La fe pública notarial

Si la fe es pública, es fedante el propio Estado. Creemos en algo porque un

representante del Estado lo avala con su palabra. Dependiendo del oficial público
fedante, la fe pública será notarial, administrativa o judicial.

La fe pública

Referencias
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La fe pública

Definición
Llamamos fe a la creencia en la verdad o la fiabilidad de una persona, idea o cosa. Proviene del latín fides,
esto es, confianza, convicción, certeza, creencia o conocimiento. 

Toda sociedad organizada tiene necesidad de certeza en sus transacciones y negocios. Así, la fe entendida
como confianza en algo o alguien puede ser divina o humana y, en el segundo caso, pública o privada. Si la fe
es privada, se asienta en cabeza de un particular -caso del mandatario o del fiduciario en el fideicomiso-. 

La fe pública en el instrumento cumple un objetivo primordial cual es de dar por cierto y veraces los negocios
y actos jurídicos en el relatados (Sierz 2012, 295). 

Se trata de una verdad oficial, impuesta, ya que no se confía en la persona del escribano en sí, sino como
delegado del Estado, quien impone la obligación de creerle. La fe pública se encuentra amparada por el
derecho penal, que prevé sanciones para quienes falseen los dichos dotados de presunción de veracidad o
adulteraren el instrumento portante.

No puede haber instrumento público sin fe pública, ni fe pública sin instrumento público en que se

manifieste. 

Clasificación
Como adelantáramos, la fe puede clasificarse en divina (en un ser superior) y
humana (en otras personas). Estas personas, a su vez, pueden ser particulares o
estatales. Si son estatales, hay que diferenciar, en tanto la fe pública puede ser:

Administrativa
–
En el marco del poder ejecutivo -quien lleva adelante la función administrativa-, el Estado ha delegado en
los funcionarios de cada área potestades fedantes. Así, un oficial de tránsito municipal las ejerce al labrar
un acta -por lo que da fe del hecho acaecido-, un funcionario del registro civil las ejerce al expedir una
partida de nacimiento -por lo que da fe de que la copia concuerda con el asiento del libro de nacimientos-, o
un oficial administrativo nacional las ejerce al expedir un DNI -por lo que da fe de que la identidad cartular
se corresponde con los asientos dactilares y fotográficos de la persona

Judicial
–
Los instrumentos judiciales gozan de autenticidad porque cada actuación en ellos es fedada por el
secretario o prosecretario del tribunal. El expediente judicial forma un instrumento público que es integrado
por cada foja glosada a él. Existen otros instrumentos públicos judiciales, como por ejemplo, los
certificados de asistencia a las audiencias y las copias certificadas de los expedientes.

Notarial
–
El instrumento público notarial por antonomasia es la escritura pública, pero no es el único. También
forman parte de esta categoría las actas notariales, los certificados, las notas marginales, los estudios de
títulos y demás constancias expedidas por el funcionario en ejercicio de su función fedante.

Figura 1: Clasificación de la fe
 Fuente: Richetta, M., 2019. Archivo inédito.

Figura 1: Clasificación de la fe. En la imagen se observa un cuadro con la clasificación general de la fe y la

subdivisión correspondiente a la fe pública.

Identifica a qué tipo de fe corresponden los siguientes documentos:

Documento Nacional de Identidad Fe pública administrativa

Copia certificada de una sentencia Fe púbica judicial

Acta de constatación notarial Fe pública notarial

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La fe pública notarial. Su indivisibilidad

La fe pública notarial es única y también indivisible: pertenece al notario. No existe otro sujeto que la
comparta. 

El notario es el único que forja el instrumento, asesora a las partes y da estructura jurídica a las voluntades
participantes del acto. 

La fe pública registral
La fe pública, entendida como la presunción de autenticidad a la que quedan sometidos todos los actos
cumplidos por el funcionario público, también puede aplicarse al Registro General de la Propiedad. 

El registro es una repartición administrativa que depende del poder ejecutivo y, como tal, sus actuaciones
gozan de fe pública administrativa. No significa que los instrumentos emanados de él acrediten la existencia
o validez del derecho asentado, en tanto la no convalidación constituye una valla para extender sus efectos
a lo sustancial. 

El grado de confiabilidad de los asientos registrales consiste en que estos hacen plena fe solo de que se le
presentó al registrador un documento público de naturaleza registrable, cuyo contenido real se extractó y se
plasmó en el folio correspondiente el inmueble involucrado u objeto registrable.

