CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

UNIVERSIDAD SERGIO ARBOLEDA

CONSULTORIO JURIDICO
JEFRY STEVEN BLANCO MONTES
DERECHO 7 G01 – GRUPO 4
TEMA: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
FECHA DE PRESENTACION: 07 DE SEPTIEMBRE DE 2020
BOGOTA D.C.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

1. CONCEPTO.
En primer lugar, antes de entrar a establecer lo que es este tipo de contrato, es necesario
remitirnos al articulo 1973 del Código Civil, por medio del cual se define el contrato de
arrendamiento en nuestra legislación, siendo un contrato por el que “dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar
un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

Es así que, después del contrato de compraventa, el contrato de arrendamiento resulta

ser uno de los mas utilizados en la cotidianidad por las personas del común, tanto en el
área de la relaciones civiles como las comerciales se refiere.

Ahora bien, en principio, al hablar del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, es

relevante tomar en consideración la Ley 820 de 2003, sobre la cual, en su artículo 2, se
establece que es aquel donde “dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder
el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a
pagar por este goce un precio determinado” por lo que, no puede ser empleado en
arrendamientos rurales o inmuebles que no sean destinados a la vivienda.

De conformidad con lo anteriormente señalado, la Corte Constitucional en sentencia T-

427 de 2014 ha considerado tres elementos esenciales que sobresalen de este contrato,
siendo, en primer lugar, la cosa arrendada; en segundo lugar, el precio o canon; y, por
último, el consentimiento de las partes, por medio de los cuales este contrato surte
efectos jurídicos, sino se degeneraría en otro contrato1.

1
Corte Constitucional, sentencia T-427 de 2014, M.P. Andrés Mutis Vanegas.
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2

De esta forma, por medio de este tipo de contrato las personas que tienen bajo su
derecho de real de dominio un bien inmueble, ya sea una casa o un apartamento en las
zonas urbanas del país, podrán conceder el uso y goce del bien, sobre lo cual le
corresponderá a quien obtenga el bien, pagar por este derecho siempre que, claro está, el
bien se encuentre destinado a la vivienda.

A su vez, dentro de la definición que se da de este tipo de contrato de arrendamiento, es

relevante considerar dos términos: por un lado, encontramos los “servicios, cosas y usos
conexos” los cuales hacen alusión a los servicios públicos domiciliaros, así como todos
los demás inherentes al goce del inmueble y la satisfacción de necesidades; y, del otro
lado, se encuentran los “servicios, cosas y usos adicionales” que, a diferencia de los
anteriores, son los no inherentes al bien, por lo que pueden ser suministrados de forma
eventual por el arrendador en caso de que así lo hayan pactado, debido a que podrán ser
discutidos por las partes si los desean incluir o no y cuáles, sin que lleguen a exceder el
50% del valor del arriendo del inmueble los adicionales sobre el mismo.

2. REQUISITOS O ELEMENTOS EN SU CONTENIDO.

Por otra parte, la jurisprudencia nos señala que este es un contrato formal, que cuenta
con una serie de requisitos para su realización, de manera que el simple acuerdo de la
voluntad de las partes no bastara para que este goce de plena validez y eficacia sobre su
realización

Por consiguiente, considerando el artículo 3 de la ley en mención, si bien puede ser de

carácter verbal o escrito este contrato, tanto el arrendador como el arrendatario deberán
mostrarse acorde al nombre e identificación de los contratantes; así como la identificación
del inmueble que esta siendo objeto del contrato o, en caso de que sea solo una parte del
inmueble como lo puede ser una habitación o un piso, deberá llevar su correspondiente
identificación; también deberá ser definido el precio y la forma de pago, por si las partes
llegan a estipular que se realice su pago de manera inmediata o a plazos.

Además de las formalidades antes mencionadas, los contratantes también deberán

ponerse de acuerdo en los servicios, cosas o usos tanto conexos o adicionales, como
bien ya se explico con anterioridad; de igual modo, deberán pactar el término de la
duración del contrato que, si bien podrá ser en principio de un año, la norma no es de
carácter imperativo en este aspecto en cuestión, de manera que, en virtud de la
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3

autonomía de la voluntad de las partes, este podrá llegar a ser definido como lo deseen
los contratantes y, en caso de que los contratantes no digan nada una vez se cumpla con
el plazo fijado, este se entenderá prorrogado en las mismas condiciones que se pactaron
en primer lugar; por último, deberá establecerse desde un comienzo cual será la parte
responsable del debido pago de los servicios públicos sobre el bien inmueble objeto de
arriendo.

Dicho lo anterior, si bien se estableció que este contrato podría llegar a ser oral o escrito,
en caso de una posible disputa legal entre las partes, se recomienda que se realice de
manera escrita, con el único fin de evitar posibles controversias, como lo podrían ser del
precio del canon de arrendamiento, la duración del mismo, la fecha de pago, así como
cualquier otro inconveniente que pueda surgir a causa de un mal entendido entre las
partes o una posible actuación de mala fe por parte de una de ellas.

De esta manera, si se realiza el respectivo contrato por escrito, en caso de que los
contratantes lo deseen, cada una de las partes deberá conservar una copia del contrato
celebrado entre las mismas, claro está, con el debido reconocimiento de la autenticidad
del mismo ante notaría pública, elevado a escritura pública y registrado ante la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos.

