VIABILIDAD PARA COMERCIALIZAR INMUEBLES DE VIVIENDA A TRAVÉS DE

RECORRIDOS VIRTUALES O VISITAS 360° EN LA CIUDAD DE MANIZALES

ANGELA ANDREA BELTRÁN AMORTEGUI

SERVICIO NACIONAL DE PAPRENDIZAJE - SENA

CENTRO DE FORMACIÓN CENTRO AGROEMPRESARIAL Y TURISTICO DE
LOS ANDES
TECNOLOGÍA EN GESTIÓN DE MERCADOS
MALAGA - SANTANDER
2020
 ANGELA ANDREA BELTRÁN AMORTEGUI

PROYECTO DE FORMACIÓN 1

MERARY FLÓREZ MORENO

INSTRUCTOR LIDER GESTIÓN DE MERCADOS

SERVICIO NACIONAL DE PAPRENDIZAJE - SENA

CENTRO DE FORMACIÓN CENTRO AGROEMPRESARIAL Y TURISTICO DE
LOS ANDES
TECNOLOGÍA EN GESTIÓN DE MERCADOS
MALAGA - SANTANDER
2020

2
Nota de Aceptación

Merary Flórez Moreno

Jurado

Jurado

Manizales, 24 de julio de 2020

3
A Dios quien me da la oportunidad
de estudiar y me muestra que
nunca es tarde para iniciar de
nuevo en mi vida laboral y
personal. A mi hija quien conoce
todo el esfuerzo que hago a diario
y quien con su amor y silencio me
apoya. A mis padres y hermana
por su amor e incondicionalidad.

4
 AGRADECIMIENTOS

Agradezco a mi familia porque nunca han perdido la fe y la esperanza en mí y por

hacer parte de mi lucha diaria. Al SENA y todos los Instructores, quienes con su
tiempo y dedicación atiende y aclaran las dudas de los aprendices.

5
 CONTENIDO

Pág.
1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 11
2. INVESTIGACIÓN DEL MERCADO .............................................................................. 12
2.1 IDEA DEL PROYECTO DE FORMACIÓN.............................................................. 12
2.2 SEGMENTACIÓN DEL MERCADO ....................................................................... 12
2.3 TECNICA E INSTRUMENTO DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO ...................... 13
2.4 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA .................................................................... 15
2.5 PLAN DE RECOLECCIÓN DE DATOS .................................................................. 16
2.6 RECOLECCIÓN Y TABULACIÓN DE DATOS DE LA ENCUESTA ........................ 17
2.6.1 Pregunta No. 1................................................................................................. 18
2.6.2. Pregunta No. 2................................................................................................ 19
2.6.3 Pregunta No. 3................................................................................................. 20
2.6.4 Pregunta No. 4................................................................................................. 21
2.6.5 Pregunta No. 5................................................................................................. 22
2.6.6 Pregunta No. 6................................................................................................. 23
2.2.7 Pregunta No. 7................................................................................................. 24
2.2.8 Pregunta No. 8................................................................................................. 25
3 DIAGNÓSTICO DE LAS CONDICIONES DEL MERCADO .......................................... 27
4 MARCO LÓGICO DEL PROBLEMA ............................................................................. 30
4.1 MATRIZ DE MARCO LÓGICO ............................................................................... 30
4.2 JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO........................................................................ 30
4.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA..................................................................... 31
4.4 OBJETIVO GENERAL ........................................................................................... 31
4.5 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................. 31
CONCLUSIONES ............................................................................................................ 32
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................ 32

