros” (Escobar Fornos, 1979, p. 149).
Es un sistema de inscripción, ya que “los asientos se hacen a base de extractar y

a veces transcribir algunos aspectos del título, pero no la totalidad del mismo, pues
existen pactos de carácter personal que no son inscribibles” (Rodríguez, 2016, p.
37).
En este se realizaba la inscripción a petición de partes, el Registrador calificaba

conforme la Ley de legalidad de títulos a inscribir. El Registro es llevado por fincas,
27
es descentralizado pudiendo crearse nuevos registros o bien la división los
existentes (Mejía Álvarez, 2009).
2. Evolución del Registro Público Inmueble en Nicaragua
A continuación, se verán los antecedentes del ordenamiento registral

nicaragüense. Cabe señalar que los Registros Públicos surgen bajo la necesidad
de fomentar la inversión privada de los agentes económicos en el país, con un
mecanismo que proporcione certeza jurídica mediante la inscripción y publicidad
de los actos y contratos, cumpliendo estos con un papel muy importante como lo
es la organización y desarrollo económico de una sociedad, ya que se reviste de
seguridad jurídica a las transacciones jurídicas de bienes muebles e inmuebles y a
otras actividades que son susceptibles de incorporarse a un sistema de registro
seguro y eficiente, el cual debe estar adecuadamente organizado y dotado de los
instrumentos legales que resulten necesarios para permitir el desarrollo de un
sistema ágil, eficiente, moderno y acorde con los avances de la tecnología,
Considerandos de la Ley General de los Registros públicos (2009).
2.1 El Registro Público de la Propiedad Inmueble
El Registro Público puede referirse como una institución administrativa, encargada

de prestar un servicio público, el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el
estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, así como de
algunos actos jurídicos sobre bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que
ambos están sujetos, y sobre la constitución y modificación de las personas
morales: asociaciones y sociedades civiles (Soberón Mainero, 2014).
El Registro de la Propiedad Inmueble para Sastre (1968), puede concebirse desde

tres puntos, como institución jurídica, como oficina y como conjunto de libros. En la
28
primera acepción, el registro de la propiedad inmueble es la institución jurídica que
constituye el instrumento básico o esencial del derecho inmobiliario registral, dicho
carácter instrumental se vale para lograr su fin de dar seguridad a la propiedad
inmueble y proteger el tráfico jurídico de la misma, así mismo permite que los que
tengan interés legítimo acerca de su contenido puedan informarse del mismo. La
segunda acepción es considerándolo como oficina, esto es como organismo
estatal que tiene como finalidad la publicidad de las mutaciones jurídico-reales
inmobiliarias. Y por último el Registro de la Propiedad Inmueble puede ser
concebido como conjunto de libros, entendiéndolo como una reunión ordenada de
los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existente en las oficinas
públicas de Registro.
Tal como dice Palma Martínez (1960):
La palabra Registro procede de la voz latina “regegere” que significa copiar, anotar
o el lugar donde se puede ver algo. En acepción corriente registrar es escudriñar, y
hacer un Registro es pasar vista por aquello que se quiere investigar o reconocer.
Los Registros de la propiedad y sus modificaciones tienen carácter público y son
por consiguiente accesibles a toda investigación (p. 19).
No obstante Rodríguez (2016) considera que “el conjunto de libros y la oficina no

caracterizan al Registro, pues no constituyen una materia exclusiva del mismo. En
realidad, son medios al servicio de la institución” (p. 33).
Para Guzmán García (s.f.) puede “definirse el Registro como la institución

administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas
relativas a los bienes inmuebles” (p. 132).
En el mismo sentido Norori Paguaga (2017), expone que “es una institución, que
tiene por objeto de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre bienes inmuebles, destinada a robustecer la seguridad
jurídico-inmobiliaria del país” (p. 27).
29
“Al Registro de la propiedad corresponde custodiar en su pureza los intereses que
se originan del derecho de dominio inmobiliario y de los que están vinculados a él”
(Palma Martínez, 1960, p. 15).
En el ordenamiento nicaragüense se puede interpretar de manera similar, ya que

de igual manera es un institución administrativa que presta un servicio público,
consistente en garantizar la seguridad jurídica por medio del establecimiento de
servicios registrales estandarizados, regulando el tráfico de actos y contratos
sobre derechos reales a través de la publicidad registral e inscripción, la tradición
del dominio, regular la inscripción de personas naturales y jurídicas mercantiles;
garantizar la aplicación de los principios y normas del Derecho Registral
nicaragüense de forma transparente, oportuna y de calidad para promover la
seguridad jurídica, lo anterior lo podemos sintetizar en que la principal función de
este es inscribir y publicar lo inscrito en el mismo.
Sin embargo, ya el ordenamiento jurídico establece una definición del mismo, el

cual se encuentra en el artículo 71 de la Ley General de los Registros Públicos
(2009), el cual refiere que “es una institución, que asegura el tráfico jurídico sobre
los bienes inmuebles, la eficacia de las garantías que recaen sobre los mismos, la
protección de adquirientes y acreedores, la defensa y legitimación de las
titularidades inscritas y su publicidad”.
Razón por la cual Mercado Áreas & Sequeira Fernández (2004), afirman “que el
Registro es el instrumento de garantía y seguridad de los derechos reales sobre
bienes inmuebles” (p. 20).
El origen del Registro Público de la Propiedad es remoto y, aunque hay algunos

antecedentes, en algunos pueblos de la antigüedad (la antigua Mesopotamia,
babilonia, el pueblo hebreo, Grecia y particularmente en el Derecho Romano), de
publicidad de algunos actos traslativos de dominio, en general se considera al
sistema germano medieval como el antecedente directo del moderno sistema de
publicidad, para la seguridad del tráfico inmobiliario.
30
2.2. Antecedentes del Registro Público de la Propiedad en Nicaragua
Cuando Nicaragua se encontraba bajo el imperio español regían las legislaciones

que dicha ciudad poseía, y una vez que se logró la independencia del país el 15
de septiembre de 1821, continuaron vigentes muchas de esas leyes, al menos
mientras se constituían ordenamientos legales propios. Durante el período del
reinado de Alfonso El sabio, brindó las primeras pautas para la creación de la
Institución del Registro Público, ya que en el testimonio de su sabiduría que lleva
el nombre de Fuero Real, se disponía que para ciertas clases de contrataciones se
debían hacer públicas en un momento de la celebración de las misas dominicales,
por lo cual se puede decir que nuestra institución del Registro Público encuentra
en sus raíces además de la preocupación del Estado, también la savia mística de
la iglesia (Palma Martínez, 1960).
Según Escobar (1979), el sistema Registral nicaragüense inicia el 9 de mayo de

1778 y 16 de abril de 1783, se adoptó los oficios de Hipotecas españoles,
comenzando en león cabecera de la provincia en donde por primera vez se
estableció una Notaria de hipotecas, lográndose establecer también en granada.
Con posterioridad a la independencia de España, las cinco provincias

centroamericanas se constituyeron en un Estado Federal, a raíz de esto Nicaragua
adopto su propia Constitución Política la cual se aprobó el 12 de noviembre de
1838, donde se dividió la Corte Suprema de Justicia en dos secciones teniendo
dos sedes, la primera se estableció en León donde su jurisdicción se extendía a
los departamentos occidentales y septentrionales y en Granada los departamentos
oriental y meridional (Escobar, 1979).
Después de la independencia de Nicaragua siguió vigente por un largo periodo las
Notarías de Hipotecas, sin embargo, el 25 de enero de 1867 se sancionó el primer
Código Civil de Nicaragua, siendo dicho cuerpo de leyes una adopción del Código
Civil de Chile de 1855 con ligeras modificaciones. En el libro II, titulo VI, capítulo III,
que dispone que la tradición del domino de los bienes inmuebles lo mismo que el
31
usufructo, uso, habitación, censo y el derecho de hipoteca, se efectúa por la
inscripción del título en el Registro de la conservación (Escobar, 1979).
Fue el Código Civil el instrumento jurídico que en ese momento vino a llenar un
enorme vacío existente en materia registral, con este código se acogieron los
principios de publicidad y especialidad de la hipoteca (Mercado Áreas & Sequeira
Fernández, 2004).
El 16 de junio de 1877 se aprobó el Reglamento del Registro conservatorio, el cual

era una adopción del Reglamento del mismo nombre de Chile, aprobado el 24 de
junio de 1857; este sistema tenía dos ideas fundamentales las cuales son: la
publicidad y la especialidad, ideas también acogidas por el sistema germánico.
Este sistema cerró las puertas a las hipotecas ocultas, siendo la inscripción más
amplia, ya que en el Registro ingresan el dominio de los inmuebles y los demás
derechos reales constituidos sobre los mismos (Prado, 1999).
Para Escobar (1979) en esta implementación no se tomó en cuenta la reforma

española, ya que cuando se sancionó el Código Civil es posible que no existiera
suficiente información sobre la Ley Hipotecaria española de 1861.
Jarquín (2016), plantea que con el Registro conservatorio se abandonó la vieja

técnica del sistema de folio personal sustituyéndola por el sistema de folio Real,
que hasta hoy impera en nuestro sistema. El Registro Público por mandato legal
ha sido una dependencia del Poder Judicial de Nicaragua con facultades de un
organismo supervisor y de control administrativo, este se estableció en cada
cabecera departamental y el funcionario público titular se llamaba conservador.
Así como relatan Mercado Áreas & Sequeira Fernández (2004):
Se estableció que en cada cabecera departamental habría un Registro, el cual

estaría a cargo de un funcionario público, nombrado por el gobierno y sujeto a
todas las responsabilidades civiles y penales que resultaren de su actuación. El
registro fue llevado por libros llevados a manos, foliados, numerados y
empastados. Los libros existentes eran: 1. Registro de propiedad, 2. Registro de
hipotecas y gravámenes, 3. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar.
(p. 12).
32
En el año 1980 la institución del Registro Público se traslada bajo la dependencia
del Ministerio de Justicia del Poder Ejecutivo, el cual dentro de unos años después
desaparece, por lo que al considerarse que la adscripción del Registro público al
Poder judicial no identificaba la función administrativa del Registro con la
administración de justicia, debido a esto en el año 1988 se traslada por decreto-ley
la adscripción del Registro Público al Ministerio de Finanzas. En la década de los
años 80 el sistema registral nicaragüense se encontraba adscrito al Ministerio de
Fomento Industria y Comercio (MIFIC), hasta que en el año 1990 el Registro
Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil recupera su estado original de
dependencia orgánica y administrativa al Poder Judicial, esto según la página web
de la Corte Suprema de Justicia, Registro Público de la Propiedad (s.f.).
El Registro Público en Nicaragua, desde su creación moderna en el año 1904, ha

sido una institución adscrita al Poder Judicial, organismo rector y responsable del
nombramiento de los Registradores Públicos, ejerciendo control administrativo. Sin
embargo, a través de la historia, la entidad registral durante la década de los años
80 fue adscrita al Poder Ejecutivo en el Ministerio de Justicia, que años más tarde
desaparece y, por considerarse que la adscripción del Registro Público al Poder
Judicial no identificaba la función administrativa del Registrador, con la
Administración de Justicia, fue que, en el año 1988, el gobierno de la época,
traslada al Registro Público al Ministerio de Finanzas. En 1990 nuevamente el
Registro Público Inmueble y Mercantil recupera su estatus original de dependencia
al Poder Judicial (Corte Suprema de Justicia), según lo establece la Ley sobre los
Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil (Medrano, 2010).
2.3 Registro de la Propiedad Inmueble actual
Es importante mencionar que el Registro de la Propiedad Inmueble con la

evolución de los años ha logrado mejorar en muchos sentidos y aspectos, y ha
conseguido superar obstáculos, vacíos, y problemáticas que se veían en sus
principios.
33
El sistema registral de la Propiedad Inmueble actual se ha mantenido como un
sistema de registración por fincas o mejor conocido como sistema de folio real, es
decir basada en la apertura de un registro particular para cada finca, donde conste
todo aquello referente a su situación jurídica y física, esto para simplificar la
búsqueda de las inscripciones referentes a una misma finca, de manera que todas
ellas figuren en un mismo lugar, no obstante cuando estos folios se agotan el
registrador puede inscribir la misma finca en otros tomos, pero conservando la
finca con su mismo número registral y debiendo señalar claramente de donde
procede (Montenegro Avilés, 1977, p. 35).
El Registro Público nicaragüense se caracteriza por ser un sistema limitativo, es

decir que solo son inscribibles aquellos actos estipulados en la ley; es formalista,
debido que se exige que los actos o contratos a inscribirse consten en títulos
públicos, y la redacción de los asuntos o circunstancias que contengan omisiones
acarrea nulidad en muchos casos; es un sistema público, ya que puede ser
consultado por terceros, es oponible a terceros; es un derecho legitimador de
situaciones jurídicas, es un derecho protector del tráfico jurídico, cabe mencionar
que es un sistema declarativo, porque la inscripción que se realiza en el Registro
en general es declarativo, en tanto que declara o publica un acto que adquiere
existencia y validez fuera del Registro y no por su inscripción en él y una vez
inscrito se vuelve oponible a terceros esto con respecto al Registro de propiedad
inmueble, ya que si hablamos por ejemplo el Registro Mercantil posee distintas
características, este es un Registro constitutivo, por ejemplo con la personalidad
jurídica de las sociedades que no nacen como tales personas sino hasta su debida
inscripción, de igual manera cada Registro posee distintas características
(Calderón Machado, Chévez Torres & Báez Ruiz, 2015).
Álvarez (2016), expone que es crucial señalar dentro de la modernización de los