A causa de los anterior, con ocasión a elevar el arrendamiento a escritura pública, este
trae consigo una serie de ventajas y desventajas, así como afirma Diana Botero (2016),
entres las cuales, sobre sus ventajas se encuentra que debe ser respetado el contrato de
arrendamiento por terceros, como lo es si una persona adquiere el derecho de arrendador
sobre un contrato que ya fue celebrado y esta en curso, de manera que debe respetar ese
contrato de arrendamiento; asimismo, en casos de extinción de dominio por sentencia
judicial, el contrato continuara vigente hasta el vencimiento del plazo estipulado.

Sin embargo, dentro de las desventajas que se encuentran en su celebración por escritura
publica y registrado debidamente en la entidad señalada, siguiendo a la misma autora,
encontramos, en primera medida, los costos, puesto que los derechos de notariado y
registro son costos que las partes deben discutir si lo desean realizar o no, así como el
registro de datos que, siendo un documento público, podrán ser vistos por terceros2.

3. CLASIFICACIÓN.
2
Diana Botero Ospina, ventajas y desventajas del arrendamiento por escritura pública: Asuntos
Legales.
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La ley 820 de 2003 nos otorga una clasificación numerus clausus en su artículo 4, es
decir, una clasificación cerrada a únicamente las cuatro formas que se establecen de
manera taxativa en la ley, dentro de las cuales encontramos las siguientes:

A. INDIVIDUAL.

Este criterio de clasificación hace alusión a que “una o varias personas naturales reciban
para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas
jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales” de forma tal que, un
claro ejemplo de esto lo encontramos en la cotidianidad, en donde una pareja toma en
arriendo un bien inmueble con el objeto de vivienda para su familia.

B. MANCOMUNADO.

En cuanto a esta forma de estipulación se refiere, encontramos que se da cuando “dos o

más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen
solidariamente al pago de su precio” es decir, aquí encontramos la figura de los
coarrendatarios, en donde siguiendo con el ejemplo de la pareja, esta puede tomar en
arrendamiento de un bien inmueble para que viva ahí su familia, como lo pueden ser los
abuelos, pero estos únicamente fungirán en calidad de coarrendatarios sobre el mismo,
por lo que responderán, en principio, por el pago del inmueble de forma solidaria, aunque
también responderán de esta manera bajo cualquier otra obligación que se derive de este.

C. COMPARTIDO.

Sobre esta forma que puede tener el presente contrato, se menciona que este se
presenta cuando “verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se
arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el
arrendador o con otros arrendatarios” por lo cual, continuando con la misma pareja del
ejemplo anterior, estas personas podrán celebrar un contrato de arrendamiento de
vivienda urbana compartido, en el caso sobre el cual, arrienden una habitación o parte de
un apartamento, contemplando que en el mismo también vive el arrendador.

D. PENSIÓN.

Por último, conforme lo estipulen las partes, el contrato será considerado de pensión
cuando “verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya
necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un
(1) año” haciendo la salvedad que, este contrato podrá darse por terminado antes del
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5

vencimiento del plazo fijado por las partes, sin indemnización alguna, en caso de que se
dé aviso sobre esta voluntad con diez días de antelación; de esta forma, esta es una
norma de carácter especial sobre la cual, no se aplican las normas generales de
terminación del contrato, siendo así un claro ejemplo, un estudiante universitario que
cumpla sus estudios lejos de su ciudad natal, por lo cual al tomar una habitación en
arrendamiento, con derecho a cocina, baños, lavado y demás adicionales, podrá darlo por
terminado con previo aviso de diez días de anticipación.

4. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

Entre las obligaciones que encontramos del arrendador, es decir, a la persona que tiene el
derecho real de dominio sobre el bien inmueble sujeto al arrendamiento de vivienda, se
establece, la de “entregar” al arrendatario el inmueble dado en arrendamiento una vez se
cumpla con el plazo fijado por las partes, en buen estado, considerando esa calidad con
respecto a la seguridad, sanidad y los servicios, cosas y usos tanto conexos como
adicionales que fueron acordados conforme a lo pactado por las partes.

Asimismo, si bien se entiende que debe entregar esa serie de cosas en buen estado, tal
como se hizo alusión en el párrafo anterior, también se entiende de sobre manera que,
bajo el estado de mera tenencia sobre el bien inmueble que tendrá el arrendatario,
también contempla la obligación de “mantenerlas” en esas condiciones.

Sin embargo, en el caso sobre el cual este contrato sea convenido entre las partes de
forma escrita, en un plazo máximo de diez días “contados a partir de la fecha de
celebración del contrato”3 quien funja en la calidad de arrendador, estará en la obligación
de suministrarle tanto al arrendatario como al codeudor, una copia del contrato con las
firmas originales.

Por consiguiente, en relación con esta ultima obligación dada, en caso de que el
arrendador llegue a incumplirla, podrá llegar a ser sancionado, a petición de parte, por la
autoridad competente, con multas que sean equivalentes a tres meses del canon de
arrendamiento fijado en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

5. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

3
Articulo 8, Ley 820 de 2003.
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6

Ahora bien, en relación a las obligaciones que le competen al arrendatario, es decir, a la

persona que tiene la mera tenencia sobre el bien inmueble sujeto al arrendamiento de
vivienda, encontramos que, en principio, se encuentra “pagar el precio”, como obligación
principal y fundamental sobre el mismo, lo cual deberá hacer dentro del plazo convenido
por las partes, ya sea en el mismo inmueble o en cualquier otro lugar, previamente
convenido por los contratantes.