6
 LISTA DE TABLAS

Pág

Tabla 1. Plan de recolección de Datos 16

Tabla 2. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 1 19

Tabla 3. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 2 20

Tabla 4. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 3 22

Tabla 5. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 4 21

Tabla 6. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 5 23

Tabla 7. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 6 24

Tabla 8. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 7 25

Tabla 9. Respuestas y Estadísticas básicas pregunta 8 26

Tabla 10. Matriz de marco lógico 30

7
 LISTA DE GRÁFICAS

Pág

Gráfica 1. Respuestas pregunta 1 18

Gráfica 2. Respuestas pregunta 2 19

Gráfica 3. Respuestas pregunta 3 20

Gráfica 4. Respuestas pregunta 4 21

Gráfica 5. Respuestas pregunta 5 22

Gráfica 6. Respuestas pregunta 6 23

Gráfica 7. Respuestas pregunta 7 24

Gráfica 8. Respuestas pregunta 8 25

8
 LISTA DE FIGURAS

Pág

Figura 1. Encuesta recorridos virtuales o 360° 13

Figura 2. Preguntas de la encuesta aplicada 13-15

Figura 3. Cálculo de tamaño de la muestra 16

Figura 4. Cantidad de encuestas aplicadas y link virtual 17

Figura 5. Límite máximo de encuestas aplicadas por aplicación 19

9
 GLOSARIO

CAPTACIÓN DE INMUEBLE: Proceso por el cual un Asesor comercial de la

inmobiliaria, hace el acercamiento con los propietarios del inmueble para que
autorice la comercialización del inmueble a cambio de una comisión pactada entre
las partes al momento del cierre de colocación (ya sea para venta o para arriendo).

COLOCACIÓN DE INMUEBLES: Proceso que implica la venta o arriendo de un

inmueble que ha sido comercializado por la inmobiliaria, generando el ingreso de la
comisión pactada por las partes. Este proceso termina con la entrega del inmueble
al nuevo propietario o al nuevo arrendatario.

CLIENTE PROPIETARIO: Es aquel cliente que siendo dueño legal del inmueble
(quien aparece registrado en la escritura pública del inmueble como tenedor y con
derecho al uso y disfrute ante la oficina de Registros e Instrumentos Públicos de
Colomba), permite a la inmobiliaria la gestión comercial, negociación y cierre en los
procesos de venta o arriendo.

CLIENTE INTERESADO (POTENCIAL O PROSPECTO): Es aquella persona que

consulta a la inmobiliaria (por cualquiera de los canales establecidos: telefónico,
app, web, aviso en inmueble, recomendado), por un inmueble que es de su interés
habitacional y en el cuan está buscando características generales o particulares
para tomar la decisión de arrendar o de comprar.

RECORRIDO VIRTUAL: Experiencia de recorrer un inmueble de manera virtual y

con la posibilidad de desplazarse entre los diferentes puntos marcados dentro del
inmueble teniendo la posibilidad de observar todo el entorno, accesorios y acabados
de cada lugar del inmueble.

RECORRIDO 360°: Recorrido virtual que se arma por medio de un registro

fotográfico panorámico como si el cliente estuviera ubicado en el punto donde el
fotógrafo tomó la foto, generalmente desde el centro de espacio fotografiado y
permite la visualización horizontal y vertical en 360° y que permite ubicar al cliente
en el punto medio de un espacio y que pueda observar desde el techo, suelo y
entorno de 360° con solo el movimiento del mouse o cursor del pc o del táctil del
celular

10
 1. INTRODUCCIÓN

La forma tradicional en Colombia del trabajo inmobiliario se concentra en tres

actividades principalmente: la captación, la comercialización y la colocación. Y en
un gran porcentaje, las herramientas de trabajo son las publicaciones en portales
inmobiliarios o páginas web, fotos o fichas técnicas de cada inmueble y la agenda
de los asesores inmobiliarios: Se atiende a un cliente interesado, se le entrega la
información del inmueble, se le da acceso a fotos o videos y se programa y realiza
la visita en el lugar. Y esto se repite para cada inmueble o con cada cliente
interesado o cliente prospecto.

Dada las restricciones de movilidad, el aislamiento social y las medidas de

bioseguridad impuestas por el Gobierno Nacional y los gobiernos locales a raíz de
la pandemia por Covid-19, el mercado inmobiliario, tal y como se describió antes,
se quedó quieto por varios meses y ahora es todo un reto poder desarrollar la tarea,
ya que esto implica llevar personas a un inmueble el cual muchas veces está
ocupado (habitado) y las personas siguen con temor al contagio. Uniendo esto al
factor de tiempo disponible para las personas en la búsqueda y visitas a los
inmuebles para tomar la mejor elección para ellas, hace que sean dos aspectos
importantes para considerar y encontrar una nueva manera de comercializar los
inmuebles en la ciudad y que sea aceptada por los clientes.