Registros, a las dos instituciones que permiten facilitar los servicios de los usuarios
del Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil y la Dirección General
de Catastro Físico, mediante la implementación del Sistema de Informática
Integrado del Catastro y Registro (SIICAR), el cual proporciona las herramientas
34
para el procesamiento de datos y para la validación de las modificaciones en
cuanto a la situación legal y geográfica en una propiedad.
En la actualidad los Registros Públicos de la propiedad en el proceso de

automatización tecnológica han venido desarrollando un nuevo sistema que
permita la inscripción de documentos, así mismo la realización de otras funciones,
a través de métodos tecnológicos modernos, brindando a cada oficina registral de
una infraestructura física adecuada conforme programa de obras civiles de la
institución judicial, esto con la finalidad de contar con los recursos físicos para el
desarrollo de dicho sistema, según la página web de la Corte Suprema de Justicia,
Registro Público de la Propiedad (s.f.).
Para lograr la modernización de los Registros, se ha requerido tanto de asistencia

técnica nacional como internacional, a nivel nacional se ha llevado la
administración y ejecución de las actividades programadas del sistema de
ordenamiento de la propiedad, con el fin de poder preparar las bases para regular
la tenencia de la tierra; parte de la asistencia internacional encontramos las
capacitaciones del vecino país centroamericano de Guatemala, el cual empezó a
capacitar en la digitalización de tomos, el día 30 de enero del año 2014, esto
permitió mejorar el servicio y calidad de los servicios prestados por el Registro. En
este proceso de modernización ya se ha realizado un plan piloto, el cual consistió
en seleccionar una oficina registral para la implementación del mismo, pudiendo
observar todos los impactos tanto negativos como positivos que dio el programa
permitiendo así la corrección de los errores cometidos y por ende mejorarlo para
su implementación en todo el territorio nacional, según la página web de la Corte
Suprema de Justicia, Registro Público de la Propiedad (s.f.).
3. Origen del proceso de saneamiento de la información registral
A continuación, se analizará el proceso de saneamiento de la información registral

de manera general, esto implica estudiar desde sus inicios, como se realiza y de
35
qué manera, hasta llegar a su aplicación actual en el ordenamiento jurídico
nicaragüense.
3.1. Antecedentes del saneamiento registral
A pesar que en la actualidad es cuando más se hace notar el proceso de

saneamiento de la información registral, este trae sus raíces desde hace algún
tiempo, tal como se estudiara a continuación. Se tiene presente que el ser humano
es imperfecto, siendo las consecuencias de esto las equivocaciones, debido a lo
cual se dejan mecanismos para subsanar errores u omisiones, de igual manera
sucede en el Derecho Registral, se dejaban maneras o formas para la corrección y
rectificación de error u omisiones cometidas.
Tal como expresa Lacruz Berdejo (2001):
Los asientos del Registro pueden estar en contradicción con la situación real, bien
por anunciar titularidades que nunca han existido válidamente, bien por hacerlas
constar en forma diversa de la verdadera, bien por no haber constatado su
creación o su extinción, anunciando como vigente una situación jurídica anterior
que ya ha cambiado (p. 258).
Teniendo presente la existencia de los errores registrales, estos son conocidos

como inexactitud registral, Céspedes Ortiz (2011) señala lo siguiente:
La primera legislación en incorporar el concepto de inexactitud registral,

expresamente en su normativa, es la española en la reforma 1944-46 a la Ley
Hipotecaria de 1946, sin embargo, las raíces de esta doctrina se originan en el
Derecho Alemán. La Ley Alemana no incorpora de forma expresa el concepto de
inexactitud, es la doctrina la que toma en cuenta el concepto y lo desarrolla a partir
del análisis del principio de presunción de exactitud del Registro. La Ley Argentina
17.801 de 1968 es influida por la Ley Española y dedica algunos artículos a la
definición y formas de rectificación de la inexactitud registral (p. 6).
Según el artículo 39 de la Ley Hipotecaria española (1946), nos da una pequeña

definición de dicha inexactitud, entendiéndola como “todo desacuerdo que en
36
orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extra
registral”.
Se considera que se está ante una inexactitud, cuando los asientos registrados no
son fiel reflejo de lo realmente existente en el mundo jurídico extra-registral y se
está haciendo una mala publicidad, por ejemplo, se haría publicidad de actos nulos
que no han producido los efectos jurídicos que se propagan de manera registral, o
de actos en los cuales los intervinientes no son las personas que se enuncian en
los asientos o bien puede que los nombres estén errados Ventura y (Moisset,
1984).
Tal como expresa Scaramuzza y Elías (1982), “la subsistencia del estado de
inexactitud en el contenido del Registro de la Propiedad constituye un grave
peligro para aquellas personas a las que aprovecha la realidad jurídica extra
registral” (p. 6). Por lo cual surge la necesidad de rectificar el contenido del
Registro que resulte inexacto a fin de evitar que el titular de algún derecho real
inmobiliario según realidad jurídica, se vea privado de ella o perturbado en su
titularidad.
Lacruz Berdejo (2001), plantea que existen dos tipos de inexactitudes registrales,
una determinada como sobrevenida o normal y la otra como originaria o anormal,
en la primera desde que tiene lugar al cambio real, constitución transmisión,
extinción, etc., de un derecho sobre la finca, hasta que se inscribe, transcurriendo
un lapso de tiempo, es de notar que en este primer caso el asiento nace con
exactitud y se convierte inexacto a consecuencia de acontecimientos ulteriores. En
cambio la segunda, se refiere cuando la inscripción que se practica en el registro
anuncia un cambio real que no ha ocurrido, o bien podría ser a titularidades sobre
una finca que no existe, o derechos que no pertenecen al titular registral o bien
que le pertenecen pero en proporción distinta, estos debido a un accidente como
falsificación, error u omisión, que se interfiere entre lo que el Registro debiera
publicar y lo que ha inscrito en el asiento, en este caso el asiento ya nace
inexacto.
37
En este caso abordaremos con mayor énfasis al segundo tipo, ya que es el que
produce la ineficacia registral de la que hablamos. En palabras sencillas se puede
definir tal como lo expresa Céspedes Ortiz (2011), “todo desacuerdo entre la
realidad jurídica registral y la extra registral, no obstante, expresado en relación
con un contexto, debe ajustarse de acuerdo con las características de cada
legislación” (p. 7).
3.2. Regulación dentro del ordenamiento jurídico nicaragüense
En la legislación registral nicaragüense se regula dentro de la concordancia del

Registro de la Propiedad Inmueble con la realidad extra registral, el cual se
encuentra en el título V de la ley 698, de igual manera en su reglamento en el título
III denominado de igual forma. El artículo 145 de la Ley 698, Ley General de los
Registros Públicos (2009), nos da una definición de inexactitud registral bastante
asemejada la que se establece en la legislación española, nos dice que “se
entiende todo desacuerdo que, en orden a los derechos inscribibles, exista entre el
Registro y la realidad jurídica extra registral”.
Para Calderón Machado, Chévez Torres, & Báez Ruiz, (2015):
Los Registros Públicos son un medio para brindar certidumbre respecto de la

titularidad de diferentes derechos y son una garantía de seguridad jurídica y para
ello el sistema registral nicaragüense debe estar adecuadamente organizado y
dotado de los instrumentos legales que resulten necesarios para permitir el
desarrollo de un sistema ágil, eficiente, moderno y acorde con los avances de la
tecnología (pp. 33-34).
De cara a la modernización de los Registros, se ve la necesidad de tener una

información que posea total certeza jurídica, por lo que se recurrió a crear una
oficina encargada de la verificación de la información registral, llamada
saneamiento registral. Como saneamiento registral se define que es el
procedimiento para la verificación y rectificación de inexactitudes tanto registrales
como extra registrales, es decir que se verifica la información ya inscrita y de
38
encontrarse errores en ella se rectifican, esto con la finalidad de garantizar la
seguridad jurídica en las transacciones de bienes inmuebles y mercantiles.
Debido a las inexactitudes registrales se crean procedimientos para la rectificación

y subsanación de dichos errores u omisiones, los cuales profundizaremos más
adelante al abordar el procedimiento completo de saneamiento registral.
La evolución del Derecho Registral desde remotos tiempos ha sufrido cambios

considerables, lo que ha permitido una mayor regulación y organización del
derecho tutelado de la Propiedad, debido a la necesidad de brindar mayor
seguridad jurídica se dio la creación de la institución encargada de resguardar
dicho derecho brindándole a la población la confianza de tener inscritos sus
derechos de propiedad y que estos puedan tener su debida publicidad frente a
terceros.
La institución creada para tal finalidad se denominó como Registro Público al que
le corresponde custodiar de los intereses que se originan del derecho de dominio
inmobiliario, por tal razón es necesario seguir reforzando dicha institución.
El Registro Público de la Propiedad Inmueble nicaragüense ha presentado

grandes avances, siguiendo uno de sus principales objetivos que es el brindar
mayor seguridad jurídica, por lo cual en el Registro de la Propiedad en Managua
se dio la creación de una oficina encargada en corregir los errores u omisiones
existentes en los asientos y sistemas registrales, nombrada como saneamiento,
sin embargo, es un área que aún le falta mejorar, y una manera de hacerlo es
tomar las experiencias que otras legislaciones tienen sobre el tema, tal como se
estudiará en el siguiente capítulo.
39
CAPÍTULO II: APLICACIÓN DEL SANEAMIENTO REGISTRAL EN PAÍSES
LATINOAMERICANOS
El presente capítulo tendrá por objeto realizar una comparación de los

ordenamientos jurídicos de otros países, específicamente acerca de la regulación
jurídica que le proporcionan al procedimiento de saneamiento registral, y de esta
manera lograr una comparación con la regulación que se le da a este proceso
dentro del ordenamiento jurídico nicaragüense, detallando las particularidades del
saneamiento registral, procedimientos, como se corrige, y las posibles críticas ante
su aplicación, de igual manera retomando el proceso que se realiza en dichos
países, cuales son las diferentes normativas aplicadas, además identificar las
contradicciones y correlaciones entre estas legislaciones.
De esta manera analizar dichas regulaciones jurídicas adoptadas por cada

legislación y asimismo profundizar sobre el saneamiento registral, las
características propias del procedimiento en cada ordenamiento jurídico, así como
las ventajas y desventajas en estas legislaciones, es decir el propósito de este
capítulo consiste en informar lo novedoso que es la puesta en práctica del
Saneamiento Registral, y de esta manera se logre comprender la aplicabilidad y
fondo su aplicación en diferentes legislaciones.
Realizando un estudio de los países de Costa Rica y Perú, debido que son los
ordenamientos que regulan de mejor manera el tema de Saneamiento Registral y
por ser lo más cercano a nuestra realidad, presentando una evolución similar a la
que se ha presentado hasta el momento en Nicaragua y así poder retomar los
avances y mejoras que presentas dichos ordenamientos.
A pesar que la legislación nicaragüense tiene una deficiencia en cuanto a los

sistemas regístrales en materia de seguridad jurídica, se dio el gran paso de
implementar el Saneamiento Registral, y para ello se trata de analizar y comparar
las diferentes legislaciones, para fortalecer las dudas acerca de este, buscando las
40
legislaciones que lo regulen de manera más completa y que no se encuentre tan
lejos de la realidad nicaragüense, tal como veremos a continuación.
1. Costa Rica
Uno de los mayores retos que ha enfrentado la legislación costarricense en

materia registral en la década pasada, es reaccionar ante la gran cantidad de
hechos delictuales que buscaban manipular de manera ilegal la publicidad registral
en favor de determinadas personas (Céspedes Ortiz, 2011).
Tal como dice Arguedas Espinoza & Piedra Alegría (2014) “a pesar de que el
Registro tiene como función primordial la seguridad jurídica inmobiliaria, lo cierto
es que muchas veces no se da” (p. 109).
A pesar de haberse logrado grandes avances como la vigencia del Código Notarial
y la creación del Tribunal Registral Administrativo, se seguía viendo el aumento de
estos hechos delictivos, presentándose nuevamente el mismo desafío. Algunos
elementos que agravaron el problema fueron la mora judicial, el desconocimiento y
falta de entendimiento de la materia registral y de los procedimientos, así mismo la
falta de preparación del notariado, normativa confusa y diversos criterios en la
jurisprudencia. Por lo cual la sede administrativa registral se vio en la necesidad de
darle solución a este problema, por lo cual el voto 376-2006 del Tribunal Registral
Administrativo, marca una pauta que culmina en el 2009 con la redacción del
Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario 35509-J, en el cual se
introduce formalmente y por primera vez, la doctrina de la inexactitud registral en
la legislación costarricense (Céspedes Ortiz, 2011).
Un aspecto que influye de gran manera a la inseguridad jurídica inmobiliaria es la

poca coordinación de Catastro Nacional y el Registro de Bienes Inmuebles, ya que
ambos tienen una finalidad común y ambos pertenecen al Registro Nacional, tal
41
como lo establece el inciso a del artículo 2 de la Ley 5695 Ley de creación del
Registro Nacional (1975).
Sin embargo a pesar de compartir una misma finalidad, lo cierto es que actúan
como dos instancias independientes una de la otra, estas instituciones deben
promover su coordinación para poder brindarse mutuamente y al país en general
las informaciones contenidas en ambas instancias, evitando la formación de
conflictos ya que se podría comprobar la existencia y características físicas del
inmueble con respecto a lo contenido registralmente y fortaleciendo así la
seguridad jurídica contenida en el Registro (Arguedas Espinoza & Piedra Alegría,
2014).
1.1 Definición de Saneamiento
Considerando que el saneamiento de la información registral surge de la

inexactitud ya sea en lo inscrito en el Registro o bien de cara a la realidad física
contenida por catastro, se procede a ver primero la regulación que Costa Rica le
da la inexactitud registral.
En el artículo 14 del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (2009)

se establece la definición de inexactitud registral como “la falta de concordancia
entre la realidad física o la jurídica y la información gráfica contenida en el Registro
Inmobiliario, será considerada como una inexactitud en la publicidad registral” lo
cual provoca un detrimento de la seguridad del tráfico jurídico de bienes
inscribibles.
Así mismo se observa que la legislación costarricense divide la inexactitud registral

en dos tipos, siendo una de origen registral y otra de origen extra registral,
definiendo la primera en el artículo 15 del Reglamento de Organización del
Registro Inmobiliario (2009), “las inexactitudes registrales son las que tienen su
origen en el proceso de calificación e inscripción de los documentos sujetos a
inscripción o en el proceso de levantamiento catastral”, y definiendo la segunda en
el artículo 16 del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (2009),
42
“las inexactitudes extra registrales son las que tienen su origen fuera del ámbito
registral”.
Según Chaves Rodríguez (2017) “en cuanto al saneamiento de las inexactitudes

registrales existe en primer orden la obligación de sanear de oficio, salvo que la
corrección del error cause algún perjuicio a terceros” (p. 6).
Céspedes Ortiz (2011), considera que el sistema registral costarricense es un

sistema de transmisión de seguridad jurídica, el cual pretende garantizar el tráfico
de la riqueza derivada de la comercialización de determinados bienes, por lo que
todo esfuerzo por generar seguridad jurídica en las transacciones con bienes en
general, deberá ir enfocado al fortalecimiento del Registro como institución
jurídica.
A pesar que no existe una definición clara de Saneamiento Registral o Catastral en

la legislación de la República de Costa Rica, lo que se encuentra regulado está
referido a la subsanación de todo tipo de errores que pueden producirse en la
gestión registral, aunque los procedimientos no sean siempre homogéneos,
dependiendo básicamente de la persona a la cual se le concede la facultad de
hacer las correcciones, pudiendo encontrarnos con tres tipos, Jueces,
Registradores oficiosamente o bien Registradores pero actuando con
consentimiento de los titulares registrales.
Sin embargo, el Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (2009), en

su artículo 36 establece la finalidad del proceso de saneamiento de la siguiente
manera:
Sanear un inmueble en el cual existe un posible error, inconsistencia o inexactitud

entre la información publicitada en el Registro Inmobiliario, el mapa catastral y la
realidad en el terreno y buscará sanear la propiedad o realizar la corrección del
error, la inconsistencia o inexactitud de la información registral, con la anuencia de
los titulares y terceros afectados.
Es importante indicar que todo el tratamiento del saneamiento de asientos

regulado en el Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario, tiene como
eje central la incorporación a la práctica registral el concepto de inexactitud
43
registral, permitiendo la delimitación de competencias, funciones y
responsabilidades de los diferentes partícipes del tráfico de la riqueza inmobiliaria,
así como los medios y procedimientos que dan base y fundamento al saneamiento
de los asientos registrales que contengan distorsiones entre la realidad registrada
y la realidad física extra registral, para garantizar al usuario una seguridad jurídica
que debe derivar de la información contenida en los asientos registrales (Proyecto
de Ley para el fortalecimiento de la seguridad Registral Inmobiliaria, 2016).
En definitiva, a través del saneamiento se establecen conductas que pretenden

reparar, remediar o hacer que una situación se corrija. Esto es el derecho de
propiedad que le asiste a un titular registral, que le permite sanear inexactitudes
registrales o inconsistencias que tenga su derecho y hacer coincidir plenamente la
información gráfica que consta en el asiento catastral con la información del
asiento registral, esto para lograr el principal objetivo planteado de tener un
Registro Inmobiliario con información gráfica y jurídica unívoca, que brinde a
terceros la presunción de exactitud y de integridad de todos sus asientos (Chaves
Rodríguez, 2017).
1.2 Instrumentos jurídicos
Para el Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica (2017), el marco

normativo del Registro Inmobiliario es el siguiente:
1. Ley Sobre Inscripción de documentos en el Registro Público (Nº 3883 del 17 de

mayo de 1967).
2. Reglamento del Registro Público (D.E. Nº 26771-J del 18 de febrero de 1998).
3. Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (D.E. Nº 35509-J del 30

de setiembre del 2009).
4. Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad

Intelectual (Nº 8039 del 12 de octubre del 2000).
44
No obstante se considera que la materia registral inmobiliaria costarricense se
encuentra ampliamente regulada por diversas leyes, además de las anteriormente
mencionadas entre las cuales se encuentra el código notarial, ley de catastro y el
código civil (Céspedes Ortiz, 2011).
1.3 Procedimiento del Saneamiento
El principal objetivo del saneamiento registral es el de servir de “insumo garante de

la transparencia y seguridad del tráfico jurídico de bienes inmuebles” (Aguilar
Chaves, 2013, p.10), lo cual se debe tomar de referencia para la realización de su
debido procedimiento.
Como ya se mencionó anteriormente la legislación costarricense hace una división

de las inexactitudes registrales, dejando claro que se refiere a una inexactitud
registral cuando tienen su origen en el proceso de calificación e inscripción de
documentos sujetos a inscripción o bien en el proceso de levantamiento catastral,
pudiendo ser el resultado de un error involuntario cometido de parte del
registrador, de una falla del sistema informático, la originada en el levantamiento
catastral, o bien en el peor de los casos de una manipulación dolosa de la
publicidad registral por parte del registrador o cualquier otro funcionario del
Registro con la finalidad de adulterar su contenido (Céspedes Ortiz, 2011).
Para las inexactitudes de origen registral que son las que se producen dentro del
Registro, en el anterior reglamento se definían dos tipos, los materiales y los
conceptuales; el error material es el que se comete sin intención, por ejemplo
cuando se escriban unas palabras por otras, una omisión de alguna circunstancia
formal de la inscripción, de manera general es aquel que no cambia el sentido
general de la inscripción o asiento; en cambio el error conceptual es cuando el
registrado altere el verdadero sentido de los conceptos en el título que se registra,
esto según lo establecido en los artículos del 84 al 86 del Reglamento del Registro
Público (1998).
45
El Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (2009), delimita errores
que únicamente pueden ser subsanados en sede judicial, referidos a:
• La invalidez de una inscripción;
• La cancelación de un asiento provisional o definitivo que esté vigente; y
• La declaratoria de un mejor derecho de propiedad, respecto del titular

registral inscrito.
El procedimiento se regula en los artículos del 21 al 30 y del 35 al 41 del

Reglamento de organización del Registro inmobiliario (2009). Se da en relación
con las inexactitudes de origen registral o del levantamiento catastral, no así para
el caso de inexactitudes de origen extra registral, cuyo saneamiento se regula en
los artículos del 31 al 34 del reglamento (en lo que expresamente no se oponga a
lo dispuesto en este título se les puede aplicar este procedimiento, articulo 34 del
Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario). Por medio de la gestión
administrativa se hace del conocimiento de terceros afectados o proceder a la
inmovilización en caso de ser improcedente la corrección de que se trate. Puede
iniciarse de oficio o por los titulares de los derechos inscritos o solicitud de parte
interesada o afectada de la existencia de una inexactitud que pruebe tener interés,
conforme la información contenida en los asientos registrales y catastrales.
1.3.1 Saneamiento en las inexactitudes registrales
Principalmente tal como determina el artículo 15 del Reglamento de Organización

del Registro Inmobiliario (2009), serán consideradas inexactitudes de origen
registral:
a) La que resulta de un error involuntario cometido por parte del Registrador.
b) La originada en el levantamiento catastral.
c) La originada en una falla del sistema informático.
46
d) La originada en la manipulación dolosa de la publicidad registral por parte
del registrador o cualquier otro funcionario del Registro, con el fin de
adulterar su contenido.
Cuando el error sea cometido en su inscripción en el Registro, la rectificación será

por medio de una nueva inscripción, esta queda bajo responsabilidad del
registrador o bien del funcionario registral, ya que en el ejercicio de sus funciones
se produjo la inexactitud; es decir que existe en primer orden la obligación de
sanear de oficio, salvo en el caso que la corrección del error cause un perjuicio a
terceros o el error no se pueda corregir, en tal caso el Registrador deberá elaborar
un informe y elevarlo a conocimiento de la subdirección correspondiente y esta de
oficio podrá iniciar una gestión administrativa (Chaves Rodríguez, 2017).
La gestión administrativa que se mencionó se encuentra regulada en el capítulo III

del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (2009), cuyo
procedimiento se hace para dar a conocer a los terceros interesados o afectados
de la existencia de una inexactitud de origen registral, este procedimiento puede
iniciarse de oficio o a solicitud de la parte interesada.
Cuando la gestión administrativa inicie por la parte interesada, el escrito deberá

cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 22 del Reglamento de
Organización del Registro Inmobiliario (2009), y presentarse ante la dirección y en
caso de inactividad procesal del gestionante deberá continuarse de forma oficiosa.
El procedimiento finalizará con una resolución emitida por la sub-dirección, la cual

se dará en el plazo ordinario de un mes, esta resolución se podrá apelar ante el
tribunal registral en el plazo de cinco días hábiles después de su notificación; si
dadas las audiencias los interesados o afectados estuviesen en oposición a la
corrección de la inexactitud, a sub-dirección o bien el asesor en quien está la
delegue, mediante resolución fundada ordenara la inmovilización de la inscripción
hasta que se aclare el asunto en vía judicial o hasta que las partes interesadas lo
autoricen por documento presentado al Registro Inmobiliario (Céspedes Ortiz,
2011).
47
1.3.2 Saneamiento en las inexactitudes extra registrales
Así como determina el artículo 16 del Reglamento de Organización del Registro

Inmobiliario (2009), sobre las inexactitudes de origen extra registral, se producen
por:
a) Información inexacta en cuanto a la realidad física, descripción grafica o

jurídica del inmueble, siempre y cuando dicha inexactitud no pueda ser detectada
ni valorada en el proceso de calificación de los documentos por parte del
registrador.
b) Información proveniente de documentos fehacientes conforme a la ley cuyo

antecedente no es auténtico o por contener información presumiblemente falsa o
adulterada, sin que la inexactitud o falsedad documental pueda ser detectada ni
valorada en el proceso de calificación de los documentos por parte del registrador.
De igual manera el saneamiento de las inexactitudes de origen extra registral

deberá hacerse mediante una nueva inscripción, la diferencia es que esta debe ser
motivada por una ejecutoria judicial o un nuevo documento sin perjuicio de la tutela
jurisdiccional, este se encuentra ampliamente regulado en el capítulo IV del
Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (2009).
En este procedimiento se permite la realización de una nota de advertencia, la cual

puede ser de oficio o a gestión de parte en los casos especificados en el
reglamento, esa anotación se mantendrá hasta tanto no sea declarada la validez o
invalidez en sede judicial o de la publicidad registral y catastral se determine
saneamiento de la situación que dio origen a la nota de prevención, esta nota se
encuentra regulada en los artículos 30 a 34 del Reglamento de Organización del
Registro Inmobiliario, es objetivo de dicho aviso es brindar publicidad noticia ante
terceros sobre la existencia de una o varias inconsistencias detectadas en los
asientos registrales (Chaves Rodríguez, 2017).
48
1.4 Correcciones de Saneamiento
Como ya ha sido mencionado las inexactitudes ya sean de origen registral o bien

de origen extra-registral deberán ser corregidas mediante una nueva inscripción
siguiendo el procedimiento debido para cada una, en dicha inscripción se deberá
realizar la corrección de dicha inexactitud, de las cuales según Aguilar Chaves
(2013), entre las más frecuentes se encuentran:
a) Modificaciones en nombres de propietarios.
b) Modificaciones en números de cédulas.
c) Modificaciones en Plano indicado.
d) Incluir plano omitido.
e) Modificación en área.
f) Modificación en colindantes.
g) Origen no concuerda.
h) Plano no representa la realidad del predio (P. 16).
De igual manera Aguilar Chaves (2013) menciona que entre las inconsistencias
más frecuentes se encuentran las siguientes:
a) Predio sin información catastral ni registral.
b) Predio definido por información posesoria.
c) Finca sin plano catastrado relacionado.
d) Diferencia por exceso de área.
e) Discrepancia en el asiento registral.
f) Sobre posición física de fincas (sobre posición parcial, traslape o sobre

posición total, doble titulación)
49
g) Sobre posición física aparente de finca con bienes públicos.
h) Fincas con el mismo plano.
i) Finca inscrita en otro distrito.
j) Finca no ubicada.
k) Incompatibilidad con la realidad física (p. 15).
Un gran avance presentado en la legislación costarricense es la unificación de la

descripción gráfica y jurídica de los predios y la publicidad registral de los
derechos reales correspondientes a cada predio, debidamente formalizadas y
publicadas mediante Ley y Reglamento correspondiente, lo que se realizó en vista
de la problemática que se dio por la falta de unificación entre los datos de Catastro
y el Registro, ya que históricamente habían operado separadamente con procesos
y sistemas de información independientes.
El Saneamiento Registral en la legislación costarricense tiene un nivel de

importancia considerable, ya que se encuentra ampliamente regulado dentro de su
ordenamiento jurídico, así mismo se logra ver el orden con el que es regulado,
siendo una garantía de la transparencia y seguridad del tráfico jurídico de bienes
inmuebles y comprendiendo todas las acciones y modificaciones que se requieran
en los asientos catastrales y registrales para establecer la debida coincidencia con
la realidad física.
2. Perú
La gran problemática presentada en Perú, así como en muchos países ha sido la

falta de titulación de las propiedades, es decir la informalidad de las propiedades,
sin embargo se han realizado intentos para logar la formalización y titulación, esto
se viene dando en una línea de tiempo desde del año 1940, cuando se empiezan
50
a formar los barrios marginales, desde 1961 se empieza a legalizar la informalidad,
entre los años 1961 a 1980 esto fue una competencia meramente estatal, ya en
1981 comenzó a ser competencia de las municipalidades provinciales a nivel
nacional y finalmente paso a ser competencia conforme del Organismo de
Formalización de la Propiedad Informa, Cofopri (Fierro Cristóbal, 2018).
Existen muchos retos con los cuales ha tenido que enfrentar la sociedad peruana,
entre los cuales vemos el crecimiento desordenado de las ciudades, las masivas
propiedades informales, la doble inmatriculación o superposiciones entre predios
inscritos, los conflictos por el derecho de propiedad, entre otros (Portillo Flores,
2007).
Como bien dice Fierro Cristóbal (2018), “la informalidad es una característica
cultural que a diario padece el Perú en la mayoría de los aspectos de su desarrollo
como nación. Una manifestación de ello es la vivienda informal” (p. 7).
La gran evolución registral en Perú inicia con la modernización tecnológica del

servicio público, con la creación del Sistema Nacional Integrado de información
Catastral Predial, para regular la integración y unificación de los estándares,
nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de
Catastro en el país (Rojas León, 2012).
La creación de dicha Ley surge en respuesta a la falta de homogeneidad y

desarticulación de los catastros peruanos, y simboliza el avance político que ha
logro la institución catastral peruana hasta ese momento, que se traduce en el
reconocimiento a nivel político de su importancia, así como la necesidad y
trascendencia de corregir distintas problemáticas (Portillo Flores, 2007).
Una de las problemáticas del saneamiento de la propiedad según mención Fierro

Cristóbal (2018), es que “en general no posee una política pública que se halla
implementado en el país. Son las leyes y sus reglamentos que en gran medida de
manera específica establecen la forma de sanear la irregular posesión de la
propiedad” (p. 8).
51
Para Garazatua Nuñovero (2018) “El saneamiento catastral y registral es un

procedimiento registral especialísimo, que se aplica cuando al pretenderse la
inscripción del Código Único Catastral (CUC) se advierten discrepancias entre la
información registral y la catastral”.
Según Rojas León (2012), el saneamiento catastral “es el conjunto de

procedimientos técnicos y legales que se ejecutan de manera progresiva a fin de
rectificar las inexactitudes y actualizar la información registral de un predio
adecuándola a la realidad física del mismo”.
Tal como dice Bejarano (2016), “con el saneamiento se busca perfeccionar el

derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que quede apto para su
inscripción en el Registro”.
El saneamiento es un conjunto de actos orientados a un fin determinado, que es la

correcta inscripción en el Registro, se puede decir que para registrar un bien es
indispensable que antes se haya saneado el título de propiedad (Bejarano, 2016).
Como es de observarse la legislación peruana no nos da un concepto claro de que

consideran saneamiento de la propiedad, sin embargo, en la práctica es similar a
la que se maneja en otras legislaciones, entendiendo este procedimiento como el
conjunto de procesos técnicos legales destinados a establecer una perfecta
concordancia entre lo que existe físicamente y su correlato legal. Es decir, un
efecto espejo, ya que el Registro si se presume que brinda seguridad pública es
porque debe informar lo que existe en la realidad, no que existe una realidad
registral y una realidad física, se habla de una sola realidad completamente
concordada (Fierro Cristóbal, 2018).
En el marco jurídico de Perú existen leyes especiales que reglamentan el

procedimiento de saneamiento en bienes del Estado, así como menciona la página
52
web de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, se pueden recopilar las
siguientes:
1. Ley 26512 (28-07-1995) Declaran de necesidad y utilidad pública el

saneamiento de inmuebles del Estado.
2. Ley 27493 (02-07-2001) Saneamiento legal de bienes inmuebles.
3. Decreto Supremo No. 14-95-MTC (02-08-1995) Saneamiento legal de

bienes inmuebles.
4. Decreto Supremo No. 130-2001-EF (04-07-2001) Saneamiento de

inmuebles de propiedad estatal.
5. Decreto Supremo No. 136-2001-EF (09-07-2001) Amplían alcances de la