En consecuencia, si bien debe pagar con el canon de arrendamiento, también deberá

pagar por los servicios, cosas y usos tanto conexos como adicionales que sean
establecidos previamente y de conformidad con el contrato.

De igual forma, al encontrarse viviendo en el bien inmueble del arrendador, deberá velar
por el “cuidado” del mismo, así como las cosas que hayan sido recibidas con este; por lo
cual, en caso de que se presenten daños que no sean producto del uso normal o paso del
tiempo, deberá realizar sus debidas reparaciones bajo la imputación del mal uso del
inmueble o que sean derivados, asimismo, a su propia culpa.

6. PAGO POR CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL.

En vista de la explicación antes otorgada de las obligaciones que les competen tanto al
arrendador como al arrendatario, se da lugar a la discusión sobre el pago del canon de
arrendamiento, bajo los términos fijados por la ley, dentro de lo cual se encuentran una
serie de reglas, como lo es la que se encuentra en cabeza del arrendatario de realizar el
pago, así como se hizo mención en el acápite anterior, siendo indispensable que este se
realice dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento del plazo pactado en el
contrato.

Así las cosas, dicho pago deberá efectuarse ante las autoridades autorizadas del
Gobierno Nacional, que se encuentren en el lugar de ubicación del bien inmueble tomado
bajo la figura del arrendamiento que, en caso de que no las haya, el pago igualmente
deberá realizarse en el lugar donde se encuentre la entidad más cercana.

De esta forma, aunque en principio podría decirse que la consignación debe realizarse en
favor del arrendador, este no es el único caso, debido a que también podrá efectuarse en
favor del representante legal de la persona en mención; resaltando que, como lo señala el
articulo 10 de la Ley 820 de 2003, “la entidad que reciba el pago conservara el original del
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título” quedando el valor consignado en favor del arrendador, claro está, aunque, de igual
forma, deberá entregar dos duplicados del título para cada parte.

Por consiguiente, una vez realizado el pago del canon de arrendamiento, se deberá dar
aviso de la consignación realizada al arrendador o quien lo represente legalmente, bajo
una comunicación autorizada por el Ministerio de Comunicaciones que deberá ir
acompañada del duplicado que corresponda al pago efectuado, en un término de cinco
días.

Es de gran relevancia señalar que, bajo en el supuesto sobre el cual el arrendatario no

cumpla con lo anteriormente explicado, lo hará constituir en mora, es decir, si una persona
no paga en el termino fijado de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o
no logre comunicar de manera adecuada su pago, quedara en mora, aunque sobre este
último, se parte de un supuesto que admite prueba en contrario, por lo que con la simple
demostración del título, se lograra desvirtuar su estado en mora.

A causa de lo anterior, una vez el arrendador reciba de manera adecuada la consignación

del canon de arrendamiento, deberá expedir el, o su representante legal un comprobante
del pago, en donde se de constancia de la fecha y la cuantía, así como el periodo al cual
corresponde el pago realizado; de manera que, si llega a incumplirlo, podrá hacerse
exigible mediante intervención de autoridad competente.

7. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS.

Llegados a este punto, es necesario considerar que, estos se encuentran definidos como
aquellos que “están destinados a satisfacer necesidades colectivas en forma general,
permanente y continua, bajo la dirección, regulación y control del Estado”4 sobre los
cuales, se hace alusión al acueducto, alcantarillado, aseo, energía y gas combustible.

Una vez aclarado lo anterior, se debe hacer referencia al caso sobre el cual las partes
suscriban el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, donde el pago de los servicios
públicos estén en cabeza del arrendatario, sobre lo cual se deben seguir una serie de
pasos a seguir con el fin de que el bien inmueble no quede afecto al pago de los servicios
públicos domiciliarios, tal como establece el artículo 15 de la L820 de 2003.

Así las cosas, en primer lugar, el arrendador se encuentra en toda la facultad de exigirle al
arrendatario “la prestación de garantías o finanzas” con un único fin, siendo la garantía a
4
Articulo 2, Ley 80 de 1993
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cada una de las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios que se les va a
cumplir con su respectiva acreencia sobre el servicio otorgado.

Sin embargo, esa garantía no podrá ser superior al valor que usualmente se pagan por
dichos servicios de dos periodos consecutivos de facturación5. En consecuencia, el cargo
fijo mencionado por unidad de consumo será establecido con base en una ponderación de
los últimos tres periodos de facturación, considerando un aumento en el 50%.

De esta forma, con base en esas garantías que tiene el arrendador del arrendatario, en
caso de incumplimiento sobre el pago, podrá presentarlas a favor de la respectiva
empresa de servicios públicos, en conjunto con la demostración de la existencia del
contrato de arrendamiento de vivienda urbana, por lo que, el arrendador no será
responsable de dicho incumplimiento y su bien inmueble dejará de estar afecto al pago en
mención, y la responsabilidad recaerá exclusivamente en el arrendatario.