Teniendo en cuenta las circunstancias actuales del país, la cultura de la ciudad de

Manizales, las características del mercado inmobiliario local, se quiere proponer un
sistema de comercialización de los inmuebles (captación, comercialización y
colocación) que, apoyados en la tecnología, sea una propuesta viable tanto para
clientes propietarios como para clientes potenciales a la hora de ofrecer los
inmuebles y así, evaluar si un recorrido virtual o de 360° es viable para
implementase por la inmobiliaria y pueda incluirse como parte del proceso de
comercialización y del proceso de colocación o cierre de una venta /arriendo,
llegando incluso a ser decisivo para descartar un inmueble por el cliente potencial o
prospecto.
.

11
 2. INVESTIGACIÓN DEL MERCADO

2.1 IDEA DEL PROYECTO DE FORMACIÓN

La idea central para trabajar durante todo el proyecto de formación de la carrera se

centra en ver si es viable o no, la implementación de los recorridos virtuales o 360°
para la comercialización de inmuebles de vivienda (casas, apartamentos,
apartaestudios, fincas de uso permanente y no vacacional) en la ciudad de
Manizales. Y conocer si esta herramienta de comercialización puede llegar a ser o
no un factor para la toma de decisiones del cliente final para descartar inmuebles
durante el proceso de búsqueda como para la toma de decisión final.

2.2 SEGMENTACIÓN DEL MERCADO

Esta investigación está orientada a usuarios o clientes actuales de la inmobiliaria y

para los inmuebles cuya destinación sea solamente para vivienda o de uso
habitacional.

Los clientes actuales de la inmobiliaria pueden ser de dos tipos:

• Cliente propietario: Es aquel cliente que siendo dueño legal del inmueble
(quien parece registrado en la escritura pública del inmueble como tenedor y
con derecho l uso y disfrute ante la oficina de Registros e Instrumentos
Públicos de Colomba), permite a la inmobiliaria la gestión comercial,
negociación y cierre en los procesos de venta o arriendo.

• Cliente interesado (potencial): Es aquella persona que consulta a la

inmobiliaria (por cualquiera de los canales establecidos: telefónico, app, web,
aviso en inmueble, recomendado), por un inmueble que es de su interés
habitacional y en el cuan está buscando características generales o
particulares para tomar la decisión de arrendar o de comprar.

Los clientes pueden residir o no en la ciudad de Manizales, pero es indispensable

que los inmuebles que sean de su propiedad o que estén buscando sí se encuentren
en la ciudad. Por normativa colombiana, los propietarios de inmuebles o los
interesados en comprar o arrendar deben ser mayores de edad, pueden ser mujeres
u hombres y tener el poder adquisitivo que implica estos tipos de negociaciones.

12
2.3 TECNICA E INSTRUMENTO DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO

Se utiliza la encuesta escrita como instrumento de recolección de datos. Esta

técnica consta de 8 preguntas cerradas y todas de selección múltiple.
La encuesta fue diseñada y realizada a través de la aplicación Surveymonkey, en
la página web www.es.surveymonkey.com en la versión free (gratis).

La encuesta diseñada y aplicada es la que se muestra a continuación:

Figura 1 Encuesta Recorridos virtuales o 360° en inmuebles de vivienda

Las preguntas planteadas en la encuesta son:

13
14
 Figura 2 Preguntas de la encuesta aplicada

2.4 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA

Se calcula el tamaño de la muestra a la que se debe aplicar la encuesta elaborada

con las siguientes variables:

Tamaño de la población: Clientes propietarios que tiene la inmobiliaria con corte al

30 de junio de 2020 y clientes prospectos que fueron atendidos por los asesores
de la inmobiliaria en los últimos 6 meses.
- Clientes propietarios: 784
- Clientes prospectos: promedio mensual semestral de 250
- Total del universo: 1134

Nivel de confianza: 90%

Margen de error: 10%

El cálculo del tamaño de la muestra se realizó a través de la aplicación Surveymonky

como se muestra a continuación:

15
 Figura 3 Calculo del Tamaño de la Muestra

La encuesta se debe aplica a 65 clientes de la inmobiliaria.

2.5 PLAN DE RECOLECCIÓN DE DATOS

A continuación, se muestra el cronograma o plan de recolección de datos con el cual se

ejecutó la elaboración, aplicación y obtención de resultados de la encuesta.

Tabla 1 Plan de Recolección de Datos

16
2.6 RECOLECCIÓN Y TABULACIÓN DE DATOS DE LA ENCUESTA

La encuesta se creó en la aplicación el día 16 de julio de 2020 y se realizó una

prueba interna antes de enviarla a los clientes. Ese mismo día se activó la encuesta
y se envió el link a los clientes de la inmobiliaria.