Ley No. 27493.
6. Decreto Supremo No. 078-2006-EF (06-06-2006) Aprueban Reglamento de

la Ley 27333.
7. Decreto de Urgencia No. 071-2001 (18-06-2001) Saneamiento de

inmuebles propiedad de entidades públicas.
En el marco legal de bienes privados según Fierro Cristóbal (2018), se encuentran

las siguientes leyes:
a) Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para

la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común.
b) Ley 27333, Ley Complementaria a la Ley 26662, Ley de Asuntos no

Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones.
53
2.3 Procedimiento de Saneamiento
Este procedimiento se encuentra dividido en el saneamiento para propiedades

estatales y propiedades privadas, teniendo semejanzas y diferencias el uno del
otro, tal como se verá a continuación.
2.3.1 Saneamiento para propiedades privadas
Este se encuentra ampliamente regulado en los capítulos III y IV de la Ley. 27157,
Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de

Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común (2006), este procedimiento se puede realizar de dos maneras,
la regularización sin saneamiento de titulación que es cuando el tramite no posea
inexactitudes, en dicho caso se procede a la presentación del formulario registral
acompañado de la documentación correspondiente, ante el notario competente, el
cual procederá al examen de la identidad de los intervinientes en el proceso y a la
legalización de sus firmas en los documentos señalados.
En el caso de encontrarla conforme, declarará que los títulos presentados reúnen

las condiciones legales necesarias para dar mérito a la inscripción
correspondiente, firmando y sellando el formulario registral, en caso contrario
rechazará el trámite y una vez declarada la conformidad del notario, este
presentará el formulario al Registro correspondiente para su inscripción, según lo
establecido en los artículo 30 y 31 de la Ley de Regularización de Edificaciones,
del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (2006).
El numeral 3.1 del artículo 3 de la Ley complementaria a la Ley 26662, Ley de

Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones (2000), lo que establece es que cuando el procedimiento no requiera
de saneamiento se tramitara sin necesidad de intervención notarial, únicamente
con la intervención de un Ingeniero Civil o Arquitecto colegiado, debidamente
inscrito como verificador responsable.
54
La Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común (2006), regula tres procedimientos para la regularización de
edificaciones:
a) El procedimiento para la regularización de edificaciones.
b) El procedimiento de declaratoria de fábrica.
c) El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Así como expresa Bejarano (2016), para iniciar el saneamiento de edificios en

donde existen departamentos que han sido utilizados para viviendas, en dicho
caso se requiere que la mayoría de los propietarios haya decidido iniciar el
procedimiento, este dependerá de si el terreno sobre el cual se levanta la
edificación está o no registrado; en caso de estar registrado solo se requerirá
llenar el formulario registral junto con todos sus requisitos más el título de
propiedad del terreno y el informe técnico verificador, sin embargo, si el terreno no
está registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite título del
otorgante, además del formulario registral con todos sus requisitos.
Para el saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras unidades

inmobiliarias, al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en función de si
el terreno se encuentra o no inscrito en el Registro, de la misma manera que en el
caso anterior si el terreno se encuentra inscrito solo se llenará el formulario
registral y en caso contrario se debe presentar una declaración notarial que
acredite el título del otorgante además del formulario registral, se aplica lo mismo
para el caso del saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva (Bejarano,
2016).
55
2.3.2 Saneamiento para propiedades del Estado
Esta regulación inicia con la publicación de la Ley 26512, Declaran de necesidad y

utilidad pública el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad de los
sectores educación y transportes, comunicaciones, vivienda y construcción (1995),
la cual en su artículo 2 autorizan “a los ministerios de educación y de transportes,
comunicaciones, vivienda y construcción para que procedan al saneamiento legal
de los bienes inmuebles de propiedad del Estado asignados a dichos Ministerios y
demás inmuebles de ambos sectores”, en los siguientes artículos se detallan las
particularidades que tendrá el procedimiento en estos casos.
Lo cual se amplía al resto de instituciones del estado con la publicación de la Ley

No. 27493, Ley de Saneamiento físico-legal de bienes inmuebles de las entidades
del sector público (2001), la cual en su artículo único establece lo siguiente
“hácese extensiva la Ley 26512 a todos los organismos e instituciones del sector
público”.
Así como expresa Fierro Cristóbal (2018), “las formas de saneamiento genéricas
son la prescripción, la formación de título supletorio, saneamiento de áreas,
perímetros y linderos; la regularización del tracto sucesivo y lógicamente los actos
precios necesarios para poder incorporar los derechos correspondientes” (p. 11).
Continúa expresando Fierro Cristóbal (2018), que algunos de los problemas más
comunes sobre el saneamiento son los siguientes:
a) Predios con títulos de propiedad no legalizada.
b) Predios con títulos de propiedad legalizado, pero no incorporados a los

Registros.
c) Predio en posesión de propiedad privada y propiedad del Estado.
d) Predio con interdicción de tracto sucesivo.
56
e) Discrepancia entre lo que existe físicamente y lo que publicita el Registro.
f) Predios sin independización.
En Perú el Saneamiento Registral es conocido como saneamiento físico legal de

predios, siendo este el conjunto de pasos orientados a la regularización y
normalización del derecho de propiedad u otros derechos reales, es decir, con el
saneamiento se busca perfeccionar el derecho que se tiene sobre un bien con la
calidad de que este quede como apto para su efectiva inscripción en el Registro.
En el ordenamiento peruano se regula de tal manera que es un requisito previo a

la inscripción en el Registro Inmobiliario, se puede decir que para registrar un bien
es indispensable que antes se haya saneado el título de propiedad.
Se debe tener en cuenta que el Registro de Propiedad es uno de los mecanismos

más importantes para la acreditación de derechos de propiedad y para el
saneamiento predial, la inscripción de un derecho de propiedad en el Registro
debería brindar al propietario de un bien todas las seguridades necesarias, sin
embargo, existen múltiples deficiencias que impiden que el Registro sea un
mecanismo cien por ciento seguro.
Entre las mencionadas deficiencias se encuentra que muchos predios inscritos en

el Registro no cuentan con sus linderos y áreas bien determinadas, la falta de un
apoyo catastral adecuado y de los instrumentos tecnológicos necesarios han
impedido al Registro cuidar que la información de los predios corresponda con la
realidad física de los mismos. Como consecuencia de lo anterior se encuentran
discrepancias que tienen que ser corregidas (Ravina Sánchez, 2005).
El saneamiento legal de predios se crea al determinar que miles de títulos de

propiedad no se podían registrar, porque los títulos de propiedad no estaban
sometidos a un verdadero procedimiento de saneamiento legal de la propiedad. En
cuanto al ámbito nacional se refiere, este sistema de saneamiento legal de predios
viene siendo implementado por la Comisión Nacional de Formalización de la
Propiedad Informal.
57
Uno de los principales obstáculos que se pudieron observar en la legislación
peruana es el poco orden que le da a la regulación de este procedimiento, ya que,
si bien se encuentra ampliamente regulado, existen demasiadas leyes,
reglamentos y normativas que se complementan en esta materia y de igual forma
se remiten unas con otras, por lo que para poder comprender todo el proceso
completo se debe revisar todo el marco jurídico que este posee disperso.
El saneamiento de la propiedad en general en Perú no posee una política pública

que se haya implementado en el país, siendo las leyes y sus reglamentos los que
establecen la forma de sanear la irregular posesión de la propiedad. La relación
entre lo inscrito en el Registro y la descripción física de una propiedad es el
horizonte que determina la formalización de la propiedad en general, por lo que se
deberían unificar los procedimientos para su mejor realización.
Cabe mencionar que los ordenamientos costarricense y peruano tienen sus

similitudes, ya que poseen mayor regulación para el procedimiento de
saneamiento y mayores formalidades que procuran la seguridad jurídica del
mismo, por ejemplo, que en ambos se debe contar con el conocimiento y
aprobación del titular o bien del afectado con la corrección.
Es importante ver la diferencia entre la legislación costarricense y la peruana,

debido que, a pesar de tener una amplia regulación, esta se encuentra de
maneras distintas, por ejemplo en Costa Rica se encuentra regulado en la Ley y el
Reglamento del Registro Inmobiliario, si bien es cierto se encuentran algunos
vacíos, su legislación presenta grandes avances en la materia y mayor unificación
de procedimientos, en cambio en Perú la regulación del proceso se encuentra en
una variedad de leyes, reglamentos y normas que dificultan tanto la claridad del
mismo como su aplicación.
Se debe retomar de este capítulo los grandes avances que poseen los
mencionados ordenamientos jurídicos, ya que ambos poseen mayor regulación
que la que ofrece el ordenamiento jurídico nicaragüense, tal como se verá a
continuación.
58
CAPÍTULO III: CRITERIOS APLICADOS DENTRO DEL PROCESO DE
SANEAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO INMUEBLE
Y LAS PROBLEMÁTICAS QUE PRESENTA
En este capítulo se realizará un estudio de la regulación que el ordenamiento

jurídico nicaragüense le brinda al saneamiento registral, además se puntualizarán
los criterios aplicados dentro del saneamiento registral, se identificarán las
problemáticas que se han venido percibiendo durante este proceso de
modernización, esto con el fin de brindar mejoras y actualizaciones al mismo.
Es importante hacer énfasis en cada uno de los procedimientos de este proceso

registral, ya que de esta manera se podrán identificar los vacíos y contradicciones
de los criterios con las leyes empleadas en la materia, lo que permitirá que todos
los usuarios del sistema registral puedan contar con mayor seguridad jurídica en la
información registral.
En el procedimiento de Saneamiento Registral se identifican las confluencias de

diferentes actividades que persiguen el mismo fin, sin embargo en la práctica
común se presentan situaciones que complejizan el desarrollo de las mismas,
siendo necesario identificar el origen de estas problemáticas tomando en cuenta
los retos que surgen como consecuencia del proceso de modernización y mejora
continua en el que se encuentra inmerso el Registro Público de la Propiedad
Inmueble y Mercantil de Managua.
Proponiendo soluciones y recomendaciones dentro de las problemáticas

encontradas durante esta investigación, mejorar la aplicación de los criterios y que
estos no contradigan las Leyes de la materia, plantear propuestas, analizar de qué
manera pueden ser replicados a todo el país, sistematizarlo y formalizarlos ya sea
reformando la Ley o bien proponer realizar un reglamento que regule el
procedimiento del mismo.
59
1. Legislación nicaragüense
La realidad nicaragüense no se aleja de la que se ha presentado en los países ya

comentados, con respecto a la informalidad de la propiedad y falta de titulación,
problemática que fue uno de los motivos para que la Corte Suprema de Justicia
aprobara la Normativa para la regularización de la propiedad por la vía
administrativa, con la que se pretende iniciar un proceso que finiquite o bien
reduzca el desorden registral de muchas propiedades afectadas por los procesos
de expropiación iniciados durante los años 80 del siglo pasado (Olivares, 2017).
Según la Corte Suprema de Justicia (2017), en los años 80 en Nicaragua se

impulsó la reforma urbana y rural de la propiedad, la que sufrió un proceso de
reversión por parte de algunas Instituciones del Estado durante un período entre
1990 al 2007, bajo la presidencia del doctor Orlando Trejos Somarriba se firmó el
Proyecto de Ordenamiento de la Propiedad, dando inicio al barrido catastral y el
saneamiento y a partir del 2008 la regularización y titulación masiva.
Es por esa regularización y titulación masiva, por lo que se ve la urgencia de

sanear y concordar la información registral y catastral, pensando en la eficiencia y
modernización de los Registros Públicos de la propiedad Inmueble y Mercantil del
país (Olivares, 2017).
Tal como Vallejos Moreno (2019), cita a Cruz Castillo (2019), explicando que “los
cambios incluyen la estandarización y unificación de la tramitación de los servicios
registrales y catastrales, por medio de una base de datos única, saneada y
concordada”.
Dicha base de datos única es lo que se ha llamado como SIICAR que es el

acrónimo de Sistema Integrado de Información Catastral y Registral, con el cual no
solo se automatizará sino también se podrá controlar los flujos de trabajo e
información propios de cada institución, este proyecto surge como parte de la
implementación de una estrategia integral de desarrollo del sector rural, que el
60
Gobierno de Nicaragua, con el apoyo de la Asociación Internacional de Fomento
ha implementado mediante un proyecto de ordenamiento de la propiedad
(Bárcenas, Chiong Alegría & Hernández Sánchez, 2015).
La Registradora titular del Registro público de Managua dice que uno de los casos
por los que se recurre al saneamiento de la información del Registro es porque
existen títulos de Reforma agraria inscritos a los que no se les canceló su
antecedente registral, es decir que nacieron como fincas nuevas, así como con los
casos de doble inmatriculación, lo cual se da cuando una finca está inscrita con
dos números diferentes de cuenta registral, entre otros ejemplos, por lo que se
tiene que realizar un proceso de verificación, rectificación y saneamiento de la
información del Registro, concordándola con la información de catastro físico,
siempre con la finalidad de brindar mayor seguridad jurídica de lo inscrito en el
Registro (Vallejos Moreno, s.f.).
Así mismo en el artículo 150 de la Ley 698 Ley General de los Registros Públicos
(2009), establece que:
La integración de la información registral y catastral para que exista verdadera

concordancia entre los asientos del Registro de la Propiedad Inmueble y el
Catastro Nacional, es un objetivo del SINARE y del Instituto Nicaragüense de
Estudios Territoriales a efecto de lograr el saneamiento y la regularización de la
propiedad inmueble y dar seguridad jurídica a los titulares de derechos. A ese
propósito el Registro podrá integrar y compartir su información y base de datos con
el Catastro Nacional.
En el artículo 145 de la Ley 698 Ley General de los Registros Públicos (2009) se
establece la definición de inexactitud registral como “todo desacuerdo que, en
orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica
extra registral” es decir que esto se traduce que la realidad jurídica se modifica sin
61
que se traduzca la misma en la realidad registral sufriendo esta una modificación
de los derechos de bienes inscribibles.
En la legislación nicaragüense la inexactitud registral se divide en dos tipos, siendo

una de origen registral y otra de origen extra registral, la primera se encuentra
definida en el artículo 148 del Reglamento de la Ley 698 Ley General de los
Registros Públicos (2013), las inexactitudes registrales son errores cometidos y
que tienen su origen en:
a. Los asientos registrales.
b. La calificación del documento.
c. La emisión de los certificados registrales.
En el mismo artículo se establece que serán consideradas inexactitudes de origen

registral:
a. La que resulta de un error involuntario cometido por parte del Registrador,