Así pues, esa entrega de finanzas o garantías constituidas en favor del arrendador resulta
ser una figura muy útil e importante para que este no se vea afectado ante posibles
incumplimientos por parte del arrendatario, tal es su importancia que, bajo la calidad de
arrendatario, podrá abstenerse de cumplir con las obligaciones convenidas en el contrato
hasta que la otra parte no le haga entrega de dichas garantías y, en caso de que no lo
cumpla en un plazo de 15 días, podrá darse por finalizada la relación contractual.

Ahora bien, aunque el arrendatario tiene esa facultad de eximirse de la responsabilidad

del pago de estas acreencias, en caso de que llegue a solicitar la reconexión de los
mismos, se convertirá en deudor de la acreencia en su contra, puesto que quien lo solicite
asumirá de manera inmediata la obligación de pagar por el servicio, quedando afecto el
inmueble para tales fines.

Por último, es necesario dejar claro una cosa, si bien en principio podría llegar a pensarse
que todo lo anteriormente expuesto iría en contra del articulo 16 de la Ley 820 de 2003, la
cual establece la “prohibición de depósitos y cauciones reales”, en la realidad, no contraria
dicha norma, debido a que, la garantía o deposito no se hace en favor del arrendador,
puesto que si se contraria la norma en cuestión, sino en favor de cada una de las
empresas de servicios públicos, siendo esta la excepción a la exigencia de depósitos.

8. SUBARRIENDO Y CESION DEL CONTRATO.

5
Articulo 18, Ley 689 de 2001.
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Tomando en consideración el articulo 17 de la ley a la cual se ha hecho mención en

repetidas ocasiones, cabe señalar que, el arrendatario cuenta con la facultad de ceder el
arriendo así como también subarrendar, claro está, siempre y cuando cuente con la
autorización expresa por parte del arrendador, puesto que, en caso de no contar con ella,
no estará facultado para realizar ninguna de estas dos opciones.

En consecuencia, si el arrendatario realiza una cesión del contrato o subarriendo sin la

autorización del arrendador, este se encontrara en la posibilidad de dar por terminado el
contrato de arrendamiento de vivienda urbana junto con la exigencia de la entrega
inmediata del bien inmueble objeto del contrato; no obstante, también ostenta la
posibilidad de celebrar un nuevo contrato con los verdaderos arrendatarios, sobre lo cual,
el primer contrato quedara sin efectos, debiendo ser comunicado de manera escrita al
arrendatario.

9. RENTA DE ARRENDAMIENTO.

El valor del canon de arrendamiento debe ser establecido bajo la autonomía de la

voluntad de las partes, sin embargo, si bien este principio parte del articulo 1602 del
Código Civil, el cual hace alusión a que el contrato es ley para las partes, esta no puede
contrariar norma imperativa o de orden público; por lo cual, aunque las partes pueden
establecerlo como deseen, hay una serie de reglas a seguir en su estipulación.

De esta manera, se establece como regla fundamental que el valor canon mensual
establecido, no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, por lo cual, en caso
de que el bien inmueble dado en arrendamiento tenga un valor comercial, a manera de
ejemplo, de $420.000.000, el valor mensual que deberá pagar el arrendatario sobre el
mismo no puede ser superior a la cifra de $4.200.000.

Asimismo, se hace el señalamiento en la legislación que, el valor comercial que sea

tomado como referencia para ser fijado el canon mensual de arrendamiento, no podrá
exceder el avalúo catastral del bien inmueble; por lo cual, del ejemplo anterior,
suponiendo que en realidad la casa dada en arrendamiento, tenga un avalúo catastral de
$150.000.000, el valor a pagar estaría incorrecto, cometiendo un abuso en contra del
arrendatario, por lo cual, en realidad debería ser de $3.000.000, y no los $4.200.000
anteriores, pues se supondría que su valor comercial se encontraría en $300.000.000.
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Sin embargo, en el diario vivir, los bienes inmuebles en nuestro país son arrendados
usualmente bajo el 0.5% del valor comercial del inmueble que, si bien es bajo, lo
establecido en la normativa legal se encuentra muy por encima a lo que en realidad están
dispuestos a pagar los colombianos en un contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Aun así, si las partes lo desean, pueden establecer que se realice su pago, ya sea bajo la
moneda nacional o, por el contrario, con divisa extranjera, la cual deberá ser pagada en
moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha
sobre la cual fue contraída la obligación, a no ser que se haya llegado a pactar una fecha
o tasa de referencia distinta. Esto responde a que algunos predios de estrato alto, por
ejemplo, en la ciudad de Bogotá, fijen sus cánones de arrendamiento en dólares.

Por último, es de gran relevancia hacer alusión al articulo 20 de la Ley 820 de 2003, por
medio de la cual se establece que, partiendo del concepto de inflación, sobre la cual se
nos presenta cada cambio de año, se ha vuelto costumbre que cada año aumente el valor
del canon de arrendamiento.

No obstante, si bien la inflación decretada por el gobierno surte efectos cada comienzo de
año, en el caso del contrato de arrendamiento de vivienda urbana no es así, sino que, por
el contrario, el incremento se hace una vez se cumple un año, es decir, doce meses
después de haber iniciado el contrato; sin embargo, este no puede incrementar por un
valor superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior.