El link enviado a los clientes fue https://es.surveymonkey.com/r/6TP8798

Figura 4 Cantidad de Encuestas aplicadas y link virtual

Fueron realizadas 72 encuestas por los clientes de la inmobiliaria, donde se contestaron las
8 preguntas (las cuales eran de carácter obligatorio).

Al momento de la recolección de datos de la encuesta, la aplicación solo permite obtener

los datos de 40 de las 72 encuestas diligenciadas por tipo de plan de se tiene (free) y pide
ampliar el plan con pago para obtener los demás resultados. En consulta con la Instructora
Merary Flórez, se pide indicación de cómo proceder con los datos. La indicación dada al
respecto es que debe trabajar con los datos que la aplicación entrega. Por tal razón, aunque

17
la muestra requerida eran 65 encuestas y se obtuvieron 72 encuestas diligenciadas, en el
presente informe, se van a analizar los datos de las 40 encuestas que suministra el sistema
en el plan Free.

Figura 5 Limite máximo de respuestas de aplicación

A continuación, se relaciona cada pregunta planteada en la encuesta, y los datos

estadísticos de media, moda, mediana y desviación estándar y la explicación del resultado
de cada una.

2.6.1 Pregunta No. 1

Gráfica 1 Respuestas pregunta No. 1

18
 Tabla 2 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 1

El 82.5 % de los encuestados se ubican en el rango de edad de los 30 a los 59 años de

edad, lo que indica que son adultos con una alta probabilidad de estabilidad económica,
grupo familiar formado o en proceso de formación y además, en éste rango de edad, las
personas tiene una estabilidad económica y con capacidad de compra o de tomar en
arriendo un inmueble.

2.6.2. Pregunta No. 2

Gráfica 2 Respuestas pregunta 2

19
 Tabla 3 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 2

El 60% de los encuestados indica que prefieren ser atendidos de manera presencial por lo
que las opciones de conocer el inmueble y al asesor encargado son importantes y se
mantiene en la línea de lo que es tradicional en el sector inmobiliario a la hora de ver los
inmuebles para conocerlos, descartarlos o cerrar los negocios.

2.6.3 Pregunta No. 3

Gráfico 3 Respuestas pregunta 2

20
 Tabla 4 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 3

El 55% de los encuestados hacen la búsqueda de propiedades por internet como opción
principal o más frecuente. El posicionamiento de esta tecnología ha puesto al alcance de la
población la visualización e información de las propiedades convirtiéndose en una
herramienta importante. Las variables de tiempo invertido en el desplazamiento a los
inmuebles, tiempo invertido en recorrer cada inmueble y la calidad de la información de la
propiedad y fotos, indica que para éste porcentaje de clientes el uso de la tecnología es
importante, confiable y puede llegar a ser una población potencial para que éste proyecto
sea viable.

2.6.4 Pregunta No. 4

Gráfico 4 Respuestas pregunta 4

21
 Tabla 5 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 4

El 57.5% de los encuestados indican no haber realizado un recorrido virtual por algún
producto o servicio por lo cual se podría creer que este tema es desconocido o muy poco
conocido por el común de las personas. Sin embargo, los recorridos virtuales, las
plataformas virtuales y comercialización de productos de forma digital cada vez en más
conocido y utilizado en el mercado. Al analizar esta respuesta, ese porcentaje de clientes
es una gran oportunidad para implementar y convencer los recorridos virtuales inmobiliarios
en una opción de comercialización, además que también es un gran porcentaje para
impactar con una campaña y un servicio de expectativa sobre los recorridos virtuales o de
360° en los inmuebles.

2.6.5 Pregunta No. 5

Gráfico 5 Respuestas pregunta 5

22
 Tabla 6 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 5

Como complemento al análisis de la pregunta anterior, la gran mayoría de los encuestados

(97.5%) indican que le gustaría realizar un recorrido virtual o de 360° al momento de ver
una propiedad. Esto da un primer indicio que la población de clientes de la inmobiliaria en
la ciudad de Manizales está interesada en éste tipo de herramientas, pese a que la mayoría
nunca ha realizado un recorrido virtual (resultado de la pregunta No. 4).

