Vivir en un conjunto residencial, ¿dolor de cabeza

durante la emergencia?
Con el aislamiento preventivo y las diferentes normas, decretos y regulaciones que ha
implementado el Gobierno nacional, la propiedad horizontal puede llegar a ser un problema
para muchos.  La ley colombiana define la propiedad horizontal (P.H) en el artículo 669 del
Código Civil en el que, en síntesis, son los derechos que tenemos sobre un bien o inmueble
ubicado 'en el horizonte', o en otras palabras, en uno o más pisos de una edificación o
conjunto residencial.

Campus habló con los asesores del Consultorio Jurídico y Centro de Conciliación de la

Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad de La Sabana, quienes responden
algunas preguntas que han surgido durante la contingencia:

1. ¿Qué sucede si no puedo pagar la administración durante el tiempo de la

emergencia?  

Los pagos de las cuotas de administración durante el estado de emergencia deben realizarse,
no hay ningún decreto que faculte lo contrario, sin embargo, el Decreto Legislativo No. 579 del
15 de abril del año 2020, por medio del cual se adoptan medidas en materia de propiedad
horizontal en el marco del estado de emergencia, nos indica en su artículo 7 que entre el
período comprendido durante la vigencia del decreto y el 30 de junio de 2020, los
administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de
cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al fondo de imprevistos, para
cubrir los gastos habituales de la operación de la copropiedad, requiriendo solo la aprobación
del consejo. A sí mismo, en el parágrafo 4 de este mismo artículo, menciona que, durante este
período, los pagos de la cuota de administración podrán realizarse en cualquier momento de
cada mes, sin intereses de mora, sanción o penalidad. También se adicionó en el parágrafo 9
de este artículo que queda aplazado por este tiempo el reajuste anual de las cuotas de
administración. 

2. Si, por ejemplo, mis vecinos hacen fiestas o mucho ruido, ¿qué debería hacer?  

Para este tipo de eventos hay varias opciones, la primera es comunicar a la autoridad
competente que es la Policía Nacional, para hacer cesar el problema en el mismo momento,
quien podrá desactivar temporalmente la fuente de ruido si el residente se niega hacerlo y, a
la vez, podrá imponer la multa respectiva. La segunda es que si el problema es recurrente y
persiste, se puede interponer una queja ante la administración de la copropiedad, para que la
traslade al comité de convivencia y se puedan generar compromisos con los vecinos ruidosos,
conforme con lo establecido en el manual de convivencia. Así mismo, es importante saber que
en el Código de Policía están establecidos los números de decibeles permitidos, que son 45
en la noche y 65 en el día. 

Si la reunión es de más de 50 personas, se debe también comunicar a la Policía Nacional,

pues se estaría vulnerando la medida establecida por el Gobierno nacional durante el estado
de emergencia para evitar la propagación del virus, toda vez que estaría poniendo en riesgo a
los residentes. 
3. Si uno de mis vecinos consume sustancias psicoactivas y el olor llega a mi hogar,
¿cuál es el paso para seguir?

Lo primero que se debe decir es que el consumo y porte de dosis personal de estupefacientes
que no afecte a terceros está, según la jurisprudencia de la Corte Constitucional, protegido por
el artículo 16 de la Constitución, que alude al derecho al libre desarrollo de la personalidad.
Ahora bien, según la misma Corte, esto no quiere decir que este sea un derecho ilimitado. De
conformidad con la disposición citada, el derecho al libre desarrollo de la personalidad no
puede afectar los derechos de los demás. En el caso que plantea la pregunta, se podría decir
que el olor que produce el consumo de estas sustancias tiene la potencialidad de afectar
derechos de terceros, como el derecho a la privacidad, a la tranquilidad y, dependiendo de las
circunstancias, a la salud. Como consecuencia de lo anterior, la conducta señalada en el
interrogante no se encuentra cobijada por el derecho al libre desarrollo de la personalidad. En
efecto, el consumo de sustancias psicoactivas que tiene como efecto menoscabar derechos
de otras personas no está protegido por el derecho al libre desarrollo de la personalidad, por
la sencilla razón de que el ejercicio de dicho derecho supone la no afectación de derechos de
terceros. Si el consumo no afectase derechos de los vecinos, se trataría de un
comportamiento protegido por el derecho fundamental al que se ha hecho mención. En
resumen, la conducta descrita no es un ejercicio válido de un derecho constitucional y, por el
contrario, tiene la potencialidad de afectar derechos de terceros.    

4. En mi conjunto no cortan el césped porque no dejan ingresar a terceros, ¿de quién es

la responsabilidad del cuidado del jardín? 