Registradora o su personal.
b. La originada por el Registrador, Registradora o su personal de forma dolosa

en la calificación, elaboración de asientos y en la emisión de los certificados
registrales con el fin de alterar su contenido.
Definiendo la segunda en el artículo 149 del Reglamento de la Ley 698 Ley

General de los Registros Públicos (2013), las inexactitudes extra registrales tienen
su origen fuera de la oficina registral, que pueden ser de carácter jurídico o técnico
y se producen:
a) Información inexacta en cuanto a la realidad física, descripción gráfica o

jurídica del inmueble, siempre y cuando dicha inexactitud no pueda ser detectada
ni valorada en el proceso de calificación de los documentos por parte del
Registrador o Registradora.
b) Información inexacta cuyo origen son documentos que contienen

información presumiblemente falsa o alterada, sin que la inexactitud o falsedad
62
documental, pueda ser detectada ni valorada en el proceso de calificación de los
documentos por parte del Registrador o Registradora.
A pesar que en la legislación nicaragüense no se encuentre determinado el

concepto de Saneamiento, se encuentran pautas para poder definirlo, por ejemplo,
el artículo 162, del Reglamento de la Ley 698 Ley General de los Registros
Públicos (2013), establece que “para obtener una verdadera concordancia entre la
información registral y catastral deben realizarse procesos permanentes de
regularización y saneamiento de la propiedad inmueble cuyos resultados
permanezcan sistematizados en una aplicación informática que integre la
información catastral y registral”.
Como se pudo observar no se cuenta con una definición clara, sin embargo, se
logra percibir que tiene la misma esencia que las otras legislaciones, esta es la de
verificación y corrección de inexactitudes en la información registral, con la
finalidad de obtener una información concordada con Catastro y brindar al usuario
una información con certeza.
Para llevar a cabo el procedimiento de saneamiento de la información se requiere

una complementariedad con diferentes normas asociados a la materia registral.
Dentro de las pinceladas que se logran detectar del saneamiento registral en el
ordenamiento jurídico nicaragüense encontramos su regulación en:
a) Código Civil de la República de Nicaragua.
b) Ley 698, Ley de los Registros Públicos.
c) Reglamento de la Ley 698, Ley General de los Registros Públicos.
d) Ley de Prenda Agraria e Industrial.
63
e) Resolución No. 003-2014 emitida el 9 de septiembre del año 2014 por la
Comisión Especial de Registro, Cancelación Oficiosa de Promesa de Venta.
f) Acuerdo 257 emitido el 18 de mayo del año 2017 por la Comisión Especial
de Registros Públicos de La Cancelación de Oficio de Asientos extintos,
caducos o prescritos.
g) Cumplir Norma 007-2011 de la Dirección Nacional de Registros por

Reposición de Folio/Asientos Destruidos o Perdidos.
h) Cumplir Norma 008-2011 de la Dirección Nacional de Registros para

Convalidación de Asientos Registrales por Omisión de firma.
i) Cumplir Norma 009-2011 de la Dirección Nacional de Registros para

Rectificación de Errores Registrales y Asientos Registrales Firmados
Incompletos.
j) Circular interna emitida el 21 de noviembre del año 2017 por la Registrador

Titular Declaración de estado.
k) Circular emitida el 22 de junio del 2015 por la Corte Suprema de Justicia, de

la cancelación oficiosa de Hipoteca/ Entidades financieras extintas.
1.3 Procedimiento de Saneamiento
Dentro de los instrumentos jurídicos mencionados anteriormente no se logra

encontrar un procedimiento a seguir para la realización del saneamiento, sin
embargo, este se encuentra determinado dentro de los criterios homologados del
Registro Público Inmueble de Managua, procedimiento que se detallará
minuciosamente cuando se estudien dichos criterios, solo hacer mención que no
se encuentra un procedimiento determinado dentro de ninguna ley o reglamento,
es ahí donde vemos una laguna jurídica dentro del ordenamiento jurídico
nicaragüense.
64
Los criterios homologados de saneamiento registral (2018) establecen para dichos

procedimientos diferentes tareas entre las cuales se pueden mencionar las
siguientes:
a) Errores u omisiones.
b) Actualización de saldo de fincas con notas de desmembración.
c) Actualización del sistema notas de pases.
d) Doble o triple numeración.
e) Doble o triple parcelización en coordinación con catastro.
f) Revalidación de firma y sello.
g) Reposición de información registral.
h) Traslados de asientos.
i) Asientos sin valor y efecto legal.
j) Errores en los sistemas registrales.
k) Inconsistencia de las imágenes en el sistema.
l) Errores en los asientos de inscripción, notas de desmembración y

marginales.
m) Cancelaciones oficiosas de asientos.
n) Fincas con su dominio cancelado.
o) Ampliación de razón de inscripción.
p) Identificación de parcelas.
65
2. Criterios homologados de saneamiento en el Registro de la Propiedad
Inmueble de Managua
Con la modernización de los Registros surge la necesidad de un sistema de

integración entre Catastro y Registro, el cual requiere una base de datos saneada,
es decir que la información de cada institución se encuentre concordada una con
la otra. Por lo que se elaboraron procedimientos y estrategias para sanear la
información, extractarla y concordarla entre dichas instituciones (Criterios
homologados de saneamiento registral, 2018).
La información contenida en catastro físico debe ser la misma que está en el

Registro y que no exista discrepancia entre ellas, de manera que la información se
encuentre centralizada.
2.1 Evolución del saneamiento registral
En el año 2014 inicia el saneamiento de la información en el Registro Público de la

Propiedad Inmueble de Managua, este comienza con la auditoria de los tomos, en
la cual se realizó la contabilidad de los mismos con el fin de determinar su estado
físico para luego escanearlos y digitalizarlos.
Seguidamente se realiza la actualización de notas de pases en el sistema epower,

consistiendo en el ingreso al mismo de cada uno de los movimientos presentados
en una cuenta registral; de igual forma se efectúa la actualización del sistema de
índice de propietarios de propiedad inmueble, en el cual se ingresa el último
dominio de una cuenta registral.
Lo anteriormente señalado dio las pautas para el fortalecimiento del proceso de

saneamiento, en el cual se comenzó con la verificación de los datos registrales
contenidos en los tomos físicos, con el avance de la revisión y reparación de los
tomos se identifican los errores en los asientos cometidos en la práctica registral.
66
En el año 2016 se realizó el saneamiento directamente finca por finca iniciando
desde el tomo 1 al tomo 3753, en este momento se comenzó a sanear de una
manera distinta, realizándose ahora la revisión del orden sucesivo de cada cuenta
registral, cancelaciones oficiosas de cargas o gravámenes que pesan sobre esa
cuenta registral, aclaraciones y rectificaciones oficiosas dependiendo del error de
que se trate, revalidaciones de asientos que en su momento no fueron firmados o
sellados por el Registrador de la época, así mismo la indexación de notas de
pases para llevar el control de los movimientos de las cuentas registrales.
Es importante señalar que algunas de esas correcciones se realizaban en tomos

ya cerrados, es decir que cuando se encontraba un pequeño error que no requería
una nota aclaratoria, se procedía a corregirlo para luego enviarlo al área de acervo
registral, esta es el área donde se digitalizan los tomos, se enviaba a re escanear
la imagen del tomo donde se realizó la corrección.
Cabe mencionar que en el año 2016 que se inicia con las correcciones oficiosas,
estas estaban a cargo únicamente del jefe de área, sin embargo, por la gran carga
de trabajo se procedió a autorizar al resto del personal de saneamiento para que
todos pudieran realizar todas las etapas del saneamiento, incluyendo la corrección
de los asientos registrales, siempre con la revisión y autorización de la registradora
encargada del área.
La modernización de los Registros Públicos provoca el resguardo y conservación

de la información registral a través de la microfilmación como una forma de llevar
los asientos registrales y archivarlos, permitiendo el mantenimiento, actualización y
conservación de la información registral, con herramientas que brinda la tecnología
moderna.
En camino a esa modernización de los sistemas registrales, a partir del año 2017
el saneamiento se realiza con la implementación de sistemas automatizados, entre
los cuales se encuentra el epower, el cual es un “Sistema Automatizado de
Imágenes Digitalizadas (SAID): es un sistema que agiliza las investigaciones
registrales efectuadas en los tomos físicos, ofreciendo comodidad, rapidez y
67
garantizando de esta manera el principio de publicidad registral” (Página web del
Registro Público de la propiedad Inmueble y Mercantil, 2015).
Se comenzó a trabajar con distintos sistemas que ayudaron a la agilidad del

saneamiento registral, además del ya mencionado epower, también se encontraba
el folio personal donde se realizaba la búsqueda de información en el Registro de
Personas, consultas al libro diario a partir del año 2016, la visualización de
escaneos de los documentos presentados por los usuarios, debido que el libro
diario con fechas anteriores a dicho año se encontraban en un sistema más
antiguo llamado como consulta al diario, también se contaba con el sistema de
notas de pases, padrón electoral y menú archivo donde se podía consultar cuando
un documento había sido suspendido, retenido o bien había salido firmado, como
se logra ver en este momento para la realización del saneamiento se tenían que
realizar las consultas a sistemas dispersos, no obstante parte de la modernización
era lograr un sistema donde se contara con la información de los anteriores y no
tener que saltar de uno a otro para consultar la información, lo que se ha logrado
alcanzar con el actual sistema SIICAR 2, el cual se explicara más adelante.
En el año 2016 en Managua todos los tramites que entraban en el Registro pasan
por las etapas de revisión y saneamiento, se establecen tres vías para el
saneamiento de una finca, esto es de manera oficiosa, en la cual los responsables
de áreas se encargan de proporcionar al analista un listado de fincas a sanear de
oficio, la segunda es la vía a demanda, esto es cuando ingresa un trámite por
ventanilla, es decir que antes de pasar a las demás áreas sea certificaciones o
inscripciones, dicho trámite deberá pasar primero por saneamiento; y la última vía
es por concordancia con Catastro, de igual manera en este caso ambas
instituciones se deberán coordinar con el listado de fincas a sanear para
proporcionar al personal de saneamiento.
En el año 2017 se inicia la concordancia de la información entre Registro y

Catastro, elaborando la estrategia para la homologación de los criterios de
calificación registral y catastral, se realiza la unificación de los catálogos y
68
requisitos de servicios catastrales y registrales y se elabora la estrategia para los
procedimientos de concordancia de la información registral y catastral.
Los principales objetivos con los que se proyectaba al saneamiento registral eran
los siguientes:
Efectuar la limpieza registral de las anotaciones preventivas, cargas y gravámenes

extintos, caducos y prescritos que afecten la propiedad.
Subsanar los errores existentes en los asientos de inscripción, así como los
errores en los sistemas de consulta.
Revalidar o dejar sin efecto legal los asientos de inscripción tanto en los tomos
como en los sistemas registrales, según sea el caso.
Grabar los movimientos registrales en los tomos en el sistema epower y notas de

pases.
Concordar la información con Catastro, mediante la base de información

suministrada por catastro.
Proporcionar información registral del ultimo asiento de dominio y cargas vivas,

mediante un sistema de extractado, como insumo para la migración al SIICAR 2,
en una sola base de datos.
Solicitar el re escaneo de las imágenes de cuentas registrales ya corregidas.
Antes de continuar cabe hacer la puntualización del concepto de SIICAR, lo cual

según la página web del Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil
(2015), “es un sistema del más alto nivel que permite la integración de la
información de Registro para dar seguridad jurídica y física de las propiedades”.
69
2.2 Criterios Homologados de Saneamiento Registral
Los Criterios Homologados de Saneamiento Registral (2018) regulan los

procedimientos a seguir para las distintas tareas realizadas por el personal de
Saneamiento:
Declaración de asientos sin valor y efecto legal, se realiza para los asientos y
notas que se encuentran incompletos, bien sin firma, sin sello o sin ambos. Se
realiza previamente una verificación en los sistemas y controles internos si el
documento ingresó y salió suspendido o bien denegado. De igual manera cuando
un asiento haya sido declarado sin valor y efecto legal se deberá dejar nota de ello
en las imágenes en los sistemas y en caso de que el asiento a declarar sin valor ni
efecto legal sea el único inscrito en ese folio, se debe mandar incidencia para
eliminar la imagen del sistema, esto se realiza en base a lo establecido en el
artículo 73 inciso m del Reglamento a la Ley 698 (2013), el cual establece que “la
inscripción será autorizada por el registrador o registradora con su firma y sello
oficial”, en caso de no contener uno de estos se tomará como que no fue
autorizado y se procede a dejar sin valor y efecto legal.
Revalidación de firma y sello, se realiza la revalidación de un asiento o bien nota

de desmembración cuando se logra verificar en los sistemas y controles internos
que el documento que ingresó salió firmado y sellado, es decir que fue autorizado,
así mismo cuando la cuenta registral tenga asientos posteriores firmados y
sellados, cuando el acto o contrato a inscribirse conste en otros Registros y estos
se encuentren firmados y sellados; en el caso de notas de desmembración que se
encuentren sin firma y sin sello se procede a verificar la finca nueva que pasó a
formar y si esta se encuentra firmada y sellada se realiza la revalidación de la nota
de desmembración, lo anterior se realiza en base a lo establecido en los artículos
117 inciso a, y 126 del Reglamento a la Ley 698 (2013), y según lo establecido en
la Circular atingente a los Registros, emitida por la Corte Suprema de Justicia,
Acuerdo 257 (2017).
Reposición de información, esto es en caso de pérdida de la información registral,

se realizará cuando se tenga a la vista la escritura original o fotocopia clara con su
70
inscripción firmada y sellada, o bien teniendo a la vista microfilm o cualquier otro
medio que contenga la información faltante. También se puede realizar con la
información existente en los sistemas de libro diario, escaneo o epower, en este
caso se deberá hacer la restructuración de forma manuscrita expresando tal
circunstancia y plasmando la información relevante que se tenga. Las fincas con
asientos que no se puedan reponer quedarán obstaculizadas para saneamiento,
siempre y cuando la información faltante sea medular para la finca y su falta de
reposición interrumpa el tracto sucesivo de los asientos, esto según lo establecido
en el artículo 183 de la Ley 698 Ley General de los Registros Públicos (2009), de
igual manera según lo contemplado en el Decreto 240 de la Reposición de los
Registros (1980).
Inexactitud de la información registral y catastral, cuando existen diferencias en