2.6.6 Pregunta No. 6

Gráfico 6 Respuestas pregunta 6

23
 Tabla 3 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 6

El 30% de los encuestados como clientes propietarios consideran que esta herramienta es
una mejor forma de comercializar el inmueble, el cual va de la mano con todo el auge
tecnológico de la búsqueda por internet y el uso de plataformas virtuales. El 22.50% piensa
que con esta herramienta pueden ahorra tiempo y el 20% considera importante no
desplazarse al inmueble para recibir la visita. Estas preguntas se une por un factor común
que el tiempo que un propietario debe invertir en el proceso de comercialización de un
inmueble. Tenemos un total del 72,5% de los encuestados que pueden se pueden ver
ventajas y potencializar para el uso de la herramienta a la hora de comercializar para venta
o arriendo el inmueble de su propiedad.

2.2.7 Pregunta No. 7

Gráfico 7 Respuestas pregunta 7

24
 Tabla 8 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 7

El 52.5% de los clientes encuestados aceptaría un recorrido virtual o de 360° para poder
ver las propiedades o inmuebles varias veces antes de la toma de decisiones. Esta es nos
muestra un posible uso potencial para la herramienta que la inmobiliaria puede utilizar ya
que con éste tipo de recorridos se pueden ver las características y espacio internos de los
inmuebles.

2.2.8 Pregunta No. 8

Gráfico 8 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 8

25
 Tabla 9 Respuestas y estadísticas básicas pregunta 9

El 50% de los encuestados ven en esta herramienta como una opción para conocer los
inmuebles antes de visitarlos y el 47.5% de los encuestados consideran que con la
herramienta pueden visitar una mayor cantidad de inmuebles antes de tomar una decisión.
Esto da una gran oportunidad a analizar y trabajar para la implementación de éste proyecto.

26
 3 DIAGNÓSTICO DE LAS CONDICIONES DEL MERCADO

Manizales, capital del departamento de Caldas, “Es una ciudad en el centro

occidente de Colombia, ubicada en la Cordillera Central, cerca del Nevado del Ruiz.
Forma parte de la llamada Región paisa y del llamado Triángulo de oro. Fundada
en 1849 por colonos antioqueños, hoy es una ciudad con gran actividad económica,
industrial, cultural y turística. Igualmente resalta por su actividad cultural en la que
se destacan su Feria anual, el Festival Internacional de Teatro y numerosos
espectáculos y convenciones. Manizales es denominada la "Ciudad de las Puertas
Abiertas". También se le conoce como "Manizales del Alma" debido a un pasodoble
taurino que lleva su nombre”.1

“Actualmente, la ciudad ha tenido un importante desarrollo comercial, industrial,

tecnológico y de infraestructura. Se han puesto en marcha proyectos de
construcción de nuevas vías, puentes, túneles y glorietas en diferentes puntos de la
ciudad, renovación de parques, construcción de proyectos de carácter educativo,
deportivo y turístico, así como la puesta en funcionamiento del sistema de Cable
Aéreo como medio de transporte urbano. De igual forma, se ha impulsado la
construcción del Aeropuerto Internacional del Café en el municipio de Palestina,
como solución a los constantes problemas de conectividad aérea en el área
metropolitana y la región centro sur del departamento de Caldas.
En el ámbito comercial, Manizales ha tenido importantes avances con la llegada de
grandes cadenas comerciales, hipermercados, marcas de lujo y empresas
nacionales e internacionales que, debido a los buenos indicadores comerciales y de
consumo, han decidido establecerse o abrir sedes en la ciudad.
Así mismo, el sector empresarial y tecnológico ha logrado grandes crecimientos,
destacando a la ciudad como una de las mejores ciudades del país para emprender.
Instituciones como la Cámara de Comercio de Manizales por Caldas, las
universidades de la ciudad y las autoridades locales, han puesto en marcha
programas de emprendimiento e incentivos para nuevos empresarios. Para el 2018
y por tres años consecutivos, Manizales fue catalogada como la ciudad con mayor
facilidad para hacer negocios en Colombia, según el ranking Doing Business del
Banco Mundial. Para el mismo año, Manizales y su área metropolitana (Chinchiná,
Villamaría, Palestina y Neira) produjeron el 67% del PIB departamental,
aproximadamente dos terceras partes del producto del departamento de Caldas. De
igual forma, en los últimos 10 años la producción de la ciudad ha aumentado un
21%. La ciudad de Manizales, situada a una altura de 2.153 msnm, está localizada

1 (Alcaldía de Manizales https://manizales.gov.co/informacion-general/)

