Cómo usar la tutela para resolver conflictos en conjuntos

residenciales
Nacional
23 Abr 2018 - 10:21 PM
* RICARDO ÁVILA PALACIOS

¿Tiene mascotas y sus vecinos no las toleran? ¿Lo obligan a pagar suscripción de
TV cerrada en contra de su voluntad? Estas y otras controversias han sido
resueltas mediante ese mecanismo jurídico.

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Un manual de instrucciones nos da la Corte Constitucional en sus sentencias de

tutela para proteger los derechos fundamentales cada vez que éstos son
amenazados por actuaciones de terceros.

Un ejemplo de ello lo hallamos en el último pronunciamiento emitido por ese

tribunal constitucional (Sentencia T-454/17), en el cual recordó las reglas para
dirimir las controversias de convivencia surgidas entre las personas que habitan
en edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad
horizontal. Aquí habla de dos fórmulas jurídicas:

1. Proceso verbal sumario

 Los afectados deben acudir a esta vía breve y expedita cuando se trata de
conflictos sobre temas como: a) La modificación de los bienes de uso común, las
alteraciones en su uso y la organización en general del edificio; b) La definición
acerca de la legalidad de la norma aprobada en tal sentido por la Asamblea de
Copropietarios; c) Los conflictos económicos que se derivan de la aplicación del
reglamento de propiedad horizontal, como el pago de una determinada cuota de
administración.

2. La tutela

La acción de tutela resulta procedente: a) Cuando, en primer lugar, existe una

vulneración de derechos fundamentales o una limitación arbitraria de estos
derechos; b) Cuando el proceso verbal sumario no es viable para lograr el amparo
inmediato de derechos fundamentales amenazados en razón de actos expedidos
por dicha junta o asamblea; c) Cuando las decisiones de la administración o
asamblea impiden la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital
que los individuos no pueden asegurarse por sí mismos. En tales casos, la tutela
se constituye en una vía prevalente para proteger los derechos vulnerados.

A continuación, algunos ejemplos prácticos sobre el uso de la tutela en este tipo

de conflictos: 

TV por cable

En la Sentencia T-233 de 1994, la Corte concluyó que la acción de tutela sí era

procedente por cuanto el proceso ordinario no podía impedir, antes de dictar
sentencia, que una mujer fuera sancionada por la asamblea de copropietarios, que
había decidido sin el visto bueno de la demandante la instalación de TV Cable en
todos los apartamentos. Lo anterior implicaba el pago de una cuota extraordinaria
que la afectada se negó a cancelar. Así, la Corte amparó los derechos a la libertad
e intimidad personal y familiar de la tutelante, y ordenó a la Junta
Administradora del Conjunto Residencial demandado excluirla del servicio de
televisión por cable y del cobro de las cuotas extraordinarias.

Sanciones por no pago

La Corte ha establecido que las medidas de cobro no pueden afectar las

necesidades vitales del propietario o residente del inmueble, pues éstas violan
derechos fundamentales. En la Sentencia SU-501 de 2001 advirtió que la
restricción del uso de ciertos bienes comunes por el no pago de cuotas es viable
siempre y cuando no afecte necesidades vitales de quienes se encontraban en
mora. Por ejemplo, estableció que la restricción de los servicios de citofonía o
correspondencia es desproporcional y afecta los derechos fundamentales de los
afectados, haciendo procedente la acción de tutela para solicitar su protección.

Perros en los ascensores

Sentencia T-034 de 2013: la Corte revisó el caso de una mujer que residía en un
conjunto residencial y que alegó la vulneración de sus derechos fundamentales al
libre desarrollo de la personalidad, a la intimidad personal y familiar, así como a
la propiedad privada por la decisión de la administración de prohibir subirse en el
ascensor con mascotas e imponer una multa como sanción por incurrir en esa
conducta. La Corte afirmó que en el caso concreto era viable la tutela, por cuanto
la norma que se había introducido al manual de convivencia afectaba derechos
fundamentales que requerían una protección efectiva.

Parqueo de taxis

Sentencia T-210 de 1993: un habitante de un conjunto residencial protestó

porque el consejo de administración le prohibió estacionar su taxi en el
parqueadero de esa unidad. En este caso, la tutela no era viable porque el régimen
de propiedad horizontal ordena que las diferencias que surjan entre propietarios y
entre éstos, y la administración, con motivo del ejercicio de sus derechos o el
cumplimiento de sus obligaciones, como propietarios de los bienes de dominio
exclusivo o particular, al igual que las diferencias sobre la legalidad del
reglamento y de las decisiones de la asamblea general, deben resolverse mediante
el trámite del proceso verbal.

Multas por tenencia de perros

Sentencia T-035 de 1997: la Corte revisó dos acciones de tutela interpuestas por
varias familias, a quienes a través de proceso policivo se les obligó a sacar a sus
tres perros de su lugar de habitación por la perturbación de posesión de varios
vecinos de la propiedad horizontal.
La Corte, en esa ocasión, afirmó que el medio efectivo para solucionar este tipo
de controversias era el proceso verbal sumario.

Adicionalmente, en uno de esos casos, la administración impuso multas a los

tenedores de las mascotas. Al respecto, el tribunal constitucional consideró que la
tenencia de animales domésticos constituye el ejercicio de derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad, y en ese
orden de ideas, la medida sancionatoria impuesta resultaba contraria a la
Constitución.

Por eso ordenó a la administración suspender el cobro de multas por la tenencia

de animales a los residentes afectados.

(ravila@elespectador.com)