El mantenimiento de los jardines que sean bienes comunes de la propiedad horizontal le

corresponde a la administración de las expensas comunes necesarias. Si el jardín es un bien
privado o un bien común de uso exclusivo, los correspondientes propietarios deben
encargarse de las reparaciones locativas que se requieran por el uso o por paso del tiempo,
en este caso el podar el jardín y cortar el césped. En la regulación actual no existe ninguna
disposición que les permita a las administraciones impedir el acceso a las personas
encargadas de estas actividades. Si bien la asamblea podría decidir sobre el tema, en el caso
en el que no exista dicha decisión, el acceso debería ser permitido. De hecho, el Decreto
Legislativo 579 del 2020 "Por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad
horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Estado de Emergencia Económica,
Social y Ecológica" establece en su artículo 7 que los recursos del Fondo de Imprevistos
pueden ser usados y estos deberán destinarse prioritariamente al mantenimiento de los
contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y a la ejecución de los
contratos con empresas de jardinería, entre otros. 

5. ¿Quién establece las normas para cada conjunto? Si yo no estoy de acuerdo con
alguna medida, ¿qué puedo hacer?

En primera instancia, se resalta que la administración y el consejo de administración de la

propiedad horizontal (PH) tienen la potestad de establecer e implementar las medidas
necesarias para la prevención y mitigación del riesgo frente al COVID-19; para el efecto, debe
reunirse con la empresa de seguridad, personal de servicios generales y proveedores. 

Frente a las medidas implementadas, se pueden presentar dos circunstancias de desacuerdo

entre los residentes y la administración de la PH: 
a) Que las medidas se encuentren acordes a lo establecido en el Decreto 579 de 2020 y la
Guía de Orientación emitida el 18 de marzo de 2020 por el Ministerio de Salud y Protección
Social (GIPG13).

b) Que las medidas no cumplan con lo exigido en la normatividad vigente y se ponga en riesgo
la salud y convivencia de los residentes.

Frente a dichas circunstancias, debe tenerse en cuenta que en el primer evento priman los
derechos colectivos, de manera que las normas y medidas adoptadas son de obligatorio
cumplimiento para todos los residentes en el marco del Estado de emergencia y so pena de
aplicación de las sanciones y penas a las que haya lugar. 

En el segundo escenario, de considerarse que las medidas adoptadas vulneran o ponen en

riesgo los derechos de los residentes, el procedimiento que debe seguirse, como primera
medida, corresponde a presentar una solicitud respetuosa y motivada ante la administración y
el consejo de administración; posteriormente, deberá recurrir a la Secretaría Distrital del
Hábitat, en caso de ausencia de esta o de encontrarse cerrada podrá acudir a la Inspección
de Policía. De igual forma, puede presentar la queja correspondiente ante la estación de
Policía Nacional más cercana o presentar una denuncia ante la Fiscalía General de la Nación. 

Como última instancia, de ser necesario, podrá acudirse a la acción de tutela para que el juez
dirima la controversia y, de identificar la vulneración de los derechos fundamentales de los
residentes, ordene la implementación de las medidas necesarias. 

6. Si no se pudo llevar a cabo la asamblea del conjunto, ¿la podrán hacer virtual?

De conformidad con el artículo 8 del Decreto 579 de 2020 del 15 de abril de 2020,  que regula
temas de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento en el marco de la contingencia
actual, las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones sujetas al régimen de propiedad
horizontal pueden efectuarse de forma virtual durante el período comprendido entre la
vigencia del decreto y el treinta (30) de junio de 2020,  y de forma presencial podrán darse a
más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de la
Emergencia Económica, Social y Ecológica. 

7.¿Es posible la restricción de visitas o uso de zonas comunes? 

En primer lugar, hay que tener presente que lo primordial en este momento es preservar la
vida y la salud de todas las personas, sin llegar a menoscabar o transgredir sus derechos o
los de los demás.  

Ahora bien, frente a la restricción de ingresos de visitas, es importante señalar que en la

normatividad vigente en materia de propiedad horizontal no existe algún tipo de regulación o
reglamentación para situaciones como las que actualmente estamos afrontando y, el Gobierno
nacional tampoco expidió, durante el período de emergencia, algún tipo de norma en materia
de propiedad horizontal.

Dicho lo anterior, tenemos entonces que en toda copropiedad el órgano máximo es la

asamblea general de propietarios, razón por la cual la administración no puede tomar ningún
tipo de restricción sin contar con la aprobación de esta, pues estaría actuando de forma
extralimitada e ilegal, ya que su labor es acatar las disposiciones de la asamblea general, la
ley y la Constitución. Así pues, si lo que se desea es restringir o limitar el acceso de terceros a
la copropiedad, la administración o la comunidad deberá someter esa decisión a
consideración de la asamblea general; la cual se podrá realizar de forma no presencial, para
así adoptar las medidas correspondientes. Sin embargo, no se debe olvidar que en esa
determinación se deben respetar las excepciones al aislamiento preventivo que el Gobierno
nacional ha señalado. Es decir, que se podría restringir las visitas de alguien ajeno a la
copropiedad que viene a visitar a un amigo por su cumpleaños, pero no se podrá restringir el
acceso de alguien que viene a proveer alimentos a un familiar o a cuidar de un adulto
mayor.   