Cuando el registro es meramente declarativo, porque “declara” un derecho que ya se formó fuera de este,
existe poca certeza de que la realidad registral se corresponda con la sustancial o extra registral.
En definitiva, el informe registral solo da fe de que sus constancias se corresponden con los asientos
existentes, no de que se correspondan con la realidad sustancial, con el mundo extra registral de los
derechos subjetivos.

M1-L3-Fe pública y valor probatorio del instrumento público

notarial.pdf
247.6 KB

Fuente: Picconi, A. (2015). Fe pública y valor probatorio del instrumento público notarial. Revista Notarial. Año

2015/01 N° 92, 315-337. Recuperado de: http://escribanos.org.ar/rnotarial/wp-

content/uploads/2015/11/RNCba-92-2015-13-Doctrina.pdf.

La publicación que se propone para su lectura, es sumamente interesante. El autor explica el nacimiento de
la fe pública y su evolución, hasta consagrarse, como él lo llama, en “el círculo virtuoso de la confianza a la
fe pública”.

Comparación con otros sistemas

En algunos países como Alemania o España, se le da un significado diverso a la fe pública registral. Allí,
configura un principio que indica que lo informado por el registro tiene presunción iure et de iure de veracidad
y -aun cuando sea errado o falso, o bien los títulos presentados fueran nulos- la situación informada se tiene
por cierta. Existe, en algunos casos, un seguro del que se hace cargo el Estado y que cubre las
indemnizaciones pertinentes.

En Argentina, en cambio, lograr asentar una situación nula no tiene ningún valor, porque el asiento no
convalida relaciones jurídicas viciadas; sin embargo, tiene injerencia en dotar de buena fe a los adquirentes.
La buena fe, sumada al título oneroso, lleva a la adquisición legal del dominio por parte del subadquirente de
cosas muebles e inmuebles. 

Así, en nuestro país, el principio de fe pública registral sirve a los terceros. Se protege al adquiriente que, de
buena fe (la cual se presume por la constancia registral) y a título oneroso, confía en la titularidad registral
del disponente e inscribe su derecho. La buena fe requerida por la norma nacional exige una actitud positiva
diligente a cargo del subadquirente y surge de consultar los registros, inspeccionar el bien adquirido y, en
caso de los inmuebles, obtiene su máxima expresión en el estudio de títulos. 

Figura 2: Informe de dominio

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Informe de dominio

Este es un típico informe de dominio expedido por el Registro de la Propiedad. En él se pueden observar desde el
primer titular que inscribe un título, pasando por todos los movimientos que se van generando en el dominio del
inmueble. También se puede observar si el inmueble está gravado y las cancelaciones de los gravámenes que se
registran.
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Titulares sobre el dominio

En esta columna se van registrando los titulares registrales de dominio del inmueble. En este caso, el Sr. Comán, es
titular en un 100% (que se ve en la columna de la derecha). También informa cómo es que adquiere ese dominio, en
este caso, el dominio es adquirido a través de una compraventa en subasta.

Veamos ahora un ejemplo, para aplicar estos

conceptos
Juan Ramón va a la escribanía a consultarle sobre la compraventa de un inmueble que quiere realizar, y
desea saber si está todo en orden, respecto a la situación jurídica del inmueble. El escribano, solicita un
informe de dominio al Registro (utilizamos el que vimos recién). En dicho informe, figura que el inmueble
está a nombre de Comán, en un 100%.- No tiene gravámenes ni restricciones. Hasta aquí todo perfecto. Juan
Ramón compra el inmueble.

Juan Ramón confió plenamente en lo que decía el informe de dominio. Se dice entonces, que tuvo buena fe
registral.
¿Y qué es la buena fe registral?
Existe cuando el tercero adquiere de quien está inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble como
titular del dominio de acuerdo al certificado registral que expide este organismo. 

Excede al tema que estamos viendo ahora, pero les dejo una pregunta y una breve respuesta, de un tema
que profundizarán en la materia Derecho Notarial II:

¿Basta este tipo de “buena fe registral” al adquirir un inmueble?

Una parte minoritaria de la doctrina entiende que sí, y, por el contrario, la mayoría de la doctrina nacional
exige para que exista la buena fe, no sólo la buena fe registral, sino que se realice el estudio de títulos. El
mismo, sirve a los fines de analizar los negocios jurídicos que causaron sucesivas transmisiones o
constituciones de derechos reales, para determinar si dichas transmisiones fueron regulares o son
susceptibles de ser cuestionadas en su validez.
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Referencias

Sierz, S. V. (2012). Derecho Notarial concordado. Buenos Aires: Di Lalla.