10. TERMINACIÓN DEL CONTRATO.

En principio, se debe partir de la regla general establecida en el artículo 21 de la Ley 820

de 2003, sobre la cual “Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar
por terminado el contrato de vivienda urbana”, por lo cual, esto nos da a entender que no
se requiere que exista causa legal alguna para que se de por finalizada la relación
contractual, sino que, es únicamente suficiente que se llegue a un mutuo acuerdo entre
las partes para su disolución.

Sin embargo, hay una serie de circunstancias por medio de las cuales se puede dar una
terminación del contrato por parte del arrendado o, por el contrario, por parte del
arrendatario, sobre lo cual se hará su respectiva explicación al respecto, a continuación.

A. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR.

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El arrendador se encontrara en ciertos casos que se encuentran permitidos en la

normativa legal para terminar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por una de
las causales que están taxativamente expuestas en el articulo 22 de la Ley 820 de 2003,
tal como lo es la “no cancelación por parte del arrendatario las rentas y reajustes dentro
del término estipulado en el contrato” por lo que, en caso de que el arrendatario se
encuentre en mora por incumplimiento en la obligación, una vez pasados los cinco días
hábiles desde el plazo pactado en un comienzo, el arrendador contara con esta facultad.

Por otra parte, otra causal de finalización con justa causa por parte del arrendador es la
“no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del
servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del
arrendatario” recordando lo que se explicó en el acápite de servicios públicos, en donde si
el coarrendatario deja de pagar los servicios públicos domiciliarios y ocasiona su pérdida
o desconexión, podrá proceder el arrendador a finalizar la relación contractual.

Asimismo, en lo referente a “El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del
contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorización del arrendador” se podrá dar una terminación del
contrato si así lo desea el arrendador, como consecuencia de que, como bien se hizo
mención antes, si el arrendatario cede o subarrienda el bien inmueble objeto del contrato,
sin que se le de aviso al arrendador, es decir, no sepa en verdad quien esta sujeto a la
mera tenencia del bien que hace parte de su derecho real de dominio, será considerado
como una terminación con justa causa del mismo.

De igual forma, con relación a “La incursión reiterada del arrendatario en procederes que
afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos
delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad
policiva” es decir, si el arrendador logra comprobar que, a quien le arrendo su bien
inmueble lo está utilizando para la ejecución de actos delictivos, como lo puede ser venta
de armas ilegales, drogas, entre otros, o esta afectando de manera indebida la
tranquilidad de los vecinos, podrá dar por finalizado el contrato.

Por otra parte, también el arrendador podrá terminar el contrato de arrendamiento con
justa causa, como consecuencia de “La realización de mejoras, cambios o ampliaciones
del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del
inmueble o área arrendada por parte del arrendatario” por lo cual, si el arrendatario
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decide, por ejemplo, ampliar la casa que le dieron en arrendamiento construyendo un piso
demás o, de igual forma, decide arbitrariamente tumbar paredes en la casa por cuestiones
de gusto, sin autorización del arrendador, se entenderá que está facultado para
terminarlo.

Por último, en relación con las causales de terminación con justa causa de este contrato
en cabeza del arrendador, encontramos “La violación por el arrendatario a las normas del
respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a
ese régimen” de manera que, si la arrendatario vive en un apartamento, y dentro de las
políticas del edificio se encuentra la no realización de fiestas después de las 3am, e
igualmente en repentinas ocasiones se le ha hecho el llamado de atención, podrá el
arrendador finalizar con la relación contractual existente entre ambos.

Así las cosas, en caso tal de que el arrendador desee dar por finalizado el contrato de
arrendamiento, pero no logra encuadrarse bajo ninguna de las causales anteriormente
expuestas, se entenderá que lo realizara sin justa causa.

De esta forma, en los numerales 7 y 8 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, señala de
que manera se presenta esa finalización de la relación contractual sin justa causa, como
lo es en el caso en que, si desea finalizar el contrato unilateralmente, el arrendador
deberá dar un aviso no inferior a tres meses de antelación al vencimiento del plazo fijado
por las partes, evitando así una posible prorroga del mismo, con un pago de
indemnización a favor del arrendatario equivalente a tres meses del canon de
arrendamiento.

Asimismo, siempre y cuando el arrendador haga previo aviso al arrendatario con tres
meses de antelación al cumplimiento del plazo fijado por las partes, cuando “  el
propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un
término no menor de un (1) año” es decir, puede ser el caso común de las personas que
tienen un bien inmueble en la ciudad, pero trabajan fuera del país, y cuando estas
vuelven, al haber dejado su bien en arrendamiento con otra persona, desean retomarlo
para volver a habitarlo.

Continuando con lo anterior, otra causal es “Cuando el inmueble haya de demolerse para
efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar
obras independientes para su reparación” de manera que, si desea ejecutar obras sobre
el bien inmueble o demolerlo, por ejemplo porque es una casa de dos pisos y desea
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construir en el lugar un edificio para tener más arrendatarios, podrá realizar la finalización
de la relación contractual, claro está, con el previo aviso de los tres meses.