cuanto al área superficial de los asientos, el área reflejada en el índice de
propietarios y el área catastral se procederá a verificar si el área del asiento es
correcta mediante la revisión de su nota de desmembración, el resumen del
asiento de presentación y si posee escaneo de los documentos se revisará, se
corregirá el error en el asiento de inscripción o en el índice de propietario según
corresponda. De encontrarse diferencia en ambas áreas se realizará la consulta a
catastro del área de la finca según su número catastral, sin embargo, si la
diferencia persiste y sobrepasa los márgenes de tolerancia se describirá dicha
circunstancia de no concordancia con catastro en la declaración de estado de
saneamiento, si no se hubiese encontrado ninguna inconsistencia se declara la
finca con estado de saneado. En el caso de que el área contenida en los asientos
sea lineal o no se expresé el cálculo para determinarla, o no se determine
expresamente se deberá enviar a consultar a catastro con el fin de determinar el
área física real y una vez determinado el dato se realizará un asiento de aclaración
donde se especifique el área que determine catastro, artículos 156 primer párrafo,
y 160 del Reglamento a la Ley 698 (2013).
Doble o triple numeración, esto es cuando se le asigna un mismo número de finca

a varias cuentas registrales, por lo que se procederá a la asignación de guion “a”
“b” o “c” valorando la cantidad de asientos, la cantidad de cargas o gravámenes, la
71
fecha de inscripción (siguiendo el principio de prioridad), una vez determinada la
finca a la cual se le asignará el guion “a” se notifica a índice de propietarios y
Acervo Registral para que indexen la nueva numeración de la cuenta registral. Se
debe verificar si en el tomo que fue inscrita debió corresponderle otro número de
cuenta registral, esto conforme la consecución de números de finca en el tomo. En
estos cases que se modifica el número de finca se deberá hacer una nota
aclaratoria tanto en la cuenta registral a la que se le dio nueva numeración como la
nota de desmembración que le dio origen, siguiendo con lo establecido en los
artículos 31 y 90 de la Ley 698 Ley General de los Registros Públicos (2009), de
igual manera según lo contemplado en el artículo 161 del Reglamento a la Ley 698
(2013).
Inconsistencia de las imágenes en el sistema, esto es cuando se encuentran

incongruencias en las imágenes contenidas en los sistemas, se procede a enviar
incidencia al área de acervo para su corrección.
Errores en los asientos de inscripción, notas de desmembración y marginales,

cuando se encuentren incongruencias en los asientos registrales se procederá a
realizar aclaraciones y rectificaciones de oficio mediante notas aclaratorias sin
número de asiento. Generalmente solo se corregirán asientos activos,
exceptuando cuando se trate de los datos registrales de la finca matriz contenidos
en el asiento primero de inscripciones, aun cuando este ya no se encuentre activo.
En el caso de realizar aclaraciones de notas de desmembración o notas
marginales, se deberá realizar dicha nota sin número de asiento y en la columna
de cancelaciones o marginal, aunque estas se encuentren en la columna de
inscripciones y con número de asiento, esto para no afectar el tracto sucesivo de
la finca. Cualquier aclaración o rectificación que se haga se debe enviar incidencia
al índice de propietarios para su debida actualización, según el artículo 147 del
Reglamento a la Ley 698 (2013).
Notas de pases, debido que el sistema epower sufrió un colapso, se crea el

Sistema de actualización de Notas de Pases, el cual se debe actualizar ingresando
los movimientos de las cuentas registrales.
72
Cancelaciones oficiosas de asientos, esto se realiza cuando los asientos se
encuentran caducos, extintos, cuando la obligación principal se encuentre
cancelada, o cuando ya no tienen razón de ser, en el caso de las hipotecas se
realizará según lo establecido en la Circular atingente a los Registros, Acuerdo
257 emitido por la Corte Suprema de Justicia (2017), y según lo establecido en el
artículo 108 del Reglamento a la Ley 698 (2013), exceptuando cuando estas se
encuentren a favor del Estado siendo este representado por la Procuraduría
General de la Republica. Para la cancelación de anotaciones preventivas, o
prendas agrarias o industriales se hará según lo contenido en la Circular atingente
a los Registros, Acuerdo 257 emitido por la Corte Suprema de Justicia (2017),
exceptuando las servidumbres, las cuales no deben ser canceladas de manera
oficiosa. Las cargas y gravámenes que existan en antecedente de título otorgado
por el Estado, se cancelaran de oficio sin más trámite o a petición de interesado
legítimo, los antecedentes registrales que no fueron cancelados en el momento de
inscribirse los títulos otorgados por el Estado, esto según lo establecido en el
artículo 3 de la Ley 88 Ley de Protección a la Propiedad Agraria (1990). De igual
manera se deberán cancelar los asientos marginales de inscripción de personas,
cuando ya hayan sido transcritos a inscripciones de Derechos reales.
Traslados de asientos, se realiza cuando por error se encuentra inscrito un acto o

contrato en una columna o cuenta registral que no corresponde, por lo que para
poder seguir con el tracto sucesivo se deberá trasladar a la columna, sección o
cuenta que le corresponda, trasladándose de manera íntegra al asiento inscrito
erradamente, se debe incluir nota al final del asiento trasladado, indicando los
datos registrales del asiento errado, esto según lo establecido en el artículo 121
Reglamento a la Ley 698 (2013).
Fincas con su dominio cancelado, es decir cuando la cuenta registral se encuentra

inactiva, estas fincas se deberán sanear únicamente para efectos de saneamiento
histórico de la finca, lo cual no significa la reactivación de la finca.
Ampliación de razón de inscripción, cuando se realice nota aclaratoria de un

asiento de inscripción y se tiene a la vista el documento original o la copia clara, se
73
deberá ampliar la razón de inscripción para que el usuario tenga conocimiento que
su dominio consta en dos asientos.
Saldos de área, cuando existan fincas donde contengan notas de desmembración,

o bien sea indivisa, se deberá calcular el saldo de área, restando las áreas de las
notas de desmembración al área inicial con que nació la finca, esto con el fin de
determinar el saldo restante que le corresponde a esa finca o bien en caso de ya
existir una venta del resto determinar si existe área flotante correspondiente a
posibles desmembraciones aun no inscritas en el Registro.
Parcelas actualizadas, para efectos de concordancia con Catastro, si dentro del

Saneamiento Registral se detecta que en el asiento de inscripción el número de
parcela no coincide con el numero actualizado que refleja el campo de
observaciones del sistema de consulta Catastro, se realizará nota aclaratoria
indicando el número de parcela correcto, de igual manera se enviará incidencia al
Índice de Propietarios para su debida actualización.
2.3 Aplicación de los criterios
Es importante señalar que aún internamente como área de Saneamiento Registral

no se cuenta con un manual de procedimiento completo, sin embargo, existen
algunos antiguos que se encuentran de manera dispersa.
Para llevar a cabo el proceso de Saneamiento es necesario la verificación de la

información de las cuentas registrales a través de los diferentes sistemas, que a
continuación se detallaran:
SIICAR 2: (Módulo consulta, Índice de Propietarios, Actualización de Estado,

Consulta Catastro)
Notas de Pase
Libro Diario (Folio Personal, Diario Consulta y Tomo Físico)
74
Folio Personal, no solo para verificar su Diario, si no antes de hacer una
cancelación o modificación de un asiento, se debe verificar que no haya entrado
una transacción reciente para el mismo acto.
Sistema epower y/o Tomo Físico
Padrón Electoral
Menú archivo (en caso de revalidaciones)
En el procedimiento de saneamiento registral se realiza la verificación de la

información en las diferentes fuentes de consulta y rectificación de las malas
prácticas registrales, esto se realiza conforme la ley y los Criterios Homologados y
este procedimiento inicia con la distribución del trabajo conforme la demanda de
las áreas sustantivas, las que se atienden de inmediato y se distribuyen a
cualquier auditor.
Cabe mencionar que las fuentes del saneamiento son las áreas sustantivas o de
atención al usuario en Registro y de Catastro con quien se tiene una buena
coordinación para atender el saneamiento desde el inicio de un trámite.
Una vez que se realizó la asignación de las fincas, cada auditor procede a revisar
en el sistema de folio electrónico el estado de esta para poder efectuar su
saneamiento, existiendo los siguientes tipos de estado:
1. Finca Saneada (FS): Se declara cuando la Información se encuentra

concordada en los diferentes sistemas regístrales (físico y digitales), es decir
cuando se logre completar el saneamiento.
2. Finca no Saneada (FNS): Este tipo de estado se muestra por defecto en la

herramienta, para las fincas que aún no han sido saneadas.
3. Finca con obstáculo (FO): Se declara con obstáculo de saneamiento en los

casos que por falta de información en los sistemas o tomos no se logre completar
el saneamiento, impidiendo homologar la información registral, entre estos
tenemos:
75
a) Cuando la finca tenga área agotada, o no pueda ser definida registralmente.
b) Cuando exista inexactitud en las personas; es decir que el propietario no

coincida con la información registral contenida en los tomos y sistemas.
c) Información registral incompleta de los asientos registrales, que únicamente

tenga la primera parte del asiento o bien la última parte, y por lo tanto no se
puedan reponer ya sea porque no se encontró información de microfilms o bien
no se pudo reconstruir el asiento con la información que proporciona el libro
diario.
Asientos sin firma/o sello, en este caso solo se declara con obstáculo si el asiento
no pudo ser revalidado, por no poder determinarse si el documento se fue firmado
y sellado.
A continuación, se detallará el procedimiento que se realiza mediante la revisión

en los diferentes sistemas antes mencionados:
Tracto sucesivo de las cuentas registrales.
Verifica el área inicial y área actual para llevar control del área del remanente de la
finca.
Anotaciones (embargos preventivos, ejecutivos, demandas, inscripciones

provisionales, promesas de ventas, arriendos etc., y se procede a revisar si cabe
la cancelación oficiosa aplicando el artículo 107 de la Ley 698 Ley General de los
Registro Públicos nos dice que toda anotación preventiva puede cancelarse por
su caducidad, cumplimiento, o su conversión en inscripción definitiva, así
simultáneamente se ira verificando cada columna que tenga Cargas y gravámenes
caducos, extintos, Prescritos y cumplidos, que están afecten el derecho inscrito.
En el caso de existir embargos ejecutivos anotados preventivamente sobre una

finca motivados estos por algún gravamen hipotecario inscrito en la sección de
hipotecas y cuya hipoteca sea cancelada por dación en pago o venta forzada, se
podrá cancelar dichas anotaciones una vez inscrito el traspaso del dominio a favor
del acreedor.
76
Si existiese prendas agrarias vivas, existen dos maneras de realizar su
cancelación, una de ellas sería ubicar el tomo, página y asiento donde consta
inscrita la prenda y verificar si se encuentra cancelada en la columna de
cancelaciones, en caso contrario, de no encontrase canceladas se realizara de
manera oficiosa haciendo uso de los artículos 40 de la Ley de Prenda Agraria o
Industrial, 109 del Reglamento de la Ley 698 y Acuerdo 257, numeral 2 emitido
por la Corte Suprema de Justicia (2017).
Si se trata de notas de antecedentes de prendas agrarias, se toma en cuenta los

datos de inscripción de la nota es decir el número de finca, tomo folio, asiento a
que alude y nos ubicamos en ese antecedente para constatar si dicho asiento se
encuentra cancelado, este se cancela en la cuenta registral que se está trabajando
aludiendo el asiento de cancelación que nos remite la finca matriz.
Notas marginales estas son utilizadas para notificar que pueda existir un asiento
inscrito en personas como un testamento y como este afecta el derecho inscrita se
margina, sin embargo, una vez que ya fue transcrita a la columna de derechos
reales el testamento se procede a la cancelación, puesto que ya se cumplió con el
objeto de dar publicidad de que existe inscrito dicho testamento en persona.
En la sección de hipotecas el caso más frecuente son los de errores u omisiones

de datos registrales numéricos que identifican el inmueble , obligaciones que por el
paso del tiempo prescriben, la extinción por la confusión de acreedor y dueño,
notas de antecedentes de hipotecas, asientos accesorios originario sin cancelar,
es necesario aclarar que en el caso de las hipotecas únicamente se procederá a
cancelar , cuando estas estén constituidas entre particulares (acreedor y deudor),
pasado quince años contados a partir del vencimiento del plazo de la obligación, y
no se cancelaran aun cumpliendo con el plazo establecido las constituidas por
financieras y bancos extintos que pasaron sus activos a favor del Banco Central de
Nicaragua.
En el caso de que el crédito original se encontrase cancelado y este contenga

modificaciones, cesiones de créditos se procederá aclarar el asiento de
cancelación del crédito original de tal manera que se comprenda que también se
77
cancelan los asientos accesorios, excepto cuando la cancelación sea del asiento
accesorio y no del crédito mismo.
Revisión de antecedentes registrales (finca matriz, nota de desmembración), esto

se realiza para extraer los datos de donde nace la finca que se va a trabajar.
Si la finca contiene desmembraciones, verificando el dominio de la finca nueva,

constatando: si coinciden el área, propietario, datos registrales y si tiene firma y
sello.
Si no coincide el nombre del propietario en los asientos de inscripción y asiento de

presentación, se procede a verificar en el Padrón Electoral, la búsqueda se
realizará siempre y cuando el asiento de inscripción relacione el número de cedula
de identidad del adquiriente, y siempre prevalecerá el asiento de inscripción en los
casos que no contenga cedula, siguiendo lo establecido en el artículo 5 de la Ley
152 Ley de identificación ciudadana (1993).
Se revisa los datos del Índice de Propietarios lo siguiente:
Datos Registrales (número de finca, tomo, folio, asiento).
Datos Catastrales (número catastral y número de certificado catastral).
Datos del propietario.
Estado de los asientos y de la finca (activo o inactivo).
Área inicial y saldos de área de la finca.
Régimen de la propiedad (común y horizontal).
En caso de existir inconsistencias en la información del índice de propietarios, con

el asiento de inscripción, se remite la incidencia por medio de la herramienta al
área de Índice, cuando entre en funcionamiento el Folio Real, las correcciones se
enviarán al extractado y el índice de propietarios quedara como histórico.
78
De igual manera se coteja la información contenida en el sistema de consulta al
diario y folio personal, se constata los datos generales de la cuenta registral es
decir el número de escritura pública la hora de autorización, el Notario que
autorizo, el comprador y vendedor.
2.3.1 Tipos de correcciones dentro del proceso de saneamiento
Si el analista detecta incidencia o la información no está concordada en todos los

sistemas revisados, éste procede a corregir según los criterios de saneamientos y
los modelos de corrección.
Previo a la realización de algún tipo de corrección se debe verificar los criterios de

calificación de Saneamiento para detectar si existe algún criterio específico en el
caso planteado.
Se procede a la elaboración de la aclaración o cancelación según sea el caso,