27
en la región central del occidente colombiano, sobre la prolongación de la Cordillera
de los Andes. El relieve de la ciudad es especialmente montañoso. Cerca de
Manizales, se encuentra el Nevado del Ruíz a una altura de 5.321 msnm. Por su
ubicación geográfica, en Manizales se pueden disfrutar diversos paisajes, tales
como nevados, volcanes, bosques, montañas y valles. La superficie del municipio
es de 508 km”². Los alrededores de la ciudad ofrecen gran diversidad climática,
desde las nieves perpetuas del Nevado del Ruiz con sus paisajes de páramo y
aguas termales, hasta el Valle de Santágueda y el Km 41, con paisajes de clima
cálido, variada vegetación, ríos y quebradas. Una particularidad de Manizales es
que posee 8 microclimas dentro de su zona urbana. La temperatura promedio de la
ciudad es 16 °C”.2

El mercado inmobiliario en Colombia se ha caracterizado por ser un mercado

informal en donde las inmobiliarias legalmente constituidas compiten directamente
con los comisionistas independientes y con los mismos propietarios quienes en la
mayoría de las ocasiones ven el trabajo de las inmobiliarias como un gasto adicional
en el proceso de arriendo o de venta del inmueble.

En Colombia las inmobiliarias comisionan por el cierre o colocación de una

propiedad con el cliente final ya sea para venta o para arriendo y es en este
momento en donde la inmobiliaria hace el cobro de la comisión. Lo que el cliente
propietario no ve, es que tanto la captación y comercialización del inmueble lleva un
trabajo de gestión y acción que no se ve recompensado sino hasta el final del
proceso.

La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, FEDELONAS, es la

entidad que asocia a 21 Lonjas en todo el país con más de 1000 miembros (entre
inmobiliarias y constructoras) y 10500 agentes inmobiliarios.3 Cabe anotar que estos
datos corresponden a las inmobiliarias legalmente constituidas por Cámara y
Comercio y con vinculación vigente a una Lonja local. No se encontró información
general y oficial sobre la cantidad total de inmobiliarias que desarrollan la actividad
en Colombia.

La Lonja de Propiedad Raíz de Caldas es la entidad a la cual se encuentra

vinculada la inmobiliaria en la que se está desarrollando el proyecto de formación
junto con otras 19 inmobiliarias que ofrecen los servicios de comercialización de
inmuebles para venta y arriendo en la ciudad de Manizales. Actualmente en la

2 (Wikipedia, https://es.wikipedia.org/wiki/Manizales#cite_note-8, 2020)

3 (Datos tomados de FEDELONJAS https://www.fedelonjas.org.co/nosotros)

28
ciudad de Manizales no se ofrecen recorridos virtuales ni de 360° por parte de las
inmobiliarias vinculadas a la Lonja de Caldas y revisando las páginas de
comercialización de otros inmobiliarios no hay evidencia que el servicio se ofrezca.

Actualmente hay en Colombia inmobiliarias que ofrecen estos servicios en ciudades

capitales de gran tamaño como Bogotá y la Sabana de Bogotá, Medellín y
Cartagena. Las inmobiliarias que la ofrecen lo implementaron como una opción para
minimizar los tiempos de desplazamientos, como una herramienta de gestión
comercial espacialmente dirigida a propiedades luxury (de alto costo y dirigidas a
gerentes empresariales) o porque son franquicias de inmobiliarias con sedes
principales en Estados Unidos o Europa.
También en el mercado se encuentran varias empresas de diseño gráfico o de
fotografía que ofrecen el servicio de toma de imágenes y montajes de recorridos
virtuales para inmuebles y cuyo servicio ofrecen a las inmobiliarias como un plus en
el servicio

En el mundo, se encuentran inmobiliarias que desde varios años atrás han trabajado
esta modalidad de comercialización llegando incluso a ser un elemento no sólo para
visitar el inmueble o descartarlo sino como un método para la toma de decisión de
compra de propiedades en transacciones internacionales., tal es el caso de Luxury
Estate, Dom-inno Real Estate, Engel & Völkers.

También se encuentran plataformas inmobiliarias que ofrecen este servicio y que

puede ser adquirido por una inmobiliaria como parte del paquete de acceso a la
plataforma del CMR como es el caso de WASI.