De igual manera, también se puede dar cuando “haya de entregarse en cumplimiento de

las obligaciones originadas en un contrato de compraventa” de manera que, en caso de
que el arrendador venda el bien inmueble objeto de arrendamiento, podrá terminar su
relación contractual si desea, para dar entrega a los nuevos propietarios del mismo, a
menos que estos deseen, a su vez, mantener el contrato en cuestión.

Finalmente, también podrá darse una terminación del contrato sin justa causa, cuando se
de la “plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución” por lo que, en este
caso, el arrendador deberá indemnizar a la contraparte con un valor de 1.5 meses del
valor del canon de arrendamiento.

Por lo cual, con base en estas últimas causales, deberá ser indemnizado el arrendatario,
como consecuencia de una finalización del contrato de arrendamiento de vivienda urbana
sin que sea por culpa suya.

Así las cosas, debemos considerar el articulo 23 de la Ley 820 de 2003, en donde se
indica que, si no existe una causa legal o válida para su terminación debe indemnizar el
arrendador en favor del arrendatario, en caso de que hubiese sido durante las prórrogas,
por un valor de tres meses equivalentes al canon fijado por las partes o, por el contrario
de 1.5 meses si el contrato llevase mas de 4 años en vigencia.

De igual forma, si se llega a presentar un caso como lo es que el arrendador alegue la

causal de que necesita el inmueble para vivir en él, cuando en realidad no lo hace, o lo
hace por menos de un año, el arrendatario podría llegar a exigir el pago de la garantía
correspondiente a seis meses del canon de arrendamiento.

Sin embargo, esta persona no deberá pagar ningún tipo de indemnización, como bien se
estableció con anterioridad, cuando el bien inmueble necesitase ocuparlo para su propia
habitación, cuando haya que realizarse obras sobre el mismo o cuando haya que
entregarse producto de una compraventa.

Ahora bien, en caso de que el arrendatario no regrese el bien inmueble en favor del
arrendador, este tendrá derecho a que se le efectué una devolución por la indemnización
que realizo, en principio, a su favor, junto con el inicio de un proceso de restitución del
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bien. De igual forma, también se le podrá devolver la indemnización realizada, en caso de

llegar a arrepentirse con la terminación del contrato con la aceptación del arrendatario.

Por último, es de suma importancia dejar claro lo siguiente, y es que no cualquier caso en
que se deba realizar una indemnización por parte del arrendador en favor del
arrendatario, este último, bajo ninguna circunstancia podría llegar a ser privado del bien
inmueble que se encuentra bajo arriendo, sin que se haya recibido el pago de la
indemnización correspondiente al caso en cuestión, dicho de otro modo, no podrá realizar
de manera debida el arrendador el derecho de retención sobre su bien.

B. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

Si bien se hizo alusión con anterioridad a la finalización del contrato de arrendamiento de

vivienda urbana de forma unilateral por parte del arrendador, también es lógico señalar
que esto se puede presentar en su parte contraria, siendo el arrendatario, por lo cual, será
vital considerar en principio, lo casos sobre los cuales se pueda dar con justa causa.

En principio, se debe señalar la presunción sobre la cual, se llegue a presentar una

suspensión de los servicios públicos domiciliarios sobre el bien, por culpa del arrendador,
siendo este quien incurrió en mora sobre los pagos que estaban a su cargo; de manera
que, el arrendatario, partiendo de la base de la explicación que se hizo con anterioridad
sobre el tema, podrá reconectar los servicios, pero el coste que signifique deberá ser
descontado del respectivo pago del canon de arrendamiento.

De igual forma, también se puede dar cuando, con respecto al articulo 24 de la Ley 820
de 2003, se presente “la incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten
gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado” lo cual debe
estar debidamente comprobado ante autoridad policiva, como lo podría ser en caso de
que cada ocho días, por ejemplo, el arrendador asista a la vivienda con una excusa
distinta, afectando la privacidad de la familia que vive en la misma.

Igualmente, se podrá dar una finalización con justa causa del contrato por parte del
arrendatario si se logra validar que hubo un desconocimiento por parte del arrendador de
los derechos reconocidos al arrendatario, tanto por la ley como contractualmente; de
forma tal que, no se deberá realizar ningún tipo de indemnización en favor del arrendador.

No obstante, hay casos en los cuales si podría darse lugar a dicha indemnización a la que
se hace alusión en el párrafo anterior, siendo en las causales de finalización del contrato
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sin que haya una justa causa debidamente señalada por parte del arrendatario,
realizándolo si en verdad su voluntad es la terminación del contrato de arrendamiento.

De esta manera, el arrendatario podría llegar a terminar el contrato de arrendamiento

celebrado dentro del termino inicial o durante sus prorrogas que, al igual como le sucedía
al arrendador, esto se debe dar con un previo aviso de tres meses y un pago de
indemnización de, a su vez, el equivalente a tres meses del canon de arrendamiento.

Por consiguiente, si se llega a presentar el caso de un arrendatario que lleve viviendo en

arriendo durante un periodo de seis meses, con un contrato de un año, pero manifiesta su
voluntad de no querer continuar con el contrato, deberá notificar al arrendador y,
asimismo, le deberá indemnizar con el valor de tres meses del canon de arrendamiento.