previo a esto se realiza un análisis del caso y con base a la Ley 698, Reglamento
Ley 698, Acuerdos emitidos por la Comisión Especial de Registros de la Corte
Suprema de Justicia y Criterios Homologados, auxiliándonos de los diversos
sistemas y documentación presentada por los usuarios, ya sea original, copia o
microfilmada, se procede a las correcciones siguientes:
Corrección de los datos errados encontrados en los asientos y sistemas, tales

como:
Error u Omisión de Nombres y/o Apellidos
Error u Omisión de Linderos
Error en el área
Error en enumeración de finca
Error en Tracto Sucesivo
79
Las correcciones se realizan sin número de asiento, y la base legal para su
realización es el artículo 64 de la Ley 698, Ley general de los Registros públicos
(2009) y articulo 117 del Reglamento Ley 698, Ley general de los Registros
públicos (2013).
• Asientos sin valor ni efecto legal: Previo a declarar el asiento sin valor ni
efecto legal se verifica en Menú archivo (ventanilla), constatando el estado
del documento, si al retirarlo el usuario, este salió debidamente firmado y
sellado.
• Revalidación, los Criterios para revalidar son que el asiento se encuentre
completo, o bien tener el documento en físico, o que el asiento se
encuentre firmado o sellado en otro Registro o en un asiento relacionado.
Ejemplo: En el caso de Personas.
Con el apoyo del sistema de menú archivo se constata si el asiento a
revalidar salió firmado o suspendido. En este sistema se ingresa el número
de diario y este arroja un código que refleja el estado de suspensión o
firmado del asiento. Cabe destacar que este sistema solo funciona para las
inscripciones del 2001 a junio 2014.
• Doble inmatriculación: existe doble inmatriculación cuando por error se
generó dos fincas con el mismo número, pero con diferente ubicación y
propietarios, los parámetros para determinar la doble inmatriculación son
los siguientes:
Siguiendo el principio de prioridad se le asigna el “–A” a la finca que no

contenga ningún gravamen vigente (Hipotecas, embargos etc.), que no
haya tenido varios traspasos. Y se procede a verificar primero si en el tomo
que fue inscrito debió corresponderle otro número de cuenta registral,
conforme la consecutividad de números de finca en el tomo respectivo. El
procedimiento del mismo inicia con la elaboración del asiento, se separan
imágenes en modulo consulta, se actualiza sistema de índice de
propietarios y finalmente se emite oficio para actualización a Catastro
80
• Reposición y/o reconstrucción de asiento: Antes de realizar la reposición de
un asiento se debe de tomar en cuenta la revisión previa del tracto sucesivo
de la finca, así mismo se debe hacer la solicitud de Microfilms o documento
físico según la información faltante. Se realiza el asiento de reposición
siguiendo la consecución de los tomos y finalmente se elabora la razón de
inscripción al documento. Se actualiza el índice de propietarios en caso de
ser un asiento activo.
• Cancelación de asiento: la Cancelación de Oficio de Hipoteca se realiza
cuando sea entre particulares y que hayan transcurrido 15 años del
vencimiento de la obligación, cuando se hayan confundido los derechos del
acreedor y deudor en una misma persona o bien cuando sean bienes
inmuebles adquiridos por Ley 85, conforme Art. 10 párrafo in fine de la
misma Ley. No se cancelarán: Cuando sea entre bancos extintos cuyas
carteras hayan sido absorbidas por el Banco de la Vivienda de Nicaragua,
Banco Central de Nicaragua o Estado de Nicaragua.
• Cancelación de Anotaciones Preventivas, para estas cancelaciones se
tomarán en cuenta las disposiciones contenidas en el artículo 107 Ley 698,
Ley General de los Registros Públicos (2009), y la Resolución N° 003-2014
de la Comisión Especial de Registros (CER), emitida el 9 de septiembre del
2014, donde se establece que se cancelarán de oficio, sin previo trámite,
después de 15 años de vencida la obligación. Y cuando las Promesas de
venta o inscripciones provisionales se convierta, en definitiva, de igual
manera se cancelarán oficiosamente.
Las Prendas Agrarias o Industrial, se cancelarán de Oficio sin más trámite
y/o a petición del interesado legítimo, cuando tengan más de tres (3) años
de vencido el plazo de la obligación de conformidad al artículo 109 del
Reglamento de la Ley 698 y artículo 40 de la Ley de Prenda Agraria e
Industrial. O cuando se encuentren Canceladas en los tomos de Prenda
Agraria e Industrial.
• Traslado de Asiento: este procedimiento se aplica cuando se haya
extendido un asiento en una cuenta registral que no corresponde conforme
81
los datos registrales o por la materia, se procederá a su traslado a la cuenta
que le corresponda. Así mismo, se extenderá una anotación en la cuenta
registral del asiento trasladado, con la indicación del número de asiento y
número de cuenta en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del
traslado.
En el caso del traslado de asientos, se debe realizar una nota al pie del
asiento trasladado íntegramente, y en los casos de traslado de fincas,
además de esta nota al pie se deberá realizar una nota en la columna
marginal, que indique el traslado de los respectivos asientos a una nueva
cuenta registral.
Para finalizar el procedimiento de saneamiento se actualizan los sistemas Notas

de Pase y block de notas en el Sistema epower, con el fin de dejar plasmado cada
movimiento de la cuenta registral. La cuenta registral que está siendo saneada
debe contar con sus notas de pases completas y de forma correcta, Circular
emitida el 15 de mayo del 2017, y por último se declara el estado de dicha finca de
acuerdo al análisis.
Cabe mencionar que una vez finalizadas estas etapas, la cuenta registral pasa por
un control de calidad antes de ser enviada a las otras áreas, el analista de control
de calidad garantiza el saneamiento y extractado de las cuentas registrales, en la
corrección de Asientos inscritos de Derechos Reales en los Tomos físicos y
sistemas registrales por errores u omisiones encontradas, actualización de Notas
de Pases informadas por los técnicos de revisión emitiendo acta de saneamiento
de tomos, con lo establecido en la Ley General de los Registros Públicos y su
Reglamento y otras leyes especiales de trascendencias registral, normativas y
disposiciones técnicas, con el objetivo de garantizar seguridad jurídica. Así como
controlar y dar seguimiento para el cumplimiento de metas y objetivos
establecidos.
82
2.3.2 Concordancia con Catastro
Para la actualización e integración de la información Catastral y Registral, deberá

garantizarse la mejora continua en la interconexión entre las bases de información
en conformidad con el Artículo 150 de la Ley General de los Registros Públicos
(2009), y Artículo 47 de la Ley General de Catastro Nacional (2004).
Los estados de concordancia son los siguientes:
Concordado, esto es cuando coincidan los datos de finca, parcela y área.
No concordada, cuando no coincide ninguno de los datos ya mencionados.
Obstáculo de concordancia atribuible a catastro, esto es cuando no coincide el

área o bien no está definida, cuando no se encuentra actualizada la parcela,
cuando no este saneada la finca por una razón atribuible a Catastro, y cuando se
encuentra verificada la misma parcela para otra finca.
2.4 Contradicciones de los Criterios con leyes y reglamentos de la materia
El Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil de Managua, como

institución pública y como medio jurídico para brindar certidumbre de la titularidad
de diferentes derechos y en aras de permitir el desarrollo de un sistema ágil,
eficiente, seguro, moderno y acorde con los avances de la tecnología creo el
procedimiento de Saneamiento Registral, que le permiten subsanar situaciones
cometidas por funcionarios registrales en cuanto a falta de firma y sello por parte
del Registrador, revalidar o dejar sin efecto el asiento de inscripción según sea el
caso, garantizando así la seguridad jurídica registral y publicitaria de los actos
inscrito, llevando un control detallado sobre el estado físico de los tomos, folios,
páginas y el respaldo de la información contenidas en los asientos de inscripción.
No obstante, es evidente el vacío existente en la Ley con respecto al mismo, ya

que debido a la falta de concordancia entre la información registral y la información
catastral nace el Sistema de Información Integrado Catastro-Registro, para sanear
83
la información, extractarla y concordarla entre ambas instituciones; sin embargo, ni
en la Ley ni en el Reglamento se encuentran establecidas las etapas de dicho
procedimiento, sólo se hace poca mención del procedimiento de saneamiento.
La falta de un procedimiento que se encuentre fundamentado y regulado en la Ley

provoca mayor inseguridad jurídica, ya que permite el constante cambio del
mismo, como se pudo observar en la evolución del procedimiento este ha sufrido
de grandes cambios, al inicio este se limitaba únicamente a la realización de notas
de pases y reparación de los tomos, a medida de su evolución ha crecido hasta
realizar todas las etapas ya comentadas.
Esa constante variación no solamente incide en el Registro de Managua sino

también en el resto de los Registros a nivel nacional, ya que no se cuenta con una
sola forma de realización, pudiendo variar tanto en el tiempo como en el espacio,
es decir que cambia día tras día, y cambia en dependencia del lugar, debido que
por ejemplo el procedimiento realizado en el Registro de Managua no es el mismo
que el que se realiza en el Registro de León.
A pesar que el procedimiento de saneamiento registral no posee una regulación

ordenada y clara, se ha logrado trabajar de la mano de las normas asociadas a la
materia, sin embargo, en ciertos puntos se llega a contradecir con algunas, tal
como se detallará a continuación.
2.4.1 Puntualizaciones de contradicciones y vacíos
Partiendo que ni dentro de la Ley ni del Reglamento se logró encontrar un

concepto de Saneamiento Registral, se identifica el primer vacío en esta, ya que
solo se menciona en el artículo 150 de la Ley 698, Ley general de los Registros
Públicos (2009), el cual establece que para lograr la concordancia entre Registro y
Catastro “es un objetivo del SINARE y del Instituto Nicaragüense de Estudios

territoriales a efecto de lograr el saneamiento y la regularización de la propiedad
inmueble y dar seguridad jurídica a los titulares de derechos”, sin embargo, no
establece que se debe entender por saneamiento.
84
A pesar que por lógica según lo establecido en el artículo 73 inciso “m” del
Reglamento Ley 698 (2013), se entiende que cuando un asiento registral no posee
ni firma ni sello del Registrador es porque no fue autorizado, no obstante, no se
dice en qué casos se le dejará sin valor ni efecto legal y en qué casos se procede
a la revalidación del mismo, así como tampoco se menciona de que documentos
se auxilia el Registro para revalidar los asientos sin firma y sello.
Otra ejemplificación de los vacíos que posee tanto la Ley como el Reglamento, es
sobre la doble inmatriculación o doble numeración, ya que no se establecen las
circunstancias a tomar en cuenta para determinar a que cuenta registral se le
deberá asignar el guion “a” “b” o “c”.
Así como los mencionados anteriormente se pueden encontrar muchos más

vacíos, del procedimiento que no se encuentra regulado y en la práctica registral
se realiza.
Entre algunas de las contradicciones se encuentran en la práctica y aplicación de

los Criterios Homologados para la cancelación de un asiento marginal de
inscripción de personas se deberá cancelar en la columna de cancelaciones una
vez que este haya sido transcrito a derechos reales, sin embargo, en el artículo
136 de la Ley 698, Ley general de los Registros Públicos (2009), se establece que
“cuando proceda la cancelación de alguna nota marginal, se hará por medio de
otra nota que así lo declare, lo más cerca posible de la nota que cancela”, se ve la
discrepancia de la práctica registral con lo establecido en la Ley.
También el artículo 64 de la Ley 698, Ley General de los Registros Públicos

(2009), establece la forma de rectificar los errores materiales, indicando que
cualquier error se podrá rectificar mediante un asiento nuevo, sin embargo, en la
práctica se subsanan mediante un asiento donde este no se enumere, es decir a
través de una nota aclaratoria, lo que se justifica en evitar alterar el tracto
numérico de los asientos de dominio, exceptuando las cancelaciones de
gravámenes o de cargas de una cuenta registral, a las cuales si se les asignará
número de asiento.
85
Otro artículo con el cual se ejemplifica, es el artículo 126 de la Ley 698, Ley
General de los Registros Públicos (2009), este establece que las hipotecas podrán
cancelarse después de 10 años transcurridos después del vencimiento del plazo
de la obligación, en principio en la práctica se orientó que se cancelarán al tener
30 años después de su vencimiento, sin embargo, en la actualidad se pueden
cancelar una vez cumplidos los 15 años después del vencimiento, con la finalidad
de resguardar el derecho a terceros, exceptuando las hipotecas a favor de bancos
extintos.
En el artículo 106 de la Ley 698, Ley General de los Registros Públicos (2009),
establece que las inscripciones provisionales tienen una vigencia de 2 años y
según los Criterios Homologados se cancelaran una vez cumplidos 15 años
después del vencimiento de la obligación.
El artículo 115 de la Ley 698, Ley General de los Registros Públicos (2009), es
aplicado a los contratos de promesa de ventas, en las cuales una vez que se
entrega la escritura de venta definitiva, tácitamente se da por vencido su plazo,
extinguiéndose la misma, sin embargo, se cancelan después de 15 años del
vencimiento de la obligación.
El artículo 126 del Reglamento Ley 698 (2013), es aplicado para la revalidación de
asientos sin firma y sello del Registrador de la época, este expresa que se
revalidara verificando los datos de presentación del Libro Diario, expresada en la
razón de inscripción del título original presentado por el interesado, sin embargo,
estos asientos son revalidados con el simple hecho de que su nota de
desmembración este firmada y sellada, o bien que contenga uno de estos, de igual
manera conforme el tracto sucesivo de los asientos, sin constatar que el
documento que se le entrego al usuario este firmado y sellado.
De igual manera es necesario hacer mención El artículo 124 del Reglamento Ley
698 (2013), el cual establece que “En caso que el error se hubiera cometido en
algún asiento de presentación, se hará la rectificación por medio de un nuevo
asiento en el Libro Diario”, sin embargo, esto se realizó por un período de tiempo;
actualmente esto ya no se realiza por lo que es necesario retomar estas
86
correcciones para enmendar cualquier error que confronte el documento
presentado.
2.5 Propuestas de solución para brindar mayor seguridad jurídica en la aplicación

de los criterios
Uno de los propósitos según lo regulado en el título III de la Ley 698, Ley General
de los Registros Públicos (2009), es que los órganos de administración dicten las
normas y políticas institucionales para unificar los criterios de calificación registral,
y los procedimientos a nivel nacional, sin embargo, en esta investigación no se
logró encontrar evidencias de que la Comisión Especial de Registros o la Dirección
Nacional de Registros tengan en ejecución un programa destinado a realizar una
revisión integral de los procesos y procedimientos a nivel nacional, a fin de
homogenizar los mismos, ya que estos varían en las distintas oficinas registrales
porque lo que se aplica actualmente es el criterio personal, en ocasiones
discrecional, de cada Registrador Público, por lo tanto es recomendable que los
órganos de administración del Sistema Nacional de Registros asuman esta tarea y
elaboren un plan de trabajo orientado en incluir el Saneamiento Registral a la
práctica común en cada oficina registral.
En materia de Saneamiento, resulta innegable que la oficina registral de Managua

es la que presentan mayor nivel de avance, de cierto modo, con sus aciertos y
desaciertos, es la oficina registral que está marcando la pauta en el tema, por lo
cual se considera que la experiencia de esta oficina registral debe ser replicada en
el resto del país, al menos como un insumo inicial para mejorar procesos y
procedimientos que se realizan en las oficinas registrales del Sistema Nacional de
Registros.
Sin perjuicio de lo anterior, los órganos de administración del Sistema Nacional de