Ahora bien, en cuanto al uso de zonas comunes sucede algo similar a la restricción de visitas,
en el sentido de que todas las restricciones deben ser adoptadas por la asamblea general,
tanto para las zonas comunes como para los bienes comunes de uso exclusivo (patios,
balcones, terrazas, etc.). De igual manera, al momento de determinar cómo se realizarán las
restricciones al uso de las zonas comunes, la asamblea deberá tener en cuenta las
disposiciones que dictadas por el Gobierno nacional que impiden el uso ciertos espacios
(piscinas, salones sociales, etc.), así como aquellas que permiten la realización de actividad
física según los horarios y parámetros establecidos por los gobernadores o alcaldes. 

8. ¿En dónde puedo poner quejas, en caso de que sienta que mi conjunto abusa de su
autoridad?

Como primera medida, el afectado podrá acudir al comité de convivencia o similar que exista
en la copropiedad, para lograr llegar a una solución amigable. Empero, y si no se cuenta con
dicho órgano, se podrá acudir a la conciliación como método alterno de solución de conflictos.

Otra opción con la que se cuenta es acudir a la Inspección de Policía del lugar donde están
sucediendo los hechos, a fin de que se asuma conocimiento del caso y se inicie el trámite
correspondiente. Como última medida, se podrá emplear la acción de tutela si las decisiones
de la copropiedad atentan, vulneran o desconocen derechos fundamentales de la persona,
como, por ejemplo, el derecho a la salud.  

De conformidad con lo establecido en el Decreto 579 de 2020 y la Guía de Orientación emitida

el 18 de marzo de 2020 por el Ministerio de Salud y Protección Social (GIPG13), los conjuntos
residenciales y propiedades horizontales deben tener en cuenta las siguientes
recomendaciones: 

• La administración y el consejo de administración debe reunirse con la empresa de seguridad,

personal de servicios generales y proveedores para informar qué es el COVID-19, y por qué
se deben tomar medidas de limpieza y desinfección de las áreas comunes. 

• Aumentar la frecuencia de limpieza y desinfección de pisos, ascensores y botones de

control, pasamanos de escaleras, manijas, cerraduras de puertas, timbres, citófonos, rejas y
entradas principales peatonales. 

• En las carteleras informar sobre las medidas de prevención y mitigación del COVID-19. 
• Los niños deben mantenerse, en lo posible, dentro de la vivienda. En las áreas comunes se
debe garantizar la disponibilidad de gel antibacterial. 

• Evitar reuniones o eventos sociales (restringir uso de salones sociales y comunales). 

• Articular el Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo con los de proveedores

de servicios de la propiedad horizontal. 

• Restringir el acceso a la propiedad horizontal de domicilios, preferiblemente designar un

adulto que los reciba en portería. 

• En caso de que un residente presente síntomas de COVID-19, notifique a los teléfonos

establecidos por la autoridad de salud de su municipio. 

• Establecer protocolos de información ante cualquier sospecha de un evento por COVID-19, y

de limpieza y desinfección del recorrido realizado por el enfermo de COVID-19. 

• Vigilantes, personal de servicios generales y proveedores de la propiedad horizontal deben

utilizar los elementos de protección personal como tapabocas o máscaras, siempre que el
desarrollo de sus actividades implique contacto a menos de un metro de las personas. 

• Capacitar al comité operativo de emergencia en la prevención y mitigación de COVID-19. 

• Restringir las labores de mantenimiento al interior de las viviendas con personal externo. 

•No pueden usar las zonas residenciales para violar la cuarentena. Es decir, no puede salir a
pasear, sentarse a conversar, etc. 

• Lo jardines de los conjuntos residenciales solo pueden ser usados para pasear las mascotas
por un tiempo máximo de 20 minutos. 

• Se debe respetar el "pico y género" o "pico y cédula" señalado por cada ciudad o municipio. 

• Obligatoriamente, debe usar el tapabocas si sale de su residencia a hacer mercado o a

recibir domicilios en la portería. 

• Por último, si algún residente se encuentra contagiado con COVID-19 o se presume

certeramente este riesgo, debe avisar a la administración para que esta tome las medidas de
disposición final de los residuos sólidos, ya que se los deben entregar a empresas que se
dedican al tratamiento de residuos peligrosos.