De igual modo, continuando con el ejemplo del contrato de arrendamiento de vivienda

urbana de un año, en caso de que la persona no desee seguir viviendo en ese lugar,
podrá no renovar el contrato si esa es su voluntad, la cual la debe manifestar, para el caso
en cuestión, en el mes nueve, sobre su no renovación o posible prorroga, debido a que, si
el arrendatario no le notifica debidamente por escrito a la otra parte, le deberá indemnizar,
puesto que se entendería que el mismo fue renovado y, de esta forma, pagara
indemnización equivalente a tres meses del canon de arrendamiento.

Asimismo, cabe aclarar que, si el arrendador se niega a recibir el inmueble por parte del
arrendatario, este último podría realizar una entrega provisional del mismo, por medio de
autoridad competente, por medio del cual indicara la fecha y hora en la que se hace
entrega del mismo; así las cosas, deberán ser citadas las dos partes del contrato en un
día señalado para realizar la debida entrega al arrendador; de manera que, en caso de
que el arrendador no asistiere, la autoridad competente le hará entrega del bien a un
secuestre, quedando a cargo del arrendador los gastos de dicho secuestre, todo por
medio de un acta.

De esta forma, en caso de que el arrendatario debiese pagar indemnización en favor del
arrendatario, pero este se negare a recibir el bien inmueble objeto del contrato, perderá el
valor de la indemnización a su favor, así pues, el arrendatario tendrá derecho a que se le
devuelva la consignación realizada con antelación, sin que exista perjuicio alguno de que
el arrendador inicie un proceso de restitución del inmueble; a su vez, si el arrendatario
llega a decidir continuar con el contrato, podrá pedir que se le devuelva la indemnización.
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Ahora bien, por último, es necesario señalar lo predispuesto en la legislación civil como
regla general, pues “el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del
arrendamiento”6, de ahí que, como la norma especial, en este caso la ley 820 de 2003, no
haya establecido un termino sobre el cual se deba realizar la restitución del bien inmueble,
se entiende de sobremanera que, si bien exige en todos los casos un previo aviso de tres
meses a su finalización, es un plazo dentro del cual se debe preparar para irse el
arrendatario.

11. REPARACIONES INDISPENSABLES.

En principio, es de gran importancia señalar que, cuando se realiza el arrendamiento de

un bien inmueble como vivienda urbana y, en regla general, se deben realizar constantes
reparaciones sobre el mismo, ya sea por mal cuidado sobre el mismo o, por el contrario,
mantenimiento cotidiano por el uso del bien, con el fin de conservarlo en buen estado.

Ahora bien, aunque se señalo que estas reparaciones se realizan sobre el bien tomado en
arrendamiento de forma usual, la legislación en nuestro país ha respondido preguntas
como el ¿a quien le corresponden los costos de las reparaciones sobre el bien inmueble
tomado en arrendamiento? Para lo cual, se le dará solución en la presente explicación.

No obstante, para dar solución y lograr resolver la pregunta realizada, es necesario tomar
en consideración las diferentes clases de reparaciones que se pueden dar sobre el bien
inmueble, determinando así cuando le corresponden al arrendador o al arrendatario.

A. REPARACIONES LOCATIVAS.

En principio, encontramos su definición de la siguiente forma: “Se entiende por

reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el
inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura
portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o
volumétricas”7 por lo cual, va encaminado a la previa explicación realizada al respecto
sobre el mismo, con el único fin de conservar el buen estado del bien inmueble.

De igual forma, siguiendo con la cita realizada en el párrafo predecesor, entre las
reparaciones locativas, se entiende que se encuentran: “el mantenimiento, la sustitución,

6
Articulo 2005, Código Civil colombiano.
7
Articulo 2.2.6.1.1.10, Decreto 1077 de 2015.
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restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en

general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas,
sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas” las cuales parten de la responsabilidad de la
persona que realice la obra, ya sea el arrendador o el arrendatario.

Así las cosas, una reparación locativa, a manera de ejemplo, se entendería que es pintar
el apartamento objeto de arriendo del contrato, en cambio, si la persona deseara tumbar,
por ejemplo un muro para que se vea mas grande el apartamento en mención, no se
tomaría como una reparación locativa, debido a que se estaría dando una afectación
completa a su “distribución interior” que bien señala la legislación.

De esta manera, cualquier tipo de reparación que no afecte la distribución interna del bien
inmueble, se tomara como locativa, siendo por ejemplo, el cambio del piso por deterioro
del apartamento o el enchape de los baños del mismo, entre otros ejemplos, en donde se
pretenda la sustitución de algo ya existente en el inmueble por otra.

Una vez explicado lo anterior, dependerá de la naturaleza de la reparación o

mantenimiento que se deba realizar sobre el inmueble para determinar si estará obligado
el arrendador o el arrendatario para realizarlas, sin embargo por regla general le
corresponderán al primero.

Así las cosas, como bien se hizo mención en las obligaciones que tiene el arrendador en
el contrato, debe conservar el bien inmueble en las condiciones óptimas para poder ser
utilizado por la otra parte, de manera que, deberá reparar los daños que este sufra.

No obstante, esta regla general no se refiere a que el arrendador se encuentra en la

obligación de realizar todas y cada una de las exigencias por parte del arrendatario, por lo
que, podrá ser exigible, a manera de ejemplo, que cambie el cableado que ha dejado de
funcionar, pero no que cambie los techos o las puertas por unas más bonitas.