Registros deberían hacer una revisión integral de los criterios del Registro de
Managua, idealmente en conjunto con todos los Registradores Públicos del país,
con el objetivo de depurar algunos procedimientos en el Saneamiento Registral,
87
como por ejemplo en las cancelaciones oficiosas de hipotecas, no deberían de
realizarse de esta manera, ya que al hacerlo se está afectando a terceros.
En el transcurso de esta investigación se han identificado que los versionados de

los Criterios Homologados tienen una corta vigencia, puesto que los mismos son
modificados constantemente, esto dificultaría el proceso de unificación nacional.
Teniendo en cuenta lo anterior, cuando se determine la necesidad de modificar
las pautas que en materia de saneamiento ha establecido la oficina registral de
Managua, debería ser instaurado, como política, que estas modificaciones deben
ser el resultado de comunicaciones y sesiones de trabajo conjunto de los
Registradores a nivel nacional, o al menos un grupo representativo de todas las
Regiones de Nicaragua, consensos y coordinaciones que se deben hacer con la
finalidad que todos lleven a cabo procesos estandarizados y que si se aplicarán
cambios, los mismos sean aceptados y adoptados en todo el país.
El saneamiento registral es un tema de poco conocimiento para los usuarios en

general, es por eso que sería recomendable seguir compartiendo conocimientos y
capacitaciones con estos, ya que al tener un mejor conocimiento del sistema no se
resistan al cambio, es decir haciéndolos partes de cada etapa de mejora en el
Registro y de esta manera seguir promoviendo la seguridad jurídica, logrando
disminuir los errores que se cometen en materia registral por Abogados,
consiguiendo mejorar la eficacia de los Registros.
Debido a la rápida evolución y sustancial transformación del concepto de

saneamiento registral, hoy en día muchos de los procedimientos adoptados por la
oficina registral de Managua se distancian de las estipulaciones de las leyes en
materia registral, además destaca el hecho de que estos vacíos legislativos se han
subsanado mediante la emisión de una variedad importante de acuerdos y
circulares de la Corte Suprema de Justicia, lo que ocasiona dispersión de las
normas aplicables a este procedimiento, por lo tanto se recomienda llevar a cabo
una reforma a la Ley 698 y al Reglamento de la misma, en general para que se
detallen los procedimientos registrales que se deben llevar a cabo en este nuevo
procedimiento.
88
Que dentro del proceso de automatización del Registro se incluya el saneamiento
como un módulo de la herramienta informática SIIICAR 2, con el fin que en este
procedimiento se deje de usar los tomos físicos en su totalidad.
La modernización de los Registros ha sido un trabajo arduo a se ha observado a lo

largo de esta investigación, considerando su inicio con la publicación y aplicación
de la Ley 698 Ley General de los Registros Públicos (2009), y de su Reglamento
(2013), esto dio origen a un cuerpo normativo donde se le da un tratamiento
especial al Sistema Registral nicaragüense, logrando iniciar la estandarización de
los procesos y procedimientos, integrando la información registral y una agilización
de este.
Con este proceso se ha logrado que toda la información registral este contenida en
sistemas y no en libros, permitiendo que sea de manera ordenada y sistematizada,
si bien es cierto se pudo observar todos los impactos tantos positivos como
negativos de este nuevo sistema, sin embargo ha sido de gran importancia para el
Derecho de la propiedad es por esto que se debe de seguir trabajando en ello para
lograr la unificación a nivel nacional y superar problemáticas para el fortalecimiento
del proceso de saneamiento.
Es necesario recalcar que el SIIICAR 2, permite lograr un saneamiento de los

datos contenidos en los asientos registrales, para una debida concordancia entre
Catastro y Registro, ya que esto nos permite que las inscripciones sean
entregadas a los usuarios saneadas y concordadas con los datos catastrales.
89
CONCLUSIONES
En gran parte de la historia del Derecho Registral es notorio el cambio que este ha
sufrido, siempre pretendiendo lograr su principal finalidad que es brindar una
mayor seguridad jurídica al derecho tutelado, siendo este la propiedad, es preciso
señalar que este proceso de evolución marcó la tendencia a la centralización de
los Registros, esto debido a la demanda de uso que las personas requerían de
estos, la que va acompañada de la necesidad de certeza jurídica, y sobre todo el
fácil acceso de los mismos, motivo por el cual cada vez es más común el uso de
medios electrónicos en la práctica registral. A pesar que la Legislación
nicaragüense era un poco dispersa y desordenada, en la actualidad es algo a lo
cual se le ha tomado vital importancia, se han volcado esfuerzos creando
instituciones por medio de las cuales se ha procedido a la legalización de la
propiedad, lo que requirió cambios relevantes y notorios en el sistema de
inscripción, mediante la modernización de los Registros, fomentando el uso de la
tecnología con lo que se pretende el ordenamiento de la información registral,
permitiendo que sea de manera clara, inmediata, precisa y con verdadera
seguridad jurídica para los nicaragüenses, y que este adecuado y organizado a los
instrumentos legales que resulten necesarios para un sistema moderno y acorde
con los avances de la tecnología.
En el transcurso de esta investigación se logra hacer la comparación y

principalmente la diferencia del tratamiento que cada ordenamiento jurídico de los
países examinados le brinda al procedimiento de saneamiento de la información
registral, logrando identificar similitudes y diferencias entre sí. Destacando que la
regulación más parecida dentro de los ordenamientos jurídicos, son la legislación
costarricense con la peruana, ya que ambas poseen mayor regulación para el
procedimiento y mayores formalidades que procuran la seguridad jurídica del
mismo, al contar con el conocimiento y aprobación del titular, o bien del afectado
con la corrección. De igual manera se evidencia la poca regulación jurídica que
brinda la legislación nicaragüense al procedimiento de saneamiento, siendo
90
notorio el vacío legal que actualmente se posee, ya que no determina ni su
definición ni su procedimiento, solo deja pequeñas pautas donde se ve la
existencia del mismo, no obstante, en la práctica este posee una mayor
reglamentación, apoyándose de normas asociadas a la materia.
Se puede afirmar que el saneamiento registral ha sido de vital importancia en

cuanto a lo referido de la ruta de la propiedad, este ha sido viable y positivo, sin
embargo el problema radica en la mala práctica de este, ya que por la falta de
formalismo tiende a sufrir constantes variaciones, razón por la que es importante
que exista una transformación en los Registros de todo el país, ya que de esa
manera se podrá responder a las expectativas de brindar un buen servicio con un
acceso veraz, y sobre todo que brinde mayor seguridad jurídica y que estos
procedimientos tengan celeridad en cuanto los procesos administrativos. El
proyecto de Sistema Integrado Catastro-Registro requiere de cambios esenciales
para lograr una mejor organización y estabilidad, iniciando en poder unificar el
proceso del saneamiento registral, es decir que este tenga un cuerpo normativo
donde se encuentre regulado, ya que se puede identificar que existe una poca
documentación y regulación de este.
Conforme a los resultados de esta investigación se puede concluir que el

Saneamiento representa una innovación importante en el Sistema registral
nicaragüense, y trae consigo diferentes beneficios como el poder liberar, a través
de mecanismos simples y expeditos, a los titulares registrales de anotaciones,
cargas y gravámenes que se encuentran caducos extintos sin necesidad de acudir
a la vía judicial, sin embargo no se debe descuidar algunos aspectos para la
mejora continua del mismo, ya que en el desarrollo de esta tesis se descubrieron
diferentes elementos que representan problemáticas que si se descuidan podrían
convertirse en obstáculos para el buen desarrollo de este procedimiento. Se ve
necesario realizar una reforma a la Ley de la materia para que regule el proceso
del Saneamiento Registral, tomando en cuenta la experiencia legislativa de países
que han adoptado el proceso como Costa rica y Perú, y con la práctica ir creando
un compendio administrativo de los casos que surjan en la práctica diaria
documentando las casuísticas.
91
RECOMENDACIONES
Es necesario realizar una reforma a la Ley 698 Ley General de los Registros
Públicos y su Reglamento donde se incluya el procedimiento de saneamiento. Así
mismo realizar una evaluación de los artículos que puedan ser sujetos a reformas,
y cuáles de estos se seguirán aplicando. Esto tomando en cuenta los ejemplos de
las legislaciones que se analizaron, ya que la mejor manera de contemplar este
procedimiento es integrándolo tanto en la Ley y su Reglamento, y no en Leyes
dispersas.
Realizar una exhaustiva calificación registral de los documentos que ingresan al

Registro Público, de manera que se puedan detectar errores u omisiones desde la
entrada del mismo y que sean subsanados por el Notario correspondiente, ya que
una vez inscritos estos en muchos casos son corregidos de manera oficiosa por el
personal de Saneamiento.
Efectuar una verdadera distinción de los tipos de errores, según los establecidos
en la Ley 698 Ley General de los Registro Públicos (2009), de esta manera poder
clasificarlos para proceder a sus correcciones según sus naturalezas.
Que internamente como área se realice la creación de manuales del procedimiento

de saneamiento registral, debido que actualmente no se cuenta con ello, siendo de
suma importancia para que todo el personal de saneamiento trabaje siguiendo una
misma traza.
Es importante mencionar la necesidad de formular políticas y estrategias

nacionales que tengan como meta la seguridad de la tenencia de la tierra como
fundamento para el desarrollo económico. Asegurar marcos legales que permitan
el intercambio de información entre el Registro y Catastro.
Que tanto la Corte Suprema de Justicia como las instituciones en la ruta de la

propiedad como Catastro, puedan mantener una buena comunicación, a fin de
realizar un correcto Saneamiento Registral, habilitando el acceso a sistemas
donde se pueda tener una comunicación fluida con las instituciones
92
correspondientes, poder tener acceso a la información asociada al titular de la
propiedad, por ejemplo en el caso del complejo judicial, que se puedan ver las
demandas que se encuentran activas, ya que actualmente se cancelan las
demandas a los 15 años, sin tener la seguridad de si aún está esa propiedad en
litigio.
93
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UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS

Investigación monográfica para optar al título de

La Fundamentación Jurídica del Proceso de Saneamiento de

Managua, Nicaragua 2019

Agradezco primeramente a Dios por darme la oportunidad de culminar mis

A mi padre Lucas Altamirano por ser mi ejemplo a seguir, por enseñarme a no

A mi esposo Rolando Sanarrrusia Munguía, por su amor y apoyo incondicional, e

A Bethania Jirón Cruz por apoyarme y compartir sus conocimientos e instruirme en

Belkin Sugey Altamirano Sequeira

A mis hermanos, por apoyarme durante este proceso.

Finalmente quiero dedicarla a la memoria de mi abuelita Cándida Rosa Velásquez

Dayana Madeline Uriarte Aburto

A nuestros padres por apoyarnos siempre en nuestra formación académica, por el

A nuestro Tutor Profesor Eduardo Calderón Marenco por su dedicación y gran

A todas las personas que participaron y construyeron directa o indirectamente para

Objetivo general ................................................................................................... 11

Objetivos específicos .......................................................................................... 11

CAPÍTULO I: GENERALIDADES DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

DEL SANEAMIENTO DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL EN NICARAGUA .... 12

1. Antecedentes del Derecho Registral .............................................................. 13

1.1 La propiedad como inicio del Derecho Registral .......................................... 13

2.1 El Registro Público de la Propiedad Inmueble .............................................. 28

3.1. Antecedentes del saneamiento registral ...................................................... 36

1.1 Definición de Saneamiento ........................................................................... 42

2.1 Definición de Saneamiento ........................................................................... 52

Y LAS PROBLEMÁTICAS QUE PRESENTA ....................................................... 59

1. Legislación nicaragüense ............................................................................... 60

1.1 Definición de Saneamiento ........................................................................... 61

Inmueble de Managua .......................................................................................... 66

2.1 Evolución del saneamiento registral ............................................................. 66

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................... 94

El tema de saneamiento registral es muy singular entre los legisladores,

La legislación inmobiliaria registral nicaragüense, a pesar de presentar grandes

Con esta investigación se encontrará que las disposiciones determinadas en los

Esta investigación se realizará mediante la exploración, descripción y explicación

Es una investigación descriptiva, debido que se darán a conocer los datos

Esta investigación aporta a la sociedad en el sentido que el Registro Público es un

Analizar las bases jurídicas que tiene el proceso de saneamiento de la información

Identificar las generalidades del Derecho Inmobiliario y del saneamiento de la

Comparar la legislación existente en Nicaragua con legislaciones específicas de

DEL SANEAMIENTO DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL EN NICARAGUA

En el presente capítulo se hará una breve introducción a la evolución del Derecho

Es importante tener clara la definición de la especialidad del derecho a estudiar,

1.1 La propiedad como inicio del Derecho Registral

En el mismo sentido, el derecho de propiedad según Puig Brutau (1979), es “aquel

La importancia de la publicidad en la transferencia y en el gravamen del dominio y

Para García García (1988), se puede definir como el conjunto de normas y

1.2 Publicidad registral de la propiedad

Así como expresa Montes Penadés (2001):

En una primera aproximación se le puede definir como aquella que deriva de un

“La principal finalidad de la publicidad registral es la protección del tráfico jurídico

En definitiva, se puede decir que la publicidad registral no es más que un medio

Sin la publicidad que pueda garantizar de alguna manera la titularidad del

Parte de la historia de la publicidad inmobiliaria se remonta al Derecho Romano,

El hombre en su trayecto ha empleado distintas formas de publicidad para la

A lo largo de la historia se va desarrollando esta rama del derecho, sus primeras

En Grecia las transmisiones de fincas eran sometidas a formas de manifestación

1.2.3 Publicidad registral en el Derecho Egipcio

El Derecho Egipcio logró estructurar una publicidad bastante adelantada y

En Egipto para la realización de enajenaciones se requería el llamamiento a los

En el sistema egipcio-romano existían dos oficinas públicas, la de archivos de

Inicialmente en Roma, las transmisiones de derechos reales eran objeto de

De igual forma según Escobar Fornos (1999), en el Derecho Romano se