Para el caso de la inmobiliaria con la que se plantea desarrollar este proyecto de

formación, es importante ver la vialidad de esta herramienta, dado que este sector,
por la cultura paisa y en especial la de Manizales, gira en torno a la cadena de
contactos que se tienen con amigos, familiares y conocidos. Al ser una ciudad
pequeña y una inversión tan alta, se requiere saber si es rentable o no.

29
 4 MARCO LÓGICO DEL PROBLEMA

4.1 MATRIZ DE MARCO LÓGICO

A continuación, se completa la matriz de marco lógico para el desarrollo del proyecto de

formación:

Tabla 10 Matriz de marco lógico

4.2 JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO

Dada la pandemia y la situación de cuarentena por el Covid-19, el mercado

inmobiliario se vio en la necesidad de redefinirse ya que por varios meses estuvo
totalmente parado generando pérdidas a las inmobiliarias y a los asesores
comerciales, quienes obtienen sus ingresos por comisión de ventas o colocación.
Esta reinvención está de la mano de la tecnología y al igual que la mayoría de los
sectores económicos, se hace necesario encontrar una opción a través de la cual
se pueda realizar la gestión comercial o una parte de ella para seguir siendo
operantes en el mercado y encontrar así otra forma de realizar la actividad
inmobiliaria, la atención de los clientes y el cierre de negocios.

30
 En un mercado como el paisa, en donde la voz a voz hace parte del arraigo cultural
se vuelve aún un reto y unido a la permanencia en las tradiciones culturales, se
convierte en un reto interesante llevar a la ciudad de Manizales este tipo de
herramientas para la comercialización de los inmuebles.

4.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

En la ciudad de Manizales no se ofrece este producto o herramienta por ninguna

inmobiliaria y con las restricciones por la pandemia que ha obligado a todos los
sectores económicos a reevaluar la forma de ofrecer los servicios, se considera los
recorridos virtuales o de 360° pueden llegar a ser herramientas para ofrecer a los
clientes como parte de la estrategia comercial y se pueda evaluar si un recorrido
virtual puede ser parte del proceso de cierre de venta o puede incluso ser decisivo
para descartar un inmueble, ya que el interesado puede ver el inmueble las veces
que desee o requiera, puede ver los acabados, los tamaños, las medidas, los
colores y se pueda desplazar por los espacios.

Dado que los equipos, software y diseños gráficos son de un alto costo, este
proyecto se plantea como una prueba para que la gerencia de la inmobiliaria
considere o no la opción de realizar la inversión y que esa inversión sea
directamente proporcional al incremento de cierres de negocios.

4.4 OBJETIVO GENERAL

Establecer la viabilidad de implementar los recorridos virtuales o de 360° como parte

del proceso comercial para la venta o arriendo de propiedades inmobiliarias para
vivienda en la ciudad de Manizales.

4.5 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Mejorar la percepción del cliente frente a los procesos de la inmobiliaria

2. Validar si es o no factible realizar una venta o cerrar un acuerdo de arriendo
3. Sondear costos de equipos y metodologías de implementación de la
tecnología
4. Mejorar el posicionamiento de la inmobiliaria en las redes sociales
5. Validar si esta metodología le genera confianza a las personas para tomar
decisiones de quedarse con el inmueble o no.
6. Optimizar el desempeño de los asesores inmobiliarios
7. Validar si mercado de la ciudad está preparado o no para este tipo de venta
comercial

31
 CONCLUSIONES

Este trabajo escrito presenta el punto de partida del proyecto de formación que se
quiere trabajar durante toda la etapa de formación de la carrera de Gestión de
Mercados en donde además se puede evidenciar la aplicación de los conocimientos
entregados por el SENA y la Instructora con el fin de estructurar las bases del
proyecto como tal y conocer el mercado a trabajar y desarrollar en las siguientes
etapas del proyecto.

BIBLIOGRAFÍA

http://normasicontec.org/como-hacer-la-bibliografia-en-normas-icontec/
https://www.fedelonjas.org.co/
https://www.fedelonjas.org.co/nosotros
https://es.surveymonkey.com/create/preview/?sm=Tab4oa7Jx1Gm5Kwoz4LltzOIsWw9_2
FyWkjdQb_2Fm4BSj4_3D
https://es.surveymonkey.com/mp/sample-size-calculator/
https://lonjacaldas.com/
https://manizales.gov.co/informacion-general/
https://es.wikipedia.org/wiki/Manizales#cite_note-8
www.wasi.co

32