De esta manera, tomando en consideración las obligaciones del arrendatario en cuanto a

las reparaciones locativas, nos encontramos que esta “mantener el edificio en el estado
que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso
legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio (…)”8 lo
cual es parecido a lo establecido por la Ley 820 de 2003, en cuanto a sus obligaciones.

8
Articulo 2028, Código Civil colombiano.
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18

Así pues, siguiendo el acápite de las obligaciones de cada una de las partes en el
contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el arrendatario debe entregar el bien
inmueble en buenas condiciones y, dentro de las obligaciones del arrendatario, se
encuentra conservar el bien en las mismas condiciones en que fue recibido, salvo el
deterioro natural del mismo, de forma tal que, si las reparaciones resultan siendo por
culpa del arrendatario, este no podrá exigirle a la otra parte su restitución o descuento en
el canon de arrendamiento.

Por último, es fundamental para la explicación del trabajo que me compete que, la Ley
820 de 2003, únicamente sobre el tema en cuestión, señala la posibilidad de que el
arrendador reembolse en favor del arrendatario por las mejoras realizadas sobre el mismo
y, en cuanto a las reparaciones no locativas se refiere, y no sobre las locativas.

B. REPARACIONES NO LOCATIVAS.

A diferencia de las reparaciones expuestas con anterioridad, estas no tienen como

finalidad la simple conservación del buen estado del bien inmueble, sino que, por el
contrario, se centra en las reformas con el fin de garantizar un cambio en la estructura del
bien inmueble o, de igual modo, agregar utilidades a las ya existentes.

De esta forma, siguiendo con el ejemplo del cambio del enchape de los baños, en
principio se podría tomar como una reparación locativas, pues se entiende su deterioro en
primera medida, pero si esto es solo con el fin de remodelarlo para tener el enchape de
otro color, se estaría presentando una reparación no locativa; asimismo, cualquier otro
ejemplo en el que se afecte la estructura del bien como cambio de paredes o ventanas,
aplicaran para estar presentes ante este tipo de reparaciones.

De ahí que, siguiendo con la regla general, las reparaciones no locativas sobre el bien
inmueble se encuentran en cabeza del arrendador, bajo la premisa de mantener el bien
en buenas condiciones para el debido disfrute por parte del arrendatario.

Así pues, siguiendo con las reparaciones no locativas que realice el arrendatario, es
relevante dejar claro lo siguiente, y es que el arrendador está en la obligación de
reembolsar el coste de estas, cuando “el arrendatario hiciere en la cosa arrendada,
siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado
noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.”9

9
Articulo 1993, Código Civil colombiano.
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19

De esta manera, en principio, las reparaciones no locativas estarán en cabeza del

arrendador, pero si este no las realiza, sino que con previa notificación de este, las realiza
el arrendatario, se podrá acordar un descuento a causa de estas reparaciones, en donde
se presentará de manera mensual, sobre el canon de arrendamiento fijado por las partes,
pero este no podrá exceder el 30% de la cuota establecida en primer lugar.

C. MEJORAS UTILES.

Este tipo de reformas que se pueden llegar a presentar sobre el bien inmueble que se
encuentra en arrendamiento, no tiene fin distinto que, incrementar la utilidad del mismo,
ya sea con una reforma estética de las partes del inmueble o una ampliación de este. Por
lo cual, en caso de que este previamente autorizado por el arrendador, el arrendatario
podrá realizarlas si lo considera pertinente.

Por consiguiente, tomando en consideración lo establecido por el articulo 1994 del Código
Civil, el arrendador no se encuentra en la obligación de reembolsar el coste de las mismas
“en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario
podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que
el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales”, así, podría
llegarse posteriormente un acuerdo entre las partes sobre quien deberá responder por
estas.

REFERENCIAS

1. Botero, D. (2016). Ventajas y desventajas del arrendamiento por escritura pública.

Asuntos: legales. Recuperado de: https://www.asuntoslegales.com.co/actualidad/
ventajas-y-desventajas-del-arrendamiento-por-escritura-publica-2345276
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
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2. Contrato de arrendamiento de vivienda urbana (21 de abril de 2020).

Gerencie.com. Recuperado de: https://www.gerencie.com/contrato-de-
arrendamiento-de-vivienda-urbana.html#:~:text=%C2%ABEl%20contrato%20de
%20arrendamiento%20de,este%20goce%20un%20precio%20determinado.
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3. Sentencia T-427 (2014, julio 2). Acción de tutela [Expediente T-4259499].
Magistrado Ponente: Andrés Mutis Vanegas. Corte Constitucional [Colombia]
4. Todo lo que debe conocer sobre el arriendo de vivienda urbana (15 de enero de
2018). Legis, Ámbito Jurídico. Recuperado de: https://www.ambitojuridico.com/
noticias/civil/civil-y-familia/todo-lo-que-debe-conocer-sobre-el-arriendo-de-vivienda-
urbana
5. Todo sobre la terminación del contrato de arrendamiento: Ley 820 de 2003 (27 de
mayo de 2019). Giraldo Posada. Recuperado de: https://giraldoposada.com/blog/
todo-sobre-la-terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-ley-820-de 2003/